历史的回顾~谈地产支持政策路径

1、目录 HYPERLINK l _TOC_250018 我国地产支持政策周期回顾 5 HYPERLINK l _TOC_250017 我国地产行业各宏观要素间关系 5 HYPERLINK l _TOC_250016 我国房地产行业支持政策前后的三个历史阶段 5 HYPERLINK l _TOC_250015 阶段一（1998 年到 1999 年）：启动住宅商品化 6 HYPERLINK l _TOC_250014 阶段一的地产支持政策内容 6 HYPERLINK l _TOC_250013 阶段一地产支持政策前后的经济和地产市场表现 7 HYPERLINK l _TOC_250012 阶段二（2

2、008 年到 2009 年）：地产全面支持政策出台 8 HYPERLINK l _TOC_250011 阶段二的地产支持政策内容 8 HYPERLINK l _TOC_250010 阶段二地产支持政策前后经济和地产市场表现 8 HYPERLINK l _TOC_250009 阶段三（2014 年到 2015 年）：地产去库存政策 9 HYPERLINK l _TOC_250008 阶段三的地产支持政策内容 9 HYPERLINK l _TOC_250007 阶段三地产支持政策前后经济和地产市场表现 10 HYPERLINK l _TOC_250006 地产支持政策周期的历史总结和当前形势分析

3、11 HYPERLINK l _TOC_250005 地产支持政策的经济信号总结 11 HYPERLINK l _TOC_250004 当前我们所处的经济形势 12 HYPERLINK l _TOC_250003 后续需要观察的重要方向和重要经济数据发布时点 12 HYPERLINK l _TOC_250002 棚改、老旧小区改造和人才引进或是后期三大重要抓手 14 HYPERLINK l _TOC_250001 估值和投资建议 16 HYPERLINK l _TOC_250000 风险提示 16图目录图 1经济、地产销售和价格、调控政策与上市公司业绩的变动关系 5图 2从地产投资和 GDP

4、增速看我国房地产支持政策的三个阶段 5图 3从商品房销售面积增速看我国房地产支持政策的三个阶段 6图 4从商品房销售价格增速看我国房地产支持政策的三个阶段 6图 5GDP 增速在 1998 年上半年前后快速回落后迅速回升 7图 6房地产投资增速在 1997 年 12 月后迅速回升 7图 7商品房销售增速在 1996 年 12 月后迅速回升 8图 8房价增速在 1998 年 2 月前后快速回落后迅速反弹 8图 9GDP 增速在 2009 年 3 月前后快速回落后迅速回升 9图 10房地产投资增速在 2009 年 2 月前后快速回落后再次回升 9图 11商品房销售增速在 2008 年 12 月前后

5、回落后迅速回升 9图 12房价增速在 2009 年 3 月前后快速回落后迅速回升 9图 13GDP 增速在 2013-2017 年间持续回落后回升 10图 14房地产投资增速在 2015 年 12 月前后持续回落后回升 10图 15商品房销售增速在 2015 年 2 月前后快速回落后迅速回升 11图 16房价增速在 2015 年 4 月前后回落后迅速回升 11图 17GDP 增速仍在震荡下行 12图 18房地产投资增速缓降 12图 19商品房销售增速处于 0 附近 12图 20房价增速保持低位稳定 12图 21重要经济数据发布时点 14图 22老旧小区改造有望成为地产支持政策的可选项 15图

6、23我国常住人口与户籍人口城镇化率水平（%） 16图 24我国城镇化率与城市化率指标 16表目录表 1阶段一的主要支持政策内容 7表 2阶段二的主要地产支持政策内容 8表 3阶段三的主要地产支持政策内容 10表 4历史上三次地产支持政策的背景和效果总结 11表 5不同类型政策方向汇总 13表 6中央经济工作会议房地产主要提法分析 14表 72015-2019 年棚改目标和实际完成情况 15地产支持政策出台上市公司估值见底地产销售上升房价上升Feb-95Feb-96Feb-97Feb-98Feb-99Feb-00Feb-01Feb-02Feb-03Feb-04Feb-05Feb-06Feb-07

