房地产市场调研真经

1、.：.；房地产市场调研真经在信息技术时代，信息已与资金、资料、设备、人力并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价钱竞争向非价钱竞争开展，使得对房地产市场营销信息的需求比过去任何时候都更为剧烈。市场调研是企来营销活动中的重要组成部分。房地产市场调研概述市场调研的概述 市场调研是运用科学的方法，有目的、有方案地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供根据的信息管理活动。市场调研要确定阐明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供应客户。 市场调研的目的是为管理决策

2、部门提供参考根据。调研的效力对象可以是任何企事业单位的管理决策层或个人。市场调研的目的能够是为了制定长久战略规划，也能够是为制定某阶段或某问题的详细政策或战略提供参考根据。 市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面。既可以是抽像的观念，如人们的理想、信心、价值观和人生观等。也可以是详细的习题或行为，如人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜好、购物习惯与行为等。 市场调研的原那么是遵照客性与科学性。客观性要求调研人员具备高度的职业品德，自始自终坚持客观的态度去寻求反映事物真实形状的准确切信息，正视现实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人客观的志愿或偏见，也不应爱任何个

3、人或管理部门的影响或“压力。科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。 市场调研的结果是经过科学方法处置分析后的根底性数据和资料，可以用各种方式的调研报告向社会或委托人公布如有协议或合同，应根据协议或合同的要求执行。调研中发现的问题、遭到的启示以及有关的建议都应在调研报告中提示，以协助 管理决策部门利用这些信息并作出相应的反响或行为。但必需强调指出：市场调研的结果只是用于协助 管理部门作出正确的决策，其结果本身不是目的。TOP 楼 大 中 小 发表于 - : HYPERLINK bbs.sxfcyj/vi

4、ewthread.php?tid=&page=&authorid= 只看该作者 房地产市场调研的重要性 在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了开展的机遇，也带来生存的要挟。房地产市场调研的重要性主要表达在以下两个方面： 首先，房地产行业作为资金密集型行业，工程运作资金辄上亿元，丝毫的马虎都有能够导致严重的后果。因此，经过市场调研，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销战略进展评价，不断发现新的市场时机，处理面临的问题，躲避市场风险。 其次，消费者的需求是不断变化的，经过及时的市场调研可以掌握消费者的意向和动态。根据马斯洛的“需求层次实际，人们的需求是

5、不断变化的，如对住房的要求刚开场是保证遮风、挡雨、睡觉、休憩，而后随着生活程度的提高，经济条件的改善，又提出了上些功能要求，包括厨房、卫生设备俱全，房间规划合理，朝向位置较好等。随着科技的开展、新资料的诞生以及人口、家庭构造和人们活动范围的变化，现今人们不仅追求住房的多功能性，室内家具、装修的调和一体化等。房地产开发商必需经过市场调研，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以寻觅住房开发的最正确市场切入点，从而不断开辟市场，提高市场占有率。楼 大 中 小 发表于 - : HYPERLINK bbs.sxfcyj/viewthread.php?tid=&page=&authorid= 只

6、看该作者 房地产市场调研的特点房地产市场调研的内容有以下个特点：、 房地产市场调研的内容是广泛的房地产市场调研既包括很简单的内容，如被调研者的性别、年龄、文化程度等根本情况，也包括像态度或喜好之类的复杂问题。有些问题被调研者能够不会回答，或不知道该如何回答，也能够是由于问题太敏感而不愿回答。例如消费者的户型和空间规划偏好调研，消费者如不面对实践户型空间，普通很难回答调研者的问题。要得到这些方面的信息必需靠相当的专业知识、努力和智慧。仅靠普通的调研，就想得到所需的信息是不能够的。房地产市场调研分不同阶段，各个阶段的偏重点也不一样。、 房地产市场调研具有很强的针对性房地产市场调研在营销的不同阶段的

