h414-池州市江南农业科技有限公司-怀宁县双扬房地产开发有限公司拥有的位于怀宁县马庙镇汪洋村壹宗商住出让用地使用权价格评估

1、土 地 估 价 报 告项 目 名 称：怀宁县双扬房地产开发拥有的位于怀宁县马庙镇汪洋村壹宗商住出让用地使用权价格评估委托估价方：池州市江南农业科技受托估价单位：安徽中信房地产土地资产价格评估估 价 人：王红梅 朱永飞估 价 日 期：2015年4月7日至2015年4月21日估 价基准日：2015年4月7日估价报告编号：皖中信估字（2015）H-414号估价技术报告编号：皖中信估字（2015）H-414号提交报告日期: 2015年4月21日关 键 词：安庆市怀宁县 商住用地 抵押目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc417316273 土 地 估 价 报 告 PA

2、GEREF _Toc417316273 h 4 HYPERLINK l _Toc417316274 第一部分 摘 要 PAGEREF _Toc417316274 h 4 HYPERLINK l _Toc417316275 一、估价项目名称 PAGEREF _Toc417316275 h 4 HYPERLINK l _Toc417316276 二、委托估价方 PAGEREF _Toc417316276 h 4 HYPERLINK l _Toc417316277 三、估价目的 PAGEREF _Toc417316277 h 4 HYPERLINK l _Toc417316278 四、估价基准日 P

3、AGEREF _Toc417316278 h 4 HYPERLINK l _Toc417316279 五、估价日期 PAGEREF _Toc417316279 h 4 HYPERLINK l _Toc417316280 六、地价定义 PAGEREF _Toc417316280 h 4 HYPERLINK l _Toc417316281 七、估价结果 PAGEREF _Toc417316281 h 4 HYPERLINK l _Toc417316282 八、土地估价师签字 PAGEREF _Toc417316282 h 5 HYPERLINK l _Toc417316283 九、估价机构 PAG

4、EREF _Toc417316283 h 5 HYPERLINK l _Toc417316284 土 地 估 价 结 果 一 览 表 PAGEREF _Toc417316284 h 6 HYPERLINK l _Toc417316285 第二部分 估价对象界定 PAGEREF _Toc417316285 h 7 HYPERLINK l _Toc417316286 一、委托估价方 PAGEREF _Toc417316286 h 7 HYPERLINK l _Toc417316287 二、估价对象 PAGEREF _Toc417316287 h 7 HYPERLINK l _Toc41731628

5、8 三、估价对象概况 PAGEREF _Toc417316288 h 7 HYPERLINK l _Toc417316289 四、地价影响因素说明 PAGEREF _Toc417316289 h 7 HYPERLINK l _Toc417316290 第三部分 土地估价结果及其使用 PAGEREF _Toc417316290 h 12 HYPERLINK l _Toc417316291 一、估价依据 PAGEREF _Toc417316291 h 12 HYPERLINK l _Toc417316292 二、土地估价 PAGEREF _Toc417316292 h 12 HYPERLINK l

6、 _Toc417316293 三、估价结果和估价报告的使用 PAGEREF _Toc417316293 h 15 HYPERLINK l _Toc417316294 第四部分 附 录 PAGEREF _Toc417316294 h 17 HYPERLINK l _Toc417316295 土 地 估 价 技 术 报 告 PAGEREF _Toc417316295 h 19 HYPERLINK l _Toc417316296 第一部分 总 述 PAGEREF _Toc417316296 h 19 HYPERLINK l _Toc417316297 一、估价项目名称 PAGEREF _Toc417

7、316297 h 19 HYPERLINK l _Toc417316298 二、委 托 估 价方 PAGEREF _Toc417316298 h 19 HYPERLINK l _Toc417316299 三、受托估价方 PAGEREF _Toc417316299 h 19 HYPERLINK l _Toc417316300 四、估价目的 PAGEREF _Toc417316300 h 19 HYPERLINK l _Toc417316301 五、估价依据 PAGEREF _Toc417316301 h 19 HYPERLINK l _Toc417316302 六、估价基准日 PAGEREF _

8、Toc417316302 h 20 HYPERLINK l _Toc417316303 七、估价日期 PAGEREF _Toc417316303 h 20 HYPERLINK l _Toc417316304 八、地价定义 PAGEREF _Toc417316304 h 20 HYPERLINK l _Toc417316305 九、估价结果 PAGEREF _Toc417316305 h 20 HYPERLINK l _Toc417316306 十、需要特别说明的事项 PAGEREF _Toc417316306 h 20 HYPERLINK l _Toc417316307 十一、土地估价师签名

9、PAGEREF _Toc417316307 h 21 HYPERLINK l _Toc417316308 十二、估价机构 PAGEREF _Toc417316308 h 21 HYPERLINK l _Toc417316309 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 PAGEREF _Toc417316309 h 22 HYPERLINK l _Toc417316310 一、估价对象描述 PAGEREF _Toc417316310 h 22 HYPERLINK l _Toc417316311 二、地价影响因素分析 PAGEREF _Toc417316311 h 22 HYPERLINK l

