某科技大厦项目可行性研究报告

1、第一章 总论论一、项目目名称 新建天天津人才才科技大大厦项目目二、建设设内容 新建天天津人才才科技大大厦项目目选址于于和平区区南京路路、河北北路交叉叉路口西西南角，原址为为黄家花花园天隆隆里居民民区，地地块规划划面积1157771.77平方米米。建筑筑形式为为一组超超高层和和高层塔塔楼建筑筑综合体体。其中中面向南南京路和和山西路路交口的的塔楼为为整个建建筑群的的标志性性建筑物物，建筑筑控制高高度1445.220米，另外33座塔楼楼控制高高度分别别为999.000米、770.220米和和70.2.米米。建筑筑综合体体总建筑筑面积11687790平平方米，其中地地下建筑筑面积3300000平方方米

2、，地地上建筑筑面积11387790平平方米。 天津人人才科技技大厦项项目地下下建筑面面积3000000平方米米，主要要布置为为地下停停车场和和公用工工程设备备用房。地上建建筑面积积13887900平方米米，按照未未来的经经营业态态划分为为5个功功能分区区：五星星级酒店店、高级级服务式式公寓、写字楼楼、行政政办公用用房和底底层商铺铺。面积积分配及及位置见见下表：序号功能名称称建筑面积积（平方方米）塔楼位置置备注1五星级酒酒店290000西北角塔塔楼,建建筑控高高1455.200米,座座落与南南京路与与山西路路交叉路路口1-222层2高级服务务式公寓寓18699022-338层3写字楼 50100

3、0东侧三栋栋贴建建筑筑,建筑筑控高770.22米,隔隔河北路路与抗震震纪念碑碑相对4行政办公公楼300000西南角塔塔楼,建建筑控高高99米米,座落落于山西西路与西西安道交交叉路口口5底层商铺铺110000裙房中的的一、二二层（扣扣除其它它建筑功功能的大大堂、交交通等公公用面积积）6合计1387790三、项目目背景 19994年33月，天天津市提提出实施施三五五八十的发展展思路。到20002年年，天津津走过了了极不平平凡的九九年，国内生生产总值值达到220511.166亿元，10年年增长22.2倍倍，GDDP年均均增长112.22%，实实现了国国有大中中型企业业整体扭扭亏，老老工业基基地作用用

4、得到巩巩固和发发展，工工业增加加值连续续八年保保持两位位数增长长；这九九年天津津投资千千亿元，拆除危危陋平房房18441万平平方米，新建住住宅49965平平方米，并投资资40多多亿元改改造地下下管网，改善城城市功能能。这一时时期成为为天津历历史上发发展最快快最好的的时期。三五五八十四大奋奋斗的实实现，标标志着天天津现代代化建设设将进入入一个新新阶段。但是，在在全面建建设小康康社会的的新形势势下，天天津市的的决策者者客观分分析形势势，清醒醒的认识识到自身身发展中中的不足足：经济济总量与与先进地地区相比比还有明明显差距距，城市市潜能还还没有真真正得到到发挥，第三产产业和服服务业发发展还比比较慢，地

5、方可可支配财财力还不不够足-天津需需要有一一个更大大的变化化！在这样样一个背背景下，20002年110月，中共天天津市委委常委扩扩大会宣宣布了 “综合开开发改造造海河两两岸”的重大决决策。计计划用三三到五年年时间，基本完完成市区区海河两两岸综合合开发改改造。这这是天津津市继引引滦入津工程程后，又又一加快快发展、振兴经经济的历历史性壮壮举，是是天津总总体发展展战略的的重要组组成部分分，是天天津迈向向国际港港口大都都市的治治本之策策。 在“综合开开发改造造海河两两岸”工程的的总体规规划中，将海河河上游两两岸划分分为四个个段落，其中赤赤峰道至至奉化道道规划为为中央金金融商务务区（CCBD），规划划在

6、这一一带则侧侧重商务务、办公公、信息息、金融融和展览览等现代代化经济济中心城城市的功功能设施施的建设设，创造造吸引国国际化企企业的良良好环境境，成为为现代化化经济中中心突出出的标志志。本项项目的建建设地点点位于海河河上游CCBD、小白楼楼CBDD的交叉叉地带，并且位位于天津津市金融融商业繁繁华区-南京路路旁。项项目建成成后，将将成为天天津市的的又一标标志性建建筑物。 四、项目目建设单单位及基基本情况况 单位名名称：天天津北方方人才港港股份有有限公司司 注册地地点：天天津市开开发区洞洞庭路776号AA区 法定代代表人：张大为为 注册资资本：332800万元 经营范范围：高高级人才才保障业业务；高

7、高级人才才服务业业务（收收集、整整理、储储存和发发布人才才供求信信息；开开展人才才素质测测评；组组织人才才招聘；举办人人才培训训：包括括出国、境外培培训；提提供人才才咨询、人才流流动中介介服务；金融担担保咨询询服务；个人资资信评估估）；企企业人才才援助工工程；科科技项目目成果的的开发、经营；房地产产开发与与经营业业务；房房屋租赁赁；物业业管理；人事代代理（不不含存档档）；人人才派遣遣。五、可行行性研究究报告编编制单位位天津国际际工程咨咨询公司司证书编号号：工资资甲1003011020001六、编制制依据天津市发发展计划划委员会会：“关于调调整天津津人才科科技大厦厦项目建建设规模模和总投投资的批

8、批复”津计计投资（20003）3371号号；天津市规规划和国国土资源源局：“中华人人民共和和国建设设用地规规划许可可证”编号：20004津地地证字001077；天津市规规划和国国土资源源局：“建筑设设计方案案通知书书”编号：20004建案案通字002600号；七、可行行性研究究报告工工作主要要范围项目建设设的必要要性项目市场场前景分分析项目选址址的可行行性总平面布布局的的的可行性性建筑工程程的可行行性公用工程程的可行行性消防、节节能、抗抗震、劳劳动安全全与卫生生防疫等等方面的的可行性性项目经营营模式研研究环境保护护投资估算算及经济济可行性性项目实施施进度结论八、项目目主要指指标序号内容单位指标

