中置御江山特定资产收益权集合资金信托计划-方案书及建设可行性分析研究论证报告

1、中置房地产特定资产收益权集合资金信托计划方案及可行性分析报告华鑫国际信托有限公司二0一一年三月 TOC o 1-5 h z 一、信托背景 3二、信托计划基本情况 3三、信托计划概述 4四、特定资产基本情况 5五、特定资产收益前景分析 9五、开发商中臵房地产基本情况 26六、担保方浙江润欣港航工程有限公司简介 33七、风险分析及风险控制 38八、相关法律文件的签署 41九、信托投资收益和信托报酬及发行预案 42、信托背景浙江中臵房地产开发有限公司特定资产收益权集合资金信托计 划是华鑫国际信托有限公司专业优势判断推荐的项目，华鑫信托通过 发行信托计划，募集资金投资于中臵房地产开发有限公司 旗下“御

2、江 山”桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块的土地使用权、在建工 程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权，使信托计划的委托人/受益人获得相应的预期投资收益。二、信托计划基本情况项目名称：中臵房地产特定资产收益权集合资金信托计划方案委托人：在信托计划成立时为委托人，信托计划成立后可以是依 法受让信托计划项下信托受益权的自然人、 法人或依法成立的其他组 织。受托人：华鑫国际信托有限公司信托类型：集合资金信托计划信托规模：人民币8000万元信托期限：24个月项目预期投资收益率：18%/年资金运用方式：用于投资中臵房地产开发有限公司旗下桐庐县城 滨江区块学圣路东侧1号地块土地项目的土地使用权、在建工程以

3、及 新增在建工程和地上建筑物的收益权信托收益及信托财产分配：信托收益按季计算分配，由受托人将 信托收益扣除相应税费及信托费用后进行分配。三、信托计划概述（一）交易结构华鑫信托通过发行信托计划，募集资金人民币8000万元,用于中 臵房地产开发有限公司（以下简称为“中臵房地产”）旗下桐庐县城 滨江区块学圣路东侧1号地块土地项目的土地使用权、在建工程以及 新增在建工程和地上建筑物的收益权，信托计划期限为 24个月。由中臵房地产作出承诺，将在信托文件约定的时间点或条件下， 如信托投资收益未达到预期收益金额，则由中臵房地产开发有限公司 对约定收益承担收益补足义务，中臵房地产就其项目承诺到期回购资 产收益

4、权。中臵房地产开发有限公司以其名下桐庐县城滨江区块学圣 路东侧1号地块之B地块（桐土国用2010第0012245号）的土地使 用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物为该承诺设臵抵押担 保，受托人实现投资收益后，其所持有的收益权视为已经实现而自行 消灭。信托计划每半年向受益人预分配一次预期收益，信托计划终止 时，华鑫信托按照信托文件的约定向投资者分配剩余信托财产。（二）信托计划交易结构示意图（三）信托财产和特定资产及收益权基本情况1、初始信托财产为人民币8000万元。2、信托资金运用形成的信托财产为中臵房地产开发有限公司所持有的桐庐县城滨江区块学圣路东侧 1号地块土地项目（B地块）的 土地使

5、用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权。3、特定资产收益权的含义为：指特定资产持有人合法享有的、 针对特定资产而应获得的增值、出租、预售、销售或以其他形式使用 和处分所形成的现金收入（扣除资产出租、预售、销售税费等支出） 的权利。四、特定资产基本情况（一）特定资产区位、坐落情况中臵房地产开发有限公司所持有的桐庐县城滨江区块学圣路东wft-居住兼容商业用地，使用权面积8045平方米的土地使用权。本国用（2010）第0012244号，科研用地，使用权面积3890平米；学次交易所指特定资产为专指上述 B区块侧1号地块，总面积11935平方米；其中A区块土地证编号：桐土圣路东侧1号地块B区

6、块土地证编号：桐土国用（2010）第0012245r4Z上述地块宗地坐落于桐庐县城滨江区东至 “三水花园”，南至“空 地”，西至“学圣广场”（规划中），北至滨江路（规划中），土地使用 权出让价款为：6513.57万元（折合楼面地价A地块817.52元/平米, 和B地块1704.52元/平米），东（三水花园（滨江路）南（金色春江在建）北（二）特定资产相关证照办理情况1、国有土地使用权证：学圣路东侧1号地块B区块土地证编 号：桐土国用（2010）第0012244号，居住兼容商业用地，使用权 面积8045平方米。2、建设用地规划许可证：地字第桐城镇（2009） 012032号，用地项目名称：揽景园，

7、用地面积：17.9亩（11935平方米）；3、建设工程规划许可证：建字第桐城镇（2010）01060-2号,揽景园2号楼（31层），建设规模20312.36平方米；建字第桐城镇（2010）01060-3号，揽景园3号楼（21层），建设规模5607.45平 方米；建字第桐城镇（2010） 01060-4号，揽景园4号楼（2层）， 建设规模628.26平方米。4、建筑工程施工许可证：编2,揽景 园2-4号楼，建筑规模26548.07平方米。（三）特定资产规划情况根据桐庐县国土资源局与浙江中臵房地产签署的国有建设用 地使用权出让合同、国有建设用地使用权挂牌出让

