融创本金展期2年方案获通过

1、融创本金展期2年方案获通过!本文目录一、融创的自救二、疫情，压倒骆驼的最后一根稻草三、监管政策持续加码，行业在加速回暖四、AMC房地产板块业务的历史背景五、AMC收购标的大扩容，或迎重大机遇六、AMC参与困境地产工程的模式一、融创的自救此前（4月1日），融创中国刚刚在“20融创01”债券展 期方案获得债券持有人（权益人）投票通过！但是代价是提 供孙宏斌个人连带保证责任+融创旗下青岛阿朵小镇+郑州 中原文旅城增信保障，而前者更是融创文旅的明星工程之一。自2021年下半年开始，自恒大债务危机开始，整个房 地产行业的形势便急转直下，融创中国除了停止其上半年疯 狂倒地的动作外，便开启了“卖卖卖”一系自

2、救行动，试图缓 解其流动性危机：卓达地产、阳光美基、信德地产、金东海、亿城地产等企业 的重组，今年一季度已挂牌地产资产就到达430个，资产总 额783亿元。东方资产那么进入了华夏幸福、佳兆业、重庆东银集团、协信集团、福晟集团、三盛宏业等企业的重组和资产盘活, 收购了深圳地标赛格广场、北京经典工程中弘大厦、昆明地 标滇池旅游度假区等大型工程O本次允许AMC对12家房企关联方应收账款、非不良贷款的债权进行收购，这实际上就是对12家目标房企放松了“153号文”的限制，产生一箭双雕的作用:（1）针对目标房企在银行即将到期的存量贷款工程,因为流动性困难而难以归还，通过收购该类型贷款，实现对 目标房企进行

3、展期的目的，从而减缓短期资金的流动性压力;（2）因目标房企现在普遍缺乏有效未抵押的资产，要想继续从市场上进行新增融资特别是低资金本钱的融资几 乎不可能，而通过允许AMC收购目标房企关联方之间还未转 让的应收账款，来到达给目标房企提供新增的资金来源到达 纾困流动性困境的目的。同样的，对“可以收2021年年底以前资金用途是土地价款的”也是如此，本质上和前面商业银行并购贷款看可以 用置换土地出让金是一个思路。自房地产严监管政策以来，要求土地价款须为自有资金 禁止融资的规定，大大减少了房地产企业的资金杠杆率，而 此次允许包括五大AMC在内的金融机构收购2021年前资金 用途是土地价款的贷款，对于五大A

4、MC而言，因收购标的的 大扩容或迎来新一轮的机遇，而这也是持续聚焦回归不良资 产主业、助力风险房企化解风险的应有之意；此外，对于目 标12家企业来说，相当于又重新允许对存量自有资金的项 目进行杠杆化操作，从而释放出新增的资金来到达纾困流动 性困境的目的。政策到位、组织就位、资产上桌、银行迫切、楼市时机、资本涌动，AMC纾困地产这场大戏，弹药已齐、只待点火。 六、AMC参与困境地产工程的模式1、债务重组适用对象：资产充足，具备较强开发运营能力，但是短 期内陷入流动性危机的房地产企业。AMC参与模式：收购问 题房企的各项债权，对债务期限、担保条件、利率等进行整 体债务重组，给予一定还款宽限期，并根

5、据工程实际情况提 供流动性资金支持，帮助复工，推进工程，并确保“保交楼 优势：该方式可以减轻企业债务，缓释工程风险，从而通过“以时间换空间”来实现工程的退出。2、引入战略投资方进行重组盘活适用对象：企业自身有优质的土地工程资源，但其开发能力缺乏、加上销售行情低迷导致现金回款紧张，导致到期 无法归还债务。AMC的参与模式：一方面，通过对企业债务 重组让企业轻装上阵；另一方面，通过引入实力较强的第三 方开发商作为战略投资人来帮助盘活资产，其中：债务人可 以让渡一局部工程收益权给战略投资人，由战略投资人对项 目代管、代建、代销，最终通过盘活工程，正常销售的方式 实现工程退出；假设债务人愿意直接出售工

6、程换取现金流来尽 快脱困，那么AMC可以协助寻找合适的收购方，配合收购方进 行工程的尽调，共同设计交易结构和盘活方案，撮合交易的 达成，配合收购方进行债务的收购重组、提供资金支持等, 最终通过资产处置的方式实现工程退出。优势：这种模式可 以将AMC的资本运作、资源整合能力与开发商的开发运营能 力进行有机结合，双方优势互补，从而有效提高对困境地产 工程的重组盘活能力，实现工程价值最大化。对于开发商来 说，在“拿地难，拿地贵”的现状下，通过介入问题地产项 目的方式，能够以较低本钱获取优质工程资源，开拓了新的 拿地渠道，获得较好的经济效益。3、通过改造和专业运营提升困境物业的价值适用对象：物业已经建

