住宅精装修的操作模式与发展方向

1、论住宅精装修的操作模式与进展方向 一、住宅精装修已成为住宅进展的必定趋势 建设部出台商品住宅装修一次到位实施细则并在全国推行精装修住宅，至今差不多有一年多了。据建设部有关官员透露，我国将在以后3到5年内取消毛坯房，北京和上海目前差不多先行一步，相继制定了有关政策法规，在今明两年内将差不多取消毛坯房。住宅精装修是市场成熟的进展趋势，不管在国外依旧在国内，住宅精装修已普遍受到购房者的欢迎。例如，珠江地产、华新国际以及万科等成功操作的系列住宅精装修项目，都得到了宽敞购房者的极大认可，并带动了住宅精装修在国内的进一步推广和进展。 业内专家把毛坯房比喻为未安装车轮的轿车，属于半成品。把毛坯房销售出去，让

2、一家一户再加工，重新制作，是小生产观念。而住宅精装修直接向消费者提供完全装修的“成品房”，不但节约采购成本、提高施工效率、幸免装修扰民、爱护建筑结构免遭肆意破坏，而且规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，积极推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化的程度和新技术运用的范围，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分，体现了集约化大生产的优势，符合住宅产业现代化的进展要求。这种“成品化”的产品特点，逐渐赢得了大部分消费者的认同，也成为房地产开发企业一种新的竞争力，是精装修取代毛坯房和初装修的内在缘故。 （一）、住宅精装修逐渐被消费者认同和同意 住宅精装修对消费者具有以下益处： 1、省心省事。

3、业主不要为查找和跟进装修公司而劳神费劲，减少受那些不讲信用的和低素养的装修商蒙骗的可能；不必长期受左邻右舍装修污染的阻碍；幸免低水平装修带来的不安全问题（结构破坏、水灾与失盗等）；买房时已可明白产品的最终效果（实际样板房），幸免因样板房夸张化所带来的错觉。 2、节约资金。装修材料实施集团批量购买，价格远远低于市场价，能减轻业主开支；方便将装修与住房一次性进行按揭贷款，相对减少业主资金压力；工艺过程中减少交叉破坏，总成本与总售价应更合理。 3、设计更专业。可享受到通过专业室内设计之后的装修效果，幸免对室内设计无知所带来的负面阻碍（审美与品位局限）； 随着住宅精装修开发的日益成熟和规范，加上国家建

4、设部门的政策引导，消费者逐渐认同和同意精装修这种一次到位的完全装修的“成品房”。正如有人所讲的，除了富翁、艺术家大部分人依旧需要精装房！ （二）、住宅精装修成为实力雄厚的开发企业新的竞争利器 精装修关于开发商来讲，是一种投入多、风险大、责任重的装修方式。房屋造价增加和制造周期加长，假如出现长时刻销售不出的“尾盘”或“死盘”现场，则将形成致命的资金压力和投资风险；同时开发商对装修直接负责，无法将消费者的投诉转移到装修商等等。 另一方面，消费者对住宅精装修的认可和同意则需要一个过程，他们担心装修质量的好坏、装修材料的环保与否，另外关于精装修带来的总房款上升等问题还有一定的抗性。因此许多开发商认为精

5、装修可能会费劲不讨好，从而导致住宅精装修在专门多地点推进速度较慢。 然而，关于那些实力雄厚的开发商来讲，他们具有较强的资本和品牌优势，对项目本身的综合素养充满信心。在此基础上推出消费者中意的住宅精装修，自然能够赢得更大的市场。首先，住宅精装修可促进进展商综合素养的整体提高，不但形成住宅产品新的卖点，而且能够深入表达进展商的审美追求；其次，在高门槛淘汰一批劣质对手之后，高水准的对手们可进行更加有序的竞争，通过装修产生更多样化的住宅产品形态，增大住宅产品的艺术与文化附加值和创新空间等等。另外，住宅精装修体现了开发商的一种深度服务和良好社会责任感，关于销售之后的物业治理和社会环境带来了种种益处。 1

6、、 不至于面对零散装修所带来的长期污染； 2、 减低社区保安工作的压力； 3、 遏制低水准装修，提高装修技术与艺术；4、 建立健康的邻里关系，改善生活方式和提高居住水平； 5、优胜劣汰，有序竞争，促进住宅产业的整体进展。 能够讲，进展商在以后市场要想生存进展，必须更加努力变革和进步，而这种利国利民的住宅精装修成为这部分开发商的一种新的竞争利器。 （三）、国家政策的引导与规范，加速了住宅精装修的推广 2001年建设部要求全面取消毛坯房，倡导住宅一次装修到位；2002年建设部住宅产业化促进中心又出台了商品住宅装修一次到位实施细则和商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点，对从装修一次到位的全过程实施

7、引导到装修材料选择与质量检查分不提出了要求，推举给房地产开发、设计和施工单位参照执行。明确了精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的差不多设备全部安装完成。按照这一导则，精装修的住宅被分为一般住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次。另外还在原则上要求开发单位为住宅装修的第一责任人，承担相应的责任，而不是由装修公司或物业公司作为责任人；精装修住宅要分为不同标准，设立样板间由住户来进行选择；房屋的售价中应该包括房屋的工程成本和装修成本两个组成部分，并要在合同中标明等等。 这些政策的出台，昭示了政府要求规范进展商行为的决心，对全国数万家房地产商的优胜劣汰设了一道高

8、门槛，促进进展商的整体进步，规范住宅产业与市场，为住宅产业的产品创新与产业化明确方向，促进正规的室内设计业健康成长。另外还以国家康居示范工程作为突破口，建设部提出进展商申请康居示范工程级住宅，必须一次性装修到位。作为面向世纪的住宅升级换代产品，康居示范工程强调商品房一次性装修到位同时满足购房客户个性化要求。这些政策和措施，都将成为住宅精装修进一步推广的强大推动力。 二、住宅精装修开发的操作模式和流程 （一）、模式的多样性，体现了开发商责任与消费者参与度之间的平衡关系 住宅精装修开发的具体操作模式多种多样，依照开发商承担责任以及消费者参与度的不同，可分为以下几种：第一种是开发商选好装修公司供买房

