(企业管理手册)房地产项目投资评审管理手册

1、房地产项目投资评审管理手册（讨论稿）第一篇概述第一节总则第一条为了提高集团房地产业务投资决策的合理性、科学性，在宗地投资评审、规划设计方案评审到项目经营方案评审三个主要决策阶段，通过控制各阶段的主要指标以逐步达到以下成果：成本越来越低，投资效益越来越高，销售均价越来越高，投资风险越来越小的目的。特制定本办法。第二条房地产项目重大投策决策的最高机构为集团董事局，并成立投资决策管理委员会，为非常设机构，对董事局负责。第三条房地产投资决策委员会主要对三阶段主要的投资节点进行评审：宗地购买投资评审（确定买不买，投资决策的核心是以低价获得优质地块）、规划设计方案评审（确定买后做什么，投资决策的核心是确定

2、优质赢利模式，控制投资成本）、经营方案评审（确定项目如何做，投资决策的核心是控制投资明细成本，确定实操阶段赢利模式下的总体计划部署方案）。第四条该投资评审管理办法适用于集团所有纯地产和泛地产投资项目，上述三阶段主要投资节点若未经过投资决策委员会的评审则不予支持，但在特定战略性情况下的投资或董事局直接下达的投资决策可特殊处理。第五条本办法的修订和解释权归集团总部。第二节职责分工和管理原则第六条集团人力资源管理中心全面负责三阶段投资评审会议的会务组织工作，以及投资决策委员会成员的决策绩效、福利管理等日常事务。第七条每阶段的待评审方案经地区公司初评，地区总经理签名确认后，资料、条件符合要求者方能正式

3、提交集团，并且都要采取上会的形式，即地区公司上报的投资方案首先要经过集团总部主管中心的资料审核并出具书面专业意见，最迟不超过三个工作日内，评审不合格者退回重做方案，评审合格并符合本办法第二部分的资料后才由人力资源管理中心安排时间（但最迟不超过五个工作日或提案单位要求的最迟时间）召开投资决策评审大会。第八条每阶段的评审资料均须地区公司负责人签名、盖章后由人力资源中心负责上报给集团人力资源管理中心，集团人力资源管理中心负责将资料转发给各阶段的主责中心，宗地购买投资的会前资料审核与专业评审由集团前期开发管理中心主责，规划设计方案的会前资料审核与专业评审由集团工程设计管理中心主责，经营方案的会前资料审

4、核与专业评审由集团房地产经营管理中心主责。第九条各投资阶段的评审会议上都要形成明确的评审决议，以投资控制指标的形式下达给地区公司或实操单位，地区公司或实操单位要按照控制指标严格执行。同时，各阶段投资控制指标亦成为委员会的决策绩效指标。第十条三阶段投资节点评审的指标控制原则是：成本递减，利润率递增，售价递增，风险递减。第十一条三阶段投资节点的时间为：宗地评审通过后一个月内地区公司必须签订用地合同，开工前三个月内地区公司必须向集团提请规划设计方案评审；规划设计方案评审通过并取得详规报批后一个月内地区公司必须向集团提请经营方案评审；经营方案评审通过后一个月内应如期开工。(流程如下)宗地评审通过1个月

5、地区公司必须签订用地合同开工前3个月规划设计方案评审评审前提条件:批出详规1个月经营方案评审1个月开工第三节各阶段评审主要节点控制第十二条三阶段投资方案评审总流程图（见附图）第十三条第一阶段项目宗地购买投资评审，（1）由开发中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团前期开发管理中心）负责召集评审会议及资料准备。（2）方案提供包括项目可行性研究报告与买地合同文件两大部分（详细方案资料要求见本办法第二部分）（3）评审大会形成的决议至少要具备以下控制指标：编号大会决议项目内容基本规范决议要求项目投资基本可行/不一1可研报告必要可行一2购地地价（纯地产）项目内部利润率（泛地产）一3不高于万元每亩不低于

6、必要必要内部利润率（出售）不低于投资回报率（出租和教育）不低于按每百分比每个月作为一4付款进度单位进度，总进度不得超过一5交地进度总进度不得延后必要熟地必要，生地可选一6其他控制指标详见本办法第二大部分可选第十四条第二阶段规划设计方案评审（1）由工程设计中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团工程设计管理中心）负责召集评审会议及资料准备。（2）方案提供包括市场定位报告与规划设计图两大部分（详见本办法第二部分），其中，总规与单体方案不能低于两套方案。（3）评审大会至少要形成以下的控制指标编号二1二2大会决议项目市场定位报告容积率指标内容基本规范市场定位基本可行/不可行不低于决议要求必要必要（纯

7、地产）内部利润率不低于，并且不低于宗地评审确定的指标（如经充分论证确实做不到，则视为宗地评审时的失败决策，列入宗地投资委员会的绩效考核）方案利润率测算（泛地产）内部利润率（出售）不低二3必要于，投资回报率（出租和教育）不低于，并且不低于宗地评审确定的指标（如经充分论证确实做不到，则视为宗地评审时的失败决策，列入宗地投资委员会的绩效考核）（纯地产）合理确定项目产品类型与规模，原则上可售面积不低于平米，非可售面积不高于平米。分类面积（商业、（泛地产）合理确定项目产品类型与规模，确二4酒店、公建、住宅、必要定各产品类型租售比例，原则上可售面积不低车位、写字楼等）于平米，非可售面积不高于平米，可租面积

