某集团项目开发指引

1、碧桂园集团项目开发指引 39/39碧桂园集集团项目目开发指指引运营中心心编制20133.6目 录前言 当当家作主主，用心心研究；快好结结合，成成就共享享第一部分分 获取取优质土土地，产产品定位位精准组建精干干团队深入市场场调研项目定位位精准加强风险险控制争取优惠惠条件第二部分分 做好好前期策策划，实实现快速速开工做好前期期策划规划设计计前置强势推进进收地勘探先行行进场提前开展展招标重视临设设先行政府关系系维护摘牌即是是开工第三部分分 聚焦焦展示区区域，确确保完美美开盘计划管理理严谨设计合理理出图重点抢展展示区施工组织织科学装修突击击管理重视采购购下单园林绿化化穿插轻装修重重摆设加强联合合验收确

2、保完美美开盘第四部分分 过过程管控控到位，主主体质量量合格总部技术术支持加强考核核评估实现重点点控制第五部分分 重视视精装策策划，打打造精品品货量执行交楼楼标准精装策划划先行进度计划划严格落实样板板先行重视采购购下单质量控制制到位园林绿化化管理加强成品品保护第六部分分 注重重细节完完善，实实现完美美交楼交楼计划划合理分户验收收严格竣工备案案办理实现完美美交楼前言当家作主主，用心研研究；快快好结合合，成就就共享“自己的的收入自自己说了了算”，“碧桂园园未来的的区域总总、项目目总的年年薪应该该在千万万元、百百万元级级别以上上，否则则就不是是一个称称职的区区域总、项目总总。”集团董董事局杨杨国强主主

3、席在集集团高层层会议上上豪迈的的指示。这一切切，源自自集团于于20112年112月推出的的一项开开天辟地地的制度度碧桂桂园集团团成就共共享计划划激励制制度。成就共享享既是每一一个区域域总、项项目总的的梦想，同时也也是集团对对区域总总、项目目总的硬硬性要求求。成就就共享不不是区域域总、项项目总想想不想得得到的问问题，而而是必须须要得到的的问题。因为集集团明确确规定，区域项项目在拿拿地之前前，必须须按照成成就共享享的要求求去算账，有利可可图，能能够实现现成就共共享才去去拿地，否则就就不应该该拿地。新项目目如果不不能实现现成就共共享，相相应的区区域总、项目总总将要受受到处罚罚。围绕如何何实现成成就共

4、享享， “去拿能能够获得得成就共共享的地地”，成为为指导土土地拓展展的法则则。但拿拿地仅仅仅是开始始，打铁铁还需自自身硬，要想获取丰厚的的回报，必须具具备卓越越的项目目运营管理理能力。成成就共享享有两大大要求，一是现现金流的的要求（一年内内自有资资金投入入全额回回笼，回回笼资金金大于自自有资金金投入与与年化自自有资金金收益之之和），二是净净利润的的要求，（项目目净利润润要大于自有有资金按按年折算算后的金金额），而且在在项目开开发周期期内不能能出现重重大的质质量、安安全、成成本问题题或业主主群体性性事件。这些要要求，简简单的说说，就是是要快好好结合，又快又又好：快就是是要快速速开工、快速开开盘、

5、快快速资金金回笼；好就是是要完美美开放、完美开开盘和完完美交楼楼；工作的的核心抓抓手则在在于“聚焦展展示区，提前每每一天”。按照又又快又好好的要求求，集团团旗下的的蕉岭、平果、垫江项项目已经经率先达达到成就就共享的的条件，成功摘摘得首期期成就共共享的果果实。本项目开开发指引引以实现现成就共共享为主主题，以以快好结结合为主主线，对对碧桂园园特色开开发模式式的关键键路径做做了重点点说明。每一位位项目总总，尤其其是新项项目总，以及每每一位有有志于成成为项目目总的项项目管理理者都应该该认真研研读，用用心体会会，灵活活运用。希望每一一位项目目管理者者及项目目团队都都能“成就共共想、成成就共创创、成就就共

6、享”！项目总经经理一定定要认真真研究所所管辖项项目，对对项目每每天的利利息、费费用、效效益等了了然于胸胸；懂得得提前推推进一天天工作所所增加的的费用与与产生的的效益的的对比，在守法法前提下下，力求求效益最最大化。区域总总裁与项项目所有有管理人人员也要要谨记并并实践。集团团董事局局主席杨杨国强第一部分分 获取优优质土地地，产品品定位精精准获取一块块优质土土地，项项目就成成功了一一大半。集团要要求各区区域及投投资团队队要拿“能够获获得成就就共享的的地”。土地地获取需需要经历历土地信信息收集集、意向向地块谈谈判、集集团立项项、定位位策划、定案、摘牌及及后续办办证等工工作和程程序。为为了确保保获取优优

7、质土地地并保障障新项目目按照“碧桂园园模式”进行开开发，应应该着重重做好以以下工作作：组建精干干团队1、前期期项目团团队区域有意意向地块块后，就就应该着着手组建建前期项项目团队队。项目目团队越越早组建建、越早早介入投投资谈判判，对项项目风险险识别、后续快快速开发发越有利利。为降降低项目目风险，最好由由有经验验的老项项目总出出任新项项目的总总经理。2、前期期策划小小组区域投资资部或项项目总牵牵头，组组织项目目部及区区域设计计、营销销、成本本、财务务、运营营等各职职能专业业人员到到现场就就各专业业各业务务板块进进行深入入研究，同时组组成项目目前期策策划小组组，对该该项目进进行论证证及编制制各专业业

8、的计划划及安排排，尤其其是实现现项目摘摘牌即开开工、工工程关键键线路、人山人海海及绿化化工作面面第一时时间提供供等的策策划方案案。深入市场场调研1、研究究市场（1）研研究市场场容量及及城市发发展：城城区人口口有多少少，消费费能力如如何，研研究市场场的年供供货量及及成交量量，是否有有辐射影影响市场场，市场场属于内内需型需需求还是是外向型型需求，城市主主轴、新新区或行行政部门门往哪个个方向发发展，市市场存量量及往年年销售情情况如何何等。（2）研研究市场场价格：当地别别墅/洋洋房销售售价格如如何，不不同产品品价格差差异；要要选择最最好的、有一定定规模的的竞品进进行调研研。除意意向地块块所在区区域外，

