主要竞争项目分析培训

1、第三部分分 主主要竞争争项目分分析竞争项目目的设定定市场研究究的目的的就是精精细把握握竞争对对手的动动向与策策略，从从而实现现本项目目的差异异化开发发经营，而目前前区域商商业市场场正处于于建设发发展过程程中，类类似本项项目的新新型商业业规划都都在探讨讨过程中中，直接接竞争力力尚未形形成。黄浦“十十五”商业规规划中提提出，区区域商业业将向专专业化商商场方向向发展，而下列列这些项项目已在在摸索和和实践中中，研究究它们将将对本项项目具有有参考和和借鉴意意义。主要竞争争项目的的基本情情况圣力数码码广场地址：西藏南南路5118号（复兴东东路口）规模：总建面面2万平平方米（5F）定位：中高档档商场经营类类

2、别：品牌电电脑和手手机通讯讯类产品品经营方方式：统一招招商，统统一管理理，自主主经营辐射范范围：全市消费群群体构成成：个人用用户/公公司用户户租金水水平：1F15元元/天2F113元/天天3F110元/天天主要商商户：苹果的的完全体体验中心心，IBBM、DDelll的笔记记本体验验店，HHP、宏宏基、联想、方方正、清清华同方方、TCCL等运营商商：圣力数数码市场场经营管管理有限限公司物业管管理：（同上上）租售策策略：投资商商整体买买断，交交由运营营商运作作管理正式营营业：20004年33月经营规规划：由圣力国国际投资资2亿多多元独家家买断位位于老西西门的国国际广场场产权来来做电子子市场，初定于

3、于明年33月份开开业，项项目定位位为沪上上首家高高档数码码卖场。商场布布局为笔笔记本、手机与与中外品品牌电脑脑设在一一楼，二二楼是电电脑外设设及高端端数码卖卖场，三三楼则是是大卖场场与DIIY、配配件、软软件、音音像卖场场及功能能区，并并辅以各各个品牌牌的形象象展示厅厅在四、五楼。天使之城城地址：人民路路7777号（古古城公园园旁）规模：总建面面60000平方方米（33F）定位：中档一一站式主主题消费费商场经营类类别：婚庆用用品经营方方式：统一招招商，统统一管理理，自主主经营辐射范范围：全市消费群群体构成成：对婚庆庆用品有有消费需需求者租金水水平：待定主要商商户：待定运营商商：天意婚婚庆市场场

4、经营管管理有限限公司物业管管理：（同上上）租售策策略：投资商商整体买买断，交交由运营营商运作作管理正式营营业：待定（招商尚尚未开始始）经营特特色：规划建建成一个个综合婚婚庆主题题广场，提供一一站式婚婚庆服务务，汇集集婚纱礼礼服、婚婚纱摄影影、婚戒戒首饰、婚庆礼礼品等国国内外众众多著名名品牌。沃尔玛购购物广场场（暂定定）地址：西藏南南路、肇肇周路口口规模：总建面面2万平平方米定位：将活鲜鲜、食品品与传统统百货业业态相结结合， “一站站式”中中档消费费广场辐射范范围：全市消费群群体构成成：中高档档消费者者租金水水平：待定主要商商户：沃尔玛玛等运营商商：沃尔玛玛百货有有限公司司物业管管理：待定租售策

5、策略：待定正式营营业：待定消费者对对各主要要竞争项项目的认认知程度度圣力数码码广场该项目的的运营者者为原淮淮海路上上“清华数数码广场场”的经营营商，因因为配合合淮海路路商业规规划的调调整，而而圈定具具淮海路路不远的的老西门门国际广广场作为为新址对对象；其其拥有固固定合作作伙伴和和丰富的的运营经经验，项项目招商商20天天，招商商率就达到776%，场面火火爆。圣力国国际广场场的招商商如此成成功，原原因如下下：一是是淮海路路上清华华数码广广场和百百脑汇数数码广场场两家电电子市场场的撤出出，其中中大部分分的经销销商愿意意搬到距距离原来来几百米米之遥而而且租金金相对便便宜的圣圣力数码码广场；其二在在淮海