8、不低于平米，非可租面积不高于平米。教育项目建筑面积不低于平米（纯地产）总投资不超过万元，单位成本不超元。二5成本测算（泛地产）总投资不超过万元，单位成本不必要超元。其中出租单位成本不超元，出售单位成本不超元。是否需调整道路设计、是否需调整建筑群组合二6总规平面图必要设计，其余可依方案而定设计修改不得突破总成本概算%二7设计修改量指标必要是否要调整立面风格、是否需调整户型比例与二8单体方案可选标准户型、建筑结构形式与钢二9采用什么形式与钢筋含量不超过可选筋含量其他控制指标二10详见本办法第二部分可选第十五条第三阶段经营方案评审（1）由经营与财务中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团房地产经营

9、管理中心）负责召集评审会议及资料准备。（具体内容见本办法相关章节），（2）方案要提供整盘经营文件（详见本办法第二部分）并且提供不低于二个方案分别从静态利润率和动态利润率（资金回收速度）最大化考虑。（3）评审大会至少要形成以下的控制指标编号大会决议项目内容基本规范（纯地产）销售额不低于三1项目总收入（泛地产）总销售额（销售）不低于，总出租额（出租）不低于，总收费额（教育）不低于决议要求必要方案利润率测三2算（纯地产）内部利润率不低于，并且不低于规划设计方案评审确定的指标。否则视为规划设计评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效考核）（泛地产）内部利润率（出售）不低于，投必要资回报率（出租和教育

10、）不低于，并且不低于规划设计方案评审确定的指标。否则视为规划设计评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效考核）（纯地产）总投资不高于万元，单位成本元。并且不高于规划方案评审确定的投资成本概算指标，否则视为规划评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效考核）。三3投资成本预算（泛地产）总投资不超过万元，单位成本不超必要元。其中出租单位成本不超元，出售单位成本不超元。并且不高于规划方案评审确定的投资成本概算指标，否则视为规划评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效考核）。（纯地产）不低于年三4投资回收期（泛地产）不低于年，其中销售部分不低于必要年，出租部分不低于年。三5开工时间在年月日（纯地产

11、）在年月日三6开盘时间（泛地产）销售开盘在年月日出租经营在年月日必要熟地必要，生地可选（纯地产）不低于元/平方米（泛地产）销售不低于元/平方米，出租不低熟地必要，三7项目实收均价于元/平方米/月，教育收费不低于元/生源/年。生地可选开盘租售卖场熟地必要，三8以开盘条件列表图示设计生地可选（纯地产）销售不得低于年。三9项目租售周期（泛地产）销售不得低于年，出租不得低于可选年，教育经营不得低于年三10其他控制指标详见本办法第二部分可选第四节投资决策评审大会的组织第十六条投资决策委员会为非常设机构，主要负责珠江集团、合生集团的各阶段项目评审工作委员会人员组成：三类评审各成立一个投资决策委员会，委员由

12、两大集团各管线部门共同提名报董事会，由董事会最终任命。评审委员会由公司领导及各相关部门代表（专家）组成。参加领导及相关部门1、经营班子2、集团工程设计管理中心集团公司3、集团财务管理中心4集团房地产经营管理中心5、集团前期开发管理中心投票有效票数占投票有效票数的50%1、经营班子2、地区工程设计中心地区公司3、开发中心4、经营与财务中心5、营销中心占投票有效票数的30%(注：对合生项目的评审，珠江集占投票有效票数的20%专家团上述相应参审人员则是专家，反之亦然)第十七条议事规则（1）投资决策委员会会议应有三分之二以上的委员出席方可举行；（2）每一名委员有一票的表决权，会议做出的决议，必须经全体

13、委员的过半数通过，并以会议纪要的形式记录各委员的意见并签名确认。（3）投资决策委员会对董事会负责，委员会通过的决议，应在会议结束后三个工作日内以书面形式提交董事会审议决定。（4）出席会议的委员均对会议所议事宜有保密义务，不得擅自披露有关信息。第十八条任期委员会委员每两年改选一次，委员任期届满，连选可以连任。期间如有委员在评审中投票决定与最终评审结果相违背达50%以上，则该委员自动失去委员资格，今后亦不在决策委员会委员甄选范围内。并根据上述第二条规定另行改选补足委员人数。第十九条决策程序（1）提案单位负责做好评审会的前期准备工作，根据要求提供有关方面的资料；（2）原则上资料提前7天发至集团人力资

14、源管理中心，再转发至相应的主责管理中心；（3）由各阶段方案评审的集团主责管理中心组织评审会议；（4）如有必要，决策委员会可以聘请中介机构为其决策提供专业意见；XXX评审会会议纪要签发表会议纪要内容会议时间：与会人员：内容简介：各委员意见：评审决议委员签名第二篇项目宗地投资评审第一条评审流程第二条用地分类1、3个月或半年内可以直接开发操作的2、战略性储备用地3、工业及其他第三条申报评审所需要的资料1、可行性研究报告（报告提纲见附件一）2、合同（重点条款见附件二）附件一：可行性研究报告提纲目录一、项目投资环境分析二、土地性质及操作方式三、区位价值分析四、法律风险分析五、房地产市场分析六、项目发展定

