8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结2006 年取得房地产估价师资格后，根据公司业务发展和我本人工作的需要，同年我又报名参加了土地估价师的，在资格的三年里，公司为我提供了很多的锻炼机会，在此期间参与了多种类型的土地估价项目，从中学习了很多专业实践知识，使理论与实践有了很好的结合。不动产估价在我国是一个新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业，除了要掌握基本的理论知识，更重要的是要有丰富的实践经验。下面就专业实践过程中的主要工作、认识和感受做简要总结陈述。1专业实践基本情况正祥土地评估公司是在正祥会计，正祥房师（1983 年 6 月成立，1999 年 8 月改制为业务范围：审计、验资、资产评估、工程造价等）和地产评

2、估月由准成立的（2003 年 6 月成立）的基础上于 2006 年 9土地估价师发起设立，并经资源厅批担任公司法定代表人，公司。土地估价师资本 30 万元。号：C200765020。住所:昌吉市南路35 号。公司现有员工 13 人，其中土地估价师 3 人，几年来业务范围主要涉及：企业、个人土地使用权抵押价值评估；土地挂牌出让价格评估；土地使用权转让价格评估；企业兼并、涉及的土地评估。三年来公司完成评估项目达 420及昌吉州所属的 5 县 3 市。2专业实践期间完成的主要工作、清产核资所，业务范围涉在几年的估价实践工作中，协助土地估价师完成了近 50 项土地评估业务，主要是企业或个人土地使用权抵

3、押价值评估，另外还参与了土地使用权挂牌出让、转让价格评估等工作。工作中除了对公司已有的土地估价资料(如各市县的基准地价成果、房屋重置价文件、土地征用及房屋拆迁补偿标准等资料)进行认真学习外，同时还注重搜集、土地的、抵押、租赁、拍卖、农用地承包等有关市场交易案例，利用工作之余和收集了昌吉地区的各类信息(如三维亚中天河庭州)中与房屋、土地有关的、出租信息，将这些信息资料分类整理形成电子文档存入公司局域网共享。这些真实可靠的信息资料为日后评估土地、时提供了翔实的市场资料。专业实践工作的认识接受估价业务当接到估价业务后，与委托方认真、仔细沟通交流，弄清估价目的，确定估价对象范围，索取估价所必需的资料，

4、如土地使用权证、出让或租赁合同、或、规划文件等资料并与原件当场核对，在确定业务可以接受后，签订土地评估业务约定书，以确保工作的顺利进行。3.2 现场勘查到估价对象现场，实地勘查核实其位置、四至、面积、权属界限、土地开发程度、地上建筑物、周围环境，做好现场，并对估价对象现状进行拍照等。现场勘查时，不仅对估价对象本身进行勘查，还要对区域内的经济发展、房地产发展、区域土地利用方向、土地利用现状、已经开发楼盘的销售情况进行感性认识。3.3 资料收集估价要注重平时的资料收集工作，不能来了业务才临时去找资料。根据对现场实地勘查的结果，结合项目具体情况进行分析、收集项目的相关资料，在选择确定了合理技术路线和

5、估价方法后，应对该项目的资料继续进行完善和补充。3.4 选择估价方法首先明确每种方法适合的条件、主要的难点，其次还要根据估价对象的用途、收集到的资料、周边的市场情况，选用最适合估价对象的估价方法。基准地价系数修适用于已经基准地价的城镇的宗地地价评估。昌吉州 5 县 3 市均制定并颁布了基准地价，但有的城镇基准地价制定时间较早，没有及时更新，不适应市场的变化，也给的评估工作带来，其难点是期日修正的准确性。修正时应注意比较待估宗地价格定义与其所对应的基准地价内涵是否一致，不一致应进行修正。收益还原法只适用于有收益或潜在收益的土地使用权价值估价，主要的难点是未来客观年总收益、年总费用和还原率的合理把