7、内容不同，实施调研需求详细问题详细分析。一个调研工程可以只花几千元，也可以花几十万、几百万。可以在一天之内完成，也可长达数月。可以只提供小范围的一点点数据，也可以给出覆盖大范围的大量信息。房地产工程调研对时效性要求也很高，如销售率、价钱等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改动。、 房地产市场调研的方法是多样的调研研讨的方案设计是多样的，搜集数据可以采用实地调研、座谈会、面访、访谈或邮寄调研等方法。房地产市场调研开展的程度是有伸缩性的。所搜集数据的多少和复杂程度是可以选择的，这取决于所需求的信息和所拥有的经费。简单的调研可以设计得只需几页记录纸和一个可装在口袋里的计算器，结果

8、也就是几页报告。复杂的大规模的调研要采用高级的计算机、数据分析程序和信息处置系统，用于处置、计算并生成大量准确的信息。、 房地产市场调研结果具有一定的局限性房地产市场调研的结论不是完美无缺的。就像任何其他任务一样，房地产市场调研也不可防止地会有错误、误差和忽略。对方案的缜密设计和细心实施的目的就是为了防止较大的误差和忽略。只需对调研信息的价值没有严重损害，细小的错误该当容忍。假设在调研或终了之后发现了细小的错误，就该当调查它们对调研信息有什么影响。仅仅由于一些细小的错误就贬低或丢弃调研结果是不适宜的。该当按照错误的详细情况进展修正处置，这样能够需求在解释结果时作些修正，或是对调研发现的依赖方面

9、作些变动。房地产市场调研结果不能直接指示决议。即使没有发现错误或忽略，调研完全按所设计的方案进展，结果也不是完全确定的，不能指示或决议最终答案。调研结果只应被当成是另外一种证据。必需参考普通阅历、普通的道理和其他信息来对它进展评价。人类的感性和判别总是必要的。对调研的结果要仔细思索、了解，看与他们对问题的感性认识能否根本吻合，假设不相符，缘由何在，必要时需作进一步的调研和分析。调研结果是重要的决策参考根据，但并不等于准确地给出了决策答案。UID帖子精华 HYPERLINK bbs.sxfcyj/digest.php?authorid= 积分阅读权限山西太原在线时间 小时注册时间-最后登录- H

10、YPERLINK bbs.sxfcyj/space.php?action=viewpro&uid= t _blank 查看详细资料TOP 楼 大 中 小 发表于 - : HYPERLINK bbs.sxfcyj/viewthread.php?tid=&page=&authorid= 只看该作者 房地产市场调研的程序 为了使市场调研任务顺利进展，保证质量，在进展房地产市场调研时，应按一定程序进展。房地产市场调研的程序包括确定调研目的、搜集资料信息、制定调研方案、初步伐研、调研设计、资料分析、做出结论和提出建议。一、 确定调研目的 这是进展市场调研时应首先明确的问题。目确实定以后，市场调研就有了方

11、向，不至于出现太大的过失。也就是说，调研人员应明确为什么要进展市场调研？经过调研要处理哪些问题？有关调研结果对于企业来说有什么作用？假设开场做的问题就不够准，将使以后一系列市场调研任务成为浪费，呵斥损失。普通来说确定调研目的要有一个过程，一时是确定不下来的可以采用探测性调研、描画性调研、因果性调研来确定。、 探测性调研 当企业对需求研讨的问题和范围不明确、无法确定该当调研哪些内容时，可以采用探测性调研来找出症结所在，然后再作进一步研讨。例如某房地产公司近几个月来销售量不好，公司一时弄不清楚什么缘由，是宏观经济情势不好、广告支出减少、销售代理效率低、还是消费者偏好转变的缘由等等。在这种情况下，采

12、用探测性调研，从中间商或者消费者那里搜集资料，以便找出最有能够的缘由。从此例可以看出：探测性调研只是搜集一些有关资料，以确定问题所在。至于问题应如何处理，那么有待于进一步伐查研讨。、 描画性调研 描画性调研只是从外部联络上找出各种相关要素，并不回答因果关系问题。例如在销售这程中，发现销售量和广告有关，并不阐明何者为因，何者为果。也就是说描画性调研旨在阐明“是什么、“何时、“如何等问题，并且解释“为何的问题。与探测性调研比较，描画性调研需求有一事先拟定的方案需求确定搜集的资料和搜集资料的步骤，需求对某专门问题提出答案。、 因果性调研 这种调研是要找出事情的缘由和结果。例如价钱和销售之间的因果关系

