珠江新城某商务办公项目可行性分析研究

1、珠江新城某商务办公项目可行性研究.doc珠江新城城某商务务办公项项目可行性研研究目录项目背景景3市场分析析4项目 SSWOTT 662项目定位位64项目技术术可行性性分析67项目财务务分析78结论89项目背景景1.项目目名称：待定广州珠珠江新城城CBDD内甲级级智能化化写字楼楼2.开发发商拟我司与与地块业业主方合合作开发发3.项目目所在地地珠江新城城CBDD珠江公公园旁4.总体体规划珠江新城城为广州州新的城城市中心心，总用用地为66.6平方方公里，规划人人口188万人，将建设设成为一一个代表表未来广广州新形形象的低低密度、高容积积率、高高绿化率率的中央央商务区区。区内内道路交交通系统统完善、配

2、套设设施齐备备、规划划为集国国际金融融、贸易易、商业业、文娱娱、行政政和居住住等城市市一级功功能设施施于一体体，推动动国际文文化交流流与合作作的基地地；定位位为211世纪广广州市中中央金融融商务区区，是集集中体现现广州国国际都市市形象的的窗口。5.项目目规划项目总占占地75500 M2，用地地面积4400 M20平方方米，由由一幢226层塔塔楼和44层裙楼楼组成（初规），具体体为：地下室车车库三层层共1770000M2（不包包括在总总面积内内），首首层商铺铺35000 MM2，二、三层商商场共770000 M22 （第第四层为为转换层层，可兼兼做设备备层和休休闲会所所功能） 写字楼楼共4221

3、155.577M 22。6.项目目目前进进展地块现状状：完成成土地五五通一平平，地块块开发条条件完全全成熟；谈判进展展：双方方就项目目合作模模式要约约需进一一步商讨讨、确立立。7.合作作方式由于该项项目地块块目前仍仍为村属属集体用用地（开开发后产产权转移移），其其希望合合作伙伴伴出资开开发，以以实物分分成方式式分配项项目股权权，本研研究报告告以村我我双方按按3.55：6.5之比比例分成成实物为为基础分分析计算算。市场分析析一、市场场研究1.房地地产产业业政策及及产业走走势分析析20066年7月月份以来来，对房房地产市市场产生生影响的的行业政政策主要要有三个个： 一一个是于于20006年88月1

4、日日起施行行的招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规范和和协议议出让国国有土地地使用权权规范。我国国从19999年年开始实实施国有有土地招招标拍卖卖制度，并取得得了较大大成效，但仍存存在招标标出让土土地范围围过窄、土地出出让信息息披露不不充分、操作不不规范等等问题。这次实实施的两两个规规范明明确将六六类情形形纳入招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地范范围，将将五类情情形纳入入可协议议出让国国有土地地的范围围，这些些新规定定是对国国有土地地出让制制度的完完善，推推进了土土地资源源市场化化配置程程度。但但土地不不完全是是经营性性资产，土地配配置要满满足社会会公平性性的要求求。如果果土地出出让制度

5、度改革不不和建立立多层次次住房供供应体系系结合起起来，不不和地方方政府的的民生责责任结合合起来，招、拍拍、挂制制度的推推行将进进一步强强化地方方政府获获取“土土地垄断断溢价”的权力力，增加加房地产产开发成成本。所所以，在在推行国国有土地地招标拍拍卖制度度的同时时，还必必须加强强监管：不仅包包括对垄垄断行为为的经济济性管制制，还应应包括促促进公平平的社会会性管制制。二是是建设部部提出的的对单套套建筑面面积在990平方方米以下下的新开开工项目目进行限限价开发发。这个个政策的的初衷应应该是好好的，但但其成功功实施的的前提条条件有三三个：有有科学统统一的限限价标准准，信息息高度公公开，主主管部门门官员

6、能能合理执执行。否否则，不不仅这个个政策行行不通，还会增增加建设设主管部部门有些些官员的的寻租空空间。从从实际情情况来看看，三个个前提条条件一个个都不可可能具备备。而且且，这一一政策还还与国土土资源部部的政策策不一致致，如果果要通过过招标拍拍卖挂牌牌出让国国有土地地，又如如何限价价？因此此，这个个政策如如果实施施，其唯唯一作用用将是增增加房地地产市场场的交易易成本。实际上上，价格格竞争机机制是市市场经济济的基本本运行机机制，任任何违背背这一机机制的政政策都会会阻碍市市场运行行，增加加交易成成本。增增加小户户型供给给，可通通过财政政政策等等来实现现，比如如按容积积率确定定累进的的土地使使用税率率

7、（容积积率越低低，土地地使用税税就越高高）。三是建设设部等六六部门联联合发布布的关关于规范范房地产产市场外外资准入入和管理理的意见见，意见对外商商投资房房地产企企业、对对境外机机构和个个人在境境内购房房，首次次做了明明确规定定。但这这一政策策的成功功实施，有赖于于这些部部门的密密切协作作。20066下半年年经济走走势将产产生最大大影响的的两件大大事：一个个是8月月1日，国家发发改委等等五个部部门以“特急”文件要要求各地地用1个个月时间间，对今今年上半半年总投投资1亿亿元以上上的新开开工项目目逐项进进行清理理，核查查是否符符合国家家产业政政策，是是否符合合土地审审批、环环保审批批以及信信贷审批批

