某高尔夫海景公寓一期项目可行性研究报告

1、三亚鹿回回头新佳佳高尔夫夫海景公公寓一期期项目可可行性研研究报告告目 录第一章 总总论1项目基本本情况1编制依据据及研究究范围4结论及建建议55 项目目建设的的背景及及必要性性77第一节 项目目建设的的背景7第二节 项目目建设的的必要性性12第三章 市场场分析14第一节 本项项目公寓寓的概念念14第二节 三亚亚度假公公寓情况况介绍14第三节 本项项目与其其他项目目相比较较的优势势19 第第四节 本项项目前景景预测19第四章 项目目定位211第一节 功能能定位21第二节 市场场定位222第三节 项目目建设方方案和规规划设计计定位255第四节 设计计定位28第五节 入市市姿态及及推广时时机定位位2

2、9第六节 销售售方式定定位330第七节 物业业管理定定位331第五章 建设设地点及及建设条条件32第一节 建设设地点32第第二节 建设设条件332第六章 建设设规模及及建设内内容338第七章 建筑筑建设方方案399第一节 项目目总体规规划方案案39第二节 单体体建筑方方案43第三节 结构构方案49第八章 公用用工程550第一节 给排排水工程程50第二节 电气气53第三节 燃气气设计558第四节 道路路、广场场、停车车场与绿绿化58第九章 消防及及安全622第十章 环境保保护及节节能65第一节 环境境保护665第二节 节能能措施688第十一章章 项目目组织及及劳动定定员700第一节 项目目组织7

3、70第二节 劳动动定员700 第十二章章 项目目建设管管理及招招标投标标72第一节 项目目建设管管理72第二节 招标标投标72 第第十三章章 项项目实施施进度744第十四章章 投资资估算与与资金筹筹措75第一节 投资资估算75第二节 资金金筹措79第十五章章 财务分分析与评评价880总 论论项目基本本情况项目名称称三亚鹿回回头新佳佳高尔夫夫海景公公寓（一一期）项项目建设单位位概况建设单位位建设单位位概况项目拟建建地点项目拟建建地点位位于海南南三亚鹿鹿回头半半岛，距距三亚市市中心区区约5公里。场场地西南南面为鹿鹿回头岭岭，东南南傍小东东海，西西北面为为鹿回头头湾，东东面毗邻邻约800公顷的鹿鹿回

4、头高高尔夫球球场（已已建成，小东海海即与高高尔夫球球场毗邻邻）。项目定位位项目定位位为品位位高尚、设施配配套齐全全的集居居住、旅旅游休闲闲度假为为一体的的高档公公寓，为为国内外外高端人人群提供供高品质质的居住住享受。项目主要要建设规规模及内内容三亚鹿回回头新佳佳高尔夫夫海景公公寓项目目总用地地面积442.001公顷顷，项目目分二期期开发建建设。本本报告研研究的是是一期项项目。项项目用地地面积118.117公顷顷（2722.555亩），总建筑筑面积33387761.45mm2（其中中地面22981145.19 m2；地下下406616.26mm2）。项项目拟建建设：（1）77幢2228层高高层公

5、寓寓，总建建筑面积积30558699.544m2；（2）会会所，建建筑面积积40880.991m22；（3）幼幼儿园，建筑面面积32232mm2；（4）地地下汽车车库，建建筑面积积255579 m2； （5）配配套公用用工程设设施，包包括给排排水、电电气、空空调、道道路、广广场、绿绿化、围围墙等。项目总投投资及资资金筹措措项目建设设总投资资：12250226.440万元元，其中中：土地地费用1177115.775万元元，前期期工程费费用28840.10万万元，建建筑安装装工程费费用8889788.955万元，基础设设施费用用47117.334万元元，开发发期税费费8855.799万元，工程建建

6、设其他他费用339777.011万元，基本预预备费559111.466万元本项目建建设总投投资12250226.440万元元。向国国内银行行申请中中期借款款800000万元元，银行行中长期期借款按按年利率率7.774%计计算利息息。其余余450026.40万万元通过过业主自自筹及滚滚动开发发利用盈盈余资金金及预售售款解决决。主要技术术经济指指标详见下主主要技术术经济指指标表。序号名 称单位数 量1总用地面面积m21816685 2总建筑面面积m23387761.453地面总建建筑面积积m22981145.19计容积率率建筑面面积m22871105.71其中公寓m22810002.56会所m22

7、8711.155幼儿园m232322不计容积积率建筑筑面积（架空层层面积+机房层层面积）m2110339.4484地下总建建筑面积积m2406116.226其中地下汽车车库m2255779其中人防区m2121335.77非人防区区m2134443.33自行车库库m2138227.55会所地下下层m212099.7665建筑占地地面积m2161330.2216建筑密度度%8.97容积率1.5888绿化率%659住宅总户户数户2202210机动车停停车数辆778其中地下停车车数辆683地面停车车数辆9011非机动车车停车数数（地下下）辆2400012总投资万元1250026.40其中（1）工工程费

8、用用万元936996.330（2）工工程其他他费用万元304444.331(3) 开发期期税费万元885.7913财务内部部收益率率(税后)%43.88814财务净现现值(税后)万元693550.11515投资利润润率%17.33016投资利税税率%41.88017投资回收收期（税税后）年3.644 编制制依据及及研究范范围可行性研研究报告告编制依依据签订的关关于编制制项目可可行性研研究报告告的合同同书；民用建建筑设计计通则（GBB 500352220005）；住宅设设计规范范（GGB 550099619999）（20003年版版）；高层民民用建筑筑设计防防火规范范（GGB500045595）