8、公告（桐土出 让告字200927号）等资料记载，特定资产 B地块为居住兼容商业 用地，出让年限商业40年，住宅70年，挂牌起始价6450元/平方 米。总投资规模16414.91万元，规划建设商住房32242平方米，其 中地上建筑26468平方米，地下车库 5774平方米。用地面积 8045 平方米，桐庐县企业投资项目备案通知书（备案号： 330122091116504902?，建筑密度 25%容积率 30% 地块内建筑物最大高度控制在 99.47米以内。整体建筑节能标准达 50%以上。（四）特定资产开工建设情况工程项目累计已投入7756.50万元，其中土地及契税等相关费用6881.55万元，工

9、程施工投入 874.95万元。施工工程进度状况：基础灌桩浇注已完成百分之九十，静载试 验已于3月5日进场。其中：3#，4#楼在3月底左右完成基础浇筑， 四月中旬达到正负零；2#楼基桩还剩余55根，地下室还剩余12根。（五）特定资产评估情况（待评估）土地出让情况:土地出让金发票发票号码发票金额（元）发票日期000013270813,000,000.002009-10-2200001310373,000,000.002009-12-900001310432,000,000.002009-12-1100001310196,000,000.002009-12-2400001311017,600,000

10、.002009-12-240000131102967,850.002009-12-24000013117032,567,850.002010-4-16合计65,135,700.00五、特定资产收益前景分析（一）项目所在地桐庐县概况4 rifiU5.S巨阳苗1| = 1 -3桐庐县距机场1小时车程113A k ：*0蚯但网山国 H ift总山丁覺rn杭州城区;1E杭州萧山机场FXIN1RJK.tlW桐庐县位于浙江省西北部，“西湖-千岛湖”黄金旅游线的中段， 风景秀丽的富春江横贯县境，造就了桐庐“天下独绝”的山水风光。 桐庐属杭州市辖县，建县已有1780多年历史，县域面积1825平方公 里。辖7个

11、镇、4个乡、2个街道，总人口 39.53万。桐庐气候宜人， 四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均气温16.5 C,县城距杭州市区58公里，杭州都市经济市圈和义乌商圈的重合部，是中国民营 经济最佳投资县和长三角最具投资潜力县。桐庐距全国十大机场之一的萧山国际机场仅90公里（高速直达）,而今年底开工建设的杭黄高速铁路和规划中的都市轨道交通、 杭州桐庐公交一体化，将把桐庐与杭州的时空距离缩短为17分钟。便捷的交通对投资环境的优化起到了越来越重要的作用。目前， 桐庐县已基本达到“对外高速化，对内快速化，公路网络化”目标， 形成了四通八达的交通网络。在陆路方面，杭新景高速、320国道、 05、16、20

12、、23省道在县内构筑了道路主框架，形成了内外集体联动和辐射路网，其中，走杭新景高速，桐庐到杭州只需35分钟。在 水路方面，桐庐在有“黄金水道”美誉的富春江上，已建有年吞吐能 力达385万吨的综合码头，可通过富春江直通钱塘江出海口。除了便捷的交通外，当地还具有优越的人居环境、齐全的配套设 施、高效的全程服务等其他地方无法比拟的投资优势。桐庐先后荣获国际花园城市、全国绿化模范县、全国社会经济综 合发展百强县、中国优秀旅游名县、中国民营经济首选投资县等荣誉 称号，著名景区“瑶琳仙境”，名扬天下。近年来，凭借着出众的区 位优势、独特的块状经济、秀美的山水风光，吸引了众多外地客商的 关注与投资，东芝水电

13、、中汽商用汽车有限公司、杭州新华纸业有限 公司、今麦郎饮品有限公司、浙江中策电缆有限公司、杭州霍夫曼电 梯有限公司、浙江树人大学等一大批国内外知名企业、 单位纷纷落户 桐庐。（二）桐庐房地产开发现状：（1）概况：2010年桐庐县房地产市场始终保持平稳、健康发展。县政府工 作报告信息公布：2010年全年桐庐县商品房销售面积 58.36万平方 米，销售总套数3200套左右，总额在30亿元左右，增长75.6%。整 体房产市场处“稳步盘升”状态。（2）市场主要特征：A、桐庐房地产市场处于发展阶段，产品形态丰富，别墅、多层、 小高层、高层、单身公寓等产品均有规划开发；从开发情况来看，外 来开发商（主要为

14、杭州）及品牌开发公司（如绿城、宋都等）的进入开发，对本地房地产的发展起到了重要的带动。B、 从价格上来看，目前桐庐县房地产住宅均价在 600010000 元/m2左右；绿城桂花园的价格最高，均价达到 7000元/m2;在沿江 区域，高层一线江景房均价在 7500 9000元/m2,主力均价约8000 元/m2,二线江景房均价在 6000 8000元/m2,多层均价在6500元/m2 左右。在城市边缘区域，一般多层的价格在 4500 5500元/m2左右。 价格差异较大，即使在同一楼盘，江景与非江景的价差很大。C、从户型面积上来看，根据了解，目前最受市场欢迎的应该是 100120 m2之间的三房

15、户型，因为这档面积的使用功能与总价控制 适应大多数自住购房者的需求，性价比较高。沿江的江景房由于各楼 盘定位客源为高收入者。因此面积普遍较大，以130160m2为主力， 户型上以三房及四房二厅二卫为主。D城区楼盘的普遍品质处于中等水平，各楼盘体现品质化主要 还是集中在外立面处理上，对于内部环境建设、楼盘软件建设、物业 管理建设等方面仍旧处理平平，这也说明桐庐的房地产发展水平尚未 进入完全成熟状态。E、其他：经过初步调查，高层地下车库的价格约在 8-14万元/ 个，物业管理费用多层一般在 0.6元/m2/月，高层一般在1.3元/ m2/ 月(其中包括电梯费用0.4元/m2/月)。市场综合分析：桐

