世联05年城市公寓君悦阁价格报告

1、君悦阁价钱战略报告 世联君悦阁工程组2005/01/10产品分析工程根本情况占地面积：2625m2总建筑面积：22222.1m2容积率：7建筑覆盖率：3526层 共334个单位1-4层：大堂、商业5-26层：公寓、住宅停车位：70个地面21、地下49户型面积：29、42、44、49、55、80土地运用年限：70年产权，19932063年 户型统计单房1房1厅1卫2房2厅1卫29m242-55m280m260套217套18套21%74%6%DA,C, C,E,FB以上单位为7-26层可销售户型合计295套D户型：独身公寓，60套建筑面积29m2特点：最小户型 面积小，总价低 空间方正适用 市场需

2、求高 投资、过渡两相宜2空间方正、适用31厨房、洗手间不占运用空间工程主力户型分析3.3m开间C 、C户型：1房1厅，69套特点：户型尤为窄长单面采光进深过大，功能分区受限C 阳台为内阳台，计全面积，总价高适宜办公、商用，客户面窄双阳台内阳台设计，算全面积11开间3m建筑面积41m2建筑面积43.2m2工程主力户型分析A户型：1房1厅，78套建筑面积43m2 特点：优势资源户型 卧室、客厅均有采光面 明卫、明厨 厅宽4.5m，居家尺度 适宜自住兼投资工程主力户型分析341房、厅均有采光，送窗台面积24.5米开间，采光良好1灵敏空间间隔生活阳台经济适用5小户型中的大尺度卫生间E户型： 1房1厅，

3、61套建筑面积50m2特点：最优资源户型 客厅、卧室大面积采光 明卫、明厨 大尺度生活阳台 面积较大，适宜居住11双面采光33.7m开间4宽阔生活阳台22功能块分割自若，采光充足工程主力户型分析工程主力户型小结户型面积总价可满足客户群大小适用性D 投资、过渡C/C 办公、自住A 自住、投资E 自住、投资根据小户型的特点 越多表示该工程资源越有优势产品小结：本工程是典型的初次置业选择和投资物业。客户分析客户需求分析 在现有登记的800个客户中，经过、面对面访谈及客户问卷调查，客户登记本记录已有客户进展统计分析。面积需求统计： D户型在小户型中的需求与户型数量比最大，因此D户型需求思索溢价； C/

4、c户型在小户型中的需求与户型数量比最小，需求思索降低优势单位的程度差，突显价钱优势。需求户型D户型（29m2）C/C户型（41-43m）A 、E、F户型（44-59m）户型数量60套71套146套需求数量290人110人400人需求与户型数量比4.841.552.74客户意向分析分析：购买用途：7-10层10-15层15-20层20-26层41%33%16%9%楼层：投资客户比重超越一半，自住客户还有20%为短期过渡，客户趋向购买低层，阐明大部分客户接受力有限，因此垂直极差不宜过大，应降低高区价钱压力，到达平衡销售的目的。客户意向分析自住投资短期过渡长期自用办公20%18%17%45%55%分

5、析：投资客户是主流主流客户心思描画：倾向于选择尽能够低的楼层以减低资金投入；倾向于计算投资报答率和收益；对单位选择时对总价更加敏感，喜欢小面积户型；对楼层不敏感，不同楼层租金的差距太小；对朝向比较敏感，不同朝向租金差距比较悬殊；中心均价确定中心均价范围确定方法 决议中心价钱的要素： 片区要素、楼盘本体素质、楼盘附加要素3部分共30项子要素的影响；周边楼盘与本工程各要素的比较；经过各项要素的综合比较打分，确定本工程的均价均价范围。本工程选择市场比较法本区域工程情况项目名称推盘量户型组成（套数比）起价均价最高价蓄客时间销售期销售率金茂礼都780单房 23m2：621房 43m2：362房 62m2

6、：26580760085004个月6个月100%都市千千汇3041房 53m2 ：23 2房 70m2 ：59 3房 100-126m2 ：13 复式220-230m2 ：5 6000780089004个月9个月100%燕南路88号(一、二期)2521房 4 6-52 m2 ： 29 2房 75-84 m2 ： 21 3房 93-137m2 ： 43 4房 159m2 ： 8 7600847096003个月2个月100%时代都会8701房 47 m2： 20%2房 70-81 m2： 60%3房 120 m2： 20% 6700830011000/10个月100%城市主场1328单房 32-3

