可行性研究在项目建设中的作用

1、PAGE 1论可行性性研究在在房地产产开发中中的作用用【摘要】 由于城市市化及城城镇居民民生活水水平改善善等内在在需求的的推动，房地产产行业与与汽车高高消费及及电子通通讯消费费一起将将成为推推动下一一轮宏观观经济景景气繁荣荣的支柱柱性力量量，但现在在仍处于于大力培培育这一一市场的的过程之之中。为为此，就就要求房房地产企企业需对对房地产产市场作作充分的的调查研研究，以以期获得得最大投投资收益益。本文文着重对对可行性性研究在在房地产产开发中中的重要要性和作作用进行行论述。【关键词词】房地产开开发 可行性性研究 重要要性 作用Illuustrratee thhe FFuncctioon oof tt

2、he Avaailaablee Ressearrch intto tthe Reaal EEstaateMajoor: Proojecct MManaagemmenttAuthhor: Wanng JJun RonngDireectoor: Maoo Maao ssonggAbsttracct: Owiing to thee prromootioon oof tthe innner neeeds whiich inccludde ccitiinizzatiion,thee immproovemmentt off thhe ppeopples lliviing conndittionn inn

3、thhe ccityy annd ttownn ,tthe reaal eestaate proofesssioon , thhe hhighh exxpennse in carr annd tthe exppansse iin tthe eleectrricaal ccommmuniicattionn wiill beccomee thhe mmostt immpottentt poowerr whhichh prromootess neext proospeerouus iin tthe maccrosscoppicaallyy ecconoomy ,buut nnow it is sti

4、ill in thee prroceess of greeatlly iimprroviing thee maarkeet .As a rresuult, itt reequiire thaat tthe reaal eestaate entterpprisse mmakee a fullly invvesttigaatioon iintoo thhe mmarkket to obttainn thhe ggreaatesst bbeneefitt frrom thee innvesstmeent, thhis artticlle iilluustrratees tthe imppoteenc

5、ee annd ffuncctioon oof tthe avaailaablee reeseaarchh innto thee reeal esttatee deevellopmmentt.Key worrds: thee reeal esttatee deevellopmmentt avaailaablee reeseaarchh impporttancce fuuncttionn目 录1、引言言 12、可行行性研究究在房地地产开发发中的重重要性 112-1可可行性研研究是项项目进行行投资决决策和建建设的先先决条件件 112-2可可行性研研究是建建设工程程造价控控制的重重要阶段段 223、

6、可行行性研究究的主要要作用 223-1可可行性研研究是建建设项目目投资决决策的依依据 23-2可可行性研研究是项项目建设设单位筹筹措资金金重要依依据 33-3可可行性研研究是申申请建设设执照和和企业合合理组织织生产的的依据 33-4可可行性研研究是编编制项目目初步设设计的依依据 33-5它它是作为为对该项项目考核核的依据据 334、可行行性研究究与设计计项目管管理的关关联作用用 34-1可可行性研研究是编编制设计计任务书书的重要要依据 44-2可可行性研研究是项项目进行行总目标标控制的的依据 44-3可可行性研研究是工工程设计计的主要要依据 44-4可可行性研研究是控控制工程程建成本本的主要要

7、依据 45、编制制可行性性研究报报告的要要求 55-1确确保可行行性研究究报告的的真实性性和科学学性 55-2编编制人员员的构成成要合理理 555-3可可行性研研究的内内容和深深度及计计算指标标必须达达到标准准要求 56、结束束语 6 论可行性性研究在在房地产产开发中中的作用用1、引言言房地产开开发是一一项复杂杂而系统统的工程程，它的的实施必必然对城城市布局局、经济济和人民民生活产产生相应应的影响响，从开开发商的的经营角角度认识识，房地地产开发发是企业业的生产产经营过过程。实实施开发发建设项项目，要要投入大大量的资资金、物物资和劳劳动力，同时获获得相应应的市场场回报和和经济效效益。因因此对开开