16、庐房地产市场呈现稳步发展的态势；从目前的情况来看，几个开发项目目前基本处于尾盘销售状态，日后的市场竞争主要来自新开发项目及将出让的地块。房地产市场的总体情况如下:A、 房价均价不高：作为杭州的下属县市，5400 8500元/m2的 市场均价是不高的，类比杭州下属富阳、淳安县，其临江临湖地段房 价均已超过9500元/ m2以上。因此，从价格的情况来看，桐庐房地 产市场是十分健康的，基本不存在泡沫现象；这对进入桐庐的开发商 而言，减少了市场风险；同时具备的升值潜力也对开发的企业带来更 大的利润空间。B、城市整体居住环境良好：桐庐作为优秀的旅游城市，其自然山水确实是可以值得骄傲的；同时县政府对于环境

17、保护的重视， 也对 城市整体居住环境的延续与维护带来重要的保障。因此，对于居住而言，桐庐确实是具备适合人居住的环境。绝佳的人居环境，对于桐庐 房地产市场的持续发展提供了基础支持。C、客源结构较为单一，后市发展潜力较大：作为省会杭州的后花园，桐庐相对杭州城区的明显低价并结合良好的居住环境，对于吸引杭州市区居民购房是有条件的。从目前桐庐市场的单一自住客源为 主的客源情况来看，客源相对单一但市场发展平稳上升； 一旦这个客 源结构被打破，可以期待市场的巨大变化。并且，从杭州到桐庐的交 通条件也十分便利，且有轻轨的规划；一旦城市的房产市场开始启动， 房市的客源结构必将改变；外来购房者及投资客的加入，势必

18、带动本 地客源的投资，互相影响从而带动市场的总体变化。桐庐县城滨江商住综合体是杭州市 100座城市综合体之一，是杭 州富春江流域城市当中，目前仅存的一块城市沿江规划用地，其富春 江沿岸规划用地的“绝版性”，注定了她的开发建设将始终诱人眼球， 备受客商关注。根据桐庐县政府规划，桐庐宾奖商住综合体的打造， 将凸现“四高”原则，即高起点规划、高强度投入、高标准建设、高 效能服务；体现“一流”理念，即打造一流的商住综合体，在开发建 设中揉进桐庐独特而深厚的地域文化内涵， 将进一步提升现代服务业 水平，与现代化山水新城特质相匹配，使之成为名副其实的杭州乃至 上海大都市的“后花园”。本项目所处的滨江商住综

19、合体地处桐庐县城核心区块，与桐庐县迎春南路一起形成桐庐最繁华的“黄金十字轴”。根据规划，滨江商 住综合体沿江80米为休闲绿化带，向内递进150米纵深带为高档商 住区。从上游沿江而下，在富春江大桥、大奇山路路端、富春江二桥、 学圣路路端（结点）分别设臵四个大型城市绿化亲水功能区，引水入 城，与水相亲。同时，配套酒店、休闲、商贸、旅游、文化、娱乐等 设施，聚集人气，彰显活力。目前，横贯滨江商住综合体东西、宽 21米的滨江景观大道已经动工；滨江公园也将于年底前基本完成； 大型购物广场宁波利时百货、外资五星级励骏大酒店等大型商贸项目 都已开工建设HL帝节点t E惮上拇-* iSffJIMl iHJM

20、琬区.BKEl 究rniir二isti务峯am.佑耳年幣m的律mht（5）实地调研情况上呻&手盛一 It力AilEttB的本项目地块位于桐庐县新城区的规划滨江商务区， 北临规划滨江 路直接面对富春江，南临春江路，居新区繁华商业区域 1公里内。周 边居住小区云集，有三水花园、石马小区、阳光华庭、家景新城等已 经交付的住宅小区，还有尚在销售中的水岸华庭、聆江景苑、一品江 山、春江花园等项目。本项目北面是清澈的富春江及隔江相望桐君山， 处于分水江与富 春江的交汇处，具有无与伦比的亲水景观性；桐庐县一桥上游滨江区 块西侧6号地块的在2010年中拍价已达到了每亩854万，故本项目 在与未来滨江地块其他拍

21、卖地块开发楼盘的竞争中占有相当优势。根据2011年3月份的实地调查情况，项目周边（一品江山、金 色春江等）一线江景高层预售价为12000元/平方米，二线江景房预售价为9000-10000元/平方米。周边二手江景房的价格（农历春节前）如下:（三）项目开发前景分析1、项目地块情况为了提升城市品位和城市形象，桐庐县人民政府以“保护生态环 境，发展桐庐经济”为己任，积极引进高（科技含量高）、中（企业 在同类产业中发展居中上等水平）、新（新类型产业）企业做为城市 发展目标。经过多次磋商，在桐庐县人民政府大力支持下，2009年6 月9日，浙江桐芯微系统科技有限公司与桐庐县人民政府签订了项目合同书，做为首家

