淮安市楚州汽车站西侧项目发展建议

1、楚州汽车站西侧项目发展建议2007年12月1第一部分：宏观市场分析第二部分：项目地块分析第三部分：项目定位建议第四部分：规划与发展建议目 录第五部分：初步营销推广策略第六部分：国邦公司介绍2第一部分：宏观市场分析1、淮安宏观经济分析2、淮安房地产市场分析3、楚州房地产市场分析31.1.1 淮安宏观经济分析 地理位置 淮安市位于苏北平原中心地域，江苏省直辖市，东靠盐城市，南连扬州市，西与西南接安徽省，北邻连云港市与徐州市以及宿迁市,是一代伟人周恩来的故乡和全国历史文化名城。占地面积1.01万平方公里，人口533万。淮安，古有“淮上江南”，“壮丽东南第一州”之美誉，现已成为江苏南北交通文汇中心、全

2、国新兴的工业基地。 淮安市辖有清河、清浦、楚州、淮阴和开发区共5区，涟水、洪泽、盱眙、金湖4县，总面积1.01万方公里。4单位元1-10月份累计同比增长（%）一、规模以上工业总产值(现价)8850744万元33.1二、规模以上工业增加值(现价)2245242万元（可比价）18.8三、全部财政收入1025531万元39.2#一般预算收入435507万元51.1财政总支出770602万元58.8四、规模以上固定资产投资完成额3279565万元30.5# 房地产开发投资796248万元56.9商品房屋销售额587087万元84.4五、社会消费品零售总额2181929万元16.5六、金融机构存款余额6

3、035844万元比年初+922380 #储蓄存款3137434万元比年初+247808 金融机构贷款余额4015624万元比年初+688009七、进出口总额（万美元）114171万元38.7 #出口额74204万元39.3八、城镇居民人均可支配收入（元）10167元16.8城镇居民人均消费性支出（元）6777元17.0九、市区居民消费价格总指数（%）103.8-2007年1-10月份淮安市主要经济指标 1.1.2 淮安宏观经济分析 经济发展概况经济总量快速增长 2006年，淮安市实现地区生产总值651.06亿元，比上年增长14.9。其中，第一产业增加值123.78亿元，增长5.0；第二产业增加

4、值305.23亿元，增长19.2；第三产业增加值222.05亿元，增长15.5。 2007年，1-10月份累计实现工业增加值224.52亿元，同比增长18.8%，超过去年全年水平。5居民生活水平稳步提高 2006年，淮安人均GDP13155元（按常住人口计算），增长15.8%。 2007年，110月份淮安市市城镇居民人均可支配收入10166元，同比增长16.8，增幅居苏北五市第一。居民生活水平稳步提高，为房产消费提供了经济基础。1.1.3 淮安宏观经济分析 人均GDP与收入分析人均可支配收入增长情况6人口保持适度增长 2006年末，淮安户籍总人口532.77万人，比上年增加5.00万人，增长9

5、.0；全年出生6.01万人，死亡2.13万人；人口出生率11.3，死亡率4.0，人口自然增长率7.3。淮安市的人口基数较大,房产市场潜力比较大。1.1.4 淮安宏观经济分析 人口发展2003-2006淮安人口增长71.1.5 淮安宏观经济分析 招商引资招商引资成效显著 2006年，淮安新批外商投资企业137个，比上年增加34个，增长33.0%；协议注册外资6.41亿美元，比上年增长118.0%；实际外商直接投资1.16亿美元，增长70.9%，成功引进了世界500强之一的台湾鸿海集团，在淮安圈下1500亩土地建设电子工业城，2010年富士康项目完全建成后，用工总数将达12万人左右，届时将并极大的

6、推动淮安商业、房地产业、服务业、金融业等产业的发展。8年份 一 二 三2002年26.8 : 43 ： 30.22003年23.1 ： 46.5 ： 30.42004年22.3 ： 47.1 ： 30.62005年21.0 ： 45.5 ： 33.52006年19.9 ： 46.6 ：33.5 .产业结构比 产业结构不断优化 淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市，以工业和旅游带动发展。目前随着招商引资的发展，第二产业的比重正在稳步上升。而第三产业比重却大幅提升，主要得益于政府重点发展的旅游业的带动。第二、第三产业的发展将会推进该市工业和服务业的发展，吸引大量的工

7、业和服务业人口，带动房地产市场的需求。1.1.6 淮安宏观经济分析 产业结构变化91.1.7 淮安宏观经济分析 城市化水平发展趋势2003-2006城市化水平趋势城市化进程进一步加快 2006年，市区建成区面积89平方公里，城市化水平38.4%（按常住人口计算），比上年提高1.7个百分点。淮安目前的城市化水平低于江苏省乃至全国平均水平，近年来城市化进程进一步加快，城市建设与发展具有广阔的空间。10固定资产投资高速增长 淮安的房地产业发展较晚，起点也较低。但发展速度迅猛。其中，施工房屋面积每年以20%以上的速度增长，固定资产投资也以每年20%左右的速度增长。 可以看出，固定资产和房地产的增幅年年

8、高于经济的增长，长远来看，这必然成为未来的淮安楼市的不稳定因素。且近两年房地产的开发量很大,未来市场竞争日趋激烈。1.1.8 淮安宏观经济分析 固定资产投资11淮安市城市总体规划调整（20052020年）。城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕

