某项目营销推广提案

1、某项目营营销推广广提案营销推广广目标项目现状状：由于本项项目地理理位置较较偏，而而目前德德州的开开发热点点大都在在东部新新区和市市中区，且项目目前期推推广还未未开始，因此本本案知名名度较低低。项目距离离市中心心较远，自身的的周边生生活配套套不齐全全，会给给入住居居民日后后的生活活带来些些许不便便。周边同地地段物业业有“华泰景景园” “凤凰雅雅苑”，从地地理位置置和知名名度方面面都有强强劲的竞竞争对手手。项目本身身规模较较大，为为了辅助助销售及及后期房房源的推推出，所所以要通通过大量量的前期期推广工工作为项项目打开开知名度度。推广目标标：1、塑造造良好的的楼盘形形象：低低价位、高性价价比、富富有

2、亲和和力的楼楼盘形象象，使本本项目在在西部市市场脱颖颖而出。2、周密密的销售售推广计计划：从从准确的的市场定定位、精精准的广广告诉求求、针对对性的广广告投放放、良性性销售控控制、价价格策略略等方面面将利润润最大化化，做到到及时有有效的为为公司回回拢资金金，缩短短运营周周期。3、树立立良好的的开发商商品牌形形象，并并在百姓姓中形成成良好的的口碑宣宣传。二、企划划思路1、什么么是最好好的房子子？2、什么么样的房房子才是是最适合合我们的的房子？3、什么么样的建建筑才能能为您创创造最新新最舒适适的生活活？将一系列列问题通通过有效效、高效效的宣传传方式和和全方位位的推广广工作将将问题一一步步逼逼近消费费

3、者，再再一一解解答，强强有力的的吸引消消费者的的眼球。向客户进进行问题题解答：适合的才才是最好好的：低等价位位、高品品质建筑筑质量、超前规规划设计计、人性性化功能能分区、良好的的物业管管理。项目目，陈述述一系列列项目优优势。三、目标标客户群群体分析析1、职业业定位小型私营营企业主主 社会会中低层层消费者者 项目目周各大大中型企企业职工工置业投资资者2、目标标客户年年龄层定定位 目标客客户职业业层面及及经济特特征分析析，本案案的目标标客户年年龄范围围较大，应在22545岁岁之间。3、目标标客户家家庭结构构分析虽然目标标客户群群体的职职业和年年龄不尽尽相同，但他们们都有一一共同的的特性，那就是是随

4、着房房产消费费市场的的不断成成熟，人人们购房房所考虑虑的购房房因素越越来越全全面。居居住环境境、生活活配套、交通是是否便利利、孩子子教育问问题、老老人赡养养问题等等都是其其选择楼楼盘的考考虑因素素。4、生存存心里分分析夫妻双方方或单方方均有较较稳定且且基本能能够满足足生活需需求的工工作，事事业有待待发展，有定的的社会地地位，迫迫切需要要改变居居住环境境。当价价位上可可以承受受的同时时，又会会挑剔一一定的生生活环境境问题，而且都都将会有有二次置置的可能能性。因因此，在在做好项项目前期期建设和和销售工工作的同同时售后后服务工工作，以以助于在在消费者者中树立立良好的的品牌形形象和口口碑是非非常有必必

5、要的。5、生存存方式分分析消费的目目标和档档资基本本定型，短期内内不会有有太大的的变化；工作、家庭、休憩成成为生活活的三大大部分；与朋友友同事间间的应酬酬不会太太多，劳劳累一天天的他们们，一处处安全温温馨的居居所是他他们最渴渴望的；随着子子女的成成长，对对子女的的教育与与培养十十分重视视。因此，合合理的整整体规划划，较完完善的生生活配套套，高质质量的物物业管理理和便利利高效的的子女教教育问题题将对他他们极具具诱惑力力。四、推广广主题定定位与与您一见见证人生生辉煌我们就是是要使销销售不再再是简单单的买卖卖关系，我们要要将住宅宅、生活活和我们们的品牌牌一起销销售出去去。如何充实实“与您您一见证证人

6、生辉辉煌”这一主主题1、合理理的规划划设计和和人性化化生活空空间给予予业主轻轻松的生生活，快快乐的身身心去应应对每一一天的挑挑战。2、一流流的建筑筑质量，与业主主一起见见证时间间的考验验。整体体现现开发商商及业主主所想，忧业主主所忧的的亲民经经营理念念。五、整合合定位置置略（核核心定位位）建筑价值环境价值人文价值品牌价值核心定位位： 低价价位、高高性价比比、亲民民社区六、副品品牌策略略推广广案名留意一下下目前房房地产业业的项目目品牌，大多数数都是以以副品牌牌策略为为主。如如嘉诚开开发的楼楼盘名称称：嘉诚诚景园 嘉嘉诚尚东 嘉嘉诚名居针对不同同定位的的房地产产项目很很难延续续相同主主题诉求求，但