9、还应增增加例如如中心城城区等多多个不同同区域的的价格研研究，当当地别墅墅/洋房房销售价价格如何何，不同同产品、不同景景观、不不同户型型/面积积的价格格差异，了解背背后的真真实价格格。若带装装修销售售，要了解竞竞品的真真实装修修成本，客户接接受程度度如何；可以卖卖多少钱钱、成本本如何。（3）研研究客户户群体：城市人人群存款款如何，有影响响力、有有钱人有有多少，在哪里里，怎样样的人才才会来购购买我们们的房子子，是否能能够倾销销。2、研究究产品（1）研研究竞争争对手的的产品：研究当当地竞争争对手规规划什么么产品，各类产产品比例例如何，去化情情况如何何特别别是销售售好、去去化快的的项目。（2）研研究客

10、户户对产品品的需求求：研究究目标客客户对住住房有什什么需求求，包括括外立面面风格、面积段段、间隔隔、使用用功能等等，是否否存在哪哪些忌讳讳，当地地有什么么特别的的地方规规定。（3）研研究自身身标准化化产品的竞竞争力：别墅是是否是当当地稀缺缺产品，面积段段是否适适合大部部分的客客户购买买，当地地居住习习惯（喜喜欢大家家族多代代同堂还还是其他他），洋洋房是否否建得房房率高的的产品，市场是否否偏爱赠赠送率高高的产品品，对比比竞争对对手是否否有竞争争力，最最核心的的是我们们的产品品是否有有倾销的的竞争力力。3、研究究配套及及绿化景景观环境境（1）研研究当地地最早和和最新的的城市公公园，绿绿化环境境最受

11、认认同的项项目，种什么么树，怎怎么种，怎样利利用自然然景观资资源，有有哪些配配套设施施。（2）研研究客户户对配套套绿化有有哪些需需求，超超市、商商业街、运动场场所、优优质的物物业管理理等；当当地是否否对某些些植物存存在忌讳讳。（3）研研究项目目自身的的竞争力力：研究究地块是是否有自自然景观观设施资资源可利利用，我我们的配配套设施施能否成成为客户户购房的的关注点点，绿化化水平对对比竞品品的竞争争性。项目定位位精准对于新项项目，集集团要求求首期推推出货量量达到总总货量的的8成，开盘一一周内销销售首期期推出货货量的77成，开盘一一个月内内销售首首期推出出货量的的9成。要实实现这些些目标，项目必必需定

12、位位准确。否则一一旦出现现定位偏偏差，将将会造成成产品积积压，难难以达到到“7、88、9”的去化化要求。因此，区区域、项项目、投投资、营营销四位位一体亲亲自参与与市场调调研，在在对当地地市场有有深刻理理解的基基础上，会同营营销，提提出项目目定位策策划建议议。项目目定位务务求精准准，以保保证产品品适销对对路、开开盘实现现倾销为为原则。要特别别重视项项目定位位策划会会，在会会前对项项目做全全面研究究，对项项目情况况了然于于胸，对对产品定定位胸有有成竹。在准备备充分的的前提下下，编制制高质量量的定位位策划方方案，借借助项目目定位策策划会，对阶段段性成果果予以确确认，并并借助会会议决议议和共识识，推动

13、动项目开开发。尤尤其避免免因前期期研究不不充分，方案有有重大偏偏差或缺缺陷，导导致方案案被颠覆覆，从而而影响项项目进展展。在提出规规划建议议时，注注意以下下几点原原则：1、新地地块规划划，要根根据项目目地方情情况进行行不同产产品组合合：通过过不同组组合下各各产品建建造成本本、销售售价格、推售周周期、去去货速度度、净利利润、IIRR、成就共共享金额额等指标标进行综综合分析析，采用用能平衡衡销售与与开发速速度、项项目获得得最佳效效益的方方案。2、建与与众不同同的当地地标杆产产品：（1）可可以实现现快速倾倾销；（2）打打造完美美展示区区；（33）尽可可能采用用标准化化产品；（4）借鉴周周边区域域或相

14、邻邻市场畅畅销产品品。投资部门门根据项项目的定定位审批批报告，编制项项目定案案报告，报集团团投资决决策委员员会审批批。如果果集团审审批通过过了，项项目部即即可按计计划全面面推进该该项目。加强风险险控制重点做好好以下风风险点排排查：是否为建建设用地地，是否否符合土土规、城城规；地块内是是否有林林地、基基本农田田、高压压线、垃垃圾填埋埋场、坟坟墓、军军事设施施、文物物，地质条条件是否否复杂、拆迁难难度如何何等；考虑永久久水电、临水临临电、燃燃气、供供暖、排排污管道道接入等等问题。在风险点点排查的的基础上上，做好好风险评评估和应应对方案案。不盲盲目投入入资金，以免陷陷入被动动。如果果是合作作项目，还

15、要对对合作方方及土地地权属做做尽职调调查，以以确保土土地没有有纠纷。争取优惠惠条件应充分利利用政府府招商引引资阶段段我司所所处的有有利地位位争取优优惠条件件最大化化，并通通过框架架协议、备忘录录或会议议纪要等等形式将将优惠条条件予以以书面固固化。1、争取取政府支支持：（1）可以通通过邀请请政府参参观公司司已成熟熟开发楼楼盘增强强其对我我司的信信心，获获得其对对我司快快速开发发经营模模式的理理解和支支持；（2）利利用我司司对当地地政府税税收、产产业支持持、城市市环境改改善、政政府形象象的提升升等筹码码，争取取土地的的优先获获取、土土地款分分期支付付或延迟迟支付、规费减减免、开开通绿色色通道及及开

