房地产投资分析（第四版）第06章房地产投资项目不确定性分析

1、第六章 房地产投资项目不确定性分析房地产投资项目的不确定性概述盈亏平衡分析敏感性分析小结第一节 房地产投资项目的不确定性概述一、房地产投资项目不确定性的含义 由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，有些数据甚至可能没什么用处；或者由于时间的关系，其数据和结论发生了变化，这种现象就称为不确定性。 房地产投资分析人员希望采取一些方法，对这些不确定现象尽量提前预测一个变化的范围，然后说明，当上述数据在这个范围内变化的时候，结论将会产生怎样的变化，以便给投资者一个思考的空间和决策的余地。本章

2、要解决的就是这样一个问题。 第一节 房地产投资项目的不确定性概述二、房地产开发投资项目的主要不确定性因素 租售价格、土地费用、开发经营期、建安工程费、融资成本、建筑面积、资本化率等因素是主要的不确定性因素。进行投资分析时有必要对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。三、房地产置业投资项目的主要不确定性因素 购买价格、权益投资比率、出租率、经营费用等因素是置业投资项目的主要不确定性因素。 四、房地产投资不确定性分析的作用 （一）不确定性分析可以帮助投资者做出正确的投资决策。 （二）不确定性分析可以预测投资项目的抗风险能力。 本书中，房地产投

3、资项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。第一节 房地产投资项目的不确定性概述第二节 盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析的含义 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究房地产投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系，并找出项目盈亏平衡点的一种技术经济分析方法。 对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点，在这一点上，开发企业的销售收入扣除经营税金及附加与土地增值税后与总成本费用相等，既不亏损也不盈利。第二节 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈利与亏损的分界点，这个分界点也有以下叫法：临界点、收支平衡点

4、、保本点、损益平衡点等。 通过盈亏平衡分析，投资者可以判断投资项目对市场需求变化的适应能力和抗风险能力。它特别适用于先开发后出售的投资项目的经济评价。 盈亏平衡点越低，表明项目适应产品变化能力越大，抗风险能力越强。 盈亏平衡点可以采用公式计算，也可利用图解方法求取。第二节 盈亏平衡分析二、盈亏平衡分析的数学模型设：Z表示税前利润； 表示单位售价； 表示产（销）量； 表示销售税率； 单位变动成本； 表示固定成本。在对房地产投资项目进行经济评价时，通常把单价、单位变动成本、固定成本、销售税率视为稳定的常量，只有销量和税前利润两个自由变量。给定销量时，可利用该方程式直接计算出预期利润；给定目标利润时

5、，可以直接计算出应达到的销售量。当然为了分析的需要，也可以把销量当做常量，单价当做变量进行分析，看给定单价时，预期利润为多少；给定预期利润时，单价为多少。 第二节 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析可分为线性分析和非线性分析。项目评价中仅进行线性盈亏平衡分析。三、线性分析（一）线性分析的应用条件（1）房地产产品的总销售收入和生产变动成本与房地产开发面积（或者产品产量）呈线性关系，即销售收入和变动成本是开发面积（或销售面积）的线性函数。（2）房地产产品的投资开发量等于销售量（即房地产开发面积等于销售面积），即开发的房地产产品能全部销售出去。（3）房地产产品的固定成本在开发和租售期内保持不变，即固定成本为

6、常数。（4）销售收入随开发面积的变化而变化，但平均单位售价为常数。（5）计算使用的各种数据是正常生产年份的数据。第二节 盈亏平衡分析 利用盈亏平衡分析的数学模型 我们知道，它含有相互联系的6个变量，给定其中5个，便可求出另一个变量的值。所以，公式经过变形，可以分别求出Z、Q、P、Cv、CF。 第二节 盈亏平衡分析 （二）线性分析的基本计算公式（1）求预期利润时: (2)求销量时: (3)求销售单价时: (4)求销售收入时： （5）求单位变动成本时:第二节 盈亏平衡分析（6）求固定成本时: （7）求税后利润时： （三）盈亏平衡点的计算（公式计算法） 我们知道，盈亏平衡点是开发项目利润为零时的点，

