2022年安徽省房地产估价师案例与分析估价对象权益状况描述与分析考试题

1、安徽省房地产估价师案例与分析：估价对象权益状况描述与分析考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某写字楼估计持有两年后发售，持有期净收益每年216万元，发售时价格为5616万元，酬劳率为8%，则该写字楼目前收益价格为（）万元。A4858B5200C2700D6264 2、某幢应有电梯而没有电梯办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设目前建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。同步市场上类似有电梯办公楼重置价格为，2200万元。则该办公楼扣除没有电梯引起折

2、旧后价值为_万元，AB1970C2070D21703、采用收益法测算房地产价格时，公式表达（）。A房地产净收益按固定数额逐年递增B房地产净收益按固定数额逐年递减C房地产净收益按固定比率逐年递增D房地产净收益按固定比率逐年递减 4、土地储备贷款是指向借款人发放用于土地收购、前期开发和整顿贷款。它重要还款来源是。A：房地产销售收入B：土地出让收入C：土地储备所获得利润D：土地受让方投资E：借款协议5、房地产市场调查人员有时采用在夜间到居住小区测算“亮灯率”措施来分析入住率，这种调查措施属于。(试题)A：观测法B：试验法C：讨论法D：问卷调查法E：借款协议 6、在编制房地产开发项目可行性研究汇报时，

3、下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择是A：项目交通组织规划B：项目构成及平面布置C：项目建筑规划D：都市土地运用规划E：借款协议 7、纳税人建造一般原则住宅发售，增值额未超过扣除项目金额之和_，免征土地增值税。A10%B20%C30%D40% 8、房地产项目临界点分析，是分析计算一种或多种风险原因变化而使房地产项目到达_极限值。A利润为零B最高运行费用比率C最大费用D容许最低经济效益指标 9、某单位拥有房地产每年可产生100万元净收益，同步此单位有万元资金以5%年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生净收益等额收益，则对该单位来说，这宗房地产与（）万元资金等价。AB400C4000D1

4、0000 10、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为_加以合用。A国家信贷资金B国家预算资金C国家承担资金D国家计划资金11、如下有关明确估价汇报有效期限意义表述，不对是。A：超过估价汇报有效期限使用估价汇报，有关责任由使用者承担B：在估价汇报有效期限内使用估价汇报有关责任由出具估价汇报估价师承担，但使用者不妥使用除外C：假如估价汇报超过了其有效期限尚未得到使用，则估价责任期限就是估价汇报有效期限D：假如估价汇报在其有效期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务行为结束为止E：工业用地监测点评估价格 12、购置某类房地产，一般抵押贷款占70，抵押贷款年利率为6，自有

5、资本规定年收益率为9，该类房地产资本化率为。A：60B：69C：88D：90E：工业用地监测点评估价格 13、房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价_具有认识上一致性。A基本准则B客观规律C衡量原则D基本前提14、某套住宅套内建筑面积为145，套内使用面积为132，应分摊公共部分建筑面积为9，按套内建筑面积计算价格为3500元，该套住宅按建筑面积计算价格为元。A：3000B：3277C：3295D：3599E：工业用地监测点评估价格 15、通过市场调研，获得某类房地产至价格分别为3405元、3565元、3730元、3905元、4075元，则采用平均增减量法预测该类房地产价格为元/。A：

6、4075.0B：4242.5C：4410.0D：4577.5E：工业用地监测点评估价格 16、根据不一样，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A：房地产交易方式B：房地产交易次序C：购置房地产目D：房地产类型E：借款协议 17、某企业开发某土地，土地重新获得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项5%，投资利息占直接成本5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为_元/m2。A1840B2840C2966D3000 18、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似现房价格为4500元，出租年末净收益为500元

7、。假设年折现率为8，风险赔偿为现房价格3，该期房目前价格为元。A：3439B：3473C：3508D：3608E：工业用地监测点评估价格 19、某宗房地产在现实状况下持续经营价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；假如对该房地产进行变化用途改造，改造后价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10。该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产最佳运用应是。A：维持现实状况B：变化用途C：重新装修D：重

8、新开发E：工业用地监测点评估价格 20、_是指消费者在既定收入状况下，将货币合理花费于多种消费品组合，令消费者获得了最大效用总量，此时消费者不再变化其购置多种消费品数量，即消费者决策行为已到达了均衡状态。A消费者剩余B消费者偏好C消费者均衡D消费者观念 21、任何一宗房地产只能就地开发、运用或消费，并且要受制于其所在空间环境。房地产开发运用这一特点，本质上是由房地产特性决定。A：易受限制B：互相影响C：独一无二D：不可移动E：工业用地监测点评估价格 22、按照租客意愿及时调整房地产使用功能，是房地产投资特性中。A：互相影响性B：适应性C：不一致性D：保值性与增值性E：借款协议23、土地增值税实

