过程稿郡第二部分

1、 目 录PART1：PART2 : 困境分析PART3：PART4：困境分析1本体分析货源梳理上阶段客户分析工程排期项目价值梳理1.区域价值2.区位价值3.交通价值4.产品价值 本体分析2012年2月，郑州两会正式推出郑州都市区发展规划，未来郑州将有两个中心：中心城区和郑州新区。郑州新区定位为郑州都市区的核心增长极，确立了大郑东作为城市发展核心的地位。随着大郑东作为郑州发展核心地位的确定，省政府及省直单位均启动了东迁计划，区域配套设施建设不断完善； 项目尊踞大郑东核心白沙-绿博组团中央， 集萃政商、交通、教育、休闲四大城市 功能。郑新路花园路中州大道中华路空港新城中心城区郑东新区中央大道商都大

2、道前程路绿博组团白沙组团大郑东新区省级行政区郑开大道本案东润朗郡地处郑东白沙-绿博组团中央位置，是郑州东拓的核心组团，区域发展不可估量。 区域价值绿博中央居住区，千亩双公园环绕，生态宜居；毗邻核心政务区，商随政迁，未来必将取代老城区成为新的城市行政及商业中心。千年贾鲁河一线贯穿，3000亩国家4A级景区绿博园造就区域绿肺， 2000亩方特欢乐园和680亩森林公园原始生态，打造名副其实“绿城”生活。中牟一高、外国语小学/中学、易斯顿美术学院、龙子湖高校，从幼儿教育、青少年教育到大学教育满足一站式教育需求；项目向北1公里为中牟核心政务区，行政机关云集。商随政迁，未来2-3年内新城区必将取代老城区成

3、为新的城市行政及商业中心。绿博园方特欢乐园城市森林公园本案易斯顿国际美术学院本案中牟核心政务区中牟一高外国语学校 区位价值三大景观大道畅通无阻，实现半小时经济生活圈;郑开轻轨、BRT贯穿区域，郑汴融城交通枢纽。金水路郑开大道 商鼎路中央大道 郑汴路商都大道三大景观大道畅通区域；新107国道、京港澳高速、107国道等“七横十一纵”便利交通网络；20 分钟抵达高铁站和客户东站，轻松出行。BRT公交即将延伸至绿博园附近，加上现有的城际公交，家门口乘车三十分钟直达市区，更多一份出行选择。郑汴轻轨运营在即，快速轨道交通三十分钟即达开封。郑开大道商都大道本案中央大道CBD高铁站BRT郑开轻轨郑州市区客运东

4、站 交通价值东润朗郡原生西班牙建筑风格，色彩明快，既醒目又不过分张扬。洋房包含露台、复式、下沉式庭院设计；ARTDECO瞰景高层，凸显古老而高贵气质；三大出入口设计，完全实现人车分流，保证车行和人行安全畅通。半地下车库，自然采光，消除了一般停车库的阴暗与潮湿。 产品价值建筑规划人行入口车行入口车行入口地下车库地下车库地下车库中央生态水景轴，贯穿南北，尽可能使每位住户都能够享受到亲水生态住宅风情。采用推土造坡的园林技法，建造微地形景观增大绿地和绿化面积，打造多种景观组团；同时通过微地形及绿植区隔组团，隔绝噪音，保证私密性。入口广场主轴公共活动空间组团景观区域入户景观，空间组织上达到步步异景的效果

5、，营造高雅舒适居住环境。景观规划图 产品价值园林景观洋房采用退台式设计，结合下沉式庭院；高层增加入户花园、露台、卧室飘窗等，增加高层产品附加值，产品竞争优势明显。方正户型南北通透，全明设计收纳更多阳光科学规划分区，单生活通道，零浪费空间南北阳台，呼吸自然，尽揽繁华园林景致南向卧室，主卧配备专属卫生间，尽显尊贵高层户型洋房户型餐客一体，阔绰居家空间更自在；主卧专享卫生间、衣帽间，独拥尊贵人生，私家庭院，下沉空间，独享墅样人生；南向主卧连接大庭院，呼吸浪漫自然。 产品价值户型设计主入口广场规划建设近5000平米的社区商业，完全满足日常居家生活，打造高品质便利生活；项目南部毗邻商都大道规划建设160