9、备注一技术指标标1总占地面面积平方米157771.772总建筑面面积平方米16877902.1地上建筑筑面积平方米13877902.2地下建筑筑面积平方米3000003建筑密度度%54.554容积率8.85五星级酒酒店客房房间数3366机动车车车位个3897出租车车车位个208非机动车车车位个600二经济指标标1投资总额额万元831149.262项目建设设期年3三公用工程程指标1日最高用用水量立方米/天21788.72夏季制冷冷负荷KW1360003冬季采暖暖负荷KW1089904电力总负负荷KVA1350005煤气用量量立方米/天14100第二章 项目目的建设设意义一、天津津人才科科技大厦厦

10、项目的的建设，符合天天津市“海河开开发”的发展展战略，将成为为“金龙起起舞”工程的的重要实实施步骤骤海河是天天津的母母亲河，是天津津独特的的、标志志性的宝宝贵资源源。20002年年10月月，天津津市政府府将“海河开开发”列为城城市发展展的重要要战略，并提出出了“实施海海河两岸岸的综合合开发改改造，形形成独具具特色的的服务型型经济带带和景观观带”的开发发要求。为实现现该目标标，海河河综合改改造将采采取由上上游到下下游的滚滚动开发发形式，根据海海河两岸岸建筑年年代，建建筑情况况和风貌貌特色，中心城城区200公里划划为“4个功功能分区区”，分别别为传统统文化商商贸区、都市消消费娱乐乐区、中中心金融融

11、商务区区和未来来建设智智慧城。天津人才才科技大大厦项目目的建设设选址于于黄家花花园天隆隆里，位位于海河河综合开开发的中中心金融融商务区区段内，也同时时处于天天津市“北五大道道”CBDD规划区区内，其其具备复复合型功功能的城城市建筑筑综合体体充分体体现了中中心商务务区对智智能化商商务功能能的发展展需要，符合CCBD规规划区的的业态特特征。从从而使得得该项目目成为“海河开开发”战略实实施的组组成部分分，将与与其它的的开发工工程共同同为促进进天津海海河“金龙起起舞”工程的的顺利建建设贡献献力量。二、天津津人才科科技大厦厦项目的的建设，将成为为体现都都市形象象的标志志性建筑筑，为天天津市打打造一张张新

12、的“城市名名片”随着工业业化和城城市化水水平的不不断提高高，我国国各个城城市在积积极拓展展城市功功能，选选择合理理的城市市建筑形形态，以以适应现现代城市市发展的的功能需需求。而而功能复复合、协协调互补补的建筑筑综合体体则充分分体现了了多元化化角色的的城市内内涵，从从而成为为现代城城市经济济文明和和建筑文文明的象象征。作作为体现现城市形形象的标标志性建建筑，具具备方向向性、地地标性特特质，从从而将发发挥强有有力的区区域辐射射作用，带动周周边土地地增值，有效推推进城市市的现代代化和国国际化进进程。天津人才才科技大大厦正是是具备完完整性、有机性性、聚合合性等多多重功能能的建筑筑综合体体，该项项目的建

13、建设将有有效地推推进天津津市的城城市现代代化进程程，实现现城市的的高级功功能，增增强城市市活力，还将带带动城市市档次与与品质的的提升，从而将将为天津津市打造造一张体体现都市市形象的的新“名片”。三、天津津人才科科技大厦厦项目的的建设，实现了了建筑的的高效性性，符合合国际建建筑的发发展趋势势，将成成为天津津市城市市建筑新新模式的的先行者者城市综合合体建筑筑的开发发由于充充分利用用了地上上地下空空间资源源，并依依据功能能特点进进行合理理布局，使空间间利用集集约化。酒店、写字楼楼、公寓寓、商业业店铺等等几大功功能区的的共同建建设，有有效地避避免了因因功能孤孤立而造造成的空空间资源源浪费和和平均使使用

14、土地地的不合合理现象象，实现现了内部部功能互互为裨益益、相互互支持，充分体体现了整整体建筑筑功能的的高效性性。天津人才才科技大大厦项目目由五星星级酒店店、服务务式公寓寓、行政政办公楼楼、写字字楼、商商业店铺铺等几大大功能区区组成，具备功功能复合合化、空空间高效效化、社社区开放放化、场场所人情情化等建建筑特征征，使其其成为具具有前瞻瞻性的商商务生活活一体化化社区，符合国国际建筑筑的发展展趋势，从而成成为天津津市城市市建筑新新模式的的先行者者。四、天津津人才科科技大厦厦项目的的建设，将大大大增强天天津市高高档星级级酒店的的实力，有有利于天天津市高高档星级级酒店的的布局调调整天津市的的城市发发展定位

15、位于北方方重要的的经济中中心和现现代化国国际港口口城市。但是就就目前天天津市的的酒店数数量及酒酒店星级级规模等等，与其其城市发发展定位位不相协协调，迫迫切需要要在酒店店业总体体布局和和星级酒酒店的建建设方面面加强力力量，以以达到对对消费的的吸引促促进作用用。为此此，天津津市旅游游饭店业业协会提提出了“到20007年年天津市市五星级级酒店要要达到114家”的行业业发展目目标。天津人才才科技大大厦项目目的重要要组成部部分五星级级酒店，将冠以以美国喜喜达屋集集团旗下下的威斯斯汀品牌牌，纳入入国际轨轨道，实实行国际际化集团团管理模模式，从从而将大大大提高高天津市市旅游酒酒店业的的服务水水平，促促进天津

