某房地产项目总体概念定位

1、联东工业地产项目项目总体概念定位沈阳工业地产扫描1蒲河片区投资情况分析34研究分析5项目基本情况解读沈阳城市战略意义2项目总体定位内容提要总部办公、文化创意产业产品建议6Part1:沈阳城市战略意义在第一部分中，主要介绍沈阳对全国、对东北、以及对沈阳自身发展过程的战略意义。Part1:沈阳城市战略意义在全国看沈阳在东北看沈阳在沈阳看沈阳沈阳城市小结 沈阳靠近京津唐经济圈，是支撑沿海开发区的工业基地和促进西部经济开发的先导城市，是全国资金、产品、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一。 在东北地区选择条件较好的沈阳经济区进行新型工业化综合配套改革试验，对于加快东北老工业基地振兴进程,形成东西中

2、互动、优势互补、相互促进、共同发展的全国区域发展新格局至关重要。 沈阳在接受来自沿海等发达地区的产业梯度转移方面，具有无可比拟的优势。1、在全国看沈阳： 沿海经济的后花园，区域发展的新格局，产业转移的承接区域Part1:沈阳城市战略意义在全国看沈阳在东北看沈阳在沈阳看沈阳沈阳城市小结2、在东北看沈阳： 全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区 2010年4月6日，沈阳经济区获批为全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区。这是继2009年7月2日辽宁沿海经济带开发开放上升为国家战略之后，国家赋予辽宁乃至东北老工业基地全面振兴的又一重大战略机遇和宝贵政策支持。 沈阳经济区作为东北老工业基地的核心区和典

3、型代表，开展综合配套改革试验，不仅有利于加快解决自身体制性和结构性矛盾，激活发展潜力，增强发展动力，而且有利于优化提升东北地区产业结构，对东北老工业基地产生巨大的示范效应。Part1:沈阳城市战略意义在全国看沈阳在东北看沈阳在沈阳看沈阳沈阳城市小结3、在沈阳看沈阳：为推动城市的快速发展，沈阳规划指明，已由单核发展，进入多核发展阶段。单核扩张沈阳06年以前的发展方式属于典型的单核发展，和平区是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核扩张核心核心核心核心核心多核发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展的压力，新核心将成为城市发展的新动力，将拉动城市的快速发展。都市群形成核心核心核心核心核心外围城

4、市外围城市外围城市外围城市大沈阳经济圈是在多核扩张的基础上，发展壮大为都市群的结果。Part1:沈阳工业地产扫描在全国看沈阳在东北看沈阳在沈阳看沈阳沈阳城市小结随着城市的发展，沈阳开始新一轮的对外扩张西部规划铁西新城、北部规划沈北新区、南部规划浑南新区。随着城市的发展，沈阳在原有基础上，开始新一轮扩张，城市往外环线全面扩张。浑南新城铁西新城沈北新城沈城市区东部Part1:沈阳城市战略意义在全国看沈阳在东北看沈阳在沈阳看沈阳沈阳城市小结小结：沈阳的快速发展，为工业地产的迅速发展提供了广阔的空间沈阳成为沿海经济的后花园；开创区域发展的新格局；产业转移的承接中心。全国唯一的新型工业化综合配套改革试验

5、区，优化提升东北地区产业结构，对东北老工业基地产生巨大的示范效应。全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区，优化提升东北地区产业结构，对东北老工业基地产生巨大的示范效应。全国看沈阳东北看沈阳沈阳看沈阳Part2:沈阳工业地产扫描第二部分主要是对沈阳市工业地产的情况进行描述，同时在此对沈阳工业地产的典型项目进行描述，并据此总结出沈阳工业地产的特征。说明：本部分中只是针对南部、西部、东部的工业产业元进行介绍，由于沈北片区中的工业地产项目将呈现出自身的不同走势，因此在介绍沈北区域情况时，进行重点描述。Part2:沈阳工业地产扫描 沈阳工业发展伴随八个优势产业的确立和做大做强、工业领域企业搬迁改造、招商

6、引资大规模展开，企业和产业越来越向特定区域集中，历史性地改变了沈阳工业发展的地区布局，形成了产业特色比较鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间。1、沈阳工业地产划分：产业特色鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结基于城市的四大发展空间，沈阳的工业园分布主要集中于浑南、沈北、铁西、东部四个区域北部片区工业园包括 中小企业园 光电产业园南部片区典型项目新加坡工业园西部片区工业园包括 台商工业园 美国工业村 日本产业园从地理位置上来看，浑南、沈北和铁西成为工

7、业园的主要聚集区，各有3-4个规模较大的工业园正在运作。从工业园所属行业来看，浑南片区以高新技术产业为主的产业园，更多依靠政策聚合作用形成，多是针对外资企业及纳税大户企业，进驻企业以数字医疗设备、半导体装备、高性能数控系统、生物医药、子午线轮胎成为主；沈北片区形成农业深加工和光电产业和电子信息产业为主的产业园；铁西片区主要依托宝马的生产基地，形成以汽车配套产业为主的制造业工业园；东部片区也是依托宝马、通用、金杯三个整车厂，吸引相关的汽车配套产业进驻，形成汽车配套产业的工业园。东部片区工业园包括 致远工业园Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结1、南部区域

