关于成都农产品中心批发市场的调查报告

1、成都农产品中心批发市场调查报告聚和国际A、资料料法内容容整理成都聚合合国际的的区位优优势成都聚和和国际位位于龙泉泉驿区同同安镇（1） 交通方方面：公公路四通通八达聚聚和国际际的交易易主要都都是靠公公路运输输来完成成的。紧紧靠成渝渝高速，厦蓉高高速等高高速公路路，而且且附近有有通往成成都市区区的绕城城高速，为蔬菜菜运往川川内，城城区等都都提供了了便利的的交通条条件，辐辐射面广广。（2） 经济方方面：以以龙泉为为经济腹腹地龙泉农农业经济济发达。土壤肥肥沃，地地势平坦坦，有广广阔的农农田、果果林。为为聚合蔬蔬菜瓜果果的提供供稳定的的供应。（3） 政策的的支持聚和是成成都市重重点农产产品批发发市场，成

2、都市市政府对对于农产产品批发发市场的的帮扶政政策，为为农产品品提供更更多的便便利，对对于农产产品销售售、供应应提供政政策上的的便利。聚和是是成都市市重点农农产品批批发市场场。（4） 资金的的支持聚和成为为成都市市在农产产品销售售方面的的重点帮帮扶政策策，政府府为其提提供了资资金上的的有力支支持。B、观察察法分享享走进聚和和就能感感受到忙忙碌的气气息，大大型的货货车进进进出出，往来不不息。行行走路线线：大门门办公楼楼仓库配送中中心交易中中心一、总体体概括主营营业务 1、交交易平台台 聚和国际际是成都都乃至四四川省的的一级蔬蔬果交易易市场，现在的的是主要要业务是是为蔬菜菜交易提提供交易易市场。交易

3、流程程：来至至全国各各地的蔬蔬菜来到到交易中中心，在在聚和进进行配货货，将配配好的货货物送到到各个地地区。聚聚和实际际就是提提供一个个农产品品的销售售交易的的平台，在聚和和中有7700多多个摊位位，摊位位主利用用自己的的人脉以以及信息息，吸引引来至全全国各地地的菜源源。在聚聚和摊位位上来，至各地地的买家家在摊位位上进行行交易。2、仓储储业务a、普通通仓储业业务。提提供农产产品的仓仓储业务务；b、冷库库业务。为那些些需要保保鲜的农农产品提提供冷藏藏仓库的的服务。 C、仓库库信息化化管理系系统的支支持。 二、重点点介绍聚合合个别功功能区概概述 （1）、仓库：提供给给需要存存放的或或保鲜的的农产品品

4、，拥有有空调仓仓库，农农产品需需要什么么样的温温度就可可以给予予怎样的的温度。仓库的的管理是是由第三三方物流流的广州州夏晖物物流有限限公司来来负责管管理，仓仓库的管管理实现现了管理理信息化化，更具具专业化化。 （2）、配送中中心：聚聚和的配配送中心心仍然是是一个中中介机构构，只是是为从各各地来的的车辆提提供一个个集散的的区域，在这里里雇佣聚聚和自身身的摩托托车，将将菜品从从交易中中心运往往配送中中心，然然后装车车，运往往各个地地区。这这里并没没有信息息化的管管理，而而仍然还还是人工工的搬运运。 （3）、交易中中心：聚聚和有7700多多个摊位位，每个个摊位都都有卡车车到位，运来蔬蔬菜的销销售者在

5、在这将蔬蔬菜销售售掉，一一般蔬菜菜都是单单一的蔬蔬菜品种种，批量量的销售售给各种种消费者者。摊主主将这个个摊位租租给销售售者，从从中收取取租金，而聚和和则每年年收取摊摊主的管管理费用用。 (4)信信息发布布中心：聚和还还充当一一个信息息发布的的角色，菜品的的价格、菜品的的销售情情况、以以及摊位位的使用用情况。聚和的的信息部部和市场场部是发发布信息息的主要要部门。在网站站上并没没有聚和和发布的的信息，他信息息主要是是通过摊摊位主的的散发到到各个销销售者和和购买者者的。C、访谈谈法内容容分享v 聚合合国际行行政部被访者：聚和行行政主管管赵先生生人数：11人访谈收获获：（1）功功能定位位：聚合合国际

6、实实际就是是一个中中介机构构，有点点类似于于第四方方物流。（2）信信息化程程度：拥拥有仓储储管理信信息系统统，ICC卡系统统，还有有蔬菜检检验系统统，技术术性较强强，信息息化高。（3）发发展方向向：未来来有很大大的发展展空间，将建立立农产品品期货交交易市场场。（4）收收入状况况：聚和和年交易易额达770亿元元，一个个摊位年年收入达达1000多万元元。（5）BB2B合合作方式式：仓库库管理由由第三方方物流公公司来管管理，它它提供了了更专业业的仓库库信息管管理，为为其提供供技术的的保障。（6）高高峰时段段：每天天的早上上7点8点是是市场上上交易的的高峰期期。 v 聚合合国际交交易中心心 被访者：交

7、易者者、工人人、摊位位老板受访人数数：6人人访谈收获获：（1）运运输中的的蔬菜保保鲜方式式。 运输过过程中的的保鲜，比如西西红柿，使用塑塑料袋将将其包裹裹，使其其不易腐腐烂。在在夏天，运输蔬蔬菜时，事先将将车进入入冷库打打冷气，用棉絮絮将整架架车包裹裹，让冷冷气不宜宜散失，保护蔬蔬菜的新新鲜度。（2）货货源关系系网。摊摊位主联联系货源源是利用用自己的的“关系网网”，在这这些自然然而然形形成的信信任关系系中，货货源，蔬蔬菜的质质量都能能得到保保障。彼彼此都互互相信任任，就会会拥有稳稳定的货货源，利利润收入入。（3）超超市蔬菜菜采购偏偏好。在在与老板板和工人人的交流流中，发发现超市市很少来来这里进

