二手房销售常识1

1、二手房销售常识第一节：什么是房地产经纪人？经纪人，按我国“ 辞海”说法，是买卖双方介绍交易以获取佣金的中间商人。1995年10月26日国家工商行政管理局颁布经纪人管理办法指出：“ 本办法所称经纪人，是指依照本办法的规定，在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间，行纪或者代理等经纪业务的公民，法人和其他经济组织。一般的讲：经纪人系指为促成他人商品交易，在委托方和合同他方订立合同时充当订约居间人悯，为委托方提供订立合同的悯信息、机会、条件，或者在悯隐名交易中代表委托方与合悯同方签定合同的经纪行为而悯获取佣金的依法设立的经纪悯组织和个人。房地悯产经纪人是指收集、整理房悯地产信息、熟悉

2、房地产市场悯行情，在房地产交易中为顾名客提供居间、代理等服务的难公民、法人及其他经济组织难。房地产经纪人主要采取为难交易双方提供交易信息，撮难合双方成交或接受客刻委托难代理客户直接进行房地产交难易等两种方式进行经纪活动难。房地产经纪人的特点：（难1）房地产交易双方的关系难不同于一般的商品交换关系难。一般市场买卖双方的关系挝随着商品交换而结束，而房挝地产市场则由于其商品的固挝定性和耐用性，商品售出，挝也还要有管理和维修的问题挝，从而使交易双方关系具有挝相对稳定性。（2）房地产挝交易中房地产价格的制定难挝度远远大于一般商品交换过挝程中商品价格的制定。（3挝）房地产交易活动必须严格升遵守各种法律法规

3、。房地产升的交易涉及到产权问题，稍升有不慎，便容易发生经济纠升纷。因此，房地产的交易活升动必须有法律依据。（4）升房地产交易赚钱多但风险大升第二节：一个房地产人应掌升握的基本知识房地产升基本知识商品房-碌-有产权保证,可以自碌由抵押买卖继承的房屋商住碌房-可以用于碌居住和办公的房屋住宅-碌-用于居住碌功能房屋.别墅-碌-已超过单住房功碌能,兼带高级休闲娱乐的停独立楼房,通常为三层.工停厂-生停产制造产品的特定场所.透停天厝-较别墅停低档次的独栋房屋,通常位停于郊区,较大规划.高层-停-十层以停上100米以下的电梯式建洒筑(带电梯).多层-洒-十以下不带电梯的洒建筑超高层-超过洒100米以上的建

4、筑物裙楼洒-建筑物底部洒庞大的用于做商场的部分.洒弹性隔间-可移动隔间洒墙的室内空间,通常用于办洒公开放式设计-无隔断梢的设计,利于空间较广,如梢餐厅客厅.公摊-梢-每户直接或间接使用梢的公用部分,如电梯配电梢室.抵押贷款-用房产证梢、土地使用证做抵押,向金梢融机构贷款.按揭贷款-惕以商品房预售合同为抵押向窒银行贷款.土地使用证-窒准许某土地使用的证明.预窒售许可证-商品房准窒许出售的证件建筑工程规划窒许可证-契税4% 房侦屋产权证-用于证明房屋侦所有权的房屋证明.建设许侦可证明-用于证明该项建侦设符合规定并准许建设.滞侦纳金-因甲方工程侦延误或乙方交款延误,该交侦纳的违约金.工程图-侦-建筑

5、工程方案图墨线图诌-建筑物内部结构诌图坐北朝南-指大厅之诌面朝南.左青龙-诌左侧为青,吉祥之征右白虎诌-房屋右侧为白虎诌,凶方之征一次性付款-诌-将款项一次性交清.分期恿付款-准款分几次恿支付的方式.剪力墙-恿-承受房屋重力的墙恿,不可任意敲打,若要敲打恿需申请消防电梯-恿专门用于消防灭火的电梯,恿有抽烟,排分的电梯.卫浴恿三大件-洗盆,浴盆,恿坐式马桶.厨房五大件-雪-洗刷池,吊柜炉台,料理雪台,抽油烟机.市场区割-雪-产品更新换代不同雪类型,以回避市场供需量的雪排挤.保险-雪-本息总额5.5雪总年数（按揭）容积率-雪-总建筑面积与占地面雪积之比（通常不含地下室）引两书-1、商品房使引用说明

6、书2、房屋质量保证引书建筑密度-建筑物引占地面积与总占地面积之比引建筑物越大,房子越密.D引M-邮寄用的引广告用品MP-引-报纸广告CP-虚-电视广告POP-虚-户外看板MG-虚-杂志广告SP-虚-销售时,虚促使客户购买的假语言假动虚作占地面积-项目虚用地面积(含建筑物)建筑虚物占地面积-建茵筑物占地的实际面积之比绿茵化率-茵-绿化面积与总占地面积之茵比使用率-茵-使用面积与建筑面积之茵比标准层高-茵-3米平面价差-茵-平面方位不同产生的茵价格差异(位置)主体价差蕴-不同楼层蕴产生的价格差异议价空间-蕴-讨价还价的价格差蕴异管道间-蕴用于安置各类管道空间技术蕴风险-技术跟不上蕴第三节：房地产按

7、使用性质蕴分类1、住宅延民宅延公寓花园延别墅。2、公房3、商铺4延、厂房、仓库二、各类房地延产特点比较：分别从销售方延式特点、单位面积、坐落地遇域特点、设施特点及需求客遇户特点等几方面进行比较阐遇述。1、遇公寓房（包括普通公寓住宅遇、酒店服务公寓）销售方式遇：出售（主要）、租赁面积遇特点：100200平方遇米坐落区域：城市居住聚集遇区。环境较为安宁、生活设唁施齐全、方便。设施要求：唁民用水、电、煤气、电话。唁客户来源特点：主要为本市唁常住居民。2、唁办公房：销售方式：唁租赁（为主）、出售面积特唁点：面积幅度较大，一般从勋几百平米到上千平米。坐落咱区域：金融区。交通便利、咱具有大量停车位。设施：

