某公寓项目定位及产品建议方案

1、PAGE PAGE 10深圳格林林公寓项项目定位位及产品品建议方方案一、市场场产品特特征：布心目前前在售项项目较少少，蓝堡堡公寓正正处于热热销中，理想新新城2期期下个月月面市，东湖新新地带处处于尾盘盘阶段。通过对对区域住住宅项目目市场调调查，区区域市场场具有如如下特征征：1)建筑筑规模：片区内内在售楼楼盘多为为中等偏偏小规模模，物业业形态以以多层、小高层层为主。理想新新城2期期建筑面面积大概概5万多多平方米米，蓝堡堡公寓建建筑面积积1.88万平方方米，还还有东湖湖新地带带剩下的的部分面面积，三三者合计计面积大大概在88万平方方米左右右。2)建筑筑类型：该片区区住宅项项目主要要以多层层、小高高层

2、组成成。中高高层主要要分布在太太白路两两旁和东东湖路的的南端，如：君君逸华府府、碧岭岭华庭、彩世界、东湖湖新地带带等。多多层、小小高层主主要分布布在太白白路以北北的地方方，如：理想新城城、山湖湖居、绿绿映居、心怡花花园等。3)户型型：布心心片区在在售楼盘盘中大户户型与小小户型套套数比例例约为：60和40。蓝堡公公寓是布布心房地地产市场场相对而而言定位位比较明明确的小小户型物物业，应该该说中户户型是布布心市场场的主力力。从市市场的供供求关系系和租赁赁市场的需求来来看，小小户型的的空间非非常大。 在面积方方面，二二房的面面积在660880之之间，三三房的面面积在8851110之间；小户型型以单身身

3、公寓和和一房一一厅为主主，并有有小部分分的小二二房。单单身公寓寓的面积积在255300之间间，一房房一厅的的面积在在3540之间，小二房房面积在在55左右。在户型设设计方面面，功能能布局较较为合理理，方正正实用，通风采采光较好好，但与其他他片区相相比户型型设计一一般，缺缺乏亮点点；小户户型缺乏乏可变分分组自由由性。4)客户户：主力力客户主主要是在在罗湖一一带上班班的白领领一族、投资客客户、具具有罗湖情情结的周周边居民民、香港港客户。次主力力客户主主要是政政府公务务员、学校教师师、私营营生意人人、布吉吉客户。5）价格格：布心心片区在在售项目目中，蓝蓝堡公寓寓价格最最高，均均价63300元元/（带

4、5500元元装修），东湖湖新地带带均价558000元/，位置置相对较较偏的理理想新城城均价446000元/。片区区整体价价格与寸寸土寸金金的罗湖湖其他片片区相比比，布心心的价格格优势便便凸现出出来，尤尤其是与与东门、蔡屋围围和口岸岸片区相相比，可可以说是是天壤之之别。虽虽然布心心片区近近年的价价格有所所提升，但与其其他片区区相比还还是有较较大的优优势。二、居住住人群特特征：1、自有有居所人人群：白领人士士：来深时间间不长或或大学毕毕业参加加工作33-5年年的年轻轻人，在在罗湖一一带上班班，待遇遇相对较较高，不不过积蓄蓄不多，他们购购房一般般在父母母的帮助助下购自自己的居居所，户户型相对对偏小。

5、来深多年年，经过过多年的的积累，不满足足于租房房或现有有的住房房，追求求高品质质的生活活，他们们把眼光光放在了了综合素素质比较较高的楼楼盘上，户型一一般比较较偏好三三房。具有罗湖湖情结的的居民：在罗湖居居住多年年，对罗罗湖有特特殊的感感情的居居民，手手中有一一定的积积蓄，拥拥有单位位分的房房子，面面积小，户型差差，随着着家庭成成员的增增多，住住房显得得紧张。为了改改善居住住条件，他们不不得不考考虑购买买新房，营造良良好的家家庭氛围围。香港客户户：这些客户户多在深深圳工作作或有业业务往来来，另外外还包括括相当数数量的深深港家庭庭，他们们倾向于于具有港港人生活活氛围的的区域进进行置业业。由于于百仕

6、达达、彩世世界等高高素质楼楼盘的带带动，布布心片区区逐渐成成为了受受港人认认可的置置业区域域。2、租房房人群：租住民房房群体特特征：刚大学毕毕业来深深的年轻轻人，在在罗湖一一带上班班，待遇遇一般，工作相相对不稳稳定，故故选择租租金相对对便宜的的民房居居住。这这部分人人是深圳圳最有活活力的，也是最最有潜力力的群体体，当他他们有足足够的经经济实力力以后，必然会会选择档档次更高高的物业业居住。在工厂上上班的打打工一族族，待遇遇较低，工作相相对稳定定，不满满足现时时工厂提提供的宿宿舍，他他们会和和朋友或或同事出出来选择择租金相相对便宜宜的民房房居住。租住社区区群体特特征：在罗湖一一带上班班，待遇遇相对

