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1、瓦房店锻造土地抵押评估案例分析作者： 时间： 2009 年 3 月：大连大地土地估价内容摘要：本文对瓦房店锻造土地抵押评估中的背景、估价技术路线、技术难点以及解决这些难点问题的方法做了简单阐述， 并结合本案例作了经验总结及启示。正文：第一部分评估项目的背景一、估价目的委托方因融资需要，拟以待地设定土地抵押权，我公司受托对上述待地的土地使用权进行市场评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的土地使用权参考价格。二、估价基准日2008 年 5 月 29 日三、宗地及地上建筑物概况据评估于瓦房店市实地查勘，参考委托方提供的有关资料，待地位办事处村，宗地面积为 11111.50 平方米

2、，用途为工业用地，使用权类型为国有出让，至评估基准日，待地实际开发程度已达到“五通”即通电、通讯、通路、通上水、通下水和场地平整，宗地四至为：西接路；东、南、北皆邻厂房。地上建筑物现有 9 栋房屋，总建筑面积为 6789.16 平方米，容积率为 0.61。四、地价定义本次估价对象的价格定义为：委地在现状利用条件下，即宗地红线外“五通”（ 通电、通讯、通路、通上水、通下水）及红线内“场地平整”， 于估价基准日 2008 年 5 月 29 日国有出让工业用地 48.6 年期的土地使用权抵押价格。地价地开发费、利息、利润及土地纯收益。包括土地取得费、土第二部分评估项目技术路线、技术难点及解决方案一、

3、本案例估价工作的主要技术路线1、估价对象为工业用地，与估价对象位于同一供求范围内，并与其相类似的土地交易案例较多，根据替代原则可使用市场法进行评估，从已有的交易案例中选取有可比性的案例作为比较实例，通过对比较案例价格的修正，得出待2、根据当地工业用地市场地价格。，同一供需圈内近期的土地取得成本和开发成本资料比较容易掌握，结合估价方法的适用性，故采用成本近法对待地进行评估。3、对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果平均（市场法权重为 0.6，成本法权重为 0.4），确定最终进行的估价结果。二、本案例估价工作的主要难点和解决方案1、主要难点：（1）在运用市场法的计算过程中，如何建立市

4、场法的体系是估价的难点比较在市场法中，比较案例交易价格的准确性决定了估价结果的准确性，该如何确定比较案例的交易价格。成本法中的土地取得费、土地开发费都应该取客观成本、而不是实际成本，该客观成本如何取得是关键。土地还原率的求取是本次估价的难点。在成本近法中，需要确定土地的投资利润率，投资利润率应该如何确定。（6）待地土地剩余使用年期为 48.6 年，而工业用地出让法定最高年限为 50 年，该宗地的土地使用权出让金需要进行年期修正。2、解决方案（1）在估价的实践过程中为了建立土地估价的市场法修正体系，参照了当地部门的基准地价修正体系，并进行了适当的优化。（2）为了准确确定比较案例的交易价格，走访了

5、地税局了解估价数据，综合实地资料确定合理的交易价格。（3）为了取得该宗地的客观成本，走访了该辖区的村委会及土地管理部门，结合对该宗地周边工业用地的土地取得成本和土地开发成本资料合理确定宗地的客观成本。（4）本次估价土地还原率采用累加法，即土地还原率=安全利率+风险调整值，安全利率取一年定期存款法定利率 4.14%，风险调整值取 3.86%，则采用累加法推算还原率为 8%。（5）本次估价是在与待地同一供需圈内，选择与之类似的三宗工业用地的利润率，经过简单算术平均后确定利润率为 10%。（6）根据瓦房店市城镇国有土地有偿使用规定，待50 年工业用地土地使用权出让金标准为 204 元/平方米，而待剩

6、余使用年限为 48.6 年，则：地地土地使用权出让金=2041-1/（1+8%）48.6/1-1/（1+8%）50=203.49(元/平方米)本案例估价的主要经验总结及启示第三部分一、 经验小结本次评估主思路为市场比较法和成本法，市场比较法关键在于比较案例的选择，不但交易日期要与估价基准日较近，区域和个别也要差别不大，以便于修正，修正体系的建立也是市场法中的难点，本次评估是参照了当地部门的基准地价修正体系。成本法中注意的是各项成本都要取客观成本，而不是实际成本，并对影响宗地的主要进行分析，作出适当修正，最后要对出让金进行年期修正，因为一般来说，待地的剩余使用年期都低于法定的最高年限，并且要单独

7、修正（因为是从法定最高年限修正到剩余使用年期），然后再累加。在确定估价结果时，由于市场法具有现实性和较强的说服力，所以市场法的权二、 评估项目的启示一些。1、本次评估，无论是市场法还是成分法都要用到大量的市场资料和技术参数，通过本次评估，数据积累的重要性，并且对这些数据资料还要不断的进行更新、整理。2、要拟好评估技术路线及工作计划。在实际工作中，估价师的作业内容复杂，并且有时一个估价师在同一期间可能同时处理多个估价项目，拟好评估技术路线及工作计划，不但可以使估价做到“心中有数”，协调好间的安排，还可以极大的提高工作效率。3、估价过程中的所需要的市场资料和相关参数必须仔细斟酌和推敲，才能保证估价结果的客观和准确。4 考虑评估项目的抵押风险。在金融冲击下，房地产价值的下降已经是“大势所趋”，时下许多行业的收益水平都受到影响，在这样的经济大环境下，须在各方面都作到充分考虑，在2006 年出台的房地产抵押估价指导意见中，着重强调了谨慎原则，在做抵押评估时，要充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制及未来可能发生的风险和损失，不的法定优先受偿款。参考文献：市场价值