6、0平米的国际双语幼儿园，让孩子不出家门便可享受高端 优质学前教育。 产品价值生活配套社区采用6重智能安防，为住户的居家生活提供全方位的智能保障和安全保障红外线防翻越系统楼宇可视对讲系统消防联动系统 产品价值硬件配置24小时视频监控系统出入口智能管理控制系统广播及背景音乐系统区位价值交通价值产品价值区域价值东润朗郡地处郑东白沙-绿博组团中央位置，是郑州东拓的核心组团，区域发展不可估量。绿博中央居住区，千亩双公园环绕，生态宜居；毗邻核心政务区，商随政迁，未来必将取代老城区成为新的城市行政及商业中心。 项目价值梳理三大景观大道畅通无阻，实现半小时经济生活圈;郑开城际铁路、BRT贯穿区域，郑汴融城交通

7、枢纽。园林规划精雕细琢，户型设计舒适、实用，智能化安保系统，打造高品质居住社区项目素质优秀，是郑州宜居生活的标杆和典范货源梳理1. 高层2. 洋房 货源梳理未推售货源盘点 1#在售 6#在售 8#在售 13#在售未推未推未推未推未推高层未推售总套数：1262套未推售总建面： 122388.79 其中，2-2-1户型产品约占47.1%；3-2-1户型产品约占44.6%；3-2-2户型产品约占8.2%。具体如下表：物业类型户型面积房型未推套数高层A99.613-2-123A97.943-2-13A-198.373-2-123A-196.843-2-14A81.32-2-11D103.453-2-1

8、230D103.453-2-135C105.643-2-1220C105.643-2-129B84.032-2-1506B84.032-2-176C-195.42-2-15D1127.423-2-253D1126.843-2-254未推售高层产品以84.03两房，103-105三房为主。未推售货源盘点 1#在售 6#在售 8#在售 13#在售未推未推未推未推未推洋房 未推售总套数：256 套未推售总建面： 29725.08 具体如左表：物业类型户型面积房型套数比例备注多层洋房M1140.163-2-2103.9%一楼下沉复式M1140.043-2-2228.6%一楼下沉复式M2131.463-

9、2-2103.9%M2131.343-2-2228.6%M3125.043-2-293.5%M3124.933-2-2228.2%M3-1125.043-2-210.4%M3-1124.933-2-210.4%M4117.183-2-1103.9%M4117.073-2-1228.6%M4-1117.183-2-110.4%M4-1117.183-2-110.4%M5111.373-2-1103.9%M5111.273-2-1228.6%M6139.933-2-272.7%顶层复式M6-1136.933-2-283.1%顶层复式M6139.733-2-2166.3%顶层复式N182.322-2

10、-1239.0%N182.322-2-1239.0%N279.692-2-131.2%N279.692-2-152.0%N377.692-2-131.2%N377.692-2-141.6%N477.692-2-110.4%未推售洋房产品以三房为主，占75.7%；两房占24.3%，户型面积跨度较大。未推售货源梳理高层产品以84.03两房，103-105三房为主。货源梳理产品丰富，客户选择面较广，应考虑采取何种推售策略，以获得更高溢价。洋房产品以三房为主，占75.7%；两房占24.3%，户型面积跨度从78到140。上阶段客户分析1.客户区域分析4.客户认知途径分析2.客户特征分析3. 客户需求分析

11、 上阶段客户分析5.客户到访情况分析成交客户从居住区域来看，主要以中牟和金水区为主，其次为管城区、开发区；白沙、圃田客户较少。分产品类型来看:洋房：购买洋房37批客户中，郑州客户（金水区、管城区、二七区）18批，中牟客户14批，其他5批；高层：购买高层产品33批客户中，郑州客户（金水、管城）15批、中牟客户14批，其他4批。成交客户以中牟、金水区等地缘性客户为主，其中洋房产品，郑州客户成交最多；高层产品成交客户中，中牟客户与郑州客户数量相差不大。成交客户区域分析 客户区域分析成交客户主要以私营企业主和企业普通职员为主，分别占比 47%和34%;其次为机关事业单位职员，占比9%。成交客户职业分析