7、较较好，有有一定的的经济实实力，目目前不急急于购房房或还没没有足够够的实力力购买理理想住房房的群体体，故他他们会选选择档次次相对较较高的物物业居住住。在深圳工工作或有有业务往往来香港港客户，他们倾倾向于具具有港人人生活氛氛围的区区域居住住。由于于百仕达达、彩世世界等高高素质楼楼盘的带带动，越越来越多多的香港港客户喜喜欢居住住于此。三、项目目经济指指标分析析：1、地块块概况：本项目位位于布心心东晓路路的最北北端，依依山而立立。东面面为已经经入住的的山湖居居；南面面紧靠心心怡花园园；西面面与泰和和花园隔隔路相望望；北面面临近布布心山庄庄。项目目周边具具有浓厚厚的居家家生活氛氛围。2、项目目经济技技

8、术指标标地块呈不不规则三三角形，临街面面共长：1044米；建建设用地地面积：29228.22；建建筑面积积：52200；容积率：1.778建筑覆盖盖率：330建筑高度度：244米退红线要要求：东东4米，南4米米，西66米，北北4米3、生活活便捷程程度状况况分析交通情况况：项目距离离主要干干道还有有一定的的距离，经过的的公交线线路较少少，交通通不是十十分的便便利。目目前经过过项目附附近设有有一个总总站，但但车次较较少，具具体线路路有：4424到到火车站站、4883到蛇蛇口、3336到到龙华等等。除此此以外，其它线线路站点点距本项项目较远远。周边配套套情况本项目距距离大部部分生活活配套较较远，只只

9、能依靠靠自身配配套来满满足生活活所需。具体生生活配套套有：教 育：布心中中学、东东晓小学学、布心心小学、布心幼幼儿园。购物场所所：华润润超市 、民乐乐福超市市、山湖湖居商业业街。银 行：中国银银行、建建设银行行、邮政政银行、工商银银行。娱乐休闲闲：肯德德基、上上岛咖啡啡厅、在在建的金金威啤酒酒广场。医 院：罗湖妇妇幼保健健院、东东湖医院院。景 观：天然山山景、东东湖公园园、在建建的围岭岭森林公公园。4、优劣劣势分析析：优势：市场压力力较小：近期布布心片区区楼市供供应量极极少。到到目前为为止，该该片区新新推出的的楼盘只只有蓝堡堡公寓、理想新新城和东东湖阳光光，供量量仅10000套套左右，整个楼楼

10、市供量量不大，竞争压压力相对对较小。价格优势势：布心心片区整整体价格格与其他他片区相相比，价价格具有有很大的的优势。由此看看来，本本项目跟跟其他片片区同一一档次楼楼盘相比比，价格格上是有有较大优优势的。即使跟跟片区内内同类楼楼盘相比比，本项项目的价价格也是是有竞争争力的。浓厚的居居住氛围围：项目目附近聚聚集着多多个生活活社区，居家氛氛围较为为成熟。投资市场场活跃：由于布布心片区区租金与与其他片片区相比比优势明明显，再再加上片片区小户户型项目目较少，所以导导致了片片区的租租赁市场场较为活活跃。劣势：项目规模模较小：由于项项目本身身规模较较小，可可以用来来规划园园林的空空间不足足，对于于那些对对园

11、林要要求较高高的客户户来说，这是一一个不利利的因素素。片区整体体形象问问题：地地块附近近分布多多个工业业区和农农民房，整体形形象较差差。治安生活活环境：项目附附近汇聚聚着民房房、厂房房及宿舍舍，人员员复杂，治安生生活环境境较差。交通问题题：经过过项目公公交线路路较少，距离主主干道还还有一段段距离，出行相相对不便便。5、开发发思路指指导：通过对本本项目周周边的市市场进行行调研分分析，同同时对项项目自身身进行客客观的分分析，项项目优势势和劣势势都已经经非常的的明确。基于以以上分析析，指导导本案确确定开发发思路： 1）确定定开发思思路的重重要因素素：【市场因因素】布心片区区小户型型供应明明显不足足，