8、进货，他他们更喜喜欢去二二级市场场。五、调查查结果（1）现现有状况况：聚和和国际是是一个中中介机构构，主要要的业务务就是为为蔬菜的的交易提提供一个个交易的的平台，其他的的业务，有仓储储业务。（2）战战略发展展： a、功能升升级。未未来它将将打造成成蔬菜，水果的的综合交交易平台台、蔬菜菜信息发发布平台台、蔬菜菜期货交交易平台台。 b、港交所所上市。聚合正正在积极极配合会会计师事事务所筹筹备香港港上市的的工作，融资后后将得到到更加迅迅速的发发展。（3）超超市采购购与市场场级别的的关系：超市并并没有在在跟一级级市场进进货，而而是在二二级市场场进货，超市需需要更为为广泛的的品种，而一级级市场不不能提供

9、供大部分分的品种种，超市市只能跟跟二级市市场进货货。六、调查查体会（1）功功能初级级，难以以调控市市场。在在农产品品的销售售过程中中，聚和和只是一一个最初初的平台台而已，它并不不能为农农产品真真正地实实现价值值提供支支持，这这个中间间环节中中并不是是农场品品涨价的的根本所所在。（2）缺缺乏管理理规范，关系网网维系交交易。整整个交易易中心以以及配送送中心，存在着着混乱的的局面，由于是是长期而而来形成成的责任任关系、信任关关系、交交易关系系，管理理方面需需要更加加加强，还需要要大力的的投入，加强各各个系统统之间的的联系，要有关关键的管管理机制制。（3）空空间利用用率和市市场功能能有待提提高。聚聚和

10、里还还有很多多的设备备和场地地还没有有利用起起来，管管理者需需要提出出解决方方案，充充分利用用好自身身有利的的条件，可以在在场所内内建立更更多的交交易点，销售点点，还可可以将自自身建设设成为一一级，二二级市场场相兼容容的市场场，增加加市场份份额，形形成在集集团优势势。（4）“菜贱伤伤农”，“菜贵伤伤民”不是运运输费用用惹的祸祸。在聚聚和调查查的过程程中，我我们可以以发现，其实农农产品在在上游“贱”，而在在下游“贵”并不是是因为运运输的问问题，农农产品的的运输并并没有收收取过路路费，在在来回的的过程中中菜品的的成本主主要是油油价、维维修等费费用。（5）蔬蔬菜价格格问题的的小组总总结。小小组认为为

11、，农产产品的“贱”和“贵”有两个个原因：一是政府府在农产产品销售售上没有有提供有有力的信信息支持持二是销售售市场上上的高额额而繁杂杂的租金金稀释了了利润。具体来说说：上游游信息的的不对称称造成农农民耕种种的盲目目性。什什么涨价价就种什什么，造造成农产产品的滞滞销，导导致农产产品的“贱”。下游由于于城市销销售市场场高昂摊摊位租金金以及其其他的城城市管理理费用造造成了农农产品的的“贵”成都龙泉泉聚和(国际)果蔬市市场【摘要】：龙泉泉聚和(国际)果蔬市市场建于于20003年。市场一一期占地地3255亩,建建筑面积积16万万平方米米,已投投资2.5亿元元人民币币建成了了7.88万平方方米蔬菜菜交易区区

12、,2.3万平平方米水水果交易易区,11.1万万平方米米特色精精品展示示交易厅厅,及00.8万万平方米米商务中中心等。【关键词词】： 平方米米 交易易区 绿绿色市场场 果蔬蔬 建筑筑面积 商务中中心 交交易厅 人民币币 国际际 水果果 【分类号号】：FF3233.7【正文快快照】： 龙泉聚和和(国际际)果蔬蔬市场建建于20003年年。市场场一期占占地3225亩,建筑面面积166万平方方米,已已投资22.5亿亿元人民民币建成成了7.8万平平方米蔬蔬菜交易易区,22.3万万平方米米水果交交易区,1.11万平方方米特色色精品展展示交易易厅,及及0.88万平方方米商务务中心等等。市场场建有88吨/小小时

13、光电电加工分分选线以以及电子子结算中中心、信信息管理理中10月22526日日，我们们对成都都农产品品中心批批发市场场的老市市场和新新市场进进行了实实地调研研。100月266277日，我我们实地地调研了了成都市市其他农农产品批批发市场场。包括括：西南南果品中中心批发发交易市市场、成成都龙泉泉聚合（国际）果蔬交交易中心心、青石石桥水产产市场、五块石石蔬菜综综合批发发市场、成都市市农副产产品批发发中心、大西南南茶叶专专业批发发市场、荷花池池中药专专业市场场、五块块石商贸贸大市场场、糖酒酒干杂批批发市场场。成都都农产品品中心批批发市场场是深圳圳和四川川两地政政府合作作开发的的项目,得到了了相关政政府部

14、门门的大力力支持。成都农农产品中中心批发发市场搬搬迁工程程成为220066年四川川省和成成都市的的重点建建设项目目，这为为新老市市场的平平稳搬迁迁和以后后的发展展创造了了有利的的条件。 提要： 成都农农产品中中心批发发市场属属于产销销中转市市场。该市市场是成成都市最最主要的的农产品品批发市市场之一一和最大大的综合合批发市市场。该市市场正处处于从老老市场向向新市场场搬迁的的过渡阶阶段。为了了得到较较好的搬搬迁方案案，该市市场与当当地政府府经过许许多回合合的商议议，达成成了协议议搬迁的的规划。新市市场地理理位置优优越，竞竞争优势势明显，土地增增值空间间巨大。新市市场发展展策略为为“总体规规划，分分

15、期开发发，滚动动发展”。分期期开发是是指：一一期建设设以满足足老市场场搬迁为为目的；二期建建设冻库库、水果果交易区区和沿街街商铺；三期建建设综合合楼和配配套的住住宅楼。该市市场的经经营目标标是：在在未来334年年内，交交易量大大于2000万吨吨，交易易金额超超过1000亿元元。根据据我们全全方位的的考察，我们认认为，上上述发展展目标应应该能够够达到。我们可可以预期期：当一一期工程程全部达达到预定定目标、整个经经营走上上正常轨轨道后，预定的的发展目目标将逐逐渐实现现，800%的佣佣金覆盖盖率也将将成为现现实。此此时，我我们用不不同的佣佣金水平平可以测测算出佣佣金收入入的总额额。另外外20%的交易