9、（20005年版版）；建筑设设计防火火规范（GBB50001620006）；城市居居住区规规划设计计规范（GBB50118093）（20002年版版）；城市道道路和建建筑物无无障碍设设计规范范 (JGJJ5020001)；其他现行行的标准准、规范范、定额额；建设单位位提供的的相关资资料。研究范围围研究工作作的范围围包括：建设的的背景及及必要性性、市场场分析及及预测、建设地地点及建建设条件件、建设设规模及及建设内内容、建建筑建设设方案、公用工工程、消消防、环环境保护护及节能能、项目目组织及及劳动定定员、项项目建设设管理及及招投标标、项目目实施进进度、投投资估算算与资金金筹措、财务分分析与评评价等

10、。 结论及及建议研究结论论三亚是中中国唯一一的热带带滨海旅旅游城市市，其独独具魅力力的自然然环境使使其成为为国内外外人们最最理想的的居住地地，商品品房销售售价格不不断走高高，房地地产市场场前景十十分看好好。坐落于鹿鹿回头半半岛的新新佳公寓寓依山傍傍海，毗毗邻约880公顷顷的鹿回回头高尔尔夫球场场，其得得天独厚厚的区位位优势、引导潮潮流的设设计理念念、高品品位居所所与旅游游度假相相结合的的多样化化户型设设计、优优良的建建筑品质质、高档档、完善善的功能能配置，在为国国内外高高端人群群带来高高品位居居住享受受的同时时，也将将为海南南新佳旅旅业开发发有限公公司带来来可观的的经济效效益，同同时为三三亚鹿

11、回回头半岛岛增添一一道亮丽丽的景色色。研究表明明，三亚亚鹿回头头新佳高高尔夫海海景公寓寓环境条条件得天天独厚，市场极极具潜力力，建设设条件十十分优越越，项目目顺应了了三亚房房地产市市场发展展的需要要，符合合行业发发展趋势势，符合合三亚市市城市发发展规划划要求，项目具具有良好好经营效效益和社社会效益益，项目目可行。财务分析析表明，项目盈盈利能力力强，极极具投资资价值。建议切实做好好项目前前期工作作，如工工程地质质勘察、规划设设计、环环境影响响评价等等。应切实做做好与外外部供水水、排水水、供电电等工程程的衔接接，以保保证项目目建设及及投入使使用期的的需要。应切实做做好资金金筹措，落实资资金，保保证

12、项目目顺利实实施。项目建设设的背景景及必要要性项目建设设的背景景一海南南省和三三亚市旅旅游业快快速发展展海南岛是是中国南南海上的的一颗璀璀璨的明明珠，是是仅次于于台湾的的第二大大岛，中中国陆地地面积较较小，海海洋面积积最大的的省。土土地总面面积339920平平方公里里，森林林面积1171447000公顷，森森林覆盖盖率达551。海南岛处处于亚洲洲太平洋洋经济圈圈的中部部，北隔隔琼州海海峡与雷雷州半岛岛相对。中部有有五指山山、黎母母岭山地地及台地地，四周周有宽窄窄不等的的平原。海南岛岛交通方方便，有有遍布全全省的星星级酒店店等现代代化设施施，为人人们提供供了高档档次的食食、住、行、游游、购、娱旅

13、游游条件。 适宜的的气候和和优良的的沙滩使使这里遍遍布最理理想的海海水浴场场和避暑暑胜地。根据海南省省旅游发发展总体体规划纲纲要，海南省省未来220年旅旅游发展展总目标标为，建建成世界界著名、亚洲一一流的度度假休闲闲旅游目目的地。随着国人人的生活活水平逐逐步迈向向小康，旅游已已不再是是奢侈额额外的休休闲活动动，而是是一个人人不可或或缺的生生活内容容，旅游游业已经经成为经经济发展展最强劲劲的产业业之一。黄金周周长假期期的实施施，使旅旅游业大大为火爆爆，拉动动了第三三产业的的迅速发发展，成成为经济济新的增增长点。三亚，钟钟灵毓秀秀，如诗诗如画，是现代代人返朴朴归真、天人合合一的理理想旅游游度假之之

14、地！请请到天涯涯海角来来，椰风风海韵醉醉游人。美丽的的三亚，正以她她的热情情的胸怀怀，每天天都迎接接上万世世界各地地朋友来来享受健健康，体体会时尚尚，感受受美丽。特别是随随着近几几年海南南对外全全力打造造的健康康岛的形形象，三三亚举办办了一系系列国际际文化体体育盛事事，扩大大三亚的的知名度度、美誉誉度和影影响力，使三亚亚成为世世人瞩目目的焦点点，使得得三亚作作为全国国唯一、世界著著名的热热带旅游游度假目目的地越越来越受受到国内内及国际际的关注注，致使使三亚人人气不断断上升。近年来，三亚旅旅游业的的得到前前所未有有的发展展。三亚亚优越的的自然环环境不仅仅吸引众众多游客客来旅游游，而且且还吸引引了

15、众多多投资者者来三亚亚投资兴兴业，全全国和来来自世界界各地的的旅游者者来三亚亚打高尔尔夫、赏赏岛屿、泡温泉泉、潜水水、疗养养等。特特别是春春节、五五一、十十一黄金金周期间间，三亚亚的旅游游业的发发展更是是盛况空空前。巨巨大的客客源市场场，为旅旅游地产产的崛起起夯实了了基础。全省各项项旅游业业接待国国内外游游客由119977年的8556万人人次上升升至20006年年的16605.02万万人次，平均增增长速度度达到115%。20006年全全省旅游游旅游饭饭店客房房开房率率52.49%，旅游游收入1141.43亿亿元，其其中境外外旅游收收入177.866亿元，境内旅旅游收入入1233.577亿元；旅

16、游饭饭店接待待人数112855.5万万人次。20066年，三三亚市列列入统计计的旅游游宾馆1160家家，比上上年增加加11家。其中，五星级级宾馆77家，四四星级宾宾馆188家，三三星级宾宾馆255家，二二星级宾宾馆222家，一一星级宾宾馆6家，其其他待评评宾馆882家。拥有客客房2440322间，比比上年增增加20032间间，增长长9.22%；拥拥有床位位441146张张，比上上年增加加46776张，增长111.88%。旅旅游饭店店客房开开房率553.11%。全全市接待待旅游过过夜人数数4544.9万万人次，比上年年增长111.99% 。其中，接待海海外旅游游者388.888万人次次，比上上年