7、成，但是因错误定位、经营不善 等原因出现流动性问题。AMC的参与模式：可以通过与专业机构合作，一方面可以对物业进行更市场化的改造，如对酒 店重新装修等；另一方面可以根据物业所在区域的特点来改 变物业用途，从而实现其价值的提升：如将写字楼改造成医 院，加上与各类业态的专业运营方合作，提升运营管理水 平，最终实现对资产的赋能盘活。优势：充分利用AMC手中充分的客户资源，统筹规划，为我 所用。4、参与困境房企破产重整适用对象：由于自身经营不善导致债务危机爆发，各家 机构交叉违约，债权债务关系较为复杂的房企。AMC的参与 模式：这种情况可以通过破产重整推进地产企业债务风险化 解。在法院的主持下，债权债

8、务可以得到全面梳理，资金的 平安性和推进进度也更为可控。AMC可以有三种参与方式： （1）作为债权人参与重整方案设计，从而配合其它战略投 资者做到利益最大化；（2）以共益债的方式参与投资，其投 资的共益债模式还可以经过债权人大会进行权益的“双重优 先“赋能（关于“共益债权投资”及“双重优先”赋能；（3） 对于看好的工程还可以作为破产重整过程中的战略投资者 或财务投资者参与重整投资，实现投贷联动。优势：充分根据自身禀赋优势发挥专业优势。近一年来融创处置工程和资产的4出品：说财猫数据来源：综合市场、天眼查及企业消息城市广州增城融创金地商置御潮府转让50%股芯广州增城国贸融创学府壹号转让51 %股司

9、中山融创深悦府转让30%股石宁波宜和东方园工程转让49武汉甘露山文创城工程转让35矫口区地王一江源工程转让33.f南通如皋地王工程转让59.03%股温州江山云起工程转让30股权昆明昆明融创文旅城二期转让40%股和西安海逸长洲工程转让13上海&杭州转让3处酒店资产望江未来社区工程转让49%股芯杭州融创滨江杭源御潮府转让50%股U雅望居转让全部股1510.84亿美元出售所持贝壳股票18亿出售商管运营板块除此之外还包括通过融创中国股权折价融资、孙宏斌个人4.5亿美元的无息借款等，合计融得约300亿元的资产,但是相对于总负债1. 2万亿的融创中国来说，这显然远远不够。二、疫情，压倒骆驼的最后一根稻草除

10、了融创中国自身流动性紧张外，与多数房企一样，今 年以来融创中国的销售情况也出现了断崖性地暴跌。2022年 4月销售额859亿元，同比下跌50%,近乎腰斩。铺他颖（亿元）型桂国 万科地产 保利发仄 融创中国 中海地产 招商蛇口 华涧无地 金地集团 龙湖集团 绿城中国 中国金茂 新城控般 旭耳集团 地段股 珑发房产 滨江集阳 世茂集团 金科集团 中梁控五 被信集用 美的近业邪居乐 龙光集团 远洋集团 中验集团 中南式汇阳光城时代中国合景泰常1-4月累计16341380121285972061461058048648141940238838835735628228125724624523323122

11、021720917516816414月祟计同比-40%-40%-40%28%3353054月单月同比-26%B全国俏售额上海地区消售额（单位：亿元）融创中国全国/上海销售额 制图：FR资产界效据来源：克而瑞“除了我们以外都有可能暴雷，了解自己的公司都比拟难，别图源：中指指数雪上加霜的是，作为融创中国销售回款重仓、贡献了融创中国近1/3销售额的上海分公司，受3月初上海疫情影响， 销售情况受到了极其严重的影响：作为金三银四的销售旺季,3-4月份仅录得72. 14亿的销售额，比1-2月的销售回款 143. 86亿再次腰斩，其中4月仅录得14. 99亿的销售额，几从比照图中可以看出，全国区域销售额的下

12、降区间基本同步于上海 地区销售额的下降幅度。2021年9月，孙宏斌在业绩会上说,说别人的公司了 J在房地产行业由点及面的流动性困境及金融机构整体对房地产的致性收缩下，疫情带来的冲击作为压 垮融创中国的最后一根稻草。而此前房地产行业即将逆转的 2021年上半年，融创中国的高溢价逆势加仓或许是更为直接 的原因2021年3月，“上海普陀”官微发布一那么消息，针对该区此前土拍地块高溢价成交的情况，普陀区政府第一 时间约谈了融创上海及工程公司相关负责人，约谈由区规划 资源局和区房管局相关负责人主持。2021年3月30日，融 创以成交楼面价9158元/W拿下淮安区妇幼保健院东侧地块, 溢价率高达98. 9

