保利东郡东方大宅项目营销报告-96p-销售推广方案-图

1、12021保利东郡营销报告2021年3月2目 标 解 读第一部分整 体 思 路第二部分销 售 思 路第四部分推 广 思 路第三部分报告目录3工程营销回想市场情势分析1目的解读4目的解读思源目的“保9争11！全年销售目的2021年完成销售义务18亿元！工程能否支持目的达成？目的解读1工程本身能否支撑质量、存量清点2营销动作能否支撑营销回想1、工程回想6目的解读 | 工程回想 | 质量国贸CBD区域+公园环绕中式的神韵西式的风范稀缺地段，保利引领，绝版东方大宅ART DECO建筑风格全石材立面中式园林风格高质量精装7315平米285平米190平米165平米210平米8#7#6#2#8#剩余：4.8

2、个亿7#剩余：5.6个亿6#剩余：8.7个亿未推出货值：6.1个亿4#剩余：4.3个亿4#销售状态楼栋剩余货值已推售4#4.36#8.77#5.68#4.8未推售2#6.1合计-29.5剩余货值近30亿元，可支持今年目的目的解读 | 工程回想 | 存量7#号楼产品线最丰富，去化率最高，销售近半；6#号楼总价最高，去化较慢。楼座供应认购剩余消化率户型套数面积均价（元/）金额（万）套数面积均价（元/）金额（万）套数面积均价（元/）金额（万）已推售4#E2：3153611081.65654262658113503.425106717891257578.18562064259432%32%6#E1：2

3、85318704.28601275233600-0318704.2860127523360%18%E2：315319568.845803955537113540.135060017913206028.71577243480037%7#C：1657412057.7550042603393354034789625878416654.75498533317645%46%D：190183487.85496701732471380.4485376700112107.45494821042840%E1：285102792.45580061619851488.648623723851303.85586267

4、64453%E2：315103093.94570441764972285.5750425115253808.3758896476174%8#C：1656210451.864821050388152530.434555711528477921.43481253812224%36%D：190285587.184826626967173395.164637515745112192.02476731045061%小计-30066825.755378135939610623526.714863311441719443299.045411523431135%未推售2#E2：3153611075550386

5、0955-36110755503860955-小计-36110755503860955-36110755503860955-合计-33677900.755396042035110623526.71-11441723054374.045430329526632%按楼栋分析：目的解读 | 工程回想 | 存量9户型供应认购剩余消化率套数面积均价（元/）金额（万）套数面积均价（元/）金额（万）套数面积均价（元/）金额（万）已推售三居C：16513622509.6149191110727487933.4347150374068814576.18489147129835%四居D：190469075.034

6、880544291244775.564700022445224299.47485572087753%五居E1：2854111496.73596136853551488.64862372383610008.13599315998013%E2：3157723744.3857211135843299329.1250733473294814415.26569928215539%小计11835241.11579942043783410817.7250442545678424423.395819614213531%合计30066825.755378135939610623526.7148633114417

7、19443299.045411523431135%未推售五居E2：31536110755503860955-36110755503860955-总计33677900.755396042035110623526.71-11441723054374.045430329526632%按户型分析：整盘去化32%，三居、五居存量大，四居去化较好165C户型、285E1户型去化难度最大，是营销、价钱战略重点处理对象目的解读 | 工程回想 | 存量有效渠道有效笼统案场执行推售战略 营销渠道能否满足来访量？推售战略、案场执行能否满足成交率？客户关注点有效区域目的解读 | 工程回想 | 营销-确定中心问题销量目

8、的 = 有效来访量 有效来访成交率 营销回想销售回想：已签约88套，总金额约9.3亿有效来访量：3762组有效来访成交率：2.3 % 出现这种情况的缘由是什么？目的解读 | 工程回想 | 营销-确定中心问题来访转认购数据统计有效来访客户认购客户（包含退认购）成交客户（签约）有效来访认购率有效来访成交率3762106882.8%2.3%电转访客户数量统计总来电数量电转访客户数量电转访客户比例9945183818%电转访比例为18%，有效来访成交率为2.3%，低于市场平均程度。推行渠道：户外 / 网络 / 杂志 / 报广/活动巡展 / 短信 / 广播 / 社区框架获得有效来来电量：9945组，有效