9、人选择，但开发商不负责材料，这是最初级的一种做法；第二种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到买房人手上的是成品房。第三种是菜单式，购房人只能在菜单内选择，以便开发商集体采购并施工。 一般来讲，开发商承担的责任越多，提供的服务越精细，消费者的参与程度也就越深，从而能够在统一精装修的基础上更多的发挥消费者的个性，使精装修得到更大范围、更多层次的消费者认同和同意。例如，近年来一些进展商为客户提供二到三种装修方案让客户去选择，这是一种菜单式的精装修服务。 然而由于众口难调，以及材料的不同选择和施工工艺的不同运用，使得装修的效率和质量难以达到理想状态，同时也失去了精装修原本的工厂化、集成化、

10、装配化要求。现在人们越来越认识到装修和装饰的不同，个性化往往依靠后期的家庭装饰而不是大面积的装修。因此在住宅精装修开发模式上，统一的精装修将成为近几年开发商比较合理的选择。 （二）、流程差不多相同，方案设计和材料选择是关键。 住宅精装修开发的流程差不多相同，一般如下：方案设计材料采购样板示范装修施工装修监理质量验收保修和维护等。其中，导致不同模式产生的时期要紧在方案设计和材料采购环节。假如是菜单式，则消费者在这两个环节的参与度就高，尤其在方案设计时期与消费者之间的交流与反馈活动比较经常，而且意见被采纳的程度高；而关于统一的精装修模式，则要紧依靠设计师自身对市场和潮流的把握，设计出符合大多数人审

11、美情趣的产品，消费者能够反馈意见，然而意见被采纳的程度则相对较低。因此，方案设计和材料选择成为住宅精装修开发的关键所在。 1、住宅精装修对设计师提出更高要求。 方案设计时期，应由由装修设计师把握全局。装修设计师应该从一开始就参与策划、构思、建筑设计、结构处理等过程。如此，精装修产业化进展对设计师个人要求首先熟悉产品，即全面的了解住宅装修中所用到的产品，了解产品的差不多功能、适用范围、施工方式、价格、风格等；在对产品有了相当了解和把握的基础上，消费者参与装修产品的选择，设计师在一定的产品范围内进行产品组合设计，搭配出功能合理、满足风格要求的完全可实现的设计方案，从源头上保证消费者得到中意的、预期

12、的居住环境和居住空间。 另外，设计师要主导与面向产品的研发工作。把过去相互分离的设计、生产、施工以至销售看成一个统一整体，由设计师统筹治理，作为整个过程的主导力量。因为，住宅装修产业化的设计、生产、建筑涉及面广，需要熟悉住宅装修中各类不的各种产品及其技术特性，并综合户型、面积、功能模式、造价、风格等因素，提供出类似菜单式的住宅装修设计手册。 这种设计工作包括两个方面：一方面是指作为部件的产品设计。在那个地点，每件有用家居产品都被作为艺术品来设计，艺术深入到每件产品中，而不是为艺术而艺术。这些被赋与艺术性的产品将共同构成以后家居空间的艺术性。另一方面是指由部件组成的整体家居产品设计。住宅装修的要

13、紧目的不是为了光鲜、炫耀，而是实实在在满足消费者的全然需要。在那个地点，室内温、湿度的保持，空气的洁净度、新奇度，合理的功能安排以及人体工效学、环境心理学，生态学等多方面的考虑和追求，使得安全、健康、舒适、优美，环保成为现实。同时值得强调的是安全生命周期与清洁生产战略这两个特不重要的现代理念设计。 2、住宅精装修要求材料的绿色环保、标准通用与品牌保证。 精装修房屋使用的装修材料是开发项目中最受人关注的一环，也是决定住宅产品室内外风格、档次、品位的关键，不仅直接阻碍住宅产品质量，而且在精装修实施过程中经常会出现成本与效果之争。装修材料的绿色环保，是装修的差不多要求。因为人们在室内的空间相对较长，

14、因此材料的选择必须考虑各种健康和环保的需要。而品牌 保证则是消费者放心的又一条件，这是现代社会的一种诚信保证。 而对住宅精装修来讲，标准化、通用化的开放体系的构建是住宅装修实现高品质、多样化、个性化需求的全然保证，也是打破垄断的重要手段。通用体系是各个厂商依照全国或地区通用的标准、尺寸、构造等生产构配件，用户可依照需要选购，装配成多种风格的各种形式，以适应规模小、分散的住宅装修要求。有打算地将门窗、小五金、卫生间、厨房、采暖、通风等设备，装修材料及制品、连接件等都进行标准化、专业化生产，实行商品化供应。其次，紧跟时代趋势，尽早实现产品的“大规模定制化”生产，以更好的满足消费者个性化的需求，提升

15、企业的竞争力。所谓大规模定制确实是：将大规模生产和定制生产这两种模式的优势有机结合起来，在不牺牲经济效益的前提下，满足单个客户的需求。 三、住宅精装修开发的三个难点及其对策 （一）、如何解决降低装修成本和满足个性需求的矛盾？ 消费者是理性的，同时需求也是多方面的。从现实角度来考虑，开发商专门难做到满足消费者方方面面的需求，因此开发商追求的应当是一种“中意解”而不是“最优解”。从精装修市场的进展状况上来看，市场的成熟需要一个过程，在当前时期开发商应当定位于“最大程度的满足消费者需求”，而不是“满足消费者最大程度的需求”。进展商做的精装修应该是大众化的，比如地板、墙、厨房、洁具等。而客户个性化的东