16、发证证件的快快速办理理、降低低预售门门槛、政政府大市市政配套套等方面面的支持持；（33）争取取酒店用用地价格格的优惠惠或减免免，争取取酒店、学校等等大型公公建在项项目后期期建设，减少首首期投入入，应尽尽量避免免按政府府要求的的规模档档次建酒酒店（新新拓展且且我司品品牌影响响度小的的区域，建议配配套先行行）；（4）对对超过一一千亩的的项目，争取能能由我司司主导参参与目标标地块的的控规编编制，最最大限度度利用政政府配套套；（55）在争争取优惠惠条件或或土地议议价过程程中，需需注意明明确市政政配套类类工程（包含外外线建设设）的资资金落实实方案，且方案案中应明明确投资资人及资资金的具具体操作作实施方方

17、法，若若由政府府投资，则需明明确资金金的具体体来源；若采取取政府协协助方式式，必须须明确具具体的出出资单位位及其资资金数目目、来源源等问题题，必要要时可选选择设立立共同资资金账户户的方式式解决资资金问题题。2、土地地款溢价价返还：（1）一般可可约定政政府将土土地溢价价返还给给投资公公司作为为基础设设施、公公建配套套的建设设费用；（2）对于数数额较大大，一时时难以消消化的土土地溢价价，应该该由政府府返还到到土地储储备的共共管账户户，避免免资金被被政府挪挪用；（3）对对于需要要使用溢溢价的工工程，由由投资公公司与相相关单位位签署协协议，由由投资公公司向政政府申请请该项工工程费用用；（44）争取取更

18、高的的溢价净净收益返返还比例例，避免免政府后后期有意意抬高地地价而造造成我司司被动；并要书书面约定定溢价返返还期限限，逾期期按高于于同期贷贷款利率率的两倍倍计算利利息。3、降低低预售条条件：与与政府协协商提前前预售，规范输输出口径径“分三步步走”：（1）因为不不清楚市市场需要要什么样样的产品品，什么么样的户户型，我我们会提提前做好好样板，销售更更好的户户型将多多推货量量，在0以上上无法修修改，如如果做了了0就可可以销售售的话，那产品品将更贴贴合市场场，所以以需要提提前预售售；（22）如果果政府不不接受上上诉理由由，则表表示，项项目所有有的预售售资金可可由政府府监管；（3）如果第第二步仍仍不成功

19、功，则表表示，可可在与政政府共管管的账号号上押保保证金，保证达达到预售售节点。经过上上述三步步，大部部分的政政府应该该可予以以项目“提前预预售”的资格格。第二部分分 做好前前期策划划，实现现快速开开工集团基准准工期为为5-77个月，部分项项目已经经实现摘摘牌后33-5个个月开盘盘。只有有快速开开工才可可能实现现快速开开盘。为为实现快快速开工工，要认认真开展展前期工工程策划划，做好好工作前前置，实实现摘牌牌即开工工。一、做好好前期策策划应充分考考虑事情情的因果果关系、先后次次序、内内在的逻逻辑关系系，开工工前把项项目开发发存在的的各种不不利因素素都罗列列出来，理清各各种因素素的逻辑辑关系，形成系

20、系统的解解决方案案。合理理地配置置开发资资源，克克服项目目开发中中可能出出现的瓶瓶颈如收收地、报报批报建建、设计计出图、招投标标、材料料采购、施工道道路畅通通、临设设容量充充足等问问题，保保障示范范区的实实现。科科学合理理地做好好施工现现场总平平面布置置（含临临水、临临电、道路、办公区区、生活活区、垂直运运输设备备的布置置等），做到策策划先行行、临设设先行、道路路（进出出方向、宽度、规避客客户、雨雨季影响响等）先行、管线（尤尤其是临临电、临临水架设设方式和和影响）先行、计划（协协同性）先行、样板先行行。施工工策划上上，片区区的市政政、土建建、机电电、挂石石、装修修、园艺艺、绿化化交叉、平行、流

21、水施施工，单单体中的的土建、机电、装修工工程分层层、分段段、分面施施工，同同时还要要制定制制约项目目目标重重点区域域的专项项计划。二、规划划设计前前置新项目要要尽量选选标准化化产品或或成熟的的产品，要把工工期短、能快速速预售的的产品放放在首期期供货中中；销售售展示区区在综合合考虑规规划因素素外应该该安排在在项目最最有利的的、能马马上动工工的地方方。在楼楼盘的定定位，我我们不一一定做到到最高档档次的项项目，但但我们要要结合产产品与购购买群体体，合理理定位，打造性性价比最最高的项项目；在在同样产产品中，我们必必须做到到最优；在同等等售价中中，我们们必须做做到品质质最好。1、规划划前置：规划方方案在

22、摘摘牌前基基本要能能通过规规划部门门预审批（主主要地方方领导认认同）。要特别别重视容容积率、日照分分析、建建筑间距距、商业业比例等等指标，尽量做做满容积积率；特特别重视视普通住住宅面积积界定的临临界点；项目提提前了解解清楚当当地的规规划设计计要求，建议严严格按照照当地规规划要求求进行规规划设计计，避免免后期因因方案修修改影响响进度；尽量提提高售建建比，减减少无法法出售的的地下室室面积。2、板房房设置：（1）原则上上，所有有户型都都要设置置样板房房。（22）但也也避免设设置过多多样板房房导致成成本增加加，须控控制规划划户型的的数量。（3）新项目目都要设设置豪装装别墅及及公司通通用标准准装修别别墅

23、板房房（对于毛毛坯销售售不畅的的项目要要装修445套套别墅板板房，销销售部分分再装修修部分）。（44）为充充分展现现苑区的的成熟配配套以及及环境，需于货货量现场场选择景景观好的的楼层设设置现场场板房，并做好好首层架架空层的的泛会所所展示和和体验，项目应应尽量避避免建临临建板房房。3、产品品选择：（1）展示区区宜采用用公司已已有标准准户型，这样可可以做到到套用原原有土建建、安装装施工图图纸和装装修图纸纸，节省省设计、采购和和招标时时间；（2）别别墅和洋洋房要同同期展示示，同期期开卖；地下车车库施工工周期长长，1-2个月月/层，难以与与别墅产产品同期期展示；（3）展示区区中尽量量不规划划带地下下室