7、Feb-08Feb-09Feb-10Feb-11Feb-12Feb-13Feb-14Feb-15Feb-16Feb-17Feb-18Feb-19我国地产支持政策周期回顾我国地产行业各宏观要素间关系我国地产行业表现为 1）经济、2）地产销售和价格、3）调控政策与 4）公司业绩的交互作用关系。首先，当调控政策促使地产销售下滑后，过高的房价增速逐步下行。这导致开发商减少拿地，并促使地产投资增速下行并带动经济下行。一旦经济出现较为明显下滑趋势，会促使国家及时出台地产支持政策。这将带动开发商的销售回升，房价增速会稳定甚至再次向上，量价齐升后上市公司业绩会随之得到改善并逐步好转。如果这种情况持续发展，则可

8、能引发房价、地价过热引发新一轮调控。以上周期表现为经济、地产销售和价格、调控政策与上市公司业绩交互作用和周期轮动。图1 经济、地产销售和价格、调控政策与上市公司业绩的变动关系调控政策趋紧地产销售下滑房价下跌开发商拿地减少房地产投资下滑经济 GDP下滑上市公司股价超额收益上市公司业绩上升资料来源：海通证券研究所下面我们重点回顾我国地产行业支持政策前后的历史阶段的表现。我国房地产行业支持政策前后的三个历史阶段我们认为，回顾我国房地产历史发展进程，出现过三次地产支持政策阶段。阶段一（1998-1999 年）：1997 年亚洲金融危机爆发，我国经济增速震荡回落，随后 1998 年启动的住宅商品化历程，

9、使得我国地产投资增速和经济增速逐步企稳回升。阶段二（2008-2009 年）：2007 年美国次贷危机爆发，我国经济增速大幅回落，随后地产全面支持政策等刺激经济政策出台，使得我国地产投资增速和经济增速快速回升。阶段三2570人民币存款准备金率(%，左轴)15GDP累计同比(%，左轴)2008-2009 年：08 年美国次贷危机促使地产全面支持政策出台（地产投资增速底部快速回升）房地产开发投资累计完成额同比(%，右轴)60201998-1999 年：97 年亚洲金融危机促使住宅商品化启动（地产投资增速底部反弹）2014-2015 年：14 年经济进入新常态，地产去库存相关政策出台（地产投资增速触

10、底缓步回升）504030102010500-10（2014-2015 年）：2014 年我国经济进入新常态，我国经济增速逐年滑落，随后地产去库存相关政策出台，使得我国地产投资增速触底缓步回升和经济增速下降变缓。图2 从地产投资和 GDP 增速看我国房地产支持政策的三个阶段资料来源：Wind，百度百科，海通证券研究所在上述地产支持政策的三个阶段，我国商品房销售的表现也与地产投资增速类似，即在阶段一（1998-1999 年），1997 年亚洲金融危机使我国商品房销售面积增速回落，随后 1998 年启动的住宅商品化历程，使得我国商品房销售面积增速出现底部反弹；在阶段二（2008-2009 年），20

11、07 年美国次贷危机使我国商品房销售面积增速快速大幅回落，随后地产全面支持政策出台，使得我国商品房销售面积增速快速大幅度回升；在阶段三（2014-2015 年），2014 年我国经济进入新常态，我国商品房销售面积增速较大幅度回落，随后地产去库存相关政策出台，使得我国商品房销售面积增速触底回升。图3 从商品房销售面积增速看我国房地产支持政策的三个阶段23人民币存款准备金率(%，左轴)商品房销售面积累计同比(%，右轴) 80211998-1999 年：97 年19亚洲金融危机促使住宅商品化启动（地产17销售增速底部反弹）15131197Feb-95Feb-96Feb-97Feb-98Feb-99F

12、eb-0052008-2009 年：08 年美国次贷危机促使地产全面支持政策出台（地产销售增速底部快速回升）2014-2015 年：14 年经济进入新常态，地产去库存相关政策出台（地产销售增速触底回升）706050403020100-10-20Feb-19-30Feb-01Feb-02Feb-03Feb-04Feb-05Feb-06Feb-07Feb-08Feb-09Feb-10Feb-11Feb-12Feb-13Feb-14Feb-15Feb-16Feb-17Feb-18资料来源：Wind，海通证券研究所232119171513 人民币存款准备金率(%，左轴)2008-2009 年：08 年