16、易金额同同样能给给市场带带来收益益。除这这两部分分外，增增值服务务和配套套服务同同样能创创造不可可低估的的收益。成都都市农产产品批发发市场的的最大特特点是：专业市市场异常常发达，但综合合市场很很少；低低租金、高佣金金是相关关大市场场的主要要盈利模模式，这这与农产产品（00000061）所推广广的以电电子交易易结算系系统为核核心的“佣金+租金”盈利模模式所要要求的外外部环境境比较匹匹配；从从综合实实力看，能与成成都农产产品中心心批发市市场试比比高低的的批发市市场屈指指可数。 1.新新老交替替好事多多磨，发发展空间间令人惊惊喜 我们于于20006年110月225日和和26日日，在不不同时间间段，对

17、对成都农农产品中中心批发发市场的的新老两两个市场场进行了了实地考考察，并并与市场场相关的的各层面面主体（包括市市场高管管、市场场工作人人员、市市场经营营户和其其他客户户等）进进行了各各方面的的交流。目前前，成都都农产品品中心批批发市场场正处于于从老市市场向新新市场搬搬迁的过过渡阶段段，计划划在今年年年底前前实现整整体搬迁迁。虽然然前期遇遇到了意意想不到到的麻烦烦，但是是经过管管理层的的不懈努努力，麻麻烦已经经成为过过去，新新老交替替已经呈呈现平稳稳态势。按照照成都市市政府的的发展规规划，220088年所有有三环路路以内的的批发市市场（当当然包括括农产品品批发市市场）都都将迁移移到三环环路以外外

18、。成都都市农产产品批发发市场正正面临前前所未有有的大变变局。大大变局带带来了发发展的大大机会，新市场场发展空空间令人人惊喜。1.1.老老市场：过渡时时期，稳稳定压倒倒一切 1.11.1.地理位位置 老市场场东临人人民南路路，南临临三环路路，西边边为站华华路。 1.11.2.股权构构成 成都农农产品中中心批发发市场，在农产产品（00000061）进入以以前，由由北京中中糖集团团（即北北京中国国糖业集集团）和和成都商商业投资资发展有有限公司司各占550%股股权。农农产品（00000611）通过过重组成成都商业业投资发发展有限限公司进进入成都都农产品品中心批批发市场场。重组组成都商商业投资资发展有有

19、限公司司的方案案为：将将原来与与批发市市场业务务无关的的资产全全部剥离离出去，由另外外成立的的新公司司成都都兴商公公司拥有有。经过过重组的的成都商商业投资资发展有有限公司司仍然占占有成都都农产品品中心批批发市场场50%的股权权，成都都商业投投资发展展有限公公司本身身由新组组建的成成都兴商商公司和和农产品品（00000661）各各占499%和551%的的股权。20005年77月，中中糖集团团正式退退出成都都农产品品中心批批发市场场，由农农产品（00000611）与兴兴商公司司按511%:449%受受让原中中糖集团团所拥有有的股权权，双方方直接各各占成都都农产品品中心批批发市场场25.5%和和24

20、.5的股股权。1.1.33.市场场地位 成都农农产品中中心批发发市场交交易品种种主要为为蔬菜、肉类、水产和和小食品品，属于于综合批批发市场场。20005年年以前，成都农农产品中中心批发发市场蔬蔬菜日成成交量在在3000040000吨，占整个个成都批批发市场场交易量量的700%左右右；肉类类交易量量占有当当地200%左右右的市场场份额。该市场场是成都都市最主主要的农农产品批批发市场场之一和和最大的的综合批批发市场场。1.1.44.市场场特征 在正常常情况下下，该市市场货源源来自全全国的222个省省市，同同时可以以辐射到到整个四四川省和和西部各各地区。在整整个批发发市场交交易量中中，400%左右右

21、用来保保障和满满足成都都市的需需求，660%左左右用于于中转，辐射到到四川省省和西部部各地区区。其中中，重庆庆7080%，西藏藏90%的农产产品供应应量来自自成都市市的农产产品批发发市场。贵州、山西、陕西等等地区的的客户都都会到成成都市进进货。成都都农产品品中心批批发市场场属于产产销中转转市场。1.1.55.非常常措施 一个市市场的搬搬迁或多多或少会会引起广广大经营营户的不不安。例例如，220033年老市市场的小小食品铺铺位招商商时，因因为受到到成都市市政府关关于城市市发展规规划公告告的影响响，招商商效果受受到负面面影响。当成都都农产品品中心批批发市场场酝酿搬搬迁时，碰到了了前所未未有的困困难

22、。竞竞争对手手采取欺欺骗、造造谣等不不正当手手段，挖挖走蔬菜菜交易区区的实力力经营户户。其他他专业市市场也不不安分守守己，想想方设法法挖走经经营户。这在一一定程度度上对市市场造成成了冲击击。对此此，该市市场管理理层除了了清理、整顿自自己的队队伍外，采取了了一系列列重要的的举措：放水养养鱼，开开发货源源，适时时招商。非常时时期发生生非常事事件，只只能采取取非常措措施，才才有可能能取得非非常效果果。在长长途菜遭遭受伤害害时，加加强本地地菜的开开发力度度。市场场相关高高管亲自自到阿坝坝州开发发高质量量的蔬菜菜品种。针对竞竞争对手手的各种种不正当当竞争做做法，成成都农产产品中心心批发市市场巧妙妙地采取