10、_Toc417316312 第三部分 土地估价 PAGEREF _Toc417316312 h 27 HYPERLINK l _Toc417316313 一、估价原则 PAGEREF _Toc417316313 h 27 HYPERLINK l _Toc417316314 二、估价方法与估价过程 PAGEREF _Toc417316314 h 28 HYPERLINK l _Toc417316315 三、地价确定 PAGEREF _Toc417316315 h 38 HYPERLINK l _Toc417316316 第四部分 附 录 PAGEREF _Toc417316316 h 39土 地

11、 估 价 报 告第一部分 摘 要一、估价项目名称怀宁县双扬房地产开发拥有的位于怀宁县马庙镇汪洋村壹宗商住出让用地使用权价格评估二、委托估价方 池州市江南农业科技三、估价目的为确定抵押贷款额度提供价格参考依据四、估价基准日2015年4月7日五、估价日期 2015年4月7日至2015年4月21日六、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在 2015年4月7日，实际用途为商住用地，待估宗地的实际开发程度为宗地外“五通” （即路通、电通、排水通、给水通、电讯通），宗地内场地平整，评估设定开发程度宗地红线外为“五通”（即路通、电通、排水通、给水通、电讯通）及红线内场地

12、内平整、容积率2.6，土地使用权剩余年限为商业年、住宅年条件下的三级商住出让用地土地使用权价格。地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：表1 待估宗地地价定义一览表宗地名称估价期日的登记用途估价设定的用 途土地级别备 注怀宁县马庙镇汪洋村壹宗商住土地商住商住商业三级住宅三级七、估价结果评估土地总面积:平方米单位地面单价 :1650元/平方米总 地 价: 26427654元大写人民币:贰仟陆佰肆拾贰万柒仟陆佰伍拾肆元整八、土地估价师签字姓 名 土地估价师注册证书号 签 名王红梅 2012340006朱永飞 2008340156九、估价机构安徽中信房地产土地资产价格评估执业范围：可在全国范围内从

13、事土地评估业务注册号：A201134014估价机构法定代表人签字：安徽中信房地产土地资产价格评估 二零一五年四月二十一日土 地 估 价 结 果 一 览 表估价机构:安徽中信房地产土地资产价格评估 估价报告编号:皖中信估字（2015）H-414号 估价期日:2015年4月7日 估价期日的土地使用权性质为：出让估价期日的土地使用者土地使用证编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定的用途容积率估价期日的实际开发程度估价设定的开发程度土地使用权年期（年）面积（平方米）单位面积地价（元/平方米）总地价（元）备注怀宁县双扬房地产开发怀国用2014第141号怀宁县马庙镇汪洋村商住商住容积率五通一平五通一平商业

14、住宅165026427654合计 =SUM(ABOVE) 26427654上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：经估价师现场勘察与查询委托方提供的相关资料,待估土地无他项权利限制2.基础设施条件 ： 地面平整状况：地面平整 供电状况：保障充足周围道路状况：临独秀大道 排水状况：通畅 供水状况：保障充足 电讯条件：保障充足3规划限制条件：根据委托方提供的相关资料，待估宗地未设定规划限制条件。4.影响土地价格的其他限定条件：据估价师调查，待估土地未设定限定条件。第二部分 估价对象界定一、委托估价方委托估价方：池州市江南农业科技单位地址：安徽省安庆市马庙镇汪洋村二、估价对象估价对象为位于怀宁

15、县马庙镇汪洋村壹宗的三级商住用地，根据怀国用2014第141号国有土地使用证得知，证载面积为平方米，登记用途为商住用地，实际用途为商住用地，土地使用者为怀宁县双扬房地产开发。三、估价对象概况（一）、土地登记状况根据国有土地使用证，估价对象为位于怀宁县马庙镇汪洋村壹宗商住用地, 土地使用权人：怀宁县双扬房地产开发，土地证号: 怀国用2014第141号，土地用途为商住，土地使用权类型为出让，土地等级：三级商住用地，总用地面积：1平方米。四至为：东至纬十二路，南至独秀大道，西至区间道路，北至区间道路。（二）、土地权利状况估价对象的土地所有权属于国家所有，怀宁县双扬房地产开发于2013年4月7日办理了

16、国有土地使用权证，终止日期商业：2053年8月27日、住宅：2083年8月27日，土地剩余年限为商业年、住宅年，待估宗地无抵押权、租赁权等他项权利存在。（三）、土地利用状况该地块位于怀宁县马庙镇汪洋村，该宗地实际开发程度为宗地外“五通” （即路通、电通、排水通、给水通、电讯通），宗地内场地平整，评估设定开发程度宗地红线外为“五通”（即路通、电通、排水通、给水通、电讯通）及红线内场地内平整。根据委托方提供的国有建设用地使用权出让合同等资料，本次评估时设定商住用地容积率、建筑密度60%、绿地率25%，估价对象目前为空地。四、地价影响因素说明1、一般因素（）地理位置怀宁地处安徽省西南部，长江下游北岸