8、典型项目：新加坡工业园1）各项基本数据占地面积：总占地面13.6万平方公里 一期、二期占地面积2.6万平方公里 共分三期开发开 发 商：沈阳浑南新区和新加坡腾飞公司 合作开发建设容 积 率：0.8项目地址：沈阳市浑南新区文溯街16号 产品形式面积层数总套数租售情况出租情况多层工业厂房单层面积约为2000平左右3-4层约40套左右（一、二期各20套）只租不售20元/平/月二期全部出租，一期出租50%左右2）产品形式Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3、总体规划4、进驻企业情况清华同方、东软股份、昂立信息、方大半导体照明、东软飞利浦医疗设备、新松医疗、通

9、用电器、瑞祥风能设备、新松机器人、沈阳科学仪器研制中心、东芝电梯、沈阳通用透平机械、诺康医药、绿洲生物总体布局总体概括为“三心、四带、九园”三心：即知识创新中心、管理服务中心、科技博览中心。四带：即支撑服务产业带、创新密集产业带、知识密集型电子信息技术产业带、技术密集型电子信息技术 /高新技术制造产业带。九园：即创新湖公园、高新技术产业园（ 2个）、高新技术/电子信息技术产业综合园、现代物流产业园、电子信息技术制造产业园（2个）、公寓居住园（暂时未动工建设）。 Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结5、优惠政策提高固定资产折旧率。东北地区工业企业的固定资

10、产（房屋、建筑物除外），可在现行规定折旧年限的基础上，按不高于 40的比例缩短折旧年限。 缩短无形资产摊销年限。东北地区工业企业受让或投资的无形资产，可在现行规定摊销年限的基础上，按不高于 40的比例缩短摊销年限。但协议或合同约定有使用年限的无形资产，应按协议或合同约定的使用年限进行摊销。 提高计税工资税前扣除标准。东北地区企业的计税工资税前扣除标准提高到每月人均 1600元，具体扣除标准由省级人民政府根据当地平均工资水平，在不超过上述限额内确定 扩大增值税抵扣的具体行业范围。其中包括装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业、农产品加工业等行业。 Part2:沈阳工业地产扫描沈阳

11、工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结新加坡工业园中入驻企业清华同方新加坡工业园中入驻企业苏宁物流工厂新加坡工业园中厂房立面新加坡工业园中厂房绿化Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结2、西部区域典型项目：美国工业村1）各项基本数据占地面积：总占地面26万平方公里 厂房总占地面积16万平方公里 厂房总建筑面积15万平方公里 共分三期开发开 发 商：上海美东有限公司容 积 率：0.9产品形式面积层数层高总套数租售情况出租情况工业厂房单层面积约为5000-10000平左右1层6米-8米一二期总套数约12套左右只租不售20元/平/月目前处于前期洽谈过程

12、。2）产品形式项目鸟瞰图Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3）相关配套美国工业村并无具体的功能分区，仅仅以工业厂房为主，同时园区会提供食堂、宿舍、仓库及少量的娱乐设施。4）进驻企业由于华晨宝马新厂区进驻铁西带来的利好因素下，美国工业园主要吸引宝马配套产业的进驻，目前处于前期洽谈的过程，还没有企业进行进驻。5）优惠政策美国工业村会对进驻企业的知名度、规模等情况进行评估，并给予相关在租金方面的优惠政策。Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结美国工业村绿化图片美国工业村厂房图片美国工业村厂房图片Part2:沈阳工业地

13、产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3、西部区域典型项目：日本工业园1）各项基本数据占地面积：总用地70万平，一期占地面积40 万平，另有30万平备用地容 积 率：0.8开 发 商：香港骏盛股份、沈阳金福特投资 有限公司和沈阳经济技术开发区 合作开发建设产品形式面积层数层高总套数租售情况出租情况工业厂房+办公区总面积5400平厂房为单层办公区为2层8米7套（已竣工）11套（在建）-2）产品形式Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3）总体规划在园区西北角设立总部及研发中心，规划为15层，1-4层为会议中心及配套设施，5-15层为总部及

14、研发中心。4）进驻企业SK化研株式会社、松下株式会社、高桥幕墙工业株式会社、东京钢铁株式会社、日本鹿岛建设株式会社、富士PS株式会社、沈阳诺亚方舟资讯有限公司5）优惠政策 Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结日本工业园园区绿化日本工业园厂房立面日本工业园厂房立面Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结4、西部区域典型项目：台商工业园1）各项基本数据占地面积：4.6万平建筑面积：10万平开 发 商：裕景国际开发有限公司容 积 率：2产品形式面积层数层高总套数租售情况销售情况工业厂房+商务别墅厂房面积800平商务别墅3

15、14平工业厂房为单层商务别墅为二层厂房层高为8米别墅层高为3.7米一二期共计55套只售不租售价为每套285万目前约剩余5套左右2、产品形式Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3、相关配套每套工业产品包括一个约800平的厂房和一个约314平的商务别墅，每套产品处在一个小院中，彼此相互独立。因此未进行整体的配套规划。4、进驻企业目前进驻企业的行业较杂，同时受到面积的限制，进驻企业的规模较小，档次较低。5、优惠政策台商工业园目前没有任何优惠政策Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结5、东部区域典型项目：致远工业园1）各