17、增长长83.4%；接待国国内旅游游者4116.002万人人次，比比上年增增长 88.0%。全年年旅游收收入655.4亿亿元，比比上年增增长277.5% 。其其中境外外旅游收收入1770666.211万美元元，比上上年增长长1299.1%。20077年1111月，全市接接待旅游游过夜人人数4777.886万人人次，比比上年同同期增长长19.5%，旅游收收入711.266亿元，增长222.77%，实实现财丁丁两旺。海外旅旅游者增增速高于于国内旅旅游者增增速。11111月，国国内旅游游者4331.668万人人次，增增长177.8%；海外外旅游者者46.18万万人次，增长338.33%，比比国内旅旅游

18、者增增幅高出出20.5个百百分点。旅游饭饭店客房房开房率率59.7%，比上年年提高66.6个个百分点点。二三亚亚市旅游游房地产产具有广广阔的发发展空间间作为我国国唯一、世界著著名的热热带滨海海城市，三亚以以其独特特的旅游游资源、舒适的的生活环环境和优优越的自自然环境境，三亚亚旅游业业的发展展稳步向向前，推推动了三三亚旅游游房地产产的发展展，正日日益成为为广大房房产投资资者追捧捧的对象象。20077年1111月，全社会会固定资资产投资资93.30亿亿元，增增长599.5%。固定定资产投投资主要要特点有有：（11）房地地产开发发投资保保持快速速增长。1111月，房地产产开发投投资411.622亿元

19、，比去年年同期增增长600.4%，其中中住宅投投资411.255亿元，增长773.33%，占占房地产产开发投投资总量量的999.1%。房屋屋施工面面积2999万平平方米，增长557.55%；商商品房销销售面积积89.91万万平方米米，增长长47.4%。（2）第三三产业投投资增幅幅高速增增长。11111月，第第三产业业城镇投投资488.288亿元，比去年年同期增增长677.2%，比全全社会固固定资产产投资增增幅高77.7个个百分点点。（33）投资资资金来来源充足足，利用用外资明明显增多多。111月月，全社社会固定定资产投投资到位位资金1129.82亿亿元，比比去年同同期增长长85.3%，比同期期

20、全社会会固定资资产投资资增幅高高25.8个百百分点。其中，自筹资资金855.599亿元，增长11.1倍倍；国内内贷款114.112亿元元，增长长1.663倍；利用外外资1.94亿亿元，增增长近220倍。许多事业业有成、崇尚健健康、注注重生活活品质的的人士纷纷纷在三三亚投资资置业，度假、过冬成成为外地地人置业业三亚的的主要目目的，并并把三亚亚作为其其“第二居居所”、“第三居居所”地。旅旅游产业业已成为为对三亚亚影响力力最大、拉动力力最强、贡献率率最高的的优势产产业。自自20002年以以来，三三亚房地地产慢慢慢脱离海海南房地地产泡沫沫经济的的阴影，开始复复苏，并并朝着良良性的方方向发展展，三亚亚的

21、旅游游房地产产持续了了一轮又又一轮的的升温。发展至至今已五五年有余余，在一一批有实实力、有有品牌的的旅游房房地产开开发企业业不断打打造下，现形成成了亚龙龙湾、三三亚湾、大东海海三大旅旅游房产产投资、度假区区。三亚亚海棠湾湾开发正正紧锣密密鼓地进进行，引引得各大大财团纷纷纷来到到三亚，准备进进行旅游游房地产产投资，其中包包括长江江实业、霍英东东集团。三亚旅旅游房地地产的业业主现已已遍布世世界各国国，三亚亚旅游房房地产不不断向前前发展并并走向国国际化。建筑风风格已形形成了美美国的夏夏威夷、澳大利利亚的黄黄金海岸岸、印度度尼西亚亚的巴厘厘岛、墨墨西哥的的坎昆、泰国的的芭提雅雅等建筑筑风格。同时三三亚

22、借鉴鉴国外旅旅游度假假胜地房房地产业业的开发发经验，吸取其其先进的的开发理理念，充充分挖掘掘本土文文化特色色，利用用三亚优优越的生生态环境境和人居居环境，依托丰丰富的独独特的旅旅游度假假资源优优势，突突出休闲闲度假和和健康长长寿适于于居住的的主题，努力把把三亚建建成国际际知名的的休闲度度假胜地地和国内内外富裕裕阶层的的第二居居住地，初步开开创了自自己的建建筑特色色。三本项项目的建建设顺应应了海南南省和三三亚旅游游业的发发展，顺顺应了人人们对旅旅游房地地产发展展的需求求三亚市旅旅游业的的飞速发发展使得得各类投投资者，度假、休闲和和第二居居住地置置业者看看好三亚亚市旅游游房地产产，而随随着旅游游房

23、地产产购买者者的涌入入进一步步带动了了三亚经经济和旅旅游业的的发展，形成了了旅游业业和旅游游房地产产业的双双向良性性互动。当房地地产市场场整体出出现波动动时，更更容易体体现出旅旅游房产产投资的的抗风险险性。旅游房产产是旅游游与商业业、度假假休闲、房产的的交叉与与结合，开辟了了房产一一个新的的领域。海南省省和三亚亚市拥有有明媚的的阳光、风景如如画的海海滨和气气候宜人人的暖冬冬，这些些得天独独厚的生生态景观观，为旅旅游房产产的发展展提供了了沃土，依附资资源优势势，海南南省和三三亚市成成了旅游游房产的的领先者者。三亚亚也因为为良好的的气候和和优美的的自然环环境使得得内地人人们对到到三亚过过冬、度度假

