滨湖时代广场写字楼及商业市场调研

1、滨湖时代广场写字楼及商业市场调研报告BinHu Time Square Office And Commercial Market Research Report合肥市写字楼市场调研HeFei Office Market Research1住宅项目开发投资额办公项目开发投资额商业项目开发投资额432.78亿元39.33亿元63.53亿元2021年合肥市房地产开发投资总额人民币累计完成施工面积竣工面积批准预售面积可售面积935.1万238.37万182.61万348.69万2021年合肥市非住宅类商品房面积商品住宅项目办公楼项目商业用房项目1506.19万平方米93.21万平方米139.97万平方

2、米2021年合肥市新开工面积未来3-5年内写字楼市场潜量宏大，竞争猛烈 2021年房地产开发投资总额中，用于办公工程开发的投资额为39.33亿元，用于商业工程开发的投资额为63.53亿元。2021年合肥市非住宅类商品房累计完成施工面积为935.1万平方米，开工面积为238.37万平方米，同意预售面积为182.61万平方米，到2021年底，非住宅可售面积为348.69万平方米。2021年全市办公楼工程新开工面积为93.21万平方米，商业用房工程新开工面积为.97万平方米。新站版块科大版块四牌楼版块百花井版块三孝口版块政务区版块高新区版块大钟楼版块北一环版块南一环版块合肥市写字楼市场区域分布图 H

3、eFei Office Market Regional Map 北一环为主的庐阳区财富广场、新天地广场、众城国际广场、君临国际、嘉华中心. 分布在北一环沿线，交通便利；以最先进入北一环的财富广场为首，整体笼统好，已然构成了合肥一个新兴、高端的写字楼较集中商务区。黄潜望板块及政务新区位于在合肥市的西南部的黄潜望板块及政务新区内的写字楼工程，最大的特点是为新兴工程，无论是质量、设计理念、工程外立面、写字楼整体综合质量都是可谓是合肥最新最好的写字楼群之一。该区域内代表楼盘如安高广场、西环中心广场、蔚蓝商务写字楼、绿地蓝海、新城国际等。以马鞍山路沿线为主的包河区长江路沿线片区 该区写字楼众多，但部分写

4、字楼工程较老，质量偏低。随着马鞍山路南北高架与轻轨一号线的建筑，以及万达广场等高质量楼盘开发进驻，该区域地段的优越与成熟的周边商业配套必会成为企业选址的重要参考要素。以三孝口为中心，辐射周边区域。该区位于老城区护城河内，地段优越、商业网点密布，是合肥传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大CBD等高端楼盘。西边的三里庵区域做为新兴的商业办公中心，同样良好地段和交通优势再加之附近的国购广场等完善商业配置吸引了大量的人气，这里正成为合肥崛起速度最快的中心办公区。代表工程有汇金大厦等。但该区域内写字楼供应接近饱和程度，而且未来几年的供应量变化不大，很难成为合肥未来几年写字楼的增长点。 合肥市写字楼市场开

5、展历程 HeFei Office Market Phylogeny第一阶段：80年代90年代中期写字楼工程：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦合肥经济开展情况：开展较为缓慢分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低、质量较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设备老化，存在平安隐患等一系列问题，曾经很不顺应现代办公的需求，入住单位逐年减少，空置率添加。随着新型写字楼的蓬勃开展，他们在未来将难以防止被淘汰的命运。此阶段写字楼呈现以下特点：投资

6、方主要是国家相关机关单位；方案经济气氛比较浓，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿线。 合肥市写字楼市场开展历程 HeFei Office Market Phylogeny第二阶段：90年代中期2001年 写字楼工程：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心合肥经济开展情况：开展较快分析：该阶段的写字楼兴建呈现出多元化的特点。政府相关部门、国有企业、私营企业纷纷介入。这也表示着写字楼开场由方案向市场的转变，改动了以往都是以单位为写字楼兴建方的景象。特点：国家相关单位投资为主，民营企业为辅；出租为主，出卖为辅，主要集中于市中心位

