土地管理基础(非常适合国土工作者)

1、建设用地管理第一节 建设用地审批管理概述一、建设用地的概念及取得途径 概念： 建设用地是指通过工程措施和资源开发，为人类的生产生活和物质建设所提供的土地。取得途径： 依法拨用国有建设用地； 依法拨用办理了农用地转用的国有农用地； 依法征用农民集体建设用地及办理了农用地转用和征用的农民集体农用地； 有偿使用国有土地、有偿使用农民集体土地； 改变农民集体土地的使用权。二、建设用地审批管理的原则1、实行统一管理的原则 国家在建设用地审批管理方面实行统一的法律，由统一的管理部门负责，采取统一的政策和措施，按照统一的规划、计划和建设用地标准审批建设用地。 2、实行规划控制的原则 强调土地利用总体规划对建

2、设用地的宏观控制作用。3、“开源”与“节流”并举，以“节流”为主的原则 尽量少用土地，合理节约用地，使之发挥最大效益。4、依法补偿、妥善安置的原则三、建设用地审批管理应遵循的制度1、土地用途管制制度2、占用耕地补偿制度3、征用土地公告制度4、基本农田保护制度5、建设项目用地预审制度6、建设用地有偿使用制度第二节 农用地转用管理一、农用地的概念和范围 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。二、农用地转用的概念 农用地转用是指现状的农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限报批后转为建设用地的行为，又称农用地转为建设用地。三、批准

3、农用地转用的条件1、符合土地利用总体规划2、纳入土地利用年度计划3、已履行或能够履行耕地占补平衡的义务4、占用林地已经有权一级林业主管部门审核同意5、符合建设用地供应政策四、耕地占补平衡的有关要求（一）补充耕地的责任 单独选址建设项目用地补充耕地的责任是建设项目的业主单位。 城市分批次建设用地补充耕地的责任是申请用地的市、县、乡（镇）人民政府。（二）补充耕地的方式 自行补充耕地；委托补充耕地第三节 征用土地管理一、征用土地概念 征地是国家为了公共利益的需要，依照法定程序将集体土地转为国有，并给被征地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。二、征用土地的审查报批1、征地现场调查 征地现场调

4、查是征地前的重要基础性工作，市、县土地管理部门对拟征用村、组的农业人口、人均耕地、年产值、土地面积等进行全面了解。2、拟定征用土地方案3、审查报批三、征地补偿安置费用费用的计算：1、土地征收补偿安置费，按照省人民政府公布的征地区片综合地价标准执行，是指征收一般农用地土地补偿费和安置补助费之和。计算方法：按照2012年山东省人民政府确定的区片价（鲁政字2012288号）计算，一级5.3万元/亩，二级4.5万元/亩。2、被征收土地农民社会保障资金政府补贴部分。政府出资部分从土地出让收入中予以安排，单独选址项目的政府出资部分，由用地单位承担。征地区片综合地价为5万元/亩以下的，政府补贴资金不低于1万

5、元/亩。征地区片综合地价为5-10万元/亩的，政府补贴资金不低于1.5万元/亩。征地区片综合地价为10万元/亩以上的，政府补贴资金不低于2万元/亩。3、青苗补助费。是指农作物正处于生长阶段而因征地未能收获致使农民造成损失所给与土地承包者或土地使用者的经济补偿，一般按不超过一季农作物产值给予补偿。4、地面附着物补偿费。地面附着物是指依附在土地上的工程物体，包括房屋、水井、地上地下管线等设施，可按有关规定给予折价补偿，或给予新建同等数量或质量的附着物。四、土地征收程序 1、发布征用土地公告 拟征收农民集体所有的土地，市、县人民政府应当在该农村集体经济组织所在地发布征用土地公告，包括拟征收土地的位置