16、项基本数据一期面积：一期为标准厂房，占地面积为11 万平方米，建筑面积为7万平方米。二期面积：二期为定制厂房，占地面积为7 万平，建筑面积为4万平开 发 商：上海致远创业投资有限公司容 积 率：一期容积率为0.65，二期容积率为 0.6产品形式面积层数层高总套数租售情况销售情况工业厂房+办公区2600-6000平工业厂房为单层办公区为二层厂房层高为8米别墅层高为3.7米共计18套只租不售租金为22元/月/平目前约剩余4套左右2、产品形式Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3、相关配套园区中规划一座综合楼，内有食堂及小型的休闲区域。4、进驻企业华晨宝马3

17、系整车车间、中远物流等5、优惠政策致远工业园暂时无任何优惠政策。Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结园区厂房立面园区景观园区进门处门岗Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结1、区域小结： 目前沈阳工业园依靠政策及政府的大力引导所形成，浑南、铁西、东部三个片区的区域特征明显。各片区区域特征明显，浑南以高新技术为主导，形成高新技术区。铁西以宝马生产区为依托，形成以制造业为主的现代建筑产业园，东部依托宝马的装配基地，形成欧盟经济区，铁西、浑南、东部各经济技术开发区及下设产业园的形成，均主要依赖于政策的引导和政府大力度的

18、招商引资行为。形成依靠政策引导各片区功能明确各产业园依靠政策引导形成Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结2、项目小结： 目前沈阳的工业地产处于处于初级阶段。相关的功能结构、园区景观、配套服务还有较大的提升空间。整个全区的功能仅仅以生产为主，缺乏相关产业链条的扩展与创新。大多数的园区内没有入口处的主景观，及相关景观带的规划。仅仅包括员工宿舍及小型的超市，缺少相关健身、娱乐等配套服务。工业园内产品以厂房为主园区内绿化面积较少园区内配套设施不健全Part3:蒲河片区投资情况分析第三部分针对本案所在的蒲河片区进行系统的介绍，包括蒲河片区的产业环境和区域规划，同

19、时对蒲河片区内的重点项目进行详细的说明，以此总结出蒲河片区的工业地产独有的特征。Part3:区域投资环境简析区域规划产业环境重点项目片区小结国务院批准的全国第四个新区沈北新区位于东北中心城市沈阳的北部，2006年10月份经国务院批准正式成立，是继上海浦东、天津滨海郑州郑东之后国务院批准的第四个新区。新区规划面积1098平方公里，人口40万，具体布局为“一城一区”。一城：就是沈北新区尽南端和沈阳市接壤的蒲河新城，总面积270平方公里是我们建设东北第一生态新城市 核心区。主要分为三个区：道义经济区、虎石台经济区和辉山经济区。一区：就是北部的新城子现代农业经济区，总面积828平方公里，重点发展农村的

20、城镇化、农业的产业化。1、沈北区域规划：沈北新区是国务院批准的第四个新区，具体布局为“一城一区”Part3:区域投资环境简析区域规划产业环境重点项目 在辉山区域形成以玉米精深加工产业为龙头，建设全国最大、最好的农产品深加工中心和研发中心。 在虎石台区域规划面积8平方公里的中央商务区，全力引进大型公建、商贸、旅游、休闲等现代服务业项目。 依托沈北新区的区位、交通和产业优势，建设东北最大的工业原材料交易中心和物流中心； 以文化传媒产业为龙头，建设成为东北最具竞争力和活力的中小企业集聚中心和创业中心。 在道义区域规划以光电产业和电子信息产业为龙头的东北地区最具影响力的高新技术产业创新中心。 依托蒲河

21、生态走廊，建设成为东北地区生态环境最优的居住中心。2、沈北新区的六大空间布局片区小结Part3:区域投资环境简析区域规划产业环境重点项目1、在政府的大力支持下，沈北新区产业园形成了富有活力的产业环境截止至2006年，沈北新城实现各项经济指标如下：新城完成地区生产总值111亿元，同比增长24.7%；规模以上工业总产值311.7亿元，同比增长61.4%；固定资产投资148.7亿元，同比增长25%；实际利用外资1.68亿美元，同比增长53.8%。目前，新城规模以上企业达到236家，规模以上工业总产值311.7亿元，引进世界500强企业12家（百事可乐、韩国希杰、TNT物流），拥有红梅牌味精、富友牌玉

22、米种子、好利来牌月饼等3家中国名牌产品，11个辽宁省名牌产品，国家级农业产业化龙头企业16家，国内外知名企业90余家。 总体情况入驻企业片区小结Part3:区域投资环境简析区域规划产业环境重点项目2、沈北新区政逐步完善各项基础设施 道路工程。 以101、203、102国道及沈闫线为代表的南北畅通工程，按照双向8排道的城市路网改造标准已全线竣工。 同时，以沈北开发大道、蒲河大道、物流大道为重点的东西贯通工程，已将新城内的各个区域连成一片。 绿化工程。 对主干道两侧各退出3050米进行高标准绿化，建设生态公园，绿化山体，沿河建绿带。2007年，新城 将围绕水系绿化、单位庭院绿化和主干道绿化，新增绿

