杭州某项目可行性分析报告

1、 杭州市市梅坞会会所项目目可行性性分析报报告 目录前 言言 地块概况况 1二、 区区域环境境分析 2三、 项项目定位位 7四、建筑筑设计要要求 9五、 项项目规划划要求11六、项目目SWOOT分析析12七、案名 115综 述 166前 言言受浙江东东方兴业业有限公公司委托托，对梅梅家坞梅梅灵路东东面梅坞坞会所（暂名）项目的的可行性性进行调调研分析析。此次次分析报报告主要要针对市市场环境境、项目目可行性性、项目目定位展展开，通通过对目目前梅家家坞休闲闲市场的的景气现现状，发发展趋势势，尤其其是针对对项目开开发的各各个条件件进行了了细致的的调查，结合我我们的经经验，对对于项目目可行性性、定位位做了

2、分分析，现现立卷提提供参考考。 浙江阳阳光房地地产投资资顾问有有限公司司 220055年4月月22日日一、地块块概况1、地理理位置本项目位位于杭州州 西湖风景景区梅岭隧隧道以南，梅梅家坞底，梅梅灵南路以以东小丫坞。2、地块块面积本地块占占地约10亩，建筑筑面积41990平方米，地地下面积积13000平方方米，项目地块长长2000余米，宽则从从15米到800米不等等。地形形不规则则，呈狭长长状。地规划使使用性质质根据杭州州市政府府有关规规划，该地块为集体体用地。三通一平平现状本项目基基本实现现通路、通电、通信信、通水水、和土土地平整整等三通通一平。小结：地地形平整整，地段段较好，但但是地块块不规

3、则称称狭长状状，规划较较困难。二、区域域环境分分析1、项目目区位分析析与自然景景观本项目位位于梅家家坞腹地，三面靠靠山，又又有一条条自然溪溪流自东东向西顺势势而下，从风水角角度来将将属于藏藏气聚水之之地。梅梅家坞位于云云栖西二二公里的的琅砀岭北麓麓的山坞坞里，因因世代居居住此地地的数百户茶农梅姓居多多，故称为为梅家坞。四周周青山环绕，茶茶山叠嶂；与龙龙井、狮峰一样，生产色绿、香郁郁、味醇醇、形美美的龙井茶叶叶，赢得了国内内外一致致好评。曾接接待过苏苏联、美美国、越南南、罗马马尼亚、柬埔寨等国家元首首和政府府首脑以及世世界各地地友好人人士的参参观访问问。周恩恩来总理生生前曾五五次亲临临梅家坞，关

4、怀和指指导茶叶生生产的发展。梅家坞又又名琅珰珰岭，古古名扪壁岭。原指天天竺山东东；龙井村西西，梅家家坞村东北的山山岭。现现在习惯上把把南起五五云山，北至天天竺一带带山岗通称“郎当岭”。因因山岗婉延约数数公里，又有“十里郎郎当”之之称。上上天竺志志：俗俗称郎当当岭，左左边峭嶂，右临深溪，缘木攀萝，方可可举趾，故故称“郎当”。郎当岭景景区是以石石灰岩为为主的地地质地貌，故自然然形成了了峰峦叠叠秀，千千姿百态态的山林林景观，是西西湖群山山中最高高、最长长的山岭岭，平均均海拔在在2000米以上上，视野开阔，澄澄静明秀。是目前前深受杭杭州市民民和游客客喜爱的西湖湖山林旅旅游胜地之一一。现古道仍仍保持着着

5、原有路路径走向和传统统的地面面铺装。作为杭州州著名的的龙井茶生生产基地梅梅家坞拥拥有“不兩山山长涧，无无云山自自阴”的自然然山水风风光和人人文资源。梅梅灵隧道的的开通，梅梅家坞村成为都市人人假日休休闲的地方方。目前前梅家坞坞已经由龙井茶产地发展成为休闲娱乐乐的风景区，其中中的茶楼楼、会所、宾馆馆等成为茶文化化旅游、休闲娱娱乐胜地地。项目交通通分析本项目交交通便捷捷，位于于梅灵隧道南南的梅灵灵南路边上。南南可直接接通到之之江路，过钱塘江江大桥而到滨江；北北可通梅梅灵路穿杨公堤观西湖之之景，或或者直通通杭州市市区。域人流分分析本区域人人流量较较大。自自从梅家坞茶文化化村的形形成，梅梅家坞片区茶楼林