6、、范围、用途、补偿标准等内容。2、土地征收勘测调查 市、县人民政府国土资源行政主管部门组 织勘测定界，并会同财政等有关部门、乡（镇）人民政府或者街道办事处及用地单位，与村民委员会、承包户对拟征收土地的权属、地类、面积以及地面附着物的权属、种类、数量等进行现场调查、清点、核实，填写土地征收勘测调查清单。3、土地征收补偿安置方案的拟定 市、县国土资源行政主管部门会同有关部门根据依法批准的征用土地方案，自勘测调查结束之日15个工作日内，拟定土地征收补偿安置方案。4、征地补偿安置方案公告 由市、县国土资源行政主管部门将拟定的土地征收补偿安置方案在被征用土地的农村集体经济组织予以公示，公示期不得少于5个

7、工作日。 农村集体经济组织、农民或者其他权利人，对补偿标准和安置方案要求举行听证的，应当自土地征收偿安置方案公示结束之日起5个工作日内，向市、县国土资源行政主管部门提出申请。市、县国土资源行政主管部门应按照规定组织听证。5、签订土地征收补偿安置协议 农村集体经济组织、农民或者其他权利人，对补偿标准和安置方式没有异议的，由市、县国土资源行政主管部门和财政部门与农村集体经济组织签订土地征收补偿安置协议。 对补偿标准有异议，达不成土地征收补偿安置协议的，由市、县人民政府进行协调；协调不成的，报省人民政府裁决。6、征地补偿安置方案批准及实施 土地征收补偿安置协议签订或者补偿标准裁决后，市、县国土资源行

8、政主管部门应组织编制土地征收方案，连同有关材料，报有批准权的人民政府批准。 市、县人民政府应当自收到土地征收批准文件后，在被征收土地农村集体经济组织所在地予以公告。 征用土地各项费用应当自征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付。第四节 城市分批次建设用地审查报批有关规定和要求一、申请城市分批次建设用地的条件1、申请城市分批次建设用地必须符合有权一级人民政府批准的土地利用总体规划确定的建设用地范围。2、必须纳入土地利用年度计划。3、必须履行耕地占补的平衡义务，实行“先补后占”。4、根据有关规定，按照占用的农用地和未利用地面积缴纳新增建设用地土地有偿使用费。二、申请城市分批次建设用地的材料城市

9、分批次建设用地的材料：1、设区的市人民政府的请示文件2、县、市人民政府的请示文件3、设区的市人民政府国土资源主管部门的审查意见4、建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、收回国有土地补偿方案5、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表6、设区的市人民政府国土资源主管部门对补充耕地的验收文件、验收人员名单及验收表7、新增建设用地有偿使用费准备情况的说明8、建设用地勘测定界图9、拟占用土地的1:1万分幅土地利用现状图10、土地利用总体规划确定的城市建设用地规模控制图相关部分复印件11、补充耕地位置图12、涉及规划局部调整的饿，加附土地利用规划局部调整方案第五节 单独选址建设项

10、目用地审查报批有关规定和要求一、单独选址建设项目用地报批前期工作1、参与项目初步设计论证土地管理部门参与项目初步设计论证的主要任务： 认真分析初步设计中的土地利用情况，推荐经济合理的设计方案。 运用国家有关技术标准和用地指标，评价设计采用的设计用地方案。 计算建筑密度和建筑容积率等指标，审查设计的土地利用率； 科学合理确定建设预留地； 通过设计概算的审查，分析征地补偿费用，劳动力安置和拆迁安置方案是否可行，是否计列补充耕地费用，提出切实可行的补偿安置方案。2、做好土地利用总体规划和基本农田调整划定工作3、做好补充耕地方案及补充耕地验收4、做好土地及地上附着物的权属调查，委托有资质的勘测定界单位