24、的洋洋房产品品，以保保证施工工工期满满足同期期展示开开卖。4、物业业规划建建议：参参考物业业公司从从物业管管理和业业主角度度提出的的规划建建议，如如出入口口、物业业管理用用房、垃垃圾房的的选址及及面积等等。三、强势势推进收收地由于我司司获取的的土地往往往不是是净地，拿地前前与政府府或合作作方谈好好的收地地条件，到实际际收地时时不一定定能全部部满足，这种风风险往往往会影响响我们不不能快速速开工或或增加开开发成本本和难度度，因此此我们在在收地前前必须从从多种渠渠道深入入了解地地块的现现状是否否已经满满足我们们的开发发要求，对方是是否已履履行了所所有承诺诺，否则则，我们们应该要要求推迟迟收地，并且一

25、一定要把把收地时时间与土土地出让让金或合合作出资资的交付付时间挂挂钩，才才能更好好地规避避我司的的风险。若发生生土地移移交晚于于合同约约定，应应争取由由国土部部门出具具未能交交地证明明，以便便财务部部门申请请相关地地块的免免缴土地地使用税税。在收地的的过程中中，要积积极推进进目标地地块现场场的清理理以及参参与收地地砌围墙墙工作。要综合合平衡提提前一天天收地付付出的代代价和提提前一天天开盘带带来的收收益之间间的对比比，按照照项目利利益最大大化原则则强势推推进收地地工作。四、勘探探先行进进场1、参考考周边地地质情况况了解目标标地块的的地质情情况，尽尽可能取取得周边边建筑物物地质勘勘查资料料及相关关

26、工程资资料，为为基础设设计提供供参考，也为前前期工程程提供依依据，可可以有效效提高设设计和前前期工程程的进度度。2、提前前进入地地块勘探探提前进入入地块内内进行详详细勘察察以取得得勘察报报告；对对目标地地块的地地质报告告进行分分析，将将地质勘勘查报告告第一时时间提供供给予设设计院，出桩基基图。按按先售楼楼部、后后展示区区，最后后货量区区的原则则完成地地勘。地地质条件件较差情情况下，先行初初勘，第第一时间间确定基基础形式式；规划划及现场场条件较较完备情情况下，直接详详勘。五、提前前开展招标标1、招标标前置：在摘牌牌之前提提前做好好招标前前置与配配合工作作有利于于实现摘摘牌即开开工。从从土地挂挂牌

27、开始始，就可可以开展展招标立立项、投投标单位位确认、发标、开标、定标工工作。招招标立项项方面要要前置的的工作包包括：（1）尽尽快了解解当地的的市场材材料价格格，购买买当地的的定额及及材料信信息资料料，了解解项目现现场的特特殊情况况；（22）将现现场的环环境及特特殊性、具备的的施工条条件等，提供给给成本管管理中心心，便于于招标文文件快速速编制；（3）明确招招标工程程各专业业的施工工承包范范围，利利于招标标文件的的快速编编制，减减少后期期争议；（4）施工单单位开标标。2、施工工单位考考察：项项目立项项后，即即发起招招标立项项书，同同集团、区域一一起将纳纳入集团团招标范范围内的的施工单单位提前前考察

28、和和选择；优先确确定展示示区基础础施工单单位及总总包单位位。项目目必须主主动的参参与到招招标的工工作中去去，选择择总包单单位时应应考虑：（1）施工单单位的实实力；（2）施施工单位位的信誉誉度；（3）施施工单位位的经营营状况；（4）特别关关注施工工单位拟拟委派的的项目经经理（施施工生产产负责人人、经营负负责人或或包工头头本人有有调动公公司资源源能力优优先）优先先选用熟熟悉公司司操作模模式、同同区域合合作过的的、在当当地做过过项目、信誉好好的项目目经理。考察施施工单位位时，播播放公司司的宣传传片，与与施工单单位做有有效的沟沟通，便便于施工工单位对对集团的的了解。3、快速速确定施施工单位位的方法法（

29、1）条条件允许许的情况况下，示示范区应应将桩基基础（或或其它基基础类型型）与总总包工程程招投标标分开进进行。（2）对对新项目目，可考考虑寻找找已经合合作过的的优秀施施工单位位做展示示区，示示范区计计价方式式按后续续货量区区定标价价格约定定点数上上浮。（3）对对旧项目目、新地地块，若若相近时时间刚招招过标，则可以以直接以以扩标的的方式确确定单位位。（4）对对使用原原有图纸纸且已施施工的工工程，可可以由总总包单位位按原有有合同造造价原则则进场施施工。4、施工工合同：区域项项目应积积极参与与施工合合同中“工程管管理条款款”的制定定，掌握握进度管管理主动动权；提提前确定定展示区区各专项项工程合合同单价

30、价，尤其其对于赶赶工费、施工进进度明确确约定、施工人人员数量量、垂直直运输设设备数量量、总分分包权责责约定等等，提前前确定操操作方式式，为后后期支付付工程款款提供依依据。六、重视视临设先先行1、临水水、临电电必须考考虑足够够，除了了考虑全全面开工工的施工工和宿舍舍生活用用电，还还要考虑虑售楼部部和展示示区的用用电要求求，是否否设独立立电缆，以免售售楼部受受施工保保护电源源跳闸的的影响而而经常断断电。在在收地完完成前就就应该与与水电部部门签订订合同，确定水水电到达达地块时时间，确确保摘牌牌后能顺顺利及时时接入临临水临电电，不妨妨碍项目目现场施施工，在在条件不不具备的的情况下下，可以以在前期期施工