6、立，特色旅旅游区逐渐形，休休闲度假场所纷纷云集集。不论论是平时还还是节假日，梅灵路梅家家坞段车辆总总是川流流不息，路两旁的茶茶楼旁总是停满了车辆，而而茶楼里面则顾顾客源源源不断。梅家坞区区域人流流量中以以休闲消费与游客客居多。在调研研中发现，区域内人流主主要分为为两大部部分，其其中绝大部分分是杭州州本地人人来此休闲娱娱乐；仅有小部部分为来来杭州旅旅游的人人群。4、项目目周边规规划20033年100月，梅梅家坞整治工工程一期期完成。整治后后的梅家家坞粉墙黛瓦、小桥流水、漫山青青茶，旅游游韵味和和休闲韵味更更浓。另外外，在杭杭州规划划中“十里里梅坞”以自自然山水水环境为依托，以茶文文化为底蕴，结合

7、西湖湖风景名胜区区内最大大的茶乡农农家休闲村落群群及茶文文化休闲闲景区，成为杭州茶茶乡旅游区。规划范围北起梅梅灵大道渡渡桥，包括括梅竺渔渔村，总规规划面积20778公公顷。规划将将梅家坞旅游区分为若干个景观小区和一条景观大道。景观小区包括乡村茶文文化旅游游中心（老村）、茶乡乡新农家休闲旅游区（新村村）、小小牙坞自然茶茶园风光区、天竺竺坞壶中天天地休闲闲度假区等八大大旅游区区域。新新建成的的梅灵大道由由北向南南贯穿景区，形成成梅家坞坞4个山坞、 2个村落、1处岩壁山山体及梅梅竺渔村的一一线多点的的景点分分布模式式 。 5、区域经济分析析梅家坞经经济发展展模式有有原来的产茶收入入为主而变成目前前的

8、茶饮消费费收入为主，截截至20004年年，杭州州茶馆达达到7844家（不不包括萧萧山、余余杭），仅20004年就就新增2285家家。西湖湖风景区内茶座座有近百百家，西西湖街道道与产茶区有大小小茶馆4000余家。杭州茶茶馆业扮演演了强力力推动者的角角色。梅梅家坞区区域内，茶馆等休闲娱娱乐消费成为梅家坞居民收收入的主主要来源。并且旅游游和休闲闲餐饮收入大大大超过过茶农茶叶收收入。6、梅家家坞区域休休闲市场发展现状梅家家坞是龙井茶最最正宗的的产区，其其知名度度高较高梅家家坞区域客客流聚集集，人气气旺梅家家坞休闲市场初步形形成，并并且日趋成熟车量量增多，停车位紧张 在在梅灵路梅家家坞地段，来休闲消费的

9、人群群大都是是有车一族，道路两两旁边上总是停车排成长龙龙。产品品结构单单一，市市场细分不不足 目目前梅家家坞区域的的休闲市场主要以以茶楼为为主，另另外有少少量的旅馆。两种业业态分布布凸显区区域休闲市场的结构单单一。 整体体趋于同质化 从从整个梅家坞休闲市场来看，档次以中中、低档档为主，总体趋于同质化。休闲闲市场的服务质质量和卫生有待待提高 梅梅家坞休闲市场由于档次的中中低档为为主，为了减少不必必要开支，服服务人员的减少，质量的降降低，卫卫生质量难以保证。据每每日商报报调查，在在梅家坞坞调查的的10家家客容量量在1000人以以上的茶茶楼，厨房面积在20平平方米以以上的只只有四家家；在对对其他20

10、0家茶楼楼的调查中发现，玻玻璃杯和和一次性性杯子并并用的有有20家家，占1100%；有55家茶楼楼的厨房就将冷菜直直接暴露露在外，占255%；每每家茶楼楼的经营者均均宣称自己的的工作人人员有健康康证，但是是因为种种种客观原因无无法出示示。这种种卫生条件无法法满足高档消费人群的的消费需求，而高档档次人群群消费水平则是普通通人的好好多倍，因此抓抓住高档消费群体将会会取得更更好的收收益。农居居改造房房凸显先天不不足，粗粗糙凌乱乱农居改造造后，梅梅家坞休闲市场整体水水平较之以前前有很大大的改观观，风格多以以明清时时代的江江南民居居为主，但但由于是是旧房改造造，先天天不足，有些凌凌乱粗糙。远看梅灵灵路两

