对于地下停车场运营情况的和后期建设的思考

1、 / 8对于地下停车场运营情况的分析和后期建设的思考地下停车场作为城市综合体的配套系统，不但要成为一个赢利点，还有重要的一点 就是要使其能发挥出强大的集客功能，顾客开车到新天地，给予他们第一印象的就是停 车场，不可避免的停车场的配套、服务、资费都会影响到新天地商圈的口碑和客流，而 这些客流往往是消费能力偏高的优质客流，加上我们是第一个地下停车场的经营者，没 有地方经验可借鉴，因此需要对其运营进行不断的分析和调整，最大限度的聚集人气， 带动赢利的增长。自 1 月 15 日收费以来， 直至 1 月 24 日，10 天内据不完全统计， 共产生车流量 5074次，收费 20690，经历了年前的旺季、过

2、年期间的淡季，以此为分析的样本，应该具有一定的可分析性，以下分别按客单价、时段和日期三个角度分析如下：客单价的费用构成统计表00时 13分2553050.32%0.00%50时 56分1559779530.73%37.68%101时 54分637637012.55%30.79%152时 54分19128653.76%13.85%203时 56分8416801.66%8.12%254时 54分205000.39%2.42%306时 00分133900.26%1.88%356时 42分51750.10%0.85%408时 18分1400.02%0.19%458时 53分1450.02%0.22%5

3、010时 11 分1500.02%0.24%50至 12017时 20 分97800.18%3.77%合计1时 34分507420690日收费统计表1月 15日1时 19分6408501.33二十二1月 16日1时 08分4258051.89二十三1月 17日1时 07分5523950.72二十四1月 18日1时 18分55130855.60二十五1月 19日1时 09分61934505.57二十六1月 20日1时 11分75042255.63二十七1月 21日1时 10分82446955.70二十八1月 22日0时 45分2288003.51除夕1月 23日1时 00分23311805.06

4、初一1月 24日0时 59分25212054.78初二合计5074206904.08各时段收费统计表00000 时 00 分0.00%0.00%1000.000 时 00 分0.00%0.00%2000.000 时 00 分0.00%0.00%3000.000 时 00 分0.00%0.00%4200.000 时 08 分0.04%0.00%5100.000 时 01 分0.02%0.00%6100.000 时 00 分0.02%0.00%71200.000 时 05 分0.24%0.00%857701.231 时 08 分1.12%0.34%92186252.870 时 50 分4.30%3

5、.02%1042315553.681 时 07 分8.34%7.52%1143820354.651 时 11 分8.63%9.84%1238919855.101 时 23 分7.67%9.59%1347620004.201 时 10 分9.38%9.67%1460828104.621 时 13 分11.98%13.58%1558625354.331 时 13 分11.55%12.25%1651020804.081 时 09 分10.05%10.05%1740417854.421 时 12 分7.96%8.63%1836112553.481 时 07 分7.11%6.07%1934811703.

6、361 时 04 分6.86%5.65%201866753.631 时 04 分3.67%3.26%21421052.501 时 00 分0.83%0.51%221250.420 时 10 分0.24%0.02%23000.000 时 00 分0.00%0.00%507420690一、首先从客单价分析表所知，客单价和滞客时间应作为重要指标：（一）93.59%车辆选择在收费 10 元内离场，说明开车的顾客对于车场收费的承受 力或者说是心理认可的标准是 10 元，顾客（停车大于 30 分钟）的平均客单价 为 8.2 元也应证了这一点， 而交费在 20 元以上的车辆仅占 0.99%,则说明 20 元

7、以 上的价格不能被顾客接收。（二）10.9%的车辆进场后马上离开， 说明这些人对于目前收费标准不能接受， 虽 然其中一部分人是纯粹想找个地方停车，但他们也是潜在的顾客。（三）平均的滞客时间为 1小时34分，除去泊车和进场时间， 留给购物的时间仅1 个小时，那么这些顾客仅能逛逛大商，新天地步行街就没时间逗留，因此提升 滞客时间应作为车场的一项重要指标来考量， 像如此体量的城市综合体， 如果平 均滞客时间达到 3 小时对我们商圈是比较有利的。二、从日收费来看，车流量指标应持续关注（四）旺季（阴历二十八）收费车流量达到 824 辆，对于拥有 400 多停车位的车 场来说，仍显不足（车场整体运转开时，

8、应按旺季车流量达到 1200 来考量）， 但此时车场运转已很吃力，主要表现在通道出入口不畅和收费道闸系统的不稳 定。（五）淡季车辆仅有 200 余辆，因此不能仅依靠散客的车流收费，还需要其它的 赢利途径。三、从日时段收费来看，车位利用率可再提升（六）自晚十点至次日早 8 点，车场很少有车辆进出，车场大量空置，如果设立 包夜收费项目是完全可行的。（七）下午时段车辆进出达到高峰，夜间车量较少，可以据此调配保安和保洁的 排班和工作方式， 比如保洁下午以打扫通道为主， 其它时段以打扫车位为主， 做 到人员配备最优。通过此阶段运营和上述分析，车场还有较多需要优化的地方，不但要挖掘潜力、改/ 8善不足、节