7、4 m2：151房 45 m2：702房 62-66 m2：156400730079001个月2个月53御景华城3576单房28-32 m2：61房 33-44 m2：402房 45-76 m2：443房 80-84m2：106300790094003个月2个月60%含500余套返迁户君悦阁（目标）29580003周1个月90以上售价均为毛坯价钱现场对比楼盘选取原那么现有客户资源： 内部登记期间上门客户数量920个到12月7号为止，其中782个属于华强北周边居民和上班客户。 认筹期间上门客户数量656个到1月4号为止，其中562个属于华强北周边居民和上班客户。本工程可售套数： 原可售单位295

8、套其中开展商预留4个整层套给关系客户，20层以上7个整层单位预留给开展商大客户 现估计可售单位仅未130余套 工程体量小，可售单位仅百余套。而到目前为止，在没有进展正式推行的前提下，累计华强北客户资源已超越500位，主要为集中在华强北周边区域的居民和商业客户；另根据现场的统计，上门客户关注竞争工程主要集中在华强周边，故本工程主要思索此类小户型楼盘作为对比楼盘。对比物业分布区域口岸、东门罗湖岗厦石厦中心区南山笋岗梅林八卦岭景田华强北城市主场御景华城金茂礼都燕南路88号玮鹏花园工程优劣分析工程本身优势户型：户型小巧精致，方正适用，1房为主，区域投资热点；交通：接近公交车站，地铁口物业；入市时机：现

9、楼销售，入伙等候期短。工程本身弱势道路：环绕工程的道路均有车行控制；建筑：设计方案较陈旧，产品笼统不高，不带装修；配套：体量小，本身配套缺乏；土地年限：93年的70年产权。市场比较法确定比准价钱按照毛坯价钱对比打分，君悦阁毛坯市场比较价钱为7995元/平方米；在未思索溢价要素的前提下根本价钱在7950-8100之间。项目名称均价 修正系数折算均价权重权重均价带装修毛坯售罄项目玮鹏花园 84000.9898307.610%830.76（一房）燕南路88号 81150.9928050.115%1207.51（一房）金茂礼都810076000.9817455.630%2236.68在售项目御景华城8

10、50079001.0658413.530%2524.05城市主场780073001.0927971.615%1195.74小 计100%7994.74我司对实现均价的思索溢价能够性片区市场相对空白，华强北小户型独一性；地铁正式开通，地下交通的本质性效果；大客户的出现，内部客户的消化；使得真正推出的房号缺乏200套，稀缺性；现楼销售，易于建立客户自信心；为了实现工程利润最大化，结合市场情况和客户分析；综合思索后我司以为实收均价该当在市场比准均价的根底上溢价200-300元；力求突破8300元/平方米贬损能够性年限问题严重影响工程价钱提升；工程销售进度缓慢，市场反响负面；后续物业管理效力等要素也引

11、起价值贬损；价钱表制造过程价钱表战略目的实现手段均价提升：深化发掘户型价值，提升优势户型价钱平衡销售：根据客户意向合理调整极差速度保证：区域工程分析，价钱分布有竞争优势市场自创一 玮鹏花园三期47 m2 占20%；77- 81 m2 占60%；102 m2 占20%一房三房二房深 南 中 路 振 中 路 上 步 路燕 南 路5号楼6号楼7号楼-500 -580-500-400-650-930-650-600-950-700-680 -580-500-400-700-930-680-650-950-700-650 -150-5000-750 -1030-650-600-1000-200ABCDE

12、FGHIJABCDEFGHIJABCDEFGHIJ程度差自创点：同类户型南北向销售速度平衡，缘由是程度差较合理，由于小户型客户对朝向敏感度不高。故小户型工程，朝向差不宜过大。垂直差自创点：中高区两房销售较为困难，主要由于垂直极差2140较大，市场接受度小。对小户型工程，高层销售压力大将成为销售主要妨碍；5栋销售速度较6、7栋快，主要缘由是5栋下大上小的层差分布降低了高区的销售压力，中区同比价钱虽高，但仍能被市场接受。故小户型层差分布可思索下大上小的分配方式。3001505020顶层31层27层17层4层3层 5 栋1007层12层802005层3022层2001006040顶层31层19层5层