24、充满满热情，客观上上拉动了了庞大的的市场需需求，造造成了三三亚近几几年推出出的房产产特别是是海景房房大多数数被岛外外人士所所购买。三亚房房地产特特别是海海景房产产具有较较大的市市场需求求。据一项调调查统计计表明，海南旅旅游地产产在全国国的市场场份额已已占到440%，海南依依托其优优越的人人居环境境，已成成为中国国旅游地地产的知知名品牌牌。在第第一届中中国旅游游房地产产会，在在人们最最喜欢的的旅游地地产发展展的城市市调查问问卷中，排前三三名里海海南有两两个城市市被首选选，第一一是三亚亚，第二二是北京京，海口口是第三三名。可可见海南南旅游地地产在内内地人心心中的地地位。目前，从从三亚到到海口的的东

25、部沿沿海，具具有良好好海岸线线、沙滩滩和美丽丽自然景景观的土土地即将将被各大大旅游投投资和房房地产开开发商瓜瓜分殆尽尽，土地地的稀缺缺性和不不可替代代性充分分地显现现出来。海南新佳佳旅业开开发有限限公司拟拟在三亚亚市鹿回回头半岛岛进行旅旅游项目目投资及及房地产产开发。公司拥拥有三亚亚市鹿回回头半岛岛21778亩土土地使用用权。鹿鹿回头项项目分为为三期：第一期期为鹿回回头高尔尔夫球场场，目前前已建成成投入营营业；第第二期为为三亚锦锦江高尔尔夫酒店店及30万平方方米的酒酒店公寓寓；第三三期为海海南明申申三亚FFAIRRMONNT大酒酒店项目目及约440万平平方米的的酒店公公寓。本项目为为三亚鹿鹿回

26、头新新佳公寓寓（一期期）项目目，本项项目所在在地位于于三亚市市鹿回头头半岛，西北临临鹿回头头湾，东东南临小小东海，西南靠靠鹿回头头岭，东东北眺南南边海岭岭，距三三亚市中中心约55公里。拟拟建地依依山傍海海，具有有得天独独厚的区区位优势势。项目目定位为为品位高高尚、设设施配套套齐全的的集居住住、旅游游休闲度度假为一一体的高高档公寓寓，为国国内外高高端人群群提供高高品位的的居住享享受。项目建设设的必要要性目前我国国房地产产业已形形成为一一个开发发、经营营、管理理、服务务等多种种经济活活动的高高附加值值的综合合性产业业。房地地产业是是商品经经济的重重要组成成部分，是经济济发展的的先导产产业，在在国民

27、经经济中处处于支柱柱产业的的地位，是经济济发展的的“寒暑表表”。房地产业业具有较较大的产产业关联联度，房房地产业业的发展展可以带带动和促促进建筑筑业、建建材业、金融保保险业等等行业的的发展，建筑业业和建材材业的发发展又涉涉及到机机械、钢钢铁、石石油等几几十个工工业部门门的发展展。根据据有关部部门统计计，房屋屋建筑成成本中，70%的是原原材料的的消耗，而这些些原材料料则需要要众多行行业来提提供。海南省、三亚市市的房地地产业在在经历了了上世纪纪九十年年代的经经济泡沫沫后，经经过十几几年的休休养生息息，充实实、调整整多种政政策手段段，近些些年出现现房地产产复苏的的迹象，总体势势头趋于于看好。特别是是

28、一些市市场定位位明确、经营理理念新颖颖、地块块优势明明显、品品牌内涵涵丰富的的高水平平、高内内质的房房地产，仍存在在较大的的发展空空间，市市场前景景仍然乐乐观。随随着海南南房地产产和旅游游房地产产业的逐逐步回升升与发展展，新的的投资理理念和营营销方式式悄然兴兴起，一一种“买生活活方式”的时代代已开始始步入海海南房地地产业，由买方方市场引引发的这这场需求求与供给给变化正正在改变变着海南南省和三三亚市房房地产业业的投资资理念和和发展趋趋势。根据三亚亚市城市市发展规规划，三三亚市在在未来要要建成国国际影响响的滨海海旅游度度假城市市。本项目的的建设顺顺应了当当前海南南省和三三亚市房房地产的的发展趋趋势

29、，一一方面尽尽可能的的提供给给市场高高品质的的房地产产产品，满足市市场的需需求，另另一方面面也会产产生较大大的经济济效益和和社会效效益。本本项目的的建设是是必要的的。市场分析析第一节 本项项目公寓寓的概念念本公寓是是集居住住、旅游游休闲度度假为一一体的高高档公寓寓，是一一种旅游游业和房房地产业业有效结结合的旅旅游房地地产品种种。通常常该类房房产并不不是业主主日常居居住的第第一住所所，而是是在特定定的时间间和特定定的需要要下才用用于自住住，比如如冬天养养生、节节假日度度假、养养老居住住等，但但平时闲闲置时，可以通通过酒店店物业管管理公司司进行日日常的管管理、维维护和代代为出租租，甚至至托管经经营

30、。第二节 三亚亚度假公公寓情况况介绍三亚独特特的自然然条件和和日趋成成熟的城城市环境境日益吸吸引人们们的关注注。这里里四季如如夏，鲜鲜花盛开开，素有有“东方夏夏威夷”之称。三亚市市围绕建建设“国际性性热带滨滨海风景景旅游城城市”的目标标，以“旅游度度假、生生态示范范”为个性性特色，大力营营造城在在绿中、城在花花中、城城在水中中的大生生态环境境。环境境的不断断改善，城市品品位的显显著提升升进一步步增强了了三亚的的城市吸吸引力，给度假假旅游房房地产的的发展创创造了良良好的商商机，地地产投资资成为三三亚新热热点，具具有旅游游、休闲闲度假概概念的旅旅游房地地产受到到越来越越多投资资置业者者的青睐睐。自

