工程设备设施管理39

1、工程设备设备管理.4工程管理组织架构及岗位职责123工程管理工程已交楼及人数工程管理“四大制度 工程设备设备管理目录.第一章工程管理组织架构及岗位职责第一节物业工程管理组织架构第二节物业工程管理岗位职责.1、工程维护部组织架构物业工程管理组织架构第一节第一节.第二节物业工程管理岗位职责1工程维护部经理全面主持维护管理部的各项任务 。担任修订工程维护管理相关制度，检查制度落实情况。担任审批设备设备的保养方案，监视检查设备设备保养情况。担任智能化设备配置及布点需求和智能化系统设计方案的审核。 担任物业管理费工程维护管理本钱的指点。2、岗位职责.第二节物业工程管理岗位职责2机电工程师担任机电设备设备

2、维护管理任务的指点、监视、评价及考核。担任机电设备设备维护管理方式、制度、规范的建立及修订。担任机电设备设备的运转及操作管理任务。担任审批机电设备设备的保养方案，监视检查机电设备设备保养情况。担任艰苦机电设备设备技术难题的处置。担任机电设备设备大中修及更新改造方案的审核，监视实施情况。担任推行节能降耗措施，降低运转本钱。参与相关合同招招标任务。.3智能化工程师担任智能化设备设备管理任务的指点、监视、评价及考核。担任智能化设备设备维护管理方式、制度、规范的建立及修订。担任智能化设备设备的运转管理任务。担任审批智能化设备设备的保养方案，监视检查智能化设备设备保养情况。担任智能化设备设备技术难题的处

3、置。担任智能化设备设备大中修及更新改造方案的审核，监视实施情况。参与相关合同招招标任务。第二节物业工程管理岗位职责.4水暖工程师担任水暖设备设备管理任务的指点、监视、评价及考核。担任水暖设备设备维护管理方式、制度、规范的建立及修订。担任水暖设备设备的运转管理任务。担任审批水暖设备设备的保养方案，监视检查水暖设备设备保养情况。担任艰苦水暖设备设备技术难题的处置。担任水暖设备设备大中修及更新改造方案的审核，监视实施情况。参与相关合同招招标任务。第二节物业工程管理岗位职责.5消防工程师担任消防设备设备管理任务的指点、监视、评价及考核。担任消防设备设备维护管理方式、制度、规范的建立及修订。担任消防设备

4、设备的运转管理任务。担任审批消防设备设备的保养方案，监视检查消防设备设备保养情况。担任消防设备设备技术难题的处置。担任消防设备设备大中修及更新改造方案的审核，监视实施情况。参与相关合同招招标任务。第二节物业工程管理岗位职责.6电梯工程师担任电梯管理任务的指点、监视、评价及考核。担任电梯维护管理制度、规范的建立及修订。担任电梯的运转管理任务。担任电梯维保单位维修保养任务的监视、检查与考核。担任监视电梯零部件的改换任务。担任电梯大中修及更新改造方案的审核，监视实施情况。参与相关合同招招标任务。第二节物业工程管理岗位职责.第二章工程管理工程已交楼及人数1、恒大名都 维修部19人2、恒大绿洲 维修部2

5、2人3、西安恒大城 维修部37人4、恒大御景 维修部8人 5、杨凌恒大城 维修部12人6、汉中恒大城 维修部8人.第三章工程管理“四大制度 1、物业设备设备承接查验管理方法2、电梯维保管理方法3、物业能耗管理方法4、公共区域维修管理方法.第四章工程设备设备管理第一节工程设备设备管理主要目的第二节工程前期介入与承接查验第三节日常工程设备设备管理.一、客户称心度二、员工称心度三、设备设备完好率四、本钱控制物业工程管理的主要目的第一节工程设备设备管理主要目的.一、客户称心度 物业工程管理不但要保证业主的根本生活正常进展，还要保证园区内业主所见之处的设备设备运转良好，这才干更好的提升业主称心度。第一节

6、工程设备设备管理主要目的.二、员工称心度 同样，客户称心是一部分，而员工称心度也是我们物业工程管理的主要目的，经常会有员工埋怨，我们的什么设备太差，导致有些事情做不了，像有的小区电梯经常困人，五方对讲还不好用，员工都不敢坐电梯。这种连员工本人都不称心的设备设备，能让业主称心吗？答案一定是不能。第一节工程设备设备管理主要目的.三、设备设备完好率 衡量物业设备管理质量的两个目的设备有效利用率、设备的完好率。设备有效利用率：指每年度设备实践运用时间占方案用时的百分比，指设备的运用效率。设备完好率：指的是完好的消费设备在全部消费设备中的比重。第一节工程设备设备管理主要目的.物业设备能否完好的规范为：构

7、造与零部件完好齐全设备设备运转正常，满足运用功能设备设备技术资料及运转记录齐全设备设备整洁，无跑、冒、滴、漏景象防水、防冻、保温、防腐、平安标识等措施完好有效四、本钱控制 经过各种手段，在保证工程管理质量不下降的前提下，做好本钱控制。第一节工程设备设备管理主要目的.物业工程前期介入与承接查验工程前期介入承接查验第二节工程前期介入与承接查验.前期介入的概念工程前期介入前期介入的意义第二节工程前期介入与承接查验一二.一、前期介入的概念与意义 工程前期介入 从工程规划设计开场，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修正建议，如物业规划、设计、设备选用、功能规划等，并随时跟进施工过程。充分反映住户要求

