房地产开发或房地产开发与管理综合试题(真题及答案)

1、精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有2009年中级房地产考试试题及答案解析1个最符合题意）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1口下列关于区位的说法中，错误的是（叫A1区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系BW位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定C1地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化D1政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位正确答案：B口中国资格考试网答案解析是时间是特定的，而题目中口在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。前提B项说

2、区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。因此是错的。口中国资格考试网试师点评口本题考查区位的相关内容，参见教材P10-11。2中心商务高度等于（皿比。Al中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积Bl中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积Cl中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积Dl中心商务区建筑面积总和与总建筑面积正确答案：A口中国资格考试网答案解析】中心商务高度指标（CBHI）=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积口中国资格考试网试师点评此题考查中心商务高度指标。参见教材P19。3口消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（叫A1若预期房地产价格上涨，则会减少

3、其现时需求B1若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C1若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求D若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有正确答案：口中国资格考试网答案解析口当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需求。口中国资格考试网试师点评口本题考查决定房地产需求量因素中的消费者对未来的预期，参见教材P22。4口某宗房地产位于汽车站的北侧表示的是该宗房地产的口）。A1环境B方位CD0D0D朝向正确答案：口中国资格考试网答案解析口方位是指方向和位置，主体

4、和客体间的区位关系可以用方位表述。口中国资格考试网试师点评此题考查方位的概念。参见教材P10。口后的余额。51根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和口A平均税费B1平均利润C1平均市值D1平均价格OOOO：口中国资格考试网答案解析口地租=市场价格生产成本平均利润口中国资格考试网试师点评本题考查古典地租理论，参见教材P26。6口集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地口口的行为。A所有权BD00DCDD0DD通行权精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有参

5、考答案：A口中国资格考试网答案解析】集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。口中国资格考试网试师点评】本题考查集体土地征收的概念。参见教材P35。.在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是口口。A.0D0.收益法C.成本法D.假设开发法OOOO：C口中国资格考试网答案解析公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。口中国资格考试网试师点评本题考查公益事业用房拆迁补偿的评估方法。参见教材P46。.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的口口所有。A.农民个人B.剩余劳动力安置单位C

6、.地上附着物所有人D.农村集体经济组织0000：D口中国资格考试网答案解析】征收集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。口中国资格考试网试师点评】此题考查集体土地征收补偿费用的使用。参见教材P43。.房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的口口。A.00DB.使用权精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有C.处分权D.收益权参考答案：B口中国资格考试网答案解析口征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要返还，所有权不发生转移。口中国资格考试网试师点

7、评】本题考查征用特征中的不转移所有权。参见教材P36。10.下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是口口。A.抵押B.出售C.互换D.赠与OOOO：A口中国资格考试网答案解析】国有建设用地使用权转让的主要形式有出售、交换和赠与三种。口中国资格考试网试师点评此题考查国有建设用地使用权的转让方式。参见教材P63。11口下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是口口。A1互换的标的物必须都是建设用地使用权BW换的标的物之一必须是建设用地使用权。互换后的建设用地使用权人不发生变化D1互换的建设用地使用权应当是等值的0000：B口中国资格考试网答案解析口建设用地使用权互换是指当事人双

8、方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为。所以B的说法是正确的。口中国资格考试网试师点评】本题考查建设用地使用权互换的内容。参见教材P63-64。12口下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（口。A通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有B通过协议出让方式取得的建设用地使用权C1通过转让方式取得的建设用地使用权D1已依法

9、公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权参考答案：D口中国资格考试网答案解析地产。口属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：已依法公告列入拆迁范围的房口中国资格考试网试师点评此题考查建设用地使用权不得设定抵押的情况。参见教材P67。13建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是口口。A1新增建筑物属于抵押财产BW建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分。新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让D1实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿OOOO：B口中国资格考试网答案解析】物权法第二百条规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新