13、如何？广告与销售间的因果关系如何？通常对于一个房地产公司运营业务范围来说，销售、本钱、利润、市场占有量，皆为因变量，自变量较为复杂，通常有两种情况：一类是企业自已本身可以加以控制的变量，又称内生变量，例如价钱、广告支出等。另一类是企业市场环境中不能控制的变量，也称外生变量，例如法律、法规、政策的调整、竞争对手的广告支出与价钱让利等。因果关系研讨的目的在于了解以上这些自变量对某一因变量例如对本钱的关系。、 预测性调研 预测性调研是经过搜集、分析研讨过去和如今的各种市场情报资料，运用科学方法，估计未来一定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势。由于市场情况复杂多变，不易准确发现问题和提出问题。因

14、此，在确定研讨目的的阶段，可进展一些情况分析。例如前面所述的房地产公司发现近几个月来售房量不断下降，经初步分析，以为是由于市场竞争下的广告没有做好，呵斥消费者视野转移，为此便可做假设干假设。 拟定假设的主要缘由是限制研讨或调研的范围，以便运用今后搜集到的资料来检验所作的假设能否成立。二、 搜售信息资料 市场营销调研需求搜集大量的信息资料，其中有些资料需求经常不断的搜集，有些需求定期搜集，大多数是需求时才进展搜集。三、 初步伐研 初步伐研的目的是了解产生问题的一些缘由，通常有如下个过程：一 研讨搜集的信息资料、 研讨企业外部资料。从各种信息资料中，了解一些市场情况和竞争概略，从中了解目前市场上哪

15、类房产最好销？其价钱如何？当地消费者对房产有什么偏好？、 分析企业内部资料。对公司的各种记录、函件、订货单、年度报表等内部资料进展分析，从而找出产生问题的缘由的线索。二 与企业有关指点进展正式说话从这些指点人的说话中，寻觅市场占不率下降的缘由，如市场营销经理能够以为房产价钱定得太高，工程部经理能够以为设计不非常合理、资料供应质量不高，资料部经理能够以为物价指数上涨太快，所划拨的经费不能全部采用进口或国内各种名牌资料等等。三 了解市场情况市场是无情的，消费者对本公司所开发运营的房产态度，就是反映企业市场营销程度的重要标志，也是初步伐研的关键内容，如为什么消费者不购买本公司商品房，就需求对用户进展

16、调研研讨。四、 调研设计 根据前面信息资料搜集以及上面初步伐研的结果，可以提出调研的命题，及实施的方案。例如近期的房地产业不太景气，资金积压过多，建造好的房子销售不畅，什么缘由呢？经过分析先拟定问题产生的缘由有两点：一是国家宏观控制，银行收紧，消费者收入没有好转：另一是广告效果不大，没有引起消费者足够的兴趣，消费者储蓄待购。为了证明此命题的正确与否，决议采用：方案抽样发，重点调研法，并配合个人访问法的调研和调研法来进展调查研讨。 在搜集原始资料时，普通需求被调研者填写或回答各种调研表格或问卷。调研表及问卷是整个调研任务的中心，其设计的好坏将直接影响调研结果。调研表和问卷的设计既要具有科学性又要

17、有艺术性，以利市场调研任务的条理化、规范化。一项房地产市场调研任务至少应设计以下种调研表格：. 当地房地产资源统计表，包括房地产分布、面积、类型、单位价钱、单位总价、开发程度、居住密度、买卖情况和规模、运用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、开展远景、其他详细情况和调研日期等工程。. 房地产出租市场统计表，包括出租房地产称号、所在地域、出租面积、租金程度、出租房的类型和等级、室内设备情况暖气、燃气、家用电器、厨卫设备、环境条件庭院、阳台、停车场、文娱场所、交通和购物等、空置率、影响房租市场的最大要素、详细房东的记录、房地产出租公司的资料和调研日期等工程。. 房地产出卖统计表，包括已售房地产的称

