蒙大民法学课件09物权

1、第九章 物权 第一节 物权概述第二节 物权的客体第三节 物权的种类第四节 物权的变动第五节 物权的效力第六节 所有权第七节 用益物权第八节 担保物权第一节 物权概述一、物权的概念和特征二、物权与债权三、物权法德国皇帝威廉一世曾在波茨坦建了一座离宫，有一座古老的磨房就在这离宫的围墙外面不远处。 一次，威廉一世到波茨坦巡视，住进了离宫，登上高处远眺波茨坦市的全景，但许多景物被磨房挡住,威廉一世大为扫兴，传令随员去找磨房主人，买下这座磨房后即行拆除。谁知磨房主人却对前来的人员说：“我这个磨房代代相传，无法计算它的价值。” 威廉一世听后勃然大怒，立即令人将磨房拆毁。磨房主人并不恐惧，一边袖手旁观任其拆

2、毁，一边自言自语道：“当皇帝的可以这样胡作非为，我们国家的法律还有什么用？”不久，向最高法院提起上诉。最高法院判决威廉一世重建磨房，并赔偿磨房主人的损失。威廉一世只得将业已拆毁了的磨房重新修建起来。 数十年后，威廉一世和磨房的主人相继去世。磨房主人的儿子却不能守其旧业，因此写信绐当时的皇帝威廉二世，希望能将磨房卖给威廉二世，并在信中述说自己的父亲与威廉一世的交涉。威廉二世读信后，十分感慨，亲笔回信说：“可爱的邻人，我怎么忍心让你丢掉这份产业？你应当竭力保住这份产业，并传之子孙，使其世世代代在你家主权之下。这件事与我们国家关系极大，这座磨房应当长期保留下来，以作为我们国家司法独立和裁判公正的纪念

3、。你现在很困难，我十分同情，今赠给你6000马克，供你偿还债务。你亲爱的邻人威廉复。” 磨房主人的儿子收到威廉二世的信以后，再不提及出售磨房这件事，并且教育其子孙珍惜这份祖传遗产，因此这座磨房一直保存至今。 第二节 物权的客体一、作为物权客体的物二、一物一权原则第三节 物权的种类一、物权法定主义二、物权的类型三、民法学上物权的分类第四节 物权的变动一、物权变动的概念和形态二、物权变动的原因或事由三、物权变动的原则四、物权变动的要素第五节 物权的效力排他效力优先效力追及效力物权的请求权效力第六节 所有权一、所有权的概念、特征和社会作用二、所有权的内容三、所有权的种类四、共有第七节 用益物权一、用

4、益物权的概念、特征、社会作用二、民法通则所规定的用益物权的种类三、传统民法中的用益物权第八节 担保物权一、担保物权概述二、抵押权三、质押权四、留置权五、不同担保物权之间的优先性物权的概念物权的观念最早起源于罗马法物权是由中世纪的注释法学家在解释罗马法时提出来的1811年奥地利民法典中正式采用物权一词1896年德国民法典专设一编物权法我国民法通则使用“财产所有权和与财产所有权有关财产权”物权的概念对物关系说：物权是人们直接就物享受其利益的权利。债权关系是人与人之间的关系，物权关系是人与物之间的关系。代表人物为德国民法学者邓伯格。物权的概念对人关系说认为物权关系和债权关系一样，都是人与人之间的关系

5、。物权是禁止他人侵害的财产权。代表人物是德国学者萨维尼。物权的概念折中说权利人在法定范围内直接支配一定的物，并排斥他人干涉的权利。物权有对人、对物两方面的关系。仅有对物的关系，还不能确保权利的安全，必须使人对物负担一种不作为的消极义务。两者相依相成，才能确保物权的效用。物权的法律特征1、物权是直接支配物的权利支配：物权人依自己的意思对标的物加以管理处分。包括法律行为，也包括事实上对物的使用、处分。直接：物权人对于标的物的支配，无须他人行为的介入，就能够得以实现。物权的法律特征2、物权为支配特定物的权利物，指有体物，包括动产和不动产。例外的情况下，权利也可以成为物权的客体。物，必须是特定物。物权

6、的法律特征3、物权为直接享受物的利益的权利。所有权，权利人所享受的利益为物的全部利益，包括使用价值和交换价值。在用益物权，权利人所享有的利益是物的使用价值。在担保物权，权利人不需要他人行为的介入，就可以优先取得标的物的交换价值。物权的法律特征4、物权是绝对性的权利。5、物权是排他性的权利。即同一标的物上不能存在性质和内容不相容的物权。物权与其他概念的区别物权与财产权1、大陆法系中的财产权：认为财产权是标的具有一定经济价值的权利，一般包括物权、债权、知识产权和继承权中的财产权利。2、英美法系中的财产权：其总体概念要比大陆法系中财产权的概念宽泛。物权与其他概念的区别物权与产权1、产权改革：并非法律

7、意义上的术语2、在房屋等不动产登记管理场合：产权一般指房屋的所有权引导案例甲于3月1日出售某屋于乙，并将房屋交付给乙，但未办理登记。甲于4月1日又将该房出售给丙，并办理所有权转移登记，问：（1）甲与乙、甲与丙之间的买卖合同是否有效，何者优先？（2）丙能否向乙请求返还该屋？物权与债权1.发生时期不同：物权产生在前，债权产生在后2.权利性质不同：物权为支配权，而债权为请求权3.权利的主体不同4.权利的客体不同:是否特定、现实存在、能否流通5.权利效力所及的范围不同：绝对权和相对权6.权利发生所涉及的利益不同7.权利的存在是否有期限的限制8、债权具有平等性，而物权具有排它性9、在权利的设定上不同：是