13、4层6、7栋8层1501506层24层18层1009层80垂直极差：2140 市场自创一玮鹏花园三期市场自创二燕南路88号程度差自创点：一房选房当天售磬，主要由于未思索市场需求，只根据现场打分制定了一房的平面差，实践一房供应量远小于需求量。所以小户型对面积小、总价低的单位可以根据市场需求溢价；优势单位A2滞销，主要由于两房A2和C2户型优优势非常明显，但程度差价仅130，优势单位A2缺乏够廉价而滞销，所以小户型优优势明显单位应适当拉大价差。11045088089050015053038024040054015010006001房2厅1卫 46-52m2 4套/层2房2厅1卫 74-82m2 3

14、套/层3房2厅2卫 92-m2 6套/层4房2厅2卫 172.34m2 1套/层市场自创二燕南路88号 垂直差自创点：高中低区销售较平衡，主要缘由是层差小，高区价钱不会过高。对小户型需思索控制垂直极差，保证各区平衡销售。垂直极差：58080009600元垂直极差：42575008900元一期30顶层22层12层21层4030二期5层11层25顶层22层12层24层25255层10层5011层规模：6栋33-34层 ，3576 户占地：26466.9 平方米建面：209200平方米户型面积：2782价钱区间：6800-10000左右实收价市场自创三御景华城程度差自创点：同类户型，1栋A座东北向销

15、售速度明显快过B座西北向，主要由于优势资源东北向与优势资源西北向程度差较小，在200元以下。故小户型需求思索拉大同户型，资源优优势非常明显单位的极差，保证优势单位的价钱优势。价钱表制定战略工程主力户型分析市场自创客户意向分析价钱表制定战略：1、程度极差不宜过大，价钱分布均匀，以期平衡销售。2、减少垂直极差，层差分配下大上小，降低高区销售压力，同时保证低区部分单位价钱具有一定吸引力，主要价值实现集中在中区。程度调差要素及权重权重分配阐明：根据对产品、市场、客户意向分析，思索要素中总价即面积是影响客户购买的最大要素故权重最高；经过客户调查，朝向为第二思索要素；再次为通风采光与景观，无论自住、投资客

16、户均作为选择单位的思索要素；由于本工程以小户型为主，户型格局较单一，故户型权重较小；工程周围噪音对各单位的影响较为平衡，故噪音思索最弱。考虑因素面积朝向通风采光景观户型噪音权重30%25%15%15%10%5%各单位景观一览北西 东南E D A A D EE D A A D ECCCC程度差分布表示本程度差来源于实际打分，个别还会根据认筹情况和诚意客户调查反响进展均好性调整 。北C 400C 400380E380D180A200A420D60E85 C85 C E330D730A480A480D730E680程度极差核算假设按均价8300元/M2计算，君悦阁程度差为730元，是均价的9%,在小

17、户型程度差阅历值5-15%范围内。最好（ E ）最差（ C）户型生活空间宽敞明亮；功能分区合理；明卫、明厨进深较大，户型狭长，单面采光面积50m2格局合理，实用率高44m2面积大，功能分区受限朝向卧室南向、客厅东向东向通风采光双面采光，南向通风采光好进深过长影响通风及内部采光景观东向时代都会遮挡、高区可见部分时代都会园林景观，南向部分遮挡，高区可见香港山景时代都会遮挡、高区可见部分时代都会园林景观噪音一般一般户型图北垂直差分布表示低区楼层垂直差累计差7008303093060103090中区楼层垂直差累计差11301201230150133018014302101530240163027017

18、3030018303301930360高区楼层垂直差累计差2050410212043022304602330490243052025305502630580垂直极差：580元价钱分布区间7500-78007800-80008000-83008300-85008500以上投资报答预估单房：29m2市场租金：1500元/月按均价8300计算：首期：55000元30年月供：1056元/月月收益：444元30年收益率：9.71房1厅：45m2市场租金：2300元/月首期：约83500元30年月供：1612元/月月收益：688元30年收益率：9.9付款方式及折扣安排付款方式折扣率预计比例预计套数综合折扣一次性付款97%15%5097.85%标准按揭（二成、三成）98%85%284但为保证均价实现，思索100的一次性付款，那么综合折扣即为97销售中折扣安排价目表综合折扣率=付款折扣+综合优惠率 95.0% = 97.0% 2.0%优惠折扣附加阐明：如当日选房未到达100%，剩余优惠由工程经理根据现场情况灵敏控制，作为涨价，控制销售节拍的手段优惠来源优惠比例优惠额度预计套数综合优惠率选房优惠100%-2%295-2.0%价钱战略和预估区域价钱走势自创08000850082003个月销售周期均价8170燕南路88号一期