8、电咱、水、多条电话线路，商务咱服务。需求特点：本地具有咱法人资格的公司、外地公司咱办事处。3、咱花园别墅：销售方式：再出售（为主）、租赁面积：再250450平米坐落区再域：市郊结合部，交通便利再、无环境污染。设施：煤气再、水、电、电话、花园等。再楼层：12层需求特点：再外籍、外地商人及本国富有再的人4、犹商铺：销售方式：租赁（为犹主）、出售面积特点：形式犹多样，幅度很大。独立铺面犹面积一般在一百平米左右，犹大型购物中心面积约为几万犹平米不等。存在形式：独立犹门面店铺、商场购物中心坐犹落区域：商业氛围较浓，人渔员流动量大，交通便利，同墟行少、消费层次与商品较为墟符合。设施：水、电、电话墟。面对客

9、户：本地、外地的墟商品零售商。物业特点：橱墟窗大、门面宽、进深小。5墟、 厂房、墟仓库：销售方式：租赁、出哑售面积特点：一般面积很大哑，从几千到上万平米物业特哑点：交通便利（靠近码头、哑高速路）、大型车辆出入方哑便、顶高、防潮、价格便宜哑。设施：水、电、电话等。哑客户需求特点：加工工厂主穴、超市、娱乐经营商。知识穴哪些房屋不得设定抵押?答缴: 根据建设部城市房地缴产抵押管理办法，下列房缴地产不得设定抵押：缴权属有争议的房地产；概 用于教育、医疗、市概政等公共福利事业的房地产概； 列入文物保护的概建筑物和有重要纪念意义的概其他建筑物； 依法概公告列入拆迁范围的房地产概； 被依法查封、扣概押、监管

10、或者以其他形式限版制的房地产； 依法版不得抵押的其他房地产。版4房地产抵押合同应载版明哪些内容？答：房地版产抵押合同应当载明下列主版要内容：抵押人、抵版押权人的名称或者个人姓名版、住所；主债权的种匪类、数额；抵押房地匪产的处所、名称、状况、建匪筑面积、用地面积以及四至匪等；抵押房地产的价匪值；抵押房地产的占匪用管理人、占用管理方式、匪占用管理责任以及意外损毁匪、灭失的责任；债务匪人履行债务的期限；混抵押权灭失的条件；混违约责任；争议解决混方式；抵押合同订立混的时间与地点；双方混约定的其他事项。房地产混抵押权的设定应注意的事项混？答： 同一房地产膊设定两个以上抵押权的，抵膊押人应当将已经设定过的

11、抵膊押情况告知抵押权人。抵押膊人所担保的债务不得超出其膊抵押物的价值。房地产抵押膊后，该抵押房地产的价值大膊于所担保债权的余额部分，膊可以再次抵押，但不得超出膊余额部分。 以两宗动以上房地产设定同一抵押权动的，视为同一抵押房地产。动但当事人另有约定的除外。动 以在建工程已完工动部分抵押的，其土地使用权动随之抵押。 以享受动国家优惠政策购买的房地产动抵押的，其抵押额以房地产动权利人可以处分和收益的份浇额比例为限。 国有浇企业、事业单位法人以国家浇授于其经营管理的房地产抵浇押的，应当符合国有资产管浇理的有关规定。 以浇集体所有制企业的房地产抵浇押的，必须经集体所有制企浇业职工代表大会通过，并报浇其

12、上级主管机关备案。浇 以中外合资企业、合作递经营企业和外商独资企业的递房地产抵押的，必须经董事递会通过，但企业章程另有规递定的除外。 以有限递责任公司、股份有限公司的递房地产抵押的，必须经董事递会或者股东大会通过，但企递业章程另有规定的除外。递 有经营期限的企业以底其所有的房地产设定抵押的绊，所担保债务的履行期限不绊应当超过该企业的经营期限绊。 以具有土地使用绊年限的房地产设定抵押的，绊所担保债务的履行期限不得绊超过土地使用权出让合同规绊定的使用年限减去已经使用绊年限后的剩余年限。绊以共有的房地产抵押的，贾抵押人应当事先征得其他共贾有人的书面同意。贾预购商品房贷款抵押的，商贾品房开发项目必须符

13、合房地贾产转让条件并取得商品房预贾售许可证。 以已出贾租的房地产抵押的，抵押人贾应当将租赁情况告知抵押权贾人，并将抵押情况告知承租撑人。原租赁合同继续有效。撑 设定房地产抵押时撑，抵押房地产的价值可以由撑抵押当事人协商议定，也可撑以由房地产价格评估机构评撑估确定。法律、法规另有规撑定的除外。 抵押当撑事人约定对抵押房地产保险撑的，由抵押人为抵押的房地撑产投保，保险费由抵押人负撑担。抵押房地产投保的，抵节押人应当将保险单移送抵押绘权人保管绘 第四节：房地产经纪人绘新人的心理建设建立信心绘之方法：1、任何时候，你绘要相信天下没有卖不掉的绘房屋。 就象什么样的姑绘娘都有人爱一样，房子卖不惕出去，是因

14、为你的工作还没惕有做到家。2、保持信心，惕相信自己绝对能将房屋卖掉惕。能顺利成单。在这种信心惕的前提下，不遭受失败之打惕击，不断地分析自己的售屋惕流程是否有改进之必要。3惕、对于价格要有信心，对于惕买主来说，不轻易降价。同惕样，对于房主出价要迅速杀镊价。（1）客户在意房镊子的条件的是 需求（面镊积、房屋价值以及将来之预镊期价值、大小环境、优点、镊产品规划优点、屋旁绿地及镊公共设施、平面、通风、采镊光、私密性、建材设备、房镊屋朝向，高度，楼层朝向，镊交通状况，物业管理水平，镊）。 个人对此房屋的喜锑好（前述各项条件非常优良锑）。 房屋的价值和心理锑预期（业务员要突出房屋的锑优点）超过接受之价位。

15、锑（2）不要内心里有底价之锑观念，一定要让客户觉得房锑子物超所值。（3）锑不要以客户出价作基础，来锑作价格谈判（即以客户之出锑价作加价，最好是了解客户乔的大致意向后，自己先报出乔价位）。对于房主也是如此乔。 不论客户出价在乔底价以上或以下，都要马上乔拒绝。让客户感觉到其价格乔的不合理性，这样做的目的乔，是为了争求主控权，让客乔户认为标列价格合理。而且乔让他争取成交价格，互相都乔争得争得很辛苦。（安全感识、满足感、自私感、便宜感识、成就感）。 取得对识方信任，不要让客户产生作识为经纪人出价的时候有心识虚之感。拒绝客户之出识价，要信心十足地加以识立即回答。回答的语速要快识，语句简洁明了。比如：识怎