8、否需要公示不同物权法的概念狭义的物权法：形式意义上的物权法广义的物权法：实质意义上的物权法物权法的调整对象财产的归属关系财产的利用关系物权法的特征1、强制性规范比较多2、国内法因素比较强3、以静态财产关系为主要调整内容4、稳定性物权法的作用1、明确财产权的归属，保障社会经济秩序的有序、安全，为商品交易创造前提条件。2、确认民事主体的合法财产利益，鼓励和刺激人们创造财富，从而使社会财富稳步增长。3、促进资源的合理分配和有效利用。中国物权法的制定1、全国人大法制工作委员会提出的民法草案中第二编的物权编2、梁彗星教授主持起草的物权法草案专家建议稿3、王利明教授主持起草的物权法草案专家建议稿4、 九届

9、全国人大常委会会议通过物权法草案5、十届全国人大常委会进行审议，2005年10月四审稿原则上以有体物为限有体物：是指占有一定空间并且具有某种形状的物。对有体物逐渐采取扩大解释。特定物特定物：是指自身具有独立的特征，或者被权利人指定而特定化，不能以其他物代替的物。思考问题一把椅子能否成为物权的客体一只鞋能否成为物权的客体土地的一部分能否成为物权的客体建筑物如何成为物权的客体必须为独立物独立物：具有经济上的独立性，是作为物权的整体而存在的物。1、从形式来进行判断：2、从能否独立满足人们的需要来判断：3、以交易观念来确定：4、根据相关法律的规定而成为独立的物如建筑物、土地之下的矿产资源、土地中埋藏的

10、文物、地下水、水库、水塘中的水资源、土地上的林木一物一权主义的概念一个物上仅能成立一个所有权，一个所有权的客体仅为一个物。思考问题甲有一幢房屋，该房屋由屋顶、墙壁、柱子、门窗组成，请问，在该屋顶、墙壁、柱子和门窗上能否成立独立的所有权？一物一权主义的内容 1、一个物之上只能成立一个所有权。（1）一个物的部分不能成立独立的所有权。（2）集合物上原则上不能成立一个物权，尤其是所有权。 （3）共有案例2002年2月，张天明、张天亮兄弟二人各出资100万元，注册成立了明亮公司，销售农业机械。基于营业的需要，明亮公司通过出让的方式以80万元购买了300平方米的国有土地使用权，并在上面修建了10间房屋作为

11、门市部。准备工作完成后，明亮公司购进了20辆农用拖拉机，用于销售。2000年6月，为扩大销售规模，公司又以300平方米的国有土地使用权作抵押，到工商银行贷款50万元。2000年12月，公司又以土地使用权作抵押，到建设银行贷款20万元。上述两个抵押权，双方均办理了抵押权登记手续。因公司不能清偿两银行的贷款，两银行为行使抵押权发生纠纷。问：明亮公司能否以同一财产设定两个抵押权？公司、工商和建设银行对哪些财产享有权利并以何为权利的客体？一物一权主义的内容2、一个物之上可以同时存在两个以上不相冲突的物权（1）所有权和他物权可以并存：所有权的弹力性（2）在同一物上设立数个担保物权（3）用益物权与担保物权

12、可以同时并存一物一权主义的理由1、为了确定物权支配客体的范围，使其支配的外部范围明确化。2、避免物权关系的复杂。3、避免公示方法上的困难，以保交易安全。思考问题甲公司因生意需要向银行借款200万，经双方协商同意，甲公司以自己的厂房为银行的债权设定质押。问：银行是否对甲公司的厂房享有质押权？思考案例刘某因生意需要，向其朋友胡某分两次借款5万元和10万元。胡某要求刘某提供担保。刘某提出分别以劳力士手表一块设定质押，以住房一套提供抵押。但刘某提出自己需要使用手表，请求胡某允许自己不交付手表，如果该笔欠款不还，愿意将手表作为质押物清偿债务。对于房屋抵押，刘某提出因为房产证暂时不为自己保管，请求胡某不进

13、行抵押权登记，并保证如果自己到期不归还欠款，胡某仍然有优先他人受偿的权利。胡某碍于情面应允，并将上述内容在质押合同和抵押合同中予以规定。现刘某的两笔价款均到期，刘某没有归还，胡某依照约定要求行使抵押权和质押权，遭到刘某的拒绝。物权法定主义的概念当事人只能依照法律的规定创设物权，物权的种类和内容只能由法律规定，而不允许民事主体随意创设。类型强制：设定不动产质权内容强制：设定不转移占有的动产质权，转移标的物占有的抵押权等。放任主义和法定主义物权法定主义的理由1、物权具有排他性2、是各国物权立法发展的必然要求3、交易交换的需要物权法定主义与意思自治原则的关系二者并不矛盾。具体物权的设立、变更和消灭以

14、及如何行使物权，如何支配标的物，仍然是权利人的自由。在物权法领域，当事人的意思确实受到了一定的限制。但限制是必要的。因为物权是对世权，任何人均负有不得侵犯的义务，因此必须让一般人明确权利的内容和界限。违反物权法定原则的后果1、违反法律关于物权种类的规定而设定的物权，不得认可其为物权。2、违反法律关于物权内容的规定而设定的物权，无物权的效力。物权的种类所有权用益物权担保物权占有所有权所有人在法律规定的范围内独占性地支配其所有的财产的权利。用益物权对他人所有的物在一定范围内进行使用收益的权利。包括地上权、地役权、永佃权等。担保物权为了担保债权的实现，在债务人或第三人的特定财产上设定的物权。占有指对

15、物的控制、占领。民法学上的物权分类1、自物权和他物权2、动产物权与不动产物权3、所有权与限制物权4、主物权与从物权5、用益物权和担保物权6、民法上的物权与特别法上的物权物权的效力法律赋予物权的作用力与保障力排他效力同一标的物上不能同时成立两个或两个以上内容相同、不能相容的物权。具体表现在1、同一物上不能同时成立两个所有权2、同一物上不得同时存在两个以上内容不能相容的用益物权3、同一标的物上可以存在两个以上的担保物权。优先效力1、物权相互间的优先效力（1）同一标的物上存在两个或两个以上可以同时并存的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权。“成立在先，权利在先”（2）例外： 限制物权优先于所有