17、，大别山南麓前沿。跨东经 116 28-117 03，北纬 30 20-30 50。东靠安庆市，西邻天柱山，南连望江，北接桐城。1950 年县城迁至石牌，2001 年迁至高河。 （）自然环境 、地势、地貌、土壤怀宁地貌属长江平原区低山丘陵岗地平原湖泊亚区，东部群山叠翠，中部岗峦起伏，西南圩畈相连。大别山南麓余脉分两支入县。潜山公盖山平岗逶迤，至独秀山一峰拔地，再向东南延伸，构成大雄、黄梅、百子和大龙山浅山丘陵。望江香茗山来自东南，由王居山、龙王山脉形成丘陵岗地。县内地势，中间高两翼低，东北高西南低，东部大龙山三乡尖为县境最高点，海拔6 9 7 米。南方地势最低，海拔仅1 0 米 ，圩畈平原占全

18、县面积的1 8.5。怀宁地处淮阴山字构造前弧东翼，地质构造运动活跃，郯庐大断裂和扬子凹陷，成矿条件好，矿种多，储量大，矿点密集，县境内有铜、铁、金、银、钼、钴、锌等8 种金属矿产，有水泥石灰石、白水泥石灰石、大理石、重晶石、白云石等1 3 种非金属矿产，有烟煤、无烟煤、石煤、泥炭、铀等5 种能源放产，化工原料矿产有硫矿，共有矿产2 7 种，为全省矿产资源大县。土壤类型复杂多样,处于黄棕壤与红壤两大地带性地壤交汇地带,具有明显过渡特色。、气候、水文怀宁属长江流域多样型自然生态环境和丘陵地区,怀宁属亚热带季风湿润区，四季分明，气候温和，雨热同期，降水适中，光照充足，无霜期长。春天返暖快，常倒春寒；

19、夏季高温多雨，梅雨易涝；秋季天高气爽，或有伏旱；冬天睛冷。偶降雨雪，农耕条件优越。怀宁县境内河流密布，湖泊众多，东有长江，北有大沙河、高河，南有皖水、潜山、长河于石牌汇成皖河，至皖河口汇入长江，有白洋湖、三鸦寺湖、石门湖、冶塘湖、七里湖、八里湖等湖泊。水面总面积9779公顷，其中可养水面7820公顷。境内有四大水系五大湖泊：皖河、珠流河、高河、大沙河水系和白洋湖、三鸦寺湖、石门湖、冶塘湖、七里湖、八里湖。人工水库73座，另有太湖花凉亭水库怀宁灌区。经济价值较高、养殖较多的鱼种有鲲、鲢、鳊、鲤、鲫、鳙、鲚、鳜鱼、蟮等，珍贵鱼种有中华鲟、白鲟、鲥鱼、麦鱼等，还有白鳍豚及龟、鳖、虾、蟹、蚌、螺等。（

20、）城市性质怀宁县位于皖西南,是被誉为“戏曲之乡、教育之乡、英烈之乡、物华之乡”的历史文化名城，是作为区域次中心城市，工贸生态城市。 （）行政区划怀宁县15个镇、5个乡：高河镇、石牌镇、月山镇、腊树镇、黄龙镇、三桥镇、小市镇、月山镇、公岭镇、马庙镇、金拱镇、茶岭镇、洪铺镇、江镇镇、平山镇、雷埠乡、清河乡、秀山乡、凉亭乡、石镜乡。总面积1350平方千米。总人口69万人。（）城市经济发展怀宁县大力发展以优质粮油、畜牧养殖、经济林果、蔬菜种植四大产业为主的外向型经济, 2004年实现GDP47.66亿元，财政一般预算收入3.05亿元，农民人均纯收入3229元，同比分别增长了15、32.3、15.3。2

21、007年全年生产总值（GDP）61.52亿元，按可比价格计算，比上年增长15.3%。其中，第一产业增加值11.09亿元，增长3.8%；第二产业增加值亿元，增长23.5%；第三产业增加值20.27亿元，增长13.0%。三次产业结构为21.1：46.1：32.8。按户籍和常住人口计算，人均生产总值8708元，最新汇率折算，人均生产总值1千多美元。 、区域因素影响工业用地的区域因素主要有交通条件、基础设施条件、环境状况等。（）交通条件A、铁路已投入运营的合九铁路安庆支线，目前为尽端线,干线自合肥至高河,再由高河至九江.安庆客站为二级，安庆北站设计货运量按829万吨/年能力编组，货场按70万吨/年能力