6、路路的周围围，距离离圣力数数码广场场不过3300、4000米的地地方高档档写字楼楼里上万万家中外外企业与与三十万万白领，这都是是项目潜在在的商务务客源加加上老西西门周边边社区内内众多高高层次的的电脑家家庭用户户，客户户来源丰丰富；而而原因之之三，则则是圣力力数码“无孔不不入”的的宣传攻攻势。近近期在IIT各大大主流媒媒体上，圣力数数码即将将开业的的消息以以及卖场场所具备备的优势势被争相相传送，其市场场的知名名度得到到极大提提升，也也为经销销商和厂厂商了解解圣力数数码提供供了多方方面的渠渠道。规模化、品牌化化、加上上准确的的市场定定位和适适度的推推广都是是圣力数数码广场场前期成成功运作作的法宝宝

7、，值得得本项目目借鉴。由于该项项目为特特色经营营，而且且随着IIT广场场淡出淮淮海路商商圈，该该项目将将在区域域消费者者中的认认知程度度逐步上上升。天使之城城该项目为为东淮海海公寓的的裙房，沿街处处设置成成开敞式式广场，建筑立立面独特特，再加加上位于于古城公公园对面面，景观观优美。该项目所所处人民民路为传传统的婚婚庆用品品特色街街，沿街街均为小小开面的的商铺，档次较较低。项项目在定定位上传传承婚庆庆服务，但拔高高整体档档次，形形成错位位经营，发展店店中店格格局，以以中档品品牌为主主，引进进世界级级品牌，形成独独树一帜帜的婚庆庆主题广广场。就经营主主题来说说，由于于该项目目为特色色经营，随着经经

8、营推广广活动的的深入开开展，在在上海消消费者心心目中的的认知程程度将大大大提高高。沃尔玛购购物广场场（暂定定）19888年3月月1日，第一家家沃尔玛玛购物广广场在美美国密苏苏里州的的华盛顿顿开业。将活鲜鲜、食品品与传统统百货业业态相结结合，沃沃尔玛购购物广场场“一站站式”的的经营方方式不仅仅为消费费者节省省了时间间和开支支，而且且提供了了一种独独特的购购物体验验。这种种全新的的零售业业态一经经推出就就受到了了欢迎，19996年，超级零零售航母母沃尔玛玛进入了了中国。作为进军军上海的的首个项项目，沃沃尔玛将将和中信信集团合合作，利利用强强强联合的的优势，整体推推进该地地段的商商业发展展。老西门门

9、属于上上海市中中心黄浦浦区，是是区级商业业中心，沃尔玛玛的进入入将有利利于提高高该地区区商业的的规模和和档次。 作为全球球最大的的零售商商沃尔玛玛，其品品牌家喻喻户晓，市场认认知度高高，辐射射范围是是全市性性的。此此次沃尔尔玛落户户老西门门，更是是得到了了市政府府的鼎立立支持，它的开开业，必必将带来来大量消消费群体体，促进进整个商商圈的共共同繁荣荣。第四部分分 消消费特征征分析区域消费费者消费费特征分分析在未来几几年，本本区域的的居住人人口变动动极大，新导入入的人口口无论是是文化素素质、职职业、收收入和消消费习惯惯都异于于目前，因此本本报告将将对未来来的区域域消费者者进行研研究。首首先我们们将

10、区域域消费者者分为四四类：第第一为周周边高档档居住区区居民、第二为为外辐区区域客源源、第三三为周边边商务性性客户群群、第四四为外来来旅游者者。第一消费费群体：目标定位位周边高高档居住住区居民民年龄特征征 年龄在在3060岁岁，其中中30-40之之间的为为主力目目标消费费群收入状况况 家庭年年收入在在20万万元以上上消费力 该类群群体具有有最强的的消费能能力，容容易接受受新的消消费观念念消费心理理 个人收收入影响响消费观观念，本本区域内内的高收收入或富富裕阶层层对品牌牌的关注、高档档购买心心理只能能在顶尖尖商场内内满足，吸引这这部分的的消费对对本项目目的支持持最大。第二消费费群体：目标定位位外辐