16、么可能，您出的价格连水成本都不够（分析土地成本水、营建成本、增值税、税金水、管理及销售成本，同类型水房屋的价位等） ，房主：水（您出的价这么高怎么卖出水去？）郝公司的张 怎么可能，最水近有位浙江作小商品的先生水（拿出相关道具、名片及标水示价格）出了35（我方配水合）万，公司都不答应。（碌最近XX先生委托我们出售碌的房子，地段和环境比你这碌个房子要好的多，也没有卖碌这个价钱。现在市场的大环碌境都是这样，大家都在观望碌中，是供过于求，有行无市碌）有名姓，职业，更容易让碌人信服。 怎么可能，碌你来盖，我们公司来买。让碌客户心里觉得自己的价位可挝能有偏差。怎么可能，现挝在的市场环境，这样的地段挝，还有

17、这种房价嘛？第五挝节：房产经纪人业务销售操挝作流程（参考）一：客户挝接待1：经纪人看到门店挝外有客户时应及时起身迎向挝客户。（注意仪表和微笑）挝2：在询问客户问题时，皖经纪人应精神饱满，讲话声皖音要响亮，介绍或推荐房源皖基本信息要准确，快速。皖3：在介绍完基本信息后，皖礼貌的邀请客户到公司做详皖细了解。4：按客户要求皖，推荐适合客户的公司主推皖房源，并适时的了解一些客皖户的基本信息。（如：客户屉的购房目的，是不是决策者屉，付款能力，购房意向，目屉前的居住状况等。5：如屉果客户对公司的房源有兴趣屉则可以安排看房。如果暂时屉没有客户所需要的房源销售屉员应果断的告诉客户这样的屉房源可以在1或2天内帮

18、他屉找到，此刻再向客户提出留屉个联系电话，并热情的递上屉自己的名片。二：配对然1：在接到新房源后，应立然即开始客户配对，选择自己然在半个月之内的客户进行删然选。要求：A 列然出意向客户。 B 按然客户购买意向排序 C然按客户购买力排序 D然选定主要客户 E然逐一打电话给主要客户，然约定看房。三：电话约客怂1：拨通客户电话，告知怂客户房源信息2：询问客怂户是不是在家或有没有固定怂电话，如果有的话告诉客户怂拨打他的固定电话，以免浪怂费对方手机费。这些细节要怂考虑清楚。3：简单讲述房怂源基本信息。4：和客户韶约定看房时间，地点。（注韶意2选1原则）四：带看韶前准备1：设计带看线路韶2：设计带看过程中

19、所要韶提出的问题。（合理安排问韶题的先后顺序）3：列出韶物业的优缺点4：思考如亮何把物业缺点最小化，揣摩亮客户可能提出的问题及回答亮方案。5：整理该物业相亮关资料。五：如何带看 1亮：空房必须准时赴约，实房亮必须提前30 45分亮钟到达业主家中，与业主进亮行沟通，为看房过程的顺利亮完成打好基础。 2：理清亮思路，按照自己的看房设计缮带看。 3：询问客户买房缮目的。 4：询问客户居住缮状况等。 5：与客户交流缮，掌握更多客户信息，为以缮后的跟进工作打好基础。缮6：赞扬客户的工作，性格缮，为人等优点，拉进与客户缮的关系。消除客户的警惕感伞。六：房源内场操作 1伞：进入物业主动介绍房子的伞相关情况，

20、但切记，不要一伞口气把物业的优点全都告诉伞客户，留下2或3个优点，伞在客户发现物业缺点或自己蹄陷入僵局时救急，此时把这蹄些优点告诉客户来带开客户蹄的思路。时时把握主动权。蹄2：留给客户适当的时间蹄自由看房及思考和比较的空蹄间。（注意观察客户的举动蹄及言行）3：控制时间，蹄不要留给客户太多的思考空蹄间。销售员要把握好时间，蹄并根据不同的客户提出不同瓤的问题，以了解客户对物业瓤的看法。4：让客户提问瓤发表意见，熟练快速解答客瓤户疑问。认可客户的想法，瓤就算客户讲的明显不对，也瓤不要去反驳客户，而是加以瓤引导，让客户自己察觉他的瓤问题，多用反问或双重否定瓤的方式回答客户的问题。瓤5：为客户做一下总结

21、。（色每套房子都有它的优缺点，色但关键在于自己的需求能不色能接受它的一些不足之处。色因为，对于房子来讲，它是色个即定的产品。不可能去反色攻或是定做。所以，我们所色能够做的只是比较下它的优色缺点，是优点多与不足，还色是不足多于优点。对于它的色不足，自己是不是可以接受色。考虑自己的选择和衡量。色）6：结束看房。把客户忙带回公司或做其它约定。（忙注意，在带出小区的途中加忙深客户看房的印象。）七忙：成交前的准备1：对已忙产生购买意向的客户应立即忙带回公司。2：再次肯定忙和赞扬客户的眼光，并把握忙时间，适时的对客户描绘下忙买下这套房子的前景和利益农。（增强客户的购买欲望）农3：到达公司后，先礼貌农的请客

22、户到会议室入座，第农一时间送上茶水。4：主农动象客户介绍下公司的概况农和售后服务的完善，提高客农户的信任度，打消客户的后农顾之忧。5：和客户确认农下单事宜。（但不宜操之过疲急，要有序引导，循序渐进疲）陈如：先生，这个小区疲的环境好不好？ 好疲，不错，还可以疲对这套房子的感觉怎样？疲 疲不错，还可以疲房型满意吗？疲疲挺好的， 不错硒采光好不好？硒硒好，不硒错抓住房子的优势及有硒利条件，用肯定式问句，让硒客户做肯定式回答。6：硒抓住客户的肯定回答，逼客硒户下订。陈如：先生，既田然您对这套房子相当满意，田那么您对这套房子的价格是田不是可以接受？八：守价田阶段1：要点：销售员没田有对客户让价的权利。陈

23、如田：客户：房子的价格比较田高，是不是可以低些啊？毕田竟，这套房子的周边交通不田是很方便。 销售员：曝哦，先生，是这样的，对于曝房子的价格原则上我们是没曝有主动权的，必须要和业主曝协商后，才可以答复您。曝您看这样行不行，您先告诉曝我您的上限是多少？（掌握曝主动，了解客户的心理价格曝）注意：对于还价幅度太曝厉害的客户，业务员要保持曝心理上的冷静和镇定。外表榷上的沉着和稳定。切不可退榷却或露出意外，紧张的表情榷。因为，这个价格是客户在榷试探这套房子的水分有多大榷，如果此时业务员有任何不榷当的表情或举动的话，客户榷会再度大幅度杀价。所以，榷此时业务员必须果断，干脆榷的回答客户，这个价格是不榷可能成交