13、美国次贷危机促使地产全面支持政策出台（房价增速快速回升）百城住宅价格指数同比(%，右轴)2014-2015 年：14 年经20济进入新常态，地产去库存相关政策出台（房价增速大幅度回升5-101998-1999 年：97年亚洲金融危机促使住宅商品化出台（房价增速触底反类似，我们再回顾上述地产支持政策前后的三个阶段中我国商品房销售价格的表现。即在阶段一（1998-1999 年），1997 年亚洲金融危机使我国商品房销售价格增速快速回落，随后 1998 年启动的住宅商品化历程使得我国商品房销售价格增速触底反弹；在阶段二（2008-2009 年），2007 年美国次贷危机使我

14、国商品房销售价格增速快速大幅度回落，随后地产全面支持政策出台，使得我国商品房销售价格增速迅速回升；在阶段三（2014-2015 年），2014 年经济进入新常态，我国商品房销售价格增速回落，随后地产去库存相关政策出台，使得我国商品房销售价格增速大幅度回升。图4 从商品房销售价格增速看我国房地产支持政策的三个阶段Feb-95Feb-96Feb-97Feb-98Feb-99Feb-00Feb-01Feb-02Feb-03Feb-04Feb-05Feb-06Feb-07Feb-08Feb-09Feb-10Feb-11Feb-12Feb-13Feb-14Feb-15Feb-16Feb-17Feb-18

15、Feb-19资料来源：Wind，海通证券研究所阶段一（1998 年到 1999 年）：启动住宅商品化阶段一的地产支持政策内容阶段一出台的地产支持政策以住宅商品化启动为核心。具体表现为：1998 年 7 月，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知正式出台，文件首次明确“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”。这标志着我国住宅市场化启动，有助于推动地产投资和经济的回升。1999 年 7 月，关于调整房地产市场若干税收政策的通知规定，“对个人购买并居住超过一年

16、的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税”。1999 年 9 月，中国人民银行关于调整个人住房公积金存、贷款期限和利率等问题的通知做出了“一、延长个人住房公积金贷款期限。住房资金管理中心委托商业银行用公积金发放的个人住房贷款，最长期限由现行 20 年延长到 30 年。二、降低个人住房公积金贷款利率水平”等后续的地产支持政策。表 1 阶段一的主要支持政策内容时间政策政策主要内容1998.5个人住房贷款管理办法为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款

17、管理，维护借贷双方的合法权益；用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。1998.7国务院关于进一步深化城深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济镇住房制度改革加快住房建适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。设的通知关于调整房地产市场若干对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，1999.7税收政策的通知销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。1999.9中国

18、人民银行关于调整个人住房公积金存、贷款期限和利率等问题的通知一、延长个人住房公积金贷款期限。住房资金管理中心委托商业银行用公积金发放的个人住房贷款，最长期限由现行 20 年延长到 30 年。二、降低个人住房公积金贷款利率水平。资料来源：中华人民共和国住房和城乡建设部，北京市住房和城乡建设委员会，国家税务总局，海通证券研究所阶段一地产支持政策前后的经济和地产市场表现1997 年爆发亚洲金融危机使得我国 GDP 增速从 1997 年全年的 9.2%快速下行至1998 年上半年的7.1%，这促使以住宅市场化进程启动为核心的地产支持政策陆续出台，此后我国 GDP 增速从 1998 年上半年的阶段最低点

19、 7.1%快速上升至 1999 年一季度的 8.9%。同时，我国房地产开发投资增速也从 1997 年 12 月的阶段最低点-3.4%触底震荡上行至 1999 年 2 月的 29%。 图5 GDP 增速在 1998 年上半年前后快速回落后迅速回升 GDP累计同比(%)GDP当季同比(%)12.011.010.09.08.07.01996/031996/061996/091996/121997/031997/061997/091997/121998/031998/061998/091998/121999/031999/061999/091999/122000/032000/062000/09200

