麻城金通湾项目定位及建筑规划报告

1、麻城金通湾项目定位及建筑规划报告深圳市方商业地产顾问有限公司（麻城市项目组）2009年10月30日 说明：通过对麻城本地各业态市场，武汉次级商圈范围内的仙桃、咸宁、赤壁、大冶市场以及江苏省苏浙皖边界市场、山东滕州干货海杂市场的调研，根据麻城的交通区位优势及各业态市场现状，结合湖北省县级市专业市场以及边界型县级市市场一般规律。项目整体定位基本上符合县级市综合性大市场经营基本规律。项目定位为麻城乃至鄂豫皖地区规模最大、产品最全一站式采购综合大市场。以下就对项目整体及一期A区商业部分进行定位及商业规划进行论证。第一部分 项目定位一、项目定位依据本项目的定位主要参考湖北省同类县级城市及江苏溧阳苏浙皖边

2、界经营规律，同时结合麻城的交通区位优势及本地现有市场基础及辐射范围内的消费基础进行综合分析。1、存在较强的消费基础麻城拥有120万人口，城区人口22万，作为一个业态涵盖了建筑装饰材料、五金机电、汽车摩托车及配件、农副产品、小商品、服装鞋包等的综合性大市场，几乎可以完全满足百姓、政府单位、企事业单位等的日常和专项一站式采购需求，随着城市经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，市场的消费基础将会日渐强劲。2、各业态市场亟待整合、升级改造 麻城目前还未有一个专业的批发市场，除建筑装饰材料、小商品等已经形成一个相对集中的马路市场外，其他业态仍是零散分布与城市的各个区域。建筑陈旧、经营混乱，产品种类单一

3、，配套设施缺乏，无统一管理无法满足麻城本地的零售和批发需求以及经济产业发展的需要，市场亟待整合、升级改造。3、交通优势使麻城具备了将商贸物流业做大做强的基础麻城“三公三铁”将形成“三纵三横”，特别是纵跨南北的京九铁路、大广高速公路与横贯东西的沪汉蓉快速铁路、沪蓉高速公路4条国家高等级干线铁路和公路在麻城呈“井”字型交汇，使麻城成为中部地区的新兴交通枢纽城市。优越的交通区位优势，为麻城商贸物流业发奠定了良好的基础，依托优越的交通条件，可以使麻城汇聚珠三角、长三角等四方优势产品，同时将麻城的产品销往全国各地，成为一个区域商贸集散中心。4、“西城新区开发”为项目开发带来了机遇在市委六届五次全委会上，

4、市委市政府将开发西城新区正式付诸实施，使西城新区成为麻城城市开发建设的热点区域。新城区的开发建设将城市的功能分区划分更加二、项目整体经营定位大别山（国际）商贸城汇集建筑装饰材料、五金机电、汽配、摩托车汽车、小商品、服装鞋包、农副产品等大型一站式采购交易市场。三、项目功能配套定位一个现代化综合大市场，应具备以下各项功能：1、交易功能：能满足商户现场交易、电话交易、网络交易等交易功能；2、仓储功能：市场要有专门的配套仓库，业态的不同对仓库的功能要求各不相同，如建材类有面积和层高类的要求，油漆、涂料有较高的消防要求，农副产品类有专业冷库的要求等，仓库的种类各不相同。3、物流配送功能：市场设立专门货运

5、物流中心，由专门的第三方物流企业或货运公司进驻，为市场交易双方提供专业的物流货运服务，并可根据交易双方约定的时间、地点、数量、质量、价格等进行专业配送服务，降低交易双方的货运物流成本。4、公共交通配套功能： 为了保证市场的人气，市场周边必须具备通达性强，覆盖范围广泛的城市公共交通；同时要有大型客运站点使下辖乡镇及周边城市能直接到达。在政府暂时无法解决城市部分区域公共交通的情况下，必要时需市场自行解决。5、信息交流功能：市场应设有专门的网站，在市场的公共场所和网站适时发布市场内的轻工商品供求信息和行业最新的一些产品及发展动态。6、商务办公功能：市场应设有专门的商务办公区域，为一些厂家驻点、大型经