9、行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%部分，税率为_。A30%B40%C50%D60% 24、房地产投资者实际收益较预期收益增长部分，一般称为_。A超额利润B投资回报C内部收益D风险赔偿金25、遵守规定在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运行费用，选用酬劳率或者资本化率不应偏低。A：谨慎原则B：最高最佳使用原则C：合法原则D：替代原则E：工业用地监测点评估价格二、多选题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选每个选项得 0.5 分） 1、下列有关房地产权益融资说法，对有。A：资金融入方需要还本付息B：在私

10、人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C：权益融资资金供应方与房地产开发企业共同承担投资风险D：存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E：权益融资重要来源于个人投资者 2、某投资者购置一间商铺用于出租经营，名义收益率为120，假如通货膨胀率为55，银行贷款年利率为65，存款年利率为30，则该项目投资实际收益率是。A：516B：616C：65D：874E：借款协议3、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目内部收益率是_。A11.12%B11.36%C11.66%D12.95% 4、公开市场价值是指下列条件下最也许实现价格_。A卖

11、方和买方掌握必要市场信息B卖方具有必要专业知识，并理解交易对象C买方具有特殊爱好，并乐意予以附加出价D卖方和买方追求各自利益最大化E卖方和买方急于完毕交易5、拆迁赔偿安顿协议重要内容包括_。A安顿原则B赔偿方式C赔偿金额D安顿用房面积E拆迁方式 6、房地产置业投资经济效果重要体现为等。A：企业实力提高B：租金收入C：对社会奉献增长D：物业增值E：物业权益份额增长 7、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。A：使用商业汇票单位，必须是在银行开立账户法人B：商业汇票在同城和异地均可使用C：签发商业汇票必须以合法商品交易为基础D：商业汇票一律不记名，容许背书转让E：商业汇票由银行印制和发售 8、某写字楼

12、由于市场不景气和周围新增居住房地产较多，导致不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由目前15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运行费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资酬劳率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生_万元贬值。A548.19B558.15C567.39D675.40 9、完全竞争市场，必须同步具有条件是。A：市场上有足够多生产者和消费者B：市场上产品是同质C：任何一种生产者(或消费者)既是价格接受者，又是价格决定者D：资源完全自由流动E：市场信息是完全畅通 10、从房地产市场自然周期和投资

13、周期之间关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化状况出目前。A：第一阶段B：第二阶段初期C：第二阶段末期D：第三阶段E：第四阶段11、物业管理企业在选择零售商作为零售商业物业租户时，首先要考虑原因是（）。A零售商财务能力B零售商需要服务C零售商组合与位置分派D零售商声誉 12、按照住宅质量保证书约定，在保修期内_单位应当承担商品房保修责任。A物业管理B房屋施工C房屋工程监理D房地产开发 13、目前，规定了房地产项目转让条件法律或法规是_。A土地管理法B都市房地产管理法C都市规划法D都市商品房预售管理措施14、实际估价中，估价对象范围界定包括界定。A：实物构成范围B：权益范围C：空间范围D：时间

14、范围E：影响范围 15、对收益性物业来说空置率提高将会导致（）以及新租客规定更大租金折扣等后果。A租金收入减少B附加支出增长C物业资本价值下降D运行成本下降 16、现需评估某宗房地产10月末价格，选用可比实例成交价格为2500元/m2。成交日期为1月末，该类房地产自7月末至6月末每月价格递增 1%，7月末至10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在10月末价格为_。A2648元/m2B2688元/m2C2708元/m2D2734元/m2 17、甲银行以1亿元授信额度与乙企业设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙企业3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙企业未履行债务，则甲

15、银行办理该最高额抵押权确定登记债权额是亿元。A：0.3B：0.5C：0.8D：1.0E：执行层组织协调 18、对于施工中也许发生临时占用规划同意范围外场地，也许损坏道路、需要爆破作业等状况，_应当按国家规定办理申请同意手续。A建造商B总监理师C开发商D监理工程师 19、从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由_等构成整体物。A建筑材料B建筑构配件C建筑设备D建筑文化E风险理念 20、某房地产开发项目，通过测算得出如下数据：假如市场前景好将产生5680万元净现值；如 果市场状况一般将产生2450万元净现值；假如市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分 析市场前景为：好概率为45；一般概率为

16、35；不好概率为20则该项目期望值为 万元(试题)A：267750B：368060C：400350D：535680E：借款协议 21、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订依法生效设定抵押权，按其在建工程已竣工部分分次发放贷款。A：房屋建筑物B：土地使用权C：在建工程D：房屋期权E：借款协议 22、房屋权利人法定名称变化时，应申请房屋权属_登记。A他项权利B转移C所有权初始D变更23、下列有关保险分类论述有误一项是。A：以保险基金来源不一样划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险B：以被保险标不一样性质为原则，可将商业保险分为财产保险与人寿保险C：以保险实行形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险D：以保险人承保危险数量为原则，可将保险分为单一危险保险与综