20、0/122001/032001/062001/092001/126.0图6 房地产投资增速在 1997 年 12 月后迅速回升 房地产开发投资累计完成额同比(%)房地产开发投资当月完成额同比(%)45.040.035.030.025.020.015.010.05.01996/02/291996/05/311996/08/311996/11/301997/03/311997/06/301997/09/301997/12/311998/04/301998/07/311998/10/311999/02/281999/05/311999/08/311999/11/302000/03/312000/06

21、/302000/09/302000/12/312001/04/302001/07/312001/10/310.0(5.0)(10.0) 资料来源：Wind，海通证券研究所资料来源：Wind，海通证券研究所随着启动住宅市场化等地产支持政策的刺激，我国商品房销售面积增速从 1996 年12 月的阶段最低点-0.07%快速回升至 1998 年 6 月的 51.7%。类似的，1997 年爆发亚洲金融危机使得我国房价增幅从 1996 年 12 月的 11.4%快速下行至 1998 年 2 月的阶段最低点-3.37%，而住宅商品化使得房价增速从 1998 年 2 月的-3.37%快速回升至 1998年 6

22、 月的 1.6%。图7 商品房销售增速在 1996 年 12 月后迅速回升商品房销售面积累计同比(%) 商品房销售面积当月同比(%)706050403020101996/02/291996/05/311996/08/311996/11/301997/03/311997/06/301997/09/301997/12/311998/04/301998/07/311998/10/311999/02/281999/05/311999/08/311999/11/302000/03/312000/06/302000/09/302000/12/312001/04/302001/07/312001/10/31

23、0-10图8 房价增速在 1998 年 2 月前后快速回落后迅速反弹百城住宅价格指数同比(%)14121086421996/02/291996/05/311996/08/311996/11/301997/03/311997/06/301997/09/301997/12/311998/04/301998/07/311998/10/311999/02/281999/05/311999/08/311999/11/302000/03/312000/06/302000/09/302000/12/312001/04/302001/07/312001/10/310-2-4-6资料来源：Wind，海通证券研究

24、所资料来源：Wind，海通证券研究所阶段二（2008 年到 2009 年）：地产全面支持政策出台阶段二的地产支持政策内容阶段二出台的地产支持政策更为全面。主要表现为：2008 年 10 月，财政部发布加大投入力度 解决低收入群众基本生活，具体的地产支持政策包括：“从 2008 年 11 月 1日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”以及“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7

25、倍，最低首付款比例调整为 20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调 0.27 个百分点”。2008 年 12 月，国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见进一步提出“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度”以及“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策”。2009 年 5 月，国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知规定“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%”。2009 年 12 月，中央经济工作会议提出“支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”等。表 2 阶段二的主要地产支持

26、政策内容时间政策政策主要内容七是从 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对2008.102008.122009.5加大投入力度 解决低收入群众基本生活国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。八是金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。同时,下调个人住房公积金贷款

27、利率，各档次利率分别下调 0.27 个百分点。（四）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。（五）对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转让免征营业税，改为超过 2 年（含 2 年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足 2 年转

28、让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过 5 年（含 5 年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过 2 年（含 2 年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足 2 年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%。2009.12中央经济工作会议支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。资料来源：中华人民共和国中央人民政府网站，央视网，海通证券研究所阶段二地产支

29、持政策前后经济和地产市场表现2007 年美国次贷危机爆发，进而引发全球金融危机。受此影响，我国 GDP 增速从2007 年全年的 14.2%快速下滑至 2009 年一季度 6.4%。这促使地产全面支持政策出台，此后我国 GDP 增速从 2009 年一季度阶段最低点 6.4%快速上升至 2010 年一季度的 12.2%。同样，受美国次贷危机影响，我国房地产开发投资增速从 2008 年 6 月的 33.5%快速下滑至 2009 年 2 月的阶段最低点 1.0%。随着地产全面支持政策出台后，我国房地产开发投资增速也从 2009 年 2 月的 1.0%触底大幅度快速回升至 2010 年 5 月的 38

30、.2%。 图9 GDP 增速在 2009 年 3 月前后快速回落后迅速回升 GDP累计同比(%) GDP当季同比(%)16.015.014.013.012.011.010.09.08.07.02006/032006/062006/092006/122007/032007/062007/092007/122008/032008/062008/092008/122009/032009/062009/092009/122010/032010/062010/092010/122011/032011/062011/092011/126.0图10 房地产投资增速在2009 年2 月前后快速回落后再次回升

