外企大厦项目推介书

1、 外企大厦项目推介书第 PAGE 4页外企大厦项目推介书外企大厦厦项目投 资 要 点点卓越位位置，临临近CBBD，拥拥有极大大升值潜潜力来自传传媒、咨咨询、广广告及其其它服务务行业的的巨大写写字楼需需求潜力力罕有的的本区域域综合性性物业投投资机会会，包括括甲级写写字楼、商业、会所和和车库稳定的的写字楼楼租金收收益以及及物业增增值机会会已竣工工的广渠渠路和西西大望路路带来的的交通便便利目 录1、投资资概述和和投资机机会 1.1概概述1.2主主要投资资要点1.3项项目概况况2、物业业描述2.1物物业介绍绍2.2物物业功能能2.3发发展商介介绍3、区域域分析3.1区区域地段段分析3.2区区域市场场4

2、、更多多支持要要素4.1周周边环境境4.2物物业形象象力4.3配配套设施施5、交易易流程5.1综综述 第一部分分：投资资概述和和投资机机会第 PAGE 29页1.1投投资概述述“外企大大厦”是位于于北京市市朝阳区区西大望望路155号的综综合性房房地产项项目。本本报告将将详细介介绍本项项目及项项目存在在的广泛泛市场机机会。本项目位位于CBBD南侧侧，总开开发面积积约8776677平方米米，其中中包括一一栋商住住两用写写字楼（A座）、一栋栋甲级写写字楼（B座）、部分分底商、一栋商商业楼（C座）和一个个会所（D座）。地下下部分包包括地下下车库、设备和和物业管理理用房、人防空空间等配配套设施施。本项目

3、所所在的CCBD南南侧是北北京最具具发展潜潜力的区区域。项项目周边边紧邻家家乐福、百安居居、Peekinng HHousse、乐乐成国际际、珠江江帝景等等商业设设施和中中高档房房地产开开发项目目。由于本项项目紧临临CBDD，CBBD商业业和商务务活动的的集中衍衍生的巨巨大需求求将极大大地带动动本区域域的发展展，从而而奠定了了本项目目稳定回回报的基基础。本本项目目目前证照齐全全，股权权明晰，为物业业交易提提供了便利条条件。本项目推推向市场场，为投投资者提提供了一一个进入入中国首首都也是是亚洲经经济、金金融中心心之一北京市市场的一一个大好好机会。1.2主主要投资资要点卓越的地地理位置置和交通通设施

4、本项目位位于西大大望路和和广渠路路交汇的的金角位位置，距距离CBBD中心心约1.6公里里，距离离东三环环双井桥桥、东四四环大郊郊亭桥、地铁一一号线（长安街街大望路路地铁站站）、地地铁十一一号线（双井站站）的距距离都在在0.66公里左右右，地铁铁七号线线从本项目目前经过过。距离离奥运会会羽毛球球馆和艺艺术体操操馆仅55分钟车车程。新新拓宽的的西大望望路（财财富大道道）为双双向4车道，可直达达CBDD。而修修缮一新新的广渠渠路是与与长安街街平行的的双向66车道的的城市主主干道，是连接接北京东东部和西西部的主主要交通通动脉。不可多得得的市场场契机随着中国国加入WWTO，CBDD迅猛发发展，并并成为了

5、了世界5500强强企业在在北京的的首选地地段。鉴鉴于CBBD区域域已经基基本没有有新的土土地供应应，CBBD周边边区域的的发展潜潜力也因因此备受受关注，并成为为了投资资者选择择的热点点地区。综合性项项目的投投资机会会在CBDD及紧临临CBDD区域已已经少有有综合性性的整售售项目，单一大大产权的的租赁市市场非常常看好，租金也也一直保保持稳步步提高的的状态。特别是是在住宅宅禁商的的政策出出台后，高品质质、单一一业权的的经济使使用型办办公楼成成为本区区域新的的需求点点。作为为区域少少有的综综合性、配套齐齐备的单单一业权权的投资资机会，本项目目必将为为投资者者带来巨巨大的盈盈利机会会。1.3项项目概况