31、采采用发电电机。与与电力水水力部门门谈判时时，可考考虑将永永久水电电条款与与临水临临电一并并进行谈谈判，对对于项目目后期开开展将免免去较多多麻烦和和减少重重复的费费用开支支。2、提前前完成红红线外临临时道路路建设及及场区内内的管网网及施工工道路的的建设，临近公公路要注注意考虑虑地块开开口问题题。3、提前前完成临临时用地地租赁，搭设生生活区，为施工工单位进进场创造造条件。4、提前前考虑项项目临时时宿舍、永久宿宿舍问题题。七、政府府关系维维护1、建立立与政府府各层级级领导、分管领领导、业业务部门门的密切切联系关关系，按按政府部部门层级级领导关关系，逐逐级上报报，下级级能解决决的不要要用上级级压下级

32、级；各种种关系的的建立必必须是公公司与当当地政府府的关系系，杜绝绝把关系系建立在在个人关关系上，更不能能参与到到小圈子子内，避避免因领领导调整整而影响响整个项项目的运运作。2、争取取政府相相关领导导挂职我我司项目目，如争争取城建建副市长长级别领领导挂职职指挥部部长。3、定期期向主要要政府领领导汇报报项目进进展情况况，定期期或不定定期邀请请政府领领导前来来项目指指导工作作，配以以媒体报报道，既既推动项项目工作作开展，也提高高项目影影响力。必要时时，可以以邀请政政府领导导到集团团或公司司其他成成功楼盘盘参观。4、以工工作简报报的形式式定期书书面报告告政府主主要领导导，汇报报重要工工作进展展，请求求

33、协调解解决问题题及提出出处理方方案的建建议。八、摘牌牌即是开工1、报建建前置：（1）现场动动工前应应尽量办办理好先先行施工工合法手手续，这这就要求求我们进进入一个个地方时时，首先先要到各各部门（行政服服务窗口口）了解解所有的的报建报报批验收收流程，了解需需要提供供的资料料和当地地的特殊殊要求，提前做做好一切切准备，特别是是规划方方案先与与规划部部门沟通通调整好好，土地立立项100天内完完成规划划设计方方案编制制，协调调政府及及各相关关部门召召开规划划提报会会，提出出我司规规划思路路和规划划手续预预审等推推进理念念通过预预审批，获得规规划主管管部门及及当地主主要领导导支持。（2）如分歧歧较大，则

34、以确确保展示示区不变变为原则则。推进进规划报报建工作作，有条条件的先先做地勘勘。提前前选定施施工图设设计单位位和审图图公司，先行完完成报建建施工图图，进行行施工图图审查和和报建。特殊情情况下同同政府沟沟通，单单独就基基础图进进行报建建，确保保摘牌后后取得基基础施工工的“尚方宝宝剑”。（3）施工图图纸提前前送到建建设部门门初审好好，一切切能准备备的办理理国土证证、立项项、用地地规划许许可证、工程规规划许可可证、施施工许可可证等送送件资料料提前交交到相关关部门审审查好，能后补补的资料料尽量跟跟政府协协商（如如立项、环评）。（44）同时时项目要要提前通通知施工工单位准准备报建建所需的的配合资资料，并

35、并积极协协助完成成一些与与政府相相关的手手续。最最理想的的状态是是，到摘摘牌当天天就可以以马上补补齐剩下下的文件件办理施施工许可可证，或或与建设设部门商商量好可可以签发发预开工工证。利用开工工典礼这这一契机机，合理理合法地地把展示示区土方方和施工工临路提提前施工工和铺设设完成；3、提前前邀请当当地政府府官员参参与开工工典礼，并沟通通当地主主流媒体体发布，扩大品品牌及项项目影响响力, 摘牌后后即通过过户外广广告牌、新闻宣宣传进行行品牌导导入。4、组织织项目启启动会，进一步步明确项项目目标标，落实实每个部部门的职职责及工工作计划划，充分分取得集集团各中中心的支支持，为为后续抢抢工创造造条件。第三部

36、分分 聚焦展展示区域域，确保保完美开开盘“抢临设设，保保保障；抢抢地下，保地上上；抢主主体，保保装修；抢板房房，保货货量。”“聚焦展展示区，提前每每一天”。集团团总裁莫莫斌一、计划划管理严严谨1、一级级计划： 展示示区计划划要单独独编制，编制计计划时严严格根据据公司一一级计划划节点完完成关键键线路分分析及计计划倒排排，依据据适度超超前的原原则，制制定重大大节点倒倒排计划划、专项项计划，制定严严谨的二二、三级级计划，实时跟跟踪，及及时纠偏偏，确保保重大节节点按时时（提前前）完成成。2、施工工计划：在工程程施工前前，加强强对总分分包施工工单位的的施工进进度计划划和劳动动力、材材料供应应、机械械设备

37、投投入等资资源投入入计划的的严格审审核，审审查施工工进度计计划是否否合理，有无可可能实现现，是否否适合工工程的实实际条件件和现场场情况，避免以以空洞的的不切实实际的工工程进度度计划来来指导施施工。 为了保保证施工工进度，需要着着重审查查的内容容包括：有无制制定节假假日（如如春节）期间的的赶工人人员、资资金安排排措施，有无拟拟定雨季季、高温温、台风风等恶劣劣气候条条件下施施工的应应急补救救预案，对订货货期较长长的材料料设备有有无提前前订货措措施等。例如，对雨季季等影响响工期的的因素可可提前界界定：下下雨可将将其细分分小、中中、大雨雨。小雨雨、中雨雨通过提提供雨衣衣给工人人，让施施工单位位没有借借

38、口不开开工，并并且项目目也以身身作则，亲自在在现场督督促施工工单位加加班，这这样项目目只需支支出很少少的成本本，在不不是很恶恶劣的天天气中争争取到宝宝贵的时时间。对对于大雨雨暴雨恶恶劣的天天气现场场不能施施工的，项目应应提前与与施工单单位约定定赶工措措施。 二、设计计合理出图图根据“先先展示区区，后货货量区；先管线线，后主主体；先先基础、后上部部；装修修、机电电、绿化化同步”的原则则出具图图纸，第第一时间间内给予予项目施施工队图图纸支撑撑。三、重点点抢展示示区1、“1123”原则“1233原则”给我们们一个很很清晰的的抢进度度的思路路，“1”代表的的是售楼楼部和豪豪装板房房，必须须放在第第一位