7、又又要保证证企业品品牌的一一贯主张张。唯有有副品牌牌策划。再次，房地产产项目生生命周期期长，楼楼盘销售售结束后后一般会会转交物物业管理理公司负负责经营营，与房房地产开开发企业业联系并并不紧密密。如果果采用多多品牌策策略，前前期项目目品牌推推广对企企业品牌牌塑造贡贡献并不不大，采采用副品品牌策略略是比较较明智的的做法。七、广告告表现1、广主主打语 西西部居住住 新理理念广告主打打语是企企划思路路的具体体表现，通过一一句简洁洁、直观观、且朗朗朗上口口的语言言概括本本案为消消费者带带来的最最大利益益。在今今后的推推广活动动中不断断地重复复出现，将它与与案名紧紧紧联系系在一起起，成为为本案最最有代表表

8、意义的的文字形形象。【系列广广告主题题】第一轮广广告主题题：西部部居住 新理念念在项目前前期酝酿酿时，将将广告主主题通过过宣传造造势值入入人心，引起人人们对本本项目的的强烈关关注。为为接下来来的推广广做引导导。第二轮广广告主题题：选择择“”的的两大理理由： “价位购购房，高高价位创创业”或“轻松置置业激激情创业业”一流流的建筑筑质量高性价比亲民社区一流的规规划高计计人性化功功能分区区完善的生生活配套套第三轮广广告主题题：“人人的居住住新理念念”在旺销阶阶段，对对“西部居居住新新理念”做更深深一层次次的挖掘掘、诠释释，延续续了前一一轮广告告主题，形成了了品牌的的系列广广告，连连续性引引导加深深楼

9、盘印印象。第四轮广广告主题题：“与与您一起起见证人人生辉煌煌”在收盘期期，由于于楼盘大大致已建建成，因因而项目目的特色色也一一一呈现。在这一阶阶段继续续以报纸纸广告、宣传单单张的形形多，将将楼盘已已有的特特色以平平实客观观的形象象出现在在消费者者面前。以“与与您一起起见证人人生辉煌煌”收层。整套广广告有始始有终，连翻式式紧密衔衔接在一一起，形形成强大大的广告告冲击波波，既塑塑造了品品牌也有有力的促促进了销销售。八、推广广策略、推广广步走骤骤提出推广广主题形成关关注热点点刺激消消费心理理推出高高性价房房源打造楼楼盘特色色树立品品牌形象象可持续续性发展展远景、推广广节点控控制：（）预预热期主主题：

10、西西部居住住新理理念媒媒介选择择：户外外广告、工地围围墙、宣宣传单张张、报纸纸广告（）开开盘前后后主主题：选选择的两两大理由由媒介：户户外广告告、围墙墙广告、销售人人员、宣宣传册、报纸广广告、电电台（）强强销期主主题：人人的居住住新理念念媒媒介：户户外广告告、围墙墙广告、销售人人员、宣宣传单张张、报纸纸广告、（）收收盘期主主题：与与您一起起见证人人生辉煌煌媒媒介：报报纸广告告、宣传传单张、销售人人员、促销销活动（待定）项目形象象展示系系统案名、标标志、展展示系统统项目宣传传册、单单张、户户外广告告、围墙墙广告、路灯旗旗杆广告告现场形象象展示售楼处门门楣、户户外写真真、墙墙、软装装饰写真真、地理

11、位置置图沙盘、户户型、模模型项目平平面图环环境规划划图洽淡桌椅椅、购房房流程图图、银行行按揭流流程图、建安标标准、销销控表、测算单单、销控控台（签签约台）、会计计办公区区、音响响设备、电话、电脑、空调、计算器器、饮水水机。客户休息息区沙发、茶茶几、软软装饰、报刊架架其它系统展架广告告、手提提袋、置置业顾问问工作装装、工作作牌营销篇项目总体体营销目目标整盘考虑虑平开开上扬保量求稳稳稳中中求畅按照既定定的销售售节点和和周期完完成销售售进度一、销售售策略及及现场操操作策略略、项目目入市前前的营销销目标为楼楼盘正式式入市销销售做好好充分准准备入市市前的信信息告之之，预热热及测试试市场，制造局局部供不不