31、20002年以以来，三三亚在以以亚龙湾湾、三亚亚湾、大大东海三三大旅游游房产投投资度假假区开发发了多个个具有典典型意义义的度假假公寓，并普遍遍取得较较为成功功的销售售业绩。通过近期期对三亚亚市旅游游房地产产市场情情况调查查，三亚亚市旅游游房地产产市场具具有如下下特点：投资置业业者多为为岛外客客户购房者百百分之八八十以上上来自岛岛外，江江浙、上上海和北北京约占占百分之之五十。另外韩韩国、日日本、美美国、德德国和俄俄罗斯等等国家购购房约33%。本本地市民民购买力力低。三亚市商商品住房房的销售售对象主主要是岛岛外市场场，20007年年1112月销销售总套套数99951套套，面积积88.58万万m2，

32、岛外外销售887399套，面面积755.977万m2，岛外外市场占占总销售售套数的的87.82%，占总总销售面面积的885.776%。12月销销售总套套数3338套，面积22.866万m2，岛岛外销售售2944套，面面积2.53万万m2，岛外外市场占占总销售售套数的的86.98 %，占占总销售售面积的的88.46 %。不同套型型新建商商品住房房成交情情况。小户型和和大户型型销售的的套数和和面积各各占半壁壁江山，20007年1112月90mm2以下的的商品住住房销售售59667 套套，面积积39.23万万m2，占总总销售套套数的559.996 %，占总总销售面面积的444.229 %。12月销销

33、售900m2以下的的商品住住房 2216 套，面面积1.36万万m2，占占总销售售套数的的63.91 %，占占总销售售面积的的47.55 %。新建商品品住房供供给与销销售情况况20077年，结结转可售售面积1103.80万万m2，其中中上年结结转可售售面积444.998万m2。1112月批批准预售售商品住住房922.088万m2，与上上年同期期相比增增长111.699 %；实际登登记销售售面积888.558万m2，与上上年同期期相比增增长344.711%（1112月产产权式酒酒店销售售9.663万m2，与与上年同同期相比比增长1148 %；一一线海景景公寓、别墅销销售面积积14.15万万m2，

34、与与上年同同期相比比增长2283 %）。12月商商品住房房销售面面积2.86万万m2，与与上月相相比减少少47%，占上上年全年年销售总总量的44 %。新建商品品房平均均售价情情况20077年1112月，普通商商品住房房平均售售价54566元/m2，产权权式酒店店平均售售价1221855元/m2，一线线海景公公寓、别别墅平均均售价1130116元/m2，商业业用房平平均售价价85440元/m2。综上所述述，三亚亚市房地地产市场场运行平平稳，结结构合理理，供求求平衡，价格升升幅较大大。三亚市区区内现有有可销售售商品房房不多，市场状状况是供供不应求求，如“山水国国际”一期、“芙蓉花花园”一期、“凤航

35、大大厦”、“三永凤凤凰城”二期等等。市区区内正在在施工或或即将开开工的项项目人气气很旺，虽然没没有开始始预售，但购房房者登记记排号非非常踊跃跃，卓达达“东方巴巴哈马”“林荫荫河畔”、“芙蓉花花园”二期、“和兴家家园”E1栋等等，登记记报名的的人数已已超出供供应量。由于市市区内可可卖的商商品房少少，一些些个人建建的房子子，旧的的楼房改改造成小小户型都都对外地地人进行行了销售售。三亚的商商品房主主要分为为三亚湾湾度假区区、大东东海旅游游区、东东西河两两岸、市市区内商商品房和和亚龙湾湾度假区区。亚龙龙湾度假假区的房房地产近近年来快快速发展展和不断断升温，依托其其国家旅旅游度假假区的品品牌，得得天独厚

36、厚的资源源和特殊殊的购房房客户，形成了了具有鲜鲜明特色色的地产产板块。“天域二二期”、“亚龙湾湾五号”、“申亚翡翡翠谷”、“华宇产产权酒店店”已成功功开发销销售。 “爱琴海海岸”、“申亚翡翡翠谷”、“公主郡郡”以高尚尚的品质质、特色色的设计计、人性性化的功功能，吸吸引了众众多客户户，很受受市场欢欢迎。“清平乐乐”、“蓝色海海岸”、“时代海海岸”等楼盘盘销售较较旺。业者的购购房目的的就购买旅旅游房地地产的目目的而言言，以投投资增值值为目的的占355%，以以养老为为目的占占30%，以度度假休闲闲为目的的占255%，单单纯以自自住为目目的占110%。三亚房地地产市场场调查明明细表通过对本本项目区区域

37、类似似项目进进行调查查，将调调查结果果列表如如下：序号楼盘名称称地理位置置价格区间间建筑面积积总户数销售情况况1金陵海景景花园大东海一一线海景景140000元以上689007.336m22414户户90%以以上2山海天大东海一一线海景景170000元以上4.8万万m2324户户80%3时代海岸岸三亚市区区均价90000元元52万mm280%4汇丰国际际凤凰路（市区）45000元以上上751445m2290%5清平乐三亚市郊郊均价45500元元15万mm215000户80%6蓝色海岸岸（兰海海花园三三期）三亚湾80000元起价价17万mm290%7圣芭芭拉拉三亚湾80000-2220000元21

38、6773m22224户户80%8美丽新海海岸三亚湾均价90000元元2385500mm2未发售9半山半岛岛鹿回头半半岛150000以上上484111 mm2（一一期）售完10凤凰水城城市区500002000000元130万万m2一期80%本项目项项目定位位为品位位高尚、设施配配套齐全全的集居居住、旅旅游休闲闲度假为为一体的的高档公公寓，为为国内外外高端人人群提供供高品位位的居住住享受。本项目目具有得得天独厚厚的自然然资源优优势，项项目定价价策略采采用差别别化战略略，为市市场提供供与众不不同的产产品或服服务，以以满足客客户的特特殊需求求。项目目不论在在建筑规规划设计计、施工工、销售售和交付付使用