9、淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。1.1.9 淮安宏观经济分析 城区发展规划121.1.9 淮安宏观经济分析 城市发展规划 淮安的中长期规划是发展成为苏北中心城市，城市化率在2010年达到55%，而06年淮安的城市化率只有37%，而随着“三淮一体”的推进，淮安在城市规模和城市人口将迅速发展。大批的农村人口和外来人口涌入市区，而这些新增的人口同样带来了对住房的需求，必然会推动对淮安的房地产业的快速发展。

10、131.2.1 淮安房地产市场分析 房地产市场概况 淮安房地产起步较晚，此前的淮安房地产销售市场没有专业的营销推广，很少有打广告卖房子的概念，市场上销售的也多为企事业单位的集资房和居民自盖的私房。 淮安的房价也从2000年的每平米1000多元一路上涨，但淮安房地产业真正的起步始于2003年。 在外来开发商和代理公司的推动下，淮安房地产市场逐步趋向的成熟，消费者不再将价格作为主要参考指标，物业、环境等软件越来越受到购房者的重视，从对产品价格的重视逐渐过渡到对品质的重视。 目前的淮安房地产已经迎来了第一轮的发展黄金期，城市居民正在经历第一轮购房和换房浪潮。而对于拥有上百万市区人口的淮安，目前的开发

11、量还远远不能满足市场的需求，淮安的房地产业正飞速、健康的发展，类似苏南02-03年的房地产市场。投资淮安地产业是一个很好的选择。因此，许多苏南地产开发商也看中此契机，纷纷进驻淮安的房地产业14 2006年，淮安房地产开发投资66.35亿元，比上年增长66.35%，达到2003年以来的最高峰，增长速度非常快。1.2.2 淮安房地产市场分析 历年房地产指标分析之房地产投资15 2003年以来，淮安的商品房竣工面积增速逐年加大长，特别是2004年以来，增长都达到了15%以上，2006年增长率为39.8%。1.2.2 淮安房地产市场分析 历年房地产指标分析之商品房竣工面积16 2006年，商品房销售面

12、积为298.89万平米，呈现出逐年上涨的趋势，2005年增幅是大，达到43.65%。1.2.2 淮安房地产市场分析 历年房地产指标分析之商品房销售面积17 随着淮安经济的发展，房地产价格出出较大幅度的上升，短短四年的时间内由1800元/上涨至2878元/，就目前来讲，已经突破3000元/，价格仍在上扬。1.2.2 淮安房地产市场分析 历年房地产指标分析之商品房价格走势18全市房地产开发面积2007年1-6月类型房地产商业营业用 房住 房其 中普通商品住房别墅保障性住房在建施工面积679.5583.84564.76428.194.18132.39其中新开工面积257.236.92208.6186

13、.090.7821.73竣工面积137.185.63129.9658.82071.14空置面积3.893.40000淮安市房地产开发投资完成情况表 年份房地产开发投资（万元）同比增长全市市区全市市区2006年1-6月26499819447016.38%11.65%2007年1-6月48098435636581.50%83.25%2007年16月份，全市和市区完成房地产开发投资同比增长都超过80%，全市房地产开发投资大幅增长。全市和市区保障性住房的供应总量分别占住房供应总量的36.51%和45.71%，保障性住房占有较大份额，将对商品住宅市场构成一定的冲击1.2.3 淮安房地产市场分析 07年上

14、半年房地产分析之房地产投资开发情况19 全市商品房供销分析表 单位：万商品房商品住房其 中办公用房商业营业用房普通商品住房别墅可预售面积251.07190.78188.552.234.8852.61可现售面积20.4310.468.372.0909.69实际预售面积144.5125.92124.491.432.9114.74实际现售面积6.881.511.460.0505.37供应总量271.5201.24196.924.324.8862.3销售总量151.38127.43125.951.482.9120.11供销比值1.791.581.562.921.683.1 市区（含淮阴区、楚州区）商品

15、房供销分析表 单位：万 商品房商品住房其 中办公用房商业营业用房普通商品住房别墅可预售面积166.14132.98130.752.234.8825.6可现售面积5.660.350.35005.31实际预售面积97.6281.8380.41.432.9112.59实际现售面积5.20.290.29004.92供应总量171.8133.33131.12.234.8830.91销售总量102.8282.1280.691.432.9117.51供销比值1.671.621.621.561.681.77 全市商品房供销比值远大于专家们一致认为的1.2左右的商品房总量基本平衡值,反映出商品房的市场供应是非常

16、充裕的。但从局部看，清河区普通商品住房还存在供应偏紧的现象。全市商品房销售量增长幅度非常大。 1.2.3 淮安房地产市场分析 07年上半年房地产分析之商品房供销情况20全市商品住房供销分析表范围类型供销总量(套数)60以下6080809090100100120120144144180180以上套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比供应总量16883480.28%2351.39%462527.39%9845.83%471727.94%466527.63%10966.49%5133.04%销售总量11369340.30%1741.53%335229.48%7136.27%

17、343030.17%305626.88%4463.92%1641.44%供销比值1.491.411.351.381.381.381.532.463.13市区（含淮阴区、楚州区）商品住房供销分析表范围类型供销总量(套数）60以下6080809090100100120120144144180180以上套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比供应总量11357130.11%640.56%310827.37%6615.82%337029.67%316027.82%5825.12%3993.51%销售总量7129100.14%390.55%193127.09%4105.75%21