8、和安全全的要求求。二是是8月116日，温家宝宝总理主主持召开开国务院院常务会会议，对对内蒙古古新丰电电厂项目目违规建建设和发发生的重重大施工工事故做做出严肃肃处理，内蒙古古自治区区政府主主要领导导向国务务院做检检查。3年年多来的的调控实实践和政政策辩论论已充分分表明，地方政政府的执执政观念念和执行行能力是是宏观调调控成败败的关键键。可以以预见，在这两两件事情情后，地地方政府府的执行行力度有有望加强强，调控控政策总总体推进进将呈积积极态势势。而土土地督察察制度和和环保督督察制度度的全面面启动，又将从从制度层层面巩固固这种态态势。纵观中国国房地产产业正处处于向规规模化、品牌化化、规范范化运作作的转

9、型型时期，房地产产业的增增长方式式正在由由偏重速速度规模模向注重重效益和和市场细细分转变变，从主主要靠政政府政策策调控向向依靠市市场和企企业自身身调节的的方式转转变。220066年的广广州楼市市向“扩张型型”转变，而且广广州房地地产行业业将面临临前所未未有的机机遇与挑挑战。220066年中国国要面对对通货紧紧缩的可可能和生生产过剩剩所带来来的影响响，所以以在“十一五五”规划起起始年的的经济运运行中，扩大消消费需求求，已经经变成经经济运行行中至关关重要的的决策点点。广州政策策调控的的分析房地产的的调控措措施和手手段主要要是金融融和土地地政策的的紧缩，这些政政策目前前并没有有舒缓和和放松的的迹象，

10、并有进一一步强化化的迹象象，房地产产企业的的土地来来源和资资金来源源仍将受受到严格格的控制制，在建建项目和和新开工工项目所所需的资资金和土土地，难难以得到到满足和和解决，市场的的竞争压压力就会会加大。 目前广州州楼市下下半年楼楼市的供供应量与与上半年年相比有有增无减减，市场场竞争的的压力有有可能导导致新一一轮价格格战的爆爆发，现现在这种种迹象和和苗头已已经开始始出现。如果现现行的宏宏观调控控政策没没有明显显的舒缓缓和改变变，许多多房地产产发展商商将面临临难以为为继的困困境和局局面；只只有宏观观调控政政策适度度舒缓，广州楼楼市才有有可能保保持健康康稳定的的格局。20066年16月广广东房地地产开

11、发发概况20066年16月广广东房地地产完成成开发投投资7557.884亿元元，同比比增长223.226%，比全国国增长低低近1个个百分点点；增幅幅同比上上升122.9个个百分点点。房地地产开发发投资占占固定资资产投资资比重为为23.46%，高出出全国55.3个个百分点点。20006年年上半年年广州市市批准预预售面积积为3001.332万平平方米，同比大大幅下降降17.3%。这是广广州商品品住宅市市场多年年以来的的最低供供应量。20006年上上半年全全市商品品住宅成成交均价价攀升至至60667元/m2，与20005年年同期550699元/mm2相比比，大幅幅上涨了了19.0%。这是继继2000

12、4年广广州商品品住宅成成交均价价同比大大涨188.8%后的第第2次大大幅上扬扬，且涨涨幅高居居历年之之首。广州20005年年至20006年年商用物物业分析析20005“住住禁商”反而刺刺激商用用物业从从下半年年开始，成交量量一路上上扬，中中低档写写字楼被被带旺，乙级写写字楼的的成交率率比20004年年大约增增加了440%左左右 20005广州州二线路路段商铺铺受关注注，部分分商铺月月租金已已达10000元元/平方方米 20005广州州写字楼楼租金一一路飙升升，升幅幅超过110 20005地铁铁新线路路的开通通给珠江江新城继继续加温温 20005写字字楼出现现新产品品，群楼楼创意式式写字楼楼受欢

13、迎迎 20005社区区铺已经经成为市市场的重重要组成成部分 “住禁商商”大潮潮下商铺铺写字楼楼双双走走红 20055年是广广州商用用物业发发展迅速速的一年年，其中中，由于于去年年年中广州州市政府府开始严严格实行行“住禁禁商”政政策，在在某一个个角度推推动了商商用物业业市场的的发展。根据合合富置业业、中立立地产及及广州几几家主要要的地产产公司提提供的数数据，经经综合统统计显示示，20005年年商用物物业中，写字楼楼和商铺铺的租赁赁成交宗宗数比220044年均增增长了33成，成成交面积积也大幅幅上升。 20055年商用用物业租租赁市场场呈现出出两大发发展趋势势“热点点聚集”现象越越来越明明显的同同

14、时，也也有朝新新兴区域域扩散的的趋势，20006年的的商用物物业租赁赁市场将将会继续续延续这这个“聚聚”与“散”的的发展态态势。 在20006年和和20007年，广州将将进入一一个全新新的写字字楼供应应高峰，需求方方面也将将有所提提升，广广州将进进入一个个供求两两旺的市市场阶段段。由于于住宅禁禁商政策策的余威威仍在，加上去去年住宅宅的投资资市场屡屡受打压压，不少少投资者者已将注注意力放放到商用用物业上上来，尤尤其是乙乙级写字字楼，特特别受这这群中小小投资者者的喜爱爱，这方方面的投投资将会会更加受受到追捧捧。 写字楼市市场：租租金上升升10% 20055年，对对于广州州写字楼楼市场而而言是相相当

