项目投资-财务分析楼兰新城

1、乌鲁木齐楼兰新城项目财务分析提纲项目概况项目定位项目开发战略项目开发关键节点项目投资分析项目收益分析项目利润率分析项目盈亏平衡分析项目现金流分析项目敏感性分析项目投资风险分析项目开发建议项目概况项目鸟瞰项目概况 项目位置乌鲁木齐市内区蜘蛛山旁占地面积65628 ，约合98.4亩容积率0.39绿化率64.8%建筑密度19.4%总建筑面积38650 地上建筑面积25573 -双拼：7879 （28套）-独栋：17694 （57套）地下建筑面积13076 （不计容积率）项目开发战略1.打造领导者项目。 构建物业价值的唯一性，重新定义乌鲁木齐高端住宅市场的游戏规则。2.实现品牌营销。 通过品牌嫁接，在

2、品牌营销的基础上实现价格垄断。垄断价格产品不可复制性过河拆桥重新定义游戏规则核心：乌鲁木齐高端居住市场的领导者一期品牌快速建立必须性。一期价格决定整个项目价格起点一期品牌起点决定项目最终品牌高度一期成败决定着项目资金流能否顺利得以扭转。一期品牌建立成功与否对本项目至关重要一期成败很大上决定着项目成败通过品牌嫁接完成项目品牌塑造通过陆续开发丰富完善提升品牌形象建立一线品牌形象通过品牌嫁接迅速建立一期品牌形象通过项目品牌提升公司品牌形象本项目品牌与企业品牌关系示意领导者垄断价格产品不可复制性过河拆桥追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求

3、点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者项目类型定位项目定位项目开发主要节点报建节点工程节点（配套）工程节点（物业）销售节点备注一期（14.7-16.6）预售许可证: 2015.10整体方案设计样板间建设：景观示范区建设：硬质景观及室外管网14.7-14.1115.5-15.815.5-15.815.5-15.7规划设计施工图土建工程装修验收及备案精装交付14.7-14.8底14.10-14.1115.4-15.5底15.8-15.10底16.6销售开盘：销售60%:销售90%:2015-10上旬2015-12201

4、6-6-30样板间和景观示范区先行二期（15.1-17.6）预售许可证: 2016.10硬质景观及室外管网16.6-16.7规划设计施工图土建工程装修验收及备案精装交付15.1-16.2底16.2-16.316.4-16. 5底16.8-16.10底17.6销售开盘:销售60%:销售90%:2016-6上旬2016-102017-5-30公共景观先行三期（16.4-18.6）预售许可证: 2017.8硬质景观及室外管网17.4-17.5规划设计施工图土建工程装修验收及备案精装交付16.4-16.516.6-16.716.8-16.9底17.6-17.8底18.6销售开盘:销售60%:销售90%

5、:2016-10中旬2017-6 2017-12-30公共景观先行 项目分三期建设，滚动开发，主要的报建节点，工程节点及销售节点如下表。项目投资成本分析成本单项 面积（） 单位费用 （元/） 总费用 (万元) 备注 直接费用土地成本65628 3443.6522600前期费用 25598204.03 522.28建安成本地上 25598 2487.026366.27地下13304 1072.721427.15道路管网 25598 151.13386.86精装修地上 25598 30007679.4地下13304 20002660.8样板间增加地上16291000162.9样板间增加装修成本地下

6、853100085.3景观成本示范区2816.961000281.70景观示范区成本以及公共景观区成本 售楼部1246.81000124.68独栋634.5780050.77双拼762.3760045.74大峡谷4877.521000487.75景观节点383.05100038.313期楼王187.60100018.76配套设施费 25598 831.222127.76间接费用财务费用45066.43 *15%*1/3*1/2*44506.64期间4年，成本15%营销费用销售额72860万 2914.4总销售额的4% 管理费用 52487.47 *3%1574.62以上所有费用的3% 不可估费

7、用54062.09 *3%1621.86以上所有费用的3% 合计55683.95项目收益分析开发分期物业类型套数(套)单位面积（）总面积（）单价(万元/)销售额（万元）一期楼王23757503.02250独栋1029829803.09510双拼828122482.55620合计20298.959782.9117380二期楼王0003.00独栋2731785593.024138双拼0002.50合计2731785593.024138三期楼王13753753.01125独栋1729850663.016167双拼2028156202.514050合计38291.1110612.8331342合计85

8、301.2255982.8572860项目代码金额（万元）备注销售收入172860融资成本外的开发成本251177.31融资成本34506.64与房地产转让有关的税金44404.75营业税金及附加4.14116.59销售额的5.65%印花税、城建税及教育附加费（万元）4.2288.16营业税金及附加的7.00%扣除项目金额5 70324.162*120%+3+4增值额62535.841-5增值额与扣除项目金额之比（）73.61%6/5适用税率（）830%土地增值税9760.756*30%所得税103002.64（1-2-3-4-9）*25%综合税费118168.144+9+10合计应交税费 金

9、额或数量销售收入72860投资额55683.95综合税费8168.14税前利润17176.05税后利润9007.91毛利润率30.85%净利润率16.18%项目利润分析 在精装修成本为3500元/，管理费用按照5%计算，融资期间为4年的情况下，项目增值额为负， 以上计算精装修成本为3000元/，管理费用按照3%计算，融资期间为3年.在此基础上计算，项目的净利润率也仅仅为16.1%， 所以本项目必须从以上三方面：装修成本、管理费用以及融资成本上精细管理，方能保证项目正常利润。项目盈亏平衡点分析Q销售单价计容建筑面积（1-综合税率）=总投资 其中： 总投资额： 55683.95万元 销售单价： 2

10、.85万元/ 建筑面积： 25598 综合税率： 8% Q2.8525598（1-18%）= 55683.95 Q=93.08% 由以上可见：在综合税率为20%的情况下，销售率达到93.08%项目才能达到盈亏平衡点，建议综合税率控制到7%，则盈亏平衡点为82.07%。项目现金流分析 1.开发资金建议： 现金流入中按照自有资金1.2亿，融资1.5亿计算，从现金流来看，在融资1.5亿的情况下，自有资金8000万左右就可以运作项目。 2.净现值： 按照2%的季度折现率，项目净现值为20637.7万元，刨除12000万元自有资金，则项目净现值为8637.7万元。项目投资风险分析现金流量第一年末第二年末

11、第三年末第四年末9003.94-2031.02-5717.36112755477.25折现率净现值 9%680.85 6%-53.64（FIRR- i1）/ （i2-i1）= NpVl/ NpV1+NpV2 （FIRR- 9%）/ （9%-7%）= 680.85/ 680.85+-53.64FIRR=8.8539% 项目内部收益率为8.8539%，由于计算中已经按照年息15%考虑了资金成本，则项目可抵御的最高通胀为8.8539%，一般认为中国大陆cpi控制在3.5%左右，从而项目承受风险能力较强。物业类型数量单位面积总面积合计计容面积不计容面积合计计容面积不计容面积楼王357937520317371125609别墅1274853171671309585594509别墅2274572981581233980464266双拼2842128