高椅古村旅游开发项目建设可行性论证报告

1、高椅古村旅游开发项目可行性论证报告以怀化市场为基础，以重庆、武汉、长株潭及环怀化周边市场为重点，积极挖掘省内其它地区市场， 开发两广、四川、贵州、湖北、华东等国内市场，依托张家界桂林黄金旅游线适当发展港、澳、台 和外国人市场。（二）区域市场的分期分级1、近期市场。一级市场以怀化与重庆、长株潭市场为主；二级市场以武汉及环怀化周边市场为 辅；三级市场以国内其它区域市场为机会市场。2、中远期市场。一级市场以环怀化周边市场及湖南省旅游客源市场为主；二级市场以国内其它 区域市场为辅；三级市场以港、澳、台和外国人市场为机会市场。二、游客的市场群体定位 根据项目规划与功能设定，高椅古村旅游客源市场群体细分主

2、要分以下几部分：1、高消费群体。主要指社会层次较高的消费群体，年收入在10 万以上。该类群体往往都是较远距离的游客，喜欢追求高层次的消费享受，对旅游的质量要求也较高。2、中等消费群体。主要指月收入在 20005000 左右的市场群体。该类市场群体，拥有较稳定的 工作环境和收入，其中一部分还拥有自家车，一般都会选择携带家属或好友自驾旅行。3、年轻消费群体与学生消费群体。由于高椅古村拥有较独特的项目资源和文化内涵，将会吸引大量追求惊险刺激的年轻消费群体和求知欲较强的学生消费群体。这些市场群体虽然收入并不高，但 其消费能力不可小瞧，同时也是为项目宣传造势的最好媒介。第六章 项目建设总体方案该项目建设

3、规模：根据项目市场分析和定位，综合考虑高椅古村旅游开发的资源价值、市场潜 力和交通区位因素等，建议该项目投资规模为 5600 万元人民币为宜。一、旅游产品定位根据高椅古村旅游资源状况和区位条件等因素， 将该项目建设成为综合性的乡村观光休闲旅游胜 地，使其成为重庆、武汉、长株潭、怀化、广东、广西、贵州等周边省市人口的观光休闲娱乐旅游胜 地。二、总平面布置（一）布置原则1、满足景区各项规划要求，严格执行国家有关政策、法规和法律；2、满足国家现行防火、防噪、卫生、安全等规范和规定要求，着重注意环保等方面因素；3、功能分区合理，建筑跟村落环境浑然一体，尽量减少对当地村落环境氛围的破坏；4、近期建设与远

4、期发展相结合，协调好近远期工程衔接和功能转换，立足现在，适当超前，合 理节约用地，高标准规划高标准建设，一次规划分期建设，做到宏观可控微观可调，以适应今后的市场规模的不断调整和更新需求（二）功能分区主要有六大功能区域：即以游客中心为“点”的旅游接待服务区、以古建筑群为“线”的古建文 化游览区、以巫水河为“带”的水上休闲娱乐区、以五通广场为“圈”的民俗宗教文化区、以孟营山 为“园”的野营探险狩猎区、以村团社区为“面”的耕读文化体验区。（三）布置方案考虑游客市场心理和实际需要，总平面布置综述如下： 1、旅游接待服务区。以现游客接待处为点，修建高椅古村旅游接待服务大楼（两层式仿窨子屋楼房），占地面积

5、约 1000 平米，主要包括了游客中心、商业服务区、售票处、管理处等综合性服务 设施；修建生态停车场等配套服务设施， 占地约 10000 平米；按保护规划维修改造沿街现有民居房屋， 将其改造为旅游商品、纪念品服务场所；修建古村访古牌楼等附属设施。2、古建文化浏览区。以高椅村古建筑群为主体，合理组织游览线路，全面恢复古巷青石板路面， 维修、维护、加固所有古建危房，改造村落下水道与排水系统，建设游览线路出入口场景和古村沿河 风光带。3、水上休闲娱乐区。主要利用若水电站库区和高椅电站库区进行开发，沿河修建观景亭等休闲 设施，拉通硬化若高沿河公路和高椅电站库区公路；开发水上游乐，购置水上娱乐器材，开展