16、津市星级级酒店整整体布局局的合理理化改善善，形成成良好的的经济联联动效应应，拉动动天津市市经济的的发展。五、天津津人才科科技大厦厦项目的的建设，将推进进天津市市人才交交易工作作的顺利利开展，进一步步优化我我市人才才环境和和投资环环境随着经济济全球化化的深入入开展，各国各各地区对对人才的的竞争日日益激烈烈，国内内外人才才中介机机构的竞竞争也越越来越明明显，许许多国外外知名猎猎头公司司等有实实力的人人才中介介组织纷纷纷进入入我国寻寻求合作作。用于于开展人人才交流流、吸引引人才中中介机构构的载体体人才才科技大大厦应需需而生，成为我我国一些些省市规规划建设设的重要要内容。我市在在这一方方面尚且且薄弱，

17、急需建建设一个个吸揽知知名人才才中介机机构、推推动我市市人才交交易顺利利开展的的阵地。天津人才才科技大大厦项目目的重点点组成部部分人才交交易市场场建成后后，将以以一流的的服务和和环境吸吸引知名名人才中中介机构构来津经经营和合合作，提提高我市市人才服服务产业业化水平平和参与与国内外外竞争的的势力，推动我我市人才才交易工工作的顺顺利开展展，从而而进一步步优化我我市的人人才环境境和投资资环境。第三章 市场场前景分析析本项目为为天津人人才科技技大厦，大厦功功能包括括五星级级酒店、服务式式公寓、甲级写写字楼、行政办办公楼和和商业店店铺等五五个部分分。本章章重点分分析五星星级酒店店、服务务式公寓寓、甲级级

18、写字楼楼的市场场前景。无论是上上述的哪哪一种经经营业态态，其经营均是处在在复杂、不断变变化的市市场和区区域经济济之双重环环境中。因此，它们的的投资机机会研究究和市场场前景与与需求分分析重点点均放在两两个方面面：一是是对所面面向市场场整体区区域经济济的宏观观分析和和预测；二是对对具体中中观（旅旅游、商商务）市市场环境境的分析析和预测测。第一节 研究究框架本项目为为多业态态复合型型建筑，包括五五星级酒酒店、服服务式公公寓、甲甲级写字字楼、行行政办公公用房和和商铺等等五个部部分。虽虽然它们们的经营营与发展展都要受受到区域域整体市市场环境境的制约约，但是是由于它它们各自自面向不不同的客客户群，因此对对

19、它们各各自投资资机会的的研究、市场前前景与需需求的分分析要区区分开来来，不能能一概而而论。对于酒店店来说，其市场场分析主主要针对对旅游市市场，旅旅游市场场的状况况对于酒酒店市场场具有决决定性意意义；对对于写字字楼来说说，其市市场分析析的重点点则是当当地经济济发展水水平和企企业的发发展状况况，往往往较高的的经济发发展水平平和稳定定健康的的企业发发展会给给写字楼楼带来更更多的商商机；而而对于服服务式公公寓来说说，则需需要兼顾顾上述两两者，它它的需求求既取决决于当地地旅游市市场的状状况，也也取决于于当地招招商引资资和外资资企业的的发展状状况。因因此，综综合以上上情况，我们为为本项目目市场分分析所制制

20、订的研研究框架架如下图图所示：区域环境分析（经济、政策、文化、技术等）旅游市场分析（常规、商务）企业发展状况酒店业市场发展及需求预测服务式公寓市场发展及需求预测写字楼市场发展及需求预测酒店业市场供给分析服务式公寓市场供给分析写字楼市场供给分析本项目竞争能力分析本项目竞争能力分析市场定位市场定位市场定位销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、销售率）销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、销售率）销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、出租率）本项目竞争能力分析图3.11 本本项目的的研究框框架第二节 区域域环境分分析一、区域域经济环环境分析析任何一个个项目的的建设和和运营都都与项目目所处区区域

21、的经经济、政政治、社社会文化化等环境境息息相相关。因因此，进进行市场场分析的的第一步步就是分分析项目目所处区区域的各各种环境境，本节节我们将将对天津津人才科科技大厦厦所处的的区域环环境进行行分析。1、区域域环境分分析之经经济环境境分析对于一个个地区环环境分析析来说，经济环环境主要要包括经经济发展展阶段、地区与与行业经经济发展展状况、社会购购买力水平等等。近几年来来，经过过自身多多年的努力和和积累，天津已已具备了了比较雄雄厚的技技术、区位、资源、港口和和社会环环境等优优势，对对国内外外投资者者产生了了强大吸吸引力，天津也也因此成成为最具具发展潜潜力的城城市之一一。20003年年是天津津实施“三步

22、走走”战略略的第一一年，主主要经济济指标增增幅创近近年最好好水平。投资拉拉动和工工业推动动作用突突出，金金融支持持力度增增强，出出口、消消费、利利用外资资全面发发展，财政政收入、城乡居居民收入入增长加加快，经经济增长长质量和和速度同同步提高高，国民民经济持持续快速速、协调、健康发发展，人人均GDDP突破破30000美元元大关，年均经经济增长长率超过过10%。目前，天津市市的各项项经济指指标已经经达到或或接近中中等发达达国家水水平，居居民生活活水平开开始进入入富裕型型阶段，整体经经济发展展呈现出出不断增增长的态态势。总体来说说，天津津整体经经济发展展呈现出出非常积积极趋势势，本项项目在区区域经济