9、来访量：3762组最有效的来电渠道：短信、网络、户外最有效的来访渠道：短信、现场包装、朋介费效比评价：8大渠道，媒体组合拳没有有效运用，线上媒体单一且群众，线下渠道较少有效渠道主要为：短信、网络、朋介目的解读 | 工程回想 | 营销-缘由分析有效到访转成交率低缘由一：推行渠道过于单一且群众，针对性较差保利中央公园老带新39%，国奥村68%；全年对于首期购买的老客户未做深度发掘，有待进一步开发老带新客户成交。有效到访转成交率低缘由二：老带新严重缺乏 目的解读 | 工程回想 | 营销-缘由分析有效到访转成交率低缘由三：活动/事件营销市场关注度缺乏目的解读 | 工程回想 | 营销-缘由分析4月 20

10、21七大活动体系保利东郡精英私享沙龙活动4.23少年高尔夫体验5.7正式售楼处开放前，结合保利中央公园举行一系列前期的圈层活动进展圈层浸透，树口碑，促蓄客5月6月9月10月11月12月圈层+业主回馈+暖场并行开园主题活动岁末回馈“游园惊梦保利东郡开园盛典7.23保利地产 和乐中国相约宋祖英 第三届和乐大使选拔赛配合样板间及园林示范区开放进展符合工程中式气质的大型开园活动引爆市场，为开盘做预备中秋奢侈品展卖9.12-14意大利设计师中国见面酒会9.27保利东郡城市精英高尔夫球赛10.14着重第三方资源引入的活动极大补充了工程的客户来源，但效果有限起势期3-5月初引爆期6-8月顺销期9月顺销期10

11、-11月有效到访转成交率低缘由四：诉求点与实践客户关注点一致，但设计感缺乏，高端调性传送不到位目的解读 | 工程回想 | 营销-缘由分析综上所述，有效来访成交率较低的缘由：1、推行渠道有偏向，“有效性欠佳，有“量无质2、老带新、活动/事件营销市场关注度缺乏3、推行诉求点与实践客户关注点一致，但高端调性传送不到位目的解读 | 工程回想 | 营销-缘由分析171整体市场预判2高端市场判别2、情势分析3区域竞争环境市场能否支持目的达成？182021年整体市场走势预测：探底-上升的市场走势，上半年政策环境继续严峻市场张望心情逐渐减退，库存压力能够有所减轻，但随着保证性住房政策力度的加大，低价增量销售将

12、成为主旋律。商品住宅存量还将继续添加，企业资金链继续紧缩，降价压力难以显著减轻， 以价换量将成房企“过冬的主要砝码；7月上半年下半年目的解读 | 情势分析 | 整体市场预判2021-2021年北京市30000元/以上的高端商品住宅销售量价走势2021-2021年高端住宅市场受调控影响较弱于普通住宅市场，高端住宅市场成交量整体呈下行态势，成交价钱依然巩固，大量抄底需求没有释放。单位：万单位：元/目的解读 | 情势分析 | 高端市场判别竞品工程选取原那么：与本案构成竞争关系的高端工程红玺台金茂府霄云路8号公园1872御翠尚府目的解读 | 情势分析 | 区域竞争环境 -工程分布竞争户型存量近600套

13、除御翠尚府工程外，其他工程折扣不灵敏，优惠幅度不大分类项目名称竞争面积区间()已推售套数已销售套数剩余套数当前报价（元/）最近成交均价（元/）新政后成交套数竞争户型总价区间（万元）折扣城市高端住宅红玺台三居160-185四居220-300三居192四居118三居172四居61三居20四居5757000-67000三居53791（2012年1月）四居61771（2012年2月）三居35四居31三居600-900四居1200-180099折金茂府三居183-217四居224-283五居302-332三居220四居124五居62三居154四居124五居60三居66四居0五居249000三居47510

14、（2012年3月）四居47113（2011年12月）五居51507（2012年1月）三居154四居124五居60三居900-1100四居1000-1400五居1400-160095折霄云路8号三居434-515四居445-455三居222四居202三居135四居67三居87四居13585000-130000三居95049（2012年3月）四居51620（2012年3月）三居6四居7三居2000-4900四居2100-4800一户一谈公园1872三居160-223四居197-312五居302-390三居263四居279五居45三居223四居233五居27三居40四居46五居1845000三居40