15、位七、财务分析八、结论说明：1、在3个月或半年内可以直接开发操作的地块，可行性研究报告中要包含提纲中所列全部内容。2、战略性储备用地，可行性研究报告中要包含提纲中所列一、二、三、四、七、八项（如。要求提供的详细资料不全可以说明原因，暂不提供）3、工业及其他用地，可行性研究报告中要包含提纲中所列一、二、三、四、七、八项（如。要求提供的详细资料不全可以说明原因，暂不提供）一、项目投资环境分析1、城市地位分析；2、城市规划发展状况（城市空间结构图、城市发展战略）分析；3、项目所在区域与项目地块关系图；4、分析城市发展方向对项目的影响；5、分析区域现状及发展规划对项目的影响；6、提供项目周边交通条件现

16、状图并分析城市交通系统对项目的影响。需附属资料：城市空间结构图、地形图、区域规划图、地块周边现状图片二、土地性质及操作方式（见表一）表一：现地块权属人权属情况项目用地是否有抵押、诉讼或仲裁情况原指标可争取指标1、总用地面积2、净用地面积土地相关指标3、道路面积4、总建筑面积5、综合容积率6、净容积率7、建筑密度8、绿地率9、总户数10、公建用地目前用地性质国土：规划性质国土：规划：规划：国土：国土：规划：规划：（土地相关指标一栏中）未取得红线图、用地坐标及经济指标的地块请提供区域规划指标1、一级开发（）2、一级开发后，参与公开出让（）土地获取方式（请3、用地转让（）在相应范围后打4、收购公司（

17、包括部分或全部股权）（）标示）5、招拍挂（）6、其他（如委托合同等）（）周边参可接受地区公司建土地单价对方报价：土地价格（详细分析见财务分析表）土地总价对方报价：考价：周边参考价：最高价可接受最高价议价地区公司建议价1、说明土地单价的内涵（例如是农地的，地价中是否含征地补偿、青苗补偿、价格说明征地税费等）。2、如涉及征地补偿及拆迁的请说明征地、拆迁量。含公司性质，合作各方股权比例、董事会构成、新设公司的注册资本土地（合作）方背景请详细说明运作具备的条件、操作模式及预计可开发时间。操作方式目前项目手续办理程度转让方式指用地转让、招拍挂、收购公司的地块，其原用地方已办理用地手续的程度，如是否取得规

18、划许可证、规划指标、建设用地批准书、国土证、出让合同和已缴交多少出让金等。（用地转让类请填写该栏，要说明是全额，还是以地作价入股，或购买部分用地权属）（收购公司类请填写该栏）收购公司的基本财务状况注：需要提供以下资料并注意核实资料的真实性1、征地合同（或意向书、框架协议）或合作合同，咨询委托合同。2、土地权属证明文件：如：用地规划许可证及附图、建设用地通知书及附图、用地批准书及附图、国土证及附图、出让合同及出让金发票复印件、规划设计要点、规划批复、房地产权证等。3、上表内提及的历史资料4、以招标、挂牌、拍卖方式取得用地的：提供该土地的招拍挂的文件。5、收购公司（包括公司部分或全部股权）的提供:

19、在签订意向协议时要提供：A公司性质、注册资本、经营范围、职工情况。B股东的基本情况及股权比例、营业执照、资质证书。C公司对外投资情况及有关合同、文件。D公司与第三方签订的所有合同、协议及其他书面文件，及其履行情况。E公司的资产（土地、厂房、设备等）情况及其相关凭证、文件。在签订正式协议时需补充提供的文件清单：序号一公司设立与存续文件名称备注-1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.项目建议书可行性研究报告行业主管部门的批复意见公司设立的合作合同以及所有对合作合同的变更公司设立时的章程以及所有的章程修正案或新章程相关批复批准证书通过上一年度年检的营业执照正副本和公

20、司成立时起所有曾经生效的营业执照组织机构代码证税务登记证（国税、地税）财政登记证外汇登记证外汇帐户开户通知书人民币基本帐户开户许可证外债登记申请和外债登记证16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.二、27.外债签约情况表和变动反馈表海关登记/报关注册登记证公司变更工商登记的申请文件及批准、备案文件（包括但不限于：股东变更、股权比例变更、经营范围变更、注册资本变更、名称变更、法人代表变更等）公司注册资本的验资报告及其后所有的验资报告公司目前股东名称及所有股东的营业执照有关公司股权（合作条件）的全部记录（包括股东的出资证明书、股东名册、股权转让合同、变更或注销股权文件或股

21、权质押文件及其批准文件）股东股权投资及转让的文件公司成立时起的公司董事会或高级管理层会议的决议和记录董事会设置及成员清单（包括变更情况）公司现行内部组织结构图及各自职能说明公司附属公司、分支机构以及关联公司的名称、营业执照或相关说明项目及运营的审批、许可公司取得的与业务经营相关的一切批准、许可或授权（包括但不限于-有关部门颁发的经营许可证或出具的主管部门审核意见、在公安机关的登记备案证明等）28.公司取得的任何资格认定证书（如高新技术企业认定证书、质量体系认证证书、ISO认证证书等）29.30.31.32.进出口企业资格证书加工贸易手册及相关文件经贸主管部门对进口设备的批准、登记文件设备适用的