16、西要紧体现在装饰和家居布置上，因为装修的东西是一次到位更改不了的，装饰和家居是能够调整的。 因此我们首先必须分清装修与装饰的辩证关系。许多业主包括某些房产商未能分清共性与个性及装修与装饰的辩证关系，事实上任何事物都既有个性也有共性，如住宅装修除材质、色彩变化外，门套只是饰线微小变化，门也只是造型变化，踢脚板、护角线等差不多没变化，其中有大量共性，若能解决相关技术问题，完全可工厂生产零件，组装成部品，通过现场排列组合解决个性化问题，如此，按照国外发达国家经验，轻装修，重装饰，即通过部品集成将厨房、卫生间、门窗套、门、踢脚板、壁柜、隔断等室内三维空间项目一次性装修，留下窗帘、灯具、活动家具、字画等

17、装饰物品业主自选，如此便可有效解决装修个性化问题，大量减少装修房销售之风险。 （二）、落后的手工装修施工带来的如期交房风险和售房风险 房产商承诺交房期限一般都较为紧张，若不能如期交房，业主将会索赔，而土建安装工期拖延装修便无法进入。加之室内装修劳动密集用人多，一般装饰公司专门难在短期内组织起足够的队伍。由于各工序用工多，工种繁杂，工作面有限，各工种交叉施工，交叉污染，互相阻碍，工期专门难保证。另外，装修房使开发商成为商品住宅装修一次到位的第一责任人，而目前全国各装饰公司施工手段均为手工现场施工，这种落后的施工方式必定产生大量质量问题，加大业主对房产商投诉风险。有手工就会有误差，现场散料加施工的

18、落后方式因工人技术、材料及施工手段等各种缘故会遗留大量难以克服的质量隐患，而装饰公司一般又是有活现找人，钞票到手人就走，业主入住后及时保修不易做到。按现行国家规定质保期一至两年，业主投资买房不可能只住一两年，质保期限与房屋使用寿命形成巨大反差，既使信誉好的装饰公司在质保期内能及时维修，保修期外就无法保证了。这不得不成为目前众多房产商想做住宅精装修而又迟迟观望的要紧缘故，解决的出路究竟何在?唯一对策参照国外先进经验，选择代表先进生产力，采纳工厂化装修的装饰公司来实施商品住宅精装修。如此，便可淘汰落后的手工现场施工，上述种种问题便可迎刃而解! （三）、住宅精装修开发期待标准化治理和操纵 1、精装修

19、房缺乏具体的技术标准 从消费者的顾虑上来看，有开发商本身的问题，同时也有行业标准的问题。目前整个装修行业的质量标准专门不完善，有关精装修的质量标准更是欠缺，开发商面对消费者的时候，是作为一个商品房的生产者依旧以装修公司的身份来面对？精装修应当属于装修行业的范畴，不应当由另一个行业来背那个包袱。可事实上从消费者的角度专门难同意这种形式，怎么讲消费者是直接与开发商打交道的。因此在责权利上就产生一种矛盾。因此，大部分开发商认为，精装修市场本身应当有一套完整的标准可循，包括装修的质量、档次划分等等，作为解决消费者与开发商矛盾的一个动身点。既要制定开发商、设计单位、装修施工单位和部品集成商之间的合作规则

20、(包括设计治理、施工治理、售后服务等)，解决精装修住宅动态联盟之间的关系；同时，制定出一个被市场认同的工业化装修的统一分类标准(设计标准、产品集成标准、性价比等)，便于业主和开发商之间在交房标准上达成一致。 2、精装修应加强工程监理 商品住宅装修一次到位实施导则颁布以来，开发商开始努力打造精装修住宅。然而，许多号称精装修住宅的楼盘却只用了简单的材料，部分木地板或瓷砖甚至连牌子都没有。施工队伍和监理单位的整体素养和能力无法满足市场的需求。 由于精装修住宅项目差不多上是流水线作业，开发商要紧进行招投标，假如出现装修事故，开发商对所招投标的单位不太了解，或者对其资质没有专门好的考察，这应该是开发商的

21、责任。即使考察，假如施工单位偷工减料，监理部门没有责任心，也会出现问题。作为开发商、监理部门和施工单位要经常沟通，严格按照工程设计要求施工，加强工程监理，切实保证装修施工质量，防患于未然。 四、齐鲁骏园住宅精装修的探究和实践 （一）、初试菜单式装修，提出完全UNI主义。 齐鲁置业有限公司在齐鲁花园推出全面精装修之前，首先在齐鲁骏园开始尝试菜单式装修。所谓菜单式装修，是指房地产开发商售房时提供装修设计方案与材料设备菜单，置业者选定后统一装修。交房的差不多要求是：厨房、卫生间、顶板、墙面、地面、门和门套一次装修到位。为此，还特不提出了“完全uni主义”。 “完全uni主义”包含三层意思：unit、

22、union和unique；组合起来表达如下含义： 1、完全unit（单位、单元）意即我们卖出的是完整的产品，不是半成品摈弃毛坯房概念； 2、完全union（联盟、联合）意即多工种、多元化联盟为客户全方位服务，该大联盟包括设计单位、监理单位、施工单位、家装顾问、营销策划公司； 3、进展商与业主个性选择的完全unique（独一无二） 齐鲁置业公司为客户提供装修是服务的延伸，是为了方便业主，满足业主的要求，公司对此没有利润上的要求，因此关于置业者而言，选择公司提供的装修服务是专门合算的。对齐鲁置业公司而言，菜单式装修的好处是：一能够增加产品的附加值，作为项目的宣传亮点；二能够体现公司的服务精神，提升