23、取了放水水养鱼的的对策，化解了了对手的的攻势。针对各各类专业业市场的的挑战，采取了了针对性性极强的的新市场场招商措措施。在因因新老市市场交替替容易产产生动荡荡的时期期，在开开发新市市场需要要大量资资金而不不能化太太多的人人力、物物力和财财力与竞竞争对手手发生大大的碰撞撞之际，成都农农产品中中心批发发市场管管理层凭凭借必胜胜的信念念、高超超的管理理技巧和和高瞻远远瞩的策策略，在在不增加加额外支支出的情情况下化化解来自自市场各各方的竞竞争压力力，实现现了新老老市场的的平稳过过渡。1.1.66.目前前形势 老市场场原占地地2800亩，现现在已经经移交11/3左左右的土土地。估估计，现现在老市市场蔬菜

24、菜交易量量的市场场份额在在50%左右。目前前老市场场正平稳稳地筹备备搬迁。1.2.新新市场：继往开开来，发发展是硬硬道理 1.22.1.协议搬搬迁 为了得得到较好好的搬迁迁方案，该市场场与当地地政府经经过许多多回合的的商议，达成了了协议搬搬迁的规规划，即即政府以以协议价价回收土土地，同同时以优优惠价提提供新市市场用地地。政府府以1000万元元/亩价价格回收收土地，新市场场土地成成本大概概在200万元/亩左右右，比市市场价550万元元/亩明明显低很很多。新新市场土土地全部部为商业业用地性性质，兼兼容一定定比例的的商铺和和住宅用用地。1.2.22.地段段环境 成都农农产品中中心批发发市场将将从三环

25、环内的站站华路搬搬迁到白白家镇。新、老老市场相相距6公公里左右右。按照照成都市市政府的的市政发发展规划划，成都都市南部部是重点点开发区区域。目目前，位位于南部部的新市市政府大大厦正在在建造中中，经济济开发区区、会展展中心、海洋公公园等开开发项目目已经初初具规模模。和记记黄浦（占地110000亩）、华侨城城（占地地30000亩）等著名名地产开开发商纷纷纷入驻驻到这块块热土上上，开发发高档商商品房。南部地地区已经经是高档档楼盘集集中地，距离新新市场所所在地比比较近。成都都的南区区属于富富人区。南区的的商品房房，在轨轨道交通通利好推推动下，房价从从30000元/平方米米上涨到到50000元/平方米米

26、。新市市场周边边分布了了7大院院校，一一方面能能提高该该地区的的品位，另一方方面这些些大单位位也是新新市场的的大需求求者。新市市场周边边交通便便利，不不但拥有有从新市市场直接接穿过的的川大路路，而且且拥有多多条通往往市区和和各地的的交通主主干道。川大大路直接接通向会会展中心心，与此此相距44公里左左右。东东边方向向的成雅雅高速，两边拥拥有较宽宽的绿化化带，成成为城市市的绿肺肺。白家家镇依托托双流机机场的空空港优势势和高速速公路优优势等，正在成成为成都都市重要要的物流流中心。由此此可见。新市场场地理位位置优越越，竞争争优势明明显，土土地增值值空间巨巨大。1.2.33.开发发规划 新市场场发展策策

27、略为“总体规规划，分分期开发发，滚动动发展”。第一一期开发发以满足足老市场场搬迁为为目的，在今年年年底前前完成；第二、三期开开发预计计在20009年年下半年年全部完完成，具具体进展展视发展展情况而而定。预预计，总总投资为为4.55亿元（包括受受让土地地成本11亿多元元）。分期期开发的的具体内内容是：一期建建设以满满足老市市场搬迁迁为目的的；二期期建设冻冻库、水水果交易易区和沿沿街商铺铺；三期期建设综综合楼和和配套的的住宅楼楼。1.2.44.市场场布局 新市场场面貌焕焕然一新新，规模模更大，设施更更健全，技术更更先进。 新市场场占地5522亩亩（包括括道路和和绿化用用地），经营用用地4002亩。

28、新市场场将开设设蔬菜交交易区、肉类交交易区（包括两两个类似似于上海海农产品品中心批批发市场场的白条条肉交易易大厅）、水果果交易区区、海水水产品交交易区、小食品品交易区区、加工工配送区区和拍卖卖展示展展销中心心，并配配套综合合办公楼楼（客服服中心、检测及及办公楼楼于一体体）、市市场综合合服务楼楼、40000吨吨冷库和和生活配配套区。1.2.55.资金金规划 搬迁实实现的收收益，加加上原有有的现金金，另外外从银行行贷款11个亿，整个搬搬迁工程程就能按按计划高高效地运运转起来来。新市市场可以以通过销销售部分分商铺和和住宅楼楼，加速速收回前前期投资资，实现现开发资资金的良良性循环环。其实实，在44亿多

29、元元的开发发成本中中，已经经包括了了住宅和和商铺开开发成本本，通过过销售可可以收回回开发成成本。这这样，分分期开发发、滚动动发展中中所需的的实际资资金并非非很大。对于于银行贷贷款部分分，还款款和财务务费用支支出等方方面，市市场已经经作了周周密的安安排。该该市场认认为，银银行贷款款并非给给市场带带来了太太大的压压力。通过过盘活、搞火商商铺，争争取优惠惠政策等等，完全全有能力力运用现现有的资资金实现现稳定的的分期开开发和滚滚动发展展。1.2.66.发展展空间 新市场场发展的的空间有有多大？表现在在什么地地方？我我们认为为，新市市场发展展空间很很大。主主要表现现在以下下几方面面：一是是规划变变动带来

30、来的新机机遇。成都都市政府府考虑到到大城市市的发展展前景，调整了了城市南南部的发发展规划划，规划划在20008年年底前，全部批批发市场场搬出三三环以内内，迁到到三环以以外。这这意味着着，就是是现在三三环内占占有一定定市场份份额的批批发市场场在未来来几年内内将发生生大的变变化，市市场格局局将被重重新排定定。在这这洗牌过过程中，在搬迁迁上先行行一步的的成都农农产品中中心批发发市场将将占得先先机。这这是不容容怀疑的的。二是是集中交交易带来来的新机机遇。政府府高度重重视食品品安全，计划肉肉类实行行集中、定点交交易。成成都农产产品中心心批发市市场是实实现集中中、定点点的试点点市场，一旦成成功实施施，将在