12、应求的的认购气气氛展示一个个成熟优优良和专专业的发发展商形形象和楼楼盘形象象（）、阶段目目标筹划划期：完完成工地地及销售售中心的的包装及及布点置置；广告告、宣传传印刷品品到位。利用工地地现场进进行形象象包装整整理，选选择有效效户外广广告位，引发公公众关注注，截流流部分客客户。（）、部认购购期充分利用用内部客客户资原原，在取取得预售售证前进进行内部部优惠认认购，聚聚集前期期人气。利用媒介介广告、宣传手手册、户户型模型型、专题题展示片片等推广广方式，制造供供不应求求的卖方方市场效效应，为为今后正正式发售售创造人人气及客客源。（）、正式入入市销售售卖点点有步骤骤的全面面释入，营销强强势全面面展开。、

13、项目目入市前前有关现现场策略略卖场目目标：营销销销售现现场气氛氛，给买买家强烈烈的销售售感染力力。突出出项目主主卖点，体现项项目在当当地与众众不同的的风格和和人性。展现现鲜明的的项目形形象和发发展商专专业规范范形象，以增强强客户购购买信心心。工地形形象：工地现场场是大众众接触、认识楼楼盘功能能属性、工程进进度、发发展商实实力等信信息最直直接的渠渠道之一一，客户户在这类类信息接接受过程程中是处处于被动动的地位位，塑造造出与众众不同的的工地现现场，是是巧妙传传递推广广息，建建立优良良发展商商形象的的有效方方式。策略：围围墙信息息应定期期维护、更新，保持其其结构完完整、色色彩鲜丽丽，字迹迹清晰。工地

14、现场场整洁、有序、低噪音音和无污污染，设设计独特特结构的的路牌设置工地地营销处处：表明明项目的的规划、位置。物物业形象象：予人印印象：人人情味浓浓、柔和和、人文文、服务务尽心尽尽力策略：导示物物业部分分规范服服务的标标准，按按销售期期逐步完完善。建筑体体周边环环境营造造，配套套设施的的实施。高高素质专专业服务务的售楼楼处眼见为为实是买买家消费费决策最最重要的的依据之之一。良好的的印象：专业、亲和、诚恳、善于表表达。策略：用于服服务的茶茶品、宣宣传资料料、销售售策略整整合、展展板的制制作。室内背背景音乐乐、光线线的关注注，营造造轻松诗诗意的咨咨询氛围围。所有销销售内容容、楼盘盘信息资资料最好好运

15、用电电脑来与与客户交交流洽淡淡。统一规规范销售售人员的的礼貌用用语，眼眼神及手手势，统统一说辞辞。销售阶段段及推广广战术组组合战术：营销中中心现场场展示目标：营营销中心心作为销销售的前前沿阵地地，直接接影响买买家的选选择。因因此，营营销中心心的各个个方面和和装备从从所见所所听全方方位让买买家了解解信息。另外售售楼处除除具备硬硬件资料料外（如如模型、效果图图、楼书书等印刷刷资料外外），还还需高素素质专业业的销售售人员。策略：折页：售售楼普通通资料。优势在在于费用用低，可可大量发发放，传传播范围围广泛，内容简简洁。单页：费费用低、可大量量发放、传播范范围更广广泛，肉肉容详细细手袋：本本身作为为流动

16、媒媒体宣传传并可携携带所有有楼盘资资料。展板：售售楼处悬悬挂资料料，全面面介绍公公司及楼楼盘信息息。各功能牌牌：如销销售人员员标牌，接待处处、签约约处、财财务、客客户服务务及装修修接待处处等标牌牌，让买买家明确确功能，突出运运作专业业性。战术：房地不不展示会会选选择性参参加战术：工地形形象诱导导工地路路牌：表表明物业业的名称称及位置置，直接接与工程程相关联联。工地围围板：明明确发展展商和地地产建造造的专业业性。工地气气氛：利利用采旗旗巨幅标标语气球球等宣传传品，吸吸引人们们的注意意力，营营造成人人气旺、整洁有有序的施施工现场场。战术：活动造造势促销活动动能够有有效的制制造销售售热点，针对性性强