23、企业形象，塑造企业品牌；三能够为以后项目的开发积存经验。 （二）、设计步骤与思路 （1） 确定标准 配合开发商通过市场调查研究，结合装修的流行趋势，明确销售对象，确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。 装修的多样化，可表现在不同套型平面采纳不同“菜单”的差异上，精选出具有代表性的装修方案，强调在同一档次上的统一性和均好性，同时通过设计引导消费者向装饰个性化方向进展。 （2）提供图纸 设计图纸完成后，应向装修施工单位进行交底，讲明施工中应注意的问题和技术要求。 家装公司应向开发商提供以下图纸资料： 装修施工详图（包括水暖电附属专业图）； 概算。 开发商应向购房者提供以下竣工

24、图： 套内平面图及使用面积； 选材和设备配置使用讲明书； 设备接口位置和接口图、套内面积。 装修设计图纸作为必备资料交给购房者，购房者对比图纸进行验收。 （3）指导施工 首先指导施工单位做出样板间，样板间应以实际交付为标准，以带个性化装饰为辅，真实地反映出精装修商品房的内在质量。 设计人员要配合开发单位、监理单位、施工队伍，对材料进行把关，现场解决在安装集成过程中的问题，确保装修按图纸施工。 （三）、装修标准 装修标准依照公司决定，暂定为四种：100元/M2、300元/M2、500元/M2、700元/M2，每种标准有不同的材料、风格设计的方案23款。 （四）、装修施工三部曲 第一步：厨房地面铺

25、装、墙身、吊顶一次性完成，同时作隐蔽、暗藏式管道设计、设置管井等； 第二步：卫生间地面、顶棚、墙身、盥洗盆、座便器、标准化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷热水管等一次安装到位； 第三步：依照设计方案进行标准化全装修，直至交付给业主。 （五）、装修的环保原则 室内装修必须十分重视环保及防污问题。要在选材、施工用料方面坚持如下原则，具体由聘请的专业机构对材料进行签定、监测，并在营销推广中加以体现： 选用环保型装修材料。 选择无毒、无害、无污染环境、有益于人体健康的材料，宜采纳取得国家环保标志的材料。 使用能改善室内空气质量的先进技术及设备。 防止成品家具对室内造成的污染。 （六）、对各单位的具体要求 1

26、、开发商 开发商应和家装公司签订合同，合同中包括精装修的套餐选择和标准装饰材料等内容。 开发商和购房者应按照国家和地点的有关规定签订合同，并在房屋结构及设备标准中设置相关装修标准的内容。 确立开发商为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。开发商必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表，装修平面图和要紧材料的生产厂家，并执行有关的保修期。 2、监理单位 装修工程监理的目标是：操纵投资、进度和质量，强化合同治理和信息治理，协调各方关系。包括以下内容：审核装修合同、审核设计方案、审核设计图纸、审核

27、工程预算、查验装饰材料和设备、验收隐蔽工程、检查工艺作法、监督工程进度、检查工程质量、协助甲方验收装修工程。 工程监理单位对装修工程进行监理，严格执行每道工序特不是隐蔽工程的签字验收制度，以保证对施工质量的操纵。 3、装修施工单位 装修施工单位应当遵循以下规则： 采纳的装饰材料不得以次充好，弄虚作假； 施工不得偷工减料，粗制滥造； 不得野蛮施工，危及建筑物自身的安全； 不得损害居民和开发单位的权益； 遵守国家和地点规定的有关规范和规则。 装修施工单位应当按月填写单项工程汇总表，报开发商和监理单位，以保证施工进度。 4、家装顾问 家装顾问具体工作职责表现在以下几方面： 装修常识的咨询； 具体价格

28、的把握，为具体方案提供市场数字依据； 客户装修套餐选择的引导，特不是装修风格的建议； 对家装公司的监督，要紧是质量监督； 针对具体每一套住宅，室内装饰的建议； 全力配合开发商针对该打算的所有工作，并提出切实可行的操作建议； 自2003年4月12日起，每周周末。家装顾问公司必须安排12名熟知该打算的专业设计师于项目营销中心全天候同意家装咨询。 （二）、齐鲁花园精装修模式的成功，坚决了公司开发住宅精装修的信心齐鲁花园作为济南第一个完全精装修交房的中高档住宅，得到了宽敞消费者的极大认可和青睐。开盘不到3个月，销售出推盘量的80%。尽管销售火爆的缘故是齐鲁花园综合素养好、性能价格比高，例如出色的健康主

29、题园林、儿童益智会所等，然而精装修应该是其最大的卖点之一。 齐鲁花园没有接着采取菜单式的模式，而是采取了统一精装的模式。淡化风格意识，强调装修的大众化和基础性，同时加强过程操纵和服务深度。同时结合健康住宅的标准，制造出一种升级版“健康型精装社区”的模式。特不体现在装修材料的选择上，不追求简单的高档和奢华，而是在质量和品牌保证的基础上，讲究材料的绿色环保。同时，对装修公司严格把关，初步的资质考察通过后，选择5家单位进行样板间设计和装修；然后，对事实上际施工能力进一步考察，同时充分听取客户的反馈意见，最终确认2到3家进行最后的大批量统一精装修。这些过程的严格治理，充分保证了精装修材料的环保性与施工

30、的高质量。由于齐鲁花园这种“健康型精装修”消费者让消费者极为中意和放心，齐鲁置业在模式创新的同时，还从理论内涵上将精装修延伸出“精品工程、精细服务、精巧生活”的开发新理念，要求房地产开发的各个环节、各个时期都必须高标准、高质量，产品的各个部件都必须是精品，各种客户服务包括今后的物业治理都必须规范而体贴入微，除此之外项目治理的过程操纵同样十分严格，只有如此才能真正制造一种高尚的、文化的、精巧的人居环境和生活氛围。 精装修的操作过程中，齐鲁花园加强了对消费者的观念引导。大大弱化风格意识，强调装修的大众化和基础性。首先明确“装修”和“装饰”是两个不同的概念，“装修”是大面积、整体性的，“装饰”则是业