6、水上休 闲娱乐，包括滑水、浅水游泳区、游（快）艇区、拉纤区、水上餐厅、龙舟区等；适当位置修建高椅 宾馆（建筑式样仿照窨子屋），主要从事餐饮、住宿、会议接待等综合性服务，接待规模达到日接待 600 人次的要求。4、民俗宗教文化区。按保护规划修建五通广场，包括五通庙和露天表演场所。该区主要体现高椅古村民俗、宗教文化内容，包括傩、民间宗教和民俗文化表演等。5、野营探险狩猎区。主要布设在与古村隔河相望的孟营山范围内，包含丛林探险、山地轨道车、 山林滑道、野营、围猎等。同时积极挖掘诸葛亮与孟获的有关文化内涵，开展诸如丛林野战游戏活动 等项目。6、耕读文化体验区。利用高椅古村读书耕田气息较浓郁的“耕读文化

7、”氛围，以农事生产和乡 村风俗、生活为资源对象，大力发展乡村旅游，围绕“渔樵耕读”开发一些独具特色的耕读文化体验 项目，如体现江南农村生产生活的碾子、水车、油榨场、农事耕作、水乡渔业等“农家乐”体验项目 或活动。三、基础配套设施规划 （一）排水排污及给水系统规划排水、排污系统是否设计合理、管道通畅，关系到高椅古村旅游景区的村团环境与卫生是否能得 到有效管理与整治。1、原排水排污系统的利用原则。考虑到本项目所在地是农村居民生活小区，污水排放量小且较 为分散， 难以汇聚， 不单独设立污水处理厂。 主要利用村落下原有的排水排污系统进行排水排污处理， 其工作程序是：生活污水由下水管道汇入大塘、红黑鱼池

8、，由生物净化处理或净化设施处理后，排入 巫水河；雨水排放则采用自然排放为主，在不破坏景观环境的条件下，充分利用地形排水。2、原排水排污系统的改造设计。原排水排污系统由于年久失修，部分管道出现堵塞、不通畅现象，经常积有淤泥或死水，如景点“入木三分”前后的明沟以及景点“醉月楼”门前的明沟等。这些 地方应重新设计坡度并加以改造。另外，大塘与红黑鱼池在排水积污的同时，还是古建游览区的两个 主要景点，对环境的视觉要求很高。所以，大塘与红黑鱼池在生物净化处理的基础上，须再配置有关 氧化处理设施，以保证两池塘水面的清澈干净。3、给水系统。 2006 年，高椅古村已修建完成大吨位、高水压的自来水人饮工程，对景

9、区所有项目用 水都能保证充足供应。需要解决的是对古建游览区裸露于表面的自来水管网进行伪装处理。电网规划1、弱电规划。弱电部分由火灾自动报警系统、广播系统、综合布线系统、电话系统和有线电视 系统组成。其设计依据和布线要求主要参照火灾自动报警系统设计规范 (GB50116-98) 、民用建 筑电气设计规范 (JGJ T16-92) 、建筑与建筑群综合布线系统设计规范(GB T50311-2000) 、建筑设计防火规范 (GBJl6-872001 版) 和有关专业提出的设计条件。2、供、配电规划。项目所在地高椅村已进行农网改造，景区项目用电可得到满足。对项目用电的供配电主要参照供配电系统设计规范(G

10、B50052-95)、低压配电装置及线路设计规范(GB50054-95)、10kV及以下变电所设计规范(GB50053-94)、国家现行的其它有关设计规范及 规定和各有关专业提供的设计协作数据等。道路交通主要建好各功能区的游步道、 若高沿河公路和高椅电站库区公路。 特别是景区发展到一定规模时， 建设若高沿河公路对提升景区可进入性具有十分重要的意义。四)邮电通讯景区已建有 1 家邮政代办所，拉通了程控电话信号，开通了中国移动和中国联通的移动通讯功能 （景区覆盖率达 100）。但为更好地适应发展需要，便于内外联络，本项目期内再增设邮政代办所 12家，从市话网引入 300 对市话。市话交接箱安装在游

11、客接待服务大楼或乡政府。各区办公地点、 高椅宾馆、商业铺面、农家乐等均引进电话线。（五）废弃物管理建设一个小型垃圾处理场，并配置相关设施设备。（六）居民新村为更好地保护古村，提高居民生活质量和景区环境质量，在保护范围外西南方向1 公里处修建一个居民新村。预计至规划期末新村人口容量达到 1500 人。 第七章 资源与环境影响评价、资源与环境保护状况高椅古村自被列为文物保护单位并实施旅游开发以来，一直十分重视对资源与环境的保护。特别 是在资源保护方面，对文物与文化遗产资源的保护十分到位。2001 年，县委、县政府先后印发关于保护和开发高椅古民居村落的实施意见和关于保护高椅古民居村落的通告等，加强了