18、7330.48%205728.85%3504.91%1592.23%供销比值1.591.31.641.611.611.551.541.662.51 从套型面积来看，8090、100120、120144的商品住房不论是全市还是市区，供应量分别占总供应量的三分之一左右，销售量也分别占总销售量的三分之一左右，三种套型房屋成为市场的主流套型，销售较好。 1.2.3 淮安房地产市场分析 07年上半年房地产分析之套型面积情况21 到2007年二季度末，全市商品房空置比上年底下降35.91%，商业营业用房空置面积比上年底下降32.54%。 市区商品房空置面积比上年底下降57.22%，商业营业用房空置面积1.

19、05万比上年底（2.58万）下降59.3%。 空置率的大幅下降表明目前淮安的楼市仍处于比较健康的发展态势，楼市泡末基本不存在，未来房产需求将进一步增长。单位：万空置率1.2.3 淮安房地产市场分析 07年上半年房地产分析之商品房空置情况221.2.3 淮安房地产市场分析 07年上半年房地产分析之普通商品房价格情况 二季度末全市普通商品住房的平均价格是2281元/，同比增长8.21%，比一季度末上涨16.38%；市区普通商品住房的平均价格是2563元/，同比增长1.3%，比一季度末上涨3.22%；县域普通商品住房的平均价格是1785元/，同比增长21.76%，比一季度末上涨20.85%。县域普通

20、商品住房价格增长较快，幅度较大，市区房价发展相对平稳。 进入下半年以后，房价又出现大幅增长。全市普通商品房的平均价格达2757元/。当前市城区实际房价达到3110元/。(截至日期12月15日) 23区域总人口(万人)人平GDP人均GDP排名每平米房价盐城79814711元103857元扬州45424251元64900元连云港46613369元123268元淮安53314332元113112元1.2.4 淮安房地产市场分析 与周边城市房价比较 从上表中可以看出，淮安的房价同周边苏北地区城市比较而言，同比销售价格明显偏低，处于末尾。因此，可以推断淮安房地产市场还有一个较大的上涨的空间。07年淮安周

21、边城市主城区房价情况24根据淮安市房地产市场特点，我们将淮安城区房地产市场划分为以下四个板块1、主城区板块 主城区包括清河区和清浦区，是淮安房地产发展最早的区域，但受土地刚性的影响。主城区的楼盘十分抢手，但增长越来越快的房价让普通老百姓望房兴叹。很多老城区居民已经开始选择在房价相对较低的城区边缘和开发区购房。主城区相对楼盘较少,房价突破4000元/。2、开发区板块 本区域为新兴板块，也是目前淮安楼市的热点，区域内大盘云集，各楼盘销售火爆，区域商品房住宅均价3000元/。由于供应量偏大，相关配套等未跟上，增长势头开始趋缓。3、淮阴区板块 本板块在售楼盘不多，居住环境和配套也不如主城区。但由于本区

22、域紧邻主城区，因此价格也略高于开发区。区域商品房住宅均价3100元/ 。4、楚州区板块 区域商品房住宅均价3000元/ ，由于开发量较少，正处于快速增长趋势，大有赶超开发区的势头。1.2.5 淮安房地产市场分析 市区楼盘分布的区域划分 4000元/3100元/3100元/3000元/25清河区-康城明珠开 发 商：淮安嘉联置业发展有限公司地理位置：健康东路34号产品形态：多层、高层建筑面积：17万绿 化 率：31%容 积 率：2.0开盘日期：07年8月销售状况：一期售完,二期热销.去化率35%面 积：86230主力面积： 120133价 格： 35004200元/主力总价：48万客源购成：主要

23、是淮安自用客户,周边居民,机关单位综 术：该项目地处市中心地段,周边配套优越. 产品无特别卖点。1.2.6 淮安房地产市场分析 区域代表性楼盘分析 26清河区-香格里拉国际花园开 发 商：淮安今创智思房地产开发公司地理位置：水渡口大道28号（钵池山公园北门）产品形态：多层、高层、别墅建筑面积：近100万绿 化 率：31%容 积 率：2.2开盘日期：07年1月销售状况：一期多层售完,二期小高层尾声.去化率20%面 积：80300主力面积： 120130价 格： 33004200元/主力总价：46万客源购成：清河区、清浦区的客户居多,淮 阴区较少; 烟厂内订一栋多层一 栋小高层。综 述：该项目地处

24、清河区开发区交界地 段,紧临水渡口中央商务区、钵 池山公园,风景秀丽发展前景可 观.花园入户、大型社区规划齐 全,规划大型会所大型生态水景.27淮阴区-中国淮安威尼斯开 发 商：淮安市颐丰置业地理位置：长江西路26号产品形态：多层、小高层建筑面积：11万绿 化 率：30%容 积 率：1.55开盘日期：07年5月销售状况：80%面 积：90135主力面积：110135（小三房、大三房）价 格：25003600元/ 均 价：3000元/主力总价：小三房33万;大三房39万客源购成：主要是淮阴区客户,周边居民综 述：该项目地处淮阴区长江路上,配套齐 全,有市一院、区医院、淮洲中学等. 产品无特别.2