15、特别别的一年年：虽然然有多个个新落成成的写字字楼交付付使用，但广州州写字楼楼市场仍仍呈现货货源紧缺缺。加上上“住禁禁商”政政策的出出台，刺刺激企业业将办公公场所迁迁址到纯纯写字楼楼物业，令20005年年的广州州写字楼楼租赁市市场呈现现供需活活跃，广广州几家家成交量量较大的的地产代代理公司司，数据据显示，广州去去年的写写字楼租租金稳健健上升，升幅水水平超过过10%。 表现一：天河北北、环市市东持续续走强 写字楼市市场最看看重的是是办公氛氛围，这这方面天天河区和和原东山山区有着着无可替替代的优优势。统统计数据据显示，天河区区是广州州写字楼楼租赁最最活跃的的区域，成交比比例占441%，原东山山区紧随

16、随其后，所占比比例为333%，两区成成交的租租赁写字字楼物业业共占全全市的33/4。 其中，天天河北及及环市东东是大企企业和外外资公司司进驻的的热点板板块。主主力成交交的写字字楼有中中信广场场、大都都会广场场和广州州国际贸贸易中心心等，高高档写字字楼的集集中使其其租金一一直维持持在高位位平稳增增长，中中信广场场和大都都会广场场的租金金均价长长期在1130元元/平方方米/月月以上，像中信信广场等等优质写写字楼物物业，其其写字楼楼的租金金和售价价甚至可可以上升升15%。而环环市东一一带写字字楼楼龄龄稍长，质素较较高的好好世界广广场、荣荣建大厦厦和宜安安广场等等租金单单价一般般在600元-880元/

17、平方米米/月，有许多多著名的的外资品品牌驻穗穗机构进进驻。 表现二：体育中中心、珠珠江新城城成新热热点 20055年，广广州多个个新兴商商务区在在市政利利好下逐逐渐兴旺旺起来。如天河河路一带带，由于于年末有有广晟大大厦交付付使用，天河城城东塔和和维多利利广场也也相继封封顶，为为体育中中心商务务圈带来来充足的的写字楼楼货量，该区域域将继续续成为写写字楼租租赁重点点区域。 而地铁三三号线的的启动将将带动珠珠江新城城的写字字楼也活活跃起来来，华普普广场、信合大大厦、星星汇国际际等都频频频录得得租赁成成交。 表现三：中低档档写字楼楼空置率率下降 “住禁商商”政策策实行后后，不少少公司纷纷纷寻找找合适的

18、的写字楼楼单位迁迁址。东东风路和和中山路路、人民民路和荔荔湾路、江南大大道和广广州大道道一带的的中低档档写字楼楼，以其其相对实实惠的租租金受到到中小企企业的垂垂青，空空置率处处于不断断降低的的态势。 为适应市市场对中中低档写写字楼的的需求激激增的状状况，一一些商用用物业出出现了一一些创新新产品，而且大大部分都都散布于于一些非非传统商商圈内，如位处处大型住住宅社区区内的爱爱都新天天地SOOHO复复式写字字楼项目目，又如如标榜“复式写写字楼”的中新新大厦，紧靠海海珠区传传统的江江南大道道商圈，近期租租金已高高达755元/平平方米/月以上上。 另外，一一些闲置置多年的的裙楼物物业也逐逐渐得到到市场的

19、的关注，被重新新包装、盘活，成为写写字楼市市场的新新宠儿。据了解解，像滨滨江东路路的珠江江广场的的群楼已已经被租租给一些些公司作作办公用用途，租租金大概概在600元/平平方米/月。在在老城区区的商业业区也出出现了一一些商场场的商铺铺被租用用为写字字楼的现现象。乙乙级写字字楼的成成交率比比20004年大大约增加加了400%左右右，其中中地铁沿沿线不带带中央空空调的乙乙级写字字楼，由由于日常常的使用用成本较较低，未未来将更更受小企企业和中中小投资资者的欢欢迎。 商铺市场场：投资资回报110% 受“住改改商”影影响，广广州商铺铺租赁市市场成交交气氛热热烈，需需求旺盛盛令商铺铺租值稳稳步走高高。 广州

20、多家家地产中中介公司司的成交交数据显显示，220055年广州州商铺租租金均价价为2000元/平方米米/月，投资回回报率维维持在110%左左右。超超过六成成的商铺铺租赁成成交单价价在2000元/平方米米/月以以下，比比例达到到6%左左右，而而商铺租租金仍有有一定上上升的空空间。 表现一：街铺稳稳当“一一哥”二二线铺崛崛起 从成交数数据来看看，临街街商铺仍仍然是商商家租赁赁的热点点，其成成交份额额约占总总体成交交的五成成。租赁赁热点围围绕在北北京路、农林下下路和上上下九这这些传统统的商业业街，其其租金一一直稳居居商铺价价格之首首，像北北京路的的一线商商铺月租租就高达达12000元-40000元/平