12、对古村文 物、文化资源的保护，使高椅古村文物文化资源得到较好保护，比较全面真实地体现了其作为文保单 位的历史原貌。 2006 年，高椅古村被批为全国重点文物保护单位，高椅傩堂戏也被列为湖南省非物质 文化遗产。在环境保护方面，这里空气清新，环境幽静，水质清澈透明，生态环境优美，绿化率达到了95以上；空气质量、地表水质量和噪声指标等经环保部门检测，均符合国家相关规定标准。 2006 年，该 村被怀化市确定为生态文明示范村。二、项目运营建设对资源与环境的影响随着高椅古村旅游开发的不断深入，旅游开发与资源环境保护之间的矛盾会越来越突出。由旅游 所带来的大量人员流动和旅游开发所带来的参观游览、管理服务、

13、基建活动等，对文物文化与环境保 护的负面影响也会有所加重。如文物文化方面，主要会表现为破坏历史风貌，异化传统文化和淳朴民 风，甚至引起传统文化与纯朴民风的消亡等；而环境方面，则主要会表现为对水环境、土壤环境、大 气环境和对生物的影响等。三、资源与环境保护措施1、坚持可持续发展观。在可持续发展理念指导下，不断创新旅游环境，开发新的旅游形式，提升旅游品质，打造一个民风纯朴、文化传统、环境优美的精品旅游景区。2、加大经费投入力度。每年提取一定比例的文物文化保护经费和生态环境保护经费，用于古村 文物保护和环境保护。3、 建全环境管理体系。按有关标准，进行绿色环境标志CCEL认证和环境管理体系IS014

14、001与IS09002 认证，加强景区的环境管理体系建设，切实加大景观和环境多样性保护力度。4、严格执行文物保护法。切实遵循文物保护法和其他有关法律法规，加大文物保护和执法 力度，对古村文物建筑和环境风貌不得随意改变现状，文物古迹的修缮应做到“修旧如旧”，严防破 坏性开发。第八章 项目实施进度该项目开发期为 5 年。由于投资规模大，项目内容多，建设工期长，应根据资金使用状况和项 目轻重缓急，分两期实施。在确保开发建设能顺利进行的基础上，加强管理，加快项目开发进度。一、前期筹备工作包括审批立项、编制可行性研究报告、评估审批报告以及开发建设的各项相关筹备工作等，约 6 个月完成。二、工期项目安排项

15、目开发期共 5 年，分两期工程完成。一期工程为 3年，二期工程实际也为 3 年。从一期工程第3 年度起，二期工程开始运作。工期项目安排如下：1、第一期工程。主要建设旅游接待服务区，全面恢复古巷道青石板路面，加固维修古建危房， 修建古村牌楼，改扩硬化停车场，完善邮电服务设施，设立垃圾处理场，改造各类管网和排水排污系 统等，开发农事体验活动、水上娱乐、民俗表演、野营探险等项目。2、第二期工程。主要开发建设和完善民俗宗教文化区、野营探险狩猎区、水上休闲娱乐区、民 俗宗教文化区、 耕读文化体验区的娱乐服务功能， 具体开发和建设项目包括沿河风光带、 五通庙广场、 若高公路、景区旅游宾馆以及各功能区的项目

16、内容开发和设施建设、设备配备等。但有些项目对景区 前期开发具有较强的积极作用，可根据资金情况在开发时序上给予适当提前，如高椅傩堂戏的开发。第九章 投资估算与资金筹措、估算范围和估算依据1、估算范围。开发建设的投资估算范围包括各功能区设施设备购置安装和附属项目的开发建设， 排水排污系统改造、古建维修、青石路面恢复、综合管网改造、若高公路建设、居民新村、景区旅游 接待与基础服务设施等项目的建设，景区绿化、其他工程费及工程预备费和运营管理费等。2、项目投资估算依据。国家计委与建设部颁发的建设项目经济评价方法及参数（第二版）、建设项目投资估算办法。建筑工程费用依湖南省建筑工程概算定额和当地工程造价水平