25、8淮阴区-世邦领域开 发 商：淮安市世邦房产开发有限公司地理位置：承德北路与北京东路交界处产品形态：多层、高层建筑面积：15万绿 化 率：32%容 积 率：3.6开盘日期：预计元旦开盘面 积：多层80130 高层40130 主力面积： 两房85 ,小三房105 价 格： 未定 均 价：未定 客源购成：主要是淮阴区客户,周边居民少量清河区客户综 述：该项目地处淮阴区与清河区交界处,交通方 便,周边配套齐全,高层建筑一电多四户,挑 高5.2米.产品无特殊规划卖点.1.2.6 淮安房地产市场分析 区域代表性楼盘分析 29清浦区-欧洲城开 发 商：淮安市龙华房产开发有限公司地理位置：前进路与航运路交界

26、处产品形态：多层、高层建筑面积：26万绿 化 率：48%容 积 率：1.6开盘日期：07年12月销售状况：一期尾声,去化率10%面 积：80130 主力面积： 两房85 ,三房124价 格：30003800均 价：3600 客源购成：清河、清浦、开发区客户楚州私 营业主,周边居民,府机关等综 述：该项目地处清浦区比邻新淮中,交 通方便,周边配套齐全,多层规划 有花园洋房.小区内规划环绕水系 景观.1.2.6 淮安房地产市场分析 区域代表性楼盘分析 30清浦区-日月星城开 发 商：江苏苏中置业地理位置：承德路168号产品形态：多层、小高层建筑面积：40万绿 化 率：36%容 积 率：1.5开盘日

27、期：05年2月面 积：80140 主力面积：120价 格：31003800均 价：3500 客源购成：清河、清浦、开发区楚州区客 户,周边居民政府机关等综 述：该项目地处清浦区比邻新淮中, 交通方便,周边配套齐全.小区 内规划假山亭楼景观31开发区-上海新城开 发 商：江苏顺安置业地理位置：翔宇大道厦门西路交汇处产品形态：高层建筑面积：30万绿 化 率：39%开盘日期：07年11月(接受认筹)面 积：90210 主力面积：120130价 格：27004200元/均 价：3200元/客源购成：清河、清浦、开发区客户楚州区个体老板, 政府机关等综 述：该项目地处开发区临翔羽大道,全高层社区, 18

28、层22幢,30层3幢,一梯两户三户设计,智能 化配置较高,临翔羽大道建20米宽水岸景观.1.2.6 淮安房地产市场分析 区域代表性楼盘分析 32开发区-大湖城邦开 发 商：淮安飞跃房产开发有限公司地理位置：深圳路与合肥路交汇处产品形态：多层、叠加双拼别墅、独栋别墅、小高层建筑面积：30万绿 化 率：37%容 积 率：0.89开盘日期：06年11月销售状况：去化率60%面 积： 150250主力面积： 240价 格： 叠加3100元/,双拼4200元/主力总价：80100万客源购成：主要是淮安自用客户机关单位,楚州私营业主综 述：该项目地处开发区,周边配套一般,综合社区 产品多样,规划有大型会所

29、,大平面水景亭楼 幼儿园等.33开发区-鼎立香榭丽花苑开 发 商：淮安鼎立置业地理位置：海口路与福州路交汇处产品形态：多层、叠加双拼别墅、小高层建筑面积：14万绿 化 率：38%容 积 率：1.6开盘日期：07年5月销售状况：去化率14%面 积： 180218主力面积： 叠加185,联排220价 格： 叠加3100元/,双拼4200元/主力总价：80100万客源购成：主要是淮安自用客户机关单位,楚州 私营业主综 述：该项目地处开发区靠近火车南站,周 边配套一般,综合社区产品多样,规划 有大型会所,环绕水景亭楼34房地产开发水平逐步提升，住宅价格仍有较大的上升空间 随着外来开发商的涌入，带来的不

30、仅是地价的攀升，同时全面提升住宅品质（包括小区规划、产品细分、景观设计、建筑表现、物业服务），营销策划理念和品牌包装拓展，都将对未来一段时期内房价起到推波助澜的作用。未来商品住宅上市量将大幅增加 未来2-3年内淮安商品房上市量主要集中在开发区板块，加上2007年7月淮安国土局即将推出的挂牌地块来看，开发区也占据了很大份额，单宗地块相对面积较大；老城区由于受规划的影响，在售项目规模普遍不是很大，未来上市的地块虽数量多，但单宗地块也局限在小规模上。住宅供需两旺、刚性需求依旧强劲 随着城市化的快速发展和淮安经济的突飞猛进，淮安市民对住宅的需求不断加大，可以预见淮安房地产价格仍然保持上升的态势多层是当

31、前市场主流，小高层、高层逐步将逐步为市场接受并成为市场主流产品 当前淮安市场，多层对比小高层在物业费、得房率等方面优势明显，所以当前市场多层依然是市场的主流。但随着不断的开发，今后几年的淮安房地产一级市场将日趋紧张，小高层高层将逐步成为市场的主流；与此同时，随着投资置业的群体不断扩大和年轻化，市场尤其是城区市场对于小高层高层的接受度将逐步加强。1.2.6 淮安房地产市场分析 房产市场发展趋势展望35楚州区概况 楚州，作为一代伟人周恩来的故乡，有着悠久的人文历史和丰厚的文化积淀。 楚州区总面积1439平方千米，辖21个镇、6个乡，06年末全区户籍总人口121.11万人，其中农村人口80.73万人