16、权：限制物权在其支配范围内具有优先于所有权的效力。 基于法律的特殊规定：海商法的规定思考问题企业法人甲有净资产（一幢楼房）100万元整，2年前欠乙100万元；一年半前欠丙100万元；一年前欠丁一万元，但一年前甲、丁签订了一份以甲仅有的楼房抵押的合同，并办理了抵押登记。问：乙、丙、丁之债权如何实现？思考问题甲于8月1日与乙签订了该房屋买卖合同，售价50万元；8月2日又与丙签订了同一房屋买卖合同，售价60万元；8月3日又与丁签订了同一房屋买卖合同，售价70万元，并于当日与丁一同办理了产权登记手续。后乙丙得知后起诉到法院，请求确认甲、丁之间的房屋转让行为无效？问：本案应当如何处理？思考问题甲有一幢房

17、屋，于2000年8月1日出租给乙，租期5年。2002年3月1日，甲将房屋卖于丙，并办理了产权登记手续，后丙持房产证要求乙搬出，乙不同意。问：丙能否要求乙搬出房屋？优先效力2、物权优先于债权的效力同一标的物上既有物权，也有债权的，无论成立的先后如何，物权均有优先于债权的效力。（1）所有权的实现或保护优先于债权的实现或保护（2）用益物权与债权并存时，用益物权优先于债权（3）担保物权与普通债权并存时，担保物权人有优先受偿权。例外：（1）买卖不破租赁的原则（2）基于公益或社会政策的考虑，法律规定某些物权不具有优先效力。如海商法规定。 思考问题甲有录音机一台，甲委托乙保管，后乙擅自借给丙使用，丙在使用期

18、间被丁偷走，后丁又遗失，被戊捡到。而戊恰好是甲的朋友，一日甲在戊处发现自己的录音机，甲要求取回，戊不允。问甲能否取回？假如将乙丙之间的关系该为乙卖于丙，并且丙不知道乙并没有处分权，其他情况不变，则甲能否从戊处取回？追及效力 物权成立后，物权的标的物不管辗转落入何人之手，物权人都有权追及物之存在，而直接支配其物的效力。又称为物权的追击权或物权的追击效。肯定说否定说物权请求权也称为物上请求权，是指当物权的圆满状态受到妨害或者有被妨害的危险时，物权人为了排除或预防妨害，请求对方为一定行为或不为一定行为的权利。各种损害物权圆满状态的 行为，虽然必须有客观的违法性，但妨害之人主观上是否存在过错，对于物权

19、请求权的成立并没有影响。物权请求权的内容1、确认物权的请求权 2、物权返还请求权3、排除妨害的请求权4、预防妨害的请求权5、恢复原状的请求权 物权人在与他人就物权的存在或者物权的范围发生争议时，可以请求确认其权利。确认物权的请求权思考案例陈平与陈进是同胞兄弟，陈平移居海外，但仍然和陈进保持着书信来往。1988年，陈平委托陈进对其在老家某县城的平房三间进行保管。从1989年5月起，陈进以代管人的名义将此房以月租金400元出租给该县商业局的一个营业部。后房屋的屋顶被台风刮坏。商业局要求陈进维修，陈进因无钱维修，提出将此房卖给营业部。1992年8月，陈进与营业部订立买卖房屋的合同，将房屋卖给营业部，

20、但没有办理房产登记。营业部购买该房后，将房屋进行了整修，并新建房屋3间。1994年营业部撤消，商业局将房屋赠与该县的信用合作社并一直使用至今。1995年12月，陈平得知房屋被陈进卖掉，即要求陈进和信用合作社返还房屋，遭到拒绝。陈平于是提起诉讼，要求返还房屋。物权返还请求权 所有人对于无权占有或侵夺其物的人，有权请求其返还所有物。 他物权人对物的占有权能被剥夺时， 该项请求权是物权请求权中的一项重要的请求权，它是所有权派生的请求权并且是所有权效力的直接体见。只要他人无权占有或者侵夺所有人的财产。返还请求权行使的要件和效力1、请求权人应当是所有人和他物权人。2、相对人是现在的占有人。3、相对人的占

21、有必须是无权占有。4、所有人的所有物还存在。效力：请求相对人返还原物和孳息，承担因为返还原物而产生的费用。思考案例张林住在马亮家的前院，张林家前面不远处有一条小河。每年夏天，河水都要上涨几倍。1996年秋天，马亮因经商需要，准备在自家院子修一个地窖。地窖刚刚挖到2米深的时候，张林担心夏季河水倒灌，冲毁自己的住宅，就出面阻拦。马亮认为，地窖是在自家院子挖的，张林无权过问，就继续施工。1997年夏天，河水上涨，马亮家的地窖开始渗水，致使张林房子的地基毁坏，房子中间出现了裂痕。张林要求马亮停止使用地窖，用土填平，但遭到马亮的拒绝。1998年和1999年因为雨水较少，河水没有倒灌，两家也相安无事。20

22、00年，有预报说可能今年雨水较大，为防止房屋因河水倒灌倒塌，张林起诉到法院，要求马亮停止侵害，并且赔偿损失。排除妨害请求权是指当物权人对于物权的圆满状态被行为人以占有以外的其他方式妨害时，物权人请求妨害人排除妨害的的权利。排除妨害请求权行使的要件及效力1、请求权人应当是物权人。2、相对人应当是妨害人。包括行为妨害人和状态妨害人。3、必须存在妨害物权的行为。效力：物权人有权请求妨害人排除对物权的妨害状态。排除妨害的费用由妨害人承担。预防妨害的请求权预防妨害的请求权：行为人的行为有侵害物权人物权的危险时，得请求其防止妨害发生的权利。恢复原状的请求权行为人导致他人财产损害后，应当进行修补，使财产恢复