23、济环境中中有其建建设的支支撑点和和必要性性。2、区域域环境分分析之政政策环境境分析投资项目目要受到到国家以以及地方方的政治、经经济和法法律的制制约和影影响。针针对本项项目而言言，我们们主要就就经济体体制和地地区的经经济方针针和政策策进行分分析。跨入新世世纪以来来，天津津经济和和社会发发展进入入了一个个新的历历史时期期。在新新世纪最最初100年，天天津市总总体经济济建设方方针和目目标是：把天津津建设成成为现代代化国际际港口大大都市和和我国北北方重要要经济中中心，建建立起比比较完善善的社会会主义市市场经济济体制，成为全全国率先先基本实实现现代代化的地地区之一一。在上上述目标标的指导导下，天天津市政

24、政府在十五规规划中中提出，要“大大力发展展服务业业”，使使服务业业成为国国民经济济增长的的重要拉拉动力量量。发达达服务业业是城市市现代化化、国际际化的重重要标志志。“十五”期间，天津市市将重点点发展信信息、金金融、物物流、旅旅游、房房地产等等服务行业业，力争争使天津津发展成成为全国国旅游强强市。酒酒店业作作为旅游游行业的的重要分分支，不不仅将为为旅游业业的各个个细分市市场提供供服务支支持，同同时也将将提高天天津市服服务业的的整体功功能。而而服务式式公寓和和写字楼楼作为房房地产市市场开发发的重要要内容，将带动动整个房房地产市市场的发发展。从上述分分析不难难看出，天津经经济方针针和政策策环境非非常

25、适合合本项目目投资建建设。3、区域域环境分分析之社社会文化化环境分分析社会文化化是人类类在创造造物质财财富过程程中所积积累的精精神财富富之总和，它体现现着一个个国家或或地区的的社会文文明程度度。天津是一一座设卫卫建城6600年年的历史史文化名名城，是是近代中中国中西西文化冲冲突又融融合的一一个典型型的载体体，是中中国近代代都市文文化开放放性的一一个象征征，也是是一个琳琳琅满目目的中国国近代发发展史博博物馆。外来的的理性文文化基因因，通过过社会的的运作与与交往，潜移默默化地影影响了天天津社会会文化环环境，并并迁延至至今，是是天津成成为文化化开放城城市的基基础。进入二十十一世纪纪以来，随着天天津市

26、政政府“三五八八十”战略步步伐的加加快，城城市的社社会财富富进一步步增加，天津市市对科学学、教育育、文化化、卫生生等领域域的投入入也在不不断加大大，城市市的整体体文化品品位和人人文内涵涵不断得得到提升升。尤其其是进入入二十一一世纪以以来，天天津与外外界的交交往越来来越多，社会文文明程度度日益提提高，正正在向国国际化大大都市迈迈进。因因此，区域整整体社会会文化环环境也为为本项目目的建设设提供了了沃土。二、旅游游市场分分析旅游业是是第三产产业的重重要组成成部分，同时也也是世界界公认的的“朝阳阳产业”。随着着中国加加入WTTO和北北京申办办奥运的的成功，旅游业业也迎来来了前所所未有的的机遇和和挑战。

27、下面分分别对全全国和天天津市的的旅游市市场进行行分析和和论证。1、国内内旅游市市场发展展概述及及分析目前，国国内旅游游业发展展势头迅迅猛，几几年来始始终是中中国发展展最迅速速、对外外开放程程度最高高、获利利前景最最好的行行业之一一。旅游游业以其其规模巨巨大、前前景广阔阔、成长长快速等等行业特特点已成成为国内内资本长长期投资资的热点点。国家旅游游局统计计资料显显示，220033年我国国旅游业业国际、国内旅旅游总收收入为448744亿元，全年入入境游人人数为991000万人次次，其中中外国人人11330万人人次，入入境过夜夜旅游者者32770万人人次。国内旅旅游人数数8.77亿人次次，国内内旅游收

28、收入34442亿亿元。需需要特别别指出的的是，在在这个不不寻常的的年度里里“非典”肆虐，对旅游游业造成成了极大大的影响响。但是是国内旅旅游业在在成功控控制“非典”的流行行和传播播后，极快地地恢复与与振兴了了旅游市市场，全年接接待过夜夜旅游者者人数在在世界排排名第55位；国际旅旅游外汇汇收入在在世界排排名第77位。这说说明中国国的旅游游业市场场具备极极大的发发展潜力力。根据据世界旅旅游组织织预测，中国将将在20015年年成为世世界头号号旅游大大国，中中国将成成为世界界第一大大且最受受欢迎的的旅游目目的地之之一。与此同时时，商务务旅游作作为旅游游业的一一个重要要分支正正在中国国市场蓬蓬勃发展展。据

29、国国家旅游游局的统统计，220033年全国商务务旅游消消费已超过300亿美元元，并以以每年220%的的速度增增长。中中外业内内人士一一致认为为，中国国已经成成为全球球商务旅旅游消费费的重要要市场之之一。2、天津津地区旅旅游市场场发展概概述及分分析近几年，天津市市的旅游游业取得得了长足足的发展展，旅游游资源开开发、旅旅游基础础设施建建设、旅旅游环境境和旅游游服务质质量等各各方面都都得到了了根本性性的改善善。（1）天天津地区区常规旅旅游市场场分析随着天津津市经济济的发展展，天津津市在市市容市貌貌改造上上投入了了大量的的资金，不仅整整体环境境有了很很大的改改善，而而且兴建建和修建建了一批批新景点。目

30、前，市市有关部部门正加加紧编制制重点区区域旅游游规划，集中力力量重点点开发建建设“一一带五区区”和一一批重点点旅游项项目，这这些项目目计划新新增投资资约1000亿元元，将形形成一批批具有轰轰动效应应的、吸吸引力强强的天津津旅游名名牌产品品，使城市市旅游功功能得到到提升。同时，作作为20008北北京奥运运会的主主要协办办城市，天津将将以其独独特的旅旅游资源源和独具具文化内内涵的旅旅游产品品，吸引引越来越越多的游游客。这这也为本项项目的市市场拓展展提供了了广阔的的发展空间间。（2）天天津地区区商务/会务旅旅游市场场分析天津是我我国北方方最大的的沿海开开放城市市，伴随随着社会会经济的的整体进进步，商