32、，城镇人口40.38万人。 城乡居民生活水平得到新提高。全年城镇居民人均可支配收入7846元，比上年增长10.8%；人均消费性支出5796元，增长7.6%。农村居民人均纯收入4597元，比上年增长9.5%；人均生活消费支出2589元，增长3.6%。全区在岗职工人均工资11670元，比上年增长17.5%。城乡居民居住条件进一步改善，城市居民人均住房使用面积达22.57平方米，农村居民人均住房面积达25.51平方米。 楚州工业以盐化、机电、造纸工业为主，为进一步打造工业发展平台，楚州区大力实施“四区联动”发展战略，加大对“经济开发区、化工集中区、盐化工产业区和乡镇工业集中区”的建设力度。2006年

33、,楚州区实现工业增加值33.73亿元，增长21.6%。楚州，飞扬发展的城区361.3.1 楚州房地产市场分析 楚州区土地供应市场分析07年3月以来楚州区住宅用地出让情况表地块编号地块位置面积用途容积率投资总额起拍楼面地价楚州区范集加油站地块(2007G096C13)号范集镇大问村1450商业（交通设施）0.7起拍价40万元394元/平米楚东大厦北侧地块(2007G078C09)号楚州大道东侧13905商业、金融、居住3.5起拍价3030万元623元/平米服装厂地块(2007G079C10)号一品梅路南侧16140商业、居住居住： 多层 1.4高层 2.2 商业： 3.5起拍价2680万元830

34、元/平米二农机地块(2007G080C11)号楚州区友谊路南侧17316商业多层 1.5高层 2.2起拍价2340万元750元/平米古文楼饭店地块(2007G081C12)号楚州区河下 古镇734商业1.217起拍价65万元728元/平米世纪佳园北侧地块(2007G061C05)号经九路东侧106672商业、居住高层 2.0多层 1.5起拍价11520万元600元/平米紫金花苑南侧安置小区地块(2007G062C06)号经十路西侧53334商业、居住高层 2.0多层 1.5起拍价2400万元250元/平米城东乡政府南侧 地块(2007G063C07)号翔宇大道南侧，铁云路西侧42629商业、居

35、住居住： 多层 1.5 高层 2.0 商业： 3.0起拍价2490万元324元/平米新楚州中学南侧地块(2007G030C03)号东长街东侧 5163商业 居住1.5起拍价700万元903元/平米老淮城镇政府周边地块(2007G031C04)号东门大街北侧11570商业1.5起拍价3310万元1907元/平米关天培路南侧地块2007G012C02号67271 成交7010万元地价1042元/平米新淮中南侧地块2007G011C01120407成交价13010万元地价1080元/平米37 从楚州区今年楚州区部分住宅用地出让情况分析得出，从3月开始截至12月前，楚州07年共出让住宅土地面积近50万

36、平米，平均容积率在1.5以上，起拍地块单价突破1200元/平米。整体来看，土地供应相对区域旺盛需求而言偏低，区域内12年内依然会保持供不应求的状态。但随着该批新拍地块的入市，将直接导致未来竞争激烈。381.3.1 楚州房地产市场分析 楚州区竞争性楼盘分析 楚州自2001年撤县建区后已纳入楚州“三淮一体”战略的主要发展地区，区域内较低的房价以及旅游资源的优势使其在淮安房产市场上异军突起，但淮安人地域抗性较强，楚州的主力客户群基本都是本地人，淮安其他区域很少会去楚州购房；随着楚州近几年特别是05、06年房地产市场的猛速发展，楚州平均房价已达到淮安开发区的价格水平。开发区出现不少中高档次楼盘，如罗马

37、假日、香榭丽花苑、大湖城邦等具有鲜明特色楼盘，出现不少楚洲客户选择开发区购房。 区域商品房住宅均价3000元/。本案新淮中新行政中心阳光现代城盛世豪庭书香门第金陵名府世纪佳苑文39楚州区现有住宅和商业供应数量一览表 从上表中可以明显看出，楚州区现有在售住宅楼盘数量明显不足，供应量偏少。40案名区位建筑面积产品形态开盘日期成交均价 面积户型 销售状况阳光现代城 楚州区翔宇南道1号90000多层、商铺07年6月2800/主力面积:3室2厅1卫 102-116 4室2厅2卫 137 共422户，已销售 350户，约83%紫金花苑楚州区经九路于纬七路口15万多层,小高层,商铺07年3月2000/主力面

38、积小高层 三室二厅120-126 多层 三室二厅102共850户，已销售 818户约96%金陵名府淮安市楚州区楚州大道19.2万多层、商铺2007年3月2400元/3房2厅 108-133 53% (主力为117-120 ) 3房1厅 108-119 5% 2房2厅 86-95 32% 2房1厅 86-95 10%共568户，已售完清华苑楚涟路西侧、纬二路南-多层、商铺2006年4月1880元/ 主力面积：多层81-133 商铺 1-2层 76-148底层42-66 共618户，已售完564(住宅售完)新湖-翔宇花园楚州区关天培路 26万平方米多层、商铺 06年10月1950元/1室1厅 35