15、095（2011年10月）四居41522（2012年2月）五居40806（2012年3月）三居11四居150五居27三居550-1100四居1000-1300五居1200-230095折御翠尚府四居220-246四居125四居28四居97低价3200031730（2012年3月22日）四居27四居700-800一口价85/89折目的解读 | 情势分析 | 区域竞争环境 -剩余供应项目名称已推未售（万）总体去化率红玺台2.5536%金茂府2.6231%合生霄云路8号11.1834%公园18721.7870%御翠尚府4.2451%合计22.37-区域存量约22万，后续竞争比较猛烈目的解读 | 情势

16、分析 | 区域竞争环境-未来竞争23项目名称区位周边环境教育会所红玺台东北三环成熟人大附属学校专属实用会所：阳光泳池、健身、私家派对与临时客房四大主题金茂府东四环成熟北京第二实验小学3000高端会所合生霄云路8号东北三环、四环之间（使馆区）成熟-多主题的三大会所：顶级商务温泉会所综合会所运动公园主题会所公园1872东四环待改善国际双语幼儿园全日制中小学10000运动型精英会所御翠尚府东四环与五环之间待改善-5000综合会所（已启用）保利东郡东四环与五环之间较差-规划未落实本案较竞品工程配套、区位、环境有明显缺乏，缺乏一定竞争力目的解读 | 情势分析 | 区域竞争环境-竞品优势分析24金茂府公园

17、1872待售楼栋1#预计开盘时间楼栋房源套数（套）面积区间（）均价（元/）2012.051#250三居、四居：220-300待定预计开盘时间楼栋房源套数（套）面积区间（）均价（元/）2012.04.281#7#741#-四居：380、3897#-四居：280、300330待定竞品工程金茂府与公园1872近期均有开盘动作，主推户型为三居、四居产品，金茂府户型尺度变大，总价上升，对本案构成一定利好。目的解读 | 情势分析 | 区域竞争环境-主力竞品25大势：上半年方式严峻，下半年市场不明朗竞争：群狼环伺，本案存在一定去化压力市场环境继续严峻目的解读 | 情势分析 | 小结26从本身情况和市场竞争出

18、发，本案完成今年目的难度较大但我们依然对完成目的持有自信心！目的解读 | 总结27年度营销思绪年度销售义务分解二、三季度营销思绪年度来访成交率目的2整体思绪整体思绪 | 年度营销思绪销售目的：2021年销售义务18亿元，约140套思源目的9亿元，约70套年度营销战略重点：提高有效客户来访量客户描摹，定向推行,窄众直销提高有效客户成交率笼统重新占位，构建精英团队，优化销售战略将有效来访成交率提高到5%，今年全盘需精准有效客户2800组义务完成的重中之重为“二、三季度整体思绪 | 年度销售义务分解5月6月4月第二季度起势、发力阶段8月9月7月第三季度11月12月10月第四季度2月1月3月保底：4亿

19、爆破、冲刺阶段后冲刺、稳定阶段保底：5亿30二季度作为全年最重要的起势阶段，我们要：扬名造势推行做足功课，让市场笼统的重新占位；优化销售战略，借权利写字楼，引爆热销势态；树立保利东郡东部稀缺豪宅的标杆位置；推行和销售战略有效配合，实现保利东郡笼统声名远播，销售高歌猛进；整体思绪 | 二季度营销思绪31三季度作为全年最重要的发力阶段，我们要：名利双收年度义务的集中去化阶段，奠定全年根底；难点库存重要去化阶段，主推大户型产品；确保旺销态势，实现利润最大化；结合二季度胜利起势，营造热销局面，为全年义务的实现打下坚实根底。整体思绪 | 三季度营销思绪目的以倍数提高转换率定制来访量，确保成交率提高应确保

