某项目成本测算及费用分析

1、西西4#地投资估算分析PAGE PAGE 8西西4#地项目成本测算及费用分析二零零三三年十月月三十一一日总论1、项目目概况：北京西单单北商业业大街西西侧综合合改造工工程，简简称“西西工工程”。本工工程为西西西4#地工程程，项目目处在北北京市西西单北大大街西侧侧，南临临皮库胡胡同，西西向华远远街，北北临大木木仓胡同同。地处处北京西西城区最最繁荣之之商业区区西单大大街的中中心地带带。西西工程程4#地地用地面面积约1167003平方方米，目目前已完完成三通通一平条条件，同同时甲方方负责电电力、热热力、给给排水等等七通一一平施工工条件。2、建设设规模及及经济技技术指标标 本项目目处在北北京市西西单北大

2、大街,项项目东侧侧为西单单文化广广场、四四周围为为规划中中的13318平平米的绿绿地。项目技术术指标如如下：占地面积积：1660722.666平方米米总建筑面面积211.48866平平方米其中：地地下建筑筑面积6637660平方方米地上建筑筑面积11511106平平方米层数： 地上：15层层 地下下：4层层 檐高：59.4米容积率：9.44停车位：9966个绿化率：11.6%建筑形式式：共分分为1#、2#、3#、4#四栋单单体建筑筑，其中：1#楼 ：地上上建筑面面积为1190001平方方米，11-5层层为商业业部分共共87338平方方米，66-111层为办办公部分分共1002633平方米米。2

3、#楼 ：地上上建筑面面积为4468779平方方米，11-5层层为商业业部分共共212213平平方米，6-111层为为餐饮娱娱乐部分分共2556666平方米米。3#楼 ：地上上建筑面面积为5529444平方方米，其其中1-5层为为商业部部分57736平平方米，1-66层为剧剧场1338533平方米米；8-11层层为影院院73554平方方米，66-111层为休休闲娱乐乐119946平平方米；12-15层层为办公公部分共共140055平平方米。4#楼 ：地上上建筑面面积为3322882平方方米，11-5层层为商业业部分共共105544平平方米，1-115层为为办公部部分共2217338平方方米。西西

4、4#地楼层层功能分分布图楼号1234层数1商业商业商业剧场办公商业2商业商业商业剧场办公商业3商业商业商业剧场办公商业4商业商业商业剧场办公商业5商业商业商业剧场办公商业6办公餐饮娱乐乐剧场、休休闲娱乐乐办公7办公餐饮娱乐乐休闲娱乐乐办公8办公餐饮娱乐乐休闲娱乐乐影院办公9办公餐饮娱乐乐休闲娱乐乐影院办公10办公餐饮娱乐乐休闲娱乐乐影院办公11办公餐饮娱乐乐休闲娱乐乐影院办公12办公办公13办公办公14办公办公15办公办公二、费用用估算1、项目目的成本本估算：项目名称称费 用（万元）平米单价价（元/平平米）测算说明明土地成本本1000000 67900 土地成本本包括拿拿到开工工证前的的所有支

5、支出（包包含土地地出让金金费用）前期其他他费用52800 359 包括勘探探、设计计、结构构咨询、规划许许可证执执照费、工料测测量顾问问费共448144.4112万元元，另加加监理费费用为建建安成本本的0.5%共共4666万元。建安费1074433 50000 建安费按按50000元/平米暂暂估业主管理理费26866 182 按照建安安费费用用的2.5%计计不可预见见费32233 219 按照建安安费费用用的3%计小计2186622 125550 利息 106220 721 土地费用用共100亿元，计息两两年，年年息5.31%。广告销售售费用48322 328 按照销售售收入的的1.55%计取

6、取，收入入：按写写字楼1150000元/平米，商业2250000元/平米计计算（商商业6336011平米、办公4460556平米米、休闲闲119946平平米、餐餐饮2556666平米）， 1150000*4460556+2250000*（636601+119946+256666）=3222111650000元元=322.2111655亿元。两税一费费177116 12033 按照销售售收入的的5.55%计取。合计2517790 144774 说明：1、平米米单价按按照可销销售面积积14772699万平米米计算，写字楼楼按1550000元/平米计计算，商商业、餐餐饮、娱娱乐按2250000元/平

7、米计计算。2、销售售情况按按可销售售面积的的1000%售完完。3、项目目总成本本为255.1779亿元元，平均均平米成成本为1144774元/平米。2、西西4#地工程程建安成成本估算算表单位：元元项目名称称分项名称称费用平米单价价基础处理理土方及回回填1666674778 77.557 降水139554300 6.499 护坡491335688 22.887 基础处理理108777922 5.066 合计2406642668 112.00 钢筋混凝凝土结构构及初装装修钢筋混凝凝土结构构20022235583 931.85 二次结构构及初装装1477755444 68.777 非实体费费用832

8、3356005 387.38 合计29822347732 13888.000 装饰工程程地库160880444 7.488 商业3738870335 174.00 办公3214486555 149.62 休闲与餐餐厅3239900559 150.75 影院2472288779 115.09 剧场3163346003 147.23 外装9899920000 460.72 室内门2255510887 104.95 屋面291773166 13.558 隔断281998400 13.112 装置及设设备3558841117 165.61 合计32277616636 15022.155 机电工程程水卫

