房地产投资分析（第四版）第11章房地产开发项目可行性分析报告的撰写

1、第十一章 房地产开发项目可行性分析报告的撰写房地产开发项目可行性分析报告的基本构成房地产开发项目可行性分析报告的写作要点房地产开发项目可行性分析报告的审读第一节 房地产开发项目可行性分析报告的基本构成 可行性分析报告是开发商进行最终决策的依据，是开发商筹集建设资金的依据，是开发商与有关各方签订协议或合同的依据。可行性分析报告通常由房地产投资人委托投资分析机构，如房地产咨询或评估机构撰写。 最后编制的可行性分析报告一般由封面、摘要、目录、正文、附表和附图等6个部分构成。一、封面封面的设计应具有吸引力，应注明项目名称、投资者单位名称或姓名（说明了报告是为谁撰写的）、可行性分析报告的撰写单位和撰写时

2、间等内容。二、摘要摘要要用简洁、明了的语言，把关键的信息告诉读者，比如项目所在地的市场情况、项目本身的情况和特点、咨询分析师的发现和结论，要摒弃所有解释性的细节。摘要的文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以800字1000字左右为宜。第一节 房地产开发项目可行性分析报告的基本构成三、目录目录的设计旨在帮助读者找到报告中的内容,应该表明每个主要部分的页码，方便读者了解可行性分析报告包括的具体内容以及前后关系，使其能根据自己的兴趣快速找到需要阅读的部分。四、正文正文是可行性分析报告的主体，通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况（含区位描述或分析）、投资环境分析、市场分析、项目开发

3、内容分析与基础参数选择、项目投资基础数据的估算、财务分析、不确定性分析、结论与建议等内容。第一节 房地产开发项目可行性分析报告的基本构成五、附表对于正文中不便插入的较大表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后。六、附图为了辅助文字说明，使读者很快建立空间的概念，通常要有一些附图。这些附图一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、规划设计方案平面图、项目用地附近的土地利用现状图、项目用地附近竞争性项目分布示意图等。第一节 房地产开发项目可行性分析报告的基本构成第二节 房地产开发项目可行性分析报告的写作要点一、项目总说明 项目总说明的内容包括项目背景、开发商的目前状况与过去的

4、主要业绩、可行性分析的目的、可行性分析的时点、可行性分析报告编制的依据、分析的假设与限制条件及有关说明等。第二节 房地产开发项目可行性分析报告的写作要点二、项目概况（一）项目基本状况描述（1）名称；（2）坐落；（3）四至；（4）规划条件；（5）权属。如何描述详见教材本部分。（二）区位状况描述与分析区位状况描述与分析主要包括：位置描述、交通描述、周围环境和景观描述、外部配套设施描述。这部分内容需要现场踏勘才能得到第一手资料。如何描述详见教材本部分。三、投资环境分析投资环境分析主要包括：（1）政治环境分析。（2）法律环境分析。（3）经济环境分析。（4）市场环境分析。（5）自然环境分析。（6）规划环

5、境分析。（7）基础设施环境分析。（8）配套设施环境分析。如何分析见第二章第二节房地产市场分析中关于投资环境的调查与预测的相关内容。 第二节 房地产开发项目可行性分析报告的写作要点第二节 房地产开发项目可行性分析报告的写作要点四、市场分析这部分内容需要进行市场调查，再进行分析。（一）该项目在某城市中的地理位置（二）供求状况分析（三）竞争分析 主要内容包括：竞争性项目介绍、竞争产品供应特点分析、竞争对手分析。（四）项目的SWOT分析主要包括：优势分析、劣势分析、机会分析、威胁分析。（五）目标市场与项目定位分析（1）目标市场分析。（2）项目定位分析。 第二节 房地产开发项目可行性分析报告的写作要点五

6、、项目开发内容分析及基础参数选择（一）开发内容与规模的分析与选择（二）融资方式与资金结构的分析与选择（三）产品经营方式的分析与选择（四）财务评价基础参数的选择 如何分析见教材中相关内容。六、项目投资基础数据的估算这里的项目投资基础数据包括：总投资或总成本费用；销售收入与经营税金及附加；土地增值税等。如何分析见教材中相关内容。本部分测算完毕，除了上述三个表格，还应形成：借款还本付息估算表、投资计划与资金筹措表两个重要的辅助报表。该部分提供的数据将为后续基本报表的填列服务。第二节第二节 房地产开发项目可行性分析报告的写作要点七、财务分析这是可行性分析报告中最关键的部分。房地产开发项目的财务分析，应