17、效果果直接、促销明明显。本本项目应应紧紧围围绕社会会热点，以主题题概念推推广楼盘盘特点，确定促促销活动动的重点点。战术：楼盘视视觉形象象目标：使使楼盘概概念具体体化、专专业化、建立沙沙盘、户户型模型型、良好好的售楼楼部形象象，以便便于在今今后推广广中给买买家留下下深刻、明确的的印象。本项目目的标志志本项目目的标示示实统本项目目的导视视系统。战术：制造恐恐慌目标：主主动把握握买家心心理，制制造旺售售势态，在“趋众心心里”趋势下下，有助助于吸引引部分观观望买家家。方案：入入市初期期，组织织少量单单元分批批入市，以提高高入市的的认购率率，掀起起促销热热潮。全面进行行楼盘的的销控，不搞全全面开放放。针

18、对性、阶段性性推广销销售，以以便尾盘盘销售工工作的开开展销售周期期、在销销售开始始的阶段段由于需需要大量量的推广广进行铺铺垫，才才会有一一定的知知名度，所以此此段的客客户积累累会有影影响。根据市场场调研数数据反馈馈，再加加上本案案规模以以及产品品价格上上的优势势，因而而按照一一般的市市场行情情推算：售楼处处按每天天来访组客户户计算，一周可可接待组客客户，以以此比例例估算一一般在左左右的有有效客户户，一周周应有组有有效客户户。每月估计计成效套套左右，（注：以整个个销售周周期作为为计算基基础的平平无销售售速度，强销期期的成交交数可能能高于此此平均数数）。本本项目共共套房源源，因此此加上案案前准备备

19、期，估估计本项项目的整整体销售售周期约约为个月。其中包包括个月月的案前前准备预预热期，正式销销售期为为个个月左右右。如果在推推广中楼楼盘的特特色完全全被市场场接受，根据当当地多年年的房地地产发展展规律，此楼盘盘的销售售前景看看好，有有可能在在较短的的时间内内予以完完成。【价格策策略】厚积薄发发，平价价入市为达到第第一次开开盘火爆爆快速去去化的目目的，开开盘价格格应该平平易近人人，迅速速吸纳区区域购房房客户，在创造造市场轰轰动效应应的同时时，并为为第二次次开盘争争取客户户。定价原则则常规价格格系数通过协协调水平平系数、垂直系系统即景景观、房房型、噪噪音、面面积、通通过利润润成本核核算，最最终确定

20、定每套房房屋的售售价。目的使使产品之之间无明明显优劣劣势，并并且通过过设定控控制产品品的起价价、总价价来提高高产品的的宣传广广告效应应，使蓄蓄势过程程中产生生轰动，达到快快速去化化和利润润最大化化。调价原则则调价方式式运用调调价平台台，能够够进行自自动调价价调价幅度度根据相相邻层次次的先后后去化，结合销销控方式式调整售售价；根据据不同房房型的去去化速度度，统一一调整，取得最最大利润润价格实施施以低开高高走来测测试市场场的反映映，按市市场的规规律迅速速作出反反应以价价格为杠杠杆进行行调整，导入物物有所值值的高品品位品牌牌形象，为整体体销售打打下坚实实基础。方法一：如果曲高高和寡，我们就就以销售售

21、折扣优优惠策略略促销，或实际际销售价价不变，赠附加加设备，实际配配送金额额按各单单元总价价的既定定百分比比为准。方法二：根据市市场调研研结果显显示在德德州市场场上消费费者普遍遍认同具具有折扣扣的销售售价格，因此建建议在销销售洽淡淡的过程程中以付付款方式式配置较较为灵活活的销售售折扣率率来应对对挑剔的的客户；凡需按揭揭贷款的的一律放放权给销销售人员员以微弱弱折扣。凡一次性性付款的的可提供供更低的的统一折折扣，如如再需优优惠的必必须有销销售人员员和销售售主管运运用策略当当客户的的面来完完成一系系的销售售动作，让客户户觉得我我们的努努力和底底线，从从而使客客户感觉觉到尊重重和服务务，心理理自然就就会

22、平衡衡，这在在销售工工作中是是非常重重要的，因为高高端客户户群虽然然说不在在乎价格格的高低低，但其其虚荣心心应得以以满足。对于定价价策略、销售去去化策略略、销控控策略等等是根据据市场调调研得出出的初步步阐述，每项的的重点正正式介入入该项目目以后会会加以更更加详尽尽深入的的分析。以上我们们所阐述述的几种种方法主主要针对对开盘时时和销售售付款上上尽量的的去贴合合市场，当然我我们还是是要看具具体的情情况而安安，以及及要看发发展商是是以资金金为中心心还是以以利润为为目标，在现实实的操作作时也将将按需要要引申出出有效的的操作方方案，我我们就能能顺利地地进入品品牌与利利润的局局面，将将永远是是进退自自如的