20、来访量产品目标销售总额目标实现套数来访成交率有效来访量大户型4亿205%400小户型5亿501000合计9亿701400整体思绪 | 年度来访成交率目的332021年 , 如何 破局？ 提高有效来访量提高有效来访成交率34有效客户分析整体推行思绪推行执行思绪建议年度营销费用预算3推行思绪提高有效来访量如何制定整体战略，提高有效来访量？首先要深化了解客户361、有效客户分析客户五大描摹居住范围、任务单位范围、交通途径、消费场所、阅读习惯推行思绪37我们的客户居住在哪里？居住区域分布北四环/奥运村星河湾天鹅湾甘露园顺义别墅西三环酒仙桥华业玫瑰都、八里庄北里工程周边区域国贸区域东二、三环区域西北部区

21、域国贸区域东二、三环区域西北部区域本案工程附近区域推行思绪 | 有效客户分析 | 居住区域分布38西北部区域金融街国贸我们的客户任务在哪里？任务区域分布工程周边区域国贸区域东二、三环区域西北部区域金融街本案推行思绪 | 有效客户分析 | 任务区域分布39本案四环三环二环居住区域任务区域我们的客户任务生活有哪些主要交通动线？交通道路二环东、北三环东、北四环姚家园路朝阳北路姚家园路推行思绪 | 有效客户分析 | 交通动线我们的客户喜欢什么样的兴趣喜好场所？关键词：美容健身/购物/高尔夫/亲子/名车我们的客户所在的主流消费场所将是我们重点发掘的渠道样本数量：思源代理东北部高端工程有效成交客户问卷30

22、0份抢占商圈及高端消费场所推行思绪 | 有效客户分析 | 消费场所41我们的客户平常阅读哪些杂志、报纸？关键词：财经类杂志、报纸商界、财经、经济察看报等航空杂志大新华航空、中国之翼针对性投入纸媒资源推行思绪 | 有效客户分析 | 阅读习惯样本数量：思源代理东北部高端工程有效成交客户问卷300份社区周边环境混乱，多为80年代破旧老房及建材市场，且短期内将不会改善；客户对工程价钱与质量存在心思落差；现场效力细节有待提升。消除客户对本案抗性，为成交提供有力支撑未成交客户缘由分析：推行思绪 | 有效客户分析 | 未成交客户缘由43从客户特点和区域特点出发，找到下一阶段推行蓄客的根据深度发掘如何精准寻觅

23、客户宽度拓展深挖现有客户社会关系老带新；深挖区域重点商场、写字楼、高端消费场所巡展、推介沿交通动线向外扩展范围区域导视、拦截推行思绪 | 有效客户分析 | 精准寻觅客户442、整体推行思绪45推行总思绪：线上笼统占位北京，线下渠道挖透东部媒体总战略：重点拦截有效区域及竞品客户前期高效渠道的线上媒体添加投入线下渠道深度发掘逐渐开辟新生渠道推行思绪 | 整体推行思绪 | 战略网络、朋介、短信是高效渠道老带新投放还未启动稳定去年高效渠道，重点投放定向定点渠道推行思绪 | 整体推行思绪 | 渠道473、推行执行思绪建议推行笼统调整根底动作定向定点推行活动与事件营销传统媒体推行现场打动力提升481、推行

24、笼统调整49工程推行语调整建议：保利地产10年顶级产品系朝阳公园 藏龙养心大宅165-315观景耀然呈世，千万级稀缺大宅礼献北京客户层面：低调沉稳产品层面：稀缺-朝阳公园板块区域-双龙戏珠中心景观-新中式大宅品牌层面：保利顶级产品推行思绪 | 推行执行思绪建议 | 推行笼统调整502、根底动作老带新区域路牌导视、拦截运用各种资源，加大老带新力度深挖老客户资源，提高老带新成交比例老带新执行方法：1、对胜利引荐成交客户到3组以上，添加奖励会所代金券以及现金2、经老业主引荐成交，给予双边1年物业费赠送3、经过家庭日活动代办“家宴方式吸引业主带着朋友到场业主生日、六一儿童节、18岁成人礼推行思绪 |