31、在全市范范围内推推广，并并由成都都农产品品中心批批发市场场牵头、参与其其他相关关市场的的建设。根据上上海农产产品中心心批发市市场和合合肥周谷谷堆农产产品批发发市场的的成功经经验，在在成都农农产品中中心批发发市场成成功实施施是很有有把握的的。这样样，未来来该市场场在成都都肉类批批发市场场上占据据主导地地位的发发展前景景完全是是可以预预期的。在肉肉类产品品上，成成都农产产品中心心批发市市场比上上海农产产品中心心批发市市场更丰丰富，除除白条肉肉外，还还有腊肉肉、腌肉肉、半成成品肉等等。今年年8月份份，当地地政府相相关部门门和该市市场高管管赴上海海农产品品中心批批发市场场考察肉肉类交易易。三是是资源整

32、整合带来来的新机机遇。四川川省资源源丰富，除了旅旅游资源源外，物物产资源源同样很很丰富，包括肉肉类、粮粮油、优优质水果果、川菜菜系列的的调味小小食品、淡水鱼鱼等品种种，在全全国都很很有名望望。通过过农产品品批发市市场，可可以帮助助农民解解决销售售难问题题，成功功地向市市场推销销产品。例如，龙泉驿驿的水蜜蜜桃，在在农产品品（00000661）的的支持和和帮助下下，在出出口量上上已经超超过了河河北。其其他的品品种，如如成都的的枇杷比比福建的的枇杷质质地高很很多，丰丰水梨比比山东的的早熟445天，具有时时间差别别优势，都值得得我们推推荐。四是是中外对对接带来来的新机机遇。就在在我们调调研的那那几天，

33、泰国商商务部组组织该国国考察团团到成都都农产品品中心批批发市场场来考察察，商谈谈农产品品对接问问题。为为什么不不找人家家而找成成都农产产品中心心批发市市场？因因为市场场地位、市场品品牌摆在在那里，无人不不知，无无人不晓晓。泰国国的大米米、水果果等农产产品，具具有明显显的优势势。一旦旦成功实实现中外外对接，发展潜潜力无疑疑是很大大的。五是是辐射功功能带来来的新机机遇。成都都可谓是是西部的的要塞，战略地地位十分分重要。农产品品（00000661）在在此成功功布点，在开发发西部市市场中已已经成功功一半。现在，新市场场又坐落落到全国国百强县县之一、排名第第54位位的双流流县，可可谓是高高瞻远瞩瞩。成都

34、都农产品品中心批批发市场场是西部部的前沿沿市场，具有很很强的辐辐射功能能。从区区域的市市场发展展成全国国的市场场、开放放的市场场是必然然的趋势势。六是是内部对对接带来来的新机机遇。农产产品（00000061）在全国国各地拥拥有丰富富的农产产品批发发市场资资源，实实现对接接能够实实现多赢赢格局。这不是是一般市市场所能能具有的的。事实实上，支支持成都都农产品品中心批批发市场场大发展展的因素素远不只只是这些些。1.2.77.发展展目标 在如何何推广上上海“佣金+租金”盈利模模式、实实施电子子交易结结算系统统方面，成都农农产品中中心批发发市场规规划实施施中央统统一结算算系统，在未来来34年内内，分五五

35、步走，逐步规规范，最最终达到到统一结结算，实实现佣金金收费覆覆盖率达达到交易易金额的的80%。成都都农产品品中心批批发市场场的经营营目标是是：在未未来34年年内，交交易量大大于2000万吨吨，交易易金额超超过1000亿元元。这当当中，交交易品种种构成将将与现有有的有一一定的区区别，高高附加值值品种所所占比例例将明显显提高。相比之之下，增增长速度度异常惊惊人：220055年，成成交量为为1277万吨，成交金金额为228亿元元，品种种包括蔬蔬菜、肉肉类、粮粮油和小小食品，不包括括水果。在新新市场将将大力发发展肉类类交易，特别是是鲜猪肉肉（主要要是热白白条）和和冻猪肉肉将占据据重要的的地位。由于该该

36、市场配配套了冷冷库，冻冻肉的交交易量客客观上有有望大幅幅提高。水果交交易品种种，主要要发展高高附加值值的精品品。水产产品中，将大力力发展海海鲜产品品。海鲜鲜产品虽虽然交易易量不是是特别大大，但单单价高，交易金金额大。1.2.88.收入入预期 根据我我们全方方位的考考察，我我们认为为，上述述发展目目标应该该能够达达到。我们们可以预预期：当当一期工工程全部部达到预预定目标标、整个个经营走走上正常常轨道后后，预定定的发展展目标将将逐渐实实现，880%的的佣金覆覆盖率也也将成为为现实。此时，我们用用不同的的佣金水水平可以以测算出出佣金收收入的总总额。另外外20%的交易易金额同同样能给给市场带带来收益益

37、。除这这两部分分外，增增值服务务和配套套服务同同样能创创造不可可低估的的收益。1.2.99.开发发进度 在不久久的将来来，在西西部规模模最大、现代化化程度最最高、管管理最先先进的农农产品批批发市场场将矗立立在世人人的眼前前。我们们现在已已经能够够领略新新市场的的雏形。目前前，相关关铺位很很抢手。但是管管理层坚坚持以经经营为主主，向实实力经营营户招商商。在今今年年底底前整体体搬迁计计划应该该能够顺顺利实施施。2.专业市市场异常常发达，竞争对对手寥寥寥无几 10月月26277日，我我们同时时调研了了成都市市其他农农产品批批发市场场。通过过对各大大批发市市场特别别是专业业市场的的实地考考察，以以及与