22、设计。B、公路206、105国道在这里交汇，距离沪蓉高速、合安高速约十几公里。C、航空距安庆机场约20公里,安庆机场规模为一级站，每小时客运能力180人次，已开辟安庆至温州、上海、广州、厦门等各枢纽机场的航线。D、航运安庆港是长江十大港口之一，是安徽省内水运能力最大的口岸，在中国长江沿岸位居第五。安庆港属国家一类开放口岸,现有码头70余座,可常年通航5000吨级货轮和万吨级油轮。已开通至香港、日本、韩国等地国际航线以及中转世界各地的江海联运。已经具备海关、商检、卫检、动植检、边防站、港监、船检等查验机构,船代、货代、理货等完备的口岸管理与服务体系。（）基础设施状况市区基础设施状况主要有供电、供

23、水、通讯等。 、供电怀宁供电公司营业区内现有220KV变电所1座，坐落在雷埠乡，110KV变电所4座，分别是月山镇月山110KV变电所、容量73000KVA，高河镇红旗110KV变电所、容量31500KVA，石牌镇猫山110KV变电所、容量51500KVA，新渡镇新渡110KV变电所、容量40000KVA；35KV主网架遍布全县26个乡镇，建有35KV变电所10座，分别位于双港镇、茶岭镇、凉亭乡、石镜乡、三桥镇、月山镇、皖河乡、石牌镇、新安乡、海口镇，电网结构合理，从现有负荷81500KW来看，怀宁供电公司完全有能力担负起向全县各类用电客户供电的重任，并约有6万KW的负荷富裕。、供水怀宁县自来

24、水公司目前承担着老县城石牌镇的供水任务，新县城供水工程即将竣工投入使用。（1）新县城高河镇按照新县城远景规划建设新县城供水工程项目，设计能力6万M3/日，一期工程实施3万M3/日，具备向自月山起至高河至金拱沿线乡镇进行供水辐射的能力和条件。自来水安装工程严格按照安徽省市政工程定额收费。新县城供水价格尚未制订，自来水公司将严格按批准的价格执行。（2）石牌镇供水能力1万M3/日，有很大的富余，按照石牌水厂的设计，有二期工程7500M3/日的工程尚未实施。石牌地区生活用水0.98元/M3，办公市政用水1.32元/M3，生产经营用水1.38元/M3，宾馆饭店用水1.50元/M3。 D、通讯目前安庆市区

25、拥有三个市话分局,已开通 、数据通信、卫星通信、电子通信及无线寻呼移动 。（）环境状况怀宁县环境质量总体保持良好状态。近几年，通过对水污染、大气污染、噪声及工业废弃物的重点治理，大气环境质量属良好水平，过境长江水质良好，满足基本水质功能要求。3、个别因素待估宗地位于怀宁县马庙镇汪洋村的壹宗商住用地，四至为：东至纬十二路，南至独秀大道，西至区间道路，北至区间道路。宗地证载用途为商住用地，土地所有权为国家所有, 根据委托方提供国有土地使用证，剩余使用年限为商业年、住宅年，土地使用权由怀宁县双扬房地产开发以出让方式取得，宗地面积为平方米，宗地规划无限制。待估宗地场地地形平坦，形状基本规则，地质条件良

26、好。宗地实际开发程度为宗地外“五通” （即路通、电通、排水通、给水通、电讯通），宗地内场地平整，评估设定开发程度宗地红线外为“五通”（即路通、电通、排水通、给水通、电讯通）及红线内场地内平整。供水:由怀宁县供水引入水源,供水保障能力充足。排水:由宗地内排水管网分别将雨水、污水自水泥暗管排往排污管，排水畅通。供电:由怀宁县电力公司接入电源,保障能力充足。通讯:接怀宁县市话网。通路：交通便捷度较好。场地平整：场地平整。基础设施完善度：保障率达98%。公用设施完善度：完善。文体设施影响度：较优。距商业中心距离：距市级商服中心约2000米。所在区域污染情况：基本无污染。第三部分 土地估价结果及其使用一

27、、估价依据（一）有关法律法规1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、安徽省怀宁县人民政府、安徽省及怀宁县土地管理局及相关部门颁布的有关规章、法规、规定；（二）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程3、怀宁县城区土地级别基准地价表（三）其他资料1、怀国用2014第141号国有土地使用证；2、委托方提供的有关资料3、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料二、土地估价（一）估价原则1、合法原则合法原则指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使

28、用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。2、最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式为权利人带来的收益不同，而且土地权利人都期望从其所占用的土地上能获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最有效发挥为前提的3、替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地使

29、用权价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地使用权价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。4、协调原则土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此,在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。5、预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也受预

30、期收益形成因素的变动所左右。6、供需原则在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供给均衡法则。其成立条件是： eq oac(,1)供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争； eq oac(,2)同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。土地也是一样，其价格也是有需求与供给的互相关系而定的。但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡之外，也遵循其特有的供求规律。7、报酬递增递减原则报酬递增递减原则是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地的纯收益会随着土地投资的增加而

