法定租赁权对农村宅基地制度改革的意义与构想

1、法定租赁权对农村宅基地制度改革的意义与设想关键词:宅基地土地使用权法定租赁权内容提要:现行农村宅基地制度存在诸多的问题，如农民宅基地使用权容易被损害、农民无法通过宅基地使用权融资、宅基地被闲置、“小产权房纠纷不断、扩大城乡差异等。宅基地的私有化或国有化都是与现行法律相悖的，也是难以推行的，而借鉴宅基地法定租赁权制度改革我国的农村宅基地制度是一种明智的选择。宅基地法定租赁权制度的核心是在集体经济组织、农民和农房买受人之间形成三方权利义务关系，既有利于宅基地使用价值的充分实现，又便于城乡之间的经济流通与互补。(三)法定租赁权理论与立法例直接规定土地法定租赁权的立法例见于我国台湾地区的民法典。199

2、9年4月21日修订的我国台湾地区民法债编第425条第1项规定：“土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与别人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋使用期限内，有租赁关系。其期限不受第449第1项规定之限制。前项情形，其租金数额当事人不能协议时，得恳求法院定之。；第449条规定：“租赁契约之期限，不得逾20年，逾20年者，缩短为10年。前项期限，当事人得更新之。租用基地建筑房屋者，不适用第1项之规定。根据上述规定，当因为自由买卖而导致土地和房屋由同一人所有变为分别由不同人所有时，在房屋所有权人与土地

3、所有人之间推定就土地存在租赁关系，这一关系是由法律明文规定的，称为法定租赁关系，房屋所有权人对土地享有法定租赁权。法定租赁权的法理根据是：土地及房屋为各别的不动产，各得单独为交易之标的。惟房屋在自然性质上不能与土地别离而存在，故土地及其土地上的房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与别人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，实务上见解认为除有特别约定外应推断土地受让人默许房屋受让人继续使用土地，但应支付相应代价，故其法律关系之性质，当属租赁，明定当事人间在房屋得使用期限内，除有反证外，推定有租赁关系，且其期限不受法律关于一般租赁合同租期之限制。我国台湾地区民法对于任意买卖的情形，适

4、用法定租赁权制度；而对于强迫拍卖的情形适用法定地上权制度。台湾地区“民法第876条规定:“土地及其土地上之建筑物，同属于一人所有，而仅以土地或仅以建筑物为抵押者，于抵押物拍卖时，视为已有地上权之设定，其地租由当事人协议定之；协议不谐时，得声请法院定之。土地及其土地上之建筑物，同属于一人所有，而以土地及建筑物为抵押者，如经拍卖，其土地与建筑物之拍定人各异时，适用前期之规定。我国?物权法?没有采用“地上权的概念，意味着立法上没有设计出统一的地上权制度，而是针对不同的情形分别设计出建立用地使用权、土地承包经营权、地役权和宅基地使用权。宅基地使用权制度与地上权制度是有重大区别的制度，并且在我国宅基地使

5、用权不能自由流转的情况下，抵押物只是限于房屋，因此，任意买卖与强迫拍卖不宜区分，而都以法定租赁权制度加以标准。即便将来宅基地使用权可以自由流转了，宅基地法定租赁权的制度仍然可以适用。法定租赁权的性质是债权而非物权。正如学者指出的，在法定租赁权的制度框架下，农村房屋的买受人在获得房屋所有权的同时，对于房屋的宅基地并非获得作为物权的村民的“宅基地使用权，而是获得作为债权的“宅基地租赁权。10基于该债权性质的租赁权，房屋买受人可以占有并使用宅基地，到达对宅基地用益的目的，这一结果并非出于农村房屋买卖双方的自由意志，而是出于法律的直接规定，是基于法律规定而当然发生的结果。同时，租赁的标的物是宅基地而不

6、是宅基地所有权。(四)宅基地法定租赁权制度设想1.宅基地法定租赁权的含义。宅基地的法定租赁权根本含义是指：由于农村村民的房屋所有权转移给非集体成员，而在非集体成员与农村集体之间产生对宅基地的使用关系，在这种情况下，由法律规定该非集体成员对该房屋下的宅基地在房屋的通常耐用年限内享有的法定租赁权。本集体成员推定适用法定租赁权。新的房屋所有权人应当向集体组织支付相应的租赁费用。费用标准由双方自由协商，协商不成的可以恳求人民法院裁判决定。法定租赁期限不受?合同法?20年最长期限的限制，但是新的房屋所有权人不能通过改建或其他增强房屋质量的方式以延长房屋使用期限。建立的根底是农村房屋向本集体以外的主体转让

7、或抵押，当然非集体成员以继承或承受遗赠或赠予方式获得农民房屋所有权也会获得对宅基地的法定租赁权。2.宅基地法定租赁权的意义。宅基地法定租赁权制度的意义在于：可以使房屋所有权摆脱宅基地使用权的束缚，实现房屋的经济价值，增加农民的财产性收入，实现房屋的抵押担保功能，解决农村经济开展借贷资金匮乏的瓶颈；同时，增加宅基地的利用率，减少宅基地和农民房屋闲置率，减少从农用地转作新宅基地的数量，从而到达保护耕地的目的。此外，法定租赁权的设定只是在宅基地上增加了一方权利人，此一权利人对于宅基地享有的是债权，宅基地的物权仍然掌握在集体和集体成员手中：农村集体是宅基地的所有权人，农村村民是宅基地的使用权人，所以不