38、市市场不同同主体的的全方位位的交流流，我们们进一步步加深了了对相关关市场的的了解。成都都市农产产品批发发市场的的最大特特点是：专业市市场异常常发达，但综合合市场很很少；低低租金、高佣金金是相关关大市场场的主要要盈利模模式，这这与农产产品（00000061）所推广广的以电电子交易易结算系系统为核核心的“佣金+租金”盈利模模式所要要求的外外部环境境比较匹匹配；从从综合实实力看，能与成成都农产产品中心心批发市市场试比比高低的的批发市市场屈指指可数。2.1.规规模最大大：西南南果品中中心批发发交易市市场 规模大大、人气气旺和品品种多是是西南果果品中心心批发交交易市场场（以下下简称西西南果品品批发市市场

39、）的的特征。2.1.11.市场场概况 西南果果品批发发市场临临近成都都市物流流业比较较发达的的八里庄庄，位于于驷马桥桥路。 西南果果品批发发市场是是我国西西南地区区规模最最大的果果品批发发市场，估计占占地面积积在5000亩左左右，已已经有十十多年的的发展史史。由于于交易量量大，该该市场地地面到处处是由果果品液体体留下的的粘性物物质。在市市场的西西北有一一个中等等规模的的冷库，设备已已经略显显陈旧。该市市场主要要分成精精品交易易区、大大众交易易区和地地摊交易易区。精精品交易易区有几几个交易易大棚组组成，大大约有3300个个左右的的摊位。部分摊摊位已经经被用作作仓库。由于摊摊位紧张张，不少少经营户

40、户只能在在周边的的地方租租用临时时摊位，或者干干脆在道道路边或或广场上上直接在在货车上上交易。大众众交易区区，主要要设在各各个空地地上，设设施相对对简单。在各个个过道、道路边边随处可可见各类类经营户户摆的摊摊位。地摊摊交易区区位于该该市场东东南部，专用铁铁路支线线从中通通过，各各个交易易棚更为为简陋。目前主主要的交交易品种种为来自自福建的的釉子。 该市场场目前交交易集中中在白天天。目前前的交易易时间为为上午88点到下下午4点点。2.1.22.收费费标准 精品交交易区每每个摊位位每月租租金在110000元左右右。大众众交易区区每个摊摊位每月月租金在在5000元左右右。无论论是有固固定摊位位的还是

41、是临时交交易的，经营户户都按水水果量交交纳进场场费。交交纳标准准是：220吨以以上，交交纳10000元元/车/次；115吨以以上，8800元元；122吨。6600元元。平均均收取进进场费为为50元元/吨左左右。有有些摊位位的经营营户采取取固定费费用的交交纳方法法。例如如，在精精品交易易区，有有些摊位位一年只只交纳110万元元费用，其他费费用一概概不需交交纳。这这对交易易量做得得大的经经营户来来说是划划算的。2.1.33.市场场效率 各类经经营户交交易量、交易金金额存在在较大差差异。例例如，在在精品交交易区，有的摊摊位年交交易金额额可达到到10000万元元左右，有的只只能做到到3000万左右右的

42、交易易额。车皮皮直接进进入市场场，提供供给经营营户更多多的选择择。目前前，通过过车皮运运输釉子子，每斤斤可节省省5分钱钱的运费费。该市市场经营营户经济济收益还还是挺可可观的。例如，做釉子子的经营营户一年年少则赚赚几十万万元，多多的能赚赚到百万万元以上上。2.1.44.竞争争形势 虽然整整个市场场不太整整洁，但但是人气气较旺，具有一一定的竞竞争力。龙泉聚聚合果蔬蔬中心虽虽然硬件件设施比比西南果果品批发发市场强强，但交交通条件件、地段段条件等等方面难难以抗衡衡，只有有当该市市场实行行搬迁时时，龙泉泉聚合果果蔬中心心才有机机会与该该市场竞竞争一下下，但估估计吸引引力不会会太大。对于成成都农产产品中心

43、心批发市市场来说说：一方方面，将将来主要要发展精精品水果果交易，与该市市场形成成一定的的错位经经营，客客观上会会减少较较大的竞竞争；另另一方面面，硬件件设施、管理水水平等方方面都明明显高于于该市场场，竞争争力更强强，因此此，未来来会吸引引不少实实力经营营户，特特别是当当该市场场实行搬搬迁、成成都农产产品中心心批发市市场更显显交通条条件、硬硬件设施施和管理理水平等等优势时时，这种种吸引力力将更强强。总之之，即使使是西南南果品批批发市场场这样的的专业市市场中的的强者，也不会会在水果果交易方方面对成成都农产产品中心心批发市市场造成成太大的的压力。2.2.争争议最大大：成都都龙泉聚聚合（国国际）果果蔬

44、交易易中心 成都龙龙泉聚合合(国际际)果蔬蔬交易中中心（我我们将此此市场简简称为“龙泉聚聚合果蔬蔬中心”），瞄瞄准成都都市农产产品批发发市场（包括其其他行业业批发市市场）大大搬迁带带来的进进入机会会，采取取种种颇颇具争议议甚至不不正当的的手段，快速进进入农产产品批发发市场领领域。龙泉泉聚合果果蔬中心心的开发发和运作作特征可可以概括括成这样样几个字字“高成本本融资，低租金金出租，长期限限牵制，交易量量约束，进场费费创收”。由于于在进入入农产品品批发市市场时所所具有的的动机、采取的的手段和和所具备备的地段段条件等等方面存存在某些些问题，该市场场能否继继续做活活做火还还存在很很大的不不确定性性。2.