31、主参与程度深、细节的、个性化的。当代人“轻装修、重装饰”，倡导简约装修风格，把要紧心思和精力用在家庭装饰上，突出个性和品位，而不必拘泥于所谓的装修风格。然后，通过样板示范房来听取客户的反馈意见，并以此对各装修单位的实际施工能力进行考察，最终确定2到3家装饰公司，并针对不同户型设计出不同的装修风格，同种户型的风格一致，争取做到大多数人中意。追求一种“中意解”，是“最大程度的满足大部分消费者的需求”，而不是“满足所有消费者最大程度的需求”。 如此，设计方案则由装修设计师全局把握。装修设计师应该从一开始就参与策划、构思、建筑设计、结构处理等过程。室内设计作为一项重要的艺术制造，不能开发商自己去组织，

32、也不要让建筑设计师去做，建筑设计和室内设计是两回事，不但要找专业的室内设计师，而且要进行招标。如此的装修效果才会有品位。因此设计师必须了解产品的差不多功能、适用范围、施工方式、价格、风格等；在对产品有了相当了解和把握的基础上，消费者参与装修产品的选择，设计师在一定的产品范围内进行产品组合设计，搭配出功能合理、满足风格要求的完全可实现的设计方案，从源头上保证消费者得到中意的、预期的居住环境和居住空间。 （三）、住宅精装修的实质是一种建立在诚信和责任基础上的深度服务 不管管毛坯房依旧精装房，开发商提供的差不多上一种服务。只是不同的服务体现了开发商不同程度的责任感和诚信度。精装修这种服务，开发商不但

33、要承担住宅工程质量责任而且要承担装修质量责任，是诚信经营时代的一种深度服务。 齐鲁骏园的菜单式装修套餐和齐鲁花园的完全精装修，尽管在装修方案的选择上不一致，然而差不多上操作过程差不多上同样的严格和规范。通过公开招标选择绿色环保品牌材料和资质优良、经验丰富的装饰公司，同时将邀请有关单位对精装修进行全过程的、规范化的工程监理；设置样板间，让消费者对精装修看得见、摸得着，做到内心有底；至于装修标准和装修材料，绝不遮遮掩掩，都将用正式的书面材料向消费者进行公开讲明，同时将邀请有关单位对精装修进行全过程的、规范化的第三方监理。如此公开、规范的操作自然让消费者比较中意和放心。 五、住宅精装修开发的前景 （

34、一）、住宅精装修将成为住宅市场的主导力量。 （二）、随着住宅开发的工业化和标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向进展，然而消费者参与度越来越高。 （三）、在近几年，以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修，进行统一的完全精装修，将是开发商选择的要紧模式。因此，设计师和开发商的审美能力成为核心竞争力，审美标准、审美素养超越消费者但又被消费者所理解，是消费者对精装修感到中意的关键所在。 从个案看北京精装修住宅市场 北京广华轩房地产开发有限公司于2002年夏开始开发精装修都市高级公寓项目UHN国际村，北京金网络房地产经纪有限公司作为该项目的全案代理参与运作了开发的全过程，历时两年，

35、现在项目的一期差不多于2003年底入住，项目的二期产品通过全面升级之后，也将于2004年底入住，目前正处于准现房的热销期，连续数月月均销售额均在七、八千万。通过对那个个案项目的运作，我们对北京的精装修住宅市场有了一些概况的了解，同时也积存了一些精装修项目在目前市场状况下的运作经验，希望通过那个简单的总结，与同业共享。 第一部分：北京精装修住宅市场概况 1、精装修住宅目前仍是绝对少数 据调查，北京市的居民情愿买精装修房的比例占到了60以上，但市场上投放的精装修房数量不多，居民买不到价钞票适宜的精装修一般住宅。 2002年，北京房地产市场140多个新盘中，“精装修”只占18左右；而到2003年年底

36、，北京市300多个在售楼盘中，精装修项目只占到全年新推项目的1/3，差不多上仅限于单价达到8000元/建筑平方米以上的所谓的“豪宅”或户型面积在30到60多平方米的小户型项目这两类“极端产品”。尽管精装修房数量逐年上升，然而，从总体市场来看，精装修住宅目前仍是绝对少数。 2、国家的政策引导方向明确，但北京缺少配套执行细则 按照2002年国家建设部提出的要求，2010年左右全国都将推广住宅装修一体化，不搞毛坯房。上海市住宅进展局更是制定目标，2005年上海市的新建住宅将差不多实现全装修。 2001年北京市建委、规委、国土房管局联合制定的关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修治理若干规定，要求房地产

37、开发企业开发商品住宅时，将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售，满足购房人直接入住的要求。 2002年5月，建设部住宅产业化促进中心差不多颁发了由有关单位和专家编写的商品住宅装修一次到位实施细则和商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点，这是全国出台的第一个关于商品住宅精装修的实施细则以及相关技术标准，目前还只是指导性意见。 在配套政策方面，上海比北京又早走了一步。上海住宅局从1999年开始就着手对精装修住宅的实施开展调查研究，并逐步进行试点。并陆续公布了关于装修设计、装修监理、室内环境检测、竣工核验、优良装修产品推举等11个文件。但在北京，这方面的工作尚有待推进。 3、北京的精装修

38、住宅市场处于起步时期，尚未进入成熟期。 2001年国家政策出台后，北京市的中高档市场上出现了一些精装修楼盘，但其中由外地（尤其是南方）开发商开发的楼盘居多，北京属地的开发商则反应滞后。 据一些房地产开发商反映，阻碍精装修房开发的要紧缘故：一是利润小，成本高。装修造价在总销售价或总土建筑价中所占比例不大，但由于装修行业环境复杂，操作难度、治理成本会成倍扩大，若销路不畅，精装修无疑是个不小的包袱。二是难操作。统一装修不能满足个性化要求，出力不讨好，还不如毛坯交房；菜单式装修又送“佛”没送到西天，业主总会通过各种渠道改东改西满足自己的意图，大量的修改极易出现工程失控现象。三是真正的成品房应是设计、建