6、况项目名称称：外企企大厦发 展 商：北北京市新新地房地地产开发发有限责责任公司司项目定位位：单一一业权的的综合房房地产项项目，是是CBDD区域仅仅存的准准现房综综合项目目投资机机会。项目地址址：北京京市朝阳区区西大望望路155号位置说明明：距CCBD中中心约11.6公公里，本本项目与与周边几几个新开开发的中中高档项项目，以以及国际际品牌的的商业设设施，如如百安居居、家乐乐福等将共同同构筑紧紧临CBBD的新新国际化化社区。交通：介介于东三三环和东四环环之间的的本项目目，周边边道路网网络密集集，新修修缮的广广渠路和西西大望路路就在本项项目门前前交汇，驱车可可迅捷抵抵达各大大区域。地铁77号线将将紧

7、邻本本项目南南侧的广广渠路修建建，1号号线在本本项目北北侧，110号线线在本项项目西南南侧。目目前有数数条公交交车线路路经过本本项目，如11、23、30、7122、7110、7713、7577、9888、335、223等，交通十十分便利利。土地使用用年限：办公550年，商业440年，车库550年。销售许可可证面积积： 6620118.773平方方米，证证件号（20004）5535。开发规模模：总建建筑面积积876667平方方米建筑层数数：A座座14层层（已售售罄），B座22层层，C座座5层，D座3层。地下车库库：地下下一层和和地下二二层总面面积1008722.044平方米米，为有产产权车库库，

8、地下下三层是是人防空空间，可可作为车车位出租租。建筑进度度：目前前已完成成工程竣竣工验收收楼宇命名名权：本本楼有机机会分栋栋独立冠冠名交付时间间：20007年年5月交付标准准：外装装修和设设备安装装全部完完成，室室内部分分毛坯交交房。第三部分分：区域域分析3.1位位置分析析-本项目目位于西西大望路路和广渠渠路交汇汇的金角角位置，距离CCBD中中心约11.6公公里，距距离东三三环双井井桥、东东四环大大郊亭桥桥、地铁铁一号线线（长安安街大望望路地铁铁站）、地铁十十一号线线（双井井站）的的距离都都在0.6公里里左右，距离奥奥运会羽羽毛球馆馆和艺术术体操馆馆仅5分钟车车程。-西大望望路北起起朝阳公公园

9、、南南到弘燕燕路，是是东三、四环之之间的重重要交通通干道。-双向66车道的的广渠路是是贯穿北北京市东东部西部的交通通主干道。-介于地地铁1号号线、77号线和和10号号线构筑筑的轨道道交通网网络之间间。3.2区区域市场场与CBDD核心区区域相比比，本区区域是新新开发的的区域，以下是是一些新新项目和和配套商商业设施施，各类类新开发发项目大大大改善善了本区区域的环环境，使使得本区区域越来来越具备备国际化化社区水水准。-珠江帝帝景 近990万平平方米的的综合性性中高档档开发项项目包括括中档公公寓，一一栋五星星级酒店店和一栋栋散售的的高档公公寓，110万平平方米的的欧式商商业街。两年前前公寓的的价格为为

10、85000元/平方米米，目前前已经上上涨至1150000元/平方米米，商业业平均价价格为3365000元/平方米米。-Pekkingg Hoousee 高高档别墅墅项目，均价为为220000元元/平方方米。-乐城国国际 中高高档公寓寓项目，目前均均价为1160000元平平方米。-家乐福福、百安安居及一一些本地地品牌的的超市、各类临临街商业业设施使使本区域域成为生生活非常常便利的的社区。同时大大量的中中高档开开发项目目也大大大改善了了周边的的商务、商业及及人文环环境，较较高收入入人群的的聚集也也为商业业提供了了更多机机会和发发展空间间。-通汇河河南侧的的市场也也已列入入改造计计划，目目前正处处于

11、设计计阶段，改造完完成后将将为本区区域提供供更多的的商业和和高档住住宅。而而经济型型办公物物业的供供应将成成为本区区域的一一大特色色，也将将成为CCBD的的必要补补充，本本区域的的地段价价值和吸吸引力将将进一步步显现出出来。第二部分分：物业业描述2.1 B、CC、D座座及地下下车库物物业介绍绍总建筑面面积6662511.233平方米米，销售面面积（产产权面积积）5333399.566平方米米。其中BB座2449633.3平平方米，办公；C座1116550.665平方方米，商商业；DD座58853.57平平方米，会所和和商业；地下1108772.004平方方米为有有产权车车位（含含A座地地下2、