31、出现由递增到递减的特点。土地纯收益的变化表现为总收益的递增递减和收益增加量的递增递减。8、变动原则变动原则是指影响土地价格的社会、经济、行政和环境因素等都处于动态变化之中，这些变化影响了土地的供给和需求，进而影响了土地的价值。估价师应该把握影响因素及对土地价格影响的变动规律，才可以准确地评估土地价格。9、多种评估方法相结合的原则随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件,根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估

32、，力求得到客观、公正、科学、合法的土地使用权价格。（二）估价方法根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价对象为怀宁县商住用地，因基准地价修正法不能反映它的真实市场价值，所以基准地价系数修正法不宜采用。估价对象类似土地市场交易活跃，市场平稳而无大起大落，交易资料充足可靠，故可选市场比较法进行地价评估。估价对象为商住用地，成本逼近法不能反映它的真实市场价值，该宗土地目前为待开发土地，开发后不动产

33、销售、租赁活跃，市场平稳无大起大落，开发成本和销售、租赁估价资料充足可靠，故可选剩余法进行地价评估。 （1）、市场比较法市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。 比较案例 100 （ ） 100 100待估宗地价格= 宗地价格 （ ） 100 （ ） （ ） （2）、剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种估价

34、方法。土地价格=销售价-建筑费用-专业费用 -税费-开发商利润（三）估价结果 1、地价确定的方法估价对象土地价格采用剩余法和市场比较法评估出的客观合理价格结果分别为：剩余法 单位土地面积地价：1878元/平方米市场比较法 单位土地面积地价：1118元/平方米本次地价评估采用市场比较法结合剩余法进行评估,经估价师综合分析剩余法更能反映该地块的市场价值，最终确定采用剩余法计算结果的70%、市场比较法计算结果的30%为最终地价评估结果,即：1878元/平方米0.7+1118元/平方米0.3=1650（元/平方米）土地总价=土地使用权价格待估宗地总面积=1650元/m2m2=26427654元（取整）

35、2、估价结果评估土地总面积:平方米单位地面单价 :1650元/平方米总 地 价: 26427654元大写人民币:贰仟陆佰肆拾贰万柒仟陆佰伍拾肆元整三、估价结果和估价报告的使用1、估价的前提条件和假设条件（1）委托方提供的资料客观真实；（2）估价基准日为2015年4月7日；（3）估价对象的设定用途为商住用地，土地开发程度为宗地外“五通” （即路通、电通、排水通、给水通、电讯通），宗地内场地平整，评估设定开发程度宗地红线外为“五通”（即路通、电通、排水通、给水通、电讯通）及红线内场地内平整。（4）估价对象权属无争议。（5）至评估基准日，待估宗地地上无他项权利存在，故本报告评估结果是设定为无任何他项

36、权利状况下的地价水平。（6）本次评估报告剩余法中的容积率等规划条件依据该宗地国有土地使用权出让合同。2、估价结果和估价报告的使用（1）本报告估价结果，需经两名以上（含两名）注册土地估价师签名，土地估价机构盖章后方可有效；（2）本报告评估结果仅限于委托方办理抵押贷款时使用。不得用于其他目的。本报告仅提供给委托方、土地管理部门审查备案和估价机构存档使用；（3）评估报告有效期：自本估价报告出具之日起（2015年4月21日）壹年有效;（4）本估价报告使用权归委托方所有，我公司对估价结果拥有解释权；（5）委托方如违规使用本估价报告和估价结果，一切法律责任有委托方承担。3、需要特殊说明的事项（1）本报告估

37、价结果为满足本报告价格定义条件下的土地使用权价格。如估价目的、估价期日、估价面积、估价对象用途、估价对象土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度、地产市场供需状况等影响地价的因素之一发生变化，本报告估价结果需作相应调整；（2）本报告必须完整使用（尤其是价格）方为有效，对仅使用本报告中的部分内容所导致的可能发生的损失，受托估价机构不承担任何责任；（3）本报告全部或部分及任何参考资料均不得在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，也不得以其它任何方式公开发表；（4）请报告使用方注意，由于本次评估价格为土地使用权价格，所以随着时间的推移该土地剩余使用时间也在不断减少，评估价格也会随着时间的推移而发生变

38、化；（5）本报告由安徽中信房地产土地资产价格评估负责解释。（6）根据估价对象国有土地使用权出让合同得知，容积率，本次评估设定容积率为，建筑密度60%、绿地率25%。第四部分 附 录委托估价函国有土地使用证（附宗地图）位置示意图估价对象照片评估机构资质证书（复印件）；评估人员资格证书（复印件）。 二零一五年四月二十一日 土 地 估 价 技 术 报 告项 目 名 称：怀宁县双扬房地产开发拥有的位于怀宁县马庙镇汪洋村壹宗商住出让用地使用权价格进行评估委托估价方：池州市江南农业科技受托估价单位：安徽中信房地产土地资产价格评估估 价 人：王红梅 朱永飞估 价 日 期：2015年4月7日至2015年4月2