39、筑、装修一体化，但由于缺乏经验，设计、建筑、装修脱节的现象比比皆是，即使住宅实现了精装修，仍可能因户型的缺陷引起业主不满，拆东墙、补西墙，无形中增大了开发商的成本和难度。 而政府有关人士则认为首先是开发商的意识制约了精装修开发普及工作的推进，专门多人还没有意识到装修的重要性（包括精装修的社会价值和对树立企业品牌形象的价值）。此外北京的市场环境较好，毛坯房买家也同意，造成开发商的动力不足。 4、精装修常见纠纷与成因分析 尽管有各种制约因素，2004年北京楼市的精装修项目仍然明显增多，可能今年精装修项目占新推盘的比例将有可能超过1/2，同时也将是精装修引发纠纷最多的一年。 总结精装修房常见纠纷，要

40、紧集中在以下四类： 第一类是材料和设备标准笼统引起的矛盾。尤其北京仍处于期房销售市场，预售时精装标准尚未明确，在装修材料讲明中常使用“进口”或者“高级”等定性的描述，引起理解上的偏差，在交房时由于缺乏量化的评判标准而引发纠纷。据调查，这方面引起的精装修纠纷占30%-40%，甚至更高。 第二类是施工质量问题。这方面引起的精装修纠纷约占50%到60%左右。缘故是装修行业没有技术标准和技术验收标准，装修工人没有通过严格的专业训练，大量手工操作无法保证施工质量。 第三类是装修工程和其他配套工程配合不行引起的问题。精装修工程与结构施工、设备设施施工等各环节都有紧密的联系，需要高度配合，稍有不慎即会埋下隐

41、患。比如讲，装修公司进驻前，地面上的宽带差不多布好并调试好，结果，一铺地板，装修工人把宽带给砸断了，等等。这类纠纷通常与施工质量问题相互混杂，专门难严格区分。 第四类属于客户知识面不够造成的纠纷，比如有些客户对地板的分类不清晰，那染色地板的标准衡量非染色地板，认为“木地板的花纹不一致，色差太大”，事实上这是由木材的自然色差引起的。类似如此的建材知识需要沟通，也需要等待消费者自身的成熟。 以上是精装修纠纷的表象，对其形成的缘故进行分析，还有以下三方面深层次的缘故：首先，消费者“众口难调”。由于绝大多数消费者不具备鉴不精装房质量的专业知识和能力，再加上消费者越来越关注住宅装修的个性化，因此造成规模

42、化生产与个性化体现的矛盾；其次，容易造成开发商“赶工期”。对开发商来讲，推行精装修意味着将比做毛坯房时面对更多的乙方和更多的环节，更难以操纵工期，任何一个环节的延误都必须在交房日期之前消化，因而有相当一部分精装修质量纠纷都源于“赶工期”；第三，上游产业成熟度低，尤其是家装企业“力不从心”。目前整个家装业进展尚不成熟，装修质量难以保证，有实力能够同时进行几十套、上百套装修任务的装修公司难得有几家。由于利字当头，各装修公司在投标时无不大包大揽，但最后的装修质量问题都需要开发商来面对购房者。 5、北京精装修房的操作模式 自从建设部提出商品住宅装修要求后，北京市建委、规委、国土房管局也联合制定了关于加

43、强新建商品住宅家庭居室装饰装修治理若干规定，其中提出开发商能够用四种不同方式为购房人提供装修房，一是房地产开发企业开发商品住宅时，将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售，满足购房人直接入住要求；二是房地产开发企业能够在预售中，向购房人提供装修菜单及样板间服务，按购房人意愿进行家居装修设计，连同住宅结构一体施工到位后交用；三是购房人买房后进行装修的，假如与开发商或物业治理单位推介的装饰装修企业签订了装修合同，开发商或物业治理单位与装饰装修企业承担质量保修连带责任；四是购房人未选用被推介的装饰装修企业的，可在购房人装修前将装修方案报物业治理单位备案，签订装修治理合同。 目前，北京市精装

44、修楼盘在装修上的价格依照楼盘的档次和装修标准的不同，从400元/平方米到1000元/平方米甚至2000元/平方米以上都有。北京住宅市场中通行的精装修操作模式有以下几种： （1）单一方案、最多只有干作业面材可选的精装修房 具体做法：全部房屋的装修材料、装修风格和样板间提供的完全一致，尤其是厨卫的材料设备完全一致，只有一种方案，最多提供几种壁纸、两种地板供选择。这种操作模式被专门多高档项目、尤其是有过精装修运作经验的进展商所采纳，优点是湿作业设计施工和材料组织相对简单，易于操作，缺点是千屋一面的问题最为突出，尤其是当项目本身的建筑风格不突出时，精装修设计风格的选择就成了无本之木。要么由于精装修方案

45、的个性突出限定了后期家具配饰的风格，造成家居风格难以突破装修风格；要么为了给后期配饰留有一定的空间而造成精装修设计毫无风格可言。 （2）多个方案可选、但方案间不可互选的套餐式精装修房 具体做法：依照不同的装修风格或统一风格下提供不同的色彩打算来提供2-3种方案的装修示范，客户依照自己喜好任选一种，但方案之间的材料、设备、包括色彩变化不能够互选，同时不同方案的精装修档次是一致的。这种操作模式一方面为客户提供了有限范围内的选择余地，在一定程度上照顾了对家居个性化的需求；另一方面通过一定的限制措施幸免了选择的失控，将精装修设计、施工、材料组织的难度限定在合理的范围内。因此这种模式正在被越来越多地采纳