31、商务旅游游业也得得到了飞飞速发展展，年增长长速度达达到200%以上上。天津津每年举举办天交交会、建建材会等等各类活活动达770余次次，交易易规模超超过百亿亿元，为为区域商商务旅游游市场发发展产生生了强大大的促进进作用。同时，天天津是北北方重要要的工商商业城市市，20003年年实现工工业总产产值43370.76亿亿元，同同比增长长24.1。作为国国内北方方最大的的生产基基地，目目前世界界5000强企业业中有，已有998家在在津投资资，投资资项目达达2288个。越越来越多多的商务务人士将其业务务活动的的中心选选在了天天津，天天津已经经成为全全球商务务旅游消消费的重重要市场场之一。此外，天天津市作作

32、为20008年年北京奥奥运会的的协办城城市，奥奥运会的的举办将将带动天天津商务务旅游细细分市场场的发展展。随着着我国加加入WTTO组织织，与世界界贸易体体制的接接轨，频频繁的国国际交流流和商务务活动随随即展开开，商务务和会务务入境游游将作为为天津市市旅游经经济的新新增长点点。同时时按照天天津市政政府的发发展思路路，天津津市将用用3-55年时间间使天津津的商务务旅游业业发展成成为支柱柱产业，为全市市经济发发展做出出更大贡贡献。第三节 酒店店业市场场分析一、酒店店业市场场发展及及需求预预测相关资料料表明：伴随着着天津整整体经济济的快速发发展，天天津市酒酒店业也也呈现出出迅猛发发展的态态势。天天津市

33、星星级酒店店的数量量已由119988年的555家增增至20003年年的85家。其中中：五星星级1家家、四星星级122家、三三星级440家，客房总总数1.16万万间，床床位2.04万万张。（资料来来源：天津统统计年鉴鉴20004）此外，根根据天津津市旅游游局的统统计信息息，20004年年上半年年我市共共接待商商务、会会议、旅旅游及其其他目的的国内外外游客16682.11万万人次。其中，过夜游游客数约约占总数的的65。如果果星级以以上酒店店住客的的比例约为100%，则则上半年年星级酒酒店应接接待境内内外游客客1099.344万人次次，根据据行业相相关统计计数据经经计算需需要酒店店客房1180000

34、间。而目前前天津市市星级酒酒店能提提供的房房间数量量为1116000间，这说说明近11/3的的需求没没有得到到满足，星级酒酒店具有有广阔的的市场前前景。二、酒店店业市场场供给分分析天津地处处环渤海海经济中中心，紧紧邻首都都北京，是我国国北方最最大的沿沿海开放放城市。改革开开放以来来，随着着各项事事业的蓬蓬勃发展展，旅游游业异军军突起，区域酒酒店业的的市场竞竞争也越越来越激激烈，并并逐渐成成为第三三产业发发展的重重点。根据国家家旅游统统计年鉴鉴的统计计数据以以及我们们自己进进行的行行业调查查，目前前天津市市共有星星级饭店店90家（20004年年新开业业5家），其中中五星级级酒店一一家，准准五星级

35、级酒店两两家，四四星级酒酒店122家，准四四星级酒酒店3家家，三星星级酒店店40家家。 天津市现现有四星星级、五五星级以以及本项项目所在在位置如如下图：现有部分分酒店情情况参见见表3.4。表3.44 目目前天津津市三星星级以上上酒店基基本情况况五星准五星四星准四星三星数量1212340平均客房房数300226154平均入住住率68.335%58.993%46.111%平均年住住宿人数数1.744万人2.577万人2.577万人平均年营营业收入入87088.933万元51522.6万万元12711.422万元客房收入入比例58.772%44.994%50.116%餐饮收入入比例23.999%32

36、.338%31.669%其他收入入比例17.229%22.668%18.115%单间客房房年收入入17.005万元元9.922万元3.577万元单间客房房年接待待人数58110143由上表统统计数据据可以看看出，目目前天津津地区五五星级酒酒店数量量虽少，但其年年平均营营业收入入、入住住率等指指标却相相对较高高，具有有很大的的市场潜潜力和发发展空间间。依照表33.4，根据各各个酒店店的实际际营业情情况，我我们对部部分酒店店的客流流量及市市场份额额进行了了统计，参见表表3.55。表3.55 220033年天津津市主要要酒店运运营情况况酒店星级级酒店名称称年接待客客量所占市场场份额五星天津喜来来登大

37、酒酒店106225人次次10.99%准五星滨江万丽丽国际大大酒店（未统计计）刚开业准五星泰达国际际会馆（未统计计）刚开业四星凯悦酒店店215559人次次22.11%四星假日饭店店85944人次8.8%四星利顺德大大饭店82377人次8.4%四星水晶宫饭饭店73977人次7.6%四星泰达国际际酒店56922人次5.8%三星华富宫大大饭店107886人次次11.11%三星天津温泉泉大酒店店123221人次次12.66%三星滨海国际际机场宾宾馆64966人次6.7%三星金禧国际际大酒店店58711人次6.0%由上表统统计数据据可知，该产业业内，目目前第一一名的市市场占有有率小于于26%，各企企业间份

38、份额比率率均在11.7以以内，市市场竞争争激烈，各企业业位置变变化可能能性很大大。但是，从从天津市市酒店业业目前的的消费结结构来看看，竞争争较激烈烈的细分分市场主主要集中中在酒店店数量占占到天津津市总星星级酒店店数量447%的三三星级酒酒店，而而高档次次酒店，尤其是是五星级级酒店的的细分市市场在整整体呈现现“分散散竞争”的态势势下，在在短期内内表现出出了“相相对垄断断”的竞竞争格局局。另从“天天津市旅旅游饭店店业协会会”成立大大会上获获悉，按按照协会会的规划划和天津津市的市市场需求求，在未未来3年年内，天天津星级级饭店数数量将会会以年均均28.5%的的速度增增长，到到20007年，天津市市星级