8、发项目目的必要要性、实实施项目目的外部部条件、项目选选址、投投资规模模、企业业的投资资能力、项目实实施方式式、生产产经营周周期、项项目的效效益等，都需要要进行周周密的调调查研究究和分析析，这一一调查研研究的分分析过程程称之为为可行性性研究过过程。房地产投投资的可可行性研研究，是是指实施施某一投投资建设设方案前前，对拟拟建项目目在技术术上、经经济上、工程上上的可行行性进行行论证、研究、评价的的种种分分析方法法。其主主要任务务是研究究新建工工程项目目是否可可行，在在技术上上是否先先进，在在性能上上是否实实用、可可靠，在在经济上上是否合合理，在在财务上上是否盈盈利等等等。可行行性研究究一般要要回答以

9、以下几个个问题：为什么么要设这这个项目目；资源源及市场场需求情情况如何何，需建建多大规规模比较较合适；项目建建设地点点选在哪哪里最佳佳；该项项目建设设要用什什么技术术方案，有什么么特点；与该项项目建设设配套的的外部条条件如何何；项目目建设需需多少资资金，建建设周期期多长；该项目目的资金金来源是是否能够够落实；项目建建设后，其社会会效果和和经济效效益如何何。2、可行行性研究究在房地地产开发发中的重重要性2-1可可行性研研究是项项目进行行投资决决策和建建设的先先决条件件在过去很很长的一一段时期期中，房房地产开开发项目目的可行行性研究究没有得得到应有有的重视视，许多多项目未未经审慎慎的可行行性研究究

10、就草率率上马，结果往往往造成成因选址址不合理理、规模模过大、外部条条件不成成熟、不不完备而而影响其其使用；因资源源不足而而拖延工工期；因因产品结结构不合合理而滞滞销；因因市政预预测不充充分而屡屡屡违约约、调价价，造成成经济效效益低下下等一系系列不利利开房地地产发展展的弊病病。19998年年上半年年，泉州州经济技技术开发发区未能能结合开开发初期期的各种种不利因因素及开开发定位位，盲目目开发中中仁山及及仙公山山别墅区区。由于于在投资资主体、投资形形式、定定位及项项目定点点、土地地用地性性质、设设计条件件等基础础资料尚尚未齐全全的情况况下，轻轻易实施施。在经经建设、规划等等有关部部门多方方论证后后，

11、该项项目被全全盘否定定，从而而造成地地质勘察察、图纸纸设计及及场地平平整等前前期工作作全部作作废，给给当时尚尚未成规规模的开开发区带带来不必必要的经经济损失失，同时时也对两两座山的的植被造造成不同同程度的的破坏。由此可可见，房房地产开开发商在在投资建建设前期期，编制制详细的的可行性性研究报报告是非非常重要要性的。首先，它它可以避避免错误误的项目目投资决决策和不不必要 论可行性性研究在在房地产产开发中中的作用用的损失。由于科科学技术术、经济济和管理理科学发发展很快快，市场场竞争激激烈，客客观要求求在进行行项目投投资决策策之前做做出准确确无误的的判断，避免错错误的项项目投资资。同时时减小项项目的风

12、风险性。现代化化的建设设项目规规模、投投资巨大大，如盲盲目做出出投资决决策，一一旦遭到到风险，损失太太大。其其次，它它可避免免项目方方案多变变。建设设项目方方案的可可靠性、稳定性性是非常常重要的的。因为为项目方方案的多多变无疑疑会造成成人力、物力、财力的的巨大浪浪费和时时间的延延误，这这将大大大影响建建设项目目的经济济效果。另外，它它可以保保证项目目不超支支、不延延误，做做到在估估算的投投资额范范围内和和预定的的建设期期限内使使项目竣竣工交付付使用。对项目目在建设设过程中中或项目目竣工后后，可能能出现的的有些相相关因素素的变化化后果，做到心心中有数数。可行行性研究究还可以以达到投投资的最最佳经