11、边沿街街梅家坞坞茶楼等休闲场场所，典典型的明明清仿古风格，这是民居居改造的的成果，但是距距离道路路较远的仍仍有许多民居居没有改造造，仍是是现代的小小农居，明明清式农居与现代农居林立立于一起起，显得凌乱。从内部设设计来看看，基本本装饰以农家风格为主，设计计简单粗粗糙，精品品化设计计较少。当然，由由于式民民居改造造，中低低档消费有此缺缺点也就就不足为为奇。 三、项目目定位1、目标标市场定位 本项目定位位为梅家坞高档、豪华会会所。 梅家家坞区域内休闲茶楼众多，普遍档档次较低，而而档次较高的休休闲场所基基本没有。根根据差异异化竞争的原原则，本项目应定位为高档豪华会所。 会所,最早早从西方传入，最最初的

12、为为俱乐部的意意思，随随着发展而逐逐渐完善，到如今今，会所已经具备了休闲、娱乐、居居住、会会客、交交友、举举行会议等众多特点点。另外外，会所相对于一般般的的休休娱乐闲闲场所更更注重档档次。梅梅家坞优优雅的自自然环境适宜宜于建造造会所，而而在梅家家坞建会所则可以区分开与茶楼休闲的档次。 22、目标标消费人群分分析： 本项目定位位为梅家坞高档豪华的会所，因因此目标标客户为特定定的成功功人士，经济实实力雄厚厚。他们们的消费心理具具有以下下特征：喜欢休休闲、放松松心情；经常有有些朋友友聚会，聚会的人可可能是有有一定社社会地位的的人士；有时候候时间紧紧张，在在休闲时时候带有一定定商务目的，他们所选择的休

13、休闲场所既要能提提供配套套服务又要比比较幽静、豪华而高档；私密性性，该类类人不喜喜欢自己的的事情为为别人所所知道；休闲的的多样化，此此类人群在在休闲的时候不仅仅仅时喝喝喝茶而要要求有多多样性的休休闲服务；服务挑挑剔，此此类人群对服务的要求求较高，一一般档次的服服务他们不屑一一顾。因此，要要满足这部分人人群的消消费需求，本会所应集休闲、娱乐、会议、餐餐饮、聚会、居住住等多项项功能于于一体。3、产品品定位 本项目定位位为梅家坞标标志性休休闲设施，同时将将会提升升梅家坞坞休闲市场整体档次。目前，梅梅家坞茶文化化休闲娱娱乐已经产生群群体效应应，但是是休闲设设施的档次的平平民化，建筑布布局给人凌乱的感觉

14、，缺少少标志性的的休闲娱娱乐设施施。本项项目的开发发将为梅梅家坞的休闲市场注入新新活力，并力争将本项目打造造成为梅家坞标标志性休休闲设施，从而提升升梅家坞坞休闲市场整体档次。四、建筑筑设计要求求 目前前在国内内掀起一一股“返古”浪潮，中式的的会所、别墅、排排屋特别别受欢迎。梅梅家坞众众休闲设施基基本为明清时代典典型的江江南民居居为主。如如果本项项目也采采用明清清时代江江南民居居为主的设计计，则和梅家家坞休闲设施趋于同质化；如如果采取取西式的的设计风风格，则与与梅家坞的整体体文化古古韵感格格格不入入。因此此，建议会所建建筑风格以中中国古式风格为主，同同时发挥挥特色、创新、个性并柔和西西方美学学元

15、素，达到中西西结合，雅雅致而品品味非凡凡。 自220033年十月月分梅家家坞整治工工程开始，梅梅家坞以粉墙黛瓦为主，处处处显露出出中国古典庭庭院的风风味，而而千篇一一律的古古典风 格虽然体体现出一定定的茶文文化山村村的氛围围，但是是缺少标标志性的的建筑。而作为为标志型型的建筑筑则需要有有两点基本本条件：第第一，与与梅家坞整体建建筑风格相融融合；第第二，必必须与当当地特色相相符合，同时又能做做到创新而别致；第第三，该该项目能能够给梅家家坞带来来品牌效效应。因此此，本会会所建筑筑品质应应该是一一流的。 五、项目目规划要求求本项目地地块，长2000米左右右，而宽宽度上则大小不不一，最最宽处约约80于