39、，保证首首先完成成；“2”代表的的是样板板区、展展示区内内的非样样板房、室外市市政、园园建、园园林等工工程，应应作为第第二重点点来抢工工程进度度；“3”代表的的是首期期货量区区，需达达到预售售条件，应放在在第三位位来赶工工。赶工时要要按照主主席要求求的“24小小时，满满人工作作”的原则则来组织织样板区区的抢工工，流水水作业，人山人人海的去去做，每每一个工工作面都都要有人人。要求施施工单位位每天上上报人员员、材料料和机械械使用计计划，实实现精细细化管理理，向过过程管理理要结果果。同时时，要重重点考虑虑关键工工序的施施工组织织，例如如，有挂挂石的施施工时间间较长（尤其关关注石材材材料的的堆放场场地

40、合理理设置），其施施工应该该尽量安安排在前前面。2、抢工工奖为实现快快速开盘盘，区域域项目在在成本增增加与收收益之间间进行合合理权衡衡，可以以在总包包合同中中明确工工程起始始时间和和相应的的工期奖奖罚规定定，或者者单独设设置赶工工奖。赶赶工奖应应在事前前以协议议的形式式约定，明确奖奖励的条条件和处处罚规则则；赶工工奖后补补无效。原则上上赶工奖奖励费用用从该项项目的成成就共享享奖金池池或旧项项目奖金金包中扣扣减。四、施工工组织科科学按照“整整体市政政管网先先行，单单体结构构与砌体体同步，机电、装修、园艺绿绿化穿插插进行”来组织织施工计计划。综综合布置置售楼部部、板房房区和货货量区的的施工场场地和

41、临临时道路路，在主主体工程程施工的的同时能能保证与与主体结结构施工工不冲突突的位置置可以同同步施工工室外工工程、市市政工程程和绿化化工程（尤其是是大树种种植）。采取流流水、穿穿插施工工，前工工序给后后工序预预留工作作面，确确保分部部分层交交接场地地；上下下工序按按确保的的节点按按时验收收、交接接合理；主体周周边水景景、道路路管网的的施工，在主体体脚手架架未落的的条件下下，采用用局部拆拆除、部部分加固固悬挑脚脚手架的的方案同同步推进进室外各各项工程程的施工工。必须须保证关关键线路路中施工工资源配配置，如如：施工工道路的的畅顺、桩基施工机机械数量量、土方方机械数数量、模模板周转转套数、垂直运运输机

42、械械的运力力、备用用发电机机、夜间间施工照照明等及及合理提提前安装装时间。五、装修修突击管管理集团成立立了以雅雅骏装修修公司为为主导的的装修突突击队，对新项项目（含含旧项目目新地块块）展示示区重点点突击，并且集集团要求求雅骏装装修公司司到20013年年9月实实现对新新项目展展示区的的全面承承接。1、装修修的重点点包括：（1）售楼部部大堂（或酒店店大堂）、样板板房的厨厨房、卫卫生间、电梯大大堂的铺铺贴；（2）电电梯、石石材、橱橱柜等，开工时时就要与与厂家沟沟通排产产；（33）吊顶顶、机电电安装穿穿插、消消防、空空调线管管；（44）超豪豪板房的的成品家家具，需需土建严严格按照照图纸尺尺寸施工工，提

43、前前交底，严控分分层移交交；（55）双拼拼板房以以装修户户先组织织土建施施工，然然后分层层分段移移交工作作面。 2、装装修进场场前期准准备：（1）装装修施工工任务应应预先落落实，最最好施工工前400天用书书面形式式通知施施工单位位，有条条件时考考虑提前前60天天。以便便使承包包方预先先组织安安排施工工队伍，按数量量安排人人力，才才能保证证对任务务的准备备；（22）施工工图纸应应预先330-440天由由设计院院完成出出图，有有条件时时审图完完成，最最好安排排任务时时一起提提供给施施工方，目的方方便做好好材料的的准备和和产品工工厂化生生产；（3）项项目分项项专业分分包工程程完成节节点落实实，上工工

44、序按质质、按量量、按时时验收，合格后后移交下下工序。3、展示示区装修修工程联联系单：区域项项目提交交展示区区装修工工程联系系单至集集团工程程管理中中心、运运营中心心、雅骏骏装修公公司，由由工程管管理中心心统筹展展示区装装修工程程任务安安排及下下达。六、重视视采购下下单严格按照照采购购专项计计划任务务项标准准【参参见关于于下发项目专专项计划划管理办办法和和项目目专项计计划考核核办法的通知知】的要要求制定定材料下下单计划划。确定定电梯、石材、装修材材料及家家具等进进场时间间与工程程进度的的高度衔衔接，关关键点在在于接到到图之后后一周时时间内下下单，有有些可以以先根据据装修标标准下单单，施工工图出来

45、来后再核核对数量量补单；洋房板板房使用用的材料料直接甲甲供，样样板房在在2楼及及以上的的，开放放式电梯梯应同步步投入使使用；与与现代家家居、设设计家私私组沟通通好，确确保入户户门、房房间门、木地板板、橱柜柜、家私私及时进进场安装装及摆放放。对于于非标设设计，要要在设计计过程中中随时与与采购中中心联系系沟通，以便尽尽快确定定供应商商，缩短短供货周周期。前前期物料料、设备备采购时时如涉及及到酒店店、物业业，要请请酒店、物业参参与设备备选型。特殊材料料及专项项分包生生产制作作周期参参考：（1）电电梯：生生产700天，安安装200-300天；（2）橱橱柜豪装装：厂家家生产225天，安装时时间3天天（供