9、及采采暖2963352660 137.92 消防系统统2491163332 115.96 通风空调调10399788896 483.92 电梯工程程5310096444 247.18 变配电3705500000 172.43 照明动力力6655597116 309.77 电话923992388 43.000 煤气工程程207443300 9.655 综合布线线4039948008 188.00 楼宇自控控1504406220 70.000 安保工程程644559800 30.000 合计38844448824 18077.855 室外工程程室外排水水752003100 35.000 室外工程程

10、2148866000 100.00 绿化及照照明1181176330 55.000 合计4082245440 190.00 建筑安装装成本合合计1074433000000 50000.000 注：钢筋筋含量1135KKG/MM2，混凝凝土含量量0.665M33/M2三、项目目的前期期准备及及开竣工工日期的的假定：假定本本项目的的前期工工作在220044年2月月底前完完成。假定本本项目建建安施工工在两年年半内施施工完毕毕。项目的假假定持续续时间：项目分项持续时间间（月）前期施工工准备完完成项目组建建20044年2底底前建安施工工基础施工工6结构施工工8装修施工工13竣工清理理及验收收2 四、经济

11、济指标分分析1、项目目的现金金流出如如下：三、销售售方式：销售原则则：销售售为主，加快资资金流通通。销售情况况假定：写字楼及及商业部部分1000%于于20005年66月到220066年9月月销售完完毕，假假定销售售进度按按月平均均，则月月均销售售量为998188平米，销售单单价为写写字楼11.5万万元/平平米，商商业部分分销售单单价为22.5万万元/平平米。写字楼部部分未销销售，商商业部分分1000%于220055年6月月到20006年年9月销销售完毕毕，假定定销售进进度按月月平均，则月均均销售量量为67748平平米，销销售单价价2.55万元/平米；五、财务务分析1、现金金流量分分析：现金流出

12、出： 见附附表现金流入入： 见附表表现金流量量表见附表2、投资资收益率率：A、销售售假定一一的成本本收益率率： 成本收收益率（32221117-22616603）/26616003223.113B、销售售假定二二的成本本收益率率：成本收益益率（25330333-25513779）/251137990.663、投资资回报率率： A、销销售假定定一的投投资利润润率： 投投资利润润率=（32221177-26616003）/505514=1199.8%B、销售售假定二二的投资资利润率率： 投资资利润率率=（22530033-25113799）/4487997=33.4%五、项目目定位建建议：西西4#

13、地已有有规划面面积分配配情况：使用功能能建筑面积积情况说明明商业636001可以销售售办公460556可以销售售剧场138553无偿提供供45000平米米给北京京市文化化局影院73544成本价格格转让给给北京首首都影院院休闲娱乐乐119446销售或租租赁餐饮娱乐乐256666销售或租租赁汽车库351330经营自行车库库650不可销售售设备用房房106110不可销售售合计2148866其中：商商业及娱娱乐1012213办公460556影院、剧剧场212007车库及配配套463990西西4#地工程程位于西西单商业业街黄金金地段，项目规规划应该该以商业业为主，写字楼楼部分应应定位为为商家的的业务洽洽

14、谈、办办公场所所，所以以应该修修改设计计减少写写字楼面面积（减减少到22万平米米左右），增加加商业面面积（增增加到113万平平米左右右）；同同时，休休闲娱乐乐、餐饮饮娱乐也也应定位位为商业业的配套套设施，面积作作适当调调整。西西4#地项目目并非是是典型的的房地产产项目，实质上上是一种种商业建建设模式式。所以以西西44#地的的销售不不会象普普通的房房地产项项目一样样。按其其销售方方式可以以分为两两种模式式：大型商业业投资管管理公司司独家定定购：项项目在设设计期间间能够找找到一大大型商业业投资管管理公司司订购，商业投投资管理理有限公公司参与与项目设设计，根根据商业业需求修修改楼层层布局及及配套设设

15、施，并并且商业业投资管管理公司司可以提提前进行行商业宣宣传、招招商、规规划等运运作，项项目交付付后商业业投资管管理公司司即可进进行经营营。但是是，目前前国内没没有如此此大实力力的商业业投资管管理公司司（全部部商业定定购的资资金至少少需300亿元），国外外的商业业投资公公司是否否认可西西西项目目，国外外的商业业运作模模式是否否适合中中国都是是一个疑疑问；西西西项目目计划220044年3月月开工，在不到到5个月月的时间间寻求如如此大型型的买方方恐怕不不太现实实。所以以，这种种模式实实现的机机率很小小。项目建成成后持有有经营达达到一定定规模后后再销售售：项目目建成后后委托一一家大型型商业投投资管理理公司进进行管理理，进行行商业经经营，利利用二到到三年时时间将商商业经营营规模做做大，并并使顾客客达到一一定程度度的认可可，再把把项目分分割销售售。销售售方式为为：（11）经营营由商业业管理公公司统一一管理，负责运运营，项项目实行行股份形形式，公公众通过过采购股股份成为为所有人人，并按按照股份份比例参参与决策策及分红红。（22）项目目按层设设定不同同的商业