23、地629万平方米。 水系改造工程。 用水系来增强新城吸引力。总投资15亿元，对蒲河进行全线改造，形成沈阳市“南有浑河、北有蒲河” 的城市新景观。 园区配套工程。 进一步完善玉米工业园、光电（信息）产业园、物流产业园、中小企业产业园路网结构；全面实施燃气、 给水、电信、电力、热力、污水处理等配套工程。片区小结Part3:区域投资环境简析区域规划产业环境重点项目3、在政策的聚合作用下，沈北也形成诸多的工业园光电产业园主体产业：电子产业中小企业园主体产业：食品加工片区小结Part3:区域投资环境简析区域规划产业环境重点项目1、重点项目介绍：光电产业园1）各项基本数据占地面积： 16万平。建筑面积：1

24、5万平容 积 率：0.9产品形式面积层数层高总套数租售情况销售情况刚架构厂房框架结构厂房3600-5300平钢结构厂房为单层；框架结构厂房为三层刚架构厂房层高为10米框架结构厂房层高为4.2米.42套由于所有厂房均以投入使用，故租售情况不详目前全部投入使用2、产品形式片区小结3、相关配套园区内配备综合楼，内设有员工宿舍和小型超市、及物业办公室。4、进驻企业辽宁中卫医药食品、沈阳事远望科技、沈阳新锦精密仪器仪表辽宁北海布伦特石油、沈阳科工测试设备、德信科技、步阳门业、沈阳西子航空、沈阳荣光机械制造5、优惠政策享受省市税收的相关政策扶持，还可以享受沈北新区提供的优惠政策，但目前园区已经全部投入使用

25、，故具体政策无法详细了解Part3:区域投资环境简析区域规划产业环境重点项目片区小结园区厂房园区导视园区绿化Part3:区域投资环境简析区域规划产业环境重点项目片区小结Part3:区域投资环境简析区域规划产业环境重点项目2、重点项目介绍：中小企业园1）各项基本数据占地面积：5万平。开 发 商：沈北新区建设开发有限公司项目地址：辉山农业高新区耀阳路18号产品形式面积层数层高总套数租售情况销售情况框架结构厂房2400-4800平三层4.2 米12套由于所有厂房均以投入使用，故租售情况不详目前全部投入使用2、产品形式片区小结3、相关配套园区内配备综合楼，内设有员工宿舍和小型超市、及物业办公室。4、进

26、驻企业沈阳电力设备有限公司 、沈阳天达航空科技有限公司、沈阳飞驰科技有限公司、沈阳米旗食品有限公司、沈阳爱尔创新材料有限公司、沈阳王氏天兴蜂蜜有限公司5、优惠政策享受省市税收的相关政策扶持，还可以享受沈北新区提供的优惠政策，但目前园区已经全部投入使用，故具体政策无法详细了解Part3:区域投资环境简析区域规划产业环境重点项目片区小结园区厂房园区情况进驻企业Part3:区域投资环境简析区域规划产业环境重点项目片区小结Part3:区域投资环境简析区域规划产业环境重点项目片区小结1、区域小结： 沈北片区自身蕴含了巨大的发展潜力，但在发展过程中，依然存整体定位缺乏有力支撑、新兴产业认知度低等问题。目前

27、沈北区域给出了六大功能定位，但目前的工业园规模偏小，导致文化创意产业、中央商务区等新兴产业侧认知度较低，使得整体功能定位均缺乏相关的大型工业园区给予有力的支撑。产业园规模较小新兴产业认知度抵区域整体定位缺乏有力支撑Part3:区域投资环境简析区域规划产业环境重点项目片区小结2、市场小结：沈北片区的其余工业园区与本案的竞争关系较弱经调研后了解发现，沈北片区内工业园项目大多已经投入使用，或者处于项目前期阶段，尚未开展招商工作，因此与本案的竞争关系较弱3、项目小结：诸多项目中产品单一；配套、服务设施较差。沈北的工业园内，更多为客户提供工业厂房，产品类型单一，忽视客户用于办公、交流的其他类型产品，无法

28、对产业链条上的高端客户进行吸纳。整体的服务配套不完善。整个园区内大型的景观带，及供园区内人员使用大型的商务洽谈中心、购物健身中心、及相关的商业配套。本案面临竞争关系较弱诸多项目产品类型单一配套服务意识较差Part4:项目自身条件解读第四部分主要是联东企业以及本案的项目情况进行介绍Part4:项目基本条件解读联东企业本案产品特征简要小结集团实力雄厚北京联东投资（集团）有限公司（简称联东集团）公司注册资金3.2亿，是集建筑模板和钢结构研发、制造、租售、建筑总承包、地产开发、金融投资、物流贸易等业务于一体的集团公司，并由分布于北京、天津、唐山、西安等地的子公司组成。工业地产操盘经验丰富 光联工业园位