22、企业正式落户桐庐县。科技研发大楼选址位于 桐庐县城滨江区块临富春江地块，桐庐县城滨江商住综合体突出位 臵，该地块建筑面积在4.3万平方米左右。桐庐县城滨江商住综合体是杭州市 100座城市综合体之一，是杭州富春江流域城市当中，目前仅存的一块城市沿江规划用地， 其富春 江沿岸规划用地的“绝版性”，注定了其的开发建设将始终诱人眼球， 备受客商关注。根据桐庐县政府规划，桐庐滨江商住综合体的打造， 将凸显“四高”原则，即高起点规划、高强度投入、高标准建设、高 效能服务；体现“一流”理念，即打造一流的商住综合体，在开发建 设中揉进桐庐独特而深厚的地域文化内涵， 进一步提升现代服务业水 平，与现代化山水新城

23、特质相匹配，使之成为名副其实的杭州乃至上 海大都市的“后花园”。滨江商住综合体地处地处桐庐县城核心区块，与桐庐县城迎春南 路一起形成桐庐最繁华的“黄金十字轴”。根据规划，滨江商住综合 体沿江80米为休闲绿化带，向内递进150米纵深带为高档商住区。 从上游顺江而下，在富春江大桥、大奇山路路端、富春江二桥、学圣 路路端（结点）分别设臵四个大型城市绿化亲水功能区，引水入城， 与水相亲。同时，配套酒店、休闲、商贸、旅游、文化、娱乐等设施， 聚集人气，彰显活力。目前，横贯滨江商住综合体东西、宽21米的滨江景观大道已经动工；滨江公园也将于年底前基本完成； 大型购物 广场宁波利时百货、外资五星级励骏大酒店等

24、大型商贸项目都已开工 建设。随着这些项目开工建设和逐步建成， 滨江商住综合体的投资开 发条件日趋成熟，其“山水福地绝版、人居佳境首选”的房地产投资 价值会迅速凸显，必将成为桐庐房地产业的最热门板块之一， 而科技 研发大楼正处于这个综合体的最突出位臵，其商业价值和投资潜力不 言而喻。（四）投资总额及测算本项目估算投资总额为16,386.22万元.详见下表:内容B区住宅楼单价总价备注（元 /m2）（万元）总建筑面积32242平方米，其中地上建筑26468平方米，地下面积5774 平方米一、土地费用1、土地出让金1,609.40 5,189.022、土地契税（地价的3%48.28155.67地价的3

25、%小计5,344.69二、前期费用1.设计费40.00128.972.前期工程费24.0077.38小计206.35三、房屋开发工程费用1.建安工程（包含土建、门窗、 外墙、给排水工程）2,123.676,847.122.室外工程50.00161.213.环境工程60.00193.454.公用设备工程130.00 419.155.弱电、强电工程150.001483.636.其他（有线电视、燃气管道等）25.0080.61小计8,185.16四、期间费用1.销售费用182.48588.34销售收入的2%2.管理费用78.61253.47开发费用的3%3.财务费用（建设期利息）510.821,64

26、7.00按 6000 万，18%年息，18个月4.预备费（不可预见费用）50.00161.21小计2,650.02总 计16,386.22（五）项目建设成本和资金筹措1、销售数量预测本项目可销售数量共计32102平米，其中：多层住宅25837 m2, 商铺491 m，地下车库5774 m。（注：一楼其中一间133平米为物业 管理办公用房）2、销售价格预测本投资项目所处地段是政府设为城市标志性建筑区域，围绕学圣路大广场，建筑落成后，可一览富春江优美景色，与著名风景桐君山 隔江相望，地理优势显著，经摸底调查县城其他区域的同类住宅销售 价格在6000-12000/ m,商铺15000-18000/

27、m，随着杭州树人大学 迁址桐庐，“黄杭”高铁开通桐庐站点，销售趋势将会更好，因此本 项目经济分析将项目（多层住宅，办公楼、商铺、地下室）的售价平 均定为7556.52元/ m，是完全可行的。3、销售收入预测多层住宅：8500 元/ m X 25837 m =21961.45 万元地下车库：120000元/个X 130个=1560万元沿街商铺：15000元/ m X 491 m =736.50万元合计：24257.95万元。4、销售税金预测按税法规定，本项目需缴纳的销售税金为营业税、城市维护建设税、教育费附加。营业税按销售收入的5% 土地增值税按销售收入的1%计提，城市维护建设税及教育费附加分别

28、按应缴营业税额的5%和5%计提，水利建设专项资金按销售收入1%。计提。营业税：24257.95 X 5%=1212.90 万元；土地增值税：24257.95 X 1%=242.58万元；城市维护建设税：1212.90 X 5%=60.65万元；教 育费附加：1212.90 X 5%=60.65万元；水利建设专项资金：24257.95 X 1%=24.26万元；销售税金合计：1601.04万元5、利润预测销售收入24,257.95总成本16,386.22销售利润7,871.73所得税：税率为25%1,967.93税后利润5,903.80销售毛利率32.45%销售净利润率24.34%投资利润率48

29、.04%投资收益率36.03%资本金利润率123.77%6、现金流分析根据该公司销售预测及工程款支付计划，编制简要现金流预测表 如下:项目2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年合计资金流入自有资金5344.695344.69销售收入15001120011200357.9524257.95贷款流入60006000股东自筹559.1559.1小计5903.7975001120011200357.9536161.74资金流出开发建设投资5755.985588.581892.213178.1416414.91经营税金及附加99739.2739.2364.121941.52管理费用

30、143.4750302010253.47销售费用50088.34588.34借款利息支付7329151647借款本金偿还60006000不可预见费用10032.34132.34所得税10001104661.132765.13归还股东559.1559.1小计5899.457069.5810697.095600.441035.2530301.81税后净现金流量4.34430.42502.915599.56-677.35859.93累计现金净流量4.34434.76937.676537.235859.93从以上预测看出，按照现有比较保守的销售收入预测， 该项目如 果正常运营，现金流可以覆盖本次融资的