8、和物业本身要求，力求运用户入住之前的各种前期任务与用户运用的实践需求及日后物业管理任务相顺应。第二节工程前期介入与承接查验.第二节工程前期介入与承接查验二、前期介入的意义：1、有利于维护物业公司的良好笼统2、优化设计、减少返工、防止后遗症减少或防止规划设计、建立的隐患 3、有利于全面了解物业：土建构造、管线走向、设备建立、设备安装4、为后期管理做好预备5、促进销售 物业管理前期介入可以在较大程度上保证物业管理的一致性和衔接性，减少不用要的损失。.第二节工程前期介入与承接查验承接查的作用和意义承接查验的根本概念承接查验 .第二节工程前期介入与承接查验一、承接查验的根本概念 物业承接查验 是指承接

9、新建物业前，物业公司和工程部按照国家有关规定和公司制度，共同对物业共用部位、共用设备设备进展检查和验收的活动。二 、承接查验的作用和意义：1减少建立与开发的遗留问题2降低物业管理效力风险3维护业主的共同财富权益4化解物业管理的矛盾纠纷5构建调和互信的物业管理关系.第三节日常工程设备设备管理一、设备根底资料的管理二、设备运转管理三、设备维护管理四、设备更新改造管理五、报修效力六、人员管理七、外委单位管理日常工程管理.一、设备根底资料的管理 设备根底资料 包括设备原始档案的管理、设备技术资料、运转维修资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、规范等强迫性文件。第三节日常工程设备设备管理

10、.二、设备运转管理 1、物业设备组成 第三节日常工程设备设备管理生活设备管理平安设备管理设备日常管理给排水管理电梯系统管理暖通空调管理燃气系统管理消防系统管理智能化系统管理供配电管理.第三节日常工程设备设备管理2、物业设备的运转管理实践上包括了物业设备技术运转管理和物业设备经济运转管理两部分。1设备的运转在技术性能上一直处于最正确形状针对设备的特点，制定科学、严密且真实可行的操作规程。对操作人员进展专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必需严厉要求持证才干上岗。加强巡检、维护保养任务。设备中的仪表、平安附件必需定期校验，确保灵敏可靠。. 对运转中的设备不能单凭阅历用直观的方法来管理

11、，而应在运转形状下的监测和对缺点进展技术诊断的根底上，做深化、透彻、准确的分析。 对事故的处置要严厉执行“四不放过原那么。即事故缘由未查清不放过、对事故责任者未处置不放过、责任人和群众未受教育不放过、事故后没有采取改善措施不放过。2从设备的购置到运转本钱、维修本钱与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。设备的经济运转管理，可从初期投资费用管理和运转本钱管理下2个方面进展。第三节日常工程设备设备管理.三、设备维护管理 设备在运用过程中会发生污染、松动、走漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种缺点，影响设备正常运用，严重时会酿成设备事故。1、维护保

12、养方式：主要是“清洁、紧固、光滑、调整、防腐、防冻及外观外表检查。对长时期运转的设备要巡视检查，定期切换，轮番运用，进展强迫保养。第三节日常工程设备设备管理.第三节日常工程设备设备管理2、设备维护保养1日常维护保养：主要包括检查，清洁和光滑及时做好巩固任务以及必要记录等。2一级保养：按方案进展的保养任务。主要包括对设备进展部分解体，进展清洗，调整，按照设备磨损规律进展定期保养。3二级保养：对设备进展全面清洗，部分解体和部分修缮，改换或修复磨损件，使设备可以到达完好形状的保养。.第三节日常工程设备设备管理3、设备的方案检修 对在用设备，根据运转规律及方案点检的结果可以确定其检修间隔期，以检修间隔

13、期为根底，编制检修方案，对设备进展预防性修缮，这就是方案检修。方案检修任务普通分为小修、中修、大修和系统大修4种。.第三节日常工程设备设备管理四、设备更新改造管理 设备更新就是以新型的设备来替代原有的旧设备。设备改培育是运用现代科学的先进技术，对原有的设备进展技术改良，提高设备的技术性能及经济特性。主要途径有：1、对设备的构造作部分改良。2、添加新的零件和各种安装。3、对设备的参数、容量、功率、转速、外形和外形尺寸作调整。.第三节日常工程设备设备管理 对设备进展技术改造，首先要对原设备进展技术分析与经济分析，编制改造方案。详细内容包括：1、原设备在技术上、经济上、管理上存在的主要问题，设备发生的缺点情况及其缘由；2、需改造的部位和内容；3、在改造中运用到的新技术及其合理性、可行性；4、改造后能到达的技术性能、平安性能、效果预测；.5、估计改造后的经济效益；6、改造的费用预算以及资金来源方案；7、改造的时间及设备停用带来的影响；8、改造后的开工验收和投入运用的组织任务。五、报修效力 报修效力是经过规范业主报修效力规程，添加业主维修称心度，完善内部维修管理。 报修效力中需留意户内维修及有偿效力的管理。第三节日常工程设备设备管理.第三节日常工程设备设备管理六、人员管理1