【实用】XX养生宜居示范大庄园建设项目可行性研究报告

1、 XX 养生宜居示范大庄园建设项目可行性研究报告目录 TOC o 1-5 h z 1、总论 1项目提出的背景 1项目建设单位概况 2可行性研究的依据和范围 2主要技术经济指标 3结论及建议 42、项目建设的必要性 62.1“老年型”社会发展的需要 6异地养老的需要 6建设和谐社会的需要 7是国民经济发展的需要 72.5对“两型社会”3 + 5城市群的发展建设有利 8小城镇建设带动周边经济发展的需要 83、 市场分析 8主要目标市场 8主要目标市场供求现状 9市场需求预测 1.54、建设内容与建设规模 1.7建设内容 1.7建设规模 1.75、建设地点与建设条件 1.9建设地点 1.9建设条件

2、1.96、建设项目设计方案 2.1总平面布置 2.1建筑设计方案 2.2结构设计 2.3给排水 2.4电气工程 2.6空调及通风 3.27、消防 3.37. 1 编制依据 3.37. 2 编制范围 3.37. 3 消防设计 3.38 、环境保护 3.48.1. 建设地点环境现状 3.4编制依据 3.4项目主要污染源及污染物 3.4.综合治理及措施 3.59、节能措施 3.5供配电节能 3.6空调节能 3.6 14.4 社会评价结论 6.5 建筑节能 3.6、项目实施进度安排及招投标计划 3.7.项目实施进度 3.7招投标计划 3.7、组织机构及劳动定员 4.0项目的组织机构 4.0劳动定员 4

3、.0、投资估算与资金筹措 4.0建设投资估算 4.0投资使用计划与资金筹措 4.2.项目资本金 4.2、经济分析 5.4评价依据与参数选取 5.4.基本数据 5.4财务分析 5.4经济评价结论 5.5、社会评价 6.4加快湖南省老年事业的发展 为湖南省建设和谐的3 +5两型社会作出贡献6414.3本项目具有较好的经济效益和很好的社会效益。 64附表附表 12-1 ：建设投资估算表；附表 12-2 ：投资总额与资金筹措表；附表 13-1 ： 分年度销售量规划表 ;附表 13-2: 营业收入和经营税金及附加估算表；附表 13-3 ：损益表；附表 13-4: 财务现金流量表 （全部投

4、资 ）；附表 13-5 ：主要经济指标附图 1： 项目区位图附图 2： 总平面图 1、总论项目提出的背景庞大的人口数量一直是中国显著的国情之一。 椐国家统计局提供的数据， 2005 年 1 月 6 日，中国人口总数达到 13 亿（不包括港、澳、台） ，约占世界总人口的 21% 。虽然严格的执行了计划生育的政策，人口生育率已经下降到 1.8% 的增长率， 但由于人口增长的惯性作用，当前和今后的几十年，中国人口每年仍按 800-1000 万的速度增长。 按目前 1.8% 的增长速率预测， 到 2010 年和 2020 年中国的人口将 达到 13.7 和 14.6 亿，人口总量高峰将在 2033 年

5、出现，达到 15 亿。庞大的人口数量对中国经济社会的发展产生多方面的影响，不仅为中国经济社 会发展方面提供了丰富的劳动力资源，也给经济发展、社会进步、资源利用、环境 保护、人口老龄化等诸多方面带来沉重压力。其中中国社会老龄化问题日见突出。据联合国统计，目前全球老年人口已达6.29 亿，平均每十个人中即有一个 60 岁以上的老人。到 2050 年老年人将达到 20 亿，占总人口的 21% ，并将超过 14 岁以下儿童的总数。到 2050 年，欧洲老龄人 口从 1.48 亿增加到 2.21 亿，美洲从 9600 万增加到 3 亿，非洲老龄人口从 4200 万上升到 2.05 亿，亚洲老龄人口从 3

6、.38 亿增加到 12.27 亿。联合国规定，一个国 家 60 岁以上老龄人口超过 10% ，或 65 岁以上老龄人超过 7% ，即进入老龄化社会， 被称为“老年型”国家。我国60 岁以上老龄人口 2004 年达到了 1.43 亿，据预测， 2010 年将达到 1.74 亿， 2014 年达到 2亿，2026 年达到 3亿，2037 年将达到 4 亿，到 2051 年将达到最大值，之后一直维持在 3 4 亿规模。到本世纪上半叶， 我国老龄人口占世界老龄人口的五分之一，到本世纪下半叶我国老龄人口仅次于印 度居世界第二位。 我国在上世纪未开始进入老龄化社会阶段， 2001-2020 年开始快 速进

7、入老龄化社会阶段， 2021-2025 进入加速老龄化社会阶段， 2051-2100 年进 入重度老龄化社会阶段。日益突出的老龄化社会问题引起了国际社会的关注，联合国和许多国家例如中 国、瑞典、法国、日本、美国等国家成立了专门机构，对如何保障老年人的权益、 社会保障、养老等问题进行研究，并在养老保险、医疗、养老方式、老年教育等提 出了一系列应对措施。在养老模式方面， 我国传统的养老方式是居家养老， 随着独生子女的家庭增多，及“空巢老人”的出现，原来的居家养老功能萎缩，单纯依靠国家福利保障养老模 式，由于如此庞大的老年群体，国家财力不堪重负，必须依靠社会力量提供保障， 走居家养老、国家福利保障模

