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1、案例分析一丹东宽甸硼矿土地使用权转让用地价格评估案例分析宽甸自治县国地土地资产评估：号：20062100593资格号：2008210045摘要：丹东宽甸硼矿是宽甸自治县位于境内最大的国有企业，本案例分析就该企业出售土地使用权转让确定地价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。：转让价格 基准地价系数修剩余法 期日修正系数正文：第一部分一、估价目的 ：丹东宽甸硼矿因企业评估项目的背景出售的需要，拟转让其使用的土地使用权，特委托宽甸自治县国地资产评估对丹东宽甸硼矿的 9宗土地使用权进行价格评估，显化土地资产总量，为确定土

2、地使用权转让价格提供参考依据。二、委托方概况：委托： 丹东宽甸硼矿地址： 宽甸镇鹤大路 27 号企业性质： 全民经营范围： 硼石开采联 系 人： 张： 118200三、宗地概况 ：估价对象是指丹东宽甸硼矿拟转让的位于宽甸自治县宽甸镇、硼海镇、石湖沟乡的 9 宗国有划拨土地，原登记面积为 1430598，经重新测量后总面积为 1520544.9 。经委托、宽甸自治县资源局、宽甸自治县中小企业局核准，此次评估土地面积以 1520544.9 为准，用途分别为工业用地、采矿地。大部分土地为 1958 年开始开采的老矿区，宗地内为山地，由岗、峰、沟、谷组成，平均海拔 335 米，相对高度 140 米，矿

3、区内约 5%的土地已开发为建设用地，其余 95%的土地尚未开发，植被以柞杂木为主，另有少量人工板栗经济林四、地价定义 ：根据委托方提供的资料及现场查勘，估价对象为已开发利用的建设用地，本次评估按现状开发程度，指宗地内和宗地外的基础设施开发程度，即估价对象的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日并设定使用年限的土地使用权价格。估价对象土地位置、土地用途、评估设定用途、评估设定年限、估价对象实际开发程度、评估设定开发程度等地价定义详细情况详见表 1。表1估价对象地价定义一览表编号宗地名称位 置设定用途登记用途实际用途估价期日的使用年期评估设定使用年期估价期日 实际开发程度估价设

4、定开发程度1矿部厂区宽甸镇铁南街道工业用地工业用地生产长期(划拨土地使用权)50年(工业用地最高使用年期)宗地外六通(通路、电、讯、上水、下水、通热)宗地内六通(通路、电、讯、上水、宗地外六通(通路、电、讯、上水、下水、通热)宗地内一平2矿部办公宽甸镇铁南街道工业用地工业用地办公长期(划拨土地使用权)50年(工业用地最高使用年期)宗地外六通(通路、电、讯、上水、下水、通热)宗地内六通(通路、电、讯、上水、宗地外六通(通路、电、讯、上水、下水、通热)宗地内一平3杆矿大西岔镇工业用地工业用地学校长期(划拨土地使用权)50年(工业用地最高使用年期)宗地外三通(通路、电、讯)宗地内三通(通路、电、讯)

5、宗地内一平宗地外三通(通路、电、讯)宗地内一平4杆矿办公大西岔镇工业用地工业用地办公选场长期(划拨土地使用权)50年(工业用地最高使用年期)宗地外三通(通路、电、讯)宗地内三通(通路、电、讯)宗地内一平宗地外三通(通路、电、讯)宗地内一平5杆矿采矿大西岔镇采矿地采矿地采矿尾矿长期(划拨土地使用权)50年(采矿地最高使用年期)宗地外三通(通路、电、讯)宗地内三通(通路、电、讯)宗地外三通(通路、电、讯)6砖庙子矿输电硼海镇小汤石村采矿地采矿地输电线路长期(划拨土地使用权)50年(采矿地最高使用年期)宗地外三通(通路、电、讯)宗地内三通(通路、电、讯)宗地外三通(通路、电、讯)7砖庙子矿办公硼海镇

6、小汤石村工业用地工业用地生产长期(划拨土地使用权)50年(工业用地最高使用年期)宗地外三通(通路、电、讯)宗地内三通(通路、电、讯)宗地内一平宗地外三通(通路、电、讯)宗地内一平8砖庙子矿采矿硼海镇小汤石村采矿地采矿地采矿尾矿长期(划拨土地使用权)50年(采矿地最高使用年期)宗地外三通(通路、电、讯)宗地内三通(通路、电、讯)宗地外三通(通路、电、讯)9甬子沟尾矿石湖沟乡甬子沟村采矿地采矿地尾矿长期(划拨土地使用权)50年(采矿地最高使用年期)宗地外三通(通路、电、讯)宗地内三通(通路、电、讯)宗地外三通(通路、电、讯)第二部分评估项目采用的估价方法一、估价方法的确定 ：依据城镇土地估价规程以

7、及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑当地地产市场发育程度，决定采用基准地价系数修、成本近法进行估价，主要从(1)宽甸面考虑：自治县土地基准地价已经，宗地地价修正体系较健全，且待估宗地位于基准地价履盖区域，因此，可采用基准地价系数修进行估价。(2)评估对象是工业用地，经所在区域有近年来的征地案例可供参考，土地取得费及相关税费等有据可依，因此适宜采用成本近法评估。（3）采矿地参考使用工业用地基准地价及修正体系。二、基准地价系数修技术难点及解决方案1、基准地价存在一定滞后性。根据宽甸自治县城区基准地价（宽价【1995】001 号），基准地价的内涵为基准日于 199

8、5 年 1 月 1 日，土地开发程度为红线外“三通”，红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。由于本次估价采用的是 1995 年度的基准地价，随着当地经济的不断发展，采用1195 年确定的基准地价存在一定的滞后性。为解决这个问题，本次估价在期日修正时，适当采用了的贷款利率来确定修正系数，从一定角度上了该宗地的测算结果，经对周边地区详细的土地市场和综合分析后，认为通过技术处理后的价格能更好地反映区域价值的表现。2、本地没有地价指数期日修正系数的确定。期日修正系数取值的依据种类繁多，主要有中房价格指数、综合用地价格指数、分类用地价格指数、价格变动系数；有直接运用价格指

9、数，也有运用统计的、数学的方法调整价格指数后再运用。宽甸自治县物价局在网上了 2001 年至 2005 年主要市州房地产价格指数，但从 2005 年度后，宽甸自治县物价局未价格指数，本次估价是采用的利率做为期日修正的参考，假设从贷取等额土地款需要支付的利息，具有一定的代表性和理论基础。三、成本近法技术难点及解决方案1、土地取得费（包括土地补偿费、安置费）难以确定。2、国家不断变化有偿使用费、农用地占用税等不断提高。四、土地价格的确定经估价现场查勘和当地地产市场情况分析， 按照地价评估的基本原则和估价程序，选择了基准地价系数修和成本近法两种估价方法进行了评估，两种方法估价结果有一定差异：经评估分析认为，基准地价系数修评估是依据宽甸县依法的基准地价资料，有合法依据；利用成本近法评估，也有准确、的数据来源。故本次评估取两种方法平均值做为最终评估结果第三部分评估项目的难点解决办法及启示一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。二、评估中遇到的某些无法确定的