24、的，并告诉客户前榷些天有一个比他上限高的价榷格都没能成交，同时，再次聋运用房子的优势或其它有利聋条件驳回客户的试探，从客聋户手上取回谈判主动权。然聋后，要求客户对价格做出重聋新定位。2：在得到客户聋的第2个价格后，业务员要聋表现出勉为其难的状态，并聋告诉客户，只能先和业主沟聋通一下，在自己于业主沟通停的时候，避免在客户的视线聂范围内沟通，要注意发挥团聂队的作用，邀请店长或其它聂资深业务员帮忙跟进客户。聂自己离开谈判桌与业主沟通聂。3-15分钟左右，聂回到谈判桌前，告诉客户，聂业主虽不接受他的价格，但聂也做了些让步。给 出一个聂高于客户上限的价格，让客聂户再次抉择。并试探客户的聂价格底线。4：此

25、时，谈言判可能会陷入一种僵持阶段言，客户有可能要求与业主直言接谈判，作为业务员，应果言断阻止，告诉客户自主谈价言的缺点。（如：你们双方如言果自行谈价的话，在双方陷言入僵局的时候，如果为了面言子问题或一些小事相互都不言让步，甚至有时为了一口气言，弄得一方不买，一方不卖言连回旋的余地都没有，找到诌一套自己满意的房子本来就诌不容易，不要因为这些小事诌弄得得不偿失。而我们作为诌第3方，不论怎样协商都代诌表了双方的利益，且又经过诌专业的培训和许多的实战经诌验，配合我们的专业素质成诌功的概率肯定要比你们双方诌自主谈判的效率和效果要好诌的多。）另外，还可以列举诌一些由于自主交易而产生纠雁纷的案列取消对方的念

26、头。雁同时，和客户共同设定一个雁比较实际的成交价格，然后雁，安抚客户的情绪，告诉客雁户自己再做努力与业主沟通雁。5：此时，谈判才真正雁进入关键阶段。业务员才可雁开始真正和业主进行沟通，雁谈价，杀价。九：杀价阶雁段原则：找出各种对自己毡有利的因素，引导业主下降毡价格。主要方法：1：市毡场因素毡2：政策影响毡3：客户的毡稀缺毡4：客户还有第2选择毡5：渊周边地区房源的充足和同等渊房源的性价比渊6：告诉客户，渊把钱转起来，才能赚更多的渊钱。杀价第1步：告诉业渊主，现在有客户在公司谈价渊格。我们做了许多工作，现渊在基本上已经达成了一致，渊但在价格上存在比较大的分渊歧，希望您可以做些让步。吁杀价第2步：

27、业主此刻会吁护盘或试探对方的出价，作吁为业务员此时应运用客户的吁试探方式，大幅度地猛杀业吁主的价格。做出反试探，看吁看业主的反应如何。如果，吁业主对此价格有强烈的不满吁反映时，要注意安抚业主情吁绪，（如：告诉业主，自己吁已经明确告诉客户这个价格吁成交不可能，所以，现在才荧和他协商一个双方都可以接荧受的价格。同时，要求业主荧给出一个价格底线。杀价荧第3步：在得到业主的底线荧价格后，告诉业主自己将和荧客户进行协商，有问题再行荧沟通。隔10分钟左右，荧再度和业主协商，确定最后荧业主的底线价格。十：下订荧阶段1：一般情况下，通漳过以上的步序，应该可以使漳双方的价格达到成交价格，漳此时，业务员可以提醒客

28、户漳是不是可以下订了，并准备漳好相关的书面合同，简单解漳释合同的条款。2：如果漳此时客户还有犹豫的话，业漳务员因提示客户，好不容易漳才和业主在价格上达成了一漳致，如果现在不下订，万一选业主第2天改变想法的话，选那么所有的努力都白费了。选3：有些客户会借口定金选没有带足或其它的一些理由选不愿意下订，此时，业务员选应急客户所急，告诉客选户，先支付部分定金，余款选第2天打清。4：在诱导选客户下定的过程中，业务员选应注意和团队之间的配合，选这样才可以提高成功的概率狱。十一：售后服务 1：狱在客户签下意向书，下订以狱后。业务员应及时向客户索狱取身份证等有效证件，复印狱留底，做好交易前的资料准狱备。2：及

29、时通知贷款专狱员，为客户制定贷款计划。狱3：完成以上步序后，简狱单告诉客户交易所需要的环选节及大致时间和所需材料，选提醒客户在时间上做好合理选按排。4：在客户签下意选向书，下订以后。业务员应选该及时联系到业主，把物业选的出售情况第一时间通知业选主，并且及时把客户的定金选转交到业主手上，确定销售选的有效。5：在交易过程选中，业务员应经常和客户及再业主保持联系，做好沟通，再以使整个销售过程圆满完成再。第六节：销售步骤及技再巧（客户）（台湾式）销售再八步骤（一）了解：知已知再彼、百战不殆1.内容：承再租方，房型、地段、预算、再起租日、租期、配备、发票再；购买方：房型、地段、预许算、付款方式、面积、毛

30、坯许/装修、二手/一手；2、许处理WALK-IN客：A许1）保持笑容及礼貌，表现许诚恳2）保持冷静许B3）询问客户的要求4）许询问有否看过楼5）介绍适欲合的楼盘，报出价钱6）建欲议先看楼，如合适再商议价欲钱7）签看房确认书 C欲8）进一步询问，是否楼换叮楼，或第一次置业？9）是叮用来投资或自住（自用）？叮10）如果是楼换楼，是否叮先出售自已的单位？11叮）用户人数12）做何职业吵？13）了解客户对物业的吵印象14）为什么会选择此吵物业？15）了解客人是否吵有看其它的屋苑？16）几吵时开始看楼（二）约看、带吵看1、 怎么约看： 1）持迅速、第一时间带看2）主浑动定时间、地点2、带看流浑程： 1）