8、式和多元支撑的社会化共建的保障模式。正是在这一大背景下，党中央、国务院提出大力发展老年产业的号召。湖南融 城三园一体投资有限公司在保护生态、保护园林、保护旅游资源的大前提下，将为 一万户老年人， 在湖南省长沙县跳马乡 * 村的* 营造一个老年人欢度晚 年的示范生态园，并计划在全国推广。项目建设单位概况.1* 投资有限公司1）企业法人：888882）注册资本1000万元3）经济性质：全民所有制4）住所：可行性研究的依据和范围研究依据1）中华人民共和国建设部、 中华人民共和国民政部建标 JGJ122-99 号文件“关 于发布行业标准老年人建筑设计规范的通知”2）中国老龄事业发展“十一五”规划 ；3

9、）中华人民共和国老年人权益保障法（ 1996 年发布实施）；4）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门“关于加快发展养老服务业和意见”的通知国办发2006 6号；5）湖南省老龄事业“十一五”发展规划；6）中国老龄事业发展基金会“关于同意筹建全国老年产业融城示范生态园的复函”；7 ）国家的有关规范、规程、法律、法规；8）建设方提供的其他相关资料。主要技术经济指标项目的各项主要技术经济指标详见表 1-1 。序号指标名称单位指标备注1总用地面积m213333332建筑占地面积m22835003总建筑面积m2953000老人公寓m2400000联排别墅m2320000养老休闲园独立别墅m2

10、213000管理中心m220000含员工宿舍4建筑密度%21.25容积率0.716绿地率%507总投资万元399742.27其中：固定资产投资万元铺地流动资金万元8营业收入万元5677009平均总成本费用万元10税后利润总额万元10223111总投资收益率%12项目资本金净利润率%34.113财务内部收益率%16.87税刖14投资回收期年4.39税后，含三年建设期表1-1主要技术经济指标表1.5结论及建议1.5.1结论1）本项目符合中国老龄事业发展“十五“计划纲要，是对中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定的具体贯彻落实，其建设将大大加快湖南省老龄设施的建设，缓解湖南省养老市场的需求压力，对完

11、善湖南省的老龄事业发展机制和社会保障制度、建设和谐社会具有积极的推动作用。特别是本项目突出了居家养老 与社区服务相结合模式住宅的建设理念，对全国老年养老事业具有示范作用。2）本项目的建设将促进当地小城镇的建设，带动周边的经济发展，及增加就 业人员。3）本项目技术经济分析可行，经济效益良好，并具有一定的抗风险能力。4）本项目是规划中的三园一体（ * 森林旅游公园、老人低碳宜居大庄园 及低碳、高值、品牌、安全农业经济园）建设项目中的一个重要组成部分，总用地 面积 1333333 m 2 ，建筑物占地 283500 m 2，总建筑面积 953000m 2 ，包含老人公 寓、养老休闲园、管理中心等的建

12、设。5）本项目预计建设期 3 年。投资回收期 4.39 年。6）本项目对周边环境没有不利影响。建议1）本工程资金来源为多渠道，应做好资金计划和资金落实工作，确保项目的 正常运作。2）本项目为公益福利项目，属于国家重点推动和发展的项目，建议有关政府 部门给予大力支持。3）本项目投资较多，为减少资金压力，建议分阶段滚动实施。2、项目建设的必要性2.1“老年型”社会发展的需要如前所述，我国从上世纪未即开始进入“老年型”社会。由于独身子女政策的 实施，出生率的下降和城市化，原有的大家庭结构已经解体，代之而起的是家庭的 小型化，即 4-2-1 模式。 4-2-1 模式有多种含意，对于养老而言，我国人口专

13、家指 出，今后，一对夫妇养育一个孩子，还需要照顾四个年迈的老人。在现代社会中， 生活节奏快，工作负担重，竞争激烈，年轻一代已经是“心有余力不足” 。依靠子女 照顾的传统居家养老模式已经无法承担老年人养老的重任。解决老年人养老的途径 是推进社会化养老共建保障模式。社会化养老共建保障模式就需要社会养老公共服 务体系、社会养老机构、社会养老保险等措施。国务院老年工作委员会 2006 年发 布的关于加强基层老年工作的意见中明确指出：鼓励企事业单位、集体、社团、 个人和外资兴办养老服务设施。本项目符合该文件精神。异地养老的需要 华侨华人旅居海外有悠久的历史，也形成了规模庞大的海外华人团体。据不完 全统计

14、，目前海外华侨华人达 3938 多万人，分布在世界各地。其中，湖南旅居国 （境）外的华侨华人和港澳台有 20 多万人，分布在 80 多个国家和地区。 省内归侨、 侨眷及港澳台胞眷属近 20 万人，合计近 50 万人。随着全球老龄化时代的到来，海 外老年华人也越来越多，他们中的许多都有落叶归根的思想情结，且国外养老院一 般收费昂贵。因此，如何为他们提供良好的设施，创造国内养老条件是我国养老事 业的一项重要内容。目前，全国范围内针对华人华侨的养老机构还非常少，且规模 小，如上海归侨养怡院：仅设有床位 60 张。本项目的建设，有利于完善归侨养老 设施，并使之成为联系海外华人的亲情纽带，起到促进国内外

15、交流和地方经济社会发展的作用。此外，近年来，国外开始盛行异地养老，老年人离开现有住宅，到外 地或国外居住养老，包括旅游养老、度假养老、回原居住地养老等。国外大多选择 在第三世界及风景环境优美的地方，如泰国。我国也开始有一部份人进入了国外养 老行列，争取这一部份人员的市场也是符合市场需要的。建设和谐社会的需要随着经济社会的发展， 人口流动、迁移明显加快， 家庭规模朝小型化加速发展。 特别是在城市，以夫妻和一个孩子为基本形式的小户型家庭日益增多，并逐渐成为 整个社会家庭结构的主流。今后的年青一代，上有老、下有小，生活节奏快、工作 压力大、竞争激烈，他们自身已经不堪重负，亲人的照顾力不从心。如果不解