16、于米，而而最窄处处为155米。地地块的特殊殊条件使之之在规划划的时候，必必须充分利利用地块块条件，扬长避短短，最合合理的使使用每寸寸土地。本项目同时还还有13000平方方米的地地下建筑筑面积，具有有不规则则性。建议本项项目人车分流。会所，休休闲成份比较多，如如果消费费者在散散步时车车来车往往，则会会对消费者产生一定定的影响响。因此此，建议车车行道和和人行道道分开。建议本项项目车行道和和停车场场置于地地下，整整个会所的的地面道道路为人行道道，从而更好好的使本本项目与优雅的的自然环环境相融融合，让让消费者更多多的感受受山色美美景。 六、项目目SWOOT分析析项目优势势分析 市场消费费优势梅家坞目目

17、前形成成特色旅旅游休闲闲地，消消费力巨大大。规模优势势本项目位位于梅家家坞腹地，建成后后，将聚集更更多人气气，与梅家坞众众茶楼等休闲场场所形成成规模效应。环境优势势 本项项目三面面环山，四四季翠绿绿，远离城市市而僻静静优雅。政策优势势杭州市政政府规划划中，梅梅家坞规规划为杭杭州茶乡乡旅游区，发展特色色旅游为为主；梅梅家坞村委的的强有力力的创新和执行能力力则使梅家家坞区域发展更快快更科学学。周边产业业配套优势势本项目所所在地周周配套有有银行、餐餐饮、日用用百货等生活活配套设设施。商业推广广优势本项目虽虽然属于休闲项项目，但但是高端端定位而而在众休闲市场脱颖颖而出，在推广广方面，市场竞竞争压力力小

18、。2、项目目劣势分析本项目面面积为41190平平方米，体量相相对较小，同时地块不规整，称狭长形形状，规划设设计相对较难难。交通道路路只有一一条线路，沿线茶楼众多，客源截截流比较较严重，从而到达本项目位置置的客流流量相对对减少。差异化竞竞争，存存在风险险本项目定定位以高高档豪华为主，而梅家家坞休闲场所均均为中低档次，本本项目与他们的差异化明显，只有有打出自自己的品品牌方能能在在竞竞争中占占有一席席之位；但是，如果本本项目品牌牌没有推广广出去，就会收到中中低消费费群的打打压。 目目前小丫丫坞内已有有十三家家中低档档茶楼，对本项目成为高档会所已已造成现现实的直直接影响响，外静而内闹，易易失去高高端消

19、费费群。3、外部部机遇分分析梅家坞休休闲市场发展的的繁荣，为本项目提供供了良好好的机遇遇目前梅家家坞区域的的特有茶茶文化和和幽静恬逸休休的风光已经成为杭州市市民最重重要的的的户外休闲娱娱乐地之之一，而而且休闲闲娱乐的的发展欣欣欣向荣，从而梅家家坞在众人心中中有了一一定知名名度，为为本项目的推推广提供供了良好好的机遇遇。4、外部部挑战分析本地消费费者居多多，外地地消费者居少少。 在在梅家坞坞休闲消费中，本本地消费费者占到到90，外地地消费者仅有10。分析析其原因因，由于于交通的的不方便便，而且且茶楼没没有居住住的功能能，外地地游客来来梅家坞不方便便。而本本项目经营管理理好，可可以为外地游游客提供供长期的休休闲消费，使其其夜间同样可以休休闲于此，那么对对本项目来说可以以将劣势变为为优势。梅家坞休休闲市场竞争争激烈，茶楼门门前为争夺夺客源而而拉客的的现象频繁。这对对于本项目来说，是是巨大挑挑战。对此，如如果本项项目的经营营管理成成功，那那么则可以以获得较好收益益，如果果项目经营管理理不善，那么本项目将功亏于于溃。对于项目目经营管理理，必须须实行规范化，必须做到服服务态度好好、服务务质量高高；同时时还必须做到卫生条件符合合高档餐饮标准。