10、增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。口中国资格考试网试师点评】本题考查抵押建设用地使用权处分的受偿相关内容。参见教材P68-69。14口下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是（叫A1维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益BW规划用地、节约用地、保护耕地。按计划用地，可以适当突破计划控制指标D1如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续0000：C口中国资格考试网答案解析】按计划用地，不得突破计划控制指标。口中国资格考试网试师点评】此题考查集体建设

11、用地使用的原则，参见教材P72。15口进行房地产市场调研时，首先应明确（叫A调研人员B调研计划C1调研目标D调研方案参考答案：C口中国资格考试网答案解析】调研目标是进行房地产市场调研时应先明确的。口中国资格考试网试师点评】本题考查房地产市场调研程序的相关内容。参见教材P79。16口在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于（口调研。A经济环境B政治法律环境C1区域环境D社会文化环境OOOO：A口中国资格考试网答案解析口对居民收入水平、消费水平和消费结构的调研属于经济环境调研。口中国资格考试网试师点评】本题考查房地产经济环境调研的内容。参见教材P81。17口消费者对房地产的购买欲

12、望是房地产需求的口口。A1主体BDD0。保障D结果0000：B口中国资格考试网答案解析】购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉。口中国资格考试网试师点评此题考查房地产市场需求调研的相关内容。参见教材P81。18口在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于（口调研。A市场行情BD0D0D。市场竞争者D消费行为参考答案：C口中国资格考试网答案解析对竞争企业的数量、规模、实力状况的调研属于房地产市场竞争者调研。口中国资格考试网试师点评】本题考查房地产市场竞争者调研的内容。参见教材P82。19口下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是（口。A1官方统计资料中有关

13、房地产的分析资料BW司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料。来自主管部门和行业管理机构的资料D1专业研究机构提供的相关资料OOOO：B口中国资格考试网答案解析口B项属于初级资料而不是次级资料。口中国资格考试网试师点评】本题考查次级资料的相关内容。参见教材P83-84。20房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接（口而划分的。A作用于房地产产品BD00D000D。使投资者拥有房地产D取得土地使用权0000：B口中国资格考试网答案解析口按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精

14、品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有口中国资格考试网试师点评口本题考查房地产投资的分类，参见教材P102。211银行向某家庭提供了年贷款利率为61，期限为10年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是（）。14口15口17口50口参考答案：口中国资格考试网答案解析口i=(1+r/n)AnD1=(1+6%/121A12D1=6.17%口中国资格考试网试师点评口本题考查实际利率的计算方法。参见教材P110。22.房地产开发项目中的基础设施建设口，是指项目红线范围内建筑物（）米以外的各种管线、道路工程的建设费用。OOOO：口中国资格考试网答案解析口房地产开

15、发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物2米以外的各种管线、道路工程的建设费用。口中国资格考试网试师点评本题考查基础设施建设费的含义。参见教材P116。）的方案。231若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是（A投资亏损BW能满足基准收益率要求C1无利可图D风险很大00word文档值得下载值得拥有00word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有参考答案：口中国资格考试网答案解析口当财务净现值小于零时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。口中国资格考试网试师点评口本题考

16、查财务净现值的评价准则，参见教材P131。皿行相241投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的口互关系分析的一种不确定性分析方法。A.产量、价格、成本B.产量、利润、价格C.产量、成本、利润D.成本、利润、价格口中国资格考试网答案解析口投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的产量、成本、利润进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。口中国资格考试网试师点评口本题考查投资项目盈亏平衡分析的含义。参见教材P143。口的临界数值。口中国资格考试网试师点评口此题0查敏感性分析临界点的含义。参见教材P149。251在对投资项目进行

17、敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目（A1由可行变为不可行BW低风险变为高风险。由敏感性弱变为敏感性强D1由盈利变为不盈利口中国资格考试网00解析口临界点是指不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。）阶段的重要内容。261从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是（A风险识别B风险估计精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有C1风险评价D.风险应对参考答案：口中国资格考试网答案解析口中国资格考试网试师点评此题考查风险识别的内容。参见教材P153。口风险识别过程包含两个环节：