25、推行执行思绪建议 | 根底动作-老带新52拦截环路、红领巾桥南北双向及朝阳北路方向客户发布时间：5-10月媒体方式：红领巾桥北角单立柱1块， 18m6m2面=216更新发布内容：工程笼统+销售动态信息、工程LOGO及醒目推行思绪 | 执行思绪 | 根底动作-区域路牌导视、拦截拦截朝阳公园板块居住、任务客户，主要拦截万科东第、棕榈泉、公园五号发布时间：5月、7月、9月，均为推货前集中续客的1个月媒体方式：农展馆南路灯箱31块，1.4m2.8m2面=7.84更新发布内容：工程笼统+销售动态信息、工程LOGO及醒目推行思绪 | 执行思绪 | 根底动作-区域路牌导视、拦截54拦截朝阳北路沿线高端写字楼

26、、高端东部老社区发布时间：5月、7月、9月，均为推货前集中续客的1个月媒体方式：东大桥红领巾桥路北合计16块小型单立柱，2.5m4.5m2面=22.5更新发布内容：工程笼统+销售动态信息、工程LOGO及醒目推行思绪 | 执行思绪 | 根底动作-区域路牌导视、拦截55把红旗插到竞争对手的地盘上去，拦截竞争对手的有效客户金茂府公园1872拦截金茂府和公园1872客户发布时间：4月中下旬-10月中下旬媒体方式：交通指示牌更新发布内容：工程案名和箭头指引推行思绪 | 执行思绪 | 根底动作-区域路牌导视、拦截御翠尚府56引导客户交通动线发布时间：4月中下旬-12月媒体方式：蓝牌更新发布内容：工程案名和

27、箭头指引根据客户引导道路详细布点交通指示牌推行思绪 | 执行思绪 | 根底动作-区域路牌导视、拦截57引导客户交通动线、区域告知信息发布时间：集中推售前1周媒体方式：道旗更新发布内容：工程案名，和重要销售节点释放信息阶段营造主场气氛，区域内强力浸透推行思绪 | 执行思绪 | 根底动作-区域路牌导视、拦截朝阳北路姚家园路583、定向定点推行59西北部区域国贸本案后现代城珠江帝景水上华城富力城合生国际花园幸福家园富贵园乐成公馆北京银泰中心金地名京金地国际花园蓝堡国际公寓棕榈泉国际公馆公园大道观湖国际泛海国际爱之城天鹅湾星河湾逸翠园博雅园金地名京三里屯SOHO光彩国际公寓海晟名苑银河湾海运仓当代MO

28、MA雍和家园和平新城东湖湾季景沁园北京香颂中广宜景湾鹿港嘉苑大西洋新城慧谷阳光主语城九和苑冠英园金晖嘉园长河湾枫蓝国际新风南里冠城园太阳园皂君东里锦秋知春黄庄小区唐宁ONE金尚嘉园志新村工程周边区域国贸区域东二、三环区域西北部区域金融街望京区域推行思绪 | 执行思绪 | 定向定点推行-社区短信发送社区：共20个社区发送数量： 47860个 运用方式：每3天将以上一切楼盘业主资源发送短信一次每次更新发送短信模板发送时间为每日中午12时60巡展任务开展步骤1、选择前期客户提及最为集中2-3家商超、餐饮及其他高端消费场所；2、走进该区域其他重点消费场所；3、沿交通动线扩展区域半径，更大范围寻觅客户由

29、点到面，逐渐扩展客户面前期客户较多关注美容、高尔夫等消费，由此我们需求将任务推进到这些场所推行思绪 | 执行思绪 | 定向定点推行-巡展东部区域高档商超分布图新世界商场新光天地晨曦百货赛特购物中心华茂购物中心东方新天地万龙商场唐人街购物中心华堂商场丽都广场太平洋百货丰联广场世贸天阶蓝色港湾国际商区棕榈泉生活广场尚德购物中心乐天银泰百货北辰购物中心方恒购物中心地安门商场大华商场金台饭店购物中心国贸商城万惠商场乐友本案东部地域高尔夫球场分布北展高尔夫俱乐部庄园高尔夫七棵树高尔夫俱乐部普锐全求高尔夫N29号北京乾宇高尔夫球俱乐部北京柳荫高尔夫俱乐部青年湖高尔夫俱乐部高尔夫球馆永安宾馆高尔夫球练习场北