6、销商和代理商提供办公场所。7、政府及金融服务功能：政府管理机构：市场设有政府一站式管理机构引进工商、税务、警务、经贸、检验检疫等有关政府部门设立一站式政府服务中心，简化各种办事手续，为市场提供全面的公共服务。金融服务机构：引进大型银行设立分支机构，为交易双方办理货款、结算、存款、电汇等金融服务。8、休闲娱乐、酒店餐饮功能： 为市场商户、消费者、商务来往提供日常及高档的招待服务；9、其他功能：一些商品需要提供初级的加工功能、包装等功能；满足异地商户就近住宿、日常消费功能等。四、项目商圈定位1、核心商圈：麻城本地城区及下辖乡镇120万人口消费市场麻城作为一个县级市，处于武汉商圈的辐射范围内，由于长

7、期以来专业市场发展落后，市场份额一直被武汉市场所占据。项目作为一个新市场，在无论从城市影响力，市场规模还是成熟度以及交通物流条件等因素，在项目经营初期都欠缺辐射周边乡镇的能力。2、次级商圈 麻城周边县市（红安、新洲区、团风、罗田）以及与麻城接界的安徽、河南边界县市人口规模近1000万人口在市场经过初期的培养，随着业态的不断完善、规模的不断扩大，实力商户的增加，在当地及周边城市形成了一定的市场影响力。同时麻城与周边城市在交通配套方面建立了紧密联系，市场的商圈辐射范围可以扩大到周边城市。五、下游消费群体定位批发一站式： 近期批发一站式：麻城城区及现有市场商圈辐射范围内的下辖乡镇各类零售店铺以及政府

8、单位、企事业单位等批量专项采购；中期批发一站式：麻城以及与其接界的红安、新洲区、团风县、罗田县等城市乡镇各类零售店铺及政府单位、企事业单位批量专项采购；远期批发一站式：麻城、红安、新洲区、团风县、罗田县及与麻城接界的河南、安徽边界城市，个别具有产业优势的产品如农副特产（蔬菜、福白菊、龟山岩茶等）、汽车配件等在做大做强的基础上通过市场可以辐射国内其他地区。零售一站式：麻城城区及周边乡镇居民日常消费。六、项目经营定位SWOT分析（一）、项目整体经营定位SWOT分析1、项目整体经营定位的优势和机会（SO）麻城具备优越的交通条件、为发展商贸物流业奠定了基础 麻城市位于京九铁路中部，麻城处在京九铁路、大

9、广高速公路与沪汉蓉快速铁路、沪蓉高速公路的交汇处，对麻城的商贸物流起到了极大的作用。麻城已进入工业化、城市化和市场化快速推进时期, 特别是当前全市正在加紧实施的“百亿元项目计划”，以及“1+X”工业园区的加速扩张，必将有力拉动麻城经济的快速发展当地政府的大力支持 本项目的出现一改麻城近几年大项目断层的局面，作为麻城市政府重点扶持项目，政府承诺将尽其所能的给予支持予优惠：税费方面：在税费征收方面予以大力扶持，相关费用按国家规定的最低标准征收，商户将享受低税经营等优惠；交通方面：为更好迎合本市场的建成，政府部分专门成立本市场的公交站台，方便城乡居民采购；推广方面：本项目届时将由政府牵头，企业与政府

10、强强联手，联合推广，用最短时间、最高效率将本市场信息遍城发布、以及联合周边兄弟县市政府长时间联合推广；管理方面：政府将设立专门的联合管理机构，将在本市场设立市场管理办公室，更方便的解决市场商户更多问题。2、项目整体经营定位的劣势与威胁（WT）项目位置偏、商业氛围差、短期内经营难度大项目地处新城西区火车北站，麻城城市向西发展的进程只达到闵五路以东片区，与项目有两公里的商业盲点。项目周边除农田、村落外，唯一能带来人流量的就只有麻城火车北站，商业氛围几乎为零。异地商户普遍认为麻城经济落后，生意机会有限通过在麻城周边城市的调研，商户普遍认为麻城的经济相对还比较落后。市场规模小生意机会有限。本地商户资源