45、2.11.地段段条件 龙泉聚聚合果蔬蔬中心位位于成都都市东部部的龙泉泉驿区龙龙都大道道一号。龙泉驿驿原为成成都市的的一个郊郊县，现现在已经经改制成成龙泉驿驿区。该该市场距距离成渝渝高速龙龙泉驿出出口不远远。我们们用车辆辆实地测测量，测测得该市市场距离离成都市市区三环环路177公里，距离二二环路222公里里。该市市场属于于成都市市比较偏偏僻的地地方。 2.22.2.规划概概况 根据对对外宣传传资料，该市场场投资总总额为33.655亿元，总规划划占地4450亩亩，一期期占地3325亩亩地。根据据我们对对该市场场招商中中心内部部相关图图片的观观察，一一期工程程相关的的技术经经济指标标如下：总用地地面

46、积22169930平平方米（即3225亩），其中中，净征征地19907007.33平方米米，代征征地99902.7平方方米，绿绿化地1163220平方方米；建建造占地地面积7747662.22平方米米，其中中新建筑筑575504.2平方方米，原原有建筑筑172258平平方米；总建筑筑面积9915554平方方米，其其中，新新建筑6643446.77平方米米，原有有建筑2272007.33平方米米；绿地地建筑面面积4221466.2平平方米；建筑系系数399.2；容积率率0.448；绿绿地率222.11%。该市市场由三三家民营营企业合合资组建建，启动动于20001年年左右，正式开开建于220033

47、年底（即成都都市批发发市场实实行大搬搬迁的前前期），20005年下下半年一一期主体体工程竣竣工，并并于年底底开业。由于早早在几年年前就储储备了土土地，该该市场土土地成本本比较低低。根据据该市场场相关工工作人员员的介绍绍，该市市场规划划在完善善一期开开发的基基础上实实行二期期开发。由于从从蔬菜批批发市场场上尝到到了甜头头，有可可能实行行二期开开发。但但是否真真的开发发，现在在还不易易决定，毕竟现现有的蔬蔬菜市场场发展前前景具有有不确定定性，水水果市场场能否做做起来更更难以判判断。2.2.33.融资资策略 前期，为解决决资金短短缺问题题，聚合合公司高高成本融融资。以以10年年为期限限，以支支付每年

48、年10%净收益益为代价价，出售售蔬菜交交易区和和精品水水果交易易区的铺铺位使用用权，（根据我我们对招招商中心心相关图图表的测测算），出售率率估计达达到500%以上上。投资资者与聚聚合公司司签订铺铺位使用用权销售售合同，同时签签订委托托经营管管理合同同，不参参与市场场的任何何经营活活动，只只享受固固定比例例的分红红。精品品水果交交易区221平方方米左右右的摊位位10年年使用权权的投资资额为33.8万万元，330平方方米左右右的为66.8万万元；蔬蔬菜交易易区，223平方方米左右右的为44.2万万元。平平均每平平方米的的摊位110年使使用权的的投资额额在20000元元左右。据聚聚合公司司的工作作人

49、员介介绍，目目前这样样的投资资活动已已经结束束。 2.22.4.市场布布局 从硬件件设施看看，该市市场建造造得比较较规范。现在已已经建成成蔬菜交交易区（有一个个交易大大厅在建建），精精品水果果交易区区，一幢幢综合楼楼。按照照建设规规划，将将来还要要建成拍拍卖展示示中心、气调保保鲜库等等。由于于硬件设设施规范范，给人人直觉是是比较整整洁。蔬菜菜交易区区已在220055年底开开业，精精品水果果交易区区现在处处于招商商状态。蔬菜菜交易区区已经建建成、启启用100个交易易大厅，另外一一个正在在建造。每三个个交易大大厅连接接成一排排，共四四排（有有一排由由两个交交易大厅厅组成，包括正正在建造造的一个个）

50、。每每个交易易大厅本本身分成成两边，每边有有13个个档位。每个档档位宽66.5米米左右，进深在在6、77米左右右，设两两个铺位位。交易易大厅的的中间道道路宽度度在200米左右右。每个个铺位都都配备商商住两用用的小两两层楼。每个交交易大厅厅拥有552个铺铺位，现现共有铺铺位5220个。已经经建成但但尚处于于招商阶阶段的精精品水果果交易区区，共有有六个交交易大棚棚组成，连成一一个整体体，共设设摊位3300多多个，不不配备蔬蔬菜交易易区那样样的商住住两用的的小两层层楼。2.2.55.运转转模式 该市场场的运作作模式可可概括成成“低租金金出租，长期限限牵制，交易量量约束，进场费费创收”。经营营户在签签

51、订租用用合同、交纳押押金的条条件下，以每年年2000030000元的的租金水水平租用用铺位。该市场场实行低低租金收收费策略略。已经经签订租租用合同同、交纳纳押金的的经营户户不能转转租铺位位，也不不能前结结束合同同、收回回押金。租赁合合同所约约定的年年限都在在数年以以上，经经营户不不容易按按照自己己的愿望望自由脱脱身。对于于经营户户的日常常交易，该市场场还设定定最低交交易量的的限制。除了交交纳押金金和租金金外，对对于该市市场来说说，最主主要的收收入来源源是对经经营户的的进场货货物按车车型收取取进场费费。2.2.66.收费费标准 该市场场对经营营户的收收费主要要有三个个方面：一是占占收入重重要地位

52、位的进场场费；二二是铺位位租金；三是服服务费。进场场费收取取标准比比较复杂杂。该市市场分类类收取进进场费，将蔬菜菜分成本本地菜（包括来来自阿坝坝州的蔬蔬菜）、短途菜菜（来自自四川其其他地区区的蔬菜菜）和长长途菜（来自省省外的菜菜）三类类，并将将菌菇单单列出来来。本地地菜收费费标准按按车型从从10到到50元元分别收收取，长长途菜同同样按车车型分别别收取1100元元、1550元、2000元、3300元元和4880元。在一般般经营户户的心目目中，收收取20003000元的进进场费居居多。每个个铺位租租金水平平为2000030000元元/年。属于低低租金水水平。如同同上海的的江桥蔬蔬菜批发发市场一一样

53、，该该市场配配备4000多名名短驳人人员，专专门从事事下家配配菜装车车服务。一般情情况下，3名左左右的短短驳人员员组成一一个小组组，合装装一量货货车，按按17元元/吨左左右的标标准收取取服务费费。短驳驳服务人人员由市市场统一一管理，除交纳纳3000元押金金外，每每月向市市场交纳纳5000元管理理费，自自己每月月能赚110000元左右右。2.2.77.交易易特征 该市场场交易高高峰为下下午3点点到5点点，其他他时间段段的交易易繁忙程程度相当当于高峰峰时段的的一半或或更少。我们在在下午交交易高峰峰的时段段和晚上上8点以以后相对对清淡的的时间段段都考察察了市场场的交易易情况等等。该市市场采取取最原始