18、一是感知风险；二是分析风险。）的方法。271预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了口A风险回避B风险组合C1风险转移D风险自留OOOO：口中国资格考试网答案解析口在房地产投资中，契约性转移主要包括预售、租售、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出口与分包等方式。所以预售属于风险转移。口中国资格考试网试师点评此题考查风险转移的内容。参见教材P164。281某投资者拟以500万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为500万元、200万元、160万元的3个店口供其选择。该投资者可选择的投资方案是（1个。口中国资格考试网答案解析口在若干可采用的独立方案中，如果有资源约

19、束条件，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方0。本题中可选择的投资方案是500万、200万、160万、（200+160）万共4个。口中国资格考试网试师点评本题考查组合互斥方案的相关内容。参见教材P171。291若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用口P173。IRR）与基准收益率（ic）进行比较，0ic,则投资大的方案为优B若IRRic,则投资小的方案为优。若口IRR口ic,则投资大的方案为优DW口IRR口ic,则方案间无法直接比较OOOO：A口中国资格考试网答案解析口若口IRRic,则年均净现金流大的方案为优；若小的方案为最优。口中国资格考试网试师

20、点评此题考查用差额内部收益率法进行投资方案比选的判别准则。参见教材311在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的口要求。A有无对比BD0DD00D0。以定性分析为主D收益与风险权衡0000：B口中国资格考试网答案解析】动态分析是指利用资金时间价值的原理对现金流量进行折现分析。口中国资格考试网试师点评本题考查投资项目经济评价应遵循的基本原则。参见教材321对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是（）。A1单项工程单位工程皿部工程分项工程BW位工程单项工程分部工程分项工程。分项工程分部工程单位工程单项工程D1分项工程分部工程叫项工程

21、单位工程参考答案：C口中国资格考试网答案解析口中国资格考试网试师点评口房地产开发项目的工程系统由单项工程、口本题考查房地产项目系统的关系。参见教材331在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自（A1纵向部门BD000D。纵向和横向两个部门D项目经理OOOO：C口中国资格考试网答案解析】在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自于纵向和横向两个部门。口中国资格考试网试师点评本题考查矩阵型组织的内容。参见教材341在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是（A项目建议书获批准BW制可行性研究大纲CDD00000D签订设计合同

22、0000：A口中国资格考试网答案解析口在房地产开发项目管理过程中，单位工程、分部工程和分项工程构成。P194。）。P197。）。可行性研究阶段的启动标志是项目建议书获批准。精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有口中国资格考试网试师点评】本题考查房地产开发项目的管理过程。参见教材P195表8-1。35口在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是（口。A1承诺BDD0。要约D邀约参考答案：C口中国资格考试网答案解析口投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。口中国资格考试网试师点评本题考查投标的性质。参见教材P198。.房地

23、产项目建设投资的工程费用不包括（叫A税金BD0000DCDD0DD直接费OOOO：B口中国资格考试网答案解析】土地使用费属于工程建设其他费用，不属于工程费用。口中国资格考试网试师点评】本题考查房地产开发项目建设投资的工程费用。参见教材P203图8-5。.某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划没计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是口叫A生产观念B推销观念C1市场营销观念D产品观念0000：C精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有口中国资格考试网答案解析市场营

24、销观念的基本内容是：消费者需要什么房地产产品，企业就应当开发和销售什么房地产产品。企业考虑问题是从反映市场的需求出发，按照目标客户的需求去组织开发和销售。口中国资格考试网试师点评】本题考查房地产开发的市场营销观念。参见教材P215。38房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是（口。A1有利于发挥销售专长BW售队伍建设成本低。销售策略调整快捷D口销售效益好OOOO：C口中国资格考试网答案解析口房地产销售采取直接渠道，产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。口中国资格考试网试师点评】本题考查房地产销售直接渠道的优点。参见教材P