46、应应商配置置所有厨厨房配套套电器）；（3）木木门、木木地板、楼梯扶扶手、整整体橱柜柜：供应应商生产产时间330天；安装时时间8-15天天。（4）入入墙整体体衣柜：供应商商生产及及安装时时间300天；（5）海海洋展池池：供应应商制作作及安装装时间1120天天；（6）专专业泳池池工程：安装时时间600天；（7）国国振装修修：厂家家生产及及安装时时间1000天；七、园林林绿化穿插插景观充分分考虑水水体、山山体等自自然借景景，通过过参观公公园、植植物园和和当地最最好楼盘盘，了解解当地植植物选用用的原则则，利用用当地最最便宜、最实用用的植物物为我公公司造景景，打造造最合适适的景观观风格。同时，对当地地园

47、建材材料进行行调研，评判成成本，最最大限度度充分利利用当地地材料。园林施施工要注注意：（1）跟跟进图纸纸，主要要的园建建图、水水电图、结构图图；（2）室室外园艺艺绿化与与建筑施施工的工工作面划划分；（3）提提前做好好施工筹筹备，项项目开工工时绿化化（尤其其是地形形土方早早日完成成）同步步开工，交叉作作业，售售楼部前前后花园园、泳池池、水景景区等与与土建同同步施工工；（44）私家家花园的的园艺绿绿化等排排删拆后后即马上上施工；（5）可种绿绿化的地地方先进进土种绿绿化。大大树能提提前种植植的优先先种植，考虑树树的生长长周期，在开盘盘时有好好的展示示效果。绿化施工工工序：堆坡造造型种植大大树石头、汀

48、步石石安装灌木木、地被被种植草皮皮和玉龙龙草的种种植完工，小品摆摆设和成成品保护护。八、轻装装修、重重摆设要按照“轻装修修、重摆摆设”的原则则，控制制好装修修成本，让利于于客户，以最丰丰富的软软装设计计展现生生活情趣趣和功能能体验，让客户户感受“入住式式的体验验营销”，使客客户走进进板房就就有购买买的冲动动。同时时特别注注意要做做好室内内阴生植植物的养养护。九、加强强联合验验收1、验收收组织由区域工工程技术术部负责责组织，项目部部、设计计单位、营销中中心、客客户关系系管理中中心、物物业部门门及其他他内外部部相关单单位对展展示区进进行联合合验收。2、验收收内容包括营销销环境、建筑质质量、物物业管

49、理理、市政政工程、园林绿绿化效果果和服务务管理系系统（安安保、后后台管理理系统）及产品品设计合合理性、装修标标准与销销售合同同一致性性、工程程质量等等。3、验收收评估和和审定（1）在在验收中中现场达达成一致致整改意意见的问问题，由由项目部部督促相相关施工工单位立立即进行行整改，整改完完成后进进行复检检。（2）在在验收中中涉及设设计的问问题，如如验收组组内部意意见不一一致的，应提交交产品研研发院牵牵头组织织相关部部门研讨讨，将研研究建议议报主席席办、总总裁办审审定。（3）在在验收中中涉及装装修、绿绿化景观观和营销销环境的的问题，如验收收组内部部意见不不一致的的，应提提交集团团联合评评审小组组进行

50、审审定。（4）经经整改后后复检，如联合合验收小小组对验验收合格格、达成成一致意意见的，填写验验收记录录表，各各参与验验收的人人员签名名确认。未经验收收或验收收不合格格的，不不得对外外开放。区域项目目对主席席在规划划图上划划的展示示圈必须须高度重重视，展展示区开开放前应应做到“目之所所及，皆皆是完美美”。十、确保保完美开开盘项目奠基基开工后后，营销销团队面面向目标标客群进进行推广广宣传、客户拓拓展及圈圈层营销销等，期期间项目目部与营营销团队队密切沟沟通，既既保证营营销推广广节点与与工期相相匹配，也能及及时确认认相关利利好卖点点输出，以实现现按时（或提前前）供货货，确保保销售。开盘具体体工作包包括

51、：1、为增增加开盘盘的轰动动效应，前期广广告铺垫垫要合理理有效布布置，适适当举行行有针对对性的推推广圈层层活动，有条件件的邀请请政府要要员、新新闻媒体体和企业业家代表表提前参参观，创创造社会会认同气气氛和免免费宣传传效应。2、做好好价格政政策、产产品的成成本及预预留客户户梳理工工作，协协助制定定开盘前前的价格格策略及及价格的的制定：（1）政策：不能忽忽视政策策对价格格的影响响，如价价格备案案等政策策直接限限制项目目后期价价格走势势，定价价前需针针对限制制政策与与政府良良性沟通通攻关；（2）成本：成本控控制直接接影响价价格竞争争力；要要整体控控制项目目的成本本；（33）对预预留客户户进行分分类：

52、产产品偏好好，户型型偏好，位置偏偏好，提提前对预预留客户户进行分分析筛选选，有利利于更合合理判定定价格；对预留留客户心心理价格格进行持持续性的的跟进。3、开盘盘前完成成物业管管理公司司的招标标工作，案场物物业服务务人员培培训到位位，训练练有素。4、做好好详细周周到的计计划和工工作安排排，各部部门、人人员的分分工，现现场功能能临时分分区、停停车带设设置，不不要遗留留任何的的角落或或环节；现场提提供适当当的暖心心服务和和后勤保保障工作作，做好好安保、卫生、急救医医疗准备备。5、开盘盘时，销销控区人人要放满满，增加加现场下下单的紧紧迫氛围围。6、开盘盘后办理理好相关关相关预预售合同同签订、政府备备案