23、到原有的状态。物权请求权存在的理由因为物权具有排他性和支配性物权请求权的性质1、物权请求权是请求权2、物权请求权是一种独立的请求权3、物权请求权是物权的效力4、物权请求权附属于物权物权请求权的行使1、物权请求权不以行为人主观上是否有过错为构成要件。2、直接向侵害人提出3、通过诉讼方式行使现行民法通则对物权请求权的规定 民法通则第134条：强调了物权请求权的民事责任性质 物权请求权更主要的物权制度的一部分，应当将其放在物权法中加以规定和完善。物权请求权与诉讼时效肯定说：（1）物权请求权既然是请求权的一种，当然受到诉讼时效的限制。（2）避免权利滥用否定说：（1）不使物权失去其实质内容。（2）避免使

24、社会生活徒增困扰。 物权请求权与债权请求权1、物权请求权是与物权紧密地联系在一起的，是一种典型的附属性的权利；而债权请求权是一项独立的财产权利，可以独立地进入交易机制。2、物权请求权的行使不以行为人有过错为条件；而基于侵权行为产生的债权请求权一般以行为人有过错为前提。3、物权请求权不受诉讼时效的限制，而债权请求权受到诉讼时效的限制。物权变动的概念物权变动，是指物权的产生、变更和消灭的运动状态。物权变动，就物权主体而言，是指物权的取得、变更和丧失。物权的产生也称物权的取得，是物与特定的权利主体相结合。1、原始取得：不以他人的权利及意思为依据，而是依据法律的规定直接取得物权。2、继受取得：以他人的

25、权利及意思为依据而取得物权。（1）创设的继受取得：（2）移转的继受取得：创设的继受取得：所有人在自己的所有物上为他人设定他物权，而由他人取得一定的他物权。移转的继受取得：物权人将自己享有的物权以一定法律行为转移给他人，由他人取得该物权。物权的变更1、物权内容的变更：不影响物权整体内容的物权的范围、期限等方面的变化。2、物权客体的变更：物权标的物在数量上的增减或价值上的改变。物权的消灭1、物权的绝对消灭：指物权本身不存在2、物权的相对消灭：物权与原主体相分离，但又与另一新主体相结合。物权变动的原则物权变动的公示原则物权变动的公信原则概念物权变动时，必须将物权变动的事实通过一定的外部表现方式向社会

26、公开。物权公示原则的理由是由物权本身的特点决定的。有利于财产权利的确定和交易安全。物权公示的方式1、不动产登记：2、动产交付：（1）现实交付：物的直接占有的移转（2）简易交付：当事人双方以转移物权的合意代替动产现实转移占有的交付。（3）指示交付：（4）占有改定：让与动产物权的让与人仍直接占有标的物，但由受让人间接占有标的物。1、国有土地所有权登记：2、国有土地使用权登记：3、 集体土地所有权登记：4、土地承包经营权登记：5、土地他项权利登记：6、房屋所有权登记：7、房屋抵押登记：完善不动产登记制度1、统一登记机关：不动产所在地的县级法院；行政机关2、统一登记的法律依据：3、统一登记的法律效力：

27、4、统一登记的法律程序：5、统一登记的权属证书：分析案例孙某欲经商，但缺少资金。他的父亲为了支持儿子，便拖朋友把在外地某市的3间房屋以17000元的价格卖给了周某，但还未来得及办理过户手续，孙某的父亲就去世。孙某并不知道父亲卖房的事情，他从父亲手中继承了这笔钱，又把3间房屋的产权以继承的名义过户到自己的名下。 随后，孙某从朋友高某处借款15000元，为担保借款，用房子做抵押，房产证交给高某，但没有办理登记手续。孙某用这两笔钱经商，但并不顺利。现在，周某拿着房屋买卖合同找到孙某，要求办理房屋过户手续。而高某的贷款也已经到期，要求拍卖该房屋实现抵押权。 1、周某是否对房屋享有所有权？ 2、高某是否

28、对房屋享有抵押权？分析案例甲公司分批向乙公司购买A型规格的山地车，约定乙公司在组装山地车时必须使用丙公司的轮胎。乙公司在第四批山地车交付后，财务发生困难，无力从丙公司购买轮胎来组合山地车。为了使乙公司能够如期交货，甲公司和丙公司签订买卖轮胎的合同，约定丙公司将轮胎直接交付给乙公司。同时甲公司和乙公司约定将来交付的山地车的价格中不包括轮胎价格。丙公司将轮胎交付给乙公司以后，因为一场意外的火灾，该批轮胎全部被毁。问：1、谁对轮胎享有所有权2、该批轮胎的损失由谁承担物权公示的效力1、不动产登记的效力：（1）登记对抗主义（2）登记要件主义2、动产交付的效力：（1）交付要件主义（2）交付对抗主义 对抗要

29、件主义：不动产物权的变动依当事人合意而发生效力，登记只作为公示不动产物权状态的方法，但非经登记不得对抗第三人。成立要件主义：又称为公示的有效要件主义、形式主义。不动产物权的变动，除了当事人之间达成合意外，还必须进行登记，否则在当事人之间不产生物权变动的效力，更不得对抗第三人。分析案例2003年1月，家住沈阳的王鹏把自己位于沈河区的一套房租了出去。2月13日，当他路过出租房的楼下，向三楼的阳台看时，意外的发现，房子外面的窗子竟然变了。 王鹏急匆匆爬上楼，想找房客周建国问个明白。一分钟后，房门开了，王鹏发现开门的人长着一张自己不熟悉的脸。 开门人叫扬志平，就是他正在对王鹏的这间房子进行装修，扬志平

30、告诉王鹏，半个月前也就是2003年的1月14日，他花了近20万元买下了这套房子。根据杨志平描述的那个卖房人的年龄和相貌，王鹏推定，卖房人很可能就是租自己房子的那个房客周建国。王鹏马上去找周建国，但周建国已不见了踪影，手机怎么也打不通，情急之下，王鹏手拿着周建国的身份证复印件到公安局报案。 办案人员经过查询后，得到了一个让王鹏备感沮丧的消息：租房人的身份证是假的，“周建国”只是他的一个化名。 但王鹏对这套房子还是比较放心，因为房子毕竟是他的，他手里还握有房产部门颁发的房产证，按情按理，扬志平都应该把房子还给自己。然而，扬志平也拿出了一个红色的房产证。通过这两个房产证的对比，王鹏发现：它们的样子一