31、房地产开发投资累计完成额同比(%)房地产开发投资当月完成额同比(%)50.045.040.035.030.025.020.015.010.05.02006/02/282006/05/312006/08/312006/11/302007/02/282007/05/312007/08/312007/11/302008/03/312008/06/302008/09/302008/12/312009/04/302009/07/312009/10/312010/01/122010/04/302010/07/312010/10/312011/01/142011/04/302011/07/312011/10

32、/310.0 资料来源：Wind，海通证券研究所资料来源：Wind，海通证券研究所类似的，随着美国次贷危机爆发，我国商品房销售面积增速从 2007 年 10 月的31.3%快速下滑至 2008 年 12 月的阶段最低点-19.7%。随着地产全面支持政策出台后，我国商品房销售面积增速也快速拉升至 2009 年 11 月 53%。美国次贷危机使得我国房价增幅从 2008 年 2 月的 11.8%快速下行至 2009 年 3 月的阶段最低点-1.90%，而地产全面支持政策出台使得房价增速从 2009 年 3 月的-1.90%快速回升至 2010 年 4 月15.4%。 图11 商品房销售增速在 20

33、08 年 12 月前后回落后迅速回升 商品房销售面积累计同比(%) 商品房销售面积当月同比(%)100806040202006/02/282006/05/312006/08/312006/11/302007/02/282007/05/312007/08/312007/11/302008/03/312008/06/302008/09/302008/12/312009/04/302009/07/312009/10/312010/01/122010/04/302010/07/312010/10/312011/01/142011/04/302011/07/312011/10/310-20-40图12

34、房价增速在 2009 年 3 月前后快速回落后迅速回升百城住宅价格指数同比(%)181614121086422006/02/282006/05/312006/08/312006/11/302007/02/282007/05/312007/08/312007/11/302008/03/312008/06/302008/09/302008/12/312009/04/302009/07/312009/10/312010/01/122010/04/302010/07/312010/10/312011/01/142011/04/302011/07/312011/10/310-2-4资料来源：Wind，海

35、通证券研究所资料来源：Wind，海通证券研究所阶段三（2014 年到 2015 年）：地产去库存政策阶段三的地产支持政策内容阶段三出台的地产支持政策以地产去库存为主。具体表现为：2014 年 9 月，中国银行业监督管理委员会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，提出“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。2015 年 8 月，关于调整住房公积金个人住房贷款购

36、房最低首付款比例的通知提出“对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由 30降低至 20”。2015 年 12 月，中央经济工作会议确定“第三，化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”。表 3 阶段三的主要地产支持政策内容时间政策政策主要内容2014.92014.102015.82015.92015.12中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知关于发展住房 公积金个人住房 贷款业务的通知关于调

37、整住房 公积金个人住房 贷款购房最低首 付款比例的通知关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知中央经济工作会议对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有 2 套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融

38、机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。一、合理确定贷款条件。职工连续足额缴存住房公积金 6 个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满 6 个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。住房公积金管理中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由 30降低至 20。在不实施

39、限购措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于 25%第三，化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营

40、业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。资料来源：中华人民共和国中央人民政府网站，住房和城乡建设部，中国银行业监督管理委员会，新华网，海通证券研究所阶段三地产支持政策前后经济和地产市场表现2014 年 5 月 10 日，习近平总书记在河南考察时首次明确提出新常态。他指出：“我国发展仍处于重要战略机遇期，我们要增强信心，从当前我国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态。”而经济新常态的一个重要特征就是从高速增长转为中高速增长。我国 GDP 增速从 2013 年全年的 7

41、.8%持续下滑至 2016 年前三季度的 6.8%，这促使以地产去库存为目标的地产支持政策陆续出台，之后我国 GDP 增速由 2016 年前三季度的阶段最低点 6.8%反弹至 2017 年一季度的 7.0%。同样，中国经济呈现新常态，我国房地产开发投资增速从 2013 年 12 月的 19.8%持续下滑至 2015 年12 月的阶段最低点 1.0%。随着地产去库存等政策逐步发力后，我国房地产开发投资增速也从 2015 年 12 月的 1.0%触底震荡回升至 2017 年 2 月的 8.9%， 图13 GDP 增速在 2013-2017 年间持续回落后回升 GDP累计同比(%)GDP当季同比(%

