北京房地产行业分析

1、北京房地产行业分析2015 年北京房地产市场走势点评分析2015 年北京一二手房成交金额仅次于上海，位列全球第二，不过土地却在2015 年出让了近2000 亿元，应该高居全球第一了。从土地来看北京房地产市场应该是最让政府满意的。具体来看， 2015 年北京市场有以下七大特征值得关注：一、一二手房量价齐升，成交规模全国第二2015 年北京商品房成交1345 万平方米，较2014 年上涨23%，达到近十年峰值; 二手房成交面积1740 万平方米，同比增长83%，亦创下近年新高。 2015年，北京市一二手房合计共成交 3085万平方米、 7707 亿元。虽然与上海相比成交金额只是一半，但对比国内其他

2、城市仍是远远超出，而与全球大都市相比，超过7000 亿元的成交金额，也可以排在全球第二的位置。二、改善性需求井喷，豪宅比例大幅增加全年商品住宅成交面积总计1098 万平方米，成交金额3044 亿元，较 2014年分别同比增长了33%和43%，成交均价27722元/平方米，较 2014 年上涨8%。2015 年北京商品住宅成交虽有所回暖，但与 2012年市场高点相比仍有较大差距，与2009 年以来市场表现相比，成交面积仅高于2012、 2014 两个市场小年。豪宅产品方面，北京2015年总价 1000万以上豪宅共成交 3522套，比 2014年多卖了48%，成交面积117.8 万平方米，同比增长

3、52.9%，成交金额697亿，同比上涨67%。其中总价2000万以上豪宅成交金额同比增长104%，成交套数同比增长92%。2015 年北京豪宅市场成交规模大幅增长，其中 2000万以上豪宅成交量更是大幅上升，全年成交金额达到 357 亿，首次超过10002000 万价位的成交总额。从单价段看， 2万以下成交4.3 万套，成交面积391.8 万平方米 ;2 万-4 万成交 5.1 万套，共计553.8 万平方米 ;4 万-6 万成交6615套，共计 94.8 万平方米 ;6 万-10 万成交 2081 套，共 45.6 万 平方米 ;10 万以上成交265套。受自住房大批入市影响， 2015 年

4、北京 2 万元以下产品成交占比有所回升，但整体来看，还是 4 万元以上产品成交增速更快， 2015 年成交套数同比增长77%，远高于全市平均。面积段来看，仍是90 平方米以下住宅成交最多，达到5.99 万套，共计 441.9 万平方米，其次是90-120 平方米面积段，共成交2 万套，成交面积 212 万平方米。虽然 2015 年是改善大年，但北京的 90 平方米以下小户型成交占比仍在持续上涨，而 90-200 平方米间各面积段成交占比均有不同程度回落， 200 平方米以上面积段成交套数却有所回升。整体来看，2015 年北京各面积段产品成交呈现“两头翘”格局。三、商办产品外移致均价下跌，成交金

5、额不增反降2015 年北京市商品房共成交1345 万平方米， 3723 亿元，分别较2014年上涨23%和 29%，但商办产品仅成交679亿元，同比回落12%。2015 年北京商业、办公成交金额不增反降，其主因是政府转移发展中心，商办产品主力成交区域外延，致商办成交均价大幅回落所致，若从成交套数来看，2015年北京商办产品共成交10483套，仍较 2014 年小幅上涨5%。四、二手房成交面积持续攀升，规模反超一手房2015 年二手房共成交19 万套，共计1740 万平方米，较2014 年增长80%和 83%，成交金额达到3984 亿元，较 2014年大增100%。北京二手房成交规模仅次上海，位

6、列第二。市场成交面积、成交金额均高于一手房，成交面积比一手住宅高出29%，成交金额比一手住宅高出31%,不论是从成交面积、成交套数还是成交金额来看，北京二手房持续保反超一手房，并且随着新房供应的逐渐稀缺化和豪宅化，近年来一二手房成交倒挂还有逐年加剧的趋势。五、土地市场地王频出，总价单价毫无争议全国第一2015 年北京共成交经营性土地建筑面积1482.5 万平方米，较2014年下降25.7%，成交的楼面地价为13379元/平方米，同比上升16.07%。溢价率方面，2015年成交土地溢价率38.41%，同比上升10.98 个百分点。2013 年以来，北京土地市场成交规模逐年缩减， 2015 年更是