31、模一样，填发单位也都是沈阳市房产局。 但不同的：在房屋所有权人一栏，一个标有扬志平，一个标有王鹏。填发时间分别是2003年1月22日和2002年10月9日。怎么杨志平手里还会有一个房产证呢？扬志平讲，当初买房时，他考虑到近20万元的房价不是一个小数目，为了以防万一，除了仔细检查卖房人拿出的各种房屋证件外，还亲自和卖房人一起拿着房屋的产权证、契证和双方的身份证赶到了沈阳市沈河区房产交易中心。 扬志平办理过户的过程，让王鹏感到很疑惑；按规定，过户手续必须由房主本人持原始房证办理，办理完后，房产部门还要收回原始房证，再发放新的房产证。旧证一直在自己手里，这个新证又是怎么办下来的呢？ 经过工作人员的对

32、这个房本进行认真的检查后，得出了一个让王鹏目瞪口呆的结论：王鹏手中拿的房产证是假的。而扬志平的房产证却是真的。 王鹏回忆，2003年的1月9日，在房屋中介所自己与那个想要租房的“周建国”商谈租房问题时，中介所的工作人员说为了以备有关部门检查，要求复印这个房子的房产证和契证。当时王鹏没有多想就同意了他的要求，把这些证件交给这个人。肯定是中介所的工作人员乘机调换了房产证，而且中介所的工作人员和周建国是同伙。即便骗子通过掉包的手段，骗得了王鹏的房产证和契证，但过户这样的大事必须是原房主本人到场才能办理，那么骗子又是如何骗过房产部门的审查的呢？ 据负责办理过户手续的工作人员介绍，他们只能对房产证和契证

33、的真伪做出准确的判断，对身份证、户口本等非本专业的证件只能进行简单的审查，不能做出精准的判断。 现在双方对房子的归属问题发生了争议。扬志平讲，他在买房前，除了认真检查了这个房子的房产证、契证和王鹏的身份证等各种证件外，还找到附近的邻居进行了查问。 得到了邻居肯定的答复，又到房产局办理了过户手续，拿到新的房产证，扬志平说，直到这个时候，他才把房款交给那个卖房人。 现在，王鹏向法院提起诉讼，要求扬志平返还房屋。公信原则的概念与意义 物权的变动以登记和交付为公示方法,当事人如果信赖这种公示而从事物权交易,即使公示所表现出来的物权状态与真实状态不相符合,也不能影响物权交易的效力. 目的是为了保护交易安

34、全，同时适应交易便捷的需要。不动产登记的公信力物权登记机关在登记簿上所做的各种登记，具有使社会公众相信其是正确的效力。（1）善意第三人：（2）对于真正权利人的保护动产占有的公信力动产的实际占有具有了社会公众相信占有人为权利人的公信力。物权变动的原因或事由1、因民事法律行为引起的物权变动2、因民事法律行为以外的原因引起的物权变动（1）因继承发生的物权变动（2）因事实行为发生的物权变动（3）因政府的公法行为引起的物权变动（4）因法律规定而引起的物权变动物权变动要素的立法模式1、债权意思主义模式2、物权形式主义模式3、债权形式主义模式债权意思主义模式 又称为意思主义，是指物权变动是债权行为的直接结果

35、。物权变动依当事人的意思表示即可成立，不以交付登记为生效要件，不承认有与债权行为相分离的物权行为存在。物权形式主义模式 又称为物权行为模式或抽象的物权契约模式。其基本内容是： 物权的变动，除了当事人之间确立债的关系的意思表示即债权契约以外，还必须存在一个独立于债权契约之外的，以物权变动为目的的合意，即物权契约。物权的设定、移转必须要有与债权行为相分离的物权行为。甲-乙：债权合同或债权行为甲-乙：物权合同 交付或登记物权行为 物权合意与登记或交付相结合的法律行为。物权行为的独立性 在物权变动关系中，在债权行为之外，有一个独立的物权行为存在。物权行为的内容与债权行为的内容相分离，债权行为使当事人互

36、负债权债务，而不发生物权变动的结果。只有通过物权行为，才能发生物权变动的结果。又称为物权行为与债权行为相区分的原则物权行为的无因性 指直接发生物权变动的物权行为和作为其产生原因的债权行为是两个各自独立的行为。物权行为的法律效力不受债权行为的影响。债权行为不成立、无效或被撤销时，并不影响物权行为的效力，仍然能发生物权变动的法律效果。为什么采纳物权行为的独立性和无因性 最重要的价值是保护交易安全，同时也适应交易便捷的需要 甲-乙 -丙 对物权行为无因性理论的批判 1、物权行为是一个不顾国民生活感情而由法学家拟制出来的技术概念。 2、在物权公示与公信原则已经确立的情况下，物权行为理论所可能具有的保护

37、交易安全的作用已经丧失殆尽。 3、如果采纳物权行为理论，对出让人的保护不利。 4、如果采纳物权行为理论，在无权处分的情形下，从无权处分人处受让标的物的恶意第三人也能确定地获得所有权，这不符合公平、正义观念。债权形式主义模式 物权变动除了当事人之间的债权合意外，还必须有不动产登记和动产交付才能发生。不承认在债权契约之外，还存在着一个独立的物权契约，不承认物权行为的存在，当然也不存在无权行为的无因性。所有权的概念 所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权的特征1、所有权是完全的、全面的支配权2、所有权的客体只限于有体物3、所有权具有自主性4、所有权具有恒久性5、所有权具有弹力