12、3层）。另有有129111.667平方方米人防防及其他他使用面面积可作作车位出出租。2.2功功能分布布24963.311650.6510872.045853.57B座C座D座地下车库B座：2249663.33平方米米，办公共22层层，每层层约11150平平方米，首层部部分和二二层可作作为商业业。C座：1116550.665平方方米，商业F1：111677.955平方米米商业，3566.066平方米米库房F2：118744.899平方米米商业F3：118755.022平方米米商业F4：224366.699平方米米办公商业业F5：224388.788平方米米办公商业业B1：115011.266平方

13、米米自行车车库D座：558533.577平方米米，会所和和商业F1：4442.21平平方米会会所，3363.41平平方米商商业F2：116188.966平方米米会所F3：2252.1平方方米会所所B1：115766.155平方米米会所B2：115355.333平方米米会所附房层：64.92平平方米会会所地下车库库：108872.004平方方米B1：443633.388平方米米为有产产权车位位B2：445266.422平方米米为有产产权车位位A座地下下2、33层：119722.244平方米米有产权权车位其他使用用面积：地下车库库B3：使用面面积1229111.677平方米米，可作作为车位位出租2

14、.3发发展商介介绍北京市新新地房地地产开发发有限责责任公司司是北京京市外企企服务集集团所属属国有子子公司，主营房房地产开开发、商商品房销销售、房房地产信信息咨询询，公司司成立于于19992年，注册资资金80000万万元人民民币。第四部分分：更多多支持要要素4.1周周边区域域环境中央商务务区（CCBD）、中央央使馆区区（CEED）、中央传传媒区（CMDD）、中中央酒店店区(CCHD)、奥运运会比赛赛场馆，围合外外企大厦厦，2000万高高端消费费群体作作依托-如今CCBD的的规模已已经扩大大到西起起建国门门，东至至华贸中中心乃至至四惠一一代；随随着中央央电视台台和北京京电视台台入驻CCBD，新的中

15、中央传媒媒区正迅迅速崛起起；加之之北部的的中央使使馆区、中央酒酒店区和和南部的的20008年北北京奥运运会艺术术体操、羽毛球球比赛场场馆，形形成了一一个完整整并且业业态功能能极尽完完善的CCBD商商圈，区区位价值值无法克克隆。-住宅、商务、商业、酒店、休闲多多种业态态云集CCBD商商圈，核核心地带带便有770%的的涉外机机构、550%的的星级酒酒店。世世界5000强企企业共有有1600家在京京，其中中1200家落户户于CBBD内。企业总总数20075家家，其中中跨国公公司4557家。聚集着着1000万精英英白领及及高端涉涉外人群群，面对对CBDD东扩和和南扩，其数字字还在攀攀升，其其消费呈呈高

16、端消消费趋势势。对于于生活品品味的追追求是其其共同的的特点，满足如如此庞大大的消费费群体，CBDD区域商商业需求求面积将将超过5500万万平方米米，现在在实际经营营面积只只有1440万平平米，且且大量留留存于长长安街以以北的CCBD早早期发展展区域。长安街街以南仅仅有不超超过600万平方方米的商业体体量，并并且区域域内相对对稀缺大大体量临临街商业业楼。本本项目与与周边的的家乐福福，百安安居以及及珠江帝帝景等近100万平方方米的商商业街将将成为CCBD又又一商业业发展中中心。4.2物物业形象象力4.3 B座设设备设施施内装修办公用房房毛坯面面交房，落地窗窗及玻璃璃幕墙前前装不锈锈钢防护护栏杆。电

17、梯厅厅、卫生生间毛坯坯面交房房。楼梯梯间安装装不锈钢钢栏杆，墙面涂涂料完工工。设备安装装中央空调调系统及及中央新新风系统统安装完完毕。配备进口口三菱电电梯。上水、中中水安装装到用水水点阀门门。下水安装装到器具具出口处处。电讯及用用电安装装到各层层的配电电间端子子箱。B座外墙墙东侧、南侧玻玻璃幕墙墙墙面。幕墙为为铝合金金龙骨。LOWW-E隔隔热钢化化中空玻玻璃，首首层至三三层局部部石材墙墙面。外外墙北侧侧、西侧侧金属铝铝板外墙墙面。外窗：断断桥铝合合金中空空玻璃窗窗。能源配套套中央空调调及新风风系统由由直燃机机房提供供。直燃机为为远大牌牌燃气型型直燃机机，使用用市政管管网天然然气。供电：本本期工