39、后后的物业业管理方方面均应应创造出出自己的的特色。通过对三三亚市已已经推出出的可比比房地产产项目的的分析可可以发现现以下几几个特征征：1三亚亚市兼具具海景和和山景的的地产资资源越来来越少，一线海海景房可可供销售售量也越越来越少少，本具具有其他他类似房房地产没没有的优优势。2商品品房销售售价格自自20005年以以来呈现现攀升现现象仍在在持续，旅游房房地产价价格具有有上涨的的空间。3越来来越多的的项目提提供精装装修的商商品房，表明精精装修商商品房已已经得到到市场的的认可，这是三三亚房地地产的发发展趋势势，建议议该项目目应考虑虑这一趋趋势。4从户户型面积积统计可可以发现现，在户户型设计计上，各各项目

40、越越来越趋趋于认同同面积在在80至1400平方米米之间的的中小户户型，这这迎合了了三亚房房地产购购买人群群的需求求，也是是该项目目要力推推的主力力户型。5投资资置业客客户中，绝大多多数为岛岛外客户户，这其其中客户户群体最最为集中中的是上上海以及及周边的的浙江和和江苏省省份，其其次为北北京及东东北三省省，再次次为西南南的成都都、重庆庆等。6购买买客户中中，多以以购房投投资、满满足休闲闲度假及及养老为为主要目目的。第三节 本项项目与其其他项目目相比较较的优势势本项目与与其他项项目相比比较具有有如下优优势：1地理理位置优优越，项项目拟建建地点位位于海南南三亚鹿鹿回头半半岛，距距三亚市市中心约约5公里

41、。项目拟拟建地西西北临鹿鹿回头湾湾，东南南临小东东海，西西南靠鹿鹿回头岭岭，东北北眺南边边海岭。2大盘盘项目，建筑密密度较低低，容积积率较小小，园林林绿化大大，紧邻邻高尔夫夫球场，生态环环境好。3建筑筑设计科科学合理理，具有有良好的的观山看看海条件件，使住住房户户户前后自自然通透透，景观观效果佳佳。4五星星级标准准的装修修、配套套和服务务。5管理理经营方方式多样样灵活，分自住住型、半半自住型型、委托托经营管管理兼短短期自住住度假型型，适合合人们的的不同需需求。第四节 本项项目前景景预测本着尊重重市场、依据科科学的原原则。在在以下部部分的财财务评价价中，运运用的经经济数据据，如价价格，是是参考目

42、目前该项项目附近近区域的的房地产产销售价价格，并并结合本本项目实实际情况况确定的的，属于于较为保保守的预预测价格格；成本本，是按按较高可可发生的的成本估估算，因因此，从从理论上上来讲，本项目目的实际际收益率率将会高高于本项项目以下下预测的的理论收收益率。三亚作作为著名名的旅游游度假目目的地，越来越越受到人人们的关关注，而而位于三三亚鹿回回头半岛岛的新佳佳公寓（一期）项目将将为三亚亚旅游房房地产业业增添新新的亮色色。而随随着三亚亚整个经经济环境境和旅游游环境的的逐步改改善、发发展，房房地产价价格依然然会有稳稳步上涨涨的趋势势。可以以预期，本项目目具有较较好的市市场前景景和较大大的盈利利空间。项目

43、定位位第一节 功能能定位三亚是中中国唯一一的热带带滨海旅旅游城市市，其独独具魅力力的自然然环境使使其成为为国内外外人们最最理想的的居住地地，商品品房销售售价格不不断走高高，房地地产市场场前景十十分看好好。三亚鹿回回头新佳佳公寓坐坐落于鹿鹿回头半半岛的新新佳公寓寓依山傍傍海，其其得天独独厚的区区位优势势；引导导潮流的的设计理理念；高高品位居居所与旅旅游度假假相结合合的多样样化户型型设计；优良的的建筑品品质；高高档、完完善的功功能配置置。项目目定位为为品位高高尚、设设施配套套齐全的的集居住住、旅游游休闲度度假为一一体的高高档公寓寓，为国国内外高高端人群群提供高高品位的的居住享享受。结合该项项目所处

44、处的区域域及所吸吸纳的以以房产投投资、商商务休闲闲度假、家庭度度假和养养老度假假为主要要目的的的目标客客户的需需求，项项目的功功能应该该体现休休闲度假假功能，具有度度假酒店店的管理理、服务务特征。结合三三亚这几几年旅游游房地产产已有的的开发经经验和存存在的教教训，建建议将该该项目功功能定位位为酒店店式的物物业管理理公寓。依据如如下：1更迎迎合市场场对度假假房地产产的需求求特征，满足异异地置业业者对房房屋存在在形态和和管理形形态的需需要。2能产产生附加加收益。由于酒酒店管理理公司所所提供的的管理和和服务，很大程程度上提提升了房房地产产产品的附附加值，因此，从由普普通房地地产到酒酒店式转转化的投投

45、入成本本与产生生的收益益来看，预计将将会产生生一定的的附加收收益。3对酒酒店式管管理模式式已经有有着完善善而成熟熟的经验验，基本本可以规规避经营营管理上上存在的的市场风风险、合合约风险险。4酒店店式管理理有益于于延续房房地产产产品和企企业的品品牌效应应，为企企业持续续开拓三三亚房地地产市场场树立良良好的社社会形象象。第二节 市场场定位市场定位位实际上上就是选选择买家家，确定定项目的的目标购购买者和和目标使使用者是是哪一类类人。家庭市场场细分根据这几几年三亚亚市滨海海房地产产购买市市场的情情况分析析，并结结合该类类项目的的功能定定位，该该项目主主要目标标家庭客客户群应应包括下下列3个部分分：1经

46、济济富裕的的年轻阶阶层年轻夫妻妻，无子子女或单单身人士士。2注重重生活质质素的成成熟家庭庭处于事业业颠峰时时期的中中青年夫夫妻，子子女已基基本毕业业或独立立工作 。3财力力雄厚的的中老年年人中老年夫夫妻，子子女已建建立了家家庭，并并有了事事业基础础。区域市场场细分以上海为为核心的的长三角角地区主观影响响因素：长三角角地区人人士的务务实特征征令其对对投资风风险的承承受能力力相对于于北方地地区人群群弱，通通常不作作风险较较高的无无把握的的投资选选择。但但由于该该地区客客户经济济较富足足，且当当地房价价处于国国内领导导水平，因此，该区域域的现实实购买能能力最强强。因而在宣宣传推广广中，侧侧重于不不动