29、于中关村科技园区光电一体化产业基地，是联东集团于2003年投资2.5亿元兴建的集光机电、科工贸于一体的国际化工业园区。 联东U谷北京项目位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区相连，占地1300亩，规划建筑面积100万平。Part4:项目基本条件解读联东企业本案产品特征简要小结1、各项基本数据占地面积：100万平建筑面积：120万平容 积 率：1.2开 发 商：联东集团项目地址：沈北新区蒲河大道产品形式面积层数总套数租售情况备注钢结构厂房框架结构厂房500-5000平2-3层一、二、三期约120套只售不租售价为2300-2500元目前一、二期约剩余17栋

30、，三期下半年上市，计划推出73栋产品2、产品形式Part4:项目基本条件解读联东企业本案产品特征简要小结3、相关规划计划于明年在规划大型的总部办公与文化创意产业工业园4、进驻企业目前进驻企业有国际纸业、上海的汽车配套相关企业及北京生物医药的相关产业5、优惠政策结合国家、省、市有关扶持政策，沈北新区对符合条件的入区企业给予更多的优惠政策。除上述政策外，对于世界500强企业，联东U谷还根据实际情况给予更多的优惠政策百万平超大规模的大盘，使我们具备成为区域领跑者的先决条件，诸多企业的进入，有利于整个区域认知度的提升在北京等地操作过多个大型工业地产地产项目，在操盘的过程中积累了丰富的经验。Part4:

31、项目基本条件解读联东企业本案产品特征简要小结北京联东投资（集团）有限公司,公司注册资金3.2亿，是集建筑模板和钢结构研发、制造、地产开发、金融投资、物流贸易等业务于一体的集团公司，并由分布于北京、西安等地的子公司组成。3、规模优势：大规模提升整个区域的认知度2、经验优势：工业地产操盘经验丰富1、企业优势：资金实力雄厚在下半年，本案将陆续规划总部办公、文化创意产业等功能片区，在顺应整个沈北片区规划的同时，也利于园区内企业整合 不同行业的资源。4、规划优势：多种规划整合不同行业资源Part5:项目总体定位第五部分主要是对本案的核心价值进行梳理，从而给出本项目的总体定位。Part5:项目总体定位1、

32、天时： 沈北新区蕴含无限潜力，成为拉动沈阳经济的新极点。主题概念项目定位客源定位核心价值Part5:项目总体定位2、地利： 片区内工业园产品与本案的竞争关较弱。光电产业园（已投入使用）主体产业：电子产业中小企业园(已投入使用)主体产业：食品加工主题概念项目定位客源定位核心价值 Description of the contentsPart5:项目总体定位主题概念项目定位客源定位3、人和（项目自身价值）：核心价值3、规模优势：大规模提升整个区域的认知度2、经验优势：工业地产操盘经验丰富1、企业优势：资金实力雄厚4、规划优势：多种规划整合行业资源联东， 占据天时、地利、人和 注定成为区域的领跑者联

33、东， 将以卓越不凡的气度 开拓沈阳工业地产的新篇章 主题概念 构筑活力创意工业地产核心区Part5:项目总体定位主题概念项目定位客源定位核心价值商贸、流通、咨询、投资等行业设计、文化创意、媒体、信息等行业3房地产、旅游、会展、商业等行业2341原材料、机械、制造、化工等行业1、行业构成：内 核Part5:项目总体定位主题概念项目定位客源定位核心价值2、客源属性构成：成长型企业（设计创意文化）国际化品牌企业机械制造业成长型企业（中小型制造业）本土品牌企业投资贸易制造业 战略合作者Part6:总部办公、文化创意产业产品建议第六部分中，我们将给出总部办公和文化创意产业的相关概念，并给出目前沈阳市场中

34、两种形态的情况说明，并引用北京、上海等典型性项目进行案例说明后，给出本案的相关产品建议。Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念企业将总部迁移到中心城市，可以利用中心城市的科技、人才、信息、市场等优势寻求快速发展。“总部办公”：通过特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。总部办公中心城市通过留下总部、吸引总部聚集带动服务业发展，实现城市结构升级、产业转换和功能提升。欠发达地区中心城市1、总部办公：将成为沈阳城市

35、转型的重要支撑产业典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 跨国公司总部高新技术园区近郊生产性服务业基地新型创意产业园现代服务业集聚区城市CBD地区总部办公发展网络1、目前沈阳的总部办公仍以CBD为主。地区总部投资型总部贸易型总部总部类型典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 2、沈阳的总部办公处于起步阶段，目前仅有沈北一家。1）项目名称：东北总部办公基地 占地面积：24000亩 建筑面积：2010万平 规 划：分三期开发，西区为独栋总部楼区 中部生活区、东部蒲河区，首批承建 的总部基地西

36、区占地月7000亩，建筑面 积为500万 西区容积率：1.1 西区绿化率：50% 地理位置：沈北新区蒲河大道888号典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 产品形式面积层数总套数租售情况备注独栋总部楼800-600平3-13层2000栋只售不租价格未定目前该项目处于前期登记阶段2) 产品形式3) 相关配套五星级酒店、高档商业、娱乐、5A写字间、总裁官邸、总部小公寓总体鸟瞰图产品形态配套规划图典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 1、上海中邦MOHO中邦区位图中邦鸟瞰图占地面积：12万平