25、217。39口某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为（叫A实现预期利润BDDD0D00。维持市场占有率D1维持营业0000：D口中国资格考试网答案解析当房地产开发企业受到市场不景气、同行业竞争激烈等方面的冲击时，商品房无法按正常价格出售，为避免资金链断裂甚至企业倒闭，往往推行大幅度折扣，以保本价格甚至亏本价格出售商品以求资金收回，维持营业。口中国资格考试网试师点评】本题考查房地产定价目标中维持营业的相关内容。参见教材P221。40口某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是5000元口口。根据市场调查结

26、果，801的被调查者可接受的价格范围是60006500ODD,10口的被调查者可接受的价格范围是7000元以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价6500ODD。该项目采用的主要定价方法是（口。Al目标利润定价法BD00D0000。竞争导向定价法D比较定价法参考答案：B口中国资格考试网答案解析口需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，体现市场营销观念的一种定价方法。题目中该企业对市场进行调查，并根据消费者的价格承受能力确定了项目价格，所以是需求导向定价法。口中国资格考试网试师点评口本题考查房地产定价的基本方法。参见教材P223。41口在某花园洋房开发项目开盘前，

27、房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来）。200名当地不同行业访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。上述促销手段属于房地产促销方式中的口A人员推销B活动推广C1营业推厂Dl公共关系推广OOOO：B口中国资格考试网答案解析口在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。这是楼盘庆典的一种，属于房地产促销的活动推广。口中国资格考试网试师点评此题考查活动推广的类型。参见教材P234。421某城市某种商品住宅2009年3月1日至11月1日的价格平均每月比上月上涨0口30,000000住宅2009年5月1日的价格为35

28、00元小。口将该套住宅的价格调整到2009年11月1日的价格，则调整后的价格是（DODDDA口3552口82B口3563口00C口3563口47D口3574口160000：C口中国资格考试网答案解析口中国资格考试网试师点评431某建筑物口F=P（1+i）An,调整后的价格本题考查复利计息的计算公式。参见教材8年前建成交付使用，建筑面积为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（81口00口）。二3500 x(1+0.3%)a6=3563147。120皿单位建筑面积的重置价格为P109。600元口口，年折旧额84口00口84口17口84口80口口中国资格考试网答案解析口成新率二1口（1口R）t

29、/Rx100%,由于题目给出了年折旧额的口，所以可知1口R)/N=1440,C=600 x120=72000,可知(1口R）/N=0.02。成新率二1口0.02x8x100%=84%。口中国资格考试网试师点评口本题考查成新率的计算方法。参见教材P253-254。44口某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10叫运营费用率201，该住宅的年净收益是口1口40口万元。1口441口601口80口中国资格考试网00解析口净收益二口在毛租金收入口空置和收租损失+其他收入口运营费用二2口2x10%2x20%=1.41口中国资格考试网试师点评本题考查基于租赁收入测算净收益

30、的基本公式。参见教材P257。451净收益二口在毛租金收入口（）+其他收入口运营费用。A1空置和收租损失BDD000DCD00D精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有D所得税参考答案：A口中国资格考试网答案解析口净收益=潜在毛租金收入口空置和收租损失+其他收入口运营费用。口中国资格考试网试师点评】本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。参见教材P257。46口在物业管理中，制定临时管理规约的主体是（口。A业主大会BDD00D0CD0D0DD0D物业服务企业OOOO：C口中国资格考试网答案解析临时管理规约一般由物业建设单位在物业销售之前预先制定。口中国资格考试网试师点

31、评本题考查临时管理规约的制定主体。参见教材P275。471在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规则对所有的投标人都是一致的，口体现了物业管理招投标的口DODDAl公开BD00。公正D诚实信用0000：C口中国资格考试网答案解析公正原则是指要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，评标、验标、定标的规则与评分标准对所有的投标人都是一致的。口中国资格考试网试师点评】本题考查物业管理招投标原则的公正原则。参见教材P281D48口下列关于前期物业服务合同特点的说法中，错误的是口DDA1前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订BW期物业服务合同具有过渡性精品word文档值得下载值得拥有精品wor