54、始的现金金交易，交易、结算完完全属于于上下家家之间的的事，与与市场无无关。可能能出于提提防竞争争对手探探测的原原因，该该市场各各类工作作人员都都处于较较高的警警觉状态态。 2.22.8.未来命命运 该市场场抓住了了成都市市农产品品批发市市场大变变局的契契机，采采取了不不正当的的竞争手手段，挖挖走竞争争对手的的客户。许多知知道真相相后的经经营户表表示由于于受押金金牵制，现在暂暂时走一一步看一一步，到到时再决决定去留留。同时时。他们们认为，由于该该市场是是专业市市场，没没有综合合市场那那样竞争争力强，又地处处比较偏偏僻的地地段，买买家不便便利，能能否长期期做下去去还不容容易判断断。值得得注意的的一

55、个现现象是，水果交交易区招招商并非非那么容容易，招招商一年年多，毫毫无起色色。这可可能出于于两方面面的原因因：一是是在蔬菜菜交易区区招商时时采用的的不正当当手段现现在已经经难以奏奏效，因因为经营营户已经经基本了了解成都都市农产产品批发发市场未未来发展展的大致致格局，龙泉驿驿区不会会成为批批发市场场的集中中点；二二是在等等待成都都市最大大的果品品批发市市场位于驷驷马桥路路的西南南果品批批发市场场搬迁，寻机挖挖走经营营户。从从我们对对西南果果品批发发市场的的调研情情况来看看，只要要驷马桥桥的果品品批发市市场不搬搬迁或搬搬迁时不不留下空空隙，龙龙泉驿市市场很难难有做火火的机会会。2.3.数数量最多多

56、：五块块石批发发市场群群 五块石石是成都都市农产产品批发发市场数数量最多多的商业业贸易区区，同时时也是成成都市各各类批发发市场数数量最多多的商业业贸易区区。这里里聚集了了五块石石蔬菜综综合批发发市场、成都市市农副产产品批发发中心、大西南南茶叶专专业批发发市场、荷花池池中药专专业市场场、五块块石商贸贸大市场场、糖酒酒干杂批批发市场场、五块块石农贸贸商品批批发市场场、五块块石电子子电器市市场、万万家灯饰饰批发城城、西南南酒店用用品批发发、五块块石轻纺纺城等农农产品和和其他商商品批发发市场。我们将将集中在在五块石石地区的的农产品品批发市市场称作作五块石石批发市市场群。这里专专业市场场发达，聚集效效应

57、明显显。在此此，我们们主要阐阐述对五五块石蔬蔬菜综合合批发市市场、成成都市农农副产品品批发中中心、大大西南茶茶叶专业业批发市市场、荷荷花池中中药专业业市场、五块石石商贸大大市场、糖酒干干杂批发发市场的的调研概概况。2.3.11.市场场概貌 五块石石批发市市场群位位于成都都市中心心正北方方向，主主要分布布于蓉北北商贸大大道两侧侧。 五块石石蔬菜综综合批发发市场位位于五块块石批发发市场的的北部区区域，大大门开设设在西南南角上，与蓉北北商贸大大道相接接。从占占地面积积看，该该市场占占地2000亩左左右，是是成都市市三环内内第三大大农产品品批发市市场（从从占地面面积比较较，西南南果品批批发市场场、成都

58、都农产品品中心批批发市场场的老市市场分列列第一和和第二位位），批批零一体体化，脏脏乱差特特征比较较明显。该市市场的交交易品种种包括蔬蔬菜、分分割肉、水果、粮油、干杂、药材、禽蛋等等，其中中蔬菜、分割肉肉交易占占据最重重要位置置。蔬菜菜和分割割肉摊位位数所占占的量最最大。该该市场具具有集贸贸市场特特征，交交易品种种比较齐齐全，可可算得上上是成都都市第二二大农产产品综合合批发市市场。蔬菜菜交易区区位于临临近大门门进口处处的中西西部，包包括三个个交易大大棚、一一个交易易广场和和靠西南南边上的的零售摊摊位。交易易大棚共共设有1100多多个摊位位，每个个摊位的的租金为为6000元/月月，蔬菜菜经营户户需

59、要另另外按大大致100元/吨吨的收费费水平向向市场交交纳进场场费。蔬蔬菜零售售摊位共共有500个左右右，租金金为3000元/月。交交易广场场主要供供临时货货车的批批发、零零售，并并设有大大量的地地摊供蔬蔬菜零售售。位于于市场中中部的铺铺位，租租金为6600元元/月左左右。从从事小食食品买卖卖的经营营告诉我我们，每每天的营营业额才才几百元元，主要要为零售售。当然然，各类类摊位实实现批零零一体化化，只是是零售所所占比例例较高。位于于市场东东南部的的药材铺位，共有770个左左右，与与五福桥桥东路对对面的荷荷花池中中药专业业市场相相比，在在人气上上存在极极大的差差距。位于于市场东东北部的的水果铺铺位在

60、550个左左右。五块块石蔬菜菜综合批批发市场场给人的的整体感感觉是“市场规规模大，品种较较齐全，批零一一体化，设施较较破旧，环境脏脏乱差”。2.3.33.成都都荷花池池中药专专业市场场 成都荷荷花池中中药专业业市场与与五块石石蔬菜综综合批发发市场相相隔一条条路，位位于五块块石批发发市场群群的东北北部。该该市场主主要由一一个超大大面积的的交易大大厅组成成，估计计在3万万多平方方米。市市场共编编号八个个厅，每每个厅分分成48排排不等，总摊位位数超过过30000个。该市场场在国内内也属于于最大的的中药材材批发市市场之一一。每个个摊位的的租金为为8000元/月月左右，根据位位置不同同，上下下差异在在1