17、估算，不包括 建筑物的二次装修。设备费用，按有关报价资料估算。其他费用按建设项目投资估算办法及项目实际情况估算，本预备费率按第一、第二部分工程费用的10计提。二、投资估算经估算，项目总投资为 5600 万元。具体构成如下：一）综合配套建设1、 景区给排水及排污系统改造：景区废水处理，相关设施设备购置安装150万元；排水系统 改造，明沟1500米X 60元/米=9万元，暗沟1000米X 130米/元=13万元，共22万元；给水系 统自来水管进行伪装处理， 6000米X 30元/米=18万元。三项合计190万元；2、 道路建设：若高公路修建，14公里X 70万元/公里=980万元；景区游步道全面恢

18、复青石 路面，6000平方米X 150元/平方米=90万元。两项合计 1070万元；3、 旅游厕所：在现有基础上，新建和改造旅游厕所5座（三星标准），5X6万元/座=30万元;4、 垃圾处理场 ： 在适当位置修建景区垃圾处理场一个。预计投资100 万元； 5、居民新村： 公共服务设施和场所建设， 预计投资 200 万元； 修建居民房屋 （仿窨子屋形式）100 栋，若采用房地产形式开发，预计投资 400 万元。两项合计 600 万元；6、沿河风光带建设 : 预计投资 450 万元；7、内部交通工具 : 购置电瓶观光车 6 台，预计投资 50 万元。8、电网管线：火灾自动报警系统、广播系统、综合布

19、线系统、电话系统和有线电视系统等弱 电管线的规范布设，预计投资100万元；项目用电管线布设与规范村团居民生产、生活用电管线，预计 150 万元。两项合计 250 万元。小计： 2350 万元二）旅游接待服务区1、旅游接待服务大楼 : 包括征地、建设和服务大楼内游客中心、商业服务区、售票处和管理处等 综合设施设备添置，预计投资 200 万元；2、生态停车场建设：按旅游景区质量等级划分与评定中有关生态停车场的最高标准修建， 占地 10000 平米，预计投资 120 万元；3、古村牌楼建设：预计投资 30 万元；4、沿街房屋改造：按有关保护规划要求，维修改造沿街现有民居房屋，预计投资150 万元 小

20、计： 500 万元三）古建文化浏览区1、加固维修古建危房：全村约有20 余栋古建危房，全部加固维修，预计投资15 万元；2、古建游览区历史风貌恢复与规范治理：由于古村范围保护宽，需恢复和规范治理的风貌较多， 此项投资预计 400 万元。小计： 415 万元（四）水上休闲娱乐区 1、休闲设施建设：预计 40 万元；2、高椅电站库区公路：5公里X 60万元/公里=300万元;3、 度假宾馆建设：预计投资300 万元；4、 水上娱乐器材：预计投资60 万元。小计： 700 万元（五）民俗宗教文化区200 万1、五通庙及广场建设：预计投资600 万元;2、民间宗教、民俗项目和傩的开发：服装道具添置、项

21、目内容组织与开发等，预计投资元。小计： 800 万元（六）野营探险狩猎区1、野营项目：购置帐篷、气垫等野营工具，修建相关配套设施，预计投资50 万元；400 万元。2、围猎项目：培育喂养猎犬，放养各类动物，购置狩猎工具，修建相关配套设施和场地等，预 计投资 200 万元；3、其他项目：有关项目基础配套设施和场地修建，设备、工具购置等，预计投资小计： 650 万元（七）耕读文化体验区1、对高椅耕读文化内涵的挖掘和开发利用：预计投资80 万元；2、初期对农家百姓的引导与扶持：预计投资15 万元；3、大型体验项目或场所的开发建设：预计投资100 万元。小计： 195 万元 三、资金筹措渠道第十章 效

22、益分析该项目资金主要通过引资投入、上级专项资金扶持和银行贷款等渠道筹措。第一节 财务分析一、财务测算说明1、本财务分析，以 2006 年市场价格作为标准底价；2、本财务分析，以 2006 年旅游市场情况为背景； 3、本财务分析，以项目建成后 7 年期为综合测算基准；4、本财务分析，以全部投资为运营商或运营机构投入为假设； 5、本财务分析，不考虑某些运营项目的淡、旺季区分；6、本财务分析，不考虑建设期向银行贷款的利息。二、项目收入预测（一）市场预测：根据第五章的市场分析，综合考虑高椅古村目前旅游状况和资源特色、交通区 位优势等，并参照对比周边旅游景区的发展情况（如洪江古商城、黔城古镇和荆坪古村等