22、中国安全规章、商检证明或其他核准证明33.34.35.36.37.38.39.40.41.三、42.43.44.环境影响评价大纲环保部门对环境影响评价大纲的审批意见环境影响报告书/环境影响报告表/环境影响登记表环保部门对环境影响报告书的审批意见公司设施现今或以往储存、生产或存在的有害物质或公司运输的有害物质清单（有害物质系指可能含有中国法律规定的有毒或有害物质的任何物质或物料）；公司设施存有的受法律监管的化学品、有毒物品或大气污染源清单公司委托他人进行污染物处理的协议及该受托方之合法存续证明及有权进行污染物处理之全部政府授权、证照、批准、许可共8份特种设备清单及使用登记证公司生产产品之工艺流程

23、说明公司资产最近三年公司的审计报告及最新的资产负债表、利润表最近三年的评估报告主要资产折旧制度的说明以及向财政厅、税务局备案的相关文件和证-明45.公司资产（固定资产、流动资产、无形资产、对外投资、其他资产明细表）46.47.公司单笔金额在元以上的资产的购买合同或发票、租赁合同公司的分支机构拥有或租赁的资产清单及单笔金额在元以上的资产的购买合同或发票、租赁合同48.公司所有的或使用的各项房地产（包括其附属设施）的权属证明及相关情况说明49.公司土地及房屋租赁的文件（公司为出租人和/或承租人的），如土地50.51.52.使用权租赁协议或房屋租赁协议或合同；土地、房屋租赁登记备案文件及房屋租赁证进

24、口设备统计总表国内设备采购统计台帐交通工具行驶证、近3年车辆保险证、近3年养路费缴纳凭证、车辆购置税完税凭证、车船使用税完税凭证其他地方政府规定缴纳的税费清单及近3年的缴纳凭证53.公司拥有或被许可的知识产权（专利、商标、域名、著作权、地理标记、拓扑图等）清单（包括名称、种类、有效期）54.专利、商标、版权、商誉及其他知识产权以及所有有关的注册登记、证明55.工商行政管理局商标局、国家知识产权局等有关部门提出的有关知识产权申请的所有查询、质问及反对意见四、56.57.58.59.60.61.62.63.64.合同与业务公司及分支机构应收账款、其他应收款、应付帐款、其他应付款、短期负债、长期负债

25、帐目明细公司采购相关政策说明原材料、产品采购合同样本生产用能源（燃料）采购合同说明在同样或接近同样成本、质量和条件下，无法由其他供应商提供的原材料、能源（燃料）、公用事业和其他材料的种类、名称等库存控制与存放说明库存日消耗量及现场储存能力说明主要客户一览表及其在总销售量中所占比例的说明潜在客户一览表及未来三年内可能发生的增加情况-65.66.67.68.69.70.71.72.73.74.75.76.77.78.79.80.81.82.83.潜在客户的分类情况表销售政策（含分销机制）说明产品销售的详细价格政策产品长期销售合同/订单样本标准客户合同/订单样本根据订单生产情况及比例说明购买量占公司

26、年销售额或以上的客户的产品销售合同/订单售后服务协议公司与关联公司、附属公司以及其它合作伙伴订立的有关专利（专利申请权）、商标、域名、计算机软件、著作权（无论是否登记）的转让、许可协议（公司作为转让方或受让方、许可方或被许可方）及有关登记注册证明认证合同或文件（包括OEM）设备安装监理合同设备安装合同设备及备件供货合同以及修改协议公用事业协议限制公司及或任何分支机构从事某一行业或与任何其他人竞争的协议、合同或承诺，包括与一个或多个竞争对手达成的任何有关公司提供服务的价格或条件的协议或安排（不论是否以书面形式作出；亦不论是否希望其可合法执行）借款合同清单各金融机构、各币种借款合同样本非金融机构借

27、款合同动产或不动产上设定的所有抵押、质押、留置权等担保权益或其它权84.85.86.87.88.89.90.91.92.93.94.95.96.97.利障碍以及公司本身对外提供担保的情况一览表公司及/或分支机构作为保证人的保证合同质押担保协议及相关文件动产或不动产抵押协议附条件买卖或所有权保留合同尚未履行完毕的仓储保管合同尚未履行完毕的加工承揽合同尚未履行完毕的运输合同尚未履行完毕的行纪合同单笔金额在或以上的服务合同（中介、代理、信息、技术服务、广告、印刷等）经营性租赁与融资性租赁合同（出租或承租）主要资产的财产保险合同保险费支付情况说明保密协议关联公司与公司之间的经营、服务、合作、协作、共同

28、研究开发及与提供和或使用保密资料、技述或诀窍的合同98.附属公司与公司之间的经营、服务、合作、协作、共同研究开发及与提供和或使用保密资料、技述或诀窍的合同五、99.100.101.102.劳动人事高级管理成员（董事、监事、总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书）的基本情况（姓名、年龄、学历、工作经历）任命高级管理成员的董事会纪要或文件高级管理成员的服务合约（管理服务协议）按部门分类的现有职工人数-103.104.105.106.107.108.109.110.111.112.113.114.115.116.117.118.119.120.121.122.123.124.125.126.职工劳

29、动合同样本及在有关部门备案的文件劳动合同到期情况及未到期合同人员、到期时间续签劳动合同的政策、程序与情况说明员工工资标准及福利情况（养老金、医疗保险、失业保险、生育保险、住房公积金等）说明文件（包括但不限于：2003年度标准）社会保险文件（2003年5月缴纳社会保险基金申报表）员工表现评估政策、规章及文件公司培训制度及执行情况说明员工工时及休假制度及执行情况说明其他职工福利制度说明（交通、住房、卫生保健补贴、带薪年假等）公司员工受处罚情况统计表安全检查及隐患整改台账公司事故（包括但不限于工伤事故）明细表及相关情况说明劳动安全情况通报档案劳动安全生产措施情况说明劳动卫生安全规章劳动安全卫生基础台