31、填定看房确认书浑2）确定带看路线、由远及浑近3）确定主力案源，每次浑不少于三至四个盘4）先到浑现场5）带看要广泛，增加浑熟盘3、带看技巧： 1）仅要表现的精神、活跃 、健仅谈2）有层次的介绍屋内的仅情况：格间、装修、方向、仅窗外的景色3）保持与买卖仅双方谈话的时间4）适当时仅诱导买家屋内的特色地方5仅）适当时要求买方给于意见仅6）若观察买方有兴趣时，貉要求买方出价，即场商议价貉钱7）询问业主买楼的原因貉8）回程时给与买家综合意貉见，提高买家对单位的印象貉9）要求还价（三）促销1貉、针对性地促销：针对客户貉的口味，突出物业的优点，貉正好是客户最注重的方面2缄、促销必须具体：描述具体缄客户及进展情

32、况，如在带看缄时促销，最好在带看前有促缄销铺垫（这套房子有人马上缄复看或付定金等）3、怎么缄促销：1）用手机作为工具缄（同事冒充客户打电话给你缄，有意向定此套物业）2）缄塑造另一组客户（有人马上缄要定）3）团队促销：1、缄同事客户已约好几点来付意缄向金2、同事客户马上要复缄看4）安排二组客户同时看缄一套房子（四）议价逼价与缄出价：推测客户的诚意度1缄即场（分开买家和业主）缄2电话3价钱控制分4团队5消息 6危分机感7YET,BUT分8代客决定9留意对方分说话 10客面前11分业主卖楼原因 12谁先分出价谁先死（五）坚持1分比较行情，已很便宜2卡帛价：有客户谈过某价，房东帛也不卖3盘有其他地产倾

33、帛价4业主最后底线5本帛身业主换楼，看中其它单位帛所以先有这个价钱6业主帛过了今日会加价7千金难帛买心头好（六）吊价吊价原揪则：1买方不加我不降2揪买方有加我少降吊价技巧揪：1辛苦度：深度、晚上揪汇报、一日多报2交换筹揪码：要此价，租赁合同签两揪年（七）谈判的要点1弄揪清你需要什 2弄清别人揪需要什么3交流 4准浇备5让步 6争执7浇威吓 8影响力9提浇议与反提议 10打破僵浇局11对待谈判的态度浇12假设（八）收意向1浇额度：1）租赁，0.5浇1个月的租金 2）买卖浇，总房价款的122缴目的：1）先收先谈（保缴留金及游戏规则）2）给房冈东一个诚意度，对谈价格比冈较有利（买卖中较多）3）冈明确

34、条件，把要谈的条件书冈面化4）OK即转定金，可咯以制业主，NO全额退还，咯无风险5）少收后补，不用咯付术多意向金（九）结案（咯成交）2、 第二节操咯作技巧（一）洽谈案子技巧咯1信心、布局、辛苦度2咯了解铺垫让对方喜欢会（包装）促销一定要逼会真坚持位置的互换3逆会向思维能力、没有绝对好与会不好、关键在于说服力4会不同的情景、不同的话术、会试探诚意度、谈细节（二）会议价要素没有卖/租不掉的会房子 ，只有卖/租不掉的会价格1可信度2寻找议袖价点（找出房子缺点）3袖制造竞争对手（另有同样一袖套房子，价格比你低）4袖布局5塑造双方良好感觉袖（客户觉的你很好，虽然另袖一套比你好但决定还是要你袖这套 ）6卡

35、时间点（客袖户明天要走，今天一定要定脂好一套）7不要自我设限脂，议价无底8辛苦度、多脂回报、深夜洽谈（三）议价脂规则11/2法则：报价脂格1000，谈900，议脂8002理性分析（专业脂程度）3坚持不出价4医一定要有筹码交换（四）为医何要付意向金1这房子还医有人争着看，付意向金可取医得洽谈先机（先付先谈）（医保留）2与业主谈条件（医大家有个书面依据）3体医现个人服务态度，强调公司医信誉，取得客户信任；收意役向是我们的操作；配合（对漳大家都好）4谈成后避免漳业主又反悔（变定金了）（漳举例说明）5表示真正的漳诚意6业主要求（因他没漳空也不愿跟那么多人口头谈漳）7谈不成会退（意向金漳介绍清楚）8业主

36、会见钱秀眼开，比较容易谈成9大秀家都是付意向金成交的（群秀众心理）（别人也是这样子秀）（举例说明）10业主秀希望租/卖给有实力的好客秀户6、追踪部分一、电话追秀踪、拜访的意义客户初次到秀售楼现场对产品进行了解，诌一般情况下不会轻易下定或诌购买，除非你的产品特别适诌合于他，并且现场气氛运做诌得相当完善，促其成交，否诌则的话，客户都会回去再考诌虑。比较一下，此时追踪客诌户，甚至上门拜访将是销售诌的重要手段，不要指望客户诌会主动，再来现场送上门（诌当然这种情况亦有）。电话诌追踪及上门拜访的目的均是诌重新唤起客户购买我处产品诌的意识，并约其再至现场参蛀观，从而达成交易。二、客蛀户的追踪、拜访基本采取二

37、蛀种形式。1、蛀电话追踪，约客户到售蛀楼处洽谈。2、蛀若客户没时间或表示蛀诚意，直接上门拜访。一般蛀采用第一种方式较多在追踪徐、拜访客户之前，销售人员徐要打有准备之仗。也就是说徐应事先了解该客户记录（来徐电表、来人表、销售人员A徐、B表）上反映的内容，有徐首次接触的时间和地点，客徐户姓名、区域、年龄性别、徐职业及需求面积、媒体获取徐途径、询问重点等。从所有徐的记录中寻求一个交流的切徐入点（借口），如：解答客酗户的提问；结合广告内容再元介绍些本产品的优点；合理元的托辞，关心近况；让客户元产生内疚感（一般指那些已元经约过，但没有来现场的客元户）。三、追踪客户时要注元意几个方面：1、元时间的选择，在

38、记元录客户的电话时要注意加注元该电话是家里的还是公司的元，另外追踪客户要注意不要在太频繁。2、在实效性。要注意追踪不在能时间间隔太长。3、在打追踪电话前在应准备一下要表达的内容、在顺序、节奏，同时语气要求在干脆而不是凶，亲切而不是在软。4、在销售人员要充分自信，要有引耐心。第七节：房地产经纪引人中介注意事项1对房子的引基本了解:：（1）确引认证件是否有效：（2引）产权是否明晰,确认产权引人：（3）房屋是否隶属引拆迁范围：（4）确认嗅房屋年限及购买年限如果是嗅通过贷款来买房，这时在看嗅房过程中一定要确定产权证嗅上的建筑年代，因为它直接嗅影响到你购房的贷款成数问嗅题，目前二手房商业贷款的嗅成数一般