11、匮乏，需进行大范围异地招商和本地人创业扶持本地现有市场规模普遍较小，商户数量有限，如建材类商户仅350户，小商品商户仅235户，服装鞋包商户仅186户、五金机电200户、农副产品商户经营规模小不具备批发能力。如果仅依靠当地商户来填满市场远远不够，需要从武汉等地大量引进实力商家，同时通过政府相关扶持政策鼓励当地人创业。火车站对项目的带动作用有限火车北站过往车次少，人流量小,目前只有一路公交车开往市区面临老市场的激烈竞争消费者在短时间内很难改变已经形成的采购习惯，同时老市场商户拥有固定的客源和耕作多年的营销渠道。在与老市场的竞争中，项目只能从良好的商业规划、引进异地实力商家、丰富产品种类、打造一站

12、式采购等方面与其竞争。（二）、各业态经营定位SWOT分析1、建筑装饰材料经营定位SWOT分析建筑装饰材料经营定位的优势和机会（SO）土地出让量大、房地产发展迅猛 近几年，麻城地产开发火热，市政府土地出让量极大；尤其在经济开发区，在售楼盘屡见不鲜；促使建材、装饰材料需求量大幅度增加，建材行业在几年内迅速发展，可见，麻城在经济增长的背景下，建材行业蓄势待发，其中必定存在着巨大的发展空间;新城西区开市场潜力大新城西区作为麻城重点的经济开发区域，近几年该区成为一片投资热土，经济高速增长，成为拉动大别山经济发展的新引擎。2008年1月至8月份，麻城经济开发区实现工业总产值11.2亿元、税收8790万元，

13、完成固定资产投资7.6亿元，与2007年同期相比分别增长79.5%、169%和311%。税收和固定资产投资总额、增幅排名在全省93个县市开发区中位居前列，经济继续保持高速增长势头。建筑装饰材料经营定位的劣势与威胁（WT）现有商户基数小目前麻城经营建材类产品主要是朝圣路大别山建材一条街，共有353家商户，就算老市场全部商户进驻本项目，仍无法满足本市场建材商铺的招商异地招商难度大周边县市基本都有各自的建材批发市场或集中地，经营状况并不比麻城差，异地商户普遍觉得麻城目前已有的建材市场足够满足本地的需求，生意机会小，其他地方的客户不可能到麻城采购。2、五金机电经营定位SWOT分析五金机电经营定位的优势

14、和机会（SO）集中经营有利于整合市场资源扩大市场影响力专业市场的集中经营有利于商品的最大化配比，多元化经营使得市场辐射范围因消费群体层次的不同而无限放大，从而实现辐射范围最大化工农业发展市场需求量增加工农业的发展离不开机械设备、农机和五金配件等工具设备，麻城现有的五金机电市场远远不能满足未来麻城的发展需求，由此可见五金机电市场仍有较大的发展空间五金机电经营定位的劣势与威胁（WT）五金机电市场需求量有限，到市场采购交通不方便五金机电采购频率低，一般家庭零散用户都只选择在市区购买，从市区到本项目有一定的距离，交通不太方便，比如前来购买农机的很多都是麻城下辖乡镇的农民，他们进城购买农机主要是乘坐客运

15、汽车，本项目周边暂时还没有客运站，不方便农民进城采购b) 临近的浠水县青园国际现代农机机电建材大市场即将启动销售招商，对本项目的招商工作有较大的影响浠水县青园国际现代农机机电建材大市场一期占地235亩，建筑面积17.5万平方米。市场辐射鄂、皖、赣三省方圆700公里半径范围，年交易额将达32亿元人民币，是集农机、五金、机电、建材、家俱展示销售和维修配件供应以及业务培训于一体的专业性大市场，计划于2009年12月20日竣工。3、农副产品经营定位SWOT分析农副产品经营定位的优势和机会（SO）具备一定的产业优势基础 麻城属于一个农业市，拥有一批具有比较优势的特色产业和农产品，重要的名优农副产品20余

16、种，如福田河的菊、龟山的茶、山野菜、板栗、蚕桑等，2003年全市农业总产值达235560万元。人口多，消费群体广农副产品为家庭日常生活必需的消耗品，麻城有120万人口，城区人口22万，农副产品的市场需求量大。农副产品经营定位的劣势与威胁（WT）麻城农副产品的产业基础相对还比较单一，没有形成自己的品牌虽然麻城是以农业经济为主，但是农产品的种类太少，也没有根据产业优势建立属于自己的品牌产品，以致麻城农副产品始终无法形成一定的规模部分农副产品对国道的依赖性较高由于部分农副产品（鱼、蔬菜等）主要是通过商户开车到种植户那里收购，国道不仅能节省时间，还有利于产品的保鲜和货物的及时到达。4、小商品、服装鞋包