30、帐工伤事故管理规定工伤待遇的临时处理意见工会组织机构图及详细资料工会的组建文件工会的职权与职责相关文件工会行为守则与工作情况说明拨交工会经费凭证与工会签订的协议（如集体合同）127.128.129.130.六、131.132.正在执行或拟执行的公司认股权计划或股票期权计划公司、附属公司或关联公司驻海外雇员情况为公司及或任何分支机构的股东、董事或高级管理人员就其以股东、董事或高级管理人员的身份而招致的责任提供保险或补偿的任何合同、安排、法律或法规的副本公司或其前身以往纠正不安全工作条件的全部事例的清单争议与行政处罚现存及所知道的将来可能使之涉及的诉讼、仲裁、索赔请求现存及所知道的将来可能使之涉及

31、的行政处罚及政府机构之调查或-质询的详细情况133.违反或被指控违反卫生、消防、建设、规划、安全、环保等方面之法律、法规、规章的情况及有关通知、诉讼、听证七、134.135.136.137.138.139.140.八、141.142.税务公司的应纳税项目清单（税种、税目、税率）进口设备海关完税证明或保税证明公司近3年所涉税种征纳情况说明及相关完税凭证公司向有关部门申请减免税的文件有关部门对减免税的批复、批准文件退税登记证有否可能被税收管理部门追究以前欠款的可能性的说明及证明其他对公司业务经营、股权及资产处置有重大影响的出口加工区的规定境内外全部账户清单-说明：1、“备注”按照提供情况标注：“”

32、、“缺”或“无”2、附属公司：指公司对外投资并全资拥有、控股或参股的公司3、关联公司：直接或间接拥有公司25或以上股权的企业，或与公司共同被第三方直接或间接拥有25或以上股权的企业4、分支机构：公司设立的无独立法人资格的机构，包括但不限于代表处、办事处、营业部、分公司等三、区位价值分析（结合地块现状和未来规划发展方向，综合评价地块的开发可行性和发展潜力，预测本地块土地价格的走势、可能增值幅度）四、法律风险分析（请结合项目运作方式分析是否跟政策有抵触，如何考虑规避风险。可参照以下内容进行分析。）1、土地使用权转让（包括以土地作价入股）情况下请说明：该土地使用权是否符合转让的条件？（包括符合城市房

33、地产管理法的相关规定及当地有关规定）转让方为何种性质的企业？国家或当地对于该类企业转让土地使用权有无限制？国家或当地对土地使用权转让的方式是否特殊规定？当地对项目预售有无特殊的条件限制？（如形象进度要求等，与项目公司的开发进度是否相适应？）说明可能存在的其他法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。2、收购公司（包括收购公司部分或全部股权）情况下请说明：提供全体股东同意收购的书面文件，如为国有企业，还应同时提供及有关主管机关同意收购的意见，如无书面文件，应提出解决此问题的方案。如被收购公司为国有企业/集体企业，应提供国家或当地的关于收购此类公司的法律、法规、政策规定。在通过收购公司以达到

34、对该公司名下土地进行开发的情形，当地是否有法律及手续办理上的限制？说明可能存在的其他法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。（说明：土地作价入股视同土地使用权的转让。土地作价入股方式导致土地成本无法在项）目成本中列支，因此，如无特殊情况，建议不予采用。3、拟以招拍挂或协议出让方式获得土地使用权的请说明：招投标、拍卖、挂牌及协议出让方式获得土地使用权的情形，签约一方均为政府国土部门，因此项目前期应注意：如采取协议出让方式，且征地补偿由我方自行进行的，应提供被补偿单位拥有土地权属的证明。说明可能存在的法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。4、一级开发方式请说明：提供当地关于一级开

35、发的相关规定。核实签约对方的主体适格性。说明可能存在的法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。5、其他方式请说明说明项目运作方式，并提供支持该运作方式的法律或政策依据。说明可能存在的法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。五、房地产市场分析（分别就地块所在区域商品房及市场主流产品(如商品住宅)的市场供需情况、价格水平分析，市场整体发展水平等情况进行分析，并对房地产市场发展趋势作相应预测。）六、项目发展定位1、住宅定位：；项目市场定位（档次、功能）客户群体定位；产品定位（层数、是否带电梯、一梯几户、装修标准、是否有标志性配套）；价格定位，如表二。表二：住宅价格定位表（定价系数调节

36、表）项目名称/因素权重分值本项目5碧水湾5城市花园5区位权数10%分值加权分值生活成本权数9%加权分值分值配套权数8%分值加权分值物业管理权数5%分值加权分值建筑质量权数8%分值加权分值交通权数8%分值加权分值小区规划权数6%分值加权分值楼盘规模权数4%分值加权分值朝向权数4%分值加权分值外观权数4%分值加权分值装修标准权数6%分值加权分值绿化权数8%分值加权分值发展商信誉权数5%分值加权分值楼宇类型权数5%分值加权分值户型设计权数4%分值加权分值广告权数3%加权分值停车位数量分值权数综合3%加权分值比较系数楼盘均价可调均价影响权数本项目建议均价2、商业、写字楼定位：；项目市场定位（功能、分级