37、米总建筑面积：7.2万平米容积率：0.6绿化率：36开发商：上海中邦置业（集团）有限公司景观设计单位：米丘景观设计事务所项目四至：东：浦东运河西：运河路交通配套：轨道2号线东延伸段、A30国 道、川虹线，东川线（王桥路 站）项目地址：浦东新区王桥10001024号1）项目技术指标典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 多层办公楼独栋商务别墅中邦置业办公楼健身中心Tao 美术馆餐厅办公楼采用独栋别墅建造风格，部还可分割成四间小型办公室。建筑形态：31栋独立别墅，5幢7层大楼单层建筑面积：338625平米，地上共3层（局部2层）2）规划布局典型

38、案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 3）园区实景典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 4）产品细节 产品细节车位地下车位239个，每户配置8-10个，可通过楼梯直接入户或登上活动平台。结合采光洞口设置绿化种植空间，起到改善地库空气与美化环境的作用。 产品细节绿化绿化种植因地制宜，与功能密切结合。植株讲究高、中、低层次搭配；形成立体绿化氛围。园区小品、步行小道采用花砖拼砌，亲切、自然。典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 5）园区配

39、套硬件配套：6500平米的酒店式商务会所,配置了网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅等场所。通过完善的商务、休闲设施和专业的商务服务套餐， 体验出现代建筑、现代生活、现代办公”于一体的全新商务模式。软件配套：享有减征企业所得税、进口免税、增值税免税、进料保税、不实行配额、许可证管理、区 内物流、入区退税、外汇管理、注册资本金及进出口经营权等各项开发区企业所拥有的优 惠政策。 陶家宅的景观设计，实现了古典建筑意境与现代建筑环境之间的和谐过渡。玻璃材质的半通透主入口，抽象了园林要素廊，同时也完成了新与旧之间似有若无的联系。 室内的重新设计，使陶家宅最终完成了从私

40、人住宅到公共建筑的功能转换。古宅室内被划分为四个功能区：展示厅、接待中心、茶室会客及设备服务区。 目前陶家宅主要作为中邦酒店式商务会所的大堂吧,是接待来宾的重要场所，主要功能包括展示区、前台接待、钢琴吧、红酒吧、雪茄吧及部分配套客房。典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 6）人文景观典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 2、上河商务园 项目地址：上海南汇南芦公路193号开发商：美住实业有限公司占地面积：340000（一期152279.5）用地面积：36794.9建筑面积：108883

41、(地上73663,地下35220）总共规划：140余幢研发楼及1幢商务会所面积段：350-600楼层：地下1层，地上2层容积率：0.48绿化率：35 开盘时间：2007-05-02入住时间：2008-12-31销售单价：8000-9700元/平方米单套总价：420-600万元1）基本技术指标典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 总建筑面积约15000平方米，按照五星级酒店的风格及配套要求设计。豪华欧式大堂设计，西餐厅、咖啡馆、酒吧、中式餐厅、精品店一应俱全。高档商务套房及SPA休闲馆、大型国际配置会议厅及相应配套的中、小型会议厅。二期规划

42、网球场，河道亲水平台，释放商务外的自然活力。2）企业会所典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 3、亮点分析1）绿化丰富，园区内树种较多，高低错落，形成丰富的立体绿化景观。中邦MOHO园区照片典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 2）园区内注重细节，有较多显现工业总部项目的小品，刚性的小品线条和柔性的绿化相得益彰，完美的融合。中邦MOHO园区照片典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 3）配套设施十分齐全，配置了网络视频会议厅、多媒

43、体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅等场所，同时还在园区内增设人文景观，整体上提升园区的品质感。中邦MOHO商务会所照片人文 1）道路、溪流、片区命名等生态 2）入户花园、露台等创意 2）主题雕塑等亲水 2）水池、人工湖、喷泉等时尚 2）时尚展示交流、会展中心等休闲 2）咖啡厅、户外休憩设施等5/11/2009Page 141国际化商务花园1）河岸、桥与水乡文化 1）生态湿地 1）建筑风格、色彩、造型1）流行艺术景观休闲长廊1）室内外运动场馆设施Part-典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 1、规划设计主题典型案例沈阳现

44、状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 2、重要功能设施建议餐厅、邻里商业户外、室内运动设施展览场馆、会议室商务酒店、高级私人会所员工中心会展中心生活中心典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 3、景观建议1）山地特色山地（坡地）化格局，有利于建筑与自然环境的有机融合， 同时，有利于体现建筑外型的庄重与大气，也丰富了建筑及景观的视觉效果。典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 2）抬高或下沉半地下设计，地下空间一部分作为停车库，剩余部分可做仓储空间

45、，但不算建筑面积两排建筑间集中抬高，地下是集中地下停车库；地上是生态自然景观及休闲游憩设施典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 3）道路设计道路的自然弯曲，尽量采取三叉路口或丁字路口代替十字路口典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 4）入口设计小型水景及入口标识，低调、局促社区入口，营造温馨、繁荣感大面积绿化广场、水景及雕塑，标识性强，大气、开敞空间，但略显冷清、空旷典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 5）主题水景社区中央水景