39、-41 2%2室2厅 88-105 10% 主力为88 3室2厅107-130 67% 主力107-1194室2厅130-162 21% 主力130-138 商铺 30-193共793户，已售完运河嘉苑楚州区西长街西侧 66700 多层、商铺 06年2月2000元/2室2厅80-92 40%(主力为80-82)3室2厅117-12738%(主力为121-127)3室1厅89-113 12%(主力为97-101) 4室2厅 154 5%复式 195 3%共577户，已售 568户，约98%世纪佳苑 关天培路北侧、经九路 36万平米多层、小高层、联体别墅、商业06年10月2200元/2室2厅 94

40、-97 80%3室2厅 109-118 20%一期572户，已销售569户，约99%楚州区部分住宅一览表41开 发 商：淮安希尔盖房地产开发有限公司地理位置：楚州大道499号 产品形态：多层总 建 面：11.5万绿 化 率：38% 容 积 率：1.46 停 车 位：403个开盘日期：未定（预计今年年底） 销售状况：前期认筹中断 面 积：90-140 主力面积：一期主力户型90-100 价 格：未定 主力总价：30万 客源购成：乡镇进城客户、城区子女读书考虑、公务 员投资等 综 述：该项目位于国家级师范性重点中学江苏省 淮安中学对面，以人文为主题，小区规划 绿化走廊、社区会所等书香门第1.3.2

41、 楚州房地产市场分析 项目一线竞争楼盘分析42开 发 商：淮安市智思房地产开发有限公司地理位置：楚州大道东侧华西路北产品形态：多层花园洋房、商业总 建 面：24万绿 化 率： 35% 容 积 率：1.47 停 车 位：1155个开盘日期：2007年1月销售状况：共2170户,一期762户， 一期已 售完,二期认筹中预计年底开盘面 积： 70-200主力面积： 3房2厅 108-123 60% 3房1厅 100-110 21% 2房2厅 84-106 9% 2房1厅 73-92 10%价 格：3000主力总价：33万客源购成：乡镇进城客户,事业单位工作人员,个 体经营户.盛世豪庭城市公馆综 述：

42、该项目于本案相临,地段上略胜本案 总建体量大,纯多层水景人文社区,属 于直面竞争楼盘.该项目一期准现房. 先造景后造房,规划亭楼水系、幼儿 园、社区会所。43该项目注重产品从外观到细节等多方面的刻画，在区域内具有标杆性地位凸窗设计带来更好室内采光更大空间1.5米宽子母入户门实用大气公园式观规小区景划社区商业街厨房预留统一通风口441.3.3 楚州房地产市场分析 楚州房地产市场概述1、区域现有住宅市场需大于求，供应量不足；2、区域土地出让较多，将有效缓解市场需求并可能导致未来市场竞争加剧；3、区域楼盘现有档次、品质不高；4、建筑风格趋同，以欧式风格为主，普遍缺乏具有亮点的建筑风格；5、价格处于上

43、升阶段，逼近3000元/m2。由于淮安整体住宅供应量偏 大，未来价格上升速度将趋缓。6、户型面积趋同，集中在90130平米；7、物业管理水平普遍不高；8、广告宣传强调教育面诉求频率高；9、商业配套不足。45楚州，一个飞扬发展的城区 房地产市场正处于快速上升期 区域内机遇与挑战并存 项目该走一条什么样的路呢？ 46第二部分：项目地块分析472.1 项目经济技术指标占地面积8.99公顷（134.85亩），约89810m2容积率1.79建筑总面积约 16万m2住宅面积 12万m2 （含3万平米安置用房）商业面积约 3万m2公共配套面积约 0.6万m2 住宅和商业规模处于区域内中等水平。482.2 项

44、目区位分析 楚州现有城区大致分为新老两大城区，沿楚州大道将楚州分为东西两个城区，西片为老城区，东片为新城区。项目地块位于楚州新城区中心位置。淮安主城区淮安开发区楚州工业园区楚州老城本案楚州新城49所在区域整体形象 项目所在区域整体具备优越的气质与良好的发展空间，区域内的住宅发展具备中高档住宅的潜质，市民认同度较高。502.3 地块四至分析本案 地块北至楚州区气象局、关村和泗河，南至主干道华西路，西至盛世豪庭和变电站，东至楚州区长途汽车站和空地。512.4 地块环境分析 地块长约182米、宽约473米，呈狭长方形。地势平整，格局方正。 地块周边环境不够理想，东面的长途汽车站，车流、人流频繁，噪音

45、、空气污染较大；西南角的高压变电站有一定的视觉冲击。北面受污染的小河道影响区域环境。整体自然环境资源一般。地势平整车站附近车流多，噪音、空气污染大高压变电站高压输电线路密布522.5 项目交通配套分析 项目交通便利，3面环路。但规划中的经九路和纬六路延伸路段开竣工日期直接影响到项目的整体发展。 周边除新建的长途汽车站外，市政与商业配套欠缺，有待进一步丰富和提升。同时，区域商业配套的空缺，对于项目商业的开发提供了较好的发展空间。经九路华西路纬六路新汽车站变电所盛世豪庭绿化带50米楚州大道纬六路延伸段工程经九路延伸段工程车站广场项目市政道路532.6 项目SWOT分析S优势片区价值：新城区中心位置