32、d文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有C1前期物业服务合同的有效期限应为三至五年D1前期物业服务合同属于附终止条件的合同参考答案：C口中国资格考试网答案解析】前期物业合同的特点有：由建设单位和物业服务企业签订；过渡性;终止条件的合同。口中国资格考试网试师点评】本题考查前期物业合同的特点。参见教材P287。49口下列原则中，不属于物业服务收费原则的是(口。A1合理原则BD0D0D。费用与服务水平相适应原则D1费用与支付能力相适应的原则OOOO：D口中国资

33、格考试网答案解析】物业服务收费原则的有：合理原则；公开原则；费用与服务水平相适应原则。口中国资格考试网试师点评】本题考查物业服务收费的原则。参见教材P288。50口商品住宅房屋所有权转让后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金所有权归()。A该房屋出售人BDD00D00。该房屋所在住宅小区业主大会D1该房屋所在地政府房产主管部门0000：B口中国资格考试网答案解析口房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情口，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。口中国资格考试网试师点评本题考查商品住宅维修资金交存的相关内容。参见教材P291。51口抵押房地产的房

34、屋所有权人或建设用地使用权人是口口。A借款人BD000CDD00D1抵押权人参考答案：口中国资格考试网答案解析口抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是抵押人。口中国资格考试网试师点评口本题考查抵押人的含义。参见教材P299。52.在房地产抵押贷款期间，未经（）同意，抵押人不得变卖抵押房地产。A1保险机构B房屋主管部门C1抵押权人D房屋承租人OOOO：口中国资格考试网答案解析口在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意，不得变卖抵押品。口是口口中国资格考试网试师点评53某人购房贷款口万元。53555759口中国资格考试网答案解析口本题考查房地产抵押贷款的相关内容

35、。参见教材60万元，采用等额本金还款方式分10年偿还，贷款年利率为口贷款本金P为600000元，贷款月利率P300。5%,则第10个月的贷款余i=5%:12=0.4167%，按月计算的贷款期数n=10 x12=120。该贷款的每月分期付款额=Pxix1+i)An/1+i)AnD1=63651元)。要求第10个月的贷款余额，可知分期付款已清偿9个月，m=9,则贷款余额=x口1+i)a1n-m)口1/11+i)a口nm)xi=6365x口1+0.4167%)AmD1/(1+0.4167%)Amx0.4l67%=565713.48(元)57DODD口中国资格考试网试师点评口本题考查贷款余额的计算。参

36、见教材P302。）。541在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是（A1降低首付款比例B1降低贷款利率。降低抵押率D1延长贷款期限参考答案：口中国资格考试网答案解析口根据等额还款抵押贷款公式a=Pxix1+i)An/1+i)AnD1可知，当首付款比例降低时，则需要贷款的P值就变大了，口月还款额就增加了。口中国资格考试网试师点评口本题考查等本金还款抵押贷款的相关内容，参见教材P302。551房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的口）确定。A1评估价值B账面价值C历史成本D交易价格OOOO：口中国资格考试网答案解析口房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的评估价值确定。口中国资格

37、考试网试师点评口本题考查保险金额的确定依据。参见教材P320。）。561下列与房地产有关的税种中，属于房地产保有环节税种的是口A1耕地占用税BD0D0C1契税D1土地增值税精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有口中国资格考试网答案解析口房地产持有环节的税收也成为房地产保有环节的税收，相当于商品使用环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。口中国资格考试网试师点评】本题考查房地产保有环节税的内容。参见教材P324。57口下列关于房产税的说法中，正确

38、的是（叫A1房产税按评估值征收BW产税的税率全国统一。房产税按季度征收D1非出租的房产不征收房产税OOOO：B口中国资格考试网答案解析】房产税具有以下基本特点：属于财产税，其征税对象是房产。口按年征收、分期缴纳。区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余值计算缴纳，对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳。税率全国统一。口中国资格考试网试师点评】本题考查房产税的特点。参见教材P326。58口计算房地产开发项目土地增值税应纳税额时，对增值额超过扣除项目金额50口但不超过1001的部分，适用税率是（口。A口30口B口40口C口50口D口60口0000：B口中国资格考试网答案解