8、会改变宅基地的公有制性质；并且，宅基地只能在房屋的使用期限内有效存在，房屋买受人不能对房屋进展改建，因此宅基地的用途没有发生改变。3.宅基地的法定租赁权效力。法定租赁权的效力表达在：在宅基法定租赁期间，宅基地使用权处于休眠状态，不得向买受人主张，但可以据以向集体经济组织主张所收租金或直接向买受人收取租金，这就是法定收益权，之所这样，是为了保持宅基地使用权的福利性和社会保障功能。应该说，在宅基地上农民应该享有利益，而不是集体。这符合宅基地使用权设立的目的。一旦农民房屋所有权转移给非集体成员，而宅基地未同时转让，那么依法形成法定租赁关系，从而形成三个主体之间的权利义务关系：一是集体经济组织，其一方

9、面作为宅基地的所有权人代表，同时作为宅基地的出租人；二是农户或农民，其一方面宅基地使用权人，同时为房屋出卖人；三是买受人，其一方面为房屋买受人，同时为宅基地承租人。这是法定租赁权所形成的权利义务关系的典型形态。在将房屋转让(包括出卖、继承、赠与等方式)给本集体经济组织的成员的情形下，同样适用法定租赁权，即在该集体经济组织成员与集体经济组织之间产生宅基地法定租赁权关系。4.法定租赁权的变更。因为法定租赁关系是由房屋买卖而产生，因在内容上不会有多大变化，可能发生的变更是：宅基地法定租赁人将宅基地上的房屋再次转让给第三人，而发生主体的更变，此又分为两种情况：第一，假设该第三人为该集体组织以外的成员，

10、那么其将代替原来的宅基地法定租赁人而成为新的宅基地法定租赁人，第三人在房屋可使用的期间享有宅基地的租赁权，并有义务向村民(亦即宅基地使用权人)支付法定费用；第二，假设前述第三人是该集体组织的成员，那么宅基地可以同房屋一同转让，不过第三人应当向原宅基地使用权人支付相应的费用，从而成为新的宅基地使用权人，原宅基地使用权人与法定租赁权人退出三方权利义务关系，取而代之的是第三人与集体经济组织之间的宅基地使用权关系。当然，假设身为集体经济组织成员的第三人只想购置房屋而不打算购置宅基地使用权，应当遵循意思自治原那么，法律不宜作强行性规定，在这种情况下该第三人如同第一种情况一样宅基地法定租赁权人，依法享有权

11、利和承担义务。5.法定租赁权的消灭。导致法定租赁权关系消灭的原因有：(1)房屋灭失；(2)房屋由原所有权人买回；(3)因合同无效或被撤销或解除而归于消灭；(4)房屋买受人抛弃房屋；(5)宅基地灭失或被国家征收或征用。假设发生上述前四项事由之一，那么法定租赁关系消灭，原法定租赁权人自动退出三方权利关系，宅基地使用权复苏，权利义务关系又回到农村房屋未出售前的状态。假设发生第(5)项事由，那么宅基地上原来的各项法律关系归于消灭。6.法定租赁权理论在农村房屋抵押中的应用。宅基地使用权不能单独抵押，但是可以允许其伴随房屋一同抵押，这样一方面开拓了农村的融资渠道，另一方面也保证了宅基地的固有属性。抵押权是

12、担保物权的一种，是一种从权利，是附属于债权的，抵押权人对抵押物并不采取占有的方式，因此，抵押人仍然可以和以前一样对抵押物进展占有、使用和收益，当然必须按正当用途以保证抵押物的价值不会发生不正常的减少，抵押人可以处分抵押物，见台湾地区“民法第876条。也应该本着好心的原那么以市场价格处分，并且将所得收益提早清偿债务或提存。但是在押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。就宅基地使用权随房屋抵押而言，当抵押权实现时，即抵押权人依法拍卖变卖作为抵押物的农村房屋时，按照法定租赁权理论，就不会对受让主体做

13、出任何限制，无论是城市居民还是其他农村集体的成员，抑或本集体的成员，都完全可以作为受让人依上述有关以法定租赁权拍得农户房屋的所有权，同时与该房屋宅基地所有权人的集体之间产生法定租赁权关系。法定租赁权使得房屋可作抵押物担保贷款，金融机构的债权有了实现的现实保障，因此会乐于贷款，从而解决农村经济开展贷款难的难题。法定租赁权的构造是以宅基地使用权不能自由流转为前提的，目的是在宅基地使用权不能自由转让的情况下，解决农村房屋的流转，既可以维护宅基地制度的稳定，又可以促进宅基地及农村房屋充分利用，减少纠纷和土地浪费，调动人们的积极性。当然，在条件具备时，国家立法应当明确规定宅基地使用权可以自由流转，从而赋予权利人完好的物权，以充分实现其经济价值，在这种情况下，除非出现房屋和宅基地分别属于不同权利人，法定租赁权就没有适用的必要了。结论宅基地使用权的自由流转是社会经济开展的规律性要求，宅基地使用权在权利性质上与建立用地使用权是一样的，都应当可以进入市场交易。在我国农村社会保障体系逐步建立和完善的根底上，国家应当顺应工业化和城市化的客观要求，通过在宅基地流转要求比较强烈的兴隆城市城乡结合部及近郊农村、风景名胜区的农村进展试点，在获得成功经历的根底上有步骤地推广。在坚持现有农村集体土地所有权制度的根底上，让农民对土