7、置，地理位置比较好，周边商务配套相对完善。此阶段写字楼在设计规范上高于第一阶段，但是总体上没有留意设计的前瞻性，物业形状和内部配套曾经不能满足成熟型公司的要求。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公本钱比较低，笼统上可以满足中小企业的要求，依然得到生长型企业的青睐。 合肥市写字楼市场开展历程 HeFei Office Market Phylogeny第三阶段：2002年2021年 写字楼工程：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦合肥经济开展情况:高速开展分析：以天徽大厦为代表，拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且

8、发明了合肥写字楼销售的良好佳绩，改动了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计规范上要高于前两个阶段。合肥市写字楼市场开展历程 HeFei Office Market Phylogeny第四阶段：2021年如今 写字楼工程：IFC安徽国际金融广场、恒盛坝上街写字楼工程合肥经济开展情况:飞速开展分析：以IFC安徽国际金融广场为代表，拉开了合肥超高层5A甲级写字楼正式对外销售的局面，并且发明了合肥写字楼销售的良好佳绩，在高度上突破了原先的规范，在硬件配置上之前也是无法比较的，领创了一个时代，成为新时期内马首是瞻的代表，同时成为标杆。项目名称总建面开盘时间已推已售销售率

9、年去化量潜在销售面积均价单层面积（）安徽国际金融中心29.4万10.6.194万1.2万30%2万9.8万120002080鼎鑫BOSS中心3.8万10.1.13.8万1万34%1.5万2.8万61001200蔚蓝商务港8.2万08.11.258.2万6.9万84%3万1.3万100001760新天地国际广场4万09.06.234万1万23%1万3万80001800金鼎国际广场5.5万08.9.255.5万5.2万94%2.6万0.3万90002100置地汇丰广场4.6万08.12.314.6万3.3万71%1.6万1.3万64002000绿地赢海25万07.12.192.7万2.4万88%0

10、.8万23万85001500华侨广场2.3万1300万达广场8.8万09.11.178.8万3.9万44%4万4.9万120002200绿地蓝海9万07.88.3万7.3万87%2.4万0.9万85001500拓基城市广场8万07.10.188万1.4万17%0.7万6.6万68001200合肥市写字楼重点楼盘销售情况 HeFei Office Important Project Sales Details备注：1、滨湖世纪城工程写字楼目前按照公寓的方式对外出卖，对于写字楼及公寓产品界定比较模糊，后面个案部分做详细论述。2、最高销售量3万平米/年，最底销售量0.7万平米/年。合肥市写字楼单个工

11、程平均年去化量约1.7万方写字楼销售分析一览表楼栋名称临滨苑A栋临滨苑B栋琼林苑A栋 琼林苑B栋琼林苑D栋琼林苑E栋剩余体量开盘时间2009.12.152009.12.152010.5.142010.5.142010.5.142010.5.14栋数1111112推出体量42280.36 43269.60 32566.17 25996.88 26008.63 32565.06约6万方去化体量39286.65 34615.68 022581.7421127.65 15956.87约6万方销售率93%80%013%81%49%0剩余体量2993.718653.9232566.173415.13488

12、0.9716608.18约6万方销售均价5000元/5000元/5500元/5500元/5500元/5500元/写字楼案例滨湖世纪城写字楼 Office Important Cases BinHu Century City Office物业形态5A甲级写字楼项目特色巨大的写字楼群，以单栋产品规划，写字楼与公寓可以自由切换周边配套SHOPMALL、居然之家、银行办公区、洗浴中心、银行、医院等客户群体以金融业为主要目标客户群体，其次是投资客户推广手法从销售情况来看，写字楼市场潜力有限，推广难度大，区域认知度不高，推广时逐步模糊写字楼与公寓之间概念，后期可能转为公寓定位销售。占地面积40606.1

13、总建面29.4万M2容积率7.24绿化率30.12%产权年限40年首期开盘2010.6.19首期推出350套（约4万方）30层以下（110470 ）销售率60% 二期推出30层以上（40层以上整层出售）均价12000元/ 单层面积2080建筑设计单位UDG国际联创上海子公司投资商省旅游集团（开发项目百大CBD、华侨广场）物业形态239.95米缔造安徽第一高度，1 幢11.5万方57层超高层顶级写字楼、1 幢26层办公楼（国元证券收购）、近3万平方顶级奢华商业休闲配套6层商业裙房）；地下3 层复式车库（2700个）等相关配套设施 项目特色1、18部电梯配置（低区4米/秒、中区5米/秒、高区6米/