7、在上述各辅助报表的基础上，编制利润表、资金来源与运用表、现金流量表（项目投资现金流量表、资本金现金流量表及投资各方现金流量表）等基本财务报表，通过各项经济指标的计算，来分析项目的盈利能力、资金平衡能力和偿债能力，三方面能力均应满足，项目才是可行的。我们据此才能判断各单方案的可行性。如何分析，详见第五章相关内容。第二节 房地产开发项目可行性分析报告的写作要点八、不确定性分析不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析。 分析的目的，是就项目面临的不确定性因素的变化对项目财务评价指标的影响程度进行定量研究；对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定性分析。其中，盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡

8、点，以说明项目的安全程度；敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要不确定性因素在一定幅度内变化时，对项目投资和资本金的财务评价指标的影响情况，从而找出最敏感的因素，以便在项目实施过程中采取对策进行有效的控制。如何分析，详见第六章相关内容。 第二节 房地产开发项目可行性分析报告的写作要点九、结论与建议结论与建议主要包括可行性分析的结果、优选的开发经营方案简介和建议等。本节的写作要点虽然省略了封面、摘要、目录、参考文献、附图、附表或附件等内容。但这不代表没有展示的部分不重要，也不代表房地产投资可行性分析报告就是这个格式或模式。第三节 房地产开发项目可行性分析报告的审读 房地产开发项目可行性分析报告

9、撰写完毕，应反复进行审视与阅读。审读主要应关注以下几个方面：一、报告的内容是否完整或者多余可行性分析报告虽然没有绝对固定的格式和内容，但有些内容是应该具备的。比如，针对本项目的开发建设，是否已经分析了应该分析的内容，或者说回答了所有问题，回答得是否充分。如果报告没有对应该说明的问题进行分析，则报告就存在漏洞，就不是一个合格的报告。 第三节 房地产开发项目可行性分析报告的审读二、报告撰写的角度是否客观、公正报告编写过程中，分析人员可能会出现两种情况：一是受到委托方的干扰，比如故意夸大经济效益指标或者了为取得开发机会而要求故意压低投资成本等；二是受个人偏好或情绪的影响，对市场的判断和对项目的分析带

10、有浓厚的个人色彩。这两种情况都应该避免。为了对委托人负责，就不能站在个人立场上进行分析；但也不能因为要对委托人负责，而无原则地迁就委托人的要求。有的人盲目使用他人报告中的观点，语言极端，或在为项目做广告，这些做法都不够客观和公正。假如报告中存在你已认识到的不足，应该向读者指出来。 第三节 房地产开发项目可行性分析报告的审读三、报告所用的材料是否真实、准确在审读分析报告时，可以结合自己的知识和可能性两个方面来核实选用数据的真实性、准确性、可靠性。条件允许的话，可以查清来源，多方考证，不轻易判断其真假，也不随意使用来源不明的材料，或轻率引用他国或其他地区的经验。尤其是偏重二手资料而忽视了实地调查，

11、结果使一些数据失真，从而导致投资的盲目性。 第三节 房地产开发项目可行性分析报告的审读四、报告的顺序与结构是否有逻辑性投资分析报告涉及面广、内容多，这给整篇报告的结构安排带来了一定的困难，顾此失彼、前后矛盾的现象经常会发生，在审读分析报告时，一定要注意报告的逻辑性，不能让读者或使用人看到依据不足、假设不成立、不能自圆其说的分析，特别要注意报告的前后是否能衔接与呼应，前后观点是否有冲突、各财务报表之间的数据是否对应吻合等。五、报告的结论是否鲜明分析报告要有鲜明的结论，这是报告写作的基本要求。鲜明是指结论要明确集中，是就是，非就非，不能吞吞吐吐，然否各半。否则报告便不可能也没有办法作为决策的依据。

12、对一份投资分析报告来说，没有结论是不应该的，结论不鲜明是有失水准的。第三节 房地产开发项目可行性分析报告的审读六、报告的表达是否清晰可行性分析研究报告不仅内容多，涉及面广，而且专业性也很强，这就给具体表达带来了困难。分析报告在语言表达上，除了要做到准确、鲜明、生动外，还要特别注意清晰和通俗易懂。在审读时，要体会报告的用词是否太晦涩，语义是否明确等，力争投资报告清晰、明了。报告要消除无意义、不必要的词，难懂的短语或技术术语是否能令读者理解，并确认是否已经按醒目的要求划分好段落，还要检查句子长度和并列结构的使用是否正确。如果所有的句子都比较长，就需找出单调、冗长的复合句并将其分成两个或更多的句子，使文字错落有致。题目之间、段落之间的过渡也要自然。