47、产投投资、稀稀缺资源源投资会会比强调调酒店经经营收益益更有吸吸引力；同时，发展商商的实力力和信誉誉也是他他们最关关注的部部分。客观影响响因素：长三角角地区房房价的持持续攀高高，客观观上为三三亚房地地产对该该地区人人群的吸吸引力起起到推动动作用。三亚房房地产处处于恢复复发展期期，也能能吸引着着该地区区人群进进入炒作作以期待待增值。同时，也也因地域域交通的的近便和和消费的的节省，使三亚亚成为他他们乐于于选择的的度假、投资地地点。以北京为为核心的的三北地地区主观影响响因素：与南方方地区人人群的冷冷静和精精于算计计相比，北方人人明显更更充满豪豪气与冲冲动，往往往会凭凭一时的的冲动而而决定一一项投资资或

48、一项项消费。因此，北北方地区区人群的的消费阵阵线更容容易攻破破,更容易易受到激激发他们们内心欲欲望的产产品的诱诱导并产产生强烈烈的购买买欲望和和购买行行为的。一项产产品，只只要能强强烈地刺刺激他们们的感官官，便会会不经推推敲琢磨磨就可赢赢得他们们的青睐睐。客观影响响因素：以北京京为核心心的北方方地区与与三亚地地区气候候上的差差异较大大，令海海滨度假假对之所所产生的的吸引力力大于以以上海为为主的长长三角地地区。而且，随随着北京京地区现现代化进进程的不不断加快快，北京京地区集集聚着相相当一部部分富裕裕阶层，就整个个市场容容量来说说，北京京地区并并不逊色色于上海海地区。在北京京地区高高档住宅宅商品价

49、价格居高高不下的的情况下下，到三三亚购旅旅游度假假物业，一方面面可以满满足休闲闲度假、家庭度度假和养养老度假假的需要要，另一一方面在在三亚房房价和北北京还有有一定差差距的情情况下会会显得较较为轻松松。韩国、日日本、美美国、德德国和俄俄罗斯等等国家为为主的海海外市场随着一系系列国际际和国内内的重大大活动和和赛事在在海南和和三亚举举办，海海南岛和和三亚市市的知名名度不断断提升，同时由由于三亚亚独特的的自然环环境和气气候条件件和对三三亚成为为国际性性滨海城城市的预预期，三三亚受到到越来越越少海外外投资置置业者的的青睐。因此 ，综上分分析，本本项目的的目标客客户应确确定为：区域市场场应为长长三角地地区

50、、“三北”地区和和海外投投资置业业。家庭市场场应以养养老度假假为目的的的富有有的中老老年人和和注重生生活质量量的成熟熟家庭具体细分分，该项项目的细细分市场场应是：第一类市市场：以以度假休休闲为主主要目的的的岛外外中产阶阶层（在在工作地地拥有一一至两套套住宅，并有富富裕资金金）享受受型市场场第二类市市场：以以养老为为主要目目的的岛岛外退休休老人（子女出出资）养养老型市市场第三类市市场：以以稀缺资资源投资资增值为为主要目目的的投投资型市市场第四类市市场：内内部接待待和员工工度假为为目的的的岛外商商务型市市场第三节 设计计定位综合三亚亚市最新新房地产产市场行行情和同同类可比比项目的的售价策策略，以以

51、及本项项目的预预测盈利利状况，公寓整整体定价价策略如如下：第一阶段段。本阶阶段为市市场导入入期，为为了尽快快使市场场接受本本项目，在销售售价格上上采取低低开策略略，以迅迅速抢占占市场份份额。销销售平均均实收价价格为：180000元元/m2；第二阶段段，本阶阶段为市市场上升升期，由由于前阶阶段的市市场成功功开拓，使得本本项目逐逐渐形成成一定的的认知度度，并取取得良好好的市场场形象和和销售业业绩，因因此价格格主体应应呈现上上升趋势势。销售售平均实实收价格格约为：200000元元/m2；第三阶段段，本阶阶段为市市场成熟熟期，由由于前两两个阶段段的顺利利进行，使得本本项目呈呈现旺销销趋势，价格走走高自

52、是是情理之之中。销销售平均均实收价价格约为为：2220000元/m2。各个阶段段价格策策略组合合，最终终要实现现200000元元/m2以上的的平均销销售价格格。备注：考虑销售售折让因因素，在在制订实实际销售售门市价价时要略略高于以以上实收收价格。考虑海景景视野、山景和和相对于于高尔夫夫球场的的差异，该项目目价格策策略建议议采用两两极化的的政策，以利于于最大限限度地吸吸纳客户户。选择景观观及楼层层相对较较差的套套房，制制订有竞竞争力的的起价，并根据据质素调调整不同同套房的的价格，令景观观较好部部分的套套房承担担更多的的成本，从而使使售价水水平更能能被大部部分的客客户所接接受，以以快速回回收资金金

53、。第四节 入入市姿态态及推广广时机定定位三亚房地地产项目目销售有有别于内内地其他他城市的的房地产产销售特特点，最最主要的的体现在在销售时时机上。由于三三亚房地地产项目目的购买买市场多多数来自自内地，而目标标消费者者又是流流动的，所以增增加销售售截面尤尤为关键键，就是是说，项项目在具具备了基基本的销销售条件件后就要要及早入入市，以以争取更更多的流流动购买买者。针对三亚亚房地产产市场的的独特特特征以及及该项目目的自身身特点：1. 项项目使用用资金量量大，自自筹资金金无法完完成项目目建设，后续资资金除了了部分依依赖银行行贷款以以外，还还要部分分依赖销销售回款款；2. 潜潜在的目目标购买买者是流流动的