17、经营定位SWOT分析小商品、服装鞋包经营定位的优势和机会（SO）人口决定消费，具备强劲的市场基础 据麻城市统计部门获知，2008年麻城全市人口约120万人口；而小商品、服装鞋包类属于日常生活必需品，人口决定消费，而目前麻城市区小商品批发零售规模约10000，服装鞋包则没有批发，以零售为主，规模约4500，此种批发规模是远远不能满足全市120万人口的消费量，至此，可以总结出：小商品、服装鞋包在本市仍具有较强的发展空间；老市场面临升级换代提升经营水平的瓶颈 目前小商品零售批发主要集中在北正街一带，服装鞋包零售则集中在龙池商城；从麻城小商品、服装鞋包经营情况可以看到，市场年份约20年，经营环境显得“

18、脏、乱、差”，经营现状20年不变，且无良好的经营管理，没有推广，各自为户，各自经营。所以麻城急需一个以小商品、服装鞋包为主的批发兼零售市场，一个能给城区以及周边乡镇带来种类更齐全、货品更便宜的小商品、服装鞋包市场。小商品、服装鞋包经营定位的劣势与威胁（WT）项目远离市区，周边没足够的人流量 项目位置在麻城火车站（北站），此块区域属于开发新区，相对于老市场、市区人流量显得过于不足，将严重影响本地及异地商户对本项目的看法，容易造成观望情绪，届时阻碍项目此类业态招商；批发商户少，招商难度较大 由于小商品、服装鞋包的招商一般都以本地商户为主，异地商户为辅的形式来支撑整体的小商品、服装鞋包市场，而本地小

19、商品、服装鞋包商户做批发所占比例较少，小商品约占30%，而服装鞋包都以零售为主；若本项目考虑到以后做此类业态，招商难度将会很大。5、汽车、摩托车及配件经营定位SWOT分析汽车、摩托车及配件经营定位优势与机会（SO）有相对较集中的摩托车电动车经营地，通过有效地优化整合能增加市场的辐射能力据调查，本地摩托车、电动车经营主要集中在建设路沿路与北正街、将军路、工业路和商业步行街交界，虽然均属自发形成，街铺经营，但也形成一定规模；缺点是没有统一经营管理，配套不完善，将来项目如有规划此类业态，可以很好的将其本身市场辐射能力做一个良好的整合，借此来增加本项目该类业态的辐射能力。随着生活水平的提高，人们对代步

20、车的需求量逐渐增加近年来由于交通环境的不断完善，随着中部崛起的大好机遇，麻城的经济取得了迅猛的发展，居民的收入和消费能力不断的创新高，居民生活水平较之前几年有了很大提高，观念与之前有了很大改善，衣食住行方面有了很大提高；麻城车类需求近几年也有比较迅猛的增长；可见，随着近几年麻城经济发展，人们对代步车的需求量会逐渐增加。汽车、摩托车、电动车及配件经营定位劣势与威胁（WT）麻城居民私家车拥有率偏低 目前麻城经济刚刚起步，虽然经济相比之前飞涨不少，但相对其他县级市来讲还有待发展；许多有钱人在外地发展。本地居民私家车拥有率偏低，由于车类销售与该类业态售后服务，配件基本都联系在一起，所以需求量不会太理想，导致该类业态招商难度加大。本地和异地招商难度大本地经营汽车商户仅有4家，36家摩托车、电动车，15家摩配维修商户，可见本地招商的目标对象较少；而麻城本地的消费能力和市场需求不大，直接导致异地商户来麻城经营意向较低。从而预计该类业态招商难度会比较大。七、项目商业业态规划1、A区建筑装饰材料业态规划2、各品类经营面积规划依据同类县级城市建筑装饰材料业态对比（按建筑面积统计）业态麻城仙桃赤壁咸宁大冶溧阳合计（）厨具130