13、%, 一跃成为淮安区新“地王2021年4 月7日，融创经过201轮竞价，以总价16. 56亿元成功竞得 宁波暨环北路居住区R21-07地块，成交楼面价12280元/m， 溢价率34. 9%o 4月29日，融创以11.9亿元拿下重庆中央 公园82. 24亩土地，楼面价14470元/m?。5月，融创99亿 元收购林影泰。融创在2021年上半年疯狂拿地，收购 金额900亿元，堪称“中国拿地王当时的媒体是这么报 道孙宏斌的：狼人孙宏斌：抢别人的地，让别人无地可拿同至 2021-05-10 17：49；32当时的融创的口号：“抢别人的地，让别人无地可买工 在政策调控之下，友商纷纷踩刹车之时，融创却偏偏还

14、要踩 一脚油门。现在来看，显然是孙宏斌，昏头了。融创副总裁 陈恒六曾经说，“老孙这么多年的目标就是要当老大，做中 国第一世界第一。”这也许能够解释，为什么孙宏斌会在2021 年的春天，选择逆势加仓。也许在那一刻，孙宏斌十九年前 要成为行业“老大”的梦，突然又点燃了。三、监管政策持续加码，行业在加速回暖从2021年7月开始，央妈便连续释放利好。央行利好政策2021/7/15降低存款准备金5个百分点2021/12/6降低存款准备金0. 5个百分点2021/12/15 一年期LPR利率调低5BP (3.8%)9A99/1/17 一年期LPR利率调低 10BP (3.7%)、五年期LPR利率调低5BP

15、 (4.6%)2022/4/25降低存款准备金025个区兮旧惯产界尤其是作为居民中长期贷款的锚五年期LPR调低5BP, 更是一个明显的信息。很显然，要保持今年GDP实现5. 5% 的增长目标，作为中国经济重要支柱的房地产行业维持正常 水平的增长就显得尤为重要。在地方限购限贷方面：3月1日，郑州市政府官网发布 关于促进房地产业良性循环和健康开展的通知(郑政办 (2022) 13号)，这是房地产本轮调控政策以来首个在限购 限售等方面全面系统性松绑楼市的省会城市和限购城市，而 且也是首个以政府名义发布且没有一日游的地产行业政策 文件，其风向标作用不言而喻。截止到4月29日，据不完 全统计，已有80多

16、个城市发布相关促进房地产方面的政策。4月25日，市场传闻，央行召集包括5家AMC机构在内 的金融机构召开专题会议，商讨为问题房企进行纾困，首批 纾困房企名单包括恒大、融创、世茂、绿地、中南、奥园、 荣盛、阳光城、融信、中梁控股、富力及佳兆业12家。接近中梁人士证实，确实开会了。会议主要谈的是不良 资产处置问题。阳光城一位人士告诉记者，确实有会议。目 前AMC机构承接此类业务意愿较强。此次专题会议，针对AMC对目标房企的资产收并购等工 作有六项拟讨论措施：1、可以收2021年年底以前资产用途是土地价款的、可 以收金融机构暂未纳入不良的贷款、可以收集团2021年年 底之前的关联方应收账款；2、以上

17、业务开展不纳入房地产贷款集中度管理，保证按揭发放;3、以上业务资本金按照50%计量，同时全力支持开发贷,资金务必封闭管理;4、与关联方合作收购，不纳入重大关联交易;5、对这12家房企的四证不全工程并购、涉及并购贷款置换土地出让金工程等合规性要求有所放松;6、存量逾期补充增信后展期。清单有效期为2022年4月至20233年4月，后续名单还会进行动态调整。笔者认为：针对第3条及第4条措施属于既有包括6大 行、12家股价制银行、5大AMC在内金融机构对房地产行业 旧有支持政策的重申，本次讨论的措施亮点集中在第1条、 第2条，对五大AMC而言，在首批12家目标房企的范围内， 或迎重大机遇！、AMC房地产板块业务的历史背景持牌AMC因不具备直接对企业放款的资质。之前在房地 产行业上行周期，鉴于房地产企业普遍的高周转模式，对资 金利率敏感性比拟低，有抵押，AMC又天然具有资金本钱低 的优势，因此通过收购目标房企的关联方应收账款的形式来 到达间接对目标房企提供融资成为AMC们的非金投放主要方 向，甚至一度成为局部AMC的主要利润来源。随着监管机构对房地产企业融资端政策不断收紧、持续 回归主业的要求下，特别是2019年7月，银保监会发布了 关于加强地方资产管理公司监督管理工作的通知（银保 监办发2019153号，后简称“153号文”）明确规定：“