39、是七成二十年.2嗅约客户及带看(有人可以约嗅出来，但是有人约不出来，抑为什么?自由互动沟通)抑：带客户看房前:应该和榨客户多沟通，清楚了客户的榨需求，和客户之间拉近距离榨，没有合适房子的时候，可榨以和客户聊聊家常针对第榨一次见面的客户这个时候千榨万别开玩笑，首先要让客户榨感觉你的专业度，再次认可榨你的为人，有句话说的好，榨做事之前先做人，人都做不榨好，事怎么做好呢?推销房榨子之前先推销自己.B:带烛看时:a有的房子有缺陷的烛.例如：阳台漏雨，有水印烛的.这时应该避免，不让客烛户走到阳台，转移方向，如烛果已经带到了阳台，那就自烛己站过去挡住b学区房：烛针对学区房，应该避免下课烛，放学期间过去带看

40、，如果烛这时候带看，肯定会很吵，烛给客户感觉虽然是为了孩子张上学才买学区房，但是要是揪非常吵，客户就会慎重的考揪虑了,不会马上下决定c揪顶楼平顶的房如果不漏的揪情况下，可以选择雨天看房揪，这样一来正好可以验出揪d朝向不好的房，可选择阳揪光能晒到的时候，比如正东揪朝向，可以选择上午看房，揪朝西的可以选择下午看房揪e一楼的房子可以选择晚上构去看，因为这时候不存在有构没有光线和吵闹f屋里装构修不好的，或者没装修的都构可以选择白天去看，这时候构光线好，扬长避短3谈单构是最重要的一个环节.业构务员是双方的支柱，记住一构点尤其重要，不要在电话里惰讲好一切一切当面谈如惰果在电话里沟通好了一切，惰就会增加谈判

41、难度每个人惰买房的时候都想价格越便宜惰越好如果让客户和房主坐惰下来慢慢谈的话，成功的机惰会比较大一些如果是通过惰第三方传话，很容易偏袒了惰一方，给双方感觉都不好惰(注意技巧,可在房主和客惰户间演戏,善意的谎言是必惰要的)谈单注意事项a：在吵店里谈单的时候切记店员插吵嘴，b：说每一句话的时候吵记得要看着对方的眼睛，以吵表示真诚c：首先介绍一吵下双方贵姓,说明今天过来吵谈的目的，然后让客户和房吵主自己先谈，谈的差不多经吵纪人再说(经纪人说话的逞时候一定要稳定，慢慢说，逞不着急不要随便许承诺，逞答应客户房主的事要经过店逞长以及领导允许)d：不逞偏袒任何一方，一定要保持逞中立清楚自己的位置e逞：如果局

42、面有点僵的时候，逞经纪人可以选择给双方添点逞水f：可以有人扮演黑脸逞，有人是白脸g：一切都缴谈妥了，再谈中介费中介缴费不要和房价捆绑4中介费缴打折说辞a.连锁店口径一缴致，坚决不打折b.询问同缴事是否可以打折，被同事责缴怪c.行业中收费不高，其缴他公司收的更高d.连锁店孵做不了主(做辛苦度)孵说辞参考：可以说如果连孵锁店出现打折，就要扣经手孵人的钱，难道您愿意看着我孵这么辛苦的为您奔波，最后孵却被罚吗？公司规定中介费孵不打折，如果打折就扣我工孵资，工资才只有几百元，孵如果扣了就只有喝稀饭，您诲肯定也不忍心看到吧，做辛诲苦度适当夸大我们的能耐，诲把后期的流程说得复杂一些诲。服务不打折，我们全心全

43、诲意的为您找房，免费带看，诲谈价格，更本没有打折的理诲由上升到人品高度：当着房诲东的面：看房的时候我们已诲经告知您我们的收费标准，诲您当时并没有提出异议，现邦在却要为这区区几千块钱和邦我们坚持，让我们打折，买邦卖双方的合同上注明您愿意邦花几十万购买这套房屋，难邦道您也能变卦么？（最好面邦带微笑，委婉提出）针对延邦期付中介费：我们收的是买邦卖信息服务费，不仅提供的邦咨询，带看，议价全部都是邦免费的，而且后续的贷款，邦过户全部都是免费的，如果词买卖双方就所买房屋达成一词致，签署合同，我们就要一词次性收取中介费，您没有理拐由延期付给我们中介费！但拐是我们肯定会把我们的后续拐服务做好，这是有我们的信拐

44、誉保证的。（其实我们的服拐务没有结束,相反,才刚刚拐开始.第八节：房产中介经傀纪人经典问答1客户：这傀套房子最低多少钱？（例如傀：25万的房子）经纪人：傀您经纪人：您认为多少钱比傀较合适呢？客户：20万左傀右。经纪人：20万，那我傀请房东过来，您能不能马上伐定呢？客户：那肯定要考虑伐一下。经纪人：所以说，买伐房子不能只以价格为准，最伐关键的是房子适不适合你，伐如果房子您不满意即使便宜伐一点你也不会买是吗？所以伐我们还是先去看一下房子（伐那现在有空的话，我马上约伐一下，我们一起去看房。）伐2、客人在看房源，经纪人北上前接待，他不理不睬，只北说我看一看，你忙你的。经北纪人：制造悬念，找一套非北常超

45、值的房子吸引他，让他北开口说话。如果这套房子不北适合他，再用其他的房子套北取他的需求，再判断他的成北熟度。对于以北上方法无效的客户，我们不辈要给他太大的压力，我们要策诚恳的地上名片，婉转的说策：“您买不买房子都没关系策，我们这边有些房源资料您策可以先带回去看一下，以后策要是有什么需要帮忙的话，策您可以找我，对于这方面，策相信我还是比较专业，可以策帮得上部分忙。15F3、房东期策望值太高，如何引导？（例策子：金湖帝景 88 揪65万）经纪人：先生，揪我理解您的想法，我们也希揪望您多卖一点，我们的佣金揪也可以多收一些，但是，您揪也知道，现在的房价很透明揪，不是由您或我能决定的，揪是由市场决定的，像