38、性所有权的社会作用 1、定名分，防争夺，确定财产归属关系，维系社会生活的稳定。 2、为人类的生存和发展提供必要的前提。所有权的内容占有使用收益处分占有的概念 所有人对于物的实际上的占领、控制。占有的分类所有人的占有非所有人的占有 合法占有 非法占有 善意占有 恶意占有使用 依照物的性能或用途，在不毁损所有物本体或变更其性质的情形下，对物加以利用。 使用权能可以由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。收益 收取由原物所产生出来的新增经济价值的权能。 收益权能是所有权各项权能中最重要、最基本的权能。 收益权能一般由所有权人行使。处分 对物进行事实上或法律上的处分，从而变更、消灭物权的存在状态或改变

39、物的权利归属的行为。 事实上的处分： 法律上的处分： 所有权的种类一、根据不同所有人的身份来确定二、根据所有权客体的不同属性来划分根据不同所有人的身份来确定国家所有权劳动群众集体组织所有权社会团体所有权公民个人所有权国家所有权 概念： 国家所有权作为一种法律关系： 国家所有权的行使： 国家所有权的保护 劳动群众集体组织所有权概念：法律关系行使：保护：社会团体所有权概念：法律关系行使保护公民个人所有权概念法律关系行使保护根据所有权客体的属性来确定不动产所有权动产所有权不动产所有权土地所有权房屋所有权建筑物区分所有权相邻关系土地所有权的概念土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。国家土地所有权由

40、国务院主管部门代表国家来主管土地管理工作，县级以上人民政府的土地管理部门统一管理本行政区域内的土地。集体土地所有权 农村和城市郊区的土地属于集体所有。 主体：由村农民集体所有。房屋所有权的概念房屋所有人在法律规定的范围内对其所有的房屋进行占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权利。建筑物区分所有权的概念根据建筑物的使用功能，可以将建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的部分专有部分，由多个所有人共同使用的部分共有部分。对专有部分，各个专有人享有专有权，对共有部分，各个共有人享有共有权。 区分所有权的客体专有部分（1）必须具有构造上的独立性（2）必须具有使用上的独立性（3）通过登记予以公示并

41、表现为法律上的独立性区分所有权的客体共有部分：单独所有部分以外的建筑物的其他部分区分所有人对共有部分享有的权利主要是法定的各区分所有人对共有部分享有的权利可以是按份共有，也可以是共同共有专有权和共有权的关系 共有部分与专有部分不可分离（1）共有权与专有权密切联系并且依附于专有权（2）共有权同专有权一起转让（3）专有权的大小常决定其所承担的修缮共有财产的义务范围相邻关系的概念两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系相邻关系的特征1、主体必须是两个或两个以上的人。2、是因为主体所有或使用的不动产相邻而产生的

42、。3、相邻关系的内容4、相邻关系的客体相邻关系的种类1、因自然资源的使用或所有而产生2、因宅基地的使用而产生的相邻关系3、因用水、排水而产生的相邻关系4、因修建施工、防险而发生的相邻关系5、因排污而产生的相邻关系6、因通风、采光而产生的相邻关系处理相邻关系的原则民法通则第83条：案例分析原告：南京市鼓楼区房产经营公司原告：钟宝强等19户被告：江苏盛名实业有限公司坐落在南京市某区的六层商住楼，底层是商业用房，产权属于被告所有。二至六层为居住房，属于两原告分别所有。1998年3月，被告装修底层房屋准备增建夹层时，将地面下挖1米，使部分地梁裸露，由此引发纠纷。6月，被告委托南京市房屋安全鉴定处就其增

43、建夹层的安全性进行鉴定，结论为：夹层施工对楼房主体未造成明显的结构性损害，目前不影响居住和使用安全，但夹层的设计、施工中存在着许多问题，建议委托有资质的单位进行设计、施工。此后，被告按照安全鉴定处的要求进行了整改，并于同年9月再次委托安全鉴定处对其增建夹层的新设计方案进行鉴定结论为：该设计方案能够满足安全使用的要求。同年11月，江苏省建设委员会抗震办经审核，同意被告的增建夹层的方案；南京市公安局消防科经审核，同意被告按照所报图纸进行施工。两原告不同意被告按照设计方案施工，于1999年1月提起诉讼。在审理期间，被告领取了南京市规划局颁发的准予其修建夹层的建设工程规划许可证。法院委托安全鉴定处对原

44、告所提出的住房损坏情况进行了鉴定，结论为：该楼房基本为完好房屋，原告房屋出现的墙面瓷砖、拼版、阴角等处的裂缝问题，并非被告增建夹层所造成。建议被告用水泥对地梁露筋部分做好保护层。 一审法院判决：原告和被告属于不动产的相邻各方，应当按照法律的规定共同处理好相邻关系，共同维护所住楼房的安全。被告是在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的部门设计，并得到建设工程规划和防震、消防等主管部门的批。被告如果能在严格监督下按照批准的设计文件组织施工，楼房的安全是有保障的。原告主张自己房屋的损害是由于被告增建夹层引起的，由于被告已经提出了与自己无关的证据，而原告没有提出反证。因此，对原告提出的停止施工

45、，恢复原状的诉讼请求不予以支持。因施工对相邻各方造成干扰，被告愿意给原告1000元补偿。原告不服，向二审法院提起上诉。案例分析1982年由东丰机电公司和外贸公司合建一幢三层小楼，建成后机电公司拥有一楼产权，外贸公司拥有二三楼的产权。虽然两家在走一楼楼梯的问题上曾有过矛盾但楼梯还是照样走了10年。1992年，外贸公司将二三楼的产权卖给了个体户刘某，刘随即将二三楼交给了亲戚王有财居住。一个多月后，机电公司在楼梯上堆放货物，使王某通行不便。双方就此曾经达成协议，王在室外搭建一临时楼梯，并使用了六年。直到1998年因楼梯出险并属于违章建筑被拆除后，双方对此协议产生纠纷，王说其只是临时搭建室外楼梯，什么