37、）客户群体定位；产品定位；租售面积比率；租金定位；价格定位，如表三。表三：商业（写字楼）价格定位表可比项目名称修正系数交通便捷程度环境景观区域人口区位状况修正周边业态分布商业网点分布公共设施完备程度房地产状况修正系数权益状况修正容积率品牌影响建筑规模建筑形式实物状况修正建筑密度地块临街宽度配套设施完备程度户型设计工程形象进度总修正系数可比实例价格可比实例修正后价格权重本项目建议价格七、财务分析（包括技术经济指标、开发计划表、成本估算，利润测算，现金流分析，土地资金安排表及支付明细表）综合经济技术指标表【纯地产项目适用以下表】表一（1）项目名称有无规划要点项目规划总用地居住区用地总建筑面积住宅总

38、建筑面积商业配套面积车位总数hahaMMM个容积率建筑密度绿地率总销售面积住宅销售面积商铺销售面积%MMM内容占住宅总建筑建筑面积拟结构形式备注类型低层住宅（13层）住多层住宅（46层）宅小高层住宅（711.5层）中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100m）内容面积比例(%)建筑面积(M)用地面积(M)公共配套设施类型会所学校幼儿园市政公用其他内容车位数占总停车面积比例(%)停车方式停地下、半地下车架空层场地面车库地面露天综合经济技术指标表【泛地产物流项目适用以下表，教育和工业园项目按功能区另行列表】表一（2）项目名称有无规划要点项目规划总用地功能区用地总建筑面积h

39、ahaM容积率建筑密度绿地率%总出租面积M总销售面积M内容占商贸总建筑建筑面积出租面积出售面积类型面积比例(%)商批发市场贸零售市场批零混合市场小计内容占会展总建筑建筑面积出租面积出售面积会展类型展示一展示二小计面积比例(%)内容占厂房仓储总建筑建筑面积出租面积出售面积类型厂房简易平面仓仓储多层楼面仓大型立体货仓小计内容酒类型店综合星级酒店小计内容类型小高层（711.5层）写字楼中高层（1218层）高层（19层100m）超高层（100m）小计内容类型低层住宅（13层）面积比例(%)占酒店总建筑建筑面积出租面积出售面积面积比例(%)占写字楼总建筑建筑面积出租面积出售面积面积比例(%)占住宅总建筑

40、建筑面积出租面积出售面积面积比例(%)住多层住宅（46层）宅小高层住宅（711.5层）中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）套学校超高层住宅（100m）小计内容建筑面积(M)用地面积(M)类型公共配会所设施幼儿园市政公用小计开发与销售（经营）计划表表二项目共分（）年开发，（）年销售，（）年出租【泛地产】，（）年经营【泛地产】，进度表如下：序号年份月/年月/年月/年月/年合计备注1（A）销售进度2（A）销售合约净额1（B）出租进度泛地产填2（B）出租合约净额1（C）经营进度泛地产填2（C）经营合约净额34建安进度建安费用注：1、销售进度和出租进度数据由地区公司营销管理中心提供。具体计

41、算是按每季度预计租售的面积占可供租售面积的百分比，泛地产教育项目用招生人数进度来统计。2、建安进度数据由地区公司总工办提供。具体计算是按每季度预计建安费用占整个建安费用的百分比。3、建安费用主要包括建筑安装工程、市政及环境工程、公共配套工程等费用。成本估算表【地产项目通用。泛地产项目需分出租和出售分别估算成本，教育项目需计算生均成本】表三单位建筑成本总成本套用的成填列责任序号成本项目一12345二123456三123土地成本土地出让金土地补偿费合作款项大市政配套费土地税费前期工程费用勘测费规划费设计费报建费三通一平临时设施建造费建筑安装工程室内土建安装工程设备供货安装装修工程(元/平方米)(万

42、元)本指标部门四12345678910五1234567六1234567市政及环境工程供电工程供水工程供气工程供热工程小区园建小区绿化市政道路排水与排污工程小区弱电系统室外零星设施公共配套工程会所中学小学幼儿园医院小区运动及游乐设施其他配套工程及设施开发间接费用监理费质监费沉降观测费桩基检测费消防检测费防雷检测费室内环境检测费七开发成本合计_项目内部销售净利润率计划表【纯地产和泛地产销售项目适用。泛地产按产品类别分功能区。】单位：万元表四（1）序号项目项目关系合计年年(1)销售面积(平方米)其中:住宅(1)基础数据商铺车位(个)(2)单位销售成本(元/平方米)(2)(3)销售均价(元/平方米)其

43、中:住宅商铺车位(万元/个)(3)(4)销售合约数(4)=（1）*（3）销售利润其中:住宅商铺车位(5)经营成本(5)=（1）*（2）(6)销售毛利（6）=（4）-（5）(7)(8)销售毛利率（%）经营税金及附加（7）=（6）/（4）(8)=（4）*适用税率行政费用及奖金间（10）营销费用及（11）财务费用顾问费税费期费用其他费用（12）（13）其他业务收入（14）其他业务支出其它其他业务利润利润（15）(16)营业外收入（17）营业外支出税前利润（18）所得税(9)=（4）*4%（10）=(4)*2.5%（11）=(4)*2%(12)=（4）*2%（13）（14）(15)=（13）-（14）