16、决好 他们的后顾之忧，对他们的工作、生活等诸多方面造成影响，必将对创建和谐社会 带来不必要的负面效果，大力发展养老事业将对创建和谐社会添砖加瓦。是国民经济发展的需要1997 年为 7. 2% ，1 998房地产不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。据测算，房地 产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。长沙房地产占GDP的比重近几年虽 在上升，但对一个高速发展的城市而言，长沙房地产在国民经济中所占份额偏低。 随着政策利好，阻碍市场发育因素的消除，人们消费与置业观念的更新，产业的发 展潜力很大，存量和增量市场启动后， 房地产占 GDP 的比重还将快速上升， 对 GDP 的贡献还会逐步

17、增大。 同时房地产对相关产业的带动作用很大， 据测算，房地产（住 宅）的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与六、 七十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为 1.95，所以，房地产已成为中央扩 大内需、启动消费的重点，是社会看好的消费热点和经济增长点。近两年，长沙市 房地产尤其是住宅的消费占社会家庭总消费比重快速上升，年为 12.09% ，1999 年达 12.2% ，2000 年 2003 年更是高达 16% 之多。住宅消 费已成为家庭消费的重要组成部分。而且，房地产对扩大就业的影响也较大。房地 产每增加一个就业，就能带动两个相关产业就业。随着产业规模的扩张，产业本

18、身 的就业增加，相关产业的乘数效应就更加明显。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定 发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的 需要。2.5对“两型社会”3 + 5城市群的发展建设有利在“两型社会”3 + 5城市群（以长、株、潭为中心，以一个半小时通勤为半 径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的城市群）内部配置大型老年产业示 范生态园，有利于社会资源与自然资源共享，提高资源利用率；废弃物的规模化集 中处理、有利于保护环境。2.6 小城镇建设带动周边经济发展的需要 本项目地处长沙县跳马乡，由于本项目的建设将列入跳马乡的整体规划，因

19、此 本项目的建设将加速跳马乡的城镇建设速度。3 、市场分析主要目标市场从项目性质、建设定位、 服务项目、所处区域范围、 市场发展趋势等因素综合考虑， 项目的主要目标市场是全球华人老龄 （60 岁以上老人，下同）、 湖南省老龄群体，其中，湖南老龄群体又以长株潭老龄群体为重点，全国老年人口 规模只作为市场分析的参考。3.2主要目标市场供求现状 321主要目标市场需求现状1）我国老龄人口规模我国人口众多，国家统计局测算数据表明，2005年1月6日，中国人口总数达到13亿（不包括香港、澳门特别行政区和台湾省），约占世界总人口的21 %。庞大的人口数量一直是中国国情最显著的特点之一。虽然中国已经进入了低

20、生育率国家行列，但由于人口增长的惯性作用，当前和今后十几年，中国 人口仍将以年均 800-1000 万的速度增长。按照目前总的生育率1.8 %预测，至V 2010年和2020年，中国人口总量将分别达到13.7亿和14.6亿；人口总量高峰将出现在2033年前后，达15亿左右。中国已于 1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。中国是世界上老年人口最多的国家， 2004年中国老龄人口达到 1.43亿, 到2020年，老年人口将达到 2.48亿，老龄化水平将达到 17.17%，其中，80 岁及以上老年人口将达到 3067万人，占老年人口的 12.37%。2）全球华人老龄群体总体规模

21、据近十年不完全统计，目前海外华人3900多万人，分布在世界各地（见下表）。其中，湖南旅居国（境）外的华侨华人和港澳台胞有20多万人，分布在80多个国家和地区。省内归侨、侨眷及港澳台胞眷属有近20万人，合计近50万人。海外华人总量与分布基本情况：注：统计数据使用当地政府数据。百分比可能因人口普查结果或估计结果而有所不同洲别/国家对外华称呼海外华人人口占当地人口占全球（丿11刀目/ 1=1刃J亚洲八J丿1丨丿l /J H萨摩亚非洲103 000 (2003)0 02%0 3%1 r M11 南非.南非华人100 000 (2003)0 2%0 3%毛甲求斯.模甲西斯华人36 830(2007 ).

22、2 9%.未知赞比亚乙D /oJyU, H a LL-安哥拉佛彳早角佛得角总共 总共、139,379,784-0.6%100%注：统计数据使用当地政府数据或可信度最佳的估计。百分比可能因人口普查结果或估计结果而有所不同。前二十名海外華人人口 ：据2005年的统计结果。国家2005 人口排名印尼7 , 566 , 20017，053，马来西亚 美国 新加坡一 加拿大一 工“為 秘鲁 越南 菲律宾 缅甸 俄罗斯 澳大利亚 日本 柬埔寨 英国 法国 印度 老挝 巴西 荷兰6, 187, 4003 , 376 , 0312 , 684 , 9001 , 612, 1731 , 300 , 0001 ,

23、 263 , 5701, 146, 2501, 101, 314998 , 000700 , 000519, 561343 , 855296 , 623230, 515189, 470185 , 765151 , 649 -144 , 9281011121314151617181920据联合国最新统计，全球每十个人中就有一个60岁以上的老人，因此国外华人60岁以上老人所占总人口比例 按10%大致估计，则华人老龄群体的总体规模大 致为390万人。(3 )湖南老龄群体总体规模根据湖南省老龄事业“十一五”发展规划，2009年我省人口总的规模为6900.20万人,其中65岁及以上的老年人口为 635.