9、能降耗，还要开拓创新，增加收费项目，关键点是提高客单价，手段则是想 尽办法提升车流量和滞客时间，因此有针对性的提出以下解决方案。一、车辆进出不畅 ，进出车道设计不合理， 只要超过三辆车排队， 入场车辆即被阻 挡在下坡车道动弹不得。针对此问题有两种解决办法，一是重开一条出场通道，但此方案需占用 5 到 7 个停车位，因此不建议，二是将收费亭移到距东方红大道 10米处的广场上， 这样出 场车辆即使排队达到十余辆也不会对进场车辆造成影响，有了这个岗亭，也可兼实 现广场治安岗亭之用， 通道应用木制花坛隔开， 即可美化广场， 又可规范行车路线， 避免车乱停乱放。二、收费系统故障频发 ，主要体现上不能抬杆

10、、不能收卡、对账不准、系统培训不 到位、功能不完善等，厂家反映不够及时，过来解决时，车辆已排成长龙，因此收 费设备的稳定与否成了卡脖子的一环。只有自己能够维护这个系统才不会受制于人，因此除了尽快督促厂家解决现有 问题，还应尽快培训一名懂电脑和该设备软硬件操作的资讯员。三、没有监控系统 ，监控系统一是用于车辆安全管理， 当发生碰撞、 刮蹭时能提供 第一手的现场材料，减少纠纷，二是用于突发事情，比如车辆被恶意扎胎、划伤、 敲碎玻璃，盗抢等事件，利于取证。监控系统应当尽快实施，尤其是重点部位和隐 蔽点的监控。四、缺少停车引导系统 ，停车引导系统可有效指引停车， 可大幅提高车位使用效率， 减少人力投入

11、，解决如下现存问题：1、场内到底还有多少停车位可以使用，管理者一无所知，只能靠人工去勘察。2、泊车者入场后无法迅速的进入泊车位置停放车辆， 只能在场内无序流动中人 工寻找空余车位，不但占用场内出入主车道资源，甚至造成场内交通拥堵。3、必须配备大量的专职场内管理人员依靠人工去引导车辆停放， 影响停车场形/ 8象、增加管理成本4、每天无法及时统计不同时期的车流量， 不能及时优化车位资源配置， 导致停 车场利用率低下。停车引导系统是大型停车场的必备，但鉴于投资较大（现咨询价格是每车位1000 元），建议分为两期建设，今年先对车辆使用频率高的地下一层施工。五、广告和指示标识不足 ；入口处的光字牌，灯光

12、均未安置，尤其是到傍晚以后， 几乎看不到车场标志和进场路线，这些设施应尽快增加。六、收费形式单一 ；仅有对散客收费这一种形式，还应当引进包月、包夜、固定车 位、购置车位等收费项目，特别应当增加与商户的沟通，特别是与滞客能力强的商 户谈合作，比如健身、餐饮、游戏、电影、美容、住宿等，提供一定的优惠，不但 能让收益增加，还可以解决车场空旷的局面，让车场能够饱和起来，进一步为固定 车位、购置车位的争取创造条件。七、挖掘潜力 ，相比大城市的停车场， 我们还可增加收费服务项目， 比如在入口处 设立广告位，引入洗车房，一年可以增加近 10 万元的收入。八、催交应收项目 ，如大商当前免费使用面积的电费和管理

13、费， 此项一年约可回收5 万元。九、节能降耗 ，采用 LED节能灯具，可节省更换灯管的费用和近三分之二的照明电 费，保守预计每年可节省 11 万的费用，而且这个收益将会是持续的， 。十、 缺乏必要的宣传措施， 车场是新天地商圈的门面， 在车辆进场时发放单页， 单 页上不仅有收费标准、停车须知、优惠措施，还有新天地介绍、导购单和商户广告， 可进一步吸引车场的人气。通过以上措施的实施，今年地下停车场的目标是：集团不再投入费用，用车场的/ 8 / 8费用养车场， 完成监控系统和引导系统的建设， 完成配套设施的改造和更换， 在今年 住宅、公寓入住率低，写字楼前期投用率不高的情况下，确保不亏损，争取能做到盈 利。以下是 2012 年度的车场收支预算的分析车场支出预算表支出项目金额（万）依据员工工资33按白班 5位保安，夜班 2 位保安、2 位收费员， 4 名保洁，1 名主管计算电费281200 支灯管，每支 68 瓦，每天亮 10 小时计算，每年更换 灯管 1 次停车引导系统20预计总共需 40 万，今年完成地下一层监控系统20新增项目收费系统改造2新增项目广场车场入口及