46、，一方面是市场竞争的需要，精装修房必须考虑客户的个性化需求，另一方面也是进展商服务意识提高的表现。 （3）多个方案可选、方案能够升级的可变套餐式精装修房 具体做法：业主可选毛坯房，或加上不同的装修费得到不同档次的装修。如风林绿洲提供的每平方米720元、75 0元、1000元、1180元的四种装修，各档次装修材料一致，但客户可把不同档次间的材料搭配，在四种价位基础上适当加价和减价，获得满足自己个性的装修。这种模式适合于中高档社区，满足由于客户支付能力差距造成对精装修档次的个性化需求。然而“退装修”的选择一定程度上打破了精装修社区的概念，为后期的装修扰民、物业治理留下了隐患，需要慎重采纳。 （4）

47、完全可变的精装修房 具体做法：业主支付相同的房价，然后与开发商选定的专业家装公司协商，选择不同的装修材料、改变标准的装修方案，如方案修改、材料选择的成本超额，则向家装公司补齐价差。使用这种操作模式的项目专门少，尽管一定程度上明确了精装修的责任主体，然而由于给了客户过大的选择余地之后，开发商的资源整合作用荡然无存，客户无法享受到规模化精装修的价格利益，是否选择推举的装修公司也变得并不重要，最后与家装无异。这种模式原则上只适用于对装修成本不敏感的豪宅社区，尤其是独立式住宅。 第二部分： UHN国际村的精装修经验与教训在上述的北京精装修住宅市场的大背景下，北京广华轩房地产有限公司于2002年开始运作

48、UHN国际村项目，同时金网络经纪作为项目的全案代理从定位时期就开始参与了项目运作的全过程。在进行了充分的市场分析、地块条件分析，尤其是考虑到广华轩公司的品牌目标，项目最终定位于服务都市左派精英人群的都市高级公寓，配送全套欧洲品牌精装修。目前一期差不多入住，二期年底立即入住，同时一二期的精装修方案有较大的调整，在那个过程中，运作团队关于精装修项目的个案操作积存了一些经验教训。 一、UHN精装修操作方案及效果评估 1、一期精装修操作方案：可变套餐式精装修，方案间能够互选 具体做法：（1）精装修标准1000元/平米，不可升级，不可退装； （2）提供现代、简约、典雅三种风格的三个方案，每种风格下的地板

49、、壁纸均有几种选择，三种风格的区不要紧体现为地板和橱柜的风格不同； （3）三个方案之间的材料能够互选。如此一来，相当于客户能够仅将三个方案作为指导性意见，但能够打破风格的限制，在三个方案所提供的所有材料中随意选择。其带来的可选余地是： 地面：实木复合地板3种选择，地砖1种选择，且各厅室能够不同；墙面：壁纸6种选择，乳胶漆2种选择，且各厅室能够不同；橱柜：3种选择（对应3种风格）。 实施效果：从交楼的情况来看，一期精装修操作方案的可选性过于大胆，选择余地过大。一方面各种可选性之间的成百上千种组合，不仅使操作的复杂程度、治理成本大为增加，同时还减弱了规模效益，也使客户（特不是缺乏专业和主见的客户）

50、陷入困扰，难以作出选择；另一方面，这也表现出运作团队对自己的项目还不够自信，总觉得规划设计、外立面的个性差不多专门鲜亮了，加上做精装修，差不多屏蔽掉一部分客户，是不是精装修方案的选择余地应该大一些，如此能够更好的适应客户。事实上，如此的方法是不够成熟和自信的。许多有经验的精装修项目进展商都有过如此的经历：一个精装样板间面世之初，由于项目还没有建立鲜亮的市场形象，到访的客户构成比较复杂，更不可能有一致的审美倾向和装修要求，因此对同一个样板间的反应一定是褒贬不一的；然而通过一段时刻过滤之后，客户的构成和审美倾向就会慢慢比较趋同，尤其是那些风格鲜亮、有人强烈喜爱、也有人强烈唾弃的项目，客户趋同更加明

51、显。这是由于，随着项目市场形象的建立和口碑传播的深入，新到访的客户大多数都差不多是被这种风格吸引来的。因此，我们认为，精装修项目不要在精装环节试图迎合所有人的口味，而应该通过精装设计进一步强化项目的特点，成为项目个性的延伸，给客户提供统一风格下的2-3种方案足矣。 2、二期精装修操作方案： 在吸取一期精装修经验及市场上众多精装修项目经验的基础上，二期精装修做出了较大的改进：设计理念：更注重室内装修与整个项目（规划、园林、建筑单体、公共空间等）的气质调性的协调统一。“风格的前沿和语言的纯粹”，使精装修成为项目气质的自然连续。 具体做法：精装修标准从一期的1000元/平米提升至1200元/平米，重

52、点对厨房和卫生间的材料设备进行了升级，比如卫生间选用的科马台盆和五金件，比许多万元以上的精装修项目还要高档。但同时，也对客户的精装确认行为进行了严格规范：方案之间严禁互选，不可退装； 二期提供比一期更为前沿纯粹的黑、白、灰三个装修方案（分不命名为亮黑、深白、二分之一），并主推其中的深白方案。客户在选定方案后，可选的地面至多只有一种地板、一种地砖共两种选择；墙面至多只有一种乳胶漆和6种壁纸供选择；其余均按标准设定无选择余地。 考虑到部分二期客户购房时是参照一期精装修而做出的购买决定，并以深色地板作为购房的必要条件，故在深白方案的基础上，增加一种深色地板的选择，作为满足这部分客户需求的备选方案（命

53、名为“摩卡”）。 实施效果：二期精装修操作方案，与项目前沿纯粹的气质调性更为协调统一，对目标客群的定位更为精确鲜亮。一方面减小了精装修操作的复杂程度、治理成本，更好地实现了规模效益和学习曲线效应；另一方面，黑、白、灰三种风格亦实现了个性化的不同需求与精装修千人一面之矛盾的有效规避，即以色彩的变化作为风格多样化选择的界定。同时，进展商分不选取三个方案的样板间做了不同风格趋向的配饰，通过家具和配饰营造出或豪奢、或浪漫、或雅酷的不同家居风格，用事实告诉客户什么叫“装修的高级”和“配饰的个性”，解决客户对精装修的一些深层次的担心。从5月22日实楼样板间开放开始进行的精装修确认工作进展十分顺利，不到二十