24、96万人,占总人口的比重达 9.22%。“ 一五”期间,全省老年人口将以每年2.6%的速度增长,至2010年将超过1000万人，占人口总数的14%以上。两型社会3 +5城市群人口规模为：长沙市总人口为638.73万人株洲市总人口为399.73万人湘潭市总人口为293.62万人岳阳市总人口为 540.74 人益阳市总人口为 465.33 万人常德市总人口规模为 607.24 万人衡阳市总人口规模为 715.43 万人娄底市总人口规模为 414.7 万人城市群总人口为 4075.52 万人，城市群 60 岁及以上老年人总体规模为 509.51万人。其中：长沙市 2006 年 60 岁及以上老年人近

25、株洲市 2003 年 60 岁及以上老年人约2006 年 60 岁及以上老年人近 36.56 万，岳阳市 2006 年 60 岁及以上老年人近益阳市 2006 年 60 岁及以上老年人近常德市 2006 年 60 岁及以上老年人近衡阳市 2006 年 60 岁及以上老年人近娄底市 2006 年 60 岁及以上老年人近46.72万，占总人口的11.7 % ；湘潭市占总人口的12.5% ；67.59万，占总人口的12.5% ；58.17万，占总人口的12.5% ；75.91万，占总人口的12.5% ；89.43万，占总人口的12.5% ；51.84万，占总人口的12.5% 。83.29 万占总人口

26、的 13% ；4）主要目标市场需要养老机构的老龄群体总体规模受经济、文化、社会、设施等因素的影响，不同国度、不同地区的老人对养老机构有不同的需求。据统计，各国选择机构养老的老年人占老人总数的比例，英国 为 4.5% ，美国为 3.7% ，瑞典为 4.8% ，菲律宾为 7% ，泰国为 13% ，印度尼西亚 为 16% 。我国目前不到 2%（中国老年科研中心） 。如果假设上述现实比例反映了各国老年（包括海外华侨华人）对养老机构的需求情况，则可大致估算出总体需求量。其中，海外华人以菲律宾的7% 计，湖南省 和长株潭市根据发展趋势均以 4% 计。海外华人需要养老机构的老龄群体总体规模 =393.8万X

27、7%=27.58万人。湖南省需要养老机构的老龄群体总体规模 =635.96万X4%=25.44万人。其中：长、株、潭需要养老机构的老龄群体总体规模二166.57 X4% = 6.66万人3.2.2我国养老机构供给现状全国：截至 2005 年底，各地建有各级各类养老服务机构近 39546 家，床位 149.7 万张，收养老人 1102895 名。仅就床位数来讲，刚刚超过老年人总数的 1%， 较之于国际社会通行的5%的比率相差甚远。湖南：国办社会福利机构 90 余所，其中老年公寓 73 所，供养老人 3288 人； 城市集体、民办养老福利机构 15 家，供养老人 320 人；农村敬老院 1193

28、所，供 养老人 16148 人。各类养老服务机构共计 1299 所，床位 31000 张。长株潭三市目前床位数仅为 9249 张, 能够满足的入住人数仅占三市 2006 年底 老年人口总数 166.57 万人的 0.56%。若要达到全国 0.8%的平均入住水平 , 需要新 增床位 3600 多张; 达到北京 1.1%的水平, 需要新增床位 8500 多张; 而要达到发达 国家 7%的水平, 则需新增加床位高达 103920 张, 增加数是目前现有床位数的 11 倍多。由此可见机构养老服务床位数供需缺口甚大。湖南省养老机构供求缺口以床位计。湖南： 32.79-3.1=29.69 万张其中：长株潭

29、： 6.56-0.924=5.64 万张单从湖南省内实际情况看，养老床位供应缺口很大，本项目具有良好的市场基础。3.3市场需求预测33 1 2006 年市场支持人口这里所称市场支持人口即主要目标市场需要养老机构的老龄群体总体规模。从上述分析和测算结果看，2006年项目市场支持人口情况见下表：2006年项目市场支持人口目标市场支持人口（万人）海外老年华人27.58湖南省老年人26.13其中长、株、潭三市老年人6.66合计60.373.3.2未来十年市场支持人口为简单计，假设需要养老床位的老人所占老人比例保持不变，则可根据未来老 人增长情况进行估计。其中，海外华人老人增长率以55年来世界老年人年均

30、增率2.4%计，湖南省老人增长率以15年来全国老年人年均增率3%计，则估算结果如 下表：未来10年市场支持人口（万人）年份海外老年华人湖南省老人长株潭老人20061/7 1 丿11 丿、27 5811少J 11 1J / V26 136 66200728 2426 916 86厶200828 9227 727 07200929 6128 567 28厶U W2010厶v/U 13032厶 O. JJ2941750201131.0530 297.72201230 8031 207 95201332 5632 148 19201433 3433 108 44201534.1434 09869201

31、634 9635 128 95注：为简化计表中长、株、潭以外的城市老人支持人口计入湖南省内333未来十年项目市场规模估算项目市场规模既与市场总体规模（容量）有关，更与项目竞争力相关，而项目 竞争力又与项目规模、区位、设施状况、服务水平、价格等密切相关。因此，此处以各年市场支持人口为基数，综合考虑上述因素，假设本项目在长株潭三市能取 得8%的市场份额，在湖南省长株潭以外的地区能取得 2%的市场份额，在华人市场 中能取得0.2%的市场份额，则从项目建设开始（2010年）仅湖南省及海外华人市 场规模估值为：项目市场规模（2010 2018年）年 份海外老年华人（人）湖南省老人（人）长株潭老人（人）2