46、时候要走室内楼梯，机电公司需要允许其走。但机电公司说此协议明确表示王永远不走室内楼梯，自己建室外楼梯通行，拒绝王某一家 从一楼通行。此后，王某一家只能搭木梯通行，并向法院提出请求支持其从一楼通行的权利。一审法院认为王已经在室外楼梯行走了六年，其要求在室内通行的请求权已经超过了诉讼时效，判决驳回其诉讼请求。王向中级法院上诉，二审法院认为诉讼时效应当从王向法院起诉开始计算，支持了王某的请求。机电公司向吉林省高院申诉，高院认为已经过诉讼时效，判决其不能在 一楼通行，应自建楼梯通行。动产所有权1、概 述2、拾得遗失物3、发现埋藏物、遗失物4、添 附5、先 占6、善意取得制度动产所有权与不动产所有权的区

47、别1、法律对于动产所有权的内容和行使的限制相对较少2、从所有权的取得来看3、就标的物而言4、就所有权取得的原因来看5、就国家的干预程度来看遗失物的概念非基于所有人或占有人的意思而暂时丧失占有的物。1、遗失物只能是动产2、遗失物不是无主财产3、所有人丧失物的占有，并不是出于自己的意思4、漂流物、失散的饲养动物属于遗失物拾得遗失物是一种事实行为，各国立法例法律效果：民通79条，意见第94条1、应当归还失主2、找不到失主的，3、归还失主产生的费用，有权向失主主张4、但不得主张支付报酬5、拾得人据为己有并且拒不返还的，6、拾得物灭失、毁损，拾得人没有故意的，物权法人大：无报酬请求权王利明：有报酬请求权

48、梁彗星：一定期间内可以取得拾得物的所有权，并有报酬请求权甲在街头捡到钱包一个，甲翻看钱包发现失主名片，甲即依照名片地址打车前往将钱包交给失主乙。甲要求乙支付来回打车费用，并要求酬金100元。如果甲乘做公共汽车，途中钱包被偷，此时甲应否赔偿失主的责任。埋藏物、隐藏物埋藏在土地及他物中，不容易从外部发现的物；放置在隐蔽场所，不易被发现的物。1、必须是动产2、必须是埋藏之物3、必须是所有权的归属不能判明的物埋藏物和遗失物的区别1、主观主义：根据所有人的意思来区分的2、客观主义：物被发现的时候，是否处于被埋藏的状态来区分法律效果各国的立法例：发现人主义、报酬主义、公有主义。民通第79条第1款 ，意见第

49、93条1、所有人不明的，归国家所有，给与奖励2、如能证明属于某人所有，归某人或其继承人所有，发现人对所有人无报酬请求权物权法梁彗星：发现人取得所有权王利明：发现人取得所有权村民张一山在自家的宅基地挖地基时挖出一个陶罐，打开一看，内有500块银圆并有一布条，上书：为防日寇到此抢掠，特埋于此，落款人：王天民。经查明，王天民是村民王大水的爷爷，已经去世。添附不同所有人的财产合并在一起，形成不能分离的财产。包括三种情况，附合、混合和加工。附合两个或两个以上的不同所有人的物结合在一起而无法分离，如分离会毁损该物或者花费较大。动产和动产的附合：如果能够区分主物和从物的，如果不能区分的，归价值较高的原主物所

50、有人的所有动产和不动产的附合：由不动产所有人取得新物所有权，并给对方以相应的补偿。潘杨两家是邻居，潘家有女潘美，杨家有男杨业，两人相恋多年，准备结婚。两家商议，潘家出力，杨家出建筑材料，在潘家原有的平房之上加盖一层楼房，准备将来新人结婚用房。楼房建成之后，两人断绝恋爱关系。问楼房如何处理。混合两个或两个以上的不同所有人的动产互相混杂合并，成为一物，不能识别或识别费用过巨。适用附合的规则处理加工就他人的动产加以制作或改造，使之成为新物，从而发生物权变动的法律事实。法律效果：1、原则上采取材料主义：2、例外：采取加工主义先占指以所有的意思，占有无主之动产，而取得所有权的法律事实。属于事实行为。构成

51、要件1、必须占有之物为无主之物2、须占有之物为动产3、必须以所有的意思占有无主物法律效果：是原始取得甲乙为夫妻，一天，甲乙二人在清理旧物时扔掉一批旧衣服，为拾垃圾的丙捡到。丙翻开一件旧衣服时发现内有现金1万元，经查，此1万元是甲妻子乙藏起来的私房钱，一时忘记藏在哪里，故被甲扔掉。私营企业主王某办公用的一台旧电脑损坏，便嘱咐秘书张某扔到垃圾站。张某将电脑搬到垃圾站后想，与其扔了不如拿回家给儿子使用，便将电脑拿回家，经修理后又能正常使用。王某得知或要求张某返还。善意取得制度的概念又称为即时取得。指无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的动产交付给受让人后，如果受让人取得该动产时是出于善意，则受让

52、人取得动产的所有权，原所有人不得要求受让人返还。善意取得制度的产生罗马法没有善意取得制度，贯彻绝对主义的所有权观念。善意取得制度起源于日尔曼法的“以手护手”制度。存在的理论基础目的是贯彻动产物权的占有公信力，并对交易安全进行保护。善意取得的构成要件 1、标的物必须是动产：不动产不适用 2、让与人是动产的占有人 3、让与人没有转移动产所有权的权利 4、受让人必须是通过交换而取得的财产 5、必须是实际的受让动产的占有 6、受让人必须是善意善意取得的标的物1、必须是法律允许流通的财产2、把物区分为占有委托物和占有脱离物。（1）能够适用善意取得的标的物包括一般动产和货币、无记名有价证券。（2）不能作为