14、 秒，速度安徽第一速度）；2、楼顶专属停机坪；3、西侧面干挂花岗岩工艺；4、震撼的超高度模型；5、270度弧形宣传幕墙；周边配套安徽饭店、稻香楼宾馆、环城公园等客户群体总部级办公区、国有大中型企业、民营前50强企业推广手法1、高端商务人士出入场所户外大牌；2、项目施工现场实景展示（超高层特殊的建筑工艺）；3、营销中心现场展示（现场氛围较差，无品质感与豪华感，唯独超大模型展示与弧形宣传幕墙增加了项目的奢华的说服力）；4、请名人朱军做开盘主持人，利用明星效应为项目加分；营销口号：1、阔度空间，总部之选 2、融通世界 基业百年写字楼案例IFC安徽国际金融中心 Office Important Cas

15、es IFC AnHui International financial centre工程分析：1、利用安徽第一高度营造工程高端产品笼统；2、工程西侧写字楼被国元证券整栋购买，添加了工程热销的强大压服力；3、将高楼层等较好位置的整层出卖，其他的进展分割销售，在维持产品高端定位的同时扩展了工程的目的客户群体。占地面积59254 总建面33万M2容积率4.5绿化率40%产权年限40年首期开盘2008.12.27首期推出A、B座写字楼（挑高户型，买一层得两层）1078户销售率90% 二期推出待定均价10000元/ 单层面积1000 建筑设计单位UDG国际联创上海子公司投资商北京富通地产有限公司物业形

16、态LOFT公寓式写字楼、商业等项目特色1、挑高LOFT公寓，商办皆宜；2、产品在周边有独创性；3、与美丽的天鹅湖遥遥相望；4、政务大楼在周边，商办氛围浓厚；周边配套129、166、162路，文博中学、小金豆幼儿园、金寨南路小学；小区内部健身会所；新城国际；合家福超市、喜客多超市、绿地集团四星级酒店、天鹅湖大酒店、五星级酒店（正在规划中）、徽商银行政务新区支行客户群体目前在其他区域办公的老板、部分投资客、先自用后期投资的客户；推广手法1、高端产品推介会；2、高端营销（银行客户转借、4S店客户资源转借等）3、项目周边形象包装；4、突出差异化产品特色；营销口号：1、首付5万，买一层得两层 ，月收益3

17、200元 2、安徽第一商务集群 3、国际5A商务LOFT挑高5.6米，买一层得两层 4、零风险投资方式“3+5+10奥秘财富写字楼案例蔚蓝商务港Office Important Cases Blue Commercial Harbor工程分析：1、着力打造差别化产品，树立品牌在区域乃至全市指点力与号召力；2、占据独特的自然与政府配套资源，优势较为明显；3、低价入市战略、媒体投放战略运用的巧妙及恰到益处，在市场上引起了良好回应。占地面积110764 总建面70万M2容积率5.0绿化率40%产权年限40年首期开盘2009.11.17首期推出4#、5#销售率44% 二期推出无均价12000元/ 单层

18、面积1600 建筑设计单位安徽省建筑设计研究院投资商合肥万达广场投资有限公司物业形态商业、写字楼、住宅、公寓等项目特色1、优势地段，区域核心；2、强势品牌优势自身配套；3、大型综合体项目规模领先；4、资金实力雄厚，稀缺成就价值；周边配套包河公园、古井赛特、海汇假日、步行街、省政府、少年宫等等客户群体总部级办公区、国有大中型企业、部分私企老板推广手法1、高端产品推介会；2、高端营销（银行客户转借、4S店客户资源转借等）3、项目周边形象包装；4、突出差异化产品特色；营销口号：1、万达中心，地段决议位置 2、万达公馆 价值培育稀缺 3、三区交汇处，包河公园之畔，呈现企业总部中心影响力 4、万达中心，

19、世界500强总部基地写字楼案例万达广场Office Important Cases WanDa Square工程分析：1、地段决议其他工程无法比较的优势，地段决议其商业、办公的中心位置，同时也决议了其主导价钱；2、大连万达，强大的品牌号召力，运筹商业地产的实战阅历，使工程如虎添翼，销售热潮不断；3、工程地段绝佳，但略显拥堵，作为总部级办公短少应有的配置。4、缺乏像IFC及恒盛坝上街工程的地标性，缺乏以让总部级企业为之侧目；合肥市商业市场调研HeFei Commercial Market Research2百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客