18、号、地域、开发商、数量、构造类型、成交期、成交条件预付款、贷款额和利率、归还约束、其他附加条款等、出卖时的房龄和情况、客户资料和调研日期等工程。. 房地产个案市调分析表，包括案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地运用权年限、单位售价、付款方式、产品特征、销售战略、客源分析、媒体广告、调研资料和日期等。房地产市场调研中普通采用抽样调研，即从被调研总体中选择部分样本进展调研，并用样本特性推断总体特性。在实地调研前，调研人员应该选择决议抽查的对象、方法和样本的大小。一旦明确下来，调研人员必需严厉按照抽样设计的要求进展任务，以保证调研质量。五、 现场调研 市场调研

19、即按调研方案经过各种方式到调研现场获取原始资料和搜集由他人整理过的次及资料。现场调研任务的好坏，直接影响到调研结果的正确性。为此，必需注重现场调研人员的选拔和培训任务，确保人员能按规定进度和方法获得所需资料。 这一步骤是将调研搜集到的资料进展整理、统计和分析。首先，要进展编辑整理。就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以挑选，去粗取精，去伪存真，以保证资料的系统性、完好性和可靠性。在资料编辑整理过程中，要检查调研资料的误差，剔除那些错误的资料；然后要对资料进展评定，一确保资料的真实与准确。其次，要进展分类编号，就是把调研资料编入适当的类别并编上号码，一便于查找、归档和运用。再次，要进展统计，将曾经

20、分类的资料进展统计计算，有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。最后，对各项资料中的数据和现实进展比较分析，得出一些可以阐明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。六、 撰写和提交调研报告 撰写和提交调研报告是房地产市场调研任务的最后一环。调研报告反映勒令调研任务的最终结果。要非常注重调研报告的撰写，并按时提交调研报告。撰写调研报告应做到：()客观、真实、准确地反映调研结果。()报告内容简明扼要，重点突出；()文字精炼，用语中肯；()结论和建议应表达明晰，咳归纳为要点；()报告后应附必要的表格和附件与附图，以便阅读和运用；()报告完好，印刷清楚美观。 以上房地产市场程序对房地产市场调研任务只具

21、有普通的指点意义。在实践任务中可视详细情况，科学合理地灵敏安排调研任务的内容。 在作出结论以后，市场营销调研部门必需提出假设干建议方案写出书面报告，提供应决策者。在编写调研报告时，要指出所采用的调研方法、调研目的、调研对象，处置资料手段，经过调研提出结论，并以此提出一些合理建议。UID帖子精华 HYPERLINK bbs.sxfcyj/digest.php?authorid= 积分阅读权限山西太原在线时间 小时注册时间-最后登录- HYPERLINK bbs.sxfcyj/space.php?action=viewpro&uid= t _blank 查看详细资料TOP 楼 大 中 小 发表于

22、- : HYPERLINK bbs.sxfcyj/viewthread.php?tid=&page=&authorid= 只看该作者 房地产市场调研的内容 房地产市场调研的内容非常广泛，涉及到房地产市场需求和供应的各个方面。但由于调研目的不同调研时间限制，房地产调研的内容也并非完全一样。通常，房地产市场调研主要包括房地产市场环境调研房地产市场需求调研房地产市场供应调研和房地产市场营销活动调研四个方面的内容。一、 房地产市场环境调研 房地产企业的生存开展是以顺应房地产市场环境为产提的，对房地产企业来说，市场环境大多是不可控制要素，房地产企业的消费与营销活动必需与之相协调和顺应。虽然企业在市场活动

23、中拥有充分的自主权，但它的运营活动遭到社会法律环境的约束，遭到行业惯例和准那么的规定与制约，而社会经济、文化的开展等都对房地产企业消费运营有制约和影响作用。(一) 政治法律环境调研 政治法律环境调研主要是了解对房地产市场起影响和制约作用的政治情势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规，包括：、各级政府有关房地产开发运营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价钱政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级及地价政策、人口政策和产业开展政策等。、各级政府有关国民经济社会开展方案、开展规划、土地利用规划、城市规划和区域规划等。、政府有关法律法规，如环境维护法、土地管理法、城市房地产