11、区区域客源源收入状况况年龄在在2540岁岁 消费力 有固定定收入且且水平较较高，因因而消费费力较强强。消费心理理受过高高等教育育，心理理特征趋趋向成熟熟，不盲盲目追求求时尚潮潮流，具具有独特特品位，消消费领域域以个人人修养、家庭和和生活方方面为主主，具有有一定品品牌忠诚诚度。第三消费费群体：目标定位位商务性性客户收入状况况年龄在在2560岁岁 消费力 普遍高高于一般般客户消费心理理商务性性消费一一般以餐餐饮、娱娱乐等休休闲类活活动为主主，客户户比较关关注该类类设施的规规模、品品牌、环环境及人人均消费费等因素素第四消费费群体：目标定位位外来旅旅游人口口收入状况况中等以以上水平平消费力 境外和和国

12、内的的大中型型城市的的旅游者者，消费费能力较较强消费心理理作为旅旅游收藏藏，会选选择具有有海派特特色的产产品及时时尚类的的商品，搜奇猎猎奇作为董家家渡高档档住宅配配套的大大型社区区商业中中心，在在体现以以人为本本、便民民利民的的宗旨，在满足足居民日日常生活活基本需需求的基基础上还还应拓展展经营服服务领域域，为居居住区居居民提供供系列完完整的商商业服务务。只有采用用先进的的商业形形态和完完善的商商业业态态组合，塑造具具有海派派商业特特色的现现代社区区消费环环境，满满足社区区居民日日常生活活需求，注重提提供包括括文化娱娱乐、休休闲服务务等多样样化、个个性化的的综合性性消费，才能逐逐步形成成既规范范

13、又有特特色的社社区商业业格局。假日消费费的影响响连续几年年的节假假日消费费高潮使使“假日消消费”成为人人们关注注的热点点。“假日消消费”以其十十分显著著的特征征在每一一个长假假日，甚甚至双休休日表现现出来，是一种种值得十十分重视视的现象象。“假日消消费”是随着着人们收收入水平平的提高高和社会会环境的的变化所所出现的的必然的的消费发发展趋势势，它是是人们由由基本的的“生存型型消费”向“享受型型消费”发展的的市场表表现。“假日消消费”在在国外已已经是一一种普遍遍的经济济现象，节假日日的商品品消费为为平时消消费的三三至五倍倍是一个个正常现现象。在国内消消费市场场持续疲疲软的情情况下，假日消消费横空空

14、出世，特别是是与居民民外出旅旅游紧紧紧结合在在一起而而成为社社会热点点。一些些经济界界人士也也对它拉动动经济增增长寄托托了厚望望。“假日消消费”正由社会会热点转转变为新新经济增增长点。假日消费费兴起的的主要原原因经济因素素一般认为为，当一一个地区区的人均均GDPP达到110000美元之之后，假假日消费费会明显显增加。目前上上海的人人均GDDP已达达到50000美美元，我我国沿海海开放城城市的人人均GDDP也已已接近三三千美元元，恰恰恰是这些些城市经经济的快快速发展展促进了了假日消消费和假假日市场场的兴旺旺。社会因素素假日平衡衡效应快速的工工作节奏奏和紧张张的人际际关系使使人们更更加注重重在业余

15、余时间放放松自己己，寻找找一些有有趣的形形式来娱娱乐自己己，使自自己的生生理系统统和精神神状态得得到一定定的调整整，在假假期结束束后能以以良好的的身心状状态进入入新的工工作周期期。假日补偿偿效应在工作周周期中，人们的的生活与与消费一一般都相相对简化化，当假假期到来来之后，人们的的注意力力从工作作中转移移到家庭庭或自我我身上，希望在在生活上上得到某某种补偿偿。在假假期中，人们会会比平时时有更多多的消费费需求，发生更更多的消消费行为为。政策因素素近年来，我国城城市居民民的法定定休息日日大为增增加，约约占全年年的三分分之一左左右，加加上生活活水平逐逐步提高高后，家家务劳动动时间缩缩短，可可自由支支配