39、1日估 价基准日：2015年4月7日估价报告编号：皖中信估字（2015）H-414号估价技术报告编号：皖中信估字（2015）H-414号提交报告日期: 2015年4月21日关 键 词：安庆市怀宁县 商住用地 抵押安徽中信房地产土地资产价格评估 2015 土 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一、估价项目名称怀宁县双扬房地产开发拥有的位于怀宁县马庙镇汪洋村壹宗商住出让用地使用权价格评估二、委 托 估 价方委托估价方：池州市江南农业科技单位地址：安徽省安庆市马庙镇汪洋村三、受托估价方 受托估价方：安徽中信房地产土地资产价格评估机构地址：合肥市蜀山区潜山北路凤凰城帝豪商办楼1502室资质等级

40、：全国执业有限期限：至2016年6月30日 资质证书注册号：A201134014 法人代表：胡朝伟 联系 邮政编码：230031四、估价目的为确定抵押贷款额度提供价格参考依据五、估价依据（一）有关法律法规1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、安徽省怀宁县人民政府、安徽省及怀宁县土地管理局及相关部门颁布的有关规章、法规、规定；（二）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程3、怀宁县城区土地级别基准地价表；（三）其他资料1、怀国用2014第141号国有土地使用证；2、委托方提供的有关

41、资料3、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料六、估价基准日2015年4月7日七、估价日期 2015年4月7日至2015年4月21日八、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在 2015年4月7日，实际用途为商住用地，待估宗地的实际开发程度为宗地外“五通” （即路通、电通、排水通、给水通、电讯通），宗地内场地平整，评估设定开发程度宗地红线外为“五通”（即路通、电通、排水通、给水通、电讯通）及红线内场地内平整、容积率2.6，土地使用权剩余年限为商业38.33年、住宅68.33年条件下的三级商住出让用地土地使用权价格。地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：表

42、1 待估宗地地价定义一览表宗地名称估价期日的登记用途估价设定的用 途土地级别备 注怀宁县马庙镇汪洋村壹宗商住土地商住商住商业三级住宅三级九、估价结果评估土地总面积:平方米单位地面单价 :1650元/平方米总 地 价: 26427654元大写人民币:贰仟陆佰肆拾贰万柒仟陆佰伍拾肆元整十、需要特别说明的事项（一）本报告估价结果为满足本报告价格定义条件下的土地使用权价格。如估价目的、估价期日、估价面积、估价对象用途、估价对象土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度、地产市场供需状况等影响地价的因素之一发生变化，本报告估价结果需作相应调整；（二）本报告必须完整使用（尤其是价格）方为有效，对仅使用本报告

43、中的部分内容所导致的可能发生的损失，受托估价机构不承担任何责任；（三）本报告全部或部分及任何参考资料均不得在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，也不得以其它任何方式公开发表；（四）请报告使用方注意，由于本次评估价格为土地使用权价格，所以随着时间的推移该土地剩余使用时间也在不断减少，评估价格也会随着时间的推移而发生变化；（五）本报告由安徽中信房地产土地资产价格评估负责解释。十一、土地估价师签名姓 名 土地估价师注册证书号 签 名王红梅 2012340006朱永飞 2008340156十二、估价机构安徽中信房地产土地资产价格评估执业范围：可在全国范围内从事土地评估业务注册号：A201134014

44、 估价机构法定代表人签字： 安徽中信房地产土地资产价格评估二零一五年四月二十一日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述（一）、土地登记状况根据国有土地使用证，估价对象为位于怀宁县马庙镇汪洋村壹宗商住用地, 土地使用权人：怀宁县双扬房地产开发，土地证号: 怀国用2014第141号，土地用途为商住，土地使用权类型为出让，土地等级：三级商住用地，总用地面积：平方米。四至为：东至纬十二路，南至独秀大道，西至区间道路，北至区间道路。（二）、土地权利状况估价对象的土地所有权属于国家所有，怀宁县双扬房地产开发于2013年4月7日办理了国有土地使用权证，终止日期商业：2053年8月27日、住

45、宅：2083年8月27日，土地剩余年限为商业年、住宅年，待估宗地无抵押权、租赁权等他项权利存在。（三）、土地利用状况该地块位于怀宁县马庙镇汪洋村，该宗地实际开发程度为宗地外“五通” （即路通、电通、排水通、给水通、电讯通），宗地内场地平整，评估设定开发程度宗地红线外为“五通”（即路通、电通、排水通、给水通、电讯通）及红线内场地内平整。根据委托方提供的国有建设用地使用权出让合同等资料，本次评估时设定商住用地容积率、建筑密度60%、绿地率25%，估价对象目前为空地。二、地价影响因素分析1、一般因素（）地理位置怀宁地处安徽省西南部，长江下游北岸，大别山南麓前沿。跨东经 116 28-117 03，北