42、)8.07.87.67.47.27.06.86.66.46.22013/032013/062013/092013/122014/032014/062014/092014/122015/032015/062015/092015/122016/032016/062016/092016/122017/032017/062017/092017/126.0图14 房地产投资增速在 2015 年 12 月前后持续回落后回升房地产开发投资累计完成额同比(%) 房地产开发投资当月完成额同比(%)2520151052013/02/282013/05/312013/08/312013/11/302014/03/3

43、12014/06/302014/09/302014/12/312015/04/302015/07/312015/10/312016/02/292016/05/312016/08/312016/11/302017/03/312017/06/302017/09/300-5-10资料来源：Wind，海通证券研究所资料来源：Wind，海通证券研究所类似的，我国经济进入新常态，我国商品房销售面积增速从 2013 年 11 月的 20.8%快速下滑至 2015 年 2 月的阶段最低点-16.3%。随着以地产去库存为目标的地产支持政策陆续出台，我国商品房销售面积增速也快速拉升至 2016 年 4 月 36.

44、5%。同样，经济进入新常态后，我国房价增幅从 2013 年 12 月的 11.51%快速下行至 2015 年 4 月的阶段最低点-4.46%，而地产支持政策使得房价增速从 2015 年 4 月的-4.46%快速回升至2016 年 10 月 18.21%。 图15 商品房销售增速在2015 年2 月前后快速回落后迅速回升 商品房销售面积累计同比(%)商品房销售面积当月同比(%)100图16 房价增速在 2015 年 4 月前后回落后迅速回升 百城住宅价格指数同比(%)2080156010405202013/02/282013/05/312013/08/312013/11/302014/03/31

45、2014/06/302014/09/302014/12/312015/04/302015/07/312015/10/312016/02/292016/05/312016/08/312016/11/302017/03/312017/06/302017/09/302017/12/3102013/02/282013/05/312013/08/312013/11/302014/03/312014/06/302014/09/302014/12/312015/04/302015/07/312015/10/312016/02/292016/05/312016/08/312016/11/302017/03/3

46、12017/06/302017/09/302017/12/310-20-5-40-10资料来源：Wind，海通证券研究所资料来源：Wind，海通证券研究所地产支持政策周期的历史总结和当前形势分析地产支持政策的经济信号总结总结前述不同阶段的地产支持政策前后经济和地产市场表现，可得到以下结论：当我国的 GDP 增速，地产投资，销售，价格四个指标同时出现下跌时，往往是政策即将转向支持的信号。我们认为，从历史数据看，1）当 GDP 累计增速持续出现月均下降 0.03-0.52 个百分点（对应季均下降 0.09-1.56 个百分点），2）房地产开发投资累计增速持续出现月均下降 0.78-4.06 个百分

47、点，3）商品房销售面积累计增速持续出现月均下降 2.47-3.64 个百分点，4）房价增速持续出现月均下降 1.00-1.06 个百分点，地产支持政策出台的可能性加大。表 4 历史上三次地产支持政策的背景和效果总结阶段背景指标支持政策前累计增速变动月均累计增速变动累计最低增速当月/季最低增速支持政策199GDP 增速97 年 9.2%降至 98 年上半年 7.1%-0.35 个百分点（季均-1.05 个百分点）98 年上半年7.1%98 年二季度6.9%1998.5个人住房贷款管理办法1998-19997 年地产投亚洲资增速金融销售面危机积增速97 年 12 月-3.4%96 年 12 月-0

48、.07%1998.7关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知1999.7关于调整房地产市场若干税收政策的通知房价增速96 年 12 月 11.4%降至 98 年 2 月-3.37%-1.06 个百分点98 年 2 月-3.37%1999.9关于调整个人住房公积金存、贷款期限和利率等问题的通知2008-20092007 年美国次贷危机GDP 增地产投资增速08 年 6 月 33.5%降至09 年 2 月 1.0%-4.06 个百分点09 年 2 月 1.0%09 年 2 月 1.03%2008.12关于促进房地产市场健康发展的若干意见销售面积增速07 年 10 月 31.3%降至 08