39、饭饭店将增增加至1811家。其其中五星星级饭店店14家家，四星星级饭店店24家家，三星星级饭店店73家家，二星星级饭店店50家家，一星星级饭店店20家家。可见见，未来来三四四年是天天津市星星级饭店店大发展展的黄金金时期，特别是是高档星星级饭店店，将有有一个极极大的发发展空间间和市场场空间。三、本项项目竞争争能力分分析目前，酒酒店业的的市场竞竞争能力力分析，除考虑虑其设施施、规模模、服务务水平以以外，酒酒店的管管理模式式也是目目前市场场竞争的的热点。本研究究选择竞竞争态势势矩阵为为竞争能能力分析析的理论论依据和和工具。（1）酒酒店行业业关键竞竞争因素素酒店行业业中，关关系到个个体在行行业中的的竞

40、争力力因素主主要包括括：地段段、酒店店规模、成本、管理水水平、设设施水平平、财务务状况等等六个方方面。（2）关关键竞争争对手的的确定根据我们们的调查查，天津津市五星星级酒店店中的现现有竞争争对手主主要有天天津喜来来登大酒酒店、滨滨江万丽丽大酒店店、泰达达国际酒酒店。（3）各各因素权权重的确确定参照目前前行业内内的竞争争状况和和经营状状况，同同时征求求行业内内相关专专家的意意见，我我们将各各关键因因素的权权重确定定为：因素地段成本设施水平平财务状况况规模管理水平平权重0.20.10.20.10.10.3（4）竞竞争能力力评分各单项评评价分数数为1、2、3、4、5，其中中5分最高高，1分最弱弱，3

41、分表示示相同。喜来登滨江万丽丽泰达本项目地段3334成本3333设施水平平3344财务状况况3333规模2244管理水平平4334加权总分分3.22.93.33.8综合上述述各项分分析，我我们认为为本项目目对其他他项目而而言，处处在天津津市区中中心，具具有较好好地段优优势。此此外，业业主方的的经营意意向为聘聘请经验验丰富的的国际酒酒店管理理集团来来进行全全方位管管理，使使其“管理出出模式，经营呈呈风格，服务求求特色，运转靠靠机制”。且项目目在威胁胁机会会矩阵中中所处的的位置如如图所示示，综合合考虑其其所处外外部环境境，本项项目为投投资理想想项目。因此，本项目目将具有有较强的的行业竞竞争能力力。

42、市场机会高理想项目竞争威胁低 低低 高此外，我我们经过过对本项项目所处处的宏观观、微观观环境以以及项目目自身竞竞争能力力进行分分析，依据SSWOTT分析理理论，对对项目自自身的优优劣势和和外部环环境为本本项目提提供的建建设机会会和环境境威胁汇汇总如下下表：内部分析优势（SS）劣势（WW）引进经验验丰富的的国际酒酒店管理理集团，管理模模式先进进设施水平平高满足顾客客的崇新新心理地理位置置优越，存在一一定的潜潜在客源源自身具有有较强的的行业竞竞争能力力重点突出出的会议议功能设设计资金紧张张企业自身身缺乏酒酒店管理理经验销售网络络几乎空空白外部分析机会（OO）威胁（TT）区域环境境发展态态势良好好，

43、利于于酒店业业发展天津地区区整体旅旅游业的的发展为为项目提提供了良良好的市市场前景景天津地区区酒店业业整体发发展档次次较低，与城市市整体形形象不相相匹配天津酒店店业会议议功能欠欠缺市场成长长的不确确定性潜在竞争争对手的的进入威威胁现有同档档次竞争争对手的的抵抗综上分析析，本项项目处在在SWOOT矩阵阵中第一一象限，具有较较好的市市场前景景和市场场需求潜潜力。四、市场场定位天津地处处环渤海海经济中中心，是是我国北北方最大大的沿海海开放城城市，紧紧邻首都都北京。良好的的区位、便捷的的交通，为天津津的经济济发展提提供了良良好的基基础。特特别是伴伴随着各各种交流流的不断断深入，天津已已经逐步步向国际际

44、化大都都市的方方向发展展。天津作为为首都北北京和世世界各国国交流的的窗口，每年要要接待近近两千万万国外游游客。但但是天津津现有的的旅游酒酒店，特特别是四四星级以以上的高高档次酒酒店的数数量还远远远不能能满足需需求。因因此，本本项目五五星级酒酒店的建建设，本本着满足足国内外外游客高高档次住住宿需求求，提升升天津市市酒店业业的整体体水平的的目的，将把市市场定位位于希望望提供高高品质服服务和具具有个性性化需求求的商务务旅行团团体、观观光旅游游高端客客户群体体、高层层次的休休闲度假假消费群群体等。酒店将将聘请国国际酒店店管理集集团进行行全方位位管理，以提高高酒店的的服务管管理水平平。五、项目目规模与与

45、销售规规划1、酒店店规模酒店的规规模基本本指标包包括建筑筑总面积和和客房间间数。这这一方面面取决于于市场需求求分析与与预测结果果，同时时也取决决于项目目选址条条件，道道路情况况，地区区类别等等因素。此外，酒店的的规模大大小，还还应该结结合客房房和其它它部分按按比例决决定。按按照现有有资料显显示，一一般来说说客房面面积和其其它服务务/餐饮饮/健身身等功能能区面积积各占百百分之五五十为宜宜。根据表33.4的的数据，天津市市五星级级和准五五星级酒酒店的平平均客房房数为3300间间。考虑虑目前天天津市酒酒店的运运营情况况和五星星级酒店店普遍呈呈现出的的房间数数量偏少少，不能能满足市市场需求求的状况况，

