商品房业务培训详解

1、商品房业务知识顺 驰 不 动 产第一部分 商品房部第二部分 二级市场与三级市场的区别第三部分 在售项目介绍及二级市场相 关知识顺 驰 不 动 产第一部分 商品房部商品房部在公司的定位商品房部架构顺 驰 不 动 产商品房在公司的定位河南顺驰的商品房业务于2004年随顺驰不动产网络集团进入河南应运而生，最初以联动打开二级市场局面。2005年7月正式成立河南顺驰商品房部，以商品房代理为主营业务。自河南公司开展商品房业务以来，先后代理了诸如嵩岳小区、胜鸿、铭功路40号院、酷特区、顺驰.第一大街、顺驰.第一国际、顺驰.中央特区、还有锦绣汇城。顺 驰 不 动 产伴随着房产政策的不间断变化郑州公司的业务品种

2、也在进行着不停的调整。发展至今，商品房业务也成为了当前公司的核心业务单元之一。高利润产品，操作流程相对简单；操作风险小，资金投入量相对较小；聚焦客户价值法则，为客户提供更多的产品选择，强化客户的品牌亲密度；多业务平衡发展可平衡企业经营风险；锻造体系能力，提高员工操作水平；客户沉淀量大，相互转化，有利于提高企业在二、三级市场的占有率。顺 驰 不 动 产商品房部架构商品房部拓展体系销售体系案场1案场2案场3各拓展小组顺 驰 不 动 产第二部分 二级市场与三级市场的区别二级市场与三级市场的市场定位住房三级市场是指存量房产的买卖和租赁，比如已经购买的商品房、经济适用房的上市再转让，已购公房的上市在转让

3、。住房二级市场指新建商品房的买卖。郑州二级市场的现状政策环境在去年宏观调控的基础上，今年国家出台了更多的宏观调控政策，为历年来罕有；06年五月中旬“国六条”出台，五月下旬被称为“国六条”的细则的顺 驰 不 动 产九部委通知下发并与06年6月1日实施；06年7月底国税局下发通知，要求各地06年8月1日起开始征收二手房个人所得税；2006年8月19日，央行进行第四轮加息等。中央和地方的宏观政策，每个开发商和购房者都能感受到。上半年国家宏观调控政策的出台，对郑州房地产市产生了方方面面的影响，房价上涨速度虽然有所控制，但是以相当快的速度在增长。这种增长速度是供应量增幅降低和需求持续上升的直接反 顺 驰

4、 不 动 产映。从上半年的情况来看，虽然郑州市因为新政的出台一度出现了消费者持币观望的情况，但结果郑州的房价并没有下跌，新推出的项目，销售销售都非常火爆，这说明市场需求非常旺盛。二级市场分析小户型：2006年上半年郑州市场的小户型不断涌现，受2005年宏观调控的影响，2006年年初小户型项目大量面世， “都市A座”、“鑫苑城市之家”、“如果爱”、“克拉城”、“立体世界”、 “金杯家园”顺 驰 不 动 产 等。特别是“国六条”后，受“70%的建设比例”的影响，市场上出现同质化产品的可能性大大增强，开发企业要想在众多的竞争中脱颖而出，就面临巨大的创新压力。而且以后的小户型应该转向居住要求，比如面积

5、稍大些60-90平方米，更适合居住要求等。租赁市场的小户型已经出现供大于求。比如在丰庆路与北环路交叉口小户型就有四个楼盘，并且面积都是重复性都在60平方米以下。顺 驰 不 动 产并且面积都是重复性都在60平方米以下。多层：多层建筑一直都是市场上的主流产品，但在上半年新增的项目中，高层及小高层项目占到整体预售项目的50%，不难发现，郑州市随着土地供应的紧张及居民对于居住面积需求的日益增长，项目的高度都在拔高，这也是市场发展的合理趋势。北环以内的房子，多层都是现房，交房时间都是12月之前，这个与土地供应有很大关系。这些多层的房子剩的都不多。顺 驰 不 动 产小高层及高层：就高层的分布来看，大部分都

6、分布在环内。随着国家对土地的限制，高层肯定是开发商以后的主攻对象，但高层还没有得到郑州居民的高度认可，一般认为高层的物业费和公摊的费用比较多，使用面积比较少，所以买房子的时候都选择多层，这就造成了高层不好卖，占用了开发商大量资金。价位分析（多层与高层放在一起）金水区目前的均价3383左右，管城区均价在3294左右，中原区3000左右，惠济区2900左右，二七区3271，郑东新区3699。顺 驰 不 动 产第三部分 在售项目介绍及二级市场相关知识在售项目锦绣汇城 位与北环路与花园路交叉口，小高层，共11层，均价3300，一户一价，面积分布59.89228.98目前最小面积139.89。顺 驰 不

7、 动 产二级市场相关知识商品房项目录入（店长或交易中心权限，职能部门所有员工权限）商品房管理-项目录入红色部分必须填写，尤其是开发商的联系人电话和地址。在备注里面填上自己的名字。合作方式（1）一般代理（联动）。不限销售周期，不限回款周期，价格为开发商制定。销售基本为开发商来操作。如在售的中央特区，第一大街等。市场行情为1到3个点的提成。基本无风险。（2）独家代理。设定销售周期与回款额。价格顺 驰 不 动 产为我方与开发商商定价格，销售由我方控制，我方进驻销售案场，市场行情为3到5点的提成。溢价部分双方协商。风险很小。如：锦绣汇城。（3）底价包销或买断根据双方协商制定销售基价，设定销售周期与回款

8、额，没有达到销售任务，我方直接买断。利润为所有溢价部分。我方进驻案场，控制销售。这种只针对对与我方利润较大的项目。有较大的风险性。如：酷特区。顺 驰 不 动 产空置房指商品房的尾盘，用于抵债的债券房及被法院罚没的部分房屋。其中以尾盘占据相当数量。其中主要来源如下：户型不好或楼层不好或朝向不好而导致未销售的房子；开发商在前期没有销售而留到后期销售的房子，如样板间或前期打算出租，后来改变注意的房子，或者说有些客户买了房子后来退房，这样的房子都可以叫做空置房；楼盘强销期已过，剩余少量空置房。（业务品种不仅限于空置房）顺 驰 不 动 产二级市场相关费用天然气初装费3600 暖气初装费:按平方米收小区智能化（根据小区智能化程度）有限电视初装费265契税:房款的2% 维修基金:高层65元/平方米,多层35元/平方米抵押服务费：贷款额0.1公证费：贷款额0.2抵押登记费：住宅175平方以下：80元/户，复式200平方以下：150元/户，201501平方：300元/户顺 驰 不 动 产商品房销售小常识目标客户筛选，通过与客户的深入交流对客户的付款能力，贷款能力进行判断。通过商品房部发布的统一说辞吸引目标客户到访现场。通过了解和介绍