49、年 12 月-19.7%-3.64 个百分点08 年 12 月-19.7%08 年 11 月-19.8%2009.5关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知房价增08 年 2 月 11.8%降至-1.05 个百分点09 年 3 月2009.12 中央经济工作会议速07 年 14.2%降至 09年一季度 6.4%-0.52 个百分点（季均-1.56 个百分点）09 年一季度6.4%09 年一季度6.4%2008.10加大投入力度 解决低收入群众基本生活速09 年 3 月-1.90%-1.90%GDP 增13 年 7.8%降至 16 年-0.03 个百分点（季16 年前三季度16 年二季度2014

50、.9关于进一步做好住房金融服201速前三季度 6.8%均-0.09 个百分点）6.8%6.8%务工作的通知4 年地产投2014-后经资增速13 年 12 月 19.8%降至 15 年 12 月 1.0%-0.78 个百分点15 年 12 月1.0%15 年 11 月-5.11%2015.8关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知2015济新销售面常态积增速13 年 11 月 20.8%降至 15 年 2 月-16.3%-2.47 个百分点15 年 2 月-16.3%15 年 2 月-15.8%2015.9关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知房价增速13 年 12 月 1

51、1.51%降至 15 年 4 月-4.46%-1.00 个百分点2015 年 4 月-4.46%2015.12 中央经济工作会议注：由于缺少房地产开发投资、商品房销售面积和房价的 1996-1997 年逐月的数据，因此无法计算 1998 年前（地产支持政策前）的上述三种数据的逐月增速变动。资料来源：Wind，中华人民共和国住房和城乡建设部，北京市住房和城乡建设委员会，国家税务总局，法邦网，中华人民共和国中央人民政府网站，百度文库，中国银行业监督管理委员会，百度百科，海通证券研究所我们认为，从历史上我国经济和地产指标累计增速的阶段最低点角度看，当 GDP累计增速降至 6.4%7.1%阶段性低点，

52、房地产开发投资累计增速降至-3.4%1.0%阶段性低点，商品房销售面积累计增速降至-19.7%-0.07%阶段性低点，以及房价增速降至-4.46%-1.90%阶段性低点，此时地产支持政策出台的可能性将加大。我们认为，从历史上我国经济和地产指标当月/季增速的阶段最低点角度看，当 GDP当季增速降至 6.4%6.9%阶段性低点，房地产开发投资当月增速降至-5.11%1.03%阶段性低点，商品房销售面积当月增速降至-19.8%-15.8%阶段性低点，此时地产支持政策出台的可能性将加大。当前我们所处的经济形势截至到去年底，我国 GDP 累计增速已经从 2018 年 6 月的 6.9%持续下降至 201

53、9年 12 月的 6.1%，即使不考虑疫情，月均降幅已经超过上一轮周期( 2013.12-2016.9)。考虑疫情发生对短期经济冲击或非常明显。我们认为，现房销售回款放缓，加上工期延长，预计房地产开发投资、销售和房价增速三个指标也会有压力。同时，截止 2019 年 12 月的我国商品房销售面积累计增速-0.1%，已经低于历史上地产支持政策出台前的商品房销售面积累计增速阶段性低点-19.7%-0.07%。 图17 截止 2019 年底我国 GDP 增速仍在震荡下行GDP累计同比(%)GDP当季同比(%)7.16.96.76.56.36.15.95.72018/032018/062018/0920

54、18/122019/032019/062019/095.5图18 截止 2019 年底我国房地产投资增速缓降 房地产开发投资累计完成额同比(%) 房地产开发投资当月完成额同比(%)1413121110987652019/122018/02/282018/05/312018/08/312018/11/302019/02/282019/05/312019/08/312019/11/304 资料来源：Wind，海通证券研究所图19 截止 2019 年底我国商品房销售同比增速处于 0 附近商品房销售面积累计同比(%)商品房销售面积当月同比(%)20151052018/02/282018/05/3120