21、方米米/月，且供不不应求。 而20005年出出台的未未来500条商业业街的规规划当中中，这些些老牌商商业街都都名列其其中，由由于原有有的区域域范围不不大，未未来将围围绕这些些老牌商商业街向向四周扩扩散，文文明路的的一个临临街铺和和宝华路路的一个个商场铺铺，其成成交价格格也超过过了10000元元/平方方米/月月，大有有紧追“商铺王王”之势势。 表现二：社区铺铺四面开开花升幅幅5% 近几年住住宅市场场的快速速发展也也令商铺铺市场更更多地依依靠小区区楼盘发发展，该该现象在在海珠区区尤为明明显，由由滨江东东路的金金雅苑、嘉仕花花园，到到南洲路路万华花花园、保保利花园园，这些些大型楼楼盘的社社区商铺铺成

22、交都都十分活活跃。 除此之外外，黄埔埔大道和和中山大大道也逐逐渐形成成一些新新的商业业点，这这些商业业点主要要是依靠靠大型楼楼盘发展展，如华华景新城城、东方方都会广广场、骏骏景花园园和天河河广场等等都有不不少商铺铺成交。另外，珠江新新城商铺铺发展速速度也很很快，各各写字楼楼、住宅宅盘人气气的聚集集为其发发展提供供良好的的基础，如保利利香槟花花园、南南国花园园、跑马马地花园园等裙楼楼商铺货货量较大大，目前前保利香香槟南国国花园及及跑马地地花园的的商铺租租赁价格格则在4400元元/平方方米/月月左右，与去年年同期价价格比较较，约有有5%的的升幅。珠江新城城现况1、位置置珠江新城城位于广广州市旧旧城

23、组团团、东翼翼组团和和南翼组组团三大大组团的的交汇中中心，西西面紧接接五羊新新城，北北面紧靠靠天河商商务区，南临珠珠江，与与赤岗外外国领事事区、琶琶洲会展展中心隔隔江相望望，东面面嵌入广广州高新新技术产产业圈内内。2、交通通珠江新城城西北方方向紧依依城市主主干道广广州大道道和黄埔埔大道，东依华华南快速速干道，往西可可以上内内环路，往东通通黄埔港港、经济济开发区区、东莞莞市。华华南快速速干道连连接环城城高速公公路，由由此可以以迅速进进入珠三三角高速速公路网网。规划中的的地铁三三号线经经珠江大大道南北北贯通珠珠江新城城、往北北在广州州火车东东站与地地铁一号号线相接接；往南南过珠江江、在赤赤岗与地地

24、铁二号号线汇合合衔接到到琶洲会会展中心心。北面的轻轻轨快速速路直通通广州（黄埔）经济技技术开发发区。地地铁和轻轻轨的发发展，极极大地缩缩短了与与东南翼翼组团至至城市中中心、广广州火车车站和广广州火车车东站的的距离，与通达达全国乃乃至全球球的广州州国际新新机场的的联系更更为密切切。3、整体体规划珠江新城城总用地地为6.6平方方公里，规划人人口188万人，将建设设成为一一个代表表未来广广州新形形象的低低密度、高容积积率、高高绿化率率的中央央商务区区。区内内道路交交通系统统完善、配套设设施齐备备、规划划为集国国际金融融、贸易易、商业业、文娱娱、行政政和居住住等城市市一级功功能设施施于一体体，推动动国

25、际文文化交流流与合作作的基地地；定位位为211世纪广广州市中中央金融融商务区区，是集集中体现现广州国国际都市市形象的的窗口。市政规划划实施动动态八大标标志性建建筑进展展顺利广州市第第二少年年宫在220055年年底底已竣工工投入使使用。广广州歌剧剧院已获获批准建建设；广广东省博博物馆已已确定设设计方案案并进行行了建设设施工投投标；广广州市图图书馆的的设计方方案已进进行国际际招标；珠江新新城超高高层“双双塔”中中的西塔塔由越秀秀城建地地产中标标；电视视观光塔塔国际招招标已选选出了优优胜方案案；海心心沙广场场的征地地拆迁、建设正正在进行行。交通规规划实施施按计划划进行地铁三号号线珠江江新城站站已建成

26、成通车。地铁五五号线预预计20008年年通车。公共交交通方面面，新增增8866（开往往新市）和8884（开开往黄埔埔，均为为小巴）两路公公交车。道路建建设方面面，珠江江新城和和五羊新新城之间间增加了了一座5550米米双向六六车道的的车行主主隧道，使得五五羊新城城与珠江江新城间间的交通通更加顺顺畅。广广州大桥桥北沿江江匝道工工程完成成，在五五羊新城城与珠江江新城间间增加了了一条新新的联络络通道。珠江新新城内7700米米的兴国国路已建建好，连连通了金金穗路和和兴民路路。4、写字字楼市场场概况珠江新城城目前已已经开始始办公的的行政办办公大楼楼有广东东省检察察院、广广州市检检察院、检验检检疫局大大楼，