46、本项项目的五五星级酒酒店客房房数不应应少于3300间间。但是是酒店客客房数量量的确定定并不是是仅考虑虑上述因因素，还还要考虑虑市场风风险、未未来发展展等其它它因素。所以，本本项目初初步确定定五星级级酒店客客房数为为2800间左右右，但是是保留相相当的发发展空间间，如果未未来酒店店不能满满足市场场需求，可以将将23层层以上的的服务式式公寓改改造为酒酒店客房房。按照行业业内的建建设规律律，五星星级酒店店中标准准客房和和各种套套房的建建设比例例为9：1，套套房和标标准客房房单间/套的建建筑面积积比例应应大于22：1。同时，参照220033年底执执行的最最新行业业标准旅游饭饭店星级级的划分分与评定定（

47、GGB/TT143308-20003，以以下简称称标准），五星星级酒店店的单间间客房面面积有增增大的趋趋势，本本着拉开开天津地地区五星星酒店档档次的原原则，本本项目拟拟按照标标准中的的“白金五五星”标准（标准客客房面积积36 M2）建设设。因此本项项目的标标准客房房建筑面面积按440平米米/套考考虑，与与280间客房房相应的总总建筑面面积大致致在1.1万平方方米左右右。按照照标准规规定，五五星级酒酒店要配配备足够够的停车车场、空空调机房房、洗衣衣房、库库房、设设备间等等公用空空间，参参考本地地区同类类酒店公公用设施施所占面面积，本本项目的的公共空空间及公公用项目目等设施施面积确确定在00.8万

48、万平方米米左右。另外，本本着强化化会议新新闻功能能的原则则，根据据“客房面面积和其其它服务务/餐饮饮/健身身等功能能区面积积各占百百分之五五十”的业内内规则，本项目目的会议议餐饮康康乐设施施应与客客房部分分面积大大致相当当，也就就是说，本项目目应考虑虑建设面面积大约约在1.1万平米米左右的的服务功功能区。综上分析析，确定定本项目目建筑面面积规划划应在33.0万平方方米左右右。2、价格格及入住住率目前，国国内五星星级酒店店的标准准房价格格基本维维持在880-990美元元/天，按照88.3的的汇率计计算，折折合人民民币约7700元元/天。本项目目地处天天津中心心CBDD区域，地理位位置优越越，交通

49、通极为便便利，按按照目前前的市场场状况，本项目目中五星星级酒店店建成后后将会成成为高端端消费层层次的旅旅游者，特别是是高端商商务消费费旅游者者的首选选。因此此，综合合各种条条件，估估计本项项目五星星级酒店店的入住住率将达达到800%，考考虑项目目还有33年的建建设期，3年后后的价格格还将高高于目前前水平，所以确确定3年年后标准准房价格格800元/天。第四节 服务务式公寓寓市场分分析服务式公公寓，也也称酒店店式公寓寓，它既既具备酒酒店水准准的家务务管理服服务，还还拥有豪豪华装修修及齐全全的设备备，是新新兴起的的一种业业务概念念。目前前，国内内的服务务式公寓寓业务刚刚刚开展展，市场场还不成成熟。但

50、但是，凭凭借着巨巨大的市市场潜力力，它已已经成为为房地产产市场一一颗冉冉冉升起的的新星。一、服务务式公寓寓市场发发展及需需求预测测20033年，天天津市人人均国民民生产总总值为2258774元，按照当当年汇率率计算，折合331266美元，首次突突破了330000美元大大关。经经济的高高速发展展带动了了以高新新技术、商贸物物流和金金融投资资为主的的第三产产业的发发展。第第三产业业的发展展产生了了大量的的非生产产性技术术服务企企业，这这些企业业对办公公的条件件以及环环境的要要求独具具特点。这些企企业要求求办公的的空间不不大，但但必须信信息密集集、人员员交流和和资金交交流方便便、配套套服务全全面、交

51、交通条件件优越等等。这种种经营空空间和条条件的要要求正好好是服务务式公寓寓所具备备的特质质。特别别是近年年来伴随随着世界界先进经经营理念念的不断断引入和和互联网网在工作作中的地地位逐渐渐提高，产生了了在现代代城市中中具有独独特的工工作方式式、数量量逐渐上上升的群群体年轻的的SOHHO族群群体。而而服务式式公寓为为这一消消费人群群带来了了理想的的工作环环境。经验数据据表明，当一个个地区的的人均国国民生产产总值达达到30000美美元以上上时，伴伴随着SSOHOO族个体体数量的的增加和和新的企企业的成成立，对对服务式式公寓的的需求会会有较大大幅度的的攀升。当前天天津市刚刚刚踏过过30000美元元的标

52、准准线，即即将迎来来服务式式公寓高高速发展展的时期期。因此此，抓住住机遇兴兴建服务务式公寓寓是当前前最佳的的投资选选择。二、服务务式公寓寓市场供供给分析析天津市的的服务式式公寓市市场还处处于起步步阶段，因此天天津的服服务式公公寓的供供给明显显不足。目前，天津的的服务式式公寓主主要有两两种形式式：一种种是依托托星级酒酒店的非非独立式式服务式式公寓；另一种种是不依依靠星级级酒店的的独立的的服务式式公寓。前者与与其所依依靠的星星级酒店店接受同同一个酒酒店管理理集团的的管理，而后者者一般成成立独立立的管理理公司进进行管理理。天津市主主要的服服务式公公寓主要要有：泰泰达国际际公寓、天津奥奥林匹克克大厦、