7、在这一点上，项目处于既不亏损也不盈利的状态。 所以，我们令公式(6.7)中的利润Z =0，此时可以求出盈亏平衡点的各项数值。则： （1）当z=0时，盈亏平衡点的销售量（也可以看成是开发量），生产单一房地产产品时为： 第二节 盈亏平衡分析（2）当时，盈亏平衡点的销售收入（生产多种产品时）为：（3）当时，盈亏平衡点的销售单价为： （4）当时，盈亏平衡点的生产能力利用率为：第二节 盈亏平衡分析（四）盈亏平衡分析中，预期利润一定时的各项数值分析 盈亏平衡分析是分析利润为零时的各项数值。但在盈亏平衡分析中，还有另一种分析，即当预期利润一定时（而非利润为零，比如利润为投资额的20%），所求取的各项数值。比

8、如当利润一定时，项目的最低租售价格、最低租售数量、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率等。第二节 盈亏平衡分析（五）线性分析的应用例61某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计建成后，每平方米售价2 000元，总建筑面积2 500平方米，销售税率5.53%，预计每平方米建筑面积的变动成本为1 000元，假设开发期间的固定成本为120万元，试计算该开发项目的预期利润。解：该开发项目的预期利润为：第二节 盈亏平衡分析例62假设例61中的房地产开发公司拟实现目标利润200万元，问最低应开发并销售多少建筑面积？解：该开发项目实现利润200万元时，应开发并销售的建筑面积为：

9、 （平方米）第二节 盈亏平衡分析例63假设例61中的其他因素不变，但欲实现开发利润150万元，问每平方米售价最低应定为多少元？解：该开发项目在实现利润150万元时，每平方米最低售价应为： （元/平方米） 第二节 盈亏平衡分析例64略。例65假设例61中的企业在其他因素不变的情况下，欲实现120万元的利润，固定成本最高应控制在什么水平？解：在上述情况下的固定成本应控制在：第二节 盈亏平衡分析例66 试计算在所得税税率为25%时，例61中的企业欲实现95万元的税后利润，最低应开发并销售多少平方米建筑面积？解：根据公式 导出： （平方米） 例67 略（见书中）。 第二节 盈亏平衡分析（六）盈亏平衡分

10、析的图解法 盈亏平衡分析既可以用前述的公式计算法分析，也可以用图解法分析。将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中，即形成盈亏平衡分析的图解法。 绘制临界点分析图，可按下列步骤进行： （1）选定直角坐标系，以收入和成本为纵轴，产量或销售量为横轴。 （2）在纵轴上找出固定成本数值，以此为起点，绘制一条与横轴平行的固定成本线。 （3）以固定成本线的起始点为起点，以单位变动成本为斜率，绘制总成本线。 （4）以坐标原点为起点，以单价为斜率，绘制销售收入线。第二节 盈亏平衡分析四、非线性分析 线性分析是在假设房地产项目的销售收入和生产总成本与产销量呈线性关系的条件下进行的分析。而在实际中，固定成本

11、、单位产品可变成本和售价等均会发生变动，销售收入和生产成本与产销量的关系并不一定是线性关系。在这种情况下就要采用非线性分析方法进行分析。 由于在实际分析中，人们不太使用非线性分析，此课件此处未进行详细介绍。第二节 盈亏平衡分析 综上所述，房地产投资项目的盈亏平衡分析，主要是根据房地产开发经营成本、产（销）量（建筑面积）、售价和利润之间的函数关系进行预测、分析房地产开发项目盈利能力和考察项目承受风险能力的一种技术方法。但应用这一方法，只能对项目风险作定性分析，而无法定量测度其风险的大小，即对项目的风险只能进行程度上的描述，这是盈亏平衡分析在技术上的局限性。第三节 敏感性分析一、敏感性分析的含义敏

12、感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。如果某变量变化幅度很小但对某主要经济评价指标的影响极大，则认为项目对该变量的不确定性是很敏感的。在房地产投资分析中，其主要经济指标是财务净现值、财务内部收益率、开发商利润、投资利润率等,而主要变量是指本章第一节中介绍的七项因素。第三节 敏感性分析二、敏感性分析的目的和作用 一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。 二是通过敏感性分析，计算出允