30、京朝阳广济堂高尔夫俱乐部北京万龙腾飞高尔夫俱乐部北京华夏高尔夫俱乐部北京伟天高尔夫俱乐部美松高尔夫俱乐部窑洼湖国际高尔夫俱乐部京高高尔夫俱乐部北京天一盛世高尔夫球俱乐部都市名人高尔夫俱乐部北京易爵高尔夫俱乐部北湖9号高尔夫俱乐部北辰高尔夫俱乐部橄榄城高尔夫俱乐部北京轶本高尔夫俱乐部昭洋高尔夫俱乐部京都高尔夫俱乐部本案推行思绪 | 执行思绪 | 定向定点推行-巡展62外展蓄客：在东部高端国际酒店、商场设立分展场五星酒店、顶级高端商场客群与本案吻合，宣传、巡展、蓄客三不误。编号商超编号酒店1蓝色港湾1北京JW万豪酒店2都汇新天地2万达索菲特酒店3新光天地3千禧大酒店4赛特奥特莱斯4北京丽思卡尔顿酒

31、店5国贸商城5北京威斯汀酒店燕莎商圈东二环商圈望京区域CBD商圈本案推行思绪 | 执行思绪 | 定向定点推行-巡展执行方案1目的场所：东部部区域高尔夫球场、高尔夫练习场协作方式：提供竞赛礼品，在对方竞赛期间发放资料，摆放咨询点每两周分别与不同的高尔夫球场所作，礼品费用约3-5万/次4-10月，每月资助一次高尔夫竞赛，允许业务员与客户进展面对面沟通；资助费约15万/次。推行思绪 | 执行思绪 | 定向定点推行-巡展执行方案2目的场所：泛北部区域高端餐饮、高端女子会所、高端运动俱乐部等高消费场所协作方式：针对其会员举行专题推介会、活动在餐饮、会所等处，以展架方式，放置工程推行资料；同时在工程售楼处

32、举行的暖场活动中约请其与我们的成交客户互动，办理睬员卡。对方会员、消费者成交客户经过暖场活动办理睬所会员卡经过工程定向推介，成为本案到访客户本工程与高端消费场所平台互换表示图推行思绪 | 执行思绪 | 定向定点推行-巡展654、活动和事件配合工程利好节点，改活动营销为热点事件营销推行思绪 | 执行思绪 | 活动和事件67群众层面启动时间：4月中旬朝阳公园板块在售豪宅第一价购买报纸头版版位四环内绝对稀缺土地价值新闻写手软文报道工程小型宣传片微电影网络传播网络微博炒作公关活动业内层面： 启动时间：4月中旬朝阳公园板块豪宅网络论坛结合金茂府、公园1872网络直播+微博互动+后续报道北京一线豪宅网络论

33、坛结合霄云路8号、远洋万和公馆网络直播+微博互动+后续报道搜房手机报活动+业内 推行思绪 | 执行思绪 | 活动和事件被关注，被新闻，是当务首要目的客户层面：每月1场，以下根据资源时间调配和选择1、保利东郡私人定制汇官方发布启动时间：5月中旬，配合样板园林示范区开放节点2、保利东郡私人定制汇之教育展伊顿公学启动时间：配合6月中旬的产品推售节点3、保利东郡私人定制汇之安康展颐年康盛安康机构启动时间：配合7月产品推售节点4、保利东郡私人定制汇之奢侈品展耀莱控股公司启动时间：配合8月产品推售节点5、保利东郡私人定制汇之古董展尔雅藏珍国际顶级收藏俱乐部启动时间：配合9月产品推售节点6、保利东郡私人定制

34、汇之飞行展庞巴迪公务机启动时间：配合10月产品推售节点备注交换：保利东郡私人定制汇之汽车展宾利保利东郡私人定制汇之名表展中商协钟表商分会保利东郡私人定制汇之汽车展人头马保利业主VIP私人定制专属卡推行思绪 | 执行思绪 | 活动和事件思源公关部已落实资源植入性活动，每次可带来30-50组新优质客户；执行时间可灵敏配合工程的需求，需提早两周确定。推行思绪 | 执行思绪 | 活动和事件目的分类活动圈层营销，带动销售资源导入型雀巢顶级育婴产品高端客户、交通银行&招商银行&建设银行&民生银行&中心银行私人银行高端客户等烘托氛围暖场国学讲座、易经解说、太太团养生讲座等嫁接其他品牌或企业其自身活动，网罗目