32、01060611 1J 11 l 3 / 、 /*- /533160002011WWW621WWW 15437W W W W6180112012- 16361 o /55461 6365201365156576556厶 J 12014667577067531 !201568358856956J1 72016699600371642017ODD7166123r 17379Z.U 1 f2018f 1 o7336246f O f w76014、建设内容与建设规模根据湖南省的床位空缺数及未来 10 年内省内养老人数的规模，决定本次建设 规模。建设内容本项目总用地面积 1333333 m 2，建筑物占

33、地 283500 m 2，总建筑面积 953000 m 2 ，包括老人公寓、养老休闲园、管理中心等的建设。建设规模养老休闲园养老休闲园包括联排别墅及独立别墅， 总建筑面积 53.3 万平方米， 别墅是老年 产业融城示范园中按国际标准建设的，国内一流的老年人别墅，是全球华人及国内 白领阶层休养、康复、养老之需。具备居住、疗养、健身、康复、休闲、娱乐、文 化交流等多功能。养老休闲园选址于园区西南部，此处山清水秀，环境幽美，很适 合老年人生活起居。整个别墅区设无障碍通道，每个单元内按无障设计。每个居住单元内厅、室、 厨、厕等功能齐全，配备储物室，车位。室内采暖、防寒、通风、隔热设施通讯设 备。室内生

34、活设施备全，如冰箱、电视、宽带网、洗衣机、干衣机、洗碗机、微波 炉、电烤炉等一应俱全。每栋别墅做到家庭化、生活化、亲情化。如地面防滑、 厕所、浴室防滑、装有扶手，室内有紧急呼叫设备等，均周到考虑。使居住的老人出入感到舒适、方便、安全、有宾至如归、留恋忘归的感觉整个养老休闲园内配备医务室和必要救护设备及药品，每个居住者配有保健医 师、护士定期监护，并能做到随呼随到，随诊随治。老年公寓本项目是国内老年人养老， 助老的场所， 建设标准按“国家级福利院评定标准” 民福发1993 6号并高于此标准设计。老年公寓位于园区西南部，环境幽美，绿树成荫，各种建筑以居住小区形式排 列，空间丰富，通过建筑物围合形成

35、多个院落空间，以便于对收养老人的照料和管 理，也方便老人们之间的活动和交流。 老人公寓内， 每房按无障碍设计和防滑设计。 有阳台、卫生间、电视机。有防寒、采暖、通风、 、通讯设备，有急救呼叫机。并设 计有客厅、小厨房， 备有冰箱 、洗衣机等，尽量做到家庭化。 有亲情化生活护理 医 疗护理和心理护理，为老人们周到的服务。老人公寓总建筑面积 40 万平方米。园区内按比例配备娱乐、休闲场所，以丰富老人的日常生活；园内配备医务室 和必要救护设备及药品，每个居住者配有保健医师、护士定期监护，并能做到随呼 随到，随诊随治。管理中心管理中心办公楼，包括学术报告厅，办公室，会议室等， 4240 平米，建筑层

36、数为 5 层建筑，建筑总面积为 20000 平米，建筑高度为 18.5 米。5、建设地点与建设条件建设地点本项目建设地点位于湖南省长沙县跳马乡 * 村 * 生态公园内占地 约 2000 亩。园内以山体、水面为主，植被丰富，山清水秀空气清新宜人，无环境 污染。园内现在主要有金龟岛，岛上有石燕塔、送子观音庙、通天响鼓梯、五子登 科树、听涛轩等自然景观，以及 * 山庄、游乐场、园中园儿童乐园等表演休 闲地。空气清新宜人，是老人颐养天年、疗养康复、旅游、休闲、度假的最佳场所。建设条件自然条件1）场地地形地貌园内地形以山体、水面为主。西面山势较高，最高处海拔 240 多米，山脊线此 起彼伏。东面地势较平

37、缓 * 水面呈带状包含于山体之间。2）气象条件（1）气温年平均气温：17.2 C最冷月平均气温：47C最热月平均气温：29.4C极端最低温度：11.3 C极端最高温度：43C2）降水量1393mm年平均总降水量：一日最大降水量 :192.5mm（3）湿度最冷月平均相对湿度：81 最热月平均相对湿度：75 （4）风冬季平均风速 2.7m/s30 年一遇最大风速 23.7m/s最多风向及频率 七月SW20%一月NW 31%（5）其他最大积雪深度0.45KN最大冻土深度5cm年雷暴日数 49.5 天全年日照时数1677.1 小时3）地震按照中国地震动参数区划图 （GB18306-2001 ）查得长沙

38、地区地震峰值加速度分区（g）为0.05，与地震基本烈度对照相当于 V1度。4）地质条件暂缺6、建设项目设计方案总平面布置根据场地地形， 地貌及外部道路情况， 本着合理利用土地， 尊重老年人的生活 习惯，方便老年人生活，不占用耕地及节约投资的原则进行总平面布置。本次设计将三园（ * 森林旅游公园、老人低碳适居大庄园及低碳、高值、 品牌、安全农业经济园）统一规划，根据老年人居住生活实际情况，将三园主入口 布置在 * 北面临 X049 ，入口处布置有夕阳红商业街，医院及夕阳红宾馆，满 足老年人及外来游客的购物要求和医疗要求，宾馆主要对外向游客提供住宿。沿园 内道路一路向南，临山一面，在尽量减少植被破