39、析增值额超过扣除项目金额50口、不超过100口的部分，适用税率是40%。口中国资格考试网试师点评本题考查土地增值税的税率。参见教材P329表13-1。59口在征收土地增值税时，固定扣除项目（叫A1包括为取得土地使用权所支付的金额BW包括为取得土地使用权所支付的税金C1不包括与转让房地产有关的税金D1包括房地产保有环节的税金参考答案：A口中国资格考试网答案解析】在征收土地增值税时，规定扣除项目包括为取得土地使用权所支付的金额。口中国资格考试网试师点评本题考查土地增值税规定扣除项目的内容。参见教材P329。60口下列经济活动中，不需缴纳印花税的是（口。A书立土地使用权出让合同BDD00DD。领受国

40、有土地使用证D书立土地租赁合同OOOO：D口中国资格考试网答案解析】土地租赁合同不属于印花税应税凭证，不缴纳印花税。口中国资格考试网试师点评此题考查印花税的相关内容。参见教材P334。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0口5分）61口决定房地产需求量的一般因素有口叫Al房地产的价格水平BW费者的收入水平CD0D0000D1相关物品的价格水平E1房地产开发商对未来的预期0000：ABCD口中国资格考试网答案解析】决定房地产需求量的一般因素有：房地产的价格水平；消费者的收入水平；口费者的偏好；相关物

41、品的价格水平;消费者对未来的预期。E房地产开发商对未来的预期，属于决定房地产供口量的因素。口中国资格考试网试师点评】本题考查决定房地产需求量的因素。参见教材P21。精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有621城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以口A畜牧业BD0DCD00DD手工业ED0DD参考答案：BD口中国资格考试网答案解析口城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，市即是最早的城市。口中国资格考试网试师点评此题考查城市的产生和发展的相关内容。参见教材631下列关于设有抵押权的房屋拆

42、迁补偿和安置的说法中，正确的有口A1未进行抵押登记的，补偿款付给被拆迁人BW解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，但须经抵押权人认可。不能解除抵押合同的，补偿款支付给抵押权人D1不能解除抵押合同的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿E1抵押权人承担由于拆迁设有抵押权的房屋而造成的损失OOOO：BD口中国资格考试网答案解析口设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：要认定抵押的有效性。未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置;能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可；不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵

43、押权人按照相关法律规定向抵押人进行追偿。口中国资格考试网试师点评本题考查设有抵押权房屋的拆迁补偿。参见教材641国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有口A适用范围不同BW让金形成方式不同）为主的集市。当初以商业和手工业为主的集P28。）。P46。）。C1最低价确定的原则不同D1协议出让无需公布出让计划E1出让主体不同参考答案：ABC口中国资格考试网答案解析口协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有：适用范围不同；出让金形成方式不同；最低价确定的原则不同。口中国资格考试网试师点评】本题考查协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别。参见教材P59。65口国有建设用地使用权出租中，下列

44、关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有口口。A1出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利BW于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要。国有建设用地使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同D1承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任E按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利OOOO：ADE口中国资格考试网答案解析】对于已出租的建设用地使用权，出租人要对租赁标的物进行必要的维护，B错;国有建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同，C错。口中国资格考试网试师点评】本题考查国有建设用地使用权租赁双方的权利和

45、义务。参见教材P65。66房地产市场定性调研是在市场调研中搜集有关房地产市场参与者的()等方面的资料。A外貌BDD00。感觉D动机E态度0000：BCDE口中国资格考试网答案解析口房地产市场定性调研就是在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的调研方法。口中国资格考试网试师点评口本题考查房地产市场的定性调研。参见教材P87。671房地产投资具有口）等特点。A1投资品种的多样性B投资收益的稳定性C1投资价值的附加性D投资变现的便利性E投资区域的差异性参考答案：ACE口中国资格考试网答案解析口房地产投资的特点有：投资品种的多样性、投资变现的复杂性、投资价