13、济济效果。投资者者往往不不满足于于一定的的资金利利润，要要求在多多个投资资方案中中优选最最佳方案案，力争争达到最最好的经经济效果果。如果果不作可可行性研研究，或或者虽作作而深度度不够时时，则不不能达到到以上目目的，并并会带来来一系列列不良后后果。2-2可可行性研研究是建建设工程程造价控控制的重重要阶段段成本估算算作为可可行性研研究的重重要组成成部份，它可以以比较清清楚地分分析项目目的经济济效困果果，得出出经济评评价结率率，提供供投资决决策依据据。成本本估算与与设计内内容有着着密切的的联系，设计的的工艺是是否先进进、设备备选型是是否合理理、各项项技术经经济指标标是否经经济、公公用设施施和辅助助生

14、产部部门的配配置是否否恰当、劳动定定员和机机构配置置是否合合理等等等都集中中反映在在成本估估算当中中。因此此，它在在项目投投资控制制中，可可以初步步确定房房地产开开发过程程中各阶阶段的相相关联系系，包括括资金、原材料料的供给给步骤，确定各各项配套套工程的的初稿、步骤和和方案，使开发发项目的的实施有有条不紊紊，各个个环节严严密配合合。3、可行行性研究究是房地地产企业业项目建建设前期期工作的的重要的组组织部分分，其主主要作用用：3-1可可行性研研究是作作为建设设项目投投资决策策的依据据社会主义义市场经经济投资资体制的的改革，把原由由政府财财政统一一分配投投资的体体制变成成了由国国家、地地方、企企业

15、和个个人的多多元投资资格局，打破了了由一个个业主建建设单位位无偿使使用的局局面。而而可行性性研究对对与建设设项目有有关的各各个方面面都进行行了调查查研究和和分析，并以大大量数据据论证了了项目的的先进性性、合理理性、经经济性，以及其其他方面面的可行行性，这这是建设设项目投投资建设设的首要要环节，企业的的决策层层主要是是根据项项目的可可行性研研究的评评价结果果，并结结合企业业的财政政经济条条件、市市场变化化和发展展需要，做出此此项目是是否应该该投资和和如何进进行投资资的决定定，是项项目建设设单位决决策性的的文件。 论可行性性研究在在房地产产开发中中的作用用3-2可可行性研研究是项项目建设设单位筹筹

16、措资金金的重要要依据凡是向银银行贷款款的项目目，必须须向有关关部门报报送项目目的可行行性研究究，银行或或国家有有关部门门通过对对可行性性研究的的审查，确认了了项目的的经济效效益水平平和偿还还能力，并不承承担过大大风险时时，银行行才能同同意贷款款。这对对合理利利用资金金，提高高投资的的经济效效益具有有积极作作用。3-3可可行性研研究是申申请建设设执照和和企业合合理组织织生产的的依据经批准的的可行性性研究是是项目开开发商向向国土开开发及土土地管理理部门申申请建设设用地的的依据。因为可可行性研研究对拟拟建项目目如何合合理利用用土地的的设想提提出了办办法和措措施，国国家开发发部门和和土地管管理部门门可

17、根据据可行性性研究具具体审查查用地计计划，办办理土地地使用手手续。可可行性研研究为确确保项目目达到环环保标准准，提出出了治理理措施和和办法，这些信信息可作作为环保保部门对对项目进进行环评评、具体体研究治治理措施施，签发发项目建建设许可可文件的的主要依依据。3-4可可行性研研究是编编制项目目初步设设计的依依据初步设计计是根据据可行性性研究对对所要建建设的项项目规划划出实际际性的建建设蓝图图，即较较详尽的的规划出出此项目目的建设设规模、总体布布置、实实施规划划、产品品方案、劳动定定员、三三废治理理、建设设工期、投资概概算、技技术经济济指标等等内容。并为下下一步实实施项目目设计提提出具体体操作方方案