11、进行勘测定界5、收集有关立项文件二、依法拟定“一书四方案” 建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案三、单独选址建设项目报批所需图件要求 补充耕地位置图； 建设项目平面布置图； 规划图； 拟占土地的分幅土地利用现状图； 勘测定界图。四、市土地管理部门审查意见 主要内容包括：1、工程项目概况2、建设用地预审情况3、农用地转用情况4、补充耕地情况5、征用土地有关情况6、供地情况7、其他需说明的问题及结论性意见第六节 建设用地供应的审批程序和要求一、建设用地供应方式和适用范围 划拨、出让、租赁、作价出资或入股、授权经营、使用集体土地、临时用地二、建设用地供应的审批

12、权限 国有土地供应：1、2公顷以下的，由市、县人民政府批准，逐级报省人民政府备案；2、2-8公顷，由设区的市人民政府批准，报省人民政府备案；3、8公顷以上的，由省人民政府批准；4、国家重点建设项目、军事设施和跨省的 建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，占用国有未利用土地的，报国务院批准；5、土地利用总体规划规定的城市、村庄、集镇建设用地范围外，单独选址项目，报国务院或省政府审批。第七节 土地利用总体规划实施管理一、土地利用总体规划实施管理的衡量标准1、各项规划项目是否落实到地、到位2、各类用地变更的界线、位置、用途、面积是否符合规划3、土地利用、保护整治措施是否得到有效实施4、土地资金投

13、入是否按规划进度完成5、土地利用规划实施后是否取得显著效益二、局部调整规划的程序及报送材料要求 需要局部调整土地利用总体规划的，可由县级以上人民政府土地行政主管部门凭建设项目有关批准文件直接编制“规划局部调整方案”（一式两份），随农用地转用和土地征用有关材料一并上报，由规划原批准机关的土地行政主管部门核准进行规划局部调整，（随同用地报件）报规划原批准机关批准。第八节 建设项目用地预审和计划管理一、建设项目用地预审 建设项目预审是指建设项目可行性研究阶段，土地行政主管部门依法对建设项目涉及的土地利用事项进行审查。 凡应进行预审的建设项目，未申请预审的，市、县土地行政主管部门不受理建设用地申请，上

14、级土地行政主管部门不接受下级土地行政主管部门上报的建设项目呈报说明书和有关方案。（一）预审的范围 范围：建设项目不论占用规划确定的城市建设用地，还是占用规划确定的城市建设用地范围内的土地，都应实行用地审批。（二）预审的主要内容： 建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件； 建设项目用地是否符合国家产业政策和供地政策； 建设项目用地选址是否符合地质灾害防治规划；是否按规定办理占压矿产和地址灾害评估有关手续。 占用耕地的，补充耕地资金是否落实，计划费用是否合理。（三）预审意见 1、建设项目用地是否符合土地利用规划2、补充耕地措施是否落实3、地质灾害和占压矿产资

15、源等结论性意见4、对预审单位的要求5、预审结论二、土地利用计划管理 土地利用年度计划是根据国民经济和社会经济发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际情况，对年度各项用地数量的具体安排，是实施土地利用总体规划的重要措施，是农用地转用审批、建设项目用地审查和用地审批、土地开发和整理审批的依据。 土地利用计划的内容主要包括农用地转为建设用地指标、土地开发整理增加耕地指标、耕地保有量指标。第九节 土地勘测定界与权属审核有关要求一、土地勘测定界的主要目的、任务 土地勘测定界就是实地依法确定拟征、使用划拨土地的权属和四至位置及所涉及的相关地类，利用特定仪器，采用适当的测量方法，将拟征地的位置、界址、地类等元素用文字、数字和图件的方式表达出来，确定拟征地的位置、权属、地类和面积的工作过程。 土地勘测定界的主要任务：确定拟征土地的权属、权属、地类和面积。目的是为建设项目用地审批和变更土地登记、统计提供依据，确保项目用地界址点与相邻宗地的地籍资料相衔接，满足土地管理的需要。二、土地勘测定界的工作程序1、接受任务 具备土地勘测资质单位接受政府、土地储备单位、征用土地者的土地勘测定界委托，