31、本息支付。由于以上预测中， 销售收入预测相对保守偏低（住宅8500元），销售开盘的时间也较保 守，实际上目前该项目已基本达到预售条件，预计 5月即可销售，相 信未来销售状况会好于目前估计，2011年现金流将优于目前估计。（六）不确定因素分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面：销售面积、销售价格建造成本三大方面，另外开发周期、贷款利率等因素也会造成一定影响，这些因素受当地政治经济、社会条件的影响，有可能发生变化， 从而影响本项目的经济效益目标的实现。 故对构成项目造成最大影响 的销售面积、销售价格、建造成本三大因素敏感程度分析如下：1、盈亏平衡预测盈亏平衡分析表序号项目数值1销售收入24257

32、.952投资成本16386.223销售期销售税金1,967.934保本点销售率67.55%5保本点销售面积21,779.449保本点销售价格5,082.26从销售面积和销售价格盈亏分析表中可以得出，当销售面积达67.55%时是盈亏平衡点。销售价格在现定均价（7556.52元/平方米） 的基础上下降32.74%是盈亏平衡点。2、敏感性分析以项目投资、经营收入作双因素变动因素，对税后利润进行敏感性分析，相关指标如下：项目名称基本数变化1变化2变化3变化4变化5总投资变化比例05%010%020%经营收入变化比例0-5%-10%0-20%0项目成本费用16,386.22 17,205.5316,38

33、6.2218,024.8416,386.2219,663.47经营总收入24,257.95 2：3,045.0521,832.1624,257.9519,406.3624,257.95利润总额7,871.735,839.525,445.936,233.113,020.144,594.48投资利润率48.04%33.94%33.23%34.58%18.43%23.37%资本金利润率123.77%91.82%85.63%98.00%47.49%72.24%从敏感性分析分析可以看出，当销售收入下降和总投资增加波动在10%之内，虽对投资利润率及资本金利润率有一定程度的影响，但 均不敏感，只有销售下降2

34、0%和投资成本上升20%寸，投资利润率会 下降至18.43%和23.37%,资本金利润率下降至 47.49 %和72.24%, 波动稍大。所以，本项目成本和销售价格的正常波动，基本不会导致 项目出现亏损。只要在项目实施中，切实控制好各项管理工作，降低 成本，就可以取得更好收益。（七）行业影响分析1、三四线城市房地产潜在增长势头，城市化进程加速（1）一二线城市产业的转移和乡镇农村人口的城市化都促使三 四线城市和县域经济的投资增速在提升。三四线城市不论从劳动力成 本还是工业用地地价等生产成本， 均低于一二线城市，因此企业有动 力向省内三四线城市转移。桐庐县地处杭州下属的县域，就吸引了如东芝水电、中

35、汽商用汽 车有限公司、杭州新华纸业有限公司、今麦郎饮品有限公司、浙江中 策电缆有限公司、杭州霍夫曼电梯有限公司、浙江树人大学等一大批 国内外知名企业、单位纷纷落户桐庐便是一个很好的佐证。三四安城Tt旳丁密水平只有一二醱城巾的8曲三四醱城市的工业用地地价只有一二察城Ttl的85%-二後生甲貝I牛屿t囁三bu击舉曲二平屿匸寶三團钱/一二镇二线工土用!UF垃出止三四以工出隹址尸也出比比电 -却级歇舟/一二呈箱)资料来1:CEIC. CREIS,申万研究(2)针对一二线城市的房地产调控政策，为三四线城市打开了 空间。目前在二三线城市，消费品及服务，价格已经普遍持平甚至贵 过一二线城市了，在内需驱动下的

36、城市化加速，惟独房地产的租金和 售价还远远低于一线城市，所以中国房地产下一步的发展就是二三线 城市扩容势在必行的。三四线城市和县域经济的地价和土地出让金额远低于一:线城市三四箜城Ttl的土甩戌交同价不歴一二峥城市的5曲三四城城巾的半均土地岀让金收入不& 一二變戒朮的绅r-KuO0-二程土也出让盒 三迎阀岀让金f一二离疳)三迪线d电出让佥每一次城市化的发展进程,大多都依赖房地产的初始带动,现在正好处于大部分中小城市与地方性局部大城市发展房地产的大好时机，因此这些二三线城市乃至四线及县域城市， 目前正好是房价由成 本加利润向成本加超利润发展阶段。艾怖邂腿 可虾滑程多基建设勵已产能过剰 施眩薛轴自改

37、 造与腳基毎设施仍不完善， 未来有大量的新建需求房地产开越直正曲慢如快三四馥的拿地戦三四线丽县購济 的懸増哥万科在三四霾轴市购地視變n急:地規糕EF爭、金:七也一.川蛭城了闻也规老亍怎轴世规哉比鲨一：血CY招保万全.申万研宝资料来源呷和血三口垛城市咚也覘樓if总磬屯规權H童、V.7, -=：V.y.c-itll.Gjl. L-JllI ?.yfL21限购对三囲线城市匸地财政模式的 影响*避风港效应房地产卄发商如快在-阿线城市拿地步伐的趋势非常明显房地产商加快在三四线拿地步伐,提高了当地民间投资增速；政府土地出让金的增加也极大扩充了三四线地方政府的财力，财政资金将流向本来存在缺口的公共领域， 政