46、您这房揪子要卖这价格，比较难出手揪。客户：多少钱比较合适？究经纪人：先生，您为什么魁要卖这价格？我相信您也去魁了解过行情。客户：原来买魁的价格装修价格，我的装魁修很好。经纪人：先生，魁我相信您的装修确实不错，魁前几天在金湖帝景里，我们魁也卖了一套面积一样，装修魁很漂亮，就是楼层没您这套旷好，他就卖57万，您可以荤做个参考。如果只是为了迎荤合您，说可以卖到68万，荤到时卖不掉，对您来说也是荤很不负责任的。不如我们先荤去看一下房子吧！看了以后荤我心里比较有底，也比较方荤便销售，我们公司帮您免费荤评估。客户：不用了，有客荤户再带过来吧，我就卖这个荤价格。(房东比较坚持，保荤护意识较强的情况下。)经创

47、纪人：那您看您这边价格能创不能往下调一些，我先跟客创户报64万，您看可不可以创，客户看满意后，我再与您创商量.客户:那先按这个价创格来报吧。4、帮忙估一下创价格？客户：小弟，您帮我创估一下，这套房子能卖多少创钱？经纪人：说实话，我没仅有看过房子真的是不好估价仅，给您估高了卖不掉，是对仅您的不负责任，估低了您又仅不开心。客户：没关系啦，仅你们是专业做这个的，你就仅蛮给我估一下。经纪人：那仅这样吧，我和您说一下刚刚仅卖掉的和您同意社区的房子仅，您参考一下。客户：好，奉你说。经纪人：（给他举两奉个相对典型、比较便宜的房奉子）那您感觉卖多少钱呢？奉（让他说些自己的心理价位奉）客户：这价格太低了，我奉不

48、会卖，我最低也要卖（奉）价格。你看看有这样的奉客人就带过来。经纪人:好奉的，交给我。5、对于空房独子如何拿钥匙？李经纪人：小独姐，我问一下，您的房子目独前是空着，还是自己住？李小独姐：空着，好久没住了，怎独么啦？李经纪人：小姐既然空独着，我建议您把钥匙放一副独在我们这边，我们会给您开独张公司的收条。李小姐：那不截行，钥匙怎么能随便给你们截呢？经纪人：其实，我们也截非常理解，您可能目前还不截大相信我们公司，您看我们截一抽屉都是钥匙，而且有几截套都是刚刚装修好的，设备截都齐全，房东原来也不同意截，看了几次房子都不是很方截便，有时是中午、有时是晚截上。您也知道，客户白天一竭般都有上班，没什么时间，匪

49、只有中午、晚上或者周末才匪有空，因此房子在我们这两匪三个月还没看几个客人，后匪来房东上周钥匙拿过来，我匪们帮它美化一下，现在就有匪个客户谈的差不多了，所以匪说我建议您把钥匙放这边，匪大家也比较方便，您觉得呢匪？李小姐：那我考虑一下，回匪去和家人商量一下。经纪人国：我们真的很希望您钥匙能国放在我们这边，一方面确实国方便我们的带看，提高效率国，另一方面您自己，据我们国统计，一般一套房子成交的国话，要带看二十至三十个客国人才能成交，如果有钥匙的国话，我们能更有效的为您带国客户，也不会每天打扰您，国等有客人价格出的差不多时居，再打电话通知您，到时您居只要过来签一下同意就行了居，您还是把钥匙放我们这里居

50、吧。李小姐：好了，好了。你居说的也蛮有道理的。先放你居这一段时间。6、客户不签居看房委托书怎么办？经纪人晶：先生，这个看房委托书侩麻烦您帮我签一下。客户：侩哎呀，这个不用签了，很麻侩烦。经纪人：先生，是这侩样的，这个委托书是必须要侩签的，它是我们这个行业的侩行规。而且也是我们的一项侩行程，经理就是看这个委托侩书来检查我们的工作，希望侩您能帮个忙配合一下。客户靳：其它中介都没签，这个签靳来干嘛，要么这会带我去看靳房，要签的话那就不看了。靳经纪人：先生，听我解释靳，其实签这个对您一点损失靳都没有，相反它会保障我们靳双方的利益。首先，它有明靳确规定我们的服务内容，收靳费标准，而且您最担心的就靳是我们

51、赚您差价。这个您放靳心，里面都写得很清楚，我往们是绝对不赚差价的，而且往有成交我们也不会乱收费，往都是按照里面的标准收费。往当然，从另一角度说也是保往护我们的利益，也只有您认往可我们的服务及收费，我们往才会带您去看房子，但是假往如您所中意的房子是我们带往您看的，那就必须在我们这往边成交，它只是防小人，不往防君子，像先生您这么有桶素质，我相信您会理解我们蜀，我们每个客户都要签的，蜀那麻烦您在这边帮我签个字蜀。7、买卖双方互留名片，蜀应怎么办？客户: 先生蜀(房东)，这是我的名片。蜀经纪人：（必须马上以客户蜀手中抢过名片）并道：对不蜀起，先生，我们公司规定蜀不允许这么做，假如您们确妮实有什么事情，

52、到时我们可妮以帮您们联系。客户：这没妮什么大不了的，只是留一下妮名片。经纪人：先生，这妮个希望您能体谅一下，您也妮知道行有行规，假如我让你妮们这么做，回去我肯定是要妮挨骂的，您们人这么好，也妮希望理解我的苦衷。2第铣九节：价值的概念肢体语言铣 第一 价值的概念铣一：整体顾客价值铣产品价值（固定的房铣屋、相关的结构物等）铣服务价值（合同的签定铣、付款的方式等）铣人员价值（业务能力、知识惕水平、相关的理论知识、工惕作的效益）形象价惕值（企业的形象、品牌效应惕等一系列无形的感知效果）惕二：整体顾客成本惕货币成本（单位惕平米的价格）时惕间成本（购房的时间段）童体力成本（购房的童体力耗费）精力童成本（购

53、房的精力耗费）童顾客让渡价值的定义童：整体顾客价值与顾客整体童成本的差额第二童客户心理分析一般无而言，客户分类的依据不同无，其分类的结果可能就会有无很大的差别。例如依据客户无的性格、职业、年龄、性别无等等分类。但是通俗的分类无就是按照客户的购买行为的无客户心理分析，进一步认识无客户的真正需求，从而达到无我们销售的目的。无就拿商品房或二手房的买卖无业务而言，通常认为客户的剃购买行为具有以下的共同的剃心理特征：1、求剃实用（使用价值、实际效用剃、内在质量等，例如：采光剃、通风、使用面积、结构、剃防潮、隔音、隔热等）剃2、低价位（购房者最剃关心的问题之一）锚3、求方便（房屋的使用过锚程中的最重要的问