27、正正在建的的行政办办公大楼楼有广东东省国税税、广州州市地税税大楼、广州海海关大楼楼、广东东全球通通大厦等等等。珠江新城城在建的的写字楼楼物业将将在5年年内陆续续投入市市场使用用，珠江江新城建建设指挥挥部规划划20005-220099年，珠珠江新城城的商务务机构开开始全面面启动，对中央央商务区区进行全全面建设设，建成成金融机机构办公公大楼、会计师师大楼、金融市市场、证证券市场场等。大大规模引引入金融融、商贸贸、信息息管理的的管理机机构、跨跨国公司司和国内内外企业业的总部部和办事事机构，初步形形成国际际性、现现代化、多元化化、花园园式、多多功能的的中央商商务区。戴德梁行行发布的的“20006年年第

28、一季季度行业业研究报报告”中中的有关关数字显显示，广广州新CCBD中中心珠江江新城的的存量截截至今年年初，已已比20001年年同期增增长了5548%，成为为新开工工面积最最大的一一个区域域。到220100年，珠珠江新城城的写字字楼存量量将达到到2200万平方方米，为为广州十十多年来来的写字字楼供应应量总和和。二、珠江江新城内内各板块块分析广州大桥脚板块珠江公园板块黄埔大道西板块根据珠江江新城现现时区域域内四周周环境、配套的的特色及及政府规规划功能能定位的的影响，新城内内的住宅宅项目可可以大致致分为以以上三个个板块，他们分分别是广广州大桥桥脚、黄黄埔大道道西及珠珠江公园园板块。1、广州州大桥脚脚

29、板块该板板块位于于广州大大桥脚东东面，属属于珠江江新城的的西翼区区域，主主要是由由华成路路、金穗穗路、华华利路、华就路路等几条条支路组组成，其其中包括括珠江新新城的LL、I、E、JJ、K号号等政府府规划地地块。现现时主要要项目有有在售的的星晨大大厦、双双城国际际、碧海海湾、利利雅湾及及前期的的名门大大厦、新新大厦、南天广广场、远远洋明珠珠、浩瀚瀚华轩、星汇园园等项目目。2、黄埔埔大道西西板块黄埔埔大道西西板块北北依黄埔埔大道，南靠金金穗路，西以猎猎德路为为界，东东抵跑马马场（华华南快速速干线）区域。主要是是以政府府规划的的D号地地块组成成。现时时该板块块主要有有早期的的骏逸苑苑、金骏骏园、华华

30、骏花园园、汇豪豪大厦、君怡花花园及在在售的天天骏花园园等项目目。3、珠江江公园板板块该板块块北临228万的珠江江公园，南望珠珠江，主主要是由由海清路路、海风风路、海海明路、海月路路、平月月路等几几条支线线路组成成，是属属于政府府规划的的L、NN号地块块。现时时该板块块主要有有凯旋新新世界、新城海海滨花园园、金碧碧华府及及经已售售罄的南南国花园园项目。1.1广广州大桥桥脚板块块该板块是是属于珠珠江新城城区域西西翼开发发比较早早的一个个板块，像名门门大厦、新大厦厦、南天天广场这这些项目目。当时时珠江新新城CBBD的概概念刚刚刚兴起，加上临临近五羊羊新城的的成熟配配套，区区内商务务氛围逐逐渐浓厚厚，

31、因此此吸引了了许多注注重生活活便利，对该片片区商务务前景充充满信心心投资型型买家前前来置业业。1.1.1主流流客户群群：由于此区区域属于于珠江新新城早期期打入市市场的一一个板块块，它的的成功，除了依依附当时时新城CCBD的的概念，未来的的发展前前景以外外，更大大的一部部分还是是因为它它临近东东山区五羊羊新城，无论是是从生活活的便捷捷还是商商业的发发展来看看均较有有潜力，因此它它吸引的的买家主主要亦是是以保值值、商务务办公型型的客户户居多，他们讲讲求的是是投资与与自住的的兼备，主要是是来自东东山、天天河区的的二次或或以上置置业人士士。1.1.2生活活配套：该板块在在珠江新新城住宅宅的房地地产业开

32、开发进程程来看，属于较较为早期期的阶段段。现时主要依靠靠一路之之隔的五五羊新城城的成熟熟生活配配套，板板块内自自身配套套存在不不足。未来随着人们们对该片片区的关关注提高高，在随随后的几几年间，各发展展商均加加大了该该片区的的开发力力度，入入住的人人数不断断增多，加上写写字搂的的投入使使用、广广州大道道城市中中轴线的的确立亦亦使到板板块内的的生活氛氛围日趋趋成熟，如超市市、干洗洗、音像像连锁店店、发廊廊等一应应俱全。1.1.3园林林景观：由于该板板块内的的项目主主要是以以单体物物业为主主，占地地的规模模受到限限制，令令到各项项目在园园林景观观方面均均较为欠欠缺，主主要是借借助外部部的景观观为主。

33、2.1 黄埔大大道西板板块：该板块如如早期的的跑马地地花园、骏逸苑苑等均是是20000年以以前的物物业，由由于该片片区临近近黄埔大大道、华华南快速速干线等等主干道道，除交交通便利利外，更更可享受受石牌、员村沿沿线的商商务、商商业配套套。加上上90年年代未的的马场概概念，使使该板块块当中亦亦产生不不少“豪宅”项目。该板块块被政府府定位为为商务办办公及商商住综合合区，因因此区内内存着不不少的商商住楼，加上城城中村改改造进程程的缓慢慢因素影影响，令令到黄埔埔大道西西板块的的整体居居住环境境感觉较较为低档档，买家家多为讲讲求实用用型自主主及商务务办公兼兼备为多多。2.1.1主流流客户群群：主要买家家来