38、府基建投资有望大幅增加，从而推进三四线城市化进程內蒔深化加遐城損化进程房地产商加快在三四线驱动民间畏资拿地的步伐三四跋地方政府土地出让 金的增加，极大扩充财力习存在2、本项目作为房地产开发建设项目，地处桐庐城市标志性广场周 遍，既为城市增加了一个现代建筑群，也为本地区带来了相关的社会 效益和经济效益：进一步加快旧城改造和城市化进程，可大大改善城市景观和 城市环境，提高居民的居住水平，提升城市品质。随着项目的实施，将带动本地区的建材业、建筑业和商业服 务业的发展，间接为社会提供更多的就业机会。五、开发商中臵房地产基本情况企业概况浙江中臵房地产开发有限公司是一家正在蓬勃发展的，以房地产综合开发为主

39、，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发综合企业。公司成立于2009年10月30日，地址在桐庐县县城迎春南路海 陆世贸中心13幢301室，注册资本金6360万兀。公司自成立以来，本着打造精品商务社区，引领住宅环保潮流的产品理念和市场定位，凭借在桐庐县城滨江区块一线江景黄金地段土地资源优势，进行房地产开发，开发商务社区总建筑面积5.2多万平米。公司下设行政部、财务部、项目部、工程部，拥有一批高素质的技术过硬的房地产开发经营专业人才和施工建设技术人才。企业名称：中臵房地产开发有限公司（以下简称“中臵房地产”）法人营业执照注册号：330122000029611成立日期：2009年10月30日注册住

40、所：桐庐县县城迎春南路28号海陆世贸中心13区301号 法定代表人：周军良公司类型：有限责任公司注册资本：人民币6360 （陆仟叁佰陆拾）万元经营范围：一般经营项目：房地产开发经营；物业管理；货物进 出口（法律、法规禁止项目除外，法律法规限制经营的项目取得许可 后方可经营）。*组织机构代码证：69459716-2税务登记证编号：浙联税字330122694597162号开户许可证编号：3310-02132881开发资质：暂定资质证书（证书编号：杭房开（桐）91号，发证机关：杭州市建设委员会）（二）企业股权结构1、股东一：浙江桐芯微系统科技有限公司（简称桐芯）法定地址：桐庐县桐君街道迎春南路海陆世

41、贸中心13幢302室；法定代表人：周军良；桐芯以货币方式出资3180万元，占注册资本的50%其中首期出资900万元，于2009年10月 30日前到位，第二期出资 2280万元，于2010年4月15日前到位。2、股东二：华丰臵业有限公司（ HYPERLINK http:/www.hfd.cc http:/www.hfd.cc ）华丰臵业于2010年 11月01日以货币资金出资，受让周军良转让股权额1300万元，占注册资本的20.44%。法人营业执照注册号：330215000001722成立日期：1993年7月6日注册住所：宁波市科技园区丹桂路178号法定代表人：丁俊杰公司类型：有限责任公司（法人

42、独资）注册资本：12000万元（壹亿贰仟万元）经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：房地产开发、经营；（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的 项目）。*营业期限：自1993年 7月6日至2013年 7月6日止组织机构代码证：14411505-0税务登记证编号：甬高新地登税字 330207144115050号开发资质：壹级（资质证书编号：建开企 2010960号，发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部），有效期至2013年8月 25日3、股东三：周军良家庭住址：浙江省宁波市鄞州区石 碶街道栋社村10组62号；身份 证号码军良以货币方

43、式出资3180万元，占 注册资本50%其中首期出资100万元，于2009年10月30日前到位，第 二期出资2260万元，于2010年4月22日前到位。于2010年 11月01日将 1300万元股权转让华丰臵业有限公司， 所持股减至1880万元，占注册 资本的29.56%。（三）股东方简介1、公司法定代表人周军良。男，现年41岁，学历：大专。1987 年9月在宁波鄞县栋社供销社历任采购员、出纳、商店助理会计、主办会计。1993年7月任宁波鄞县工艺蔺草制品联营三厂主办会计、 财务总监、副厂长，负责生产出口产品榻榻米系列。1998年12月投资安徽寿县任安徽寿县草席集团常务副总经理，兼财务总监。获省级

44、 优秀农业龙头企业、省出口产品优质企业、省农业新产品一等奖。2001 年8月任余姚市金腾农产品发展有限公司监事、常务副总经理兼财务 总监，企业自营出口，连续三年获大隐镇工业第一名、出口创汇第一 名、农业龙头企业。2006年9月组建宁波携普进出口有限公司任执 行董事。2007年投资海洋工程，任浙江润欣港行工程有限公司副总 经理，参与了大连长兴岛疏浚围填和天津港、河北曹妃甸疏浚工程施工。2009年8月组建浙江桐芯微系统科技有限公司任执行董事。2009年10月组建浙江中臵房地产开发有限公司任法人。具有较高的经营 管理能力和业务开拓能力。2、浙江桐芯微系统科技有限公司浙江桐芯微系统科技有限公司成立于