12、 客户特征分析成交客户职业主要是私营企业主，其次为企业普通职员和机关事业单位职员。年龄集中在26-35岁之间，多为刚需或首改，占总客户数量的50%。成交客户集中在26-35岁之间，占比50%；其次为41-45岁客户占比14% 36-40岁客户，占比12%；而20-25岁客户占比10%。 成交客户年龄段从成交客户面积选择上可以看出，91-110平米的客户占比44%；其次为111-130平米和131-144平米，各占比15%和24%；成交量最少的产品为81-90平米户型；三房产品占成交的81%，两房最少。成交客户面积需求 客户需求分析成交客户物业类型选择成交客户中，洋房产品需求量较高；从成交客户面

13、积选择上可以看出，91-110户型客户需求量最大，占整体的44%此次开盘成交客户70组中，选择洋房产品的占 比53%，高层产品占比47%.各物业类型推出量，洋房产品成交量较高。成交客户认知途径，以路过为主，占比达27%；通过道旗、网络、朋友介绍、围挡和拓客成交的占比相当，占比合53%；其次通过派单与短信的方式占比各6%。成交客户认知途径成交客户项目认知渠道以路过为主，通过道旗、网络、朋友介绍、围挡和拓客成交的占比相当。客户认知途径分析 客户到访情况分析类别日期7月22日7月23日7月24日7月25日7月26日7月27日7月28日本周合计星期星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日天气阴阵雨转

14、多云晴晴晴晴阴接访情况来电通12 19 20 41 61 52 40 245 来访电转访组0 1 2 2 2 4 4 15 自然来访组11 6 8 5 20 44 24 118 合计组11 7 10 7 22 48 28 133 老客户回访组0 0 1 0 1 1 2 5 派单本周派单来电114组，来访55组。短信本周短信来电95组，来访3组。巡展巡展共登记电话3967组，其中以世纪联华、大润发、中牟大厦展点登记数量较多，一站及家乐福最少。CALL客本周CALL客共计2766组，主要是巡展登记客户及之前来访客户。其中，A类：208组，B类：263组，C类：683组，D类：1244组，E类：36

15、8组。通过对某周接访情况分析发现：由于采用线上线下等多种推广手段促进客户到访，但是客户转化率低，不能有效的将意向客户转化为成交客户。客户特征分析 客户需求分析客户认知途径分析客户区域分析客户职业主要是私营企业主，其次为企业普通职员和机关事业单位职员。年龄集中在26-35岁之间，多为刚需或首改。以中牟、金水区等地缘性客户为主，其中洋房产品，郑州客户成交最多；高层产品成交客户中，中牟客户与郑州客户数量相差不大。上阶段客户分析由于采用线上线下等多种推广手段，客户到访量较大，但是客户转化率低以地缘性客户为主，客户多为刚需或首改。由于项目自身素质优秀与多种推广渠道相结合，促成客户来访，但是意向客户向成交

16、客户转化率低。客户到访情况分析洋房产品成交量较高；91-110户型客户需求量最大。成交客户项目认知渠道以路过为主，通过道旗、网络、朋友介绍、围挡和拓客成交的占比相当。工程排期1.各楼栋取得预售资格排期2.项目工程节点 工程排期4月1#5月6#、7#、9#6月3#、4#、11#、12#7月15#，16#8月8#、10#、13#9月2#、5#、14# 1号楼6号楼9号楼3号楼4号楼11号楼12号楼15号楼16号楼8号楼10号楼13号楼2号楼5号楼14号楼各楼栋取得预售资格排期7号楼9月底之前，所有产品均可取得预售资格。12月1日时间9月1日8月1日10月1日11月1日工程线8月初现场售楼部开放9月中旬别墅样板间开放11月初高层样板间开放项目工程节点样板房是销