46、社区入口水景典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 5）自然湿地园区边缘湿地园区中央湿地典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 6）绿化带典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 7）景观细节典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 4、建筑建议现代与欧式建筑元素的有机融合，大气稳重；通过丰富色彩组合增加建筑整体视觉效果1）建筑色彩典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办

47、公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 2）建筑造型现代简洁风格，大面积玻璃窗，采光好；楼层错落及退台市式设计，丰富了建筑外型现代简洁风格，通过四联拼、三联拼、双拼、独立等多种产品组合，丰富建筑视觉效果典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 3）建筑形态典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 4）建筑细节入户台阶、户外景观楼梯、电梯、室内楼梯等设计，既方便内部交流动线，也丰富景观典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 5、项目配套1）

48、停车设施集中式地下停车库及地面停车位典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 5、项目配套1）停车设施分户式地下停车库及地面停车位集中式地下停车库典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 5、项目配套2）建筑小品典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公 5、项目配套3）文化休闲设施老宅、美术馆、网球场增加园区文化休闲氛围，也是高级别商务活动的理想场所典型案例沈阳现状产品建议总部办公概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 壹、总部办公

49、 高级商务会所，增加了商务氛围，提升了项目的整体档次。4）高级商务会所典型案例沈阳现状产品建议文化创意产业简介Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 贰、文化创意产业 1、文化艺术产业是文化创意产业的重要组成部分定义：文化创意产业是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力并通过对知识产权的开发，创造潜在财富和就业机会，以促进整体生活环境提升的产业。特征：文化创意产业的共同特点是：以创意为核心，依托科技，集群式增长，政府引导。分类：文化创意产业一般可细分为13大类。文化经济科技文化创意产业细分产业类型主要内容视觉艺术从事艺术品的创作及经营表演艺术从事戏剧、歌剧、舞剧、音乐等表演及经营文

50、化展演设施从事美术馆、博物馆、演艺厅等的经营管理工艺从事工艺设计、工艺创作、工艺品展售、工艺品鉴定等电影从事影片制作、发行、放映及电影周边生产制作服务等广播电视从事无线电、有线电、卫星广播电视、电视经营及节目制作供应出版从事新闻杂志、书籍、唱片、录音带等具有著作权商品发行的行业。不含电影发行及广电节目和录像带节目的发行广告从事各种媒体宣传物的设计、制作等，独立经营分送广告和招揽广告设计产品设计企划、产品设计、机构设计、原型与模型制作、流行设计、商标设计、视觉设计、包装设计、网页多媒体设计、设计咨询顾问数字休闲娱乐从事数字休闲娱乐设备、环境生态休闲服务及社会生活休闲服务设计品牌时尚从事以设计师为

51、品牌的服饰设计、顾问、制造与流通创意生活源自创意或文化积累，以创新的经营方式提供衣食住行、教育娱乐各领域有用的商品或服务；运用复合式经营，具创意再生能力并提供学习体验活动建筑设计包括从事建筑设计、室内空间设计、展场设计、商场设计、指标设计、庭园设计、景观设计、地景设计等行业文化内容创意成果艺术家、音乐人设计师/设计公司节目制作人、媒体创意活动产业链条政府资金支持、税收优惠、营造环境、吸引人才产业类别主体产业相关产业商业整合拍卖公司行业协会广告策划代理经纪咨询培训美术馆传媒公司画廊政府资金支持、税收优惠、优先采购、吸引人才展示专家、从业者观光旅游人群大众爱好者销售新闻杂志、书籍、唱片、等具有著作

52、权商品发行，设计产业（包括建筑设计）广告产业（媒体宣传物的设计、制作、分送、招揽广告），设计品牌时尚产业文艺表演艺术品销售工艺品鉴定创意生活产业（包括休闲娱乐、旅游）文艺创作视觉艺术创作工艺设计、工艺制造视觉艺术品经营文化展演设施产业文化、艺术经纪代理典型案例沈阳现状产品建议文化创意产业简介Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 贰、文化创意产业 2、它以文化内容和创意成果为核心价值，同时带动书报、广告等传媒业的发展3、创意产业的细分产业中，文化艺术主体产业所占比重虽然不大，但带动的相关产业却占到整个创意产业的50%以上从单项来看，文化艺术的主体产业收入（文化艺术、艺术品交易）的占比不高，

53、仅占到5%。但从相关产业来看，文化艺术产品是广告会展、新闻出版、广播电视等媒体的主要依附体。文化创意带动的相关产业占到整个创意产业的50以上。2008年1-11月文化创意产业细分产业收入占比典型案例沈阳现状产品建议文化创意产业简介Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 贰、文化创意产业 典型案例沈阳现状产品建议文化创意产业简介Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 贰、文化创意产业 1、沈阳文化产业基地多半处于规划发展阶段，成熟的商业运营模式尚未建立。文化产业基地中，鲁美老师聚集私人画室成为文化创意产业园的雏形。园区图片画室图片产品形式面积层数总套数层高租售情况备注厂房300-930平