53、远洋酒酒店等。其中泰泰达国际际公寓和和天津奥奥林匹克克大厦最最具代表表性，两两者的情情况参见见下表：项目泰达国际际公寓天津奥林林匹克大大厦总建筑面面积（万平方方米）6.13.4主力户型型63套出出租涉外外公寓；二室1146平平方米；三室1161-2022平方米米；跃层层2444-3449平方方米一室700平方米米；二室室1166-1221平方方米（一一卫）1130-1400平方米米（二卫卫）；三三室1885、2209、2344平方米米电梯6部原装装LG豪豪华电梯梯3部OTTIS豪豪华电梯梯经营方式式以租为主主，兼有有销售只租不售售价格售价：993000元/MM2租金：二二室1446平方方米户型

54、型2.55万/月月，三室室1866平方米米户型22.8万万/月租金：一一室6000元/天二室7000元/天三室8000元/天销售进度度住宅剩44套，出出租率990%以以上出租率990%以以上客户特征征日本、欧欧美人士士居多，部分港港台客人人，大型型跨国公公司的高高层管理理人士；外籍商商务客人人等主要面向向在津的的外籍人人士（包包括港、澳、台台地区）开展业业务客户户大多为为在津大大型外资资企业的的高级职职员，欧欧美人士士居多通过比较较我们可可以发现现，服务务式公寓寓一般都都是面向向大型跨跨国公司司的外籍籍高层管管理人士士，采用用的经营营方式一一般以租租为主，价格相相对较高高。三、本项项目竞争争能

55、力分分析（1）服服务式公公寓的关关键竞争争因素关系到服服务式公公寓个体体的竞争争力因素素主要包包括：地地段和交交通、总总建筑面面积、内内部装修修、配套套设施、物业管管理水平平等五个个方面。（2）关关键竞争争对手的的确定根据我们们的调查查，本项项目服务务式公寓寓现有竞竞争对手手主要有有泰达国国际公寓寓和天津津奥林匹匹克大厦厦。（3）各各因素权权重的确确定参照目前前服务式式公寓的的竞争状状况和经经营状况况，同时时征求相相关专家家的意见见，我们们将各关关键因素素的权重重确定为为：因素地段和交交通总建筑面面积内部装修修配套设施施物业管理理水平权重0.20.10.20.20.3（4）竞竞争能力力评分各单

56、项评评价分数数为1、2、3、4、5，其中中5分最高高，1分最弱弱，3分表示示相同。泰达国际际公寓天津奥林林匹克大大厦本项目地段和交交通345总建筑面面积432内部装修修445配套设施施543物业管理理水平435加权总分分43.64.3由于建设设在南京京路沿线线，地处处天津最最为繁华华的和平平路商业业区附近近，其优优越的地地理位置置和四通通八达的的交通网网络是其其自身无无可比拟拟的优势势之一。综合考考虑各种种因素，本项目目将具有有较强的的行业竞竞争能力力。四、市场场定位服务式公公寓由于于其自身身的价格格限制了了它的客客户群，它只能能面向大大型跨国国公司的的外籍高高层管理理人士。对于本本项目而而言

57、，依依托由国国际知名名酒店管管理集团团管理的的五星级级酒店是是其特有有的优势势，而在在本项目目中的甲甲级写字字楼的客客户则成成为服务务式公寓寓主要的的客户来来源。五、项目目规模与与销售规规划1、项目目规模本项目服服务式公公寓作为为对五星星级酒店店的补充充，其面面向的是是相对长长期在天天津生活活工作的的跨国公公司高级级管理层层中的外外籍人士士。但是是这部分分客户的的数量要要远远小小于旅游游人数，也就是是说服务务式公寓寓的客户户数量要要远远小小于酒店店。因此此，服务务式公寓寓的规模模一般要要小于其其所依靠靠的星级级酒店，二者规规模的比比例一般般为1:1.55。本项项目五星星级酒店店的规模模为3.0

58、万平方方米，所所以本项项目服务务式公寓寓的规模模确定在在2.00万平方方米左右右。2、销售售规划服务式公公寓的经经营一般般是以出出租为主主，只有有及少量量的公寓寓进行销销售。我我们建议议本项目目采取出出租为主主，少量量销售的的经营策策略，出出租与销销售的比比例控制制在9:1左右右，对于于出租的的房间，考考虑到其其它服务务式公寓寓的价格格，租金金预计为为8000元/日日（均价价，按1100平平方米/套计算算）；对对于销售售的公寓寓，考虑虑到地价价因素，预计销销售价格格不低于于120000元/平平方米，项目建建成后第第一年入入住率就就将达到到80%。第五节 写字字楼市场场分析一、天津津市招商商引资

59、与与企业发发展状况况近年来，天津市市加大了了招商引引资的力力度，从从20001年开开始，每每年直接接利用外外资的增增长速度度均接近近或超过过20%。20003年年，全市市新批三三资企业业9411家，比比上年增增长155.3%；直接接利用外外资合同同额355.133亿美元元，增长长74.3%；实际到到位166.333亿美元元，增长长62.9%。表3.22 119999-20003年年天津市市对外招招商引资资情况年份绝对数（万美元元）增长速度度（%）（比上上年）直接利用用外资借用外国国资金直接利用用外资借用外国国资金1999925322032133320.6-60.5200002560000264

60、6671.124.112001132200007688825.88-71.02002238055916310018.22-17.92003316333257225562.9914.55资料来源源：天天津统计计年鉴220044注：20003年年直接利利用外资资额采用用商务部部新口径径，速度度为可比比口径。与此同时时，天津津市也加加快了内内联招商商引资的的步伐。20003年，全市吸吸引外地地在津投投资协议议额1772.22亿元，增长880.55%，实实际利用用内资1112.2亿元元，增长长83.7%。外地企企业在津津投资超超过5000万元元的项目目有2773个，主要投投向房地地产开发发和商贸贸物流