8203估价师协会网站cms案例分析

1、龙岩市新罗区东肖镇黄邦村经济开发区的土地使用权抵押评估项目案例分析摘要：抵押价格评估是估价在工作中最常遇到的估价项目类型之一，同样需要土地估价作业具有较强的技术水平和严谨的工作态度进行估价作业。本人以龙岩昆仑石油化工委托评估的工业用地土地使用权抵押项目作为分析案例。本文就以该项目在抵押估价中的项目背景、评估方法的选择和难点分析及评估的、优点和启示做简要阐述。正文：第一部分：项目背景说明本项目是受龙岩昆仑石油化工的委托,因抵押需要，对龙岩昆仑石油化工所使用的位于龙岩市新罗区东肖镇黄邦村经济开发区的土地使用权价格进行评估，为其抵押提供价值参考依据。待地的土地所属国家所有，土地使用权类型为出让，土地

2、用途为工业。在估价基准日待地没有设定抵押权、租赁权、地役权等他项权利,宗地清楚，来源合法。土地总面积14120平方米。土地开发程度为“五通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯及土地平整）条件下，在评估基准日 2008 年 2 月 18 日，土地剩余使用年限为 41 年 10 个月的工业用地土地使用权价格。第二部分：评估方法选择和难点分析根据房地产估价规范、城镇土地估价规程和土地估价报告规范格式，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本近法、基准地价系数修等。本项目中的待地位于龙岩市新罗区东肖镇黄邦村经济开发区，系龙岩昆仑石油化工有限公司的工业用地。由于待地所在工业区为新的

3、经济开发区，该区域地产交易案例较多，故采用市场比较法进行估价；又由于待地为工业用地，可用于出租，有收益，故同时采用收益还原法对待地价值进行估价。市场比较法是根据替代原则，选取以估价对象为估价期日的近期有过交易的类似地产进行比较，对这些类似地产的成效价格做当的修正，以些估算估价对象的客观合理价格的方法。公式如下：估价对象价格可比实例价格交易情况修正交易期日修正区域修正个别修正根据市场比较法的原理和计算公式知道，应用该估价方法测算出的估价结果可靠性取决于：1、可比实例必须是真实成交且与估价对象具有可比性；2、可比实例的交易情况必须是正常或可修正为正常；3、交易期日修正是否根据当地地产市场的状况进行

4、修正；4、是否选用正确的区域及个别修正因子进行修正，且修正幅度是否合理。收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的法。其基本公式为：n)P=a/r(1-1/(1+r)其中：P-土地价格；a-土地纯收益；r-土地还原利率；n-使用土地的年期或有土地收益的年期收益还原法是在土地估价中最常用的方法，也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性资产进行估价的基本方法。收益还原法只适用于有收益或有潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。关于收益性土地的稳定性收益，待地上厂房的，估价作业亲自到该经济开发区数家企业了解而得到的，

5、而对于还原利率，要受到一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，因此确定它也是一件比较的事情，对于估价在该项目评估中应用该方法时，也提出了较高的要求。因此，估价在求取还原利率时，是按照抵押评估时的谨慎原则这个前提条件，本着科学、合理的态度来进算的。本项目中所采取以上所述两种估价方法进算，是结合龙岩实际的市场情况所作出的正确判断，从中可以看出估价作业扎实的工作基础和严谨的工作态度。第三部分：评估项目的、优点和启示一、的：1、利用市场比较法进算时，个别中三个实例宗地面积与待地面积均超过 10000 ，且最大的面积 71015 ，为正常工业项目所需用地面积，可不必对其进行修正。2、利用收益还原法进算时，直接采用空地求取纯收益，现实中较少有空地出租行为，此处有些不符合大众化市场行为。3、土地的还原利率的确定应充分说明求取过程，是采取纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法还是投资风险与投资收益率综合排序法，并将还原利率的测算过程表述出来，这样，当提交给委托方使用告的详实性和说服性就更能够得到加深。二、的优点：1、中“地价定义”、“ 地价影响分析”等表述得详细、充分。2、估价方法选择上，能够根据待地的用途、所处区域状况等条件，结合区域的房地产市场状况选择市场比较法和收益还原法评估待地地价，理由充分，方法得当。三、的启示在市场比较法对待地进行评估时，要准确选取可比实