46、纬 30 20-30 50。东靠安庆市，西邻天柱山，南连望江，北接桐城。1950 年县城迁至石牌，2001 年迁至高河。 （）自然环境 、地势、地貌、土壤怀宁地貌属长江平原区低山丘陵岗地平原湖泊亚区，东部群山叠翠，中部岗峦起伏，西南圩畈相连。大别山南麓余脉分两支入县。潜山公盖山平岗逶迤，至独秀山一峰拔地，再向东南延伸，构成大雄、黄梅、百子和大龙山浅山丘陵。望江香茗山来自东南，由王居山、龙王山脉形成丘陵岗地。县内地势，中间高两翼低，东北高西南低，东部大龙山三乡尖为县境最高点，海拔6 9 7 米。南方地势最低，海拔仅1 0 米 ，圩畈平原占全县面积的1 8.5。怀宁地处淮阴山字构造前弧东翼，地质构

47、造运动活跃，郯庐大断裂和扬子凹陷，成矿条件好，矿种多，储量大，矿点密集，县境内有铜、铁、金、银、钼、钴、锌等8 种金属矿产，有水泥石灰石、白水泥石灰石、大理石、重晶石、白云石等1 3 种非金属矿产，有烟煤、无烟煤、石煤、泥炭、铀等5 种能源放产，化工原料矿产有硫矿，共有矿产2 7 种，为全省矿产资源大县。土壤类型复杂多样,处于黄棕壤与红壤两大地带性地壤交汇地带,具有明显过渡特色。、气候、水文怀宁属长江流域多样型自然生态环境和丘陵地区,怀宁属亚热带季风湿润区，四季分明，气候温和，雨热同期，降水适中，光照充足，无霜期长。春天返暖快，常倒春寒；夏季高温多雨，梅雨易涝；秋季天高气爽，或有伏旱；冬天睛冷

48、。偶降雨雪，农耕条件优越。怀宁县境内河流密布，湖泊众多，东有长江，北有大沙河、高河，南有皖水、潜山、长河于石牌汇成皖河，至皖河口汇入长江，有白洋湖、三鸦寺湖、石门湖、冶塘湖、七里湖、八里湖等湖泊。水面总面积9779公顷，其中可养水面7820公顷。境内有四大水系五大湖泊：皖河、珠流河、高河、大沙河水系和白洋湖、三鸦寺湖、石门湖、冶塘湖、七里湖、八里湖。人工水库73座，另有太湖花凉亭水库怀宁灌区。经济价值较高、养殖较多的鱼种有鲲、鲢、鳊、鲤、鲫、鳙、鲚、鳜鱼、蟮等，珍贵鱼种有中华鲟、白鲟、鲥鱼、麦鱼等，还有白鳍豚及龟、鳖、虾、蟹、蚌、螺等。（）城市性质怀宁县位于皖西南,是被誉为“戏曲之乡、教育之乡

49、、英烈之乡、物华之乡”的历史文化名城，是作为区域次中心城市，工贸生态城市。 （）行政区划怀宁县15个镇、5个乡：高河镇、石牌镇、月山镇、腊树镇、黄龙镇、三桥镇、小市镇、月山镇、公岭镇、马庙镇、金拱镇、茶岭镇、洪铺镇、江镇镇、平山镇、雷埠乡、清河乡、秀山乡、凉亭乡、石镜乡。总面积1350平方千米。总人口69万人。（）城市经济发展怀宁县大力发展以优质粮油、畜牧养殖、经济林果、蔬菜种植四大产业为主的外向型经济, 2004年实现GDP47.66亿元，财政一般预算收入3.05亿元，农民人均纯收入3229元，同比分别增长了15、32.3、15.3。2007年全年生产总值（GDP）61.52亿元，按可比价格

50、计算，比上年增长15.3%。其中，第一产业增加值11.09亿元，增长3.8%；第二产业增加值亿元，增长23.5%；第三产业增加值20.27亿元，增长13.0%。三次产业结构为21.1：46.1：32.8。按户籍和常住人口计算，人均生产总值8708元，最新汇率折算，人均生产总值1千多美元。 、区域因素影响商住用地的区域因素主要有交通条件、基础设施条件、环境状况等。（）交通条件A、铁路已投入运营的合九铁路安庆支线，目前为尽端线,干线自合肥至高河,再由高河至九江.安庆客站为二级，安庆北站设计货运量按829万吨/年能力编组，货场按70万吨/年能力设计。B、公路206、105国道在这里交汇，距离沪蓉高速

51、、合安高速约十几公里。C、航空距安庆机场约20公里,安庆机场规模为一级站，每小时客运能力180人次，已开辟安庆至温州、上海、广州、厦门等各枢纽机场的航线。D、航运安庆港是长江十大港口之一，是安徽省内水运能力最大的口岸，在中国长江沿岸位居第五。安庆港属国家一类开放口岸,现有码头70余座,可常年通航5000吨级货轮和万吨级油轮。已开通至香港、日本、韩国等地国际航线以及中转世界各地的江海联运。已经具备海关、商检、卫检、动植检、边防站、港监、船检等查验机构,船代、货代、理货等完备的口岸管理与服务体系。（）基础设施状况市区基础设施状况主要有供电、供水、通讯等。 、供电怀宁供电公司营业区内现有220KV变