35、标客户资源网罗型长安俱乐部会员活动、交通银行月度私人银行客户答维护活动、北湖九号400组会员杯年度比赛等705、传统媒体推行投放频次及节点：分两次集中爆破，每次爆破周期为2周，第一次爆破时间：5月第二次投放时间：7月投放媒体：网络搜房、搜狐，杂志中国之翼、财经、时髦芭莎、风尚备注：充分利用网络媒体免费资源及杂志提供的假设干线下落地活动资源，最大限制到达更好媒体费效比推行思绪 | 执行思绪 | 传统媒体推行-网络、杂志726、体验营销加强73处理方案：小范围有效改造工程临近周边环境，细节营造大院豪宅气场工程周边尤其北部区域栽成树遮挡周边环境视野、适当添加花车装点，视觉区隔周边现状环境围挡或围墙深

36、墙气势展现，私密豪宅气场问题1：周边环境混乱推行思绪 | 执行思绪 | 体验营销加强74本身会所功能确实定加快确定会所效力功能，注重融入茶、棋、书、画具有东方韵味的元素VIP客户特权保利东郡业主私人定制汇 处理方案：适当有效添加工程购买的附加价值，豪宅生活满足豪宅客问题2：客户对工程价钱与质量存在心思落差推行思绪 | 执行思绪 | 体验营销加强75处理方案：改善现场豪宅效力质量与体验感受问题3：现场效力有待提升推行思绪 | 执行思绪 | 体验营销加强软件：接待效力质量细节：管家式效力，添加礼仪岗进展电梯效力同行的良好体验感受：约定-全程客户礼遇接待-物料预备-观赏访谈硬件：售楼处、样板间中式背

37、景音乐或真人弹奏古筝；熏香改为檀香；取消鞋套吧台引入九朝会餐饮进驻会所及吧台效力，全部改换为各式功能茶饮适当添加人性化小物料朝阳公园生活指南、专业杂志定制客通，宣传物料质量感、精致化的提升全年费用比例40%约1200万5月6月4月第二季度启市期8月9月7月第三季度11月12月10月第四季度2月1月第一季度3月全年费用比例40%，约1200万确保旺销态势按义务额18亿为前提，营销费用约为3000万二季度占全年费用比例40%，约1200万全年费用比例13%，约370万冲刺期2021年度营销费用预算推行思绪 | 年度营销费用预算已投入全年费用比例7%约230万77销售战略精英团队一二手联动一级高端案

38、场联动全员营销4销售思绪调整销售战略，有效促进成交781、销售战略思索根据销售战略入市时机供应战略79产品分类产品分类均总价（万元）存量（套）去化优势去化抗性推售思路小户型165三居83088总价相对低；客群覆盖面相对广；市场认可度较高；产品量少，稀缺；尺度与项目形象匹配度较低；奢侈品里的快销品190四居95022大户型285五居154036尺度与客群对位；两种产品价差较小，导致285去化受阻；树标杆，树形象315五居170048大户型树标杆，拉升工程价值，挤压小户型去化销售思绪 | 销售战略 | 思索根据错峰直面竞争，绕路政策顶峰，掌握最正确时机。初期明推大户型，暗挤小户型去化为主，兼顾大户

39、型的去化根据客户积累量确定推盘频次和数量，灵敏折扣运用构成挤压销售全年销售战略中心思绪先发制人 抢占先机明修栈道 暗渡陈仓销售思绪 | 销售战略5月6月4月8月9月7月11月12月10月写字楼引爆阶段5月中旬，分流劲敌公园1872开盘。看市场看本体5月底园林示范区开放4月28日，主要竞品金茂府开盘。看政策两会终了，总理唱跌住宅销售前置，最正确时机：5月下旬建议在本身满足、错峰竞品的前提下，抢占先机，稳保利润政策收紧，风生水起销售思绪 | 销售战略 | 入市时机供应战略：切小货量，频推快跑，挤压客户多频次小货量集中爆破销售战略：明修栈道暗度陈仓：初期表象明推大户型，暗挤小户型去化为主，兼顾大户型的去化：战略组合思索互补原那么：产品互补、总价互补挤压原那么：饥饿放量，折扣挤压销售思绪 | 销售战略 |