44、(16)（17）(18)=（6）-（8）-（9）-（10）-（11）-（12）+（15）+（16）-（17）(19)=（18）*0.33营（19）业利润（20）（21）销售净利润销售净利润率（%）(20)=（18）-（19）(21)=（20）/（4）（22）资金占用利息（22）=(4)*2%内部销售净利润(23)=（20）-（22）（23）内部销售净利润率（%）(24)=（23）/（4）（24）地区公司负责人：复核:制表:_项目投资回报率计划表【泛地产出租和教育项目适用，并按产品类别分功能区。教育按招生收费作为经营收入。】单位：万元表四（2）序号项目项目关系合计年年(1)出租面积(平方米)其中

45、:商贸会展厂房仓储写字楼(1)基础数据酒店住宅(2)单位出租成本(元/平方米)(2)(3)出租均价(元/平方米)其中:商贸会展(3)(4)厂房仓储写字楼酒店住宅出租合约数(4)=（1）*（3）销售利润其中:商贸会展厂房仓储写字楼酒店住宅(5)(6)(7)经营成本出租毛利出租毛利率（%）(5)=（1）*（2）（6）=（4）-（5）（7）=（6）/（4）行政费用及奖金间（10）营销费用及（11）财务费用顾问费(8)经营税金及附加税费期费用其他费用（12）其它（13）其他业务收入利润（14）其他业务支出(8)=（4）*适用税率(9)=（4）*4%（10）=(4)*2.5%（11）=(4)*2%(12

46、)=（4）*2%（13）（14）业（21）资金占用利息营利润其他业务利润（15）(16)营业外收入（17）营业外支出税前利润（18）所得税（19）出租净利润（20）内部出租净利润（22）投资额（23）投资回报率（24）(15)=（13）-（14）(16)（17）(18)=（6）-（8）-（9）-（10）-（11）-（12）+（15）+（16）-（17）(19)=（18）*0.33(20)=（18）-（19）（21）=(4)*2%(22)=（20）-（21）(23)(24)=(22)/(23)地区公司负责人：复核:制表:现金流量预测项目合计*年*年表五*年一1、2、3、4、4.14.24.2.1

47、4.2.24.2.34.2.44.34.3.14.3.24.3.34.3.44.3.55、5.15.25.3经营合约数经营活动产生的现金流量经营实收款（泛地产教育项目为招生收款）其它收入流入小计成本支出土地储备土地成本土地出让金土地拆迁补偿费大市政配套费其他土地成本工程成本前期工程款建筑安装成本市政及环境工程款公共配套设施费开发间接费期间费用行政费用及奖金营销费用财务费用66.16.26.37、8、9、税费营业税及附加企业所得税土地增值税其它支出流出小计经营活动产生的净现金流量二10、11、12、三筹资活动产生的现金流量新增银行贷款偿还银行贷款筹资活动产生的净现金流量期末资金地区公司负责人：审

48、核：制表：制表日期：土地资金支付计划表单位:万元表六合计自有银行集团第一年自有银行集团.编号项目小计资金筹金投入小计资金筹金投入合计1土地出让金2土地补偿费3合作软项4大市政配套费5土地税费地区公司负责人：审核：制表：八、评审决议及下达的控制指标（综合前述分析，总结地块投资的可行性并形成总则第十四条的控制指标）附件二：合同重点条款一、土地转让1、土地状况：包括土地位置、面积、用地性质、规划用途、容积率、土地手续情况2、转让价款及支付方式：包括转让价款组成、具体支付方式及时间（一般与对方义务完成时间相结合）3、转让手续的办理时间4、交地时间及交地条件5、双方权利义务：如转让手续办理义务的承担等6

49、、违约责任：如逾期付款的违约责任、逾期交地的违约责任、逾期办证的违约责任、单方解除合同的违约责任等二、收购公司1、被收购公司状况：（1）公司性质、注册资本、经营范围、职工情况。（2）股东的基本情况及股权比例。（3）公司对外投资情况及有关合同。（4）公司与第三方签订的所有合同、协议及其履行情况。（5）公司的资产（土地、厂房、设备等）情况。（6）债权债务（包括或有债务）、对外担保及诉讼情况。（具体情况也可在审计报告中反映。）2、如被收购公司名下有土地资源，也应具体说明土地情况：包括土地位置、面积、用地性质、规划用途、容积率、土地手续情况3、收购方式：包括被收购公司债权债务的处理、已签订合同的承接、

50、纠纷的处理、职工的安置问题等4、收购份额、收购价格、款项构成及支付方式（支付时间与对方义务完成情况相结合）5、双方权利义务：如转让方对转让资产/股权的保证、声明及承诺；收购手续的办理等6、公司收购后的运作：如公司经营范围、经营方式、经营机构、股东利益分配等7、违约责任：如逾期付款的违约责任、逾期交地的违约责任、逾期办证的违约责任、单方解除合同的违约责任、承诺出现瑕疵的违约责任等三、招拍挂或协议出让方式获得土地使用权该种情形一般采用政府格式文本四、一级开发1、土地状况：包括土地位置、面积、用地性质、规划用途等2、一级开发的范围3、合作方式4、收益分配方式5、双方权利义务：如优惠政策争取、开发资金