54、，不能采采用常规规的轰炸炸效应来来快速聚聚集目标标人群；3. 项项目规模模大，待待售套数数多。综合上述述分析，建议该该项目入入市的姿姿态为：1. 销销售现场场整体环环境营造造完善2. 物物业管理理模式、服务配配套、收收费标准准及有关关的文件件已确定定3. 销销售方式式及有关关的一系系列法律律文件已已经基本本准备就就绪（除除预售许许可证外外）。首期进入入市场形形式：预预登记。第五节 销销售方式式定位销售方式式对销售售进度的的影响也也是比较较大的。根据项项目的特特性、投投资方式式、资金金回笼计计划等具具体条件件，将能能够更加加顺利地地达到销销售目标标的销售售方式确确定下来来。建议该项项目的销销售方

55、式式是：1以零零散发售售为主，并适当当考虑集集团购买买的因素素，销售售时要进进行阶段段性的分分层分区区控制2采用用委托代代理销售售和自销销相结合合的方式式3采用用按揭贷贷款、分分期付款款和一次次性付款款三种付付款方式式第六节 物物业管理理定位本项目将将采用酒酒店式模模式进行行日常的的管理，酒店管管理公司司对本项项目业主主的物业业统一按按照五星星级酒店店管理标标准进行行管理和和服务。本项目目建成后后将委托托有丰富富酒店管管理经验验的酒店店管理公公司经营营管理（待定），以确确保本项项目交付付后的高高效、高高品质管管理与服服务。建设地点点及建设设条件建设地址址三亚鹿回回头新佳佳高尔夫夫海景酒酒店公寓

56、寓位于海海南省三三亚鹿回回头半岛岛，距离离三亚市市中心区区约5公里，前前临南边边海岭，后靠鹿鹿回头岭岭，西北北眺鹿回回头湾，东南傍傍小东海海。建设设地点独独特的地地理位置置，使其其成为难难得的度度假居住住地，足足不出户户，就可可欣赏旖旖旎、清清幽的碧碧海蓝天天与翠绿绿的热带带山林，是建设设高档滨滨海度假假项目的的理想用用地。三亚鹿回回头新佳佳公寓项项目用地地为B115、B166、B177、B188、B199地块，沿鹿回回头岭展展开长度度约18800米米，地块块腹地深深约2550多米米，总用用地面积积为422.011公顷。其其中B117位于于路西侧侧的山坡坡地上，地势最最高，坡坡度最陡陡，平均均

57、坡度为为18%。B188、B199坡度次次陡，平平均坡度度为8%。项目分二二期开发发建设。本次开开发建设设一期，项目用用地面积积为199.711公顷（B155、B166地块）。建设条件件气候条件件三亚地处处热带，属季风风热带气气候区域域。受南南海海洋洋气候影影响较大大，终年年气温高高，寒暑暑变化不不大，四四季温暖暖，年均均气温223.88，月最最高气温温2536，月最最低气温温在100以上；年均降降水量丰丰富，晴晴日年3300天天以上。三亚没没有真正正的冬季季，夏去去秋来，秋去春春至。盛盛夏，除除中午短短暂一段段稍有炎炎热外，早晚有有海风吹吹拂，十十分凉爽爽；严冬冬，北国国冰封，万里雪雪飘，三

58、三亚却春春意盎然然，绿遍遍天涯。地区气气温200以上，三亚成成为难得得的全年年全天候候避寒、消暑、度假、旅游的的好去处处。地形地貌貌及地质质条件（一）场场地位置置及地形形地貌项目拟建建地点位位于海南南三亚鹿鹿回头半半岛，鹿鹿回头岭岭东北部部山脚的的B155、B166地块，项目用用地面积积19.71公公顷。项项目地西西靠鹿回回头岭，南邻BB17地地块，东东邻在的的高尔夫夫球场，规划城城市道路路从项目目地西侧侧通过，交通便便利。场地地貌貌单元属属滨海沉沉积阶地地及剥蚀蚀残丘，除靠近近山坡的的部分较较陡外，现场地地大部分分已填土土整平，地形平平坦。（二）地地层岩性性场地内埋埋藏的地地层有人人工填土土

59、层（QQml）、第四系系全新统统海陆交交互相沉沉积层（Q4mcc）、第第四系中中更新统统海陆交交互相沉沉积层（Q2mcc）、第第四系坡坡积层（Qdl）、第四系系残积层层（Qel）、燕山期期（r5）花岗岗岩及寒寒武系（）泥质质板岩。现将场场地内埋埋藏地层层的野外外特征自自上而下下依次描描述如下下：素填土（Qml）（“”为地地层编号号，下同同）：褐褐黄、灰灰黑色，主要由由碎石及及中砂组组成，结结构松散散，局部部上部含含植物根根系。中砂（QQ4mcc）：浅浅灰、褐褐黄、灰灰白色，石英质质，含115-225%的的粉粘粒粒，稍湿湿-饱和，松散-稍密状状态。粉质粘土土（Q22mc）：褐黄、灰黄夹夹浅灰色色

60、，含约约10-20的砂，局部夹夹少量碎碎石，可可塑-硬塑状状态，干干强度及及韧性中中等，摇摇震无反反应，光光泽反应应稍有光光滑。粉砂（QQ2mcc）：褐褐黄、灰灰白色，石英质质，含约约15-20的粉粘粘粒，饱饱和，稍稍密-中密状状态，局局部松散散状态。粉质粘土土（Qdl）：褐黄、灰黄色色，夹约约20-30的砂，局部夹夹有碎石石，硬塑塑状态，干强度度及韧性性中等，摇震无无反应，光泽反反应稍有有光滑。粗砂（QQdl）：褐黄色色，石英英质，含含约155-200的粉粉粘粒，饱和，稍密-中密状状态。中风化花花岗岩（孤石）：褐黄黄、肉红红等色，节理裂裂隙发育育，部分分矿物已已风化变变质，岩岩芯呈块块及短柱