53、、抵抵押登记记、业主主资料提提供等相相关程序序，减少少因程序序、资料料不全引引影响按按揭贷款款的发放放，好让让我司尽尽快回笼笼资金。预售监监控款也也要长期期紧迫跟跟踪，与与政府和和银行做做好沟通通工作，按照施施工进度度越早越越多的申申请。7、后续续货量组组织：合合理确定定展示区区与货量量区、各各货量区区推售次次序及各各货量区区推售的的节点安安排，尤尤其保证证首次开开盘成功功后后续续货量的的及时补补给；为为解决后后续货量量供应问问题，应应在本次次展示区区开工同同时，准准备好下下一期的的施工图图纸和施施工准备备等所有有工作。做到一一旦一期期销售卖卖得好，二期工工程第二二天就能能开工。第四部分分 过

54、程程管控到到位，主主体质量量合格集团高度度重视工工程质量量管理，建立健健全了工工程质量量管控体体系，通通过在工工程技术术管理、工程质质量评估估考核、施工质质量全过过程控制制、“最佳开开推盘状状态”和“最佳交交楼状态态”营造等等方面进进行监督督和支持持，推动动集团整整体工程程质量水水平上新新台阶。集团按照照“关注客客户满意意度、加加强过程程质量控控制”的管理理原则，建立集集团层面面的质量量管控体体系，由由三大部部分组成成，即“工程技技术管理理支持体体系”、“工程质质量评估估考核体体系”和“施工质质量全过过程重点点控制”。一、总部部技术支支持集团组织织编写了了大量的的工程技技术文件件，为工工程质量

55、量管理建建立了企企业技术术标准和和提供了了有力的的技术支支撑，并并加强对对一线工工程技术术管理人人员培训训，提高高他们的的专业水水平，为为现场管管好质量量奠定了了基础。1、防防开裂、防渗漏漏重点控控制：两两防文文件通过过制定土土建工程程各重要要环节的的构造措措施及施施工要求求，并要要求区域域项目贯贯彻实施施，达到到防开裂裂、防渗渗的目的的。2、工工程质量量通病及及防治办办法：该文文件的特特点是图图文并茂茂，全部部是巡检检中收集集的工程程现场质质量问题题图片，与正确确做法的的图片相相对比，直观的的展现质质量通病病的防治治措施。3、工工法样板板引路工工作手册册：详细细指导设设立工法法样板的的技术要

56、要求，并并配上反反映相应应工序样样板的现现场照片片、文字字说明，使技术术交底和和岗前培培训内容容比较直直观、清清晰，易易于工人人了解掌掌握，有有效地促促进工程程施工质质量水平平提高。二、加强强考核评评估1、工程程质量检检查评估估制度（1）碧桂园园工程质质量评分分办法：集团团设有专专职质量量巡检组组，每月月对全部部在建项项目进行行工程质质量巡检检，实行行单月普普查督办办，双月月评分考考核。（2）施工尺尺寸误差差专项检检查办法法：为实实现集团团产品标标准化施施工和提提高工程程质量，巡检组组采取现现场实测测实量的的检测数数据进行行合格率率计算，得出各各项目的的专项检检查评分分，直观观表现了了施工尺尺

57、寸管控控的质量量水平。（3）碧桂园园综合质质量评分分办法：综合合巡检组组通过对对板房区区和交楼楼区进行行检查和和评分，量化各各苑区的的综合质质量水平平。（4）碧桂园园联合巡巡检办法法：各专专业子公公司对各各自在建建工程进进行常态态化的质质量巡检检和考核核，并奖奖励先进进，处罚罚落后，有效提提高各专专业子公公司的工工程质量量。（5）监理资资料检查查评分细细则：监督督各项目目的工程程资料与与现场实实体工程程的进度度的同步步性、准准确性、完整性性，为顺顺利完成成项目竣竣工验收收备案提提供保障障。2、工程程质量考考核激励励机制（1）实实行“双月质质量考核核排名计计划”：根据据集团质质量巡检检评分情情况

58、，对对集团所所有区域域和项目目实行“双月”质量考考核排名名，对排排名前列列的区域域和项目目进行奖奖励，对对排名落落后的区区域和项项目处罚罚并通报报批评。（2）实实行“创优1000”计划：为鼓励励总包单单位争创创优质工工程，积积极配合合我司向向业主交交楼，使使项目在在既定时时间内达达到目标标交楼率率，对经经过既定定程序评评估、认认可的优优质工程程和总包包单位给给予合约约价格之之外约1100元元/平方方米的奖奖励。（3）开开展“三级样样板工程程”活动：集团每每年开展展“三级样样板工程程”活动，通过相相关中心心及各区区域、各各项目的的联合评评比，评评选出年年度“集团样样板工程程”、“区域样样板工程程

59、”和“项目样样板工程程”，进行行表彰奖奖励，为为各区域域、各项项目的工工程质量量树立了了标杆；并通过过组织项项目和施施工单位位对样板板工程的的学习和和总结，充分发发挥先进进榜样对对提高集集团工程程质量的的带动作作用。（4）评评选集团团专项奖奖：“最佳开开推盘状状态”、“最佳交交楼状态态”：引导导各项目目营造完完美的销销售板房房区和交交楼苑区区综合品品质，对对促进销销售，提提升集团团的品牌牌和成功功开拓市市场的起起到了重重要作用用。（5）对对工程质质量问题题严厉处处罚：对对最常见见、影响响严重的的工程质质量问题题作出统统一的处处罚，对对施工单单位拒不不整改或或整改造造假的加加倍处罚罚，勒令令停工

60、整整改，直直至清退退出场。（6）推推行约谈谈和督办办制度：约谈是是由集团团召集相相关项目目和施工工单位领领导进行行面谈，指出存存在的质质量问题题，要求求制订整整改方案案和计划划，按期期完成整整改。督督办是由由集团工工程管理理中心派派专人驻驻点项目目，协助助区域和和项目解解决对极极少数施施工队伍伍质量管管理的老老大难问问题；对对个别极极端不配配合的施施工单位位, 坚坚决进行行清退,避免后后期交楼楼风险。三、实现现重点控控制1、施工工质量的的事前控控制措施施（1）加加强图纸纸会审工工作：图图纸会审审工作使使施工单单位充分分了解设设计意图图和技术术要求，消除可可能存在在的设计计错漏，以确保保工程质质