54、天时刻，二期售出的400余户的精装确认工作差不多全部结束，精装确认率百分之百，为材料组织、精装修施工环节和年底按时交楼提供了有力的保证。同时也用事实验证了我们关于客户定位与装修风格、建筑个性与装修风格、客户选择与客户规范之间关系的认识，更加明确了项目三期精装修方案设计的方向。 二、关于精装修设计的体会： 1、规模化精装修设计与毛胚房设计的区不： 精装修不是简单地将毛坯房加上装修，要求必须将精装修设计与土建设计相互衔接，在住宅主体施工动工前进行，对精装修设计与土建设计进行反复的调整。这就比单纯进行毛坯房设计要进行多得多的设计考虑。 在室内的使用功能上，专门多在毛坯房里容易被忽略的设计细节或瑕疵，

55、在精装修房里就专门容易体现出来。比如房间或者卫生间的间隔、门的朝向、空调的位置、插头的位置、灯具的位置、暖气管道和散热器片的位置、窗帘滑轨的位置、家具摆放的位置等假如做得不合理，改起来就专门苦恼，通常改一个地点就会引起连锁反应，“诛连九族”。因此要事先想好。 2、规模化精装修设计与家装设计的区不： 规模化精装修设计：以满足目标客户群体为导向，特点是规模化、产业化、通用化、标准化、模数化；家装设计：以满足指定的客户个体为导向，特点是离散化、个性化。 规模化精装修应首先强调标准化，在此基础上才是实现个性化的问题。至于个性化，更要紧通过而且完全能够通过后期的配饰来实现。 3、规模化精装修应将精力和重

56、点放在厨卫上。 一是厨卫是家庭中功能最集中、使用最频繁的场所,单个空间中的功能又专门复杂，设计难度相对较高；二是由于厨卫的湿作业（防水、贴砖等）较多，要紧设备系统都集中在厨卫，那个空间客户本身能够再创作的空间也专门有限，在精装修环节应该考虑到位。至于其他部位的装修，则应给客户留出更大的空间。 4、规模化精装修设计还必须考虑到材料组织、施工组织甚至营销推广等环节的操作。 比如：材料的供应、成本等是否可控，施工水平的客观制约是否会使设计的效果大打折扣，精装修方案是否能够得到客户的认可等等。 三、关于大规模材料组织的体会： 1、 对材料的归类与统筹。 通过系统安排，可减少供应商数量，从而便于供货治理

57、和施工治理。比如：地板的翻修通常牵连到踢脚，这两项由同一家供应商（兼施工方）来做，会极大降低供货治理、施工治理和后期整改的成本和难度。 2、 对材料的品牌（知名度、美誉度）、生产厂家、质量、价格、供货等进行全面考查与选择。 比如：由于对材料的需求量极大，就要求不仅仅是某一个或者某一批产品的质量合格，还要求不同批次的产品质量具有稳定性（尤其是地板、壁纸等面材）。 又如：一个精装修项目一般会有几十个精装修材料供应商，其中某种供应材料掉队，都可能使整个工期受到阻碍。UHN作为“全欧洲品牌精装修”项目，在选择国际品牌时，就必须考虑这些品牌在国内是否设厂，从国外进口的话能否保证及时供货，等等。 四、关于

58、大规模精装修施工组织、工程监理： 1、必须编制施工组织设计，规范流程和工序，明确责任人和协调人，才可能保证施工的秩序和效率。2、严格工艺标准：具备尽可能精确化、数字化、标准化的施工图和施工工艺，减少目测、感受的成分。3、材料设备尽量使用工厂化加工的成品，减少现场作业和手工作业。4、必须保证有数量足够的、有装修经验的监理工程师，从审核图纸、查验材料到工序、工艺、质量、进度、成品爱护等都进行监督。 五、营销推广环节的配合： 1、推广策略（1）通过精装修价值分析、投资价值分析确立精装修项目高性价比的市场形象；（2）通过广告、楼书（技术手册生活读本精装手册）等宣传手段和销售工具给予项目“全欧洲品牌精装

59、修”的鲜亮产品形象；（3）通过在售楼处设置“家居设计概念馆”、售楼处样板间、实楼样板间乃至精装样板区等一系列动作将产品概念落到实处，加强现场锁定能力；（4）增强讲服力的几种渠道：专家渠道：开展“精装样板区开放”暨“亚洲生活样式展”OPEN DAY 等一系列公关活动，通过业内和专家渠道树立本案在市场中的前沿形象和权威地位；人脉渠道：成立业主俱乐部“UHNer CLUB”，形成良性互动体系，加上系统性的精神与物质激励，老客户纷纷带来新客户，熟人间的口碑传播极大提高了项目的讲服力和成交率。 2、销售组织与执行（1）精装确认：及早进行精装确认，为开发商的材料组织、施工组织提供时刻保证，一般确认的截止时

60、刻要比交房时刻提早5-6个月；并需要协调好精装确认工作和新客户接待工作之间的关系，不要阻碍正常的销售工作；（2）打磨产品：一线业务人员在销售过程中不断反馈客户和市场意见，对精装修方案和设计细节提出调整意见，不断完善产品；（3）装修顾问：对业务人员进行全面细致的培训，不但成为房地产销售专家，还要成为装修专家。以专业人士的身份和自信，主动对客户进行引导，增强客户信心所提供的精装修方案与客户所喜爱的前沿纯粹的项目形象气质最为吻合，最经得起时刻检验，为体现个性化的后期配饰提供了最多的可能性、最强的协调性和最大的空间；（4）入住排雷：在房屋交付前，销售团队代替业主进行预验房，提早发觉问题，及时进行整改。