39、坏，保护生态的原则下布置建筑。 沿主要道路布置有少量高级老人公寓（别墅）和老年人大学，老人体育中心等配套 设施。其余老人居住建筑主要布置在 * 西南边，湘潭韶山用地内。根据地形 特点将老年公寓及别墅依山势布置，既可以充分利用地形减少土石方工程量，又可 以保证一定的私密性及良好的居住环境。居住人数较多人口密度相对较大的老年公 寓布置在靠近公共建筑区的小山丘上，方便老年人的活动和休闲。由于所有建筑均未占耕地， 既符合国家的用地政策， 也使住所与田园农舍相映， 老人在良好的服务与田园风光中老有所养。道路系统及交通组织1）道路系统设计：道路分主次车行道路及步行道，三级设计。主要道路宽8米，次要道路宽

40、4 米，全部采用砼路面。人行道宽 1.5 米，路面采用卵石铺砌。主 次道路交织成环形网络，满足消防、交通等功能需求。主要道路上车流人流复杂， 设置 1.5 米宽人行道，并在人行道上设置盲道等无障碍设施。2）交通组织设计:（1）车流交通：机动车道在小区内呈环状布置，分支呈放射状进入各个居住 组团，方便出行，又对住户干扰少，基本实现人车分流。（2）人流交通：主入口是人流车流的主要通道，主要道路上，步行道人流与 车行道车流分开，互不干扰。（3）停车位设置：考虑每一个功能分区中设置停车场，在大型公共建筑附近， 人流车流集散地设置适合建筑规模的停车场。建筑设计方案老人公寓（普通公寓，高档公寓）该建筑群由

41、多栋 6 层的公寓楼组成，其建筑内部功能采用内廊式的空间布局。 由于层数过高超过了 3 层，按照规范在其内部设置电梯以供老年人上下方便使用。该公寓楼建筑总面积为 400000 平米，该公寓区中，各栋建筑以居住小区组团 式的空间布局进行建筑排列，通过建筑的围合形成了多个院落空间。老年人别墅根据地形特点可以分别建成各种风格各异，具有不同地域风格的别墅群，包括 联排别墅及独立别墅，建筑面积共 533000 平方米。管理中心管理中心办公楼其内部包括学术报告厅，办公室，会议室等，其建筑占地面积 为 4240 平米，建筑层数为 5 层建筑，建筑总面积为 20000 平米，建筑高度为 18.5 米，其建筑的

42、结构形式为钢筋混凝土框架结构形式，其建筑的外立面为中国古建筑 风格。6.4.3 给水 冬季平均风速2.7m/s 结构设计设计依据本工程主要采用以下现行设计规划：1）混凝土结构设计规范GB50010-20022）建筑结构荷载规范GB5009-2001（2006 版）3）建筑地基基础设计规范 GB5007-20024）建筑抗震设计规范 GB50011-2001（2008 版）1 ）气温 TOC o 1-5 h z 年平均气温：17.2C最冷月平均气温：4.7C最热月平均气温：29.4C极端最低温度：11.3 C极端最高温度：43 C2）降水量年平均总降水量：1393mm一日最大降水量 :192.5

43、mm3）湿度 TOC o 1-5 h z 最冷月平均相对湿度：81最热月平均相对湿度：754）风23.7m/s30 年一遇最大风速一月NW 31%其他大积雪深度0.45KN最大冻土深度5cm年雷暴日数49.5 天全年日照时数1677.1 小时最多风向及频率七月SW 20%（3）地震 地震设防：工程设计按七度抗震设防，抗震等级为三级。结构设计 因地质情况不明，结合基地为山体平整而来，采用钢筋混凝土框架等结构的公共建筑，采用独立柱基。别墅及采用砖混结构的公共建筑采用墙下条形基础。 老人公寓、管理中心等多层建筑基础的具体形式应待工程地质勘探后确定。给排水编制依据1）室外给水

44、设计规范 GB50013 2006;2）室外排水设计规范 GB50014 2006 ；3）建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 ；4）建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005;编制范围可行性研究的编制范围为室外 、室内给排水、消防设计及污水处理。 6.4.5 排水 1）水源本项目的生活消防用水均考虑城市自来水供给，目前考虑分别从不同的方向引 进两根 DN200 的给水管与室外生活、消防环网连接，形成双进口。供水压力 0.30MPa 。在可满足生活用水及消防用水要求的条件下，实施时，也可考虑利用园 区原有管网系统供水。2）用水量项目每天总用水量约 10000 立方米，全部为新水

45、，己考虑浇洒道路、绿化及 空调补水。给水系统 新建室外生活、消防给水管网布置成环状，生活给水系统采用园区管网直接供 给。1）冷水给水系统本项目所有建筑高度除宾馆外，均不超过 24 米，室外给水管网的压力无需加 压即可满足室内生活供水要求，因此室内生活用水可直接从室外环管上接管供给。 宾馆另外设加压设备。2）热水供应本项目热水供应不采取集中供水方式， 分别在各建筑物内设置电加热器或天然 气加热器供给，有利于节约能源。3）开水供应开水供应根据不同情况，在各建筑物不同位置，设纯净水冷、热水器。1）污水排水1) 排水量园区总排水量约 6000m 3 /d ，全部为生活废水。(2)排水系统生活废水经化粪

46、池等简单处理后，直接排入城市下水道。雨水排水室外设独立的雨水排水系统， 与生活污水分流排出， 建筑物雨水直接排入园区 雨水管网，园区道路及绿化带水经雨水口收集后排入园区雨水排水管网，最后一同 排入园区附近的市政雨水管网电气工程设计依据民用建筑电气设计规范2)建筑设计防火规范建筑物防雷设计规范供配电系统设计规范 (（JGJ162008 ）GB50016 2006 年版）（ GB50057-94 2001 年版）GB50052-95 ）低压配电设计规范 (GB50054-95 ) 40KV 及以下变电所设计规范 (GB50053-94 )火灾自动报警系统设计规范 (GB 50116-98 )智能建