34、自附附近装饰饰材料市市场的业业主，还还有来自自天河、东山的的原住户户，看重重在当地地的投资资性，珠珠江新城城的未来来开发的的利好因因素。2.1.2生活活配套设设施：由于珠江江新城开开发的滞滞后，许许多生活活配套设设施都要要依赖对对面的石石排和附附近的员员村去提提供。此此板块商商业类主主要以装装饰材料料批发、汽车、家具等等为主，购物、饮食、娱乐设设施较为为缺乏，板块内内各项目目均没有有独立的的大型会会所配套套，住客客会所主主要是设设置在群群楼部分分。2.1.3园林林景观：属于较早早期开发发的楼盘盘，在营营造社区区居住氛氛围方面面意识不不强烈，所以楼楼盘园林林景观建建设同样样存在硬硬伤。3.1 珠

35、江公公园板块块：珠江公园园板块被被政府划划定为高高尚居住住区，对对比起区区域内其其余两个个板块商商务气氛氛较淡，除依傍傍住珠江江公园、跑马场场等开阔阔的大面面积绿化化外，南南面其稀稀却的江江景资源源亦是该该板块的的有力卖卖点。这这里的客客户购房房多数是是以自住住为主的的享受型型买家。我方目标标项目正正处该区区域。3.1.1主流流客户群群：该板块经经过新城城规划检检讨后，被定位位为高尚尚居住区区。由于于具有珠珠江公园园及江景景等板块块大环境境的支持持，因此此吸引了了较多来来自天河河区、主主要是企企业的高高层或经经营各类类生意的的私营业业主。他他们购房房以自住住为住，对珠江江新城未未来的发发展前景

36、景非常认认同，向向往幽静静、舒适适的生活活环境，属享受受型的买买家。3.1.2生活活配套设设施：珠江公园园板块内内现时各各项目的的生活配配套主要要是依靠靠南国花花园群楼楼的临街街商铺，主要亦亦是小规规模的日日常生活活配套，并无较较大规模模的的超超市、商商场等进进驻，而而各项目目自身由由于占地地规模相相对其他他板块有有所增大大，如南南国花园园、新城城海滨、凯旋新新世界等等均拥有有自己独独立的会会所配套套，档次次感较高高。3.1.3园林林景观：由于拥有有一定的的占地规规模，该该板块内内的各楼楼盘均具具备较为为优越的的园林环环境，加加上板块块内的江江景与珠珠江公园园的外部部景观资资源，为为珠江公公园

37、板块块成为珠珠江新城城真正的的豪宅区区奠定了了坚实的的基础。三、广州州写字楼楼定位分分析珠江新城城项目价价格定位位分析项目名称称项目地址址参考价:售价/租金/物业费费 HYPERLINK /officeview/570020 富力盈隆隆广场黄埔大道道西6338号（与冼村村路交汇汇处，珠珠江新城城中轴北北端入口口）售价：140000 元/平平米物业业费：225.000 元元/平米米*月 HYPERLINK /officeview/570156 富力科讯讯大厦珠江新城城马场路路与黄埔埔大道交交汇处（黄埔大大道南侧侧，马路路场东侧侧）物业费：23.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /off

38、iceview/570044 发展中心心大厦珠江新城城临江大大道3号号售价：200000 元/平平米租金：1130.00 元/平平米*月月物业费费：299.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570022 星汇国际际广州大道道与珠江江新城金金穗路的的交界处处售价：110000 元/平平米物业业费：110.000 元元/平米米*月 HYPERLINK /officeview/570048 勤建商务务大厦天河珠江江新城,黄埔大大道西4468号号售价：120000 元/平平米租金：1130.00 元/平平米*月月物业费费：100.000 元/平米*月 HYPERLINK

39、 /officeview/570634 三银大厦厦天河区珠珠江新城城I7-2地块块在建 HYPERLINK /officeview/570616 富力中心心在建 HYPERLINK /officeview/570405 信合大厦厦珠江新城城华厦路路1号租金：55.00 元/平平米*月月物业费费：299.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570355 合景国际际金融广广场珠江新城城J1-6地块块在建 HYPERLINK /officeview/570229 宝利大厦厦华利路559号租金：80.00 元/平平米*月月物业费费：255.000 元/平米*月 HYPER

40、LINK /officeview/570206 广东外经经贸大厦厦天河路3351号号租金：78.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570140 双城国际际珠江新城城华穗路路2633号（与与花城大大道交界界处）售价：70000 元元/平米米物业费费：100.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570116 珠江新城城双塔（西塔）珠江新城城在建 HYPERLINK /officeview/570105 华普广场场天河珠江江新城西西侧华明明路9-13号号售价：82000 元元/平米米租金金：855.000 元/平米*月物业业费：115.