23、），可以预 测，高椅古村旅游开发项目建成后 7 年期内，可接待各类游客 85 万人次，年均接待超过 12 万人次二）收入测算：本项目建成后，每年的营业收入状况可预测如下：1、景区门票：12万人次X 40元/人次=480万元;2、 旅游接待服务大楼商业服务场所经营收入：200 万元；3、度假宾馆：每年接待 2万人次X 100元/人次=200万元；4、 水上休闲娱乐区：每年接待2.5万人次X 30元/人次=75万元;5、民俗宗教文化区：傩文化与民俗表演：每年接待8万人次X 60元/人次=480万元;五通庙其他经营收入： 40 万元； 6、野营探险狩猎区：探险体验类项目：每年接待0.5万人次X 30

24、元/人次=15万元；野营项目：每年接待 0.5万人次X 50元/人次=25万元；参与体验类项目：每年接待0.6万人次X 50元/人次=30万元；10元/人7、耕读文化体验区：由运营商或运营机构开发建设的项目参观游览不收费，体验收取次。每年体验人数 2万人次X 10元/人次=20万元。以上 7 项合计收入 1565 万元三、运营成本预测1、景区门票按20%计算：480万元X 20%= 96万元；2、 旅游接待服务大楼商业服务场所经营收入按80%计算：200万元X 80%= 160万元;3、度假宾馆按40 %计算：200万元X 40%= 80万元；4、 水上休闲娱乐区按 20计算：75万元X 20

25、%= 15万元；5、傩文化与民俗表演按 20 %计算：480万元X 25%=120万元;6、五通庙其他经营收入 10 %计算：40万元X 10%= 4万元;7、探险体验类项目10%计算：15万元X 10%= 1.5万元；8、野营项目20%计算：25万元X 20%= 5万元；9、参与体验类项目按 30%计算：30万元X 30%=9万元；10、耕读文化体验区按 25 %计算：20万元X 25%= 4万元;11、税金按5%计算：1565X 5% 78万元；12、文物保护与环境保护按1%计算：1565万元X 1% 15.5万元;13、市场营销、经营管理与设施维护按10%计算：1565万元X 10%15

26、6.5万元;14、旅游保险按 0.5%计算：1565X 0.5%8万元；15、不可预见费按1%计算：1565万元X 1%15.5万元 以上 15 项预计约 768 万元。四、财务效益预测1 、每年收入： 1565 万元；2、每年运营成本： 768 万元； 3、每年财务效益总量： 797 万元；五、资金回收年限预测总投资量/每年财务效益=5600万元+ 797万元=7.03年7年六、影响预测精确度的敏感性因素分析本财务预测受以下因素影响： 1、不可抗拒的自然灾害。本项目所在区域为巫水河流域，其主要设施设备和资源均位于河流沿岸，一旦发生特大洪水，景区的发展和运营必将受到影响，从而影响预测效果2、政

27、治经济环境的影响。如果国际国内政治经济环境出现不稳定要素，在很大程度上将影响市 场流量，影响市场预测的准确度；如果国家调整方针政策，出现不利于该项目发展和建设的政策规定 或因素，也必将影响项目的建设与运营，从而影响预测效果；3、意外安全事故。本项目在开发建设和运营管理中，即使竭尽全力做好了各类安全事故的预防 管理工作，但安全事故还是在所难免。如果出现大的事故，必然会给景区带来不良的社会影响，导致 景区市场流量的减少；4、市场流量分析的准确性。由于受景区的运营管理、市场的营销方式、宣传的促销力度、人们 的需求心理和天气的阴晴变幻等多方面因素影响，市场预测和客流分析不可能百分之百地准确。 第 二节 社会效益分析、有利于社会主义新农村建设，缩小城乡差别建设社会主义新农村，是贯彻科学发展观，构建和谐社会的必然选择，是缩小城乡差别的有效途 径。发展旅游对于加快高椅村社会主义新农村建设具有很大的促进作用，既能促进高椅村经济发展， 提高农民生活水平，也能加快高椅村基础设施建设，改善村民群众的家园环境，还能加强基层民主政 治建设，提高农民的思想素质和科学文化素质，形成良好的社会风尚，使各项社会事业得到全面健康 发展，从而缩小城乡差