51、筹集等6、违约责任五、土地作价入股或新设公司合作开发1、土地状况：包括土地位置、面积、用地性质、规划用途、容积率、土地手续情况2、股东出资方式：包括出资额、出资比例等3、双方权利义务：如土地及/或工商手续办理责任；出资责任；优惠政策的争取；开发资金筹集等4、公司经营方式及经营机构：如公司经营期限、经营范围；股东会、董事会、监事会、经营班子组成、议事规则等（也可在公司章程中约定）5、利益分配方式6、违约责任：如逾期出资的违约责任等第三篇规划设计方案评审第一条评审流程地区公司开发用地单位牵头收集已确定投资地块的规划设计基础资料营销中心收负责制订项目市场分析、总体定位和分期开发建设等相关文件。集团开

52、线设计任务书地区公司使用经审核的设计任务书组织规划设计工作，并按深度要求制作出规划设计成果组织规划设计评审会报董事会第二条本阶段规划设计基础资料1.项目基础资料1.1.宗地自然条件填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称宗地图纸、图片名称宗地城市位置图内容要求表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作位置宗地区域位置图表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作宗地红线图宗地现状照片宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高标明拍摄点与目标点位置宗宗地为复杂地形时，表达现状地形、地宗地地形图标高（等高线）、现状地貌现宗地绿化植被与状植被与水面的定位水面分布图水文地质资料表达地块地质状况

53、，如土壤性质、地下水位等1.2规划设计要点及相关规划参考资料填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称图纸名称内容要求区域现状图区域总体规划图区域交通图周边交通分析图周边道路断面图表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等表达宗地块周边道路断面各分项尺寸表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；周边公共设施图表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所

54、、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管市政管线图径、埋深、标高等规划设计要点表达规划设计要求，如容积率、间距要求等2项目市场分析区域市场容量、市场发展趋势、消费能力变化趋势主要竞争楼盘供给情况（可附表格）、竞争对手策略本项目特点与优势（区位、价格、绿化、配套等等）（总体SWTO分析及策略）见附表主要竞争对手情况分析表3项目总体定位总体定位综述（含项目将来的管理模式；总体停车策略；是否设地下停车库；商业对内或对外经营要求；标志性配套建筑物如大门、广场、酒店、标志景观、商业街等的设置；卖场范围如售楼部的初步设想等等）目标客户定位产

55、品定位（内容包括：项目档次、产品类型（洋房/别墅、高层/多层、一梯几户、是否带电梯、主要户型的面积、户型分布及户型分幢示意图）价格定位及策略配套定位（含园林景观设计、道路交通组织、立面风格效果等等）售楼资料、图片及照片分期开发建议、开发顺序竞争楼盘列表填表人：填写日期：年月日编号楼盘名称发展商所处地段价位/平米1234其他说明营销中心经手人：营销中心经理：确认栏年月日年月日【注：泛地产项目套用格式。】楼盘名称规划总用地面积总建筑面积容积率绿化率总户数车位数竞争楼盘设计信息表位置地面个地下MM户个建筑住宅总面积M独立别墅联排别墅平层公寓花园洋房住宅产品类型小高层高层其他住宅户型比例住宅结构形式会

56、所面积商业面积幼儿园学校景观、其它周边自然景观（描述）M会所个数Meqoac(,)租售班个（等级、规模）景观设计面积游泳池水景/喷泉包含儿童游戏场项目硬地活动场球场室外MM室内M个组个个（类别）其它【注：泛地产项目套用格式。】第三条本阶段评审的所需要的资料（规划设计成果）1设计说明1.1应包括对规划设计方案的介绍、分析；2规划设计图纸2.1规划设计图纸目录规划设计图纸目录表表1序低、多高层分类图纸名称比例备注号1总平面图1:10001：层项目项目总图20002功能分区与产品分布图1:10001：20003交通分析图1:10001：20004分期开发示意图1:10001：20005配套分析图6视

57、线分析图1:5001:10001:10001：20001:10001：7景观分析图20001:10001：8组团基本单元分析图20001:10001：9日照分析图20001:10001：10坡度、坡向分析图2000用地地形复11地形改造土方平衡图1:10001：杂时需完成2000住宅12住宅单体意向平面图1:2001:300单体13工作模型1:10001：其它200014效果图或模型照片说明：本表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2.2规划设计图纸深度要求2.2.1总平面图示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据。2.2.2功能分区与产品分布图明确住宅和公建

58、分区；排布适宜地块档次与形态的产品。2.2.3交通分析图应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式、位置与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级。2.2.4分期开发示意图应符合项目基础资料中由营销部门提供的分期开发建议。考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场的选址。2.2.5组团基本单元分析图应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系。2.2.6配套分析图考虑公

59、建配套设施设置位置、规模、占地和内容；应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排。2.2.7景观分析图表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式。2.2.8景观视线分析图若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况。2.2.9住宅单体平面图高层住宅项目应提供单体意向平面图，体现户型配置、朝向、核心筒数量要求；低、多

60、层项目若无优秀创意，可不提供单体意向平面图，但应表达单体进深与开间尺寸。2.2.9.1日照分析图体现用地内每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数。2.2.9.2坡度与坡向分析图当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以10为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向。2.2.9.3地形改造土方平衡图根据坡度与高程进行土地的利用分析，计算土方平衡量第四条技术指标分析综合经济技术指标表【纯地产项目适用以下表】表一（1）项目名称有无规划要点项目规划总用地居住区用地总建筑面积住宅总建筑面积商业配套面积车位总数hahaMMM个容积率建筑密度绿地率总销售面积住宅销售面积商铺销售面积