6、握。注意土地取得收益的方式（有三种形式：土地出租、房地出租、企业经营）的不同，其项目也不同，不要缺项漏项。市场比较法主要用于房地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，因本地区土地一级市场、二级市场还不是很活跃和发达，收集交易案例很，实践中市场比较法使用不多，其难点是区域成本和个别修正幅度的确定。近法一般适用于新开发土地的价格评估，以及土地市场不发育，交易成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。工作中对工业、公共设施等用途的土地估价项目常采用成本近法，主要的难点是土地取得费、开发费及增值收益等的确定，而取得费、开发费的确定依赖于平时的资料搜集工作。假设开发法适用于具有投资开

7、发或再开发潜力的土地估价，主要的难点是开发完成后不动产的总价和确定建筑费、专业费等各项成本费用。在实际工作设开发法，尽可能多的业、住宅用途待开发的土地常常采用假和搜集近期开发的楼盘销售资料，充分利用本工程造价部门关于建筑成本费用等资料，采用静态方式估算预付资本利息时注意地价款和其它各种费用投入时点的不同，采用动态方式试算地价时注意各项现金流量贴现年数。3.5 估价原则城镇土地估价规程阐述的土地估价应遵循的基本原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、递增递减原则、贡献原则和变动原则等。对于不同估价目的、估价对象，估价原则应区别运用。预期收益原则的涵义是过去的收益并非很重要，而更

8、重要的是未来的收益，准确土地现在和未来的收益才是确定土地价值的根本所在，使用收益还原法时注意预期收益的稳定可持续性，慎重使用收益增长率。如前两年周边农用地承租费为 400-450 元/亩，而 2008 年金融对全球实体经济产生影响后，原棉及其下游产品销售受到影响，致使目前昌吉地区农用地承租费降为 250-300 元/亩。在房地产市场变化较大时，工作中更要时刻注意搜集这种信息。替代原则要求估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格，它是市场比较法的基础。基准地价系数修是对一般比较法变形、量化及系统化后的运用。法，也是替代原则在估价实践中的具体遵循最有效利用原则，应以估价对象的最有效利用为前提

9、估价。在合理合法的前提下，用方式。和确定能使估价对象化的土地利3.6撰写估价估价是估价机构出具的履行估价委托合同、记述估价过程、反映估价成果的文件。因此，土地估价师必须具备撰写估价的能力，熟练掌握写作技能。写好估价，不仅要求土地估价师具备土地估价的专业知识，以及与估价有关的各类知识，了解和分析房地产市场的，还要能够灵活运用其写作技巧。严格按照土地估价规范格式要求撰写土地估价，格式规范，字号、字体、段落符合要求;内容全面，不缺项漏项;估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确;估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理。项目名称是估价的，明确，使人一目了然，依据规范格式要求，项目名称中要

10、反映评估目的、价格类型等内容，若增加一些宗地数、位置、用途等信息就更好了。如：公司拟抵押位于小区两宗国有出让住宅用地土地使用权价值评估。估价目的要明确，不能过于简单，如：为抵押提供价格依据。要按规范格式要求写明满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向。地价定义要全面、准确，估价过程要严格按照估价定义的设定条件进行，前后一致，不能互相。在估价注意区域是影响地价的和个别和技术中的不同，一个说明，一个是影响地价的分析，这将影响估价过程中参数的确定和估价结果的合理性和准确性。估价原则的使用要根据估价方法和规程要求来确定，不能千篇一律将所有的估价原则全部罗列到中，使用了收益还原法的估价对象应

11、用预期收益原则，不能将无收益或收益很少，使用成本估价对象应用预期收益原则。近法的利用已有的模板，应尽量使用查找替换修改，减少差错。将各种估价方法的计算过程用 Excel 表格公式化，减少漏项和计算错误，避免犯低级错误，提高工作效率。3.7 职业道德估价师在土地估价业务活动中应实事求是，执行国家有关地价政策，坚持独立、客观、公正的原则。要加强责任心，避免估价结果失实。不能为谋求不正当利益，或低评估价对象价值，提供失实的估价。作为专业估价师，应接受土地估价行业的管理，接受行政主管部门的监督管理，时刻保持公平、公正、独立、客观、专业的执业操守这一立业之本。4专业实践的感受虽然在这两三年的工作实践过程中，不论知识还是实践经验都有了不少提高，但是当接到一项