46、值的附加性、投资区域的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性、投资预期的风险性、投资决策的专业性。口中国资格考试网试师点评口本题考查房地产投资的特点。参见教材P103-104。681下列因素中，影响出售型房地产开发投资项目经济效益的主要不确定因素有（）。A1土地取得成本B经营成本C1租赁收入Dl租售价格E1建安工程费OOOO：ABDE口中国资格考试网答案解析口房地产投资项目的主要不确定因素有：土地取得成本、建筑安装工程费用、租售价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。口中国资格考试网试师点评本题考查影响出售型房地产开发投资项目经济效益的不确定因素。参见教材P141-142。

47、691在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有（A被比较方案的投资额相同或相近BW比较方案具有相同的不确定因索精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有C被比较方案的费用及效益计算口径一致D被比较方案具有相同的计算期E被比较方案现金流量具有相同的时间单位参考答案：CDE口中国资格考试网答案解析】在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有：口比较方案的费用及效益计算口径一致；被比较方案具有相同的计算期；口比较方案现金流量具有相同的时间单位。口中国资格考试网试师点评】本题考查互斥方案进行比较的条件。

48、参见教材P172。70房地产开发项目管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序是依据（口等阶段循环的原理建立起来的。A1计划BDDD。执行D1检查E1处理OOOO：ACDE口中国资格考试网答案解析】房地产开发项目管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序是依据PDCA循环的原理建立起来的。PDCA分为四个阶段，即计划、执行、检查、处理阶段。口中国资格考试网试师点评】本题考查房地产开发项目全面质量管理的程序。参见教材P205。71建设工程招标文件包括（口等。A1投标人须知BD00D000。工程量清单D1标底E1投标书格式0000：ABCE精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精

49、品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有口中国资格考试网答案解析口招标文件一般包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件（如投标保函及履约保函格式等叫口中国资格考试网试师点评本题考查招标文件的内容。参见教材P199。）。721房地产开发经营企业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的口A先进性BD000CD000D1适应性EDDD0OOOO：BDE口中国资格考试网答案解析口房地产销售渠道的选择原则有：经济性、可控性、适应性。口中国资格考试网试师点评口本题考查房地产销售渠道的选择原则。参见教材P217-218。

50、731编制房地产广告预算的基本方法有（）等。A目标任务法B消费者需求法C1销售百分比法D销售人员规模法E1竞争对等法ACE口中国资格考试网答案解析口房地产广告预算编制的方法有：目标任务法、销售百分比法、量入口出口、口争对等法。口中国资格考试网试师点评口本题考查房地产广告预算的编制方法。参见教材P228。）。741采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（A1选取的报酬率偏低B1预测的未来净收益偏大。估计的使用期限偏短D估计的运营费用偏大E估计的空置率偏高参考答案：AB口中国资格考试网答案解析口可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Yx1D1/(1+Y)An,预测未来的净

51、收益偏大即A大，则V大；选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏短，及n小，则V小。另外根据净收益二潜在毛租金收入口空置和收租损失其他收入口运营费用，DE会导致结果偏小。口中国资格考试网试师点评此题考查房地产估价的收益法。参见教材P255-257。751房地产估价报告通常由口）等组成。A1估价委托书B1注册房地产估价师声明C1估价委托合同D1估价结果报告E1估价技术报告BDE口中国资格考试网答案解析口房地产估价报告通常由八大部分组成：封面、目录、口估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。口中国资格考试网试师点评口本题考查房地产估价报告