20、对时髦商品多样化选择需求的零售业态。1选址在城市繁华区、交通要道。2商店规模大，营业面积在5000平方米以上。3商品构造以运营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 4商店设备奢华、店堂典雅、明快。5采取柜台销售与自选开架销售相结合方式。6采取定价销售，可以退货。7效力功能齐全。合肥代表物业：鼓楼商厦、乐普生、百货大楼、商业大厦、古井赛特、瑞景国际等大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售群众化适用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。1选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。2商店营业面积10000平方米以上。3商品构成为衣、食、用品齐全，注重

21、本企业的品牌开发。4采取自选销售方式。5设与商店营业面积相顺应的停车场。合肥代表物业：合家福、沃尔玛、家乐福、乐购、北京华联、易初莲花、麦德龙、大润发等购物中心购物中心指企业有方案地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、效力设备的集合体。1由发起者有方案地开设、规划一致规划，店铺独立运营。2选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。3内部构造由百货店或超级市场作为中心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。4设备奢华、店堂典雅、宽阔亮堂，实行卖场租赁制。5中心店的面积普通不超越购物中心面积的80%。6效力功能齐全，集零售、餐饮、文娱为一体。7根据销售面积，设相应规模的停车场。合肥代表物业：安徽

22、国购广场、新都会环球广场、合家福商业广场、元一时代广场、温莎国际购物广场等专业市场以现货零售为主，集中买卖某一类商品或者假设干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中买卖的坐商式的市场制度安排。1是一种典型的有形市场；2以零售为主，兼营零售；3集中买卖，有一定数量规模的卖者，接近完全竞争的市场构造；4以现货买卖为主，远期合同买卖为辅。专业市场的主要经济功能是经过可共享的规模宏大的买卖平台和销售网络，节约中小企业和零售商的买卖费用，构成具有强大竞争力的零售价钱。专业市场的优势，是在买卖方式专业化和买卖网络设备共享化的根底上，构成了买卖领域的信息规模经济，外部规模经济和范围经济，从而确

23、立商品的低买卖费用优势。 合肥代表物业：安徽大市场、白马国际服装城、长江零售市场、漕冲糖酒城等社区沿街底层商业以社区配套或城市根本的商业配套为根底，多分布在社区住宅楼底层，均分布在交通位置较为便利的道路两旁或社区出入口周边，其主要的功能还是以满足日常生活配套为主，以一种较为零散的商业方式，整体操作的难度较大，不利于一致定为，难以像大型商场或专业市场那种集中，构成规模，但其庞大的社区人口资源优势，是其商业日常运营的根本保证，因此此类物业的风险系数较低，但报答率相对其他商业物业较低。多为资金保值增值的首选。合肥代表物业：长江路沿线沿街门面、红星路、桐城路等沿街门面等五大常规业态撑起商业一片天1、百

24、货店2、大型综合超市3、购物中心4、专业市场5、社区沿街底层商业合肥市商业市场宏观分析 HeFei Commercial Market Macro Analysis2021.92021.9合肥市商业供求关系对比图 从2021年10月至2021年9月的12个月中，全市新增商业供应122.18万平方米，去化掉80.93万平方米，即这12个月新增存量为41.25万平方米，库存量比上月略有添加，库存量依然很大。以9月的商业成交量计算，大约还需求需5个月左右的时间才干去化掉这些新增存量。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统合肥市商业市场宏观分析 HeFei Commercial Market Mac

25、ro Analysis从2021年10月至2021年9月的12个月中，2021年初商业供应量较大，由于受政策影响较小，从整体供应量来看，总体坚持较为平稳，商业市场较为看好，供应量集中供应区域多为住宅的底商，大型商业中心供应量相对较少。2021.9至2021.9合肥市商业供应量对比图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统合肥市商业市场宏观分析 HeFei Commercial Market Macro Analysis九月商业市场成交量为7.97万平方米，环比下降6.45%，同比下降0.3%。在本月的成交量中，住宅底商成交占据主要位置。其中，馥邦商务广场商业楼占据商业成交金额排行榜榜首，滨湖