46、，已在市场上得到较 高认同人文氛围：近周总理纪念馆和外国语学校等，人 文底蕴丰厚升值潜力：长途汽车站旁，升值潜力大。交通优势：项目三面环路，加之汽车站旁，交通 极其便捷W劣势地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布受到限制车站影响：紧邻长途汽车站，噪音、空气污染较 大，治安环境受影响既有障碍：地块上遍布高压电线，与及西北角的 气象站等，影响项目品质T威胁点盛世豪庭：一期已经交房入住，形成区域内住宅 标杆作用未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争激 烈宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政 策，未来影响加剧O机会点区域升温：楚州区房地产市场持续升温、区域发 展空间大，价值将得到进一步提升配套完善：项

47、目自身建有幼儿园和大量商业配 套，充分满足相关需求市场空白：区域内缺少中高档住宅和大型商业， 项目具有后发优势项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。54很高高一般无J、内部景观很高高一般无I、休闲空间，绿化环境低低一般无H、容积率、覆盖率很高高一般低G、建筑质量、装修情况很高高不高低F、小区物业管理水平很高高一般低E、周边自然及人文景观弱较弱很 高高D、小区（菜市场）配套很高高不 高低C、空气环境很弱弱较 强强B、噪音及环境干扰性弱一般强很 强A、公共交通 影 响 因 子豪宅别墅中高档公寓/住宅普 通 住 宅单 身公 寓 项目具备中高档产品开发条件2.7.1 项目市场分析 项

48、目地块适合何种住宅产品？楚州区域内缺少真正意义上的中高档住宅项目，市场存在空白点。552.7.2 项目市场分析 项目地块适合何种商业产品？ 除周边新建楼盘带有商业配套外，区域内商业配套严重缺乏。加上项目紧邻长途汽车站的区位优势，项目商业具有更广阔的发展空间。商业业态地块适应性地段社区负影响市场空白点社区配套高高低中专业市场低高高高集贸市场低高高高商业步行街中高中高 项目地块适宜建社区配套型商业，考虑到3万m2面积要求，建议在社区配套的基础上，依托长途车站的人流密集优势与辐射优势，开发步行街与社区配套综合型商业。562.7.3 项目市场分析 项目潜在客户分析分布区域：楚州周边乡镇居民家庭结构：以

49、三口（以上)为主工作单位：外地发展或本地创业购房目的：购房为进城主要途径楼盘要求：楼盘要具有一定档次环境/配套：综合要求较高价格要求：对总价敏感面积要求：需求大面积户型风格要求：现代、时尚、美观从众心理：跟风倾向严重置业次数：基本为首次置业周边乡镇进城客群投资型客群分布区域：不确定购房目的：投资楼盘要求：楼盘要具有明显的升值 潜力环境/配套：区域发展前景大价格要求：对单价、总价敏感面积要求：需求中等面积户型风格要求：美观、大气从众心理：一般置业次数：为多次置业1257分布区域：楚州老城区家庭结构：以三口（以上)为主工作单位：行政事业单位购房目的：改善居住楼盘要求：对楼盘品质要求较高环境/配套：

50、学校等配套要求较高价格要求：一般面积要求：需要大面积户型风格要求：现代、大气从众心理：一般置业次数：大多单位分房，多为首次 置业老城区改善居住客群分布区域：楚州新老城区家庭结构：以二口为主工作单位：不确定购房目的：结婚用房/过渡购房楼盘要求：对楼盘品质要求一般环境/配套：交通要求较高价格要求：对总价敏感面积要求：需要小户型风格要求：现代、大气从众心理：一般置业次数：基本为首次置业过度型客群3458 区域四大客群中，周边乡镇进城客群和老城区改善居住客群两大客群将是本案直接面向的主力客群。区域客群1周边乡镇进城客群2投资型客群3老城区改善居住客群4过度型客群59第三部分：项目定位建议1、项目属性定

51、位2、项目形象定位3、项目案名建议4、项目价格定位5、目标客户定位603.1 项目属性定位楚州新城中心 高档住宅楚州新城区内，一个集大型社区、商业步行街、幼儿园等在内的配套完善、交通便利、景观优秀的高档城市住宅，一个内外品质俱佳、在区域内具有新标杆性的经典楼盘。613.2 项目形象定位新城国际高尚人文社区通过项目居住理念的引导，塑造项目的高尚人文内涵，树立项目在区域楼盘中独一无二的价值所在623.3 项目案名建议汇豪国际花园 备选案名：凯悦华庭、新城明珠案名释义： 汇豪，取汇集英豪之义。豪既是对项目目标客群的界定，也代表了项目入住人群的身份、素养具有一定层次。同时较含蓄地表现了项目的档次与品质

52、。 国际，有多层含义。首先，项目采用地中海（欧式）建筑风格，在建筑规划上具有国际性；其次，项目不远处就有外国语学校，具有国际性人文资源；最后，项目规划的商业借鉴国际流行的造街模式，大量国际流行商业元素的商业氛围，国际油然而生。 花园，代表了项目良好的景观规划与环境营造，让人直观联想到项目社区优美、自然的生活环境。 整个案名通俗易晓、雅俗皆宜，较好地包含了开发者的开发理念、项目的自身品质和购买者的梦想期望，易于传播和记忆。建议采纳。633.4 项目价格定位住宅价格建议： 以现有区域年增长率10左右，预估08年下半年价格3100元/m23300元/m264一类目标客户： 周边乡镇新富人群、老城区行