53、善意取得对象的包括盗赃物、遗失物、失散的饲养动物、漂流物、埋藏物、隐藏物。（3）如果上述动产是从拍卖市场或从有经营权的人手中购买的，也适用善意取得制度。善意 受让人不知道让与人无处分权，而且受让人对此不知道，不存在着重大过失。 受让人是否具有善意，由原权利人承担举证责任。 只要求受让人在取得财产时是善意的。法律效果1、受让人取得动产的所有权：是原始取得还是继受取得2、原所有人与让与人之间的关系（1）违约责任（2）侵权责任（3）不当得利的责任共有一、共有的概念和特征二、按份共有三、共同共有四、共有财产的分割2003年5月，浙江省德清县的邦尼美公司为某客户在路灯上安装完广告灯箱，经理吴德金请客户去

54、验收，可客户却说没有灯箱。吴马上到现场，发现确如客户所说。吴突然想起几天前收到的供电局信函，要求他们拆除已经安装好的信函。原来，吴某当初在接到生意后，立即寻找路灯杆的所有人，在路政大队的帮助下，找到了该县振通资产经营有限公司，是交通局下属的一个企业。吴和该企业签订了租赁合同，随后到路政大队办理了审批手续，到工商部门办理了户外广告发布登记手续。而供电局之所以拆除路灯杆，是因为他们认为自己也是路灯杆的所有权人。原来，根据县长办公会议纪要，当时的路灯是由供电局和交通局共同投资，两家共同拥有产权，各占一半的份额。而吴某从来不知道，振通公司也没有向其提过。吴某将供电局告上法庭，认为其行为损害了自己的权益

55、，要求其恢复原状。 共有的概念和特征 两个或两个以上的人，对同一项财产拥有所有权。即一物一权数个所有权人。1、共有的主体不是一个而是两个或两个以上的公民或法人。2、共有的客体也是特定的物。3、共有人对共有物或者按照各自的份额享有权利，或者平等地享有权利。按份共有的概念和特征 1、各共有人对于共有物按照份额享有所有权。 2、各共有人按照各自的份额对共有物分享权利、分担义务。 3、各个共有人虽然拥有一定的份额，但共有人的权利并不仅限于共有物的某一部分，而是及于共有物的全部。按份共有的内部关系1、占有、使用、收益：按照各自份额行使2、对共有物的处分：民法通则第78条（1）对其享有的份额的处分：其他共

56、有人享有同等条件下的优先购买权（2）对共有物的处分：原则上应当经全体共有人的同意按份共有的内部关系3、共有物的管理：（1）原则上应当由全体共有人共同进行（2）对保存行为，单个共有人可以独立进行（3）对于改良行为，必须是持有一半以上份额的共有人同意后才能进行。4、共有物的管理费用的负担：按份额比例按份共有的外部关系1、共有人对于第三人的权利：第三人侵害共有物时，成立连带债权。2、共有人对于第三人的义务：如果共有物侵权造成第三人损害的，则成立连带债务。1、甲乙丙丁4人以3：3：2：2比例出资购买一辆卡车从事汽车运输，则如何对该汽车进行占有、使用和收益。2、假设甲作为司机负责运输。一日外出运输时轮胎

57、爆胎，甲能否单独决定修理？3、甲乙共有一套房屋，其应有部分各为三分之一，为提高房屋的价值，甲主张将地面铺上地板，乙表示赞同，但丙反对。共同共有的概念和特征 两个或两个以上的人基于共同关系而对某项财产不分份额地享有权利并承担义务。1、共同共有根据共同关系产生。2、在共同共有中，共有财产不分份额。3、在共同共有中，各共有人平等地享受权利和承担义务。意见第88条：按共同共有处理共同共有的内部关系1、占有、使用和收益：2、处分：民法通则意见第89条3、管理：共有财产的分割1、分割方式（1）实物分割（2）变价分割（3）作价补偿2、分割效力浙江省用益物权的概念和特征以使用、收益为目的，在他人所有的物上设定

58、的他物权。1、用益物权以对物的使用、收益为主要内容，并以对物的占有为前提。2、用益物权是他物权、限制物权、有期限的物权。3、用益物权是不动产物权用益物权的社会作用1、解决人们对物质资料占有与需求的矛盾2、实现物的利用效率，促进经济繁荣全民所有制企业经营权全民所有制企业对国家授予其经营管理的财产享有占有、使用和依法处分的权利。国有土地使用权的取得1、划拨：是一种行政行为1、国有土地使用权的出让：签订合同的方式2、土地使用权的转让:建筑物一并转移国有土地使用权人的权利1、土地使用权的转让2、土地使用权的出租：3、土地使用权的抵押： 明确房产和地产的关系：房地一体主义。房屋的权利设置与变动及于房屋占

59、用的土地。土地权利的变动及于土地之上的房屋。农村承包经营权由公民或集体组织，对国家所有或集体所有的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等，依照承包合同的规定而享有的占有、使用和收益的权利。1、依据承包合同而产生。2、享有占有、使用和收益的权利。3、土地承包经营权可以转让采矿权 是指全民和集体所有制单位和公民个人依照法定程序所取得的开采国家所有的矿产的权利。民法通则第81条第2款规定：宅基地使用权 公民个人依法取得的在国家或集体所有的土地上建筑房屋并居住使用的权利。 1、宅基地使用权人： 2、无偿取得 3、宅基地使用权只能随房屋所有权一起转让，宅基地使用权人不能单独对宅基地行使买卖、出租、抵押、赠

60、与等处分权。房屋典权 是指典权人支付典价，占有出典人的房屋，并对其进行占有、使用和收益的权利。 1、房屋典权是用益物权 2、房屋典权在设立时，典权人应当向出典人支付典价。 3、典权是有期限的他物权。典权的内容1、典权人的权利和义务：（1）占有、使用房屋并进行收益的权利（2）转典的权利（3）留买权 （4）要求出典人支付必要费用的权利 2、出典人的权利义务回赎 是出典人向典权人提出以支付原典价赎回出典房屋以消灭典权关系的行为。 回赎期限： （1）约定典期的，按照约定处理（）有约定，并约定逾期不赎视为绝卖的，按照约定处理。 （3）约定典期，但未约定逾期不赎视为绝卖的，回赎期为10年。 （4）未规定典