41、000 元元/平米米*月1.1售售价分析析：1.1.1价格格震荡区区域为770000-2000000元/平平方米之之间；1.1.2价格格主体：80000-1120000元/平方米米之间1.2租租金分析析：1.2.1价格格震荡区区域为555-1130元元/平方方米之间间；1.2.2价格格主体：90-1100元/平平方米之之间1.3管管理费分分析：1.3.1价格格震荡区区域为110-229元/平方米米之间；1.3.2价格格主体：15-25元元/平方方米之间间2、天河河北主要要写字楼楼价格概概况项目名称称项目地址址参考价:售价/租金/物业费费 HYPERLINK /officeview/570209

42、 广州软件件信息广广场广州市天天河北路路8900号租金：2000.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570007 中信广场场广州市天天河北路路2333号租金：1500.000 元/平米*月物业业费：229.000 元元/平米米*月 HYPERLINK /officeview/570010 维多利广广场体育西路路1011号售价：150000 元/平平米租金：1140.00 元/平平米*月月物业费费：255.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570060 中泰国际际广场林和西路路1611-1663号售价：140000 元/平平米租金：

43、1130.00 元/平平米*月月物业费费：299.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570029 财富广场场广州市体体育东路路11441118号售价：145500 元/平平米租金：1120.00 元/平平米*月月物业费费：255.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570053 中国市长长大厦天河北路路1899号租金：1188.000 元/平米*月物业业费：330.000 元元/平米米*月 HYPERLINK /officeview/570067 金利来大大厦广州市体体育东路路1388号售价：200000 元/平平米租金：1110.

44、00 元/平平米*月月物业费费：299.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570302 百脑汇科科技大厦厦(蓝色色硅谷)天河路5590号号(岗顶顶总统大大酒店旁旁)售价：85000 元元/平米米租金金：1000.000 元元/平米米*月 HYPERLINK /officeview/570006 广州时代代广场广州市天天河北路路28号号售价：150000 元/平平米租金：1100.00 元/平平米*月月物业费费：266.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570001 大都会广广场广州市天天河北路路1833号租金：1000.000 元

45、/平米*月物业业费：332.000 元元/平米米*月 HYPERLINK /officeview/570028 城建大厦厦广州市天天河区体体育西路路1899号租金：95.00 元/平平米*月月物业费费：255.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570019 新创举大大厦体育西路路1233号（天天河体育育中心西西门对面面）售价：100000 元/平平米租金：990.000 元元/1.1售售价分析析：1.1.1价格格震荡区区域为885000-2000000元/平平方米之之间；1.1.2价格格主体：130000-150000元元/平方方米之间间1.2租租金分析析：1.

46、2.1价格格震荡区区域为990-1150元元/平方方米之间间；1.2.2价格格主体：1000-1220元/平方米米之间1.3管管理费分分析：1.3.1价格格震荡区区域为225300元/平平方米之之间；1.3.2价格格主体：25-30元元/平方方米之间间3、环市市路写字字楼价格格概况项目名称称项目地址址参考价:售价/租金/物业费费 HYPERLINK /officeview/570316 花园酒店店写字楼楼环市东路路3688号租金：2000.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570036 国际电子子大厦环市东路路4033号售价：90000 元元/平米米租金金：12

47、20.000 元元/平米米*月物物业费：25.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570083 广东国际际大厦AA附楼环市东路路3399号售价：80000 元元/平米米租金金：1118.000 元元/平米米*月物物业费：35.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570242 广安大厦厦环市东路路3288号租金：1000.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570163 远洋商务务大厦广州市环环市东路路4122-4116号售价：150000 元/平平米租金：883.000 元元/平米米*月物物业费：17

48、.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570151 广发花园园环市东路路4988号售价：65000 元元/平米米租金金：733.000 元/平米*月物业业费：66.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570093 好世界广广场广州市环环市路3362-3666号售价：95000 元元/平米米租金金：722.000 元/平米*月物业业费：229.880 元元/平米米*月 HYPERLINK /officeview/570251 广良大厦厦环市东路路4866号租金：70.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/

49、570094 宜安广场场建设三马马路333号租金：70.00 元/平平米*月月物业费费：222.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570193 穗丰大厦厦先烈中路路75号号租金：68.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570293 裕华大厦厦环市东路路3200号租金：63.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570337 万财大厦厦建设六马马路466号租金：60.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570092 东山广场场广州市先先烈中路路45号号租金：60.00

50、元/平平米*月月物业费费：288.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570070 银政大厦厦环市东路路3388号租金：60.00 元/平平米*月月物业费费：233.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570189 联威大厦厦环市东路路4200号之一一租金：55.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570088 华信中心心广州市环环市东路路4500号租金：55.00 元/平平米*月月物业费费：255.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570031 华信大厦厦环市东水水荫路

51、22号售价：110000 元/平平米租金：555.000 元元/平米米*月物物业费：22.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570407 永怡新都都永福路22号（先先烈中路路与永福福路交界界东北侧侧）售价：65000 元元/平米米租金金：522.000 元/平米*月物业业费：33.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570499 淘金花园园商业中中心广州市恒恒福路1100号号租金：50.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570236 东环大厦厦环市东路路4744号租金：50.00 元/平平米*月月

52、物业费费：5.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570235 东城创业业大厦环市东路路5011号租金：50.00 元/平平米*月月物业费费：6.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570192 生物科技技大厦黄花岗先先烈中路路1000号租金：50.00 元/平平米*月月物业费费：5.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570157 三荣大厦厦麓苑路551号售价：60000 元元/平米米租金金：500.000 元/平米*月物业业费：33.800 元/平米*月 HYPERLINK /officevie