47、筑设计标准 (GB/T 50314-2006 )建筑与建筑群综合布线系统工程设计规划 (GB/T50311-2000 )住宅设计规范(GB50096-1999 2003 年版)建筑照明设计标准 (GB50034-2004 )老年人居住建筑设计标准 (GB/T 50340-2003 )13）可研委托书的要求和有关专业提供的资料。设计范围1）园内各建筑物的供配电；2）园内各建筑的电器照明；3）园内各建筑的防雷接地；4）火灾自动报警及消防联动系统；5）安全防范系统；6）有线电视系统；7）综合布线系统；8）智能化系统；供电电源及电压选择园区按二级负荷要求采用两回路电源供电，该两路 10KV 电源分组同

48、时供电， 当一路故障时，另一路能满足全部的负荷用电。供电电源采用电缆埋地方式引入。用电负荷估算及变压器容量选择园区内消防设备 （消火泵 喷淋泵 消防电梯 防排烟机等 ）应急照明、 火灾自动报警及联动系统、 疏散指示标志、 走道照明、 补压泵等属二级负荷， 其余属三级负荷。 根据园内建筑物功能，按单位面积用电指标进行估算，其用电负荷如下： 安装容量： Pe=57180kW功率因数： Cos电=0.9选用 8 台 500KVA 、2 台 100KVA 和 30 台 1250KVA SG10 型干式变压器， 需要系数取： 0.5。变压器平均负荷率为 0.85 。供配电设施及系统在园内靠近用电负荷中心

49、处设 10KV 局域配电所一个，高压配电系统为单母线 分段，采用 KYN-Z 移开式高压开关柜。 10KV 网络采用单环结线 双环结线和单通 式备用电缆网结线相结合的方式， 10KV 线路均为下地暗敷。根据建筑物位置和用电负荷的分布情况； 在园内共设 10 台箱式变电站，其中 8 座 500KVA 箱式变电站、 2 座 100KVA 箱式变电站， 30 座 1250KVA 干式变电站的 供电范围包括 :包括整个示范园区。各箱式变电站低压采用 GCK-B 型配电柜按放射 式系统进行配电，用电缆线路向各用电点提供 380 、220v 电源。无功功率补偿采 用电容器低压补偿， 电容器自动补偿装置设于

50、低压室内， 使功率因数达到 0.9 以上。消防设施等二级负荷采用两回路供电，其电源分别取自不同 10KV 母线段上变 压器的低压测母线，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。继电保护及电能计量高压 10KV 进线采用速断 + 过流（定时限）保护。变压器采用速断 + 过流（定时 限）及单相接地保护， 配置微机综合自动化保护单元。 变压器低压侧采用智能型低 压断路器作短路保护，热继电器作过载保护，漏电开关作漏电开关保护。 30KW 及 以上的电动机采用星三角或软启动降压方式启动。并设电流表计量。电能总计量设在高压配电室计量柜上，并按供用电管理部门对不同计费方式的 规定，在低压侧对动力、普通照明、亮

51、化照明、空调进行单独计量。电气照明照明系统采用三相五线制，工作电压为 220v, 照明装置一般采用节能荧光灯 和白炽灯，以节能荧光灯为主。光源采用色温高、发光效率好的灯管。景观建筑物 外围装设反泛光灯、彩灯，灯光的设置应能表现景观的特征并能显示出景观的艺术 立体感按建筑物设照明配电箱， 并按功能设置开关和插座。 道路照明采用庭院灯， 草 坪照明采用草坪灯，由光电控制箱自动控制。在建筑物的疏散走道和安全出口处设 置疏散指示灯，在变电所、消防控制室、消防水泵房、楼梯间等设置应急照明灯。 应急照明灯和疏散指示标志采用蓄电池作备用电源，其连续供电时间不少于 30 分 钟。建筑物各功能单元按国家推荐照度

52、标准进行照明设计，例如： 办公室、会议室等为： 300LX变电所、水泵房为： 100LX电梯前室、门厅为： 100LX道路为： 30LX电缆导线选择及线路敷设动力电缆高压选用 YJV22-10KV 交联聚乙烯电缆，低压采用 ZRVV-1000 VV-1000 型或 VV 22 -1000 型，控制电缆采用 ZRKVV-500 型或 KVV 22 -500 KVV-500 型，导线选用 BV-500 型或 ZR-BV-500 型。所有消防设施配电及控制线 路均采用阻燃型。电缆在室外一般采用直埋或穿管暗敷设，建筑物内电缆或导线均 采用穿管埋地或沿墙内暗敷设。防雷与接地 园内建筑物均属三类防雷，在屋

53、面设避雷带以防直击雷。利用建筑物钢筋混凝 土柱体内二根或以上主筋作为引下线，利用建筑物基础内钢筋作为接地体、防雷接 地、防静电接地、工作接地和保护接地共用一接地装置。组成完整的接地系统。建 筑物内所有电气设备正常不带电之金属外壳，金属管道均应与接地系统作总等电位 联结。其接地电阻值不大于 1 欧姆火灾自动报警及联动控制系统1）园内设智能二总线控制集中报警及联动系统一套，改系统主要设备在宾馆 一层消防控制室内， 集中报警控制室可以显示其火灾报警信号， 并能在火灾发生时， 自动或手动启停相关的消防设备，显示出其工作状态。2）探测器的设置根据现行消防规范要求，在建筑物的楼梯间、电梯前室、大厅、走廊、