16、的闲闲暇时间间增多了了，这为为城市居居民们提提供了从从事假日日活动的的充分条条件。商业促销销商业、旅旅游以及及娱乐等等行业的的企业，在假日日中举办办的宣传传促销活活动，成成为激发发城市居居民假日日消费行行为的诱诱因。各各类企业业往往把把假日作作为增加加销售、实现利利润的机机会，大大大刺激激了本来来就存在在假日消消费需求求的消费费者。消费结构构转变文化活动动、体育育健身、教育培培训等假假日休闲闲活动得得兴起必必然会产产生相关关的消费费行为，形成大大量的市市场交易易活动，它们使使我国的的商品销销售市场场、旅游游市场、餐饮市市场、文文化娱乐乐市场空空前活跃跃起来，就是一一些非经经济产业业领域，如体育

17、育、卫生生、教育育等事业业也兴旺旺起来。因此，假日消消费的兴兴起促成成了假日日经济的的形成。“假日消消费”的基本本特征不同行业业的假日日消费增增量存在在差异根据全国国市场消消费网络络的调查查，目前前人们在在假日中中主要选选择的消消费行为为是旅游游和文化化娱乐，在假日日中选择择购买商商品或大大件耐用用品的比比例排序序比较偏偏后：排序12345消费类型型旅游购物餐饮文化娱乐乐其他比例40%25.55%20.88%10.11%3.6%（资料来来源：上上海市商商业信息息中心）不同假期期的消费费重点有有一定的的差别短假期中中就地消消费的比比重较大大，长假假期里异异地消费费的比重重增大。就商业业零售领领域

18、而言言，不同同假期中中，消费费者的购购买结构构也有不不同的特特点:销售排名名12345元旦食品类服装鞋帽帽类烟酒类生活电器器类日用品春节食品类烟酒类服装鞋帽帽类针织类日用品双休日服装鞋帽帽类日用品生活电器器类食品类音像器材材类 （资料来来源：上上海市商商业信息息中心）注：食品品类和服服装鞋帽帽类商品品是节假假日消费费的首选选消费者更更习惯在在双休日日选购日日用品和和耐用消消费品不同地段段，不同同业态，不同规规模的商商业企业业假日销销售的增增幅明显显不同假日市场场的销售售增长，主要集集中在中中心商业业区域，大型百百货商场场和超市市大卖场场，而地地段比较较偏远的的商场，规模较较小，业业态较落落后的

19、企企业在假假日中销销售的增增幅不明明显，有有的反而而出现下下降。“假日消消费”对本案案的影响响区位角度度根据以上上分析，“假日经经济”主要会会对市级级商业中中心、旅旅游景点点等区域域的经济济发展产产生影响响。拿上上海为例例，“假日经经济”的影响响区域主主要集中中在“三街四四城”几大商商业中心心，就区区位来讲讲，“假日经经济”对本案案的影响响较小，主要依依赖豫园园商城的的相邻关关系引入入外区域域旅游客客源。商业定位位“假日消消费”主要会会对大众众化的商商业场所所产生较较大的影影响，本本项目的的总体市市场定位位为中高高档的社社区商业业，就目目前上海海的商业业发展现现状来看看，中高高档的商商业消费费

20、总体比比较稳定定，受“假日消消费”的影响响较小。经营业态态“假日经经济”主要对对大型百百货、超超市等零零售商业业产生较较大的影影响，而而对其他他业态的的影响较较小。就就本项目目来讲，在经营营业态方方面，一一定比例例是满足足社区居居民日常常生活的的商业配配套，“假日经经济”对其影影响不大大。而餐餐饮、休休闲、娱娱乐、购购物等商商业形态态会在一一定程度度上受到到“假日经经济”的影响响。综上所述述，从目目前的市市场状况况分析，本案受受“假日消消费”的影响响较小，消费浮浮动不大大，总体体经营比比较平稳稳。香港（深圳）波特商业经营管理集团专业从事商业经营管理顾问、商业地产策划、企业营销策划、商业物业管理