18、程程72000KVVA配电电站提供供双路供供电。上水：市市政管网网自来水水。中水：取取自本期期工程中中水处理理中心。地热水：本期工工程地热热温泉井井，井深深16000米。电视：卫卫星电视视接收系系统及有有线电视视接收系系统。语音数据据系统：见“说明专专篇”。消防设备备：按消消防规范范安装自自控消防防设施。车位：停停车位6600辆辆。第五部分分：投资资收益测测算B、C、D座及及地下车车库投资资收益测测算1、外企企大厦BB座投资资收益测测算B座地上上共222层，总总面积约约240000平平方米。其中11-2层层（除大大堂）为为商业，面积约约10000平方方米，其其余2330000平方米米空间可可作

19、为写写字楼租租赁或作作为四星星级酒店店经营。（1）若若按写字字楼租赁赁测算租赁面积积（S）230000平平方米，写字楼楼日租金金（R）4元/平方米米，出租租率（UU）900%，租租赁成本本（C）为收入入的5%，营业业税率（T）为为5.55%，则则年租赁收收入（II）= R*SS*U*3655=30022.2万元元年租赁收收益（YY1）= I*（1-CC-T）=27004.88万元（2）若若按四星星级酒店店经营测测算经营面积积约2330000平方米米，依四四星级酒酒店标准准可作客客房3550间（J），酒店房房价（PP）5550元/间天天，营业业率（UU）755%，经经营成本本（C）为收入入的30

20、0%，营营业税率率（T）5.55%，则则年经营收收入（II）=JJ*P* U *3665=552699.7万万元年经营收收益（YY2）= I*（1-CC-T）=33399万万元（3）BB座1-2层商商业租赁赁测算B座1-2层商商业面积积（S）约10000平平方米，日租金金（R）为8元元/平方方米，经经营成本本（C）为收入入的5%，营业业税率（T）为为5.55 % ，则年租赁收收入（II）=SS*R*3655=2992万元元年租赁收收益（YY3）= I*（1-CC-T）=2661万元元外企大厦厦B座年年收益合合计：写字楼租租赁收益益： YYB租=YY1+Y3=29666万元酒店经营营收益： YB

21、营营=Y2+Y3= 36660万万元2、外企企大厦CC座投资资收益测测算（1）若若按商业业租赁测测算C座地上上共5层层，可租租赁面积积101149平平方米，其中11-3层层可租赁赁面积（S1）52273.92平平方米，日租金金（R11）8元元/平方方米；44-5层层可租赁赁面积（S2）48875.46平平方米，日租金金（R22）5元元/平方方米。经经营成本本（C）为收入入的5%，出租租率（UU）955%，营营业税率率（T）5.55%，则则年租赁收收入（II）=(S1*R1+S2*R2)*UU*3665 =23008.22万元年租赁收收益（YY）=II*（11-C-T）=20665.99万元（2

22、）若若按自己己经营测测算C座11层面积积（S）约10000平平方米，可租给给两家银银行，日日租金（R）110元/平方米米，经营营成本（C）和和营业税税率（TT）比例例同上，则年租赁收收益（YY1）=RR*S*3655*（11-C-T）=3266.7万万元C座22-3层层面积约约37449平方方米，可可作高档档餐饮，若按7700个个餐位（M）测测算，每每日每餐餐位平均均消费（P）2200元元，营业业率（UU）755%，经经营成本本（C）为收入入的355%，营营业税率率（T）5.55%，则则年经营收收益（YY2）=MM*P*3655*U*（1-C- T）=22880.33万元C座44-5层层面积约约48775.446平方方米，可可经营女女子美容容美体会会馆。若若全设VVIP包包房，按每间2200平平方米可可作200间（JJ），每每日每间间VIPP消费1100000万元元（P），营业业率（UU）为80%，经营营成本（C）为为收入的的30%，营业业税率（T）55.5%，则年经营收收益（YY3）=JJ* PP* UU*3665*（1-CC-T）=37766.8万元元外企大厦厦C座年年收益合合计：商业租赁赁收益：YC租租=20665.99万元商业自营营收益：YC营营= YY1+ YY2+ YY3=63373.8万元元3、外企企大厦DD座投资资收益测测算（1）DD座一层层商业面面积（SS）5