45、2009年8月26日，注册地 在浙江省杭州市桐庐县，注册资金 3000万元。是一家由留学回国人员团队创立的专业从事无线通信大规模集成电路设计及系统开发、无线局域网核心芯片、三网合一EOC系列芯片、第三代移动通信(W-CDMA芯片设计及相关系统的研发销售高新技术企业。该公司是 桐庐县人民政府以“保护生态环境，发展桐庐经济”为城市发展目标 引进的高科技研发企业。浙江桐芯微系统科技有限公司主要以开展无线局域网(WLAN系列芯片、三网合一 EOC网络芯片及设备产品、第三代移动通信(W-CDMA相关系统的研发销售为经营产业。芯片产业是信息产业的 核心，当今世界是信息世界，信息产业的发展代表了社会发展的趋

46、势。作为政府支持的项目，浙江桐芯微系统科技有限公司研发大楼选址桐庐县城滨江区块临富春江地块，桐庐县城滨江商住综合体突出位 臵，该地块建筑面积在4.3万平方米左右，除自用的科技研发大楼和 居住用房外，其余部分可对外销售。2009年7月在桐庐县政府挂牌 期内，由浙江桐芯微系统科技有限公司控股成立的浙江中臵房地产开 发有限公司竞得了该块土地。3、华丰臵业有限公司(简称：华丰臵业)华丰臵业是华丰房产集团的实体运营公司； 华丰臵业有限公司注 册资本金1.2亿元。华丰臵业有限公司为国家一级房产开发资质公司。华丰房产集团是世纪华丰控股有限公司下属四大产业板块集团 之一，由七家房地产开发实体企业组成(另外六家

47、公司分别为宁波世 纪华丰房产有限公司、象山华丰房地产有限责任公司、沈阳华丰房产 有限责任公司、江都华丰房地产有限责任公司、上海华丰臵业有限公司和余姚中景房产有限责任公司）O华丰房产集团资产总额超50亿元，拥有员工200余人，土地储备 约1500亩，年开发量达130万平方米，2008、2009年销售额各超10亿 元，2010年计划销售额超15亿元。已开发的项目主要有宁波华丰.紫 郡、龙泽名园、丰泽园、钱湖人家、德馨园、名仕嘉景苑、华丰庄园 等，正在开发的项目有沈阳世纪华丰.嘉德广场、江都华丰.紫郡、丰 泽园二期、桃花源、格兰郡、云溪林墅、华丰.兰郡等。世纪华丰控股有限公司由建筑、 房地产、海外和

48、投资四大块产业 组成的大型多元经济实体企业集团， 现为资信等级AAA级单位、2010 浙江省百强企业榜位列64名、2009年宁波纳税20强企业之一，2007 年宁波百强企业20名、国家建设部核准的房屋建筑施工总承包特级 资质企业、国家商务部认定的具备对外承包工程及劳务经营资格和A级援外成套项目施工企业，先后创出国家工程质量最高奖 一一鲁班奖（浙江黄龙体育中心主体育场、宁波栋社机场航站楼鲁班奖项目） 等 共700余个奖项。下辖华丰臵业有限公司等 12家企业，1个合作大 学（华丰对外经济技术合作学院）和 19个建筑承包公司，业务遍及 全国各省、市、自治区和浙江各地（市）及泰国、利比亚、马来西亚 和

49、安哥拉等建筑市场。现从业队伍4万人，拥有各类经济技术职称专 业人才800人，资产总额达60亿元以上，其中净资产25亿元，年完 成企业总产值45亿元以上。建筑板块基本完成 A股IPO前期辅导工 作，力争2011年底成功上市。集团以良好的声誉、品牌和实力先后 承建了一大批省市级重大窗口工程建设，如浙江黄龙体育中心，宁波栋社机场新航站楼、上海 F1国际赛车场主看台、杭州开元名都大酒店（217米）、宁波市政府办公大楼、奉化市政府大楼、浙江电视台 新大楼、兰溪发电厂等等。（四）企业财务状况1、资产负债情况资产负债简表2011年02月28日编制单位：中置房地产开发有限公司单位：元资产期末数负债及所有者权益

50、期末数流动资产合计84,354,073.45流动负债合计24,899,000.00货币资金466,341.05应付帐款242,000.00其他应收款6,322,640.00其他应付款24,657,000.00存货77,565,092.40固定资产合计2，207，738.31负债合计24,899,000.00固定资产原值2,480,212.00实收资本（或股本）63,600,000.00减：累计折旧272,473.69未分配利润-1,937,188.24固定资产净值2,207,738.31所有者权益合计61,662,811.76资产总计86,561,811.76负债及所者权益总计86,561,8

51、11.76公司目前负债共计2465.70万元,其中：施工单位保证金880万 元，股东单位自筹款 1395.70万元，应付工程及股东个人往来款 214.20 万元。2、利润情况利润简表2011年2月28日编制单位：中置房地产开发有限公司单位：元项目行数本月数本年累计数一、主宫业务收入1二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）10减：营业费用1427,200.00142,400.00管理费用1548,594.11122,902.84财务费用1626.5-36.16三、营业利润（亏损以“-”号填列）18-75,820.61-265,266.68四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）27-75,820.