52、电所1座，坐落在雷埠乡，110KV变电所4座，分别是月山镇月山110KV变电所、容量73000KVA，高河镇红旗110KV变电所、容量31500KVA，石牌镇猫山110KV变电所、容量51500KVA，新渡镇新渡110KV变电所、容量40000KVA；35KV主网架遍布全县26个乡镇，建有35KV变电所10座，分别位于双港镇、茶岭镇、凉亭乡、石镜乡、三桥镇、月山镇、皖河乡、石牌镇、新安乡、海口镇，电网结构合理，从现有负荷81500KW来看，怀宁供电公司完全有能力担负起向全县各类用电客户供电的重任，并约有6万KW的负荷富裕。、供水怀宁县自来水公司目前承担着老县城石牌镇的供水任务，新县城供水工程即

53、将竣工投入使用。（1）新县城高河镇按照新县城远景规划建设新县城供水工程项目，设计能力6万M3/日，一期工程实施3万M3/日，具备向自月山起至高河至金拱沿线乡镇进行供水辐射的能力和条件。自来水安装工程严格按照安徽省市政工程定额收费。新县城供水价格尚未制订，自来水公司将严格按批准的价格执行。（2）石牌镇供水能力1万M3/日，有很大的富余，按照石牌水厂的设计，有二期工程7500M3/日的工程尚未实施。石牌地区生活用水0.98元/M3，办公市政用水1.32元/M3，生产经营用水1.38元/M3，宾馆饭店用水1.50元/M3。 D、通讯目前安庆市区拥有三个市话分局,已开通 、数据通信、卫星通信、电子通信

54、及无线寻呼移动 。（）环境状况怀宁县环境质量总体保持良好状态。近几年，通过对水污染、大气污染、噪声及工业废弃物的重点治理，大气环境质量属良好水平，过境长江水质良好，满足基本水质功能要求。3、个别因素待估宗地位于怀宁县马庙镇汪洋村的壹宗商住用地，四至为：东至纬十二路，南至独秀大道，西至区间道路，北至区间道路。宗地证载用途为商住用地，土地所有权为国家所有, 根据委托方提供国有土地使用证，剩余使用年限为商业年、住宅年，土地使用权由怀宁县双扬房地产开发以出让方式取得，宗地面积为平方米，宗地规划无限制。待估宗地场地地形平坦，形状基本规则，地质条件良好。宗地实际开发程度为宗地外“五通” （即路通、电通、排

55、水通、给水通、电讯通），宗地内场地平整，评估设定开发程度宗地红线外为“五通”（即路通、电通、排水通、给水通、电讯通）及红线内场地内平整。供水:由怀宁县供水引入水源,供水保障能力充足。排水:由宗地内排水管网分别将雨水、污水自水泥暗管排往排污管，排水畅通。供电:由怀宁县电力公司接入电源,保障能力充足。通讯:接怀宁县市话网。通路：交通便捷度较好。场地平整：场地平整。基础设施完善度：保障率达98%。公用设施完善度：完善。文体设施影响度：较优。距商业中心距离：距市级商服中心约2000米。所在区域污染情况：基本无污染。第三部分 土地估价一、估价原则（一）估价原则1、合法原则合法原则指土地使用权价格评估必须

56、以估价对象的合法利用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。2、最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式为权利人带来的收益不同，而且土地权利人都期望从其所占用的土地上能获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最有效发挥为前提的3、替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上

57、互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地使用权价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地使用权价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。4、协调原则土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此,在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。5、预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动

58、向提供依据。因此商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。6、供需原则在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供给均衡法则。其成立条件是： eq oac(,1)供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争； eq oac(,2)同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。土地也是一样，其价格也是有需求与供给的互相关系而定的。但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡之外，也遵循其特有的供求规律。7、报酬递增递减原则报酬

59、递增递减原则是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地的纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。土地纯收益的变化表现为总收益的递增递减和收益增加量的递增递减。8、变动原则变动原则是指影响土地价格的社会、经济、行政和环境因素等都处于动态变化之中，这些变化影响了土地的供给和需求，进而影响了土地的价值。估价师应该把握影响因素及对土地价格影响的变动规律，才可以准确地评估土地价格。9、多种评估方法相结合的原则随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待

60、估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件,根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地使用权价格。二、估价方法与估价过程根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价对象为怀宁县商住用地，所以成本逼近法不能反映它的真实市场价值，该宗土地目前为待开发土地，开发后不动产销售、租赁活跃，市场平稳无大起大落，开发成本和销售、租赁估价资料充足可靠，故可选剩余法进行地