26、世纪城春融苑名列第二，蓝鼎滨湖假日位居第三。按区域来看，滨湖区因其快速开展的地理优势，是成交的主要奉献区域。目前商业市场上仍有不少存量房，消化存量依然是这几个月的重要义务。之前三个月，商业成交坚持一定的上升速度，但本月商业成交出现了小幅下降，但是估计未来成交会坚持一定的平稳上升趋势，在平稳中有一定的动摇但不会出现大幅变动。2021.9至2021.9合肥市商业成交量对比图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统滨湖时代商业中心商务金融区综合性商业区域滨湖家园世纪城商业中心合家福商业中心滨湖新区目前商业区域分布图 BinHu New Areas Present Commercial Area Re

27、gional Map 通畅之家1-4层永辉超市、部分内铺-1-1F粤港1号海鲜城1F集中商业2-4F招商中招商中万尚百货商业案例滨湖世纪城Commercial Important Cases BinHu Century City 集中式+沿街底层商业总体量：约40万平米集中商业 约10万方沿街住宅底商商业类型开盘时间已推已售销售率年去化剩余面积价格住宅底商2008.1210万9.3万93%4.7万1万约26000集中商业2009.340万15万37.5%7.5万25万约12000商业案例滨湖世纪城Commercial Important Cases BinHu Century City 滨湖世

28、纪城购物中心总建筑面积：40万方业态规划：大型购物中心福建永辉超市曾经运营、大型家居超市通畅之家、万尚百货，曾经对外营业、其他业态正在招商中滨湖世纪城沿街底商总建筑面积：10万方业态规划：餐饮、超市、药店、五金、百货、休闲文娱等面积区间：1201000销售率：93%注：1、沿街住宅底商部分销售较好，去化较快，遭到市场追捧； 2、集中式商业由于遭到区域市场成熟度的影响，一层商业去化的速度快，负一层及二层、三层、四层存在招商难度，目前虽通畅之家和永辉超市及粤港海鲜城进驻后，对集中式商业招商有强大的促进作用，销售情势看好；商业案例滨湖世纪城Commercial Important Cases Bin

29、Hu Century City 滨湖世纪城购物中心集中式商业项目面积开间进深层高层数租金价格经营业态滨湖SHOPPINGMALL801505.6米7.2米8米12米4.5米（一楼）4层一楼：5080元/永辉超市、银行、美容美发、鲜花、百货、时尚用品、美食等二楼：4060元/女装三楼：3050元/男装四楼：3050元/美食项目分析 1、集中式商业操作难度较大，人气难以支撑目前的商业体量； 2、项目招商力量较强，大品牌的商业项目纷纷进驻，如国美电器、采蝶轩、KFC、建行等等； 3、二楼女装品牌较为低档，人气较差； 4、项目硬件相对可以，但公摊太大，商场内部氛围营造不够； 5、二楼及以上楼层招商难度

30、较大，部分服装品牌均来自白马服装城等批发行业，零售业并不是这部分商 家的强项； 6、项目定位较难，有开始的电子商场到后来的万尚百货，从定位上来说万尚百货与永辉超市存在一定冲 突，后期会不会形成恶性竞争，难以想象；商业案例蓝鼎观湖苑Commercial Important Cases LanDing GuanHu Garden 沿街底商总建筑面积：3万方业态规划：餐饮、超市、药店、五金、百货、休闲文娱等面积区间：80300销售率：100%注：1、商业体量相对较少，作为社区配套效果较理想，与对面工程滨湖和园构成商业对流，促进了商业成熟； 2、沿街住宅底商部分销售较好，去化较快，遭到市场追捧； 3、产品规划有硬伤，导致销售价钱难以实现最大化。商业案例蓝鼎万国农贸Commercial Important Cases LanDing WanGuo NongMao沿街商业+集中式摊位总建筑面积：10万方业态规划：餐饮、超市、药店、五金、百货、休闲文娱等面积区间：100销售率：50%注：1、商业体量相对较少，作为社区配套效果较理想，与对面工程滨湖和园构成商业对流，促进了商业成熟； 2、沿街商业产品规划存在一定的弊端，