53、w/570284 天秀大厦厦环市中路路3000号租金：48.00 元/平平米*月月物业费费：9.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570420 通建大厦厦执信南路路3号租金：45.00 元/平平米*月月物业费费：200.000 元/平米*月 HYPERLINK /officeview/570320 佳信工贸贸建设三马马路433号租金：45.00 元/平平米*月月物业费费：5.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570095 广州世界界贸易中中心广州市环环市东路路3711-3775号售价：90000 元元/平米米租金金：455.0

54、00 元/平米*月物业业费：228.000 元元/平米米*月 HYPERLINK /officeview/570079 中核大厦厦永福路33号租金：45.00 元/平平米*月月物业费费：4.50 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570497 岭南大厦厦环市东麓麓湖路55号租金：42.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570230 宝山大厦厦环市东路路5099号租金：42.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570417 青龙大厦厦先烈南路路青龙坊坊7号租金：40.00 元/平平米*月月 HYPERL

55、INK /officeview/570050 中侨大厦厦先烈中路路74号号售价：175500 元/平平米租金：440.000 元元/平米米*月物物业费：23.50 元/平平米*日日 HYPERLINK /officeview/570297 粤海大厦厦环市中路路4722号租金：35.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570265 金鹰大厦厦环市中路路3166号租金：35.00 元/平平米*月月物业费费：5.00 元/平平米*月月 HYPERLINK /officeview/570258 华宇大厦厦小北路665号租金：35.00 元/平平米*月月1.3售售价分析析

56、：1.3.1价格格震荡区区域为660000-1775000元/平平方米之之间；1.3.2价格格主体：70000-1100000元/平方米米之间1.3租租金分析析：1.3.1价格格震荡区区域为225-2200元元/平方方米之间间；1.3.2价格格主体：60-1000元/平平方米之之间1.3管管理费分分析：1.3.1价格格震荡区区域为110-229元/平方米米之间；1.3.2价格格主体： 200-255元/平平方米之之间四、珠江江新城商商业供应应与竞争争分析1、商业业供应拥有得得天独厚厚的地理理位置的的珠江新新城，作作为广州州新的CCBD商商务中心心，目前前的商业业主要以以以小区区裙楼商铺和沿沿黄

57、埔大大道的汽汽车与建建材等大大型专业业市场为为主。在在未来11-2年年随着珠珠江新城城内大量量的新住住宅项目目的正式式启用，将会有有大量的的小区商商铺、临临街商铺铺供应，具体如如下列表表：项目名称称位置商业规模模启用时间间碧海湾裙楼4层平层层03年开开始到目目前一直直处内部部招商状状态双城国际际裙楼部分分约20000平方方米06年上上半年保利香槟槟花园楼盘外围围约10000平方方米06年下下半年力迅项目目裙楼2层平层层，总建建0.88万平方方米06年下下半年利雅湾裙楼（位位于A、C座）10000-20000平平方米06年下下半年临街（位位于B座座）600-8000平方米米06年下下半年马赛国际

58、际公寓裙楼2层06年底底中海（DD7-66）裙楼06年底底07年年初合景（DD7-44、D77-5、D7-7）裙楼06年底底07年年初富力（新新大厦南南面地块块）裙楼06年底底07年年初2、小区区裙楼商商铺租售售情况珠江新城城目前的的裙楼商商铺租售售情况相当理理想，目前珠珠江新城城最贵的的商铺就就是位于于房地产产交易中中心（浩浩瀚华轩轩）附近近的街铺铺，基本本上都是是只租不不卖，出出租均价价在23302260元元平方方米月月之间，其次则是是南天广广场的铺铺位，首首层租价价普遍租租金为1600元平平方米月。南南国花园园的群楼楼商业已已经达成成熟水平平，出租租率为1100%，而星汇园园的商铺铺基本

59、都都在2000平方方米以上上，目前前临街商商铺售价价约在约约2万元元平方方米,也也是大投投资者居居多。这些小区区铺的投投资回报报约在5588左右右，在天天河来说说属于中中高档水水平。CBD的的商业情况双城国际际街铺数量量：155间街铺总面面积：21887层高：55.5mm 门面宽：410mm 面积间隔隔：6002500 租金：22303300元/售价：44-5万万/功能：无无餐饮功能浩翰华轩轩街铺数量量：155间 街铺总面面积：约16000层高：55m门面宽：410mm 面积间隔隔：7223000租金：33004000元/ 售价：55-6万万/功能：无无餐饮功能星辰大厦厦街铺数量量：100间街

60、铺总面面积：14665层高：66m门面宽：48m面积间隔隔：6882711租金：22002500元/售价：33(东北区)-66(西南南区)万/租金：22303300元/售价：44-5万万/ 功能：无无餐饮功能保利香槟槟街铺数量量：377间街铺总面面积：41220层高：77m 门面宽：418mm 纵深：6620mm面积间隔隔：4552500 租金：22303300元/售价：44(西区区)-77(东区区)万/功能：仅仅一间商铺具有餐餐饮功能.星汇园首层街铺铺面积：约约为1000 租金：2230-3500元/售价：55.5万万/ 南国花园园首层街铺铺面积范围围：28340040以以下的4400000