54、题之一，锚如：供水、电、气、电话、锚宽带网络、有线电视、交通锚、配套的商业设施的等）锚4、求新颖、美观（锚主要就是房屋的建筑风格、坞与生活相关的区域环境、景坞观等）5、追求建坞筑的文化品位（金科的中华坞坊体现中国的传统文化、同坞创奥韵则体现的是运动与时坞尚的完美结合的现代生活文坞化）6、求保值、位增值（协信黄金海岸等商位业地产）7、投机乾、投资获利（世界贸易中心乾、帝景mall）乾抓住了客户的心理需求，展乾开以客户消费需求为主的销宿售策略，我们便打开了销售宿行为的第一道门。宿第三 客户分类宿由于人的能力、气质和性格宿的不同，消费者呈现出各自宿的个性特征。我们把这些特宿征划分为12种类型。宿（一

55、）从容不迫型绳这种购房者严肃冷静绳，遇事沉着，不易为外界事绳物和广告宣传所影响，他们绳对销售人员的建议认真聆听绳，有时还会提出问题和自己绳的看法，但不会轻易作出购绳买决定。从容不迫型的购房绳者对于第一印象恶劣的销售绳人员绝不会给予第二次见面绳机会，而总是与之保持距离靴。对此类购房者，销售人员靴必须从熟悉产品特点着手，靴谨慎地应用层层推进引导的靴办法，多方分析、比较、举靴证、提示，使购房者全面了靴解利益所在，以期获得对方靴理性的支持。对这类买家打靴交道时，销售建议只有经过靴对方理智的分析思考，才有靴被购房者接受的可能；反之靴，拿不出有力的事实依据和靴耐心的说服讲解，销售是不铀会成功的。（二）铀优

56、柔寡断型这类铀购房者的一般表现是：对是铀否购买某一楼盘犹豫不决，铀即使决定购买，但对于位置铀、售价、户型、建筑风格、铀物业管理、企业品牌等又反铀复比较，难于取舍。他们外铀表温和，内心却总是瞻前顾铀后，举棋不定。对于这类购乍房者，销售人员首先要做到乍不受对方影响，商谈时切忌乍急于成交，要冷静地诱导购乍房者表达出所疑虑的问题，乍然后根据问题作出说明，并乍拿出有效例证，以消除购房乍者的犹豫心理。等到对方确乍已产生购买欲望后，销售人乍员不妨采取直接行动，促使乍对方作出决定。比如说：“乍好吧，现在交款吧！”侄（三）自我吹嘘型侄此类购房者喜欢自我侄夸张，虚荣心很强，总在别侄人面前炫耀自己见多识广，侄高谈阔

57、论，不肯接受他人的侄劝告。例如，我跟你们经理侄很熟，我如何如何好。与这侄类购房者进行销售的要诀是侄，从他自己熟悉的事物中寻侄找话题，适当利用请求的语议气。在这种人面前，销售人议员最好是当一个“忠实的听议众”，津津有味地为对方称议好道是，且表现出一种羡慕议钦佩的神情，彻底满足对方议的虚荣心，这样一来，对方议则较难拒绝销售人员的建议议。（四）豪爽干脆议型这类购房者多议半乐观开朗，不喜欢婆婆妈脂妈式的拖泥带水的做法，决脂断力强，办事干脆豪放，说脂一不二肢体语言的判断及脂整体销售战略房产经纪人销脂售技巧-关于肢脂体语言的判断及整体销售战脂略说话没把握-脂可能说谎抖脚-脂-可能不耐烦笔放在源嘴里-需要信

58、息眼神源不敢正视心虚紧握双手-源-焦虑小脚晃动-源-对你的观点满不在乎源搓手-对事物有所源期待实战:团对精神:没有源超级的个人只有超级的团对朽(例狮子王风范)战略:漠朽视敌人战术:重视敌人1.朽治气2.治心,攻心战:使朽顾客在战势上略输一筹3.朽治力:不断的学习4.治变朽:随机应变二择一法则:邀朽约的技巧,如何从平凡中发朽觉不平凡.判断住宅的好坏墟:看里面住着几个老外影响墟房地产的风险因素:1.政墟策风险2.经济风险(市场墟供求)3.国际风险(金融墟风暴)4.技术风险(豆腐墟渣工程质量)5.自然风险墟(天灾人祸) 第十节：如胰何寻找客户房地产经纪业务胰是个专业性、综合性、挑战胰性都较强的经济活

59、动。房地胰产经纪人要想成功，必须掌胰握大量的业务技巧。一、胰开发客户技巧房地胰产经纪业随着房地产的蓬勃胰发展竞争日趋激烈，房地产胰经纪人要想开展业务，开发蘸客户是至关重要的一步。那蘸么，如何开发客户呢？1、蘸寻找潜在客户的途蘸径一般情况下，房地产经纪蘸人寻找潜在客户主要利用三蘸种资源，即内部资源、外部蘸资源和个人资源。其主要途蘸径有：（1） 客户汇集中蘸心这是房地产经纪人在从事邀房地产经纪业务过程中汇集邀的交易双方及其他方面客户邀的信息资源。房地产经纪人邀要充分利用好这些资源，从邀中利用老客户自身或他们的邀关系网络以延伸到更广阔的邀领域。在以往的经纪工作中邀，房地产经纪人凭借其优质邀周到的服务

60、取信于客户，满邀足了客户的要求，获得了良邀好的口碑。客户只有得到了在满意的服务，才会乐于与别在人分享自己的成功经验。有在了老客户的推荐，新客自然在就会越来越多。虽然利用此在种途径取得潜在客户准确、巾快捷、省时省力，但已有信巾息毕竟有限，这就需要房地蓖产经纪人在中介服务过程中蓖凭借良好执业的信誉、优秀蓖的经纪技巧和坚持不懈的努蓖力去开拓潜在的客户。（2蓖） 房展会全国各羹地每年都有大大小小的房展羹会，少则几百次，多则几千羹次。参展商与顾客都可能成羹为潜在客户。房地产经纪人羹可以利用各种方式去采集信羹息，以便于有更多的选择余搞地。（3） 互联网搞随着网络经济的到来，互联搞网应用日益频繁，越来越多搞