55、18/08/312018/11/302019/02/282019/05/312019/08/312019/11/300资料来源：Wind，海通证券研究所图20 截止 2020 年 1 月我国房价增速保持低位稳定百城住宅价格指数同比(%)876543212018/02/282018/04/302018/06/302018/08/312018/10/312018/12/312019/02/282019/04/302019/06/302019/08/312019/10/312019/12/310-5资料来源：Wind，海通证券研究所资料来源：Wind，海通证券研究所后续需要观察的重要方向和重要经济数

56、据发布时点我们认为，目前地产行业政策方向主要分为供给侧和需求侧。地产供给侧政策以增加开发商周转，提升市场供给为核心。地产需求侧政策主要体现为居民购房资格和能力。考虑地产需求侧政策与整体宏观流动性明确相关，需要中央层面进行统一指导。此外，根据“因城施策”原则，我们认为，在不违背统一指导原则下，地方或可能按照一城一策思路制定需求侧政策。目前地产市场供给侧政策为主，地产需求侧支持政策暂时相对较少。部分政策方向汇总如下：表 5 不同类型政策方向汇总政策类型近期部分案例财税政策土地增值税建设规模供给端政策保障性住房差别化信贷土地融资能力 配套和建设标准资本金要求开发贷款海口：根据项目进度及时拨付资金，不

57、得盲目抽贷、压货、断贷。增大融资渠道无锡：预售部分完成 25%以上投资即可。开竣工时限天津：项目开竣工期限顺延。南京：如企业有特殊情况无力按期缴纳疫情结束之后的土地出让金，企业可书面申请“一财税政策土地出让购房退税购房补贴房产税二手房营业税契税二手房个人所得税印花税普通住房认定标准事一议”。交地时间将根据缴款到位时间进行相应的顺延。衡阳：对购买新建商品房(含住宅和非住宅，非住宅不含车位、车库、杂物间)和存量住房，签订网签协议并缴纳契税，所缴契税税率为 1%的，由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴；所缴契税税率为 1.5%的，由市财政按所交契税的 2/3 对购房人予以补贴;所缴契税税率为 2%

58、以上(含 2%)的，由市财政按所交契税的 50%对购房人予以补贴。需求端政策差别化信贷政策房贷利率LPR 利率已下行首套房贷款比例首套房利率LPR 利率已下行首套房公积金贷款额度二套房贷款比例二套房利率2 月 20 日 LPR 利率下行二套房公积金贷款额度南宁：职工个人及家庭只拥有一套住房，且该住房建筑面积在 120 平方米（含）以内的，允许其在购买建筑面积为 144 平方米（含）以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款。行政干预户籍制度二次以上购房贷款不符合条件的外地居民购房二次以上本地居民购房限外令人才引进济宁：2020 年济宁市事业单位优秀青年人才引进计划实施方案发布购房与户籍挂钩货币政

59、策网络管理房产网络信息广东：支持房地产企业和中介机构建立互联网线上销售平台，通过网上公开认筹、公开选房等模式进行销售。利率2 月 20 日 LPR 利率下行准备金率资料来源：海口网、无锡市人民政府、天津市规划和自然资源局、南京市规划和自然资源局、衡阳市住房和城乡建设局、Wind、南宁住房公积金管理中心网站、济宁市人力资源和社会保障局、广东省住房城乡建设厅、海通证券研究所此外，基于产业政策依托宏观大背景的逻辑，我们认为将与地产相关的重要宏观经济数据出台时间进行汇总，主要包括：1）1 季度各月份的统计局 70 大中型城市价格指数出台前后（每月中旬发布）；2）1 季度各月份的房地产开发投资和商品房销

60、售数据出台前后（每月中旬发布）；3）一季度 GDP 数据出台前后（根据 2019 年一季度该数据出台时间，约在 4 月中下旬发布）。4）3 月份的“两会”召开的时点（目前最新消息是推迟，时间待定）。疫情冲击地产开发投资增速商品房销售增速70 大城市住宅价格指数增速图21 重要经济数据发布时点GDP 增速1 季度数据在 4 月中下旬发布1 季度每月中旬左右发布召开时间待定全国政协会议和全国人大会议原定 2020 年 3 月 3 日召开将推迟资料来源：Wind，国家统计局，百度百科，央视网，海通证券研究所棚改、老旧小区改造和人才引进或是后期三大重要抓手棚改方向仍然值得关注2019 年中央经济工作会