13、许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。 三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。第三节 敏感性分析三、敏感性分析的方法 敏感性分析分为单变量敏感性分析和多变量敏感性分析两种。 （一）单变量敏感性分析 假设各变量之间相互独立，每次只考察一项可变参数，其他参数保持不变，以考察该变量对经济指标的影响。这种分析叫单变量敏感性分析，也叫单因素敏感性分析。（二）多变量敏感性分析 同时分析两个或两个以上的变动因素发生变化时

14、对项目评估结果的影响，从而通过对多个变量的测试找出那些关键变量的方法叫多变量敏感性分析，也叫多因素敏感性分析。第三节 敏感性分析 项目对某种变量的敏感程度，可以有两种表示方法。一是通过列表法表示该变量按一定比例变化时引起评价指标的变动幅度（即敏感性分析表）；二是通过图解法表示评价指标达到临界点（如内部收益率等于财务基准收益率）时，某个变量允许变化的最大幅度即极限值（即敏感性分析图）。超过此极限，就认为项目不可行。 敏感性分析既可用于对不考虑资金时间价值的静态指标的分析，也可用于对考虑资金时间价值的动态指标的分析。 第三节 敏感性分析四、单变量敏感性分析 （一）单变量敏感性分析的步骤 1、确定分

15、析指标。 2、选择需要分析的变量。 3、研究并确定各变量的变动范围。 4、确定敏感性因素。 敏感因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素。一般可通过两种方法来确定。第三节 敏感性分析 一是相对测定法。即设定要分析的变量均从初始值开始变动，且假设各个变量每次变动的幅度均相同，分别计算在同一变动幅度下各个变量的变动对经济评价指标的影响程度，也即灵敏度或敏感程度，然后按灵敏度的高低对各个变量进行排序，灵敏度高的因素就是敏感因素。用绝对值表示的因素变化可以得到同样的结果。 二是绝对测定法。即假定要分析的变量均只向对经济评价指标产生不利影响的方向变动，当变动到某一极限值时，会使经济评价指标超过项目可行的

16、临界值，从而改变了项目的可行性，则说明该变量就是敏感性因素。一般来说，当该变量为费用科目时，即为其增加的百分比；当其为效益科目时，即为其降低的百分比。 第三节 敏感性分析 绝对测定法可以求出项目的临界数值，也叫临界点。临界点也可用该百分率对应的具体数值表示。 临界点的高低与计算临界点指标的初始值有关。若选取基准收益率为计算临界点的指标，对于同一个项目，随着设定基准收益率的提高，临界点就会变低（即临界点表示的不确定性因素的极限变化变小）；而在一定的基准收益率下，临界点越低，说明该因素对项目评价指标影响越大，项目对该因素就越敏感。 第三节 敏感性分析（二）单变量敏感性分析图 敏感性分析图是通过在坐

17、标图上做出各个不确定性因素的敏感性曲线，进而确定各个因素的敏感程度的一种图解方法，它可以求出导致项目由可行变为不可行的不确定性因素变化的临界值。 具体做法是： （1）将各个变量因素的变化幅度作为横坐标，以某个评价指标（敏感性分析的对象，如内部收益率）为纵坐标作图。 （2）根据敏感性分析的计算结果绘出各个变量因素的变化曲线 。其中与横坐标相交角度较大的变化曲线所对应的因素就是敏感性因素。 （3）在坐标图上作出项目分析指标的临界曲线 。第三节 敏感性分析 （如FNPV=0，FIRR=ic等），求出变量因素的变化曲线与基准收益率曲线（即临界曲线）的交点，则交点处所对应的横坐标称为变量因素变化的临界值，即该变量因素允许变动的最大幅度，或称项目由盈到亏的极限变化值。（三）单变量敏感性分析的应用1.单变量静态指标的敏感性分析（见书中例6-9）2.单变量动态指标的敏感性分析（见书中例6-10）五、多变量敏感性分析 在实际投资过程中，很可能有几个变量同时发生变化，且其所造成的分析结果失真比单变量大，因此对一些重要的、投资额大的投资项目除了要进行单变量敏感性分析以外，还应进行多变量敏感性分析。此处介绍两变量敏感性分析。第三节 敏感性分析（一）两变量敏感性分析的步骤 1）选定敏感性分析的主要经济指标作为分析对象。 2）从众多的不确定因素中，选择两个最敏感的因素作为分析的变量； 3）列出