52、61-265,266.68五、净利润（净亏损以“-”号填列）30-75,820.61-265,266.68（四）项目公司或有负债情况“揽景苑”项目是中臵房地产开发有限公司的首个开发项目，目前公司的注册资本金6360万元，主要用于支付项目的土地款，除了 股东借款等负债外，公司无其他的资产和负债。六、担保方浙江润欣港航工程有限公司简介（一）基本情况浙江润欣港航工程有限公司成立于 2007年1月30日，注册资本 为6180万元，注册地址在宁波江北大庆南路 145号。公司法人代表 周军光。经营范围专业从事港口、航道、近海、海岸的疏浚开挖、吹 填和维护以及海洋环保工程、海洋资源开发、船舶及有关设备租赁等

53、 业务。公司拥有员工人数50名，总经理1人、副总经理1人、行政人 力资源部3人、市场部2人、财务部4人、海务部门3人、机务部门 3人、项目部2人、管线部4人，设备部5人，船上配备人员22人。 其中高级职称5人，中级职称3人，初级职称5人，具有管理、工程船维修、财务等相关专业技术人才 12人。（二）部分高管信息公司法人周军光，自2005年开始关注和投资船舶行业，公司副总经理朱明华，毕业于南京河海大学，河海专业，后长期 在交通部航道局管理航道疏浚等工作，17年航道工作经验，有着丰 富的实践操作经验与管理经验，是个航道业的专家。其参与负责的宁 波镇海金塘二期疏浚工程、海南三亚海军舰艇基地的建设承包和

54、广西 北海海军码头工程等承包项目，产值达16亿元。在其负责的项目中， 每一项都能按时出色地完成，从未发生重修或事故，在全国同行业中 有着良好的口碑。船长，曹后勇1991年毕业于中国水利水电第十三工程局挖泥船 驾驶专业，先后在第十三工程局、龙湾港集团任、海江7号福山民9号任二副、大副、船长等职。参与施工过的工程有大浦河疏浚治理工 程、南水北调工程山东台儿庄疏浚治理工程、 山东东平湖疏浚治理工 程、曹妃甸首钢码头吹填工程、大连长兴岛临港工业区航道疏浚工程。 大副，李增波1993年毕业于中国水利水电第十三工程局挖泥船驾驶 专业，先后在第十三工程局、龙湾港集团、天津港湾港口公司任二副、 大副。参与施工

55、的项目有曹妃甸首钢码头吹填工程天津塘沽临港工业 区航道疏浚工程，大连长兴岛临港工业区航道疏浚工程。大管轮，王乐兵1997年毕业于天津航道局职工学校，1998年至 今即在各类工程船任大管轮、轮机长等，参与施工的项目有大连长兴 岛临港工业区航道疏浚工程、天津塘沽临港工业区航道疏浚工程。 参与施工的项目有大连长兴岛临港工业区航道疏浚工程、天津塘沽临港工业区航道疏浚工程。项目经理，庄成军自1987年起即任水手、水手长、三副、二副、 业务员、船长、项目经理，负责的项目有厦门桐安湾围垦吹填工程、 北海铁山港疏浚吹填工程、曹妃甸冀东油田吹填工程、曹妃甸休闲区 吹填工程。（三）经营情况目前公司已经拥有1艘集装

56、箱运输船，1艘3500立方/小时斗轮 绞吸挖泥船。公司船舶总功率已近 15000kw年疏浚能力达1200万 立方。2007年7月润欣公司新购臵的3000立方斗轮绞吸式大型挖泥 船润欣6号在2007年9月承接南京长江航道局在天津塘沽施工，2007 年12月在大连长兴岛航道疏浚施工，2008年3月承接天津航道局在 河北曹妃甸工业区陆域吹填，后又承接深圳蛇口招商国际蛇口码头扩 建施工。2009年9月承接天津海滨旅游区临海新城围海造陆工程， 2010年5月公司承接了唐山曹妃甸疏浚造地有限公司围海造地工程， 公司还承接了阿尔及利亚军港工程也正在施工。所从事的工程质量获 得长江航道局、天津航道局、广州航道

57、局好评。目前是中国疏浚协会 理事单位。润欣公司成立至今，已建立了股权清晰、职责分明的现代企业治 理机制。在国际国内疏浚市场，以“诚信、专业、优质、高效”赢得 了业内的肯定和广大客户的信任和赞扬，成为国内外客户值得信赖的 合作伙伴。（四）财务指标1、资产负债情况资产负债简表（单位：元）编制单位：浙江润欣港航工程有限公司单位：元2007200820092010货币资金1,021,17860,48894,74049,613,994应收帐款10,800,00011,883,80327,374,71715,920,368预付帐款649,29075,807,30116,121,28334,578,142其

58、他应收款9,288,7741,866,1956,374存货5,133,44719,957,576其他流动资产301,428124,170流动资产合计12,470,46997,040,36750,891,810120,200,625固定资产92,146,08983,089,765168,324,157151,299,211在建工程1,826,3958,680,000长期待摊费用4,314,9703,437,3492,632,8631,755,242非流动资产合计98,287,45486,527,114170,957,020161,734,453资产总计110,757,923183,567,481

59、221,848,831281,935,078短期借款14,980,00026,980,00043,990,000应付票据49,500,000应付职工薪酬20,90145,86343,64443,644应交税金384,720146,184229,034350,099其他应付款14,787,42910,704,56824,363,0201,570,790一年内到期的非流动负债31,140,00045,660,000其他流动负债81,779179,996流动负债合计15,193,05057,016,61697,357,47795,634,528长期借款57,000,00031,860,00049,5

60、00,000非流动负债合计57,000,00031,860,000049,500,000负债合计72,193,05088,876,61697,357,477145,134,528实收资本（或股本）33,800,00061,800,00061,800,00061,800,000未分配利润4,764,87332,890,86562,691,35375,000,550所有者权益（或股东权益）合计38,564,87394,690,865124,491,353136,800,5502、利润情况利润简表（单位：元）编制单位：浙江润欣港航工程有限公司单位：元2007200820092010营业收入17,12