策源太湖度假村项目市场研究报告

1、太湖度假村地块市场定位报告2本次提案逻辑思路地块属性研究分析Part 1 市场研究Part 2 区域个案分析与总结Part 3 项目定位发展建议Part 4 Part 1 地块研究及判断4地块属性经济指标用地面积：15180.7容积率：1.05建筑高度： 4层平均楼板价：614.82元/用地性质：商业、居住本项目不具备规模优势，不具备向成熟、完善型社区发展条件。5地块属性周边资源太湖新城蠡湖新城比邻太湖、蠡湖新城新兴城市板块辐射五里湖拥有五里湖稀缺的湖景资源与景观规划优势山水路的拓宽，增加了项目外部联系的交通通达性项目存在较为理想的外部条件及发展空间。6地块属性容积率导向密度低中高容积率0.3

2、0.350.350.40.40.50.50.70.70.91.0独栋独栋双拼双拼联排独栋联排叠加类别墅（叠加）独栋独栋双拼7地块属性容积率导向容积率：1.05建筑高度： 4层联排、叠加叠加、花园洋房密度较高、社区层次偏低密度较低、社区层次较高问题：项目定位与所属板块价值的关联性。8地块属性板块价值山水湖滨威尼斯宝界山庄湖玺庄园太湖山庄名称主要物业形态平均销售均价湖玺庄园独栋别墅15500宝界山庄独栋别墅12000湖之恋独栋别墅12500五里湖别墅板块印象高端居住板块特征9项目定位思路延伸地块属性板块价值低密度别墅板块印象；高端居住板块特征。较好的外部发展空间；1.05容积率产品导向。联排类别墅

3、的中高档物业需求一种创新的产品发展路线Part 2 市场研究11板块格局与研判蠡湖板块蠡湖1号太湖板块太湖社区魅力之城顺驰价格、社区规模、品牌的竞争。12市场格局与研判太湖收藏家山水名苑目前市场未来市场13目前市场V未来市场的思考目前市场客户的分流未来市场产品的同质化创新的产品路线得到验证市场突围Part 3 个案分析15个案【山水名苑】物业类型分析总套数：198规划会所联排：109套，250左右单价：11000元/叠加：24套，180左右单价：9500元/联排：项目利润导向；叠加：项目现金流量。16个案【山水名苑】产品分析【联排】优势双车库设计（半地下室）餐厅挑高处理赠送地下室（80100）

4、大面积的空中露台德式风格的创新劣势排列较为单一私密性较差（产品间距）缺少别墅的舒适度与资源融合度17个案的思考户型基本无特色；无论面积大小，均仍停留在中端住宅的常规功能布局上，无任何突破；部分大户型内未做出大户型的舒适度。区域产品、户型设计无亮点，无创新，几乎全为传统的常规户型，难以从产品上提升项目品质，拉开社区层次。Part 4 项目定位发展建议19项目现状权比细目优良一般较差差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会人文区位形象较好的区域形象与自然资源；较为缺乏的生活配套。20从目前现状预测未来发展趋势本区域未来前景可观1.无锡太湖新城板块的快速发展2.大学城逐渐形成的辐射影响

5、力3.政府搬迁南泉的规划不利因素1.市场未来不可预见性大2.区域潜在竞争激烈21项目SWOT分析项目地块SwOT较好的资源整合（湖景、山体）五里湖高端板块居住属性与外部联系的交通通达性规模较小，无法做高端物业规划容积率、地块限高等因素无法突破板块高端属性地块目前存在的私房环境的印象部分位置规划的局限性类别墅与板块市场产品的差异化项目后期产品、规划调整空间政府梁溪生态公园规划实施蠡湖、太湖新城板块的威胁类别墅价格与板块别墅价格的竞争现有、未来市场的竞争威胁22对项目未来客户的研判从马斯洛需求层次模式看购房的地域倾向安全需求归属需求自尊需求自我实现生存需求修身养性，享受生活身份与地位的象征良好的社

6、区归属感环境物业与安全性基本满足居住功能叠加联排本项目所属第一居所为主要目的；第二居所为次要选择。23综合分析及问题界定1.05容积率与板块价值和景观资源利用的矛盾1.05容积率下如何进行产品选择与景观营造，使地块与景观资源的利用最大化？联排别墅与（类别墅）叠加产品价格认知的矛盾在售个案11000元/平方米价格与独栋别墅12000元/平方米的认知24根据问题需求突破产品创新跳跃式升级规划方案景观资源最大化产品方案升级联排价值BA25案例借鉴规划图(A)组团与景观组织方式26案例借鉴规划图(A)路网与景观组织方式27产品方案联排、类别墅升级（B）建筑空间内部空间庭院空间附 加 值建筑风格产品方案

7、升级联排价值类独栋化1、改变兵营式排布方式，建筑错落排布，增加采光面，优化内部空间；2、通过多种组团围合方式，实现多重庭院设计，增加私家庭院的个性；3、多样化的入户方式，实现入户的私密性；4、增加立面的个性与变化，实现独栋别墅的视觉感受。28户型配比原则主力户型面积与小独栋趋同小部分大户型类双拼产品作为社区“楼王”在前期展示以提升品牌形象部分小户型经济联排或叠加作为景观较弱位置的辅助产品户型面积区间建议（B）此原则下的户型面积配比建议产品类型面积区间比例备注舒适型联排B300350M275%临水，位置景观较好经济型联排/叠加180250M224%不临水，位置景观次之类双拼联排450500M21

8、%样板区内，用于项目启动期29图片示意（立面组合类独栋感）30图片示意（内部空间与庭院类独栋方案）1、放大面积，参考小独栋的内部空间布局；2、强化客厅、主卧的空间奢侈感；3、景观入户，强化景观的私有性。31图片示意（“林与院”的类独栋方案）1、增设中庭，在没有水景的情况下，强化庭院的私属感与情趣性；2、中庭设计为可封闭条件，未来业主可自行改造为阳光房；3、功能细分， 主卧整层独设，与大面积浴室、衣帽间、书房、露台一体。32高附加值的类独栋方案赠送情趣空间半地下室半地下车库顶层阁楼大面积露台通过赠送空间，使实际使用面积远大于销售面积；同时赠送空间的实用性、情趣感、舒适度均较高。33半地下室营造重点1、采光、通风；2、连接下沉式花园；3、功能的主题化与情趣化。34建筑风格建议南法地中海风格建筑特色红瓦、白墙、文化石、弧形窗棂、坡屋顶、大露台、错落有致的立面与天际线建筑优点色彩