23、主主动者！、现场场人力配配置为把项目目的理念念准确表表达给客客户，人人员的素素质及操操守显得得尤为重重要，是是确保本本项目顺顺利进行行的重要要保障。所有销售售人员除除给予规规定工资资的同时时另据销销售业绩绩，给予予优胜奖奖金，藉藉以激起起销售信信心。每周一次次例会，以随时时改进销销售方式式，并提提供企划划人员参参考。做好每周周每月销销控和销销售报表表，以便便执行整整体销售售计划，或是根根据实情情做相应应的调整整。【各周期期阶段销销售策略略】开盘销售售状况的的有效控控制及对对有可能能发生的的各种情情况时，应变能能力将是是开盘成成功的关关键。我我们以下下将各种种可能发发生的情情况进行行罗列，并对此

24、此作出较较可操作作的应对对方案。通过以往往实际操操盘分析析总结出出以下情情况内部认购购期预订订情况不不甚理想想内部认购购期良好好的预订订状况超超出我们们的预计计目标。正式开盘盘后，转转定及下下定情况况不甚理理想。对上述情情况我们们将作出出具体的的应变方方案内部预订订不理想想之应对对方法预定客户户来访比比列较大大后，但但预订的的户数比比例却达达不到我我们预期期的目标标时说明明这批客客户离我我们的目目标还有有一段距距离，因因此我们们急需要要完成的的工作为为以下几几个方案案（建立立前期产产品述求求的完整整性）方法：案场的客客户追踪踪将加大大力度，对统一一说辞及及时进行行加强，针对已已产生的的抗性问问

25、题作出出一个较较具说服服力的解解释。进一步加加强案场场的气氛氛，形成成强大的的案场逼逼迫力，必要时时通过各各种（假假客户、争单元元）辅助助手段来来完成我我们的预预期目标标。说明：在预订期期内，我我们最难难控制的的其实是是已先行行制定的的可供预预订的具具体位置置如期定定出，但但常常事事与愿违违，是由由于预订订后的可可变因素素太多，将不在在开放的的新单元元，但我我们将会会加大对对预订期期客户的的跟踪力力度。内部认购购期良好好的预订订状况超超出我们们的预计计目标目标：以上各种种不利因因素后我我们也将将计划一一下对我我们非常常有利情情况发生生时的应应对方法法；首先先我们将将对此种种情况进进行旦化化描述

26、使使之成为为唯一性性。预订订客户占占来访客客户的比比例达到到以上，预订位位置达到到内部预预订期推推出的的的单元被被预购至至以上。方法：立即开盘盘（以预预售许可可证得到到为前提提），实实际报价价向价格格区间的的顶部靠靠拢，迅迅速进入入实质性性销售工工作，缩缩短转订订及签约约的时间间，甚至至可以视视实际情情况跳过过转订而而直接进进入签约约程序，做到尽尽快回拢拢资金。对剩余单单元进行行精心包包装（主主要反映映在媒体体推广及及现场说说辞）在在价格上上再上一一层楼。但突破破价格区区间顶部部后的上上涨空间间及时间间段间隔隔上应予予以把握握，尽量量控制在在每两周周不超为为0.55%的涨涨幅。在销控方方面严格

27、格按计划划执行，可人为为的拉长长销售时时间（在在保证整整体销售售计划的的前提下下）为获获得最大大的利润润赢得时时间上的的空间。正式开盘盘后，转转定及下下定情况况不甚理理想。开盘期的的内部预预订客户户的转订订率不高高，同时时来访客客户组数数未达到到我们预预计成交交户数的的比限，在对成成交比例例不能作作出新的的突破时时，将采采取以下下方法加加以补救救。方法：对对未转订订客户的的原因进进行分析析，及时时调整我我们的现现场说辞辞及气氛氛，真正正做到及及时发现现问题，在第一一时间段段内解决决相关事事宜的补补救处理理，同时时作出方方法上的的调整。来访客户户不足对对整个销销售计划划正常实实施的负负面影响响是非常常巨大的的，因此此一旦有有该种情情况的苗苗子发现现，我们们就该立立即分析析原因。除天气气等不可可抗拒元元素外，我们必必须对该该期的媒媒体推广广方案做做衡量，并通过过从来访访的访谈谈记录中中发现薄薄弱的环环节，从从而可及及时包括括平面广广