54、变电所、 大会议室、公共活动用房等部位设置感烟探测器。此外，在电梯前室、楼梯口、走 廊设计设置手动报警按钮、声光报警器，在消防栓内设消防栓按钮，各层电梯前室 设楼层显示器。3）消防联动控制系统该系统对消火栓泵、喷淋泵、消防电梯等设备进行联动控制。当火灾发生时， 由报警控制器确认火灾； 由联动控制自动 / 手动启动相关的消费设施， 切断非消防电 源。所有水流指示器及压力开关信号均能在防控制台上显示和发出音响报警。4）电梯的联动控制火灾确认后，切断非消防电源，迫降所有电梯全部停于首层。消防电梯切换电 源后投入运行。5）消防通讯及消防广播系统 各处设置的手动报警按钮附设有电话插座，经总线接入消防控制

55、室的消防通讯 设备，为平时检修及火灾时指挥灭火用，消防控制室另设 119 直通电话一门，供火 灾时直接向向消防部门报警用。消防控制室设消防广播系统一套， 该系统平时作为公共广播用。 一旦发生火灾， 公共广播自动或手动转换为消防广播，并由联动控制器控制着火层及邻近层的消防广播，指挥人员疏散安全防范系统1）园内设全方位电视监控系统一套，该系统微机控制台及监视器柜设在宾馆 一层消防控制室内。 在各主要公共区、 大厅、电梯前室主要出入口处设监控摄像机， 根据建筑物安全技术防范管理的需要，对必须进行监控的场所 部位 通道等进行实 时视频探测 视频传输 显示和记录 并具有报警和复核功能。2）在园区主、次出

56、入口设置电子磁卡系统，记录车辆的进出情况，该系统可 与综合布线系统联接。3）各栋住宅入户门口处设置可视对讲电控防盗系统，其功能包括：门铃、对 讲、报警和开锁。有线电视系统园区有线电视系统直接继而市政有线电视网络，通过前端设备及分级放大。分 配至各用户点。采用双向传输设备，以适应未来发展，输出电平为 +100db 。主干 电缆沿电气竖井敷设，分支电缆穿阻燃 PVC 管沿墙或埋地暗敷设。综合布线系统 为满足现代通信多功能要求，采用光缆和大对数话缆组成综合布线的垂直主干 网。根据园内用户（含电话）数量及 50% 的备用量，在建筑物内设置语言、数据配 线架。水平分支采用超五类线分配至各信息口 各信息口

57、可接电话、 计算机和数据终 端设备。智能化系统采用具有开放性的智能结构综合布线系统， 主机均选具有联动功能的数据接口，为今后智能化系统的集成创造条件。建筑方可根据资金情况分期投入，通过对系统 集成将各建筑物内不同的智能化子系统在物理上、逻辑上和功能上连接在一起，实 现信息综合资源共享。空调及通风设计依据1）采暖通风与空气调节设计规范 GBJ20019-20032）建筑设计防火规范 GB50016 20063）老年人建筑设计规范 JGJ122-994）城镇燃气设计规范 GB50028-935）建筑专业提供的条件设计内容 本次设计包括公寓楼及别墅的通风人防、防烟设计和燃气。防排烟、燃气 厨房设坚井

58、将油烟集中排放，公用卫生间设换气扇排风，电梯机房设换气扇 排风。住宅生活用燃气由市政低压燃气管网引入， 每单元设调压箱， 分户设 IC 卡燃 气计量表。通风设计本项目建筑主要为老年人服务， 一般采用自然通风方式。 考虑老年人行动不便 ， 针对老人公寓等人员集中场所设计有机械排风兼排烟系统， 风机采用双速离心风机， 平时低速运行排风，火灾时高速 运行排烟以确保人员疏散。7、消防7. 1 编制依据建筑设计防火规范 GB50016 2006建筑灭火器配置设计规范 GB145014 2005自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001 （2005 年版）7. 2 编制范围本可行性研究的编制范围为

59、水消防系统。7. 3 消防设计消防给水室外生活、消防给水管网合用并布置成环状，消防给水水源主要采用城市自来 水，由于所有建筑物环 * 布置， * 作为备用水源。室外消火栓根据建筑设计防火规范 GB50016 2006 ，本工程室外消防用水量 25L/s ， 室外消火栓给水管网与生活给水管网合用，室外消防管网布置制成环状，每间隔距 离不大于 120m 布置地下式室外消火栓。室内消火栓根据建筑设计防火规范 GB50016 2006 。消火栓用水定额为 25L/s ，在园 区公共建筑的室内设置消火栓。自动喷淋灭火系统在老人公寓等公共设施内设置湿式自动喷淋灭火系统，自动喷洒灭火系统用水 量按30升/秒

60、，。喷头动作温度为65 C （厨房为93 C）。自动消防该系统对消火栓泵、喷淋泵、消防电梯等设备进行联动控制。当火灾发生时， 由报警控制器确认火灾； 由联动控制自动 / 手动启动相关的消防设施， 切断非消防电 源，迫降所有电梯全部停于首层。消防电梯切换电源后投入运行。防排烟系统 消防楼梯间、电梯间等部位均设置机械正压送风系统。进出空调机房的送、回风管上设70 C防火调节阀，新、排风支管与立管连接处设70 C防火调节阀。风管、 水管的保温材料均为非燃烧材料。8 、环境保护8.1.建设地点环境现状本项目建设于湖南省长沙县跳马乡 * 生态公园内，园内以山体、 水面为主。 * 占地约 1000 亩，宽