7、降至 2010 年以来的新低。但从单价角度来看，却是“物以稀为贵”，北京出让土地平均楼板价逐年攀升，其中宅地楼板价更是屡创新高，因此全年土地成交总价接近2000亿元，仍是全国第一。对比实际楼板价（ 扣除保障房、配套商品房面积） ，在北京 2015年单价地王TOP10中，有7幅跻身全国前十，其余三位全国排名分别为第 13、第 19 和第22。并且从溢价率来看，所有宅地的溢价率都达到了50%，进入竞配保障房环节，以此来看，北京土地楼板价也称得上是全国第一。六、销冠项目均价略低，“顶豪”项目表现不及上海在北京项目金额榜单TOP1计，销冠项目成交金额41.7亿元, 入榜门槛为32亿元，成交均价超过7万

8、元/ nf的项目仅有泛海国际 一个，成交均价最低项目只卖出了不到 2万元/itf。北京热销项目热销原因主要有这几点，第一，大都属于五环外的成熟板块，区域供应相对较小; 第二，多为知名房企的规模项目，企业品牌效应显著，产品力较强; 三是定价合理，在五环外楼板价轻松破三万的如今，部分项目已经低于“面粉”价格，自然接受度相对较高。七、基本面指标出色，购买力快速上升2015 年北京楼市基本面表现出色，商品住宅库存、消化周期均大幅回落 ; 居民购买力也在快速攀升，一方面是人均可支配收入增速超过GDP同比增长8.9%,另一方面，中高端需求也在股市的助推下受益不少。土地市场更是火爆，出让总价、单价均是全国第

9、一。北京的基本面指标应该是地方政府最喜欢看到的。展望2016，北京地价房价仍将稳定上行，但市场成交可能出现回落。政策面上，北京和上海类似， 2016年限购仍会持续，从政府表态来看，控房价也将是2016年的政策关注点。土地市场方面，竞争仍将激烈，价格也将进一步攀升。一步攀升o也正是由于北京地价高居全国首位，目前五环外宅地实际楼板价破 5 万也不少见，这些地块如若在2016 年上市，售价将直奔8 万 +，这也将变相推高北京房价，考虑到房价的快速攀升还是远高于购买力的增长， 2016 年新增高价盘去化还是存在一定压力，部分楼盘有可能出现有价无市的状况，整体成交量下降是大概率事件，降幅应该在10%-2

10、0%。8 月 28 日， 2015年中国房地产业综合实力 100 强排行榜发布，这是中国房地产业联合会对房地产行业进行全面、科学、独立的企业实力发展调查研究宣传发布工作。通过对全国 34 个省 （ 区、市 ） 超过 8650 家利润总额在4000 万元至 300 亿元之间的中国大陆房地产开发企业进行了数据采集研究，根据营业收入、资产总额、利润总额、资信等级、社会贡献、业主满意度等指标分析确定候选企业，邀请 100 位企业高管、学者及官员对经资格审核符合要求的企业进行评选，并对部分候选企业进行实地拜访，从中遴选出 100 家中国房地产业综合实力 100 强企业。2014 年，全球经济复苏曲折、缓

11、慢、复杂，国内经济下行压力较大，在此背景下，我国国内生产总值为 63.64 万亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%， 2014年，房地产市场持续走冷，年内房地产开发景气指数持续走低，年末房地产开发景气指数以 93.93 创下近六年的最低值。与之相对应，投资方面增速创下新低。全国房地产开发投资95036 亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%） 。投资额绝对值再创历史新高，但同比增速为近六年的最低值。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，占房地产开发投资的比重为67.7%。全国商品房销售面积整体及各季度销量均出现同比下滑的情况。土地市场方面，全年而言，土地市场整体偏弱。以百强强房企的总部所在地作为划分标准来看，华东、华南和华北三大地区仍然占据