21、、商业地产策划代理、商业企业管理、项目策划、商业策划、商业咨询、百货管理、商业运营管理、招商代理、销售代理、商业规划设计、建筑设计、施工监理、广告设计推广、整合营销推广、形象策划设计的策划咨询顾问公司。网址：（ HYPERLINK ）。业务电话：075525906978。波特商业地产网（ HYPERLINK ）大量免费房地产、商业资料浏览下载。E-MAIL: wz友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 PAGE 13 页 共 NUMPAGES 13 页普通消费费者消费费模式分分析理性消费费中国“量量入为出出”的传统统消费观观念一直直以来都都左右着着国人的

22、的消费行行为，使使得我国国居民的的储蓄额额自 119922年以来来仍以年年均超过过20的速度度递增，而消费费与储蓄蓄增长之之比却呈呈连年下下降趋势势。回避信用用消费近几年由由于医疗疗、住房房、教育育等方面面的改革革导致居居民预期期收入的的不确定定性，在在一定程程度上制制约了消费费需求，限制了了信用消消费的发展，致使信信用消费费在消费费总量中中比重尚尚不到11，与与发达国国家200的比比例存在在很大差差异。消费结构构变化随着居民民收入水水平的提提高，居居民的消消费结构构也正在在发生深深刻的变变化。食食品、服服装等生生活必需需品占消消费的比比重逐年年降低，而教育育和保健健的比重重上升，代表居居民消

23、费费水平的的休闲类类支出逐逐年上升升。当收收入达到到非常高高的水平平，消费费者对那那些曾经经代表生生活水准准的产品品的消费费会达到到饱和状状态，而而休闲娱娱乐类消消费不会会饱和。住房消费费支出占占首位据相关市市场调查查分析，未来一一到两年年，上海海市民消消费走向向稳健，在日常常消费得得到基本本保障的的前提下下，上海海市民首首先考虑虑的是改改善居住住条件、提高文文化素质质，保持持长久稳稳定，而而三者当当中改善善居住条条件位居居榜首。相关调查查显示，上海市市民每月月的住房房平均支支出已经经居饮食食之后成成为第二二大消费费支出，由于食食品消费费在人们们的日常常消费中中是一个个相对固固定的数数字，因因

24、此，住住房消费费在未来来的几年年中将成成为家庭庭的第一一支出，这种趋趋势已经经在高学学历阶层层中反映映出来。非实物性性消费比比重增加加上海居民民人均保保险、教教育、通通讯费用用的支出出增长近近年来都都保持在在20%以上，而上海海消费者者预期消消费投向向主要集集中在购购置房屋屋和装修修、境内内外旅游游、自身身教育及及其他投投资，随随着服务务消费、知识消消费及非非消费性性支出的的快速发发展，实实物消费费的比重重将继续续下降。上海市民民消费预预期更趋趋谨慎据上海统统计局最最新市场场调查显显示：居居民消费费信心出出现上升升，但总总体上还还处于消消费积蓄期，与与北京、江苏等等十省市市比较，上海居居民消费

25、费预期更更谨慎。中高收收入家庭庭消费预预期看涨涨的比重重最高，另外年年龄与消消费期望望的关系系也很密密切，基基本上呈呈现未来来消费期期望随户户主年龄龄上升而而下降之之势。总总体迹象象表明，上海城城市居民民家庭总总体消费费还处于于消费能能力升级级转型前前的积蓄蓄期，消消费潜力力巨大。私人购车车市场开开始启动动今年第一一季度，上海全全市汽车车销售额额比去年年同期增增长近11 倍，其中私私人购车车明显高高于往年年同期水水平。一一项权威威调查表表明，有有94的居民民希望拥拥有私车车，177的被被调查者者表示将将在一两两年内购购买，打打算在三三五年内内购车的的则占666。以上数数据表明明，上海海的汽车车