54、单层30套4.5-6米只租不售租金为16元/平/月目前约剩余15套未出租。典型案例沈阳现状产品建议文化创意产业简介Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 贰、文化创意产业 1、北京798：国内最具国际影响力的艺术区，以其鲜明时代特色结合文化艺术产业模式，成为北京SOHO艺术聚落代表和文化旅游地标典型案例沈阳现状产品建议文化创意产业简介Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 贰、文化创意产业 798艺术区总占地50万，七星所属29万，建筑面积22.5万平方米798厂区的部分建筑采用现浇混凝土拱形结构，是典型的包豪斯风格的建筑。艺术区内原有建筑物被充分利用。随着越来越多的商业进驻，园区的租

55、金由刚入住时的0.3元/平米.天上涨至现在的2.0元/平米.天，经转租达4-8元/平米.天，300平米的LOFT每月租金可达4万元以上。2003年仅租金一项就收入3200多万元。没有新的扩展空间，区域升级愿望强烈，云集国内外知名艺术家及机构。北京798经营情况：798是外向型，靠近使馆区/时尚人群，有对外展示的先天意识。随着租户类型的改变，798从艺术创作区逐渐转向艺术品交易/交流区，展示平台的角色日趋明显798独特建筑风格相对低廉租金中央美术学院艺术聚集，影响日趋扩大，国内外媒体吸引到798国际关注、步入公众视野05年画廊入驻高峰年旅游目的地中央美术学院被商业挤到城市边缘 ，直到2001年才

56、搬到望京小区的花家地的新校址。艺术家工作室现代书店、二万五千里文化传播中心、东京画廊798已经初具艺术区雏形 0.3-0.6元/平米04年李象群向北京市人大递交了保留艺术区提案空白空间请施罗德出席“中德当代艺术展”，园区艺术家/机构不断举办艺术展览10家画廊、摄影室餐饮、酒吧服饰品设计店05年9月，尤伦斯艺术基金会正式与七星物业签订合同，租下5000平米的空间索尼/Moto/摩西时装/欧米伽表/宝马/格丽珠宝发布会 40多家画廊广告公司、艺术专业出版社部分艺术家离开了7981.2-1.5元/平米，第一批入驻厂区的艺术家大多合约期满 影响事件价格入驻企业关键因素19982003.4年自然发展期2

57、003.42004.1艺术区快速发展2005年时尚地/文化地标2006 年-至今文化创意产业园区文化创意产业大众旅游景点一系列艺术活动时尚活动频繁06年,798被政府定位为“文化艺术创意产业园区100多家画廊手工艺品商店承租价格2元/平米转租价格4-8元/平米0.6-1.2元/平米典型案例沈阳现状产品建议文化创意产业概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 贰、文化创意产业 798进驻机构除了画廊/艺术中心/工作室外，餐饮业、时尚业、媒体产业、设计/广告公司目前在园区中已经占有很大的比重教育/培训机构设计公司/媒体/文化传媒时尚业（服饰、家居精品店铺）餐饮艺术家工作室画廊/艺术中心长征空

58、间仁艺术中心北京东京艺术工程北京当代唐人艺术中心东八时区空间大窑炉音画影剧场尤伦斯当代艺术中心时态空间东成西就艺术空间艺术产业季节咖啡洞房咖啡闲着也是闲着798料阁子江湖餐馆爱心旺 商业商务艺术车间朱钧工作室八方艺术写作计划工作室“抽 abstract office”影子的服装店原色生活新东方风格银舒+东又西现代书店艺术书屋风栖梧领物食品工作室中郝时尚丰良国际艺术公社艺酷网清华工美北京盛世春天文化传播有限公司北京万众创意文化传媒有限公司大维广告天维源创中国互动媒体集团联合空间技术公司弘泰武广告思想手设计典型案例沈阳现状产品建议文化创意产业概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 贰、文化

59、创意产业 典型案例沈阳现状产品建议文化创意产业概念Part6:总部办公、文化创业产业产品建议 贰、文化创意产业 8号桥莫干山路泰康路苏州河1933老场坊东大名老仓库八号桥是目前上海发展最迅速的艺术区，结合周边高档次公建配套，区域总建面约52万平米2、上海8号桥在政策扶持下，八号桥上海时尚创意中心经过两年多的发展，已成为著名的创意产业区，吸引了大量时尚类企业和机构卢湾区八号桥时尚创意园区一期自2004年年底开幕，众多创意类、艺术类以及时尚类的企业成为了这里的首批租户，其中包括海内外知名的建筑设计、服装设计、影视制作、画廊等等，共吸引了50多家国内外创意时尚类企业入驻。 八号桥二期增大园区内公共活

60、动空间；在业态上增添更多的功能，例如设立创意培训中心，它将成为现代服务业孵化基地，促进创意产业发展。园区施工旧厂房20032004.42004.12.27创意园区开幕二期竣工启用2007年初八号桥真正建成一个国内外创意行业交流、推广、传播的平台，成为一个多功能的时尚创作中心，改建工程在功能上做了极大的调整，同时内部公共空间的预留以及对于租户的严格筛选租赁承包的市场化开发形式：在上海市政府创意产业发展战略及发展规划的引导下，政府提供服务和支持；香港时尚生活策划咨询有限公司通过公开招标获得20年承包经营权，负责具体的开发定位、规划论证、整体包装策划、改建招商和管理工作。 典型案例沈阳现状产品建议文