53、政事业单位人群二类目标客户： 开发区中高收入人群、投资者、其它区域客户3.5 目标客户定位65第四部分：规划与发展建议1、项目规划建议2、小高层发展建议664.1.1 项目规划建议 整体规划思路 根据地块狭长的特点，满足容积率的同时，体现项目作为新区中心高档住宅楼盘与高尚社区的特色。打造一个具有自身特色、亮点鲜明的住宅产品。 整体格局以南向排列，主体部分以多层建筑为主，高层建筑则纬六路和东侧错落摆布，整体形成高低错落有致的布局。商业方面，地块南侧、西侧和北侧三面环绕摆布，其中南侧商业打造成内街式风情商业步行街。 项目整体风格以地中海风情为特色，以地中海（欧式）风情建筑外形、组团景观，形成区域内

54、个性鲜明、富有档次与品质感的高档楼盘。674.1.2 项目规划建议 规划示意图684.1.2 项目规划建议 开发建议 建议项目分两期开发。即一、二期各8万平米住宅与商业。2期1期69地中海风情用岁月和阳光堆积的浪漫 高档住宅的符号 所谓地中海风格，原来是特指沿欧洲地中海北岸一线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的住宅，淳朴的颜色，红瓦白墙；众多的回廊、穿堂、过道，一方面增加海景欣赏点的长度。 后来殖民者把这种建筑风格带到美洲，“地中海风格”在加州得以发扬光大；不仅住宅更为奢豪，也融入南欧其他地区的一些特点，比如托斯卡纳、卡塔罗尼亚，还有法国的普洛旺斯，醇厚的风

55、格很符合当地富豪的居住心态，逐渐成为美国时尚名宅的主流。之后，这种风格又传到佛罗里达、夏威夷等地区，成为一种豪宅的符号。4.1.2 项目规划建议 建筑风格与景观规划建议70经典、激情的建筑外形，勾勒出大气、优美的城市天际线 71红顶黄墙岁月愈久，味道愈浓的经典外观 一层以上黄褐色（涂料）墙面红褐色屋顶一层墙面砖在建筑中融入阳光和活力，赋予建筑物生命，温暖质朴，华丽中不失稳重，内敛中尽显尊贵72地中海温暖的阳光，跨越纬度，飘过窗台，撒满房间 欧式阳台建议阳台增设欧式风格元素。73建筑的美感与景观融为一体，建筑也成为了景观的一部分半地下车库建议底层建设2.2米以下挑高半地下室车库，既规避了当地潮湿

56、环境的影响，又增加了实用空间。74270度转角窗开阔视野，延伸内部使用空间追求细节的完美用细节诠释高贵品质与内涵 75最美空间在户外地中海风情园林，全城精华风景线景观小品建议以常绿中等乔木植物为主。绿化区内带休闲座椅和一些休闲小品。76地中海元素火红的手工陶土瓦罐，飞舞着满天的浪漫与热情；斑驳的文化石，纯手工质感墙面，透着厚重的历史感77篮球场游乐场公共空间一个释放生命激情、畅享快乐生活的地方 78地中海风情主题园林实现与自然的亲近，更舒适的尺度，尊贵的个人空间，将自然与人的和谐，建筑与人的和睦，畅快淋漓的表现出来79入口广场以具有区域标志性的花坛造型，突出楼盘特有形象与品质。在汇豪国际花园门

57、牌就是最好的名片80漫步在时尚与繁华的光影间 商业街充分满足商业经营与消费的同时，提供充满休闲风情的景观商业步行街，成为区域商业的中心地带。81户型多层小高层比例标准2房2房2厅1卫1厨8595m28090m235小三房3房2厅1卫1厨105115m2110m255大三房3房2厅2卫1厨120130m2104.1.2 项目规划建议 主力户型规划建议824.2.1 小高层发展建议 小高层的几大难点整个淮安地区对高层住宅普遍存在抗性，具体表现在以下几方面：得房率低使用费高生活不便不安全感价格偏高得房率仅为84，公摊面积大每平米物业管理费，多层为0.4元，高层却为1元上下要乘电梯，老人和小孩尤其不便

58、住惯了多层和平房，居高临下，感觉根基不稳有这么多缺点和不足，居然还不便宜核心点其实是集中在 主力客群（以中年人为主）和 产品性价比两大方面。83解决相关难点的思路：针对性营销年青人他们年龄集中在2535岁之间乐于接受新鲜事物梦想远大因为参加工作不久手头上积蓄不多将要或刚刚结婚或是孩子已经长大迫切需要一个家：一个环境适宜一个交通便捷可以照顾子女就近入学的跳板一个总价/首付不高可以触及的城里的家84解决相关难点的具体思路：得房率低使用费高生活不便不安全感价格偏高增加实用面积，赠送部分面积，以弥补得房率购房前两年减免物业管理费完善社区商业，倡导新的生活理念和方式建筑规划上增加产品亮点，突出高层住宅优势减小面积，降低总价和首付856米挑高错层双阳台4.2.2 小高层发展建议