52、的内容。参见教材P265-266。761下列主体中，能被判定具备业主身份的有口）。A1房屋权属证书记载的房屋所有权人B1房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶C尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人D1房屋登记簿记载的房屋所有权人E1房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶ACD口中国资格考试网答案解析口具备业主身份的情况有三种：房屋权属证书和登记簿记载的房屋所有人；物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人；法律、法规规定的其他房屋所有权人。口中国资格考试网试师点评771物业管理规约对口A1全体业主BD0D000。借住在业主家的亲戚D1物业建设单位和物业服务企业E物业的继受

53、人参考答案：ABCE口中国资格考试网答案解析发生法律效力；管理规约对物业的继受人自动产生效力。口中国资格考试网试师点评781下列财产中，不得抵押的有（）。A宅基地口本题考查具备业主身份的情况。参见教材口具有约束力。口管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力；口本题考查物业管理规约的法律效力。参见教材P270。管理规约对物业使用人也P274。BD0000D。集体土地使用权D乡镇企业厂房E村企业厂房0000：ABC口中国资格考试网答案解析口宅基地、土地所有权、集体土地使用权不得抵押。以乡叫口、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，所以DE是可以抵押的。口中国资格考试网试

54、师点评口本题考查不得用于抵押的财产。参见教材P299。791等额本金还款抵押贷款方式的特征有（A每月支付的本金均等BW月支付的利息均等。每月还款额先大后小D每月还款额先小后大EW款人不易发生违约风险参考答案：AC口中国资格考试网答案解析】等本金还款抵押贷款的规律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月偿还的利息越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。口中国资格考试网试师点评】本题考查等本金还款抵押贷款方式的特征。参见教材P304。80口下列行为中，列入契税征收对象的口口叫A1国有土地使用权出让B

55、D0000DD0。土地使用权交换D房屋使用权转移EW村集体土地承包经营权转移OOOO：ABC口中国资格考试网答案解析】以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移;房屋买卖、赠与和交换。口中国资格考试网试师点评此题考查契税的征税对象。参见教材P328。三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0口5分）某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，口处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督

56、土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。）。811土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是（A1方案符合当地控制性详细规划要求BW案符合土地利用年度计划确定的控制指标C1补充耕地方案符合土地整理开发专项规划D1补充耕地面积至少与占用面积相等参考答案：BC土地行政主管部门方可报人占口中国资格考试网答案解析口农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，民政府批准：符合土地利用总体规划；口确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标;用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，口面积、质量符合规定要求；单独

57、办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。口中国资格考试网试师点评本题考查农用地转用方案和补充耕地方案应符合的条件。参见教材P39。821农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后（皿内将批复发出。D口10OOOO：口中国资格考试网答案解析口农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。口中国资格考试网试师点评口本题考查集体土地征收的批复时间。参见教材P39。83口甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋

58、拆迁管理部门提出拆）。迁申请，同时应提交的材料为（A1建设项目批准文件BW设用地规划许可证。房屋拆迁许可证D1拆迁计划和拆迁方案00word文档值得下载值得拥有00word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有参考答案：ABD口中国资格考试网答案解析口无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都有向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为：口建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有建设用地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。口中国资格考试网试师点评口本

59、题考查城市房屋拆迁的申请材料。参见教材P41。841在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等）。问题签订书面协议。该协议的特征为（A1拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人B被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人C1协议签订有严格的时间限制D1协议签订有相对的强制性ACD口中国资格考试网答案解析口被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人。所以B错。口中国资格考试网试师点评口本题考查房屋拆迁补偿安置协议的特征。参见教材P41-42。某家庭购买了一套价值为40万元的普通住宅，首付款为房价的301，其余房款用银行提供的贷款期为20年、年贷

60、款利率为6口、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。851若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为（A国家B1政府C1企业D1个人口中国资格考试网00解析口个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。本题中将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资主体为个人。精品word文档值得下载值得拥有精品word文档值得下载值得拥有口中国资格考试网试师点评口本题考查房地产投资的主体构成。参见教材P105。861在贷款期内，该家庭的月还款额为（1元。A口1667B口2006C口2034D口3067参考答案：口中国资格考试网答案解析口向银行