24、管理法、广告法、反不正当竞争法等。、政府有关方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。、政局的变化，包括国际和国内政治情势、政府的艰苦人事变动等。(二) 经济环境调研 经济环境调研主要是了解财政、金融、经济开展情况和趋势等要素，这些要素影响的是市场大气候。更重要的是，该地域的居民收入、消费程度、消费构造、物价程度、物价指数高低，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应把握企业所在地域的总的经济开展前景。普通来说，对于经济开展快的地域，房地产市场的前影也将非常宽广，市场时机相对多。详细包括：、国家、地域或城市的经济特性，包括经济开展规模，趋势、速度和

25、效益。、工程所在地域的经济构造、人口及其就业情况、就学条件、根底设备情况、地域内的重点开发区域、同类竞争物业的供应情况。、普通利率程度、获取贷款的能够性以及预期的通贷膨胀率。、 国民经济产业构造和主导产业。、居民收入程度、消费构造和消费程度。、物价程度及通贷膨胀率。、工程所在地域的对外开放程度和国际经济协作的情况，对外贸易和外商投资的开展情况。、与特定房地产开发类型和开发地点相关要素的调研。(三) 社会文化环境调研 社会文化环境主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心思及对生活的态度、对人生的价值取向等。社会文化环境在很大程度上决议着人们的价值观念和购买行为，因此它景响着房地产消费者购

26、买房地产产品的动机、种类、方式。某一地域人们所持有的中心文化价值观念具有高度的继续性，因此房地产企业必需了解当地消费者的文化和传统习惯，才干为当地消费者所接受。而一些价值观，是比较容易变化的，这也是房地产企业开发新的产品引进新的运营思绪发明了条件。文化环境调研的内容主要包括：、居民职业构成、教育程度、文化程度等。、家庭人口规模及构成。、居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等。、消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。(四) 社区环境调研 社区环境直接影响着房地产产品的价钱，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发扬房地产商品的效能，提高其运用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调研内容包括社区

27、昌盛程度、购物条件、文化分围、居民素质、交通和教育的便利、平安保证程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。TOP 楼 大 中 小 发表于 - : HYPERLINK bbs.sxfcyj/viewthread.php?tid=&page=&authorid= 只看该作者 二、 房地产市场需求调研 房地产市场需求既可以是特定房地产市场需求的总和，也可以是专指对某一房地产企业房地产产品的需求数量。市场需求由购买者、购买愿望、购买才干组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者；购买愿望是需求的动力，是产生需求行为的源泉；购买才干是需求的实现条件，是需求行为的物质保证。三者共同构成了需求的实体。房地

28、产企业为了使其产品适销对路，必需事先了解消费者的构成、购买动力和购买行为特征，真正做到按照消费者的实践需求来进展企业的消费运营活动。对此，房地产市场需求调研主要包括如下方面：(一) 房地产消费者调研房地产消费市场容量调研，主要是调研房地产消费者的数量及其构成。主要包括：()消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求开展趋势；()调研房地产现实与潜在消费者数量与构造，如地域、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等；()消费者的经济来源和经济收入程度；(消费者的实践支付才干；()消费者对房地产产质量量、价钱、效力等方面的要求和意见等。(二) 房地产消费动机调研 房地产消费动机

29、就是为满足一定的需求，而引起人们购买房地产产品的愿望和意念。房地产消费动机是鼓励房地产消费者产生消费行为的内在缘由。主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的要素，消费者购买动机的类型等。(三) 房地产消费行为调研 房地产消费行为是房地产消费者在实践房地产消费者购买方式和习惯的调研，主要是要调研：()消费者购买房地产商品的数量及种类；()消费者对房屋设计、价钱、质量及位置的要求；()消费者对本企业房地产商品的信任程度和印象；()房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。三、 房地产市场供应调研 房地产市场的供应是指在某一时期内为房地产提供房地产产品的总量。它主要调研以下几个方面：. 行情调研。即整个地域市场，房地产市场现有产品的供应总量、供应变化趋势、市场占有率；房地产市场的销售情况与销售潜力；房地产市场产品的市场生命周期；房地产产品供应的充足程度、房地产企业的种类和数量、能否存在着市场空隙；有关同类产品价钱程度的现状和趋势，最适宜于客户接受的价钱战略；新产品定价及价钱变动幅