12、但需需求正在在逐步增增加，租租赁市场场显得十十分活跃跃。布心片区区拥有成成熟的租租赁市场场，片区区内过渡渡居住人人群众多多，拥有有过渡居居住和投投资客户户基础。布心片区区主流客客户居家家型客户户，对项项目综合合素质要要求较高高，园林林景观和和小区的的居住氛氛围必然然是他们们的首先先因素之之一。但但过渡型型客户或或投资客客户对居居住环境境要求不不高，价价格才是是他们的的首要考考虑的因因素。【自身因因素：】由于项目目本身规规模较小小，可以以用来规规划园林林的空间间不多，这样小小区的环环境就难难以形成成一定的的规模，更不便便于营造造成熟居居住氛围围。2）确定定本项目目的开发发思路：综合以上上所述，本

13、案的的开发思思路定为为：寻找市场场的空白白点，迎迎合市场场的需求求，吸引引目标客客户群体体，选择择适合项项目现有有综合实实力，风风险较小小的过渡渡居住兼兼投资双双重功能能的精品品小户的的开发思思路。四、产品品定位沿袭项目目开发思思路，本本项目定定位为精精品小户户型，根根据市场场调查可可知，目目前市场场上小户户型以单单身公寓寓和一房房一厅为为主，并并有小部部分的小小二房。单身公公寓的面面积在225330之之间，一一房一厅厅的面积积在355400之间间，从真真正使用用功能上上而言，小户型型面积大大几个平平米，使使用效果果就改善善良多。另外，考虑到到一房一一厅的户户型功能能性更为为灵活实实用，且且在

14、设计计时还可可考虑处处理为两两套打通通做二房房，故建建议本案案以一房房一厅户户型为主主，具体体户型定定位为：户型面积（MM2）套数比面积比单身公寓寓26-22835%27%一房一厅厅38-44065%73% 五、产产品设计计1、总平平布置根据项目目经济指指标可知知，项目目占地229288.2平平米，覆覆盖率330%，建筑单单层面积积约为8878平平米。总总建筑面面积52200平平米，设设六层住住宅的话话，单层层面积为为8666平米，满足覆覆盖率要要求。同同时，可可满足224米的的限高要要求， 根据本本案户型型定位，平均每每户面积积按355平米计计，一个个标准层层设计88户时，单层建建筑面积积为

15、2880平米米，则需需要设置置三栋楼楼体，每每栋设置置一部电电梯。具具体布置置为两栋栋临街、一栋设设于地块块西侧，形成半半围合式式。 同时，六层住住宅，单单层层高高3米，根据限限高要求求，尚余余有6米米高度空空间，为为充分利利用建筑筑高度、塑造建建筑立面面效果，增加项项目的产产品品质质感，同同时最大大限度挖挖掘项目目开发收收益，可可设首层层6米高高架空层层，预留留将来临临街面改改为商铺铺，内部部架空层层则设园园林及泛泛会所。 考虑到到地块实实际地形形，小区区的两个个入口设设在东晓晓路临街街面的两两端，主主入口在在东端，次入口口设西端端，同时时也是车车行的入入口和出出口。 小小区总平平面布局局示

16、意图图标准层平平面示意意图2、建筑筑设计 根根据项目目定位，以及产产品形态态，建议议采用简简洁明快快的建筑筑设计手手法，淡淡色外墙墙加蓝色色坡屋顶顶，塑造造迎合目目标客户户群喜好好的居住住建筑形形象。3、园林林及会所所设置小区占地地面积十十分有限限，要在在有限的的空间里里去挖掘掘更多的的园林景景观。依依据目前前的总平平布局，本案的的园林绿绿化分为为三个部部分：其一，地地面绿化化，主要要是半围围合的庭庭院园景景营造，并且在在地块东东侧设两两个三人人篮球场场，作为为小区室室外活动动场所配配套。其二，首首层架空空绿化，并增设设泛会所所，可适适当设置置一些会会所配套套项目，比如棋棋牌室等等。其三，架架空层平平台花园园。在设设计时三三栋楼体体的架空空层是连连为一体体的，故故楼与楼楼之间的的架空平平台花园园面积较较大，可可设计为为平台绿绿化。园林效果果示意图图4、户型型设计要要点作为小户户型项目目，目前前市场上上已经拥拥有相当当成熟的的设计手手法，本本项目在在户型设设计上应应该博采采众长，并且加加以强化化。在小小户型的的设计中中，由于于单套面面积较小小，应着着重考虑虑以下几几点：其一，使使用功能能上的合合理性。户型内内各功能能区不能能相互干干扰；其二，良良好的采采光与通通风。明明亮而通通透的小小户型同同样能给给人良好好的居住住享受；其三，更更大的室室内外过过渡空间间。设大大凸窗、大阳