18、，初初步设计计不得违违背可行行性研究究已经论论证的原原则。建建设项目目的可行行性研究究报告，是项目目工程建建设的重重要基础础资料。项目建建设过程程中的技技术更改改，应认认真分析析其对项项目经济济效益指指标的影影响程度度。3-5可可行性研研究是作作为对该该项目考考核的依依据建设项目目竣工后后的核算算、考核核，应以以可行性性研究所所制定的的技术标标准以及及经济效效果指标标作为考考核标准准。 可行性研研究过程程中，因因为运用用了大量量的基础础资料，一旦有有关地形形、工程程地质、水文等实验数数据不完完整，不不能满足足下一个个阶段工工作需要要时，负负责初步步设计的的部门就就需要根根据可行行性研究究所提出

19、出的要求求和建议议，进一一步开展展有关地地形、工工程地质质、水文文等勘察察工作，补充有有关数据据。同时时可行性性研究报报告中对对项目的的收益率率、工程程的工期期以及投投资风险险都进行行了充分分的分析析和论证证，在项项目的实实施过程程中起着着宏观控控制的作作用，如如果项目目实施过过程中出出现了与与预计不不同的情情况，同同样也需需根据可可行性研研究报告告的分析析进行调调整，以以保证投投资按原原计划方方案进行行，从而而达到原原定的投投资收益益率。4、可行行性研究究与设计计项目管管理的关关联作用用 论可行性性研究在在房地产产开发中中的作用用4-1可可行性研研究是编编制设计计任务书书的重要要依据可行性研

20、研究是编编制设计计任务书书的重要要依据，也是进进行初步步设计和和工程建建设管理理工作中中的重要要环节。可行性性研究不不仅对拟拟议中的的项目进进行系统统分析和和全面论论证，判判断项目目是否可可行，值值得投资资，要进进行反复复比较，寻求最最佳的建设方方案，避避免项目目方案的的多变造造成的人人力、物物力、财财力的巨巨大浪费费和时间间的延误误。这就就需要严严格项目目建议书书，可行行性研究报告的的审批制制度，确确保可行行性研究报告的的质量和和足够的的深度。假如在在设计初初期不能能提出高高质量的的、切合合实际的的设计任任务书，不能将将建设意意图用标标准的技技术术语语表达出出来，自然也就就无法有有效地控控制

21、设计计全过程程。如果果使工程程的初步步设计起起不到控控制工程程轮廓及及主要功功能的作作用，或或在只有有一个粗粗略的方方案下便便草率地地进入施施工图设设计，设设计项目目管理与与施工肯肯定会出出问题。 4-2可行行性研究究是项目目进行总总目标控控制的依依据总目标如如果控制不不好，使使设计过过程中朝朝令夕改改，设计计者无所所适从，顾此失失彼，往往往造成成产品先先天不足足。因此此初步设设计概算算必须在在可行性性研究报告估估算控制制范围之之内，初初步设计计未获批批准，不不得进入入施工图图设计阶阶段，重重大设计计变更必必须报送送原批准准机关审审批。以以避免工工程建设设中不断断追加投投资使工工程管理理失控，

22、造成“半拉子子工程”、“胡胡子工程程”，给给投资业业主带来来巨大损损失。 4-33可行性性研究是是工程设设计的主主要依据据如果设计计项目管管理早一一点介入入到建设设前期中中去替业业主把好好关，在在设计前前就对项项目设计计提出一一些功能能要求，设计中中变更工工作量就就会减少少，设计计周期就就会缩短短。由于于设计任任务书不不完整，可行性性研究报报告深度度不够，使设计计者无从从下手，其结果果是设计计图纸泛泛泛而绘绘，边设设计边施施工，很很容易匆匆忙应急，草草率交图图，给施施工和项项目建设设管理带带来困难难。 44-4可可行性研研究是控控制工程程建成本本的主要要依据工程项目目的建造造成本在在很大程程度

23、上直直接取决决于可行行性研究究及设计计。在现现实经济济环境中中，业主主建设单单位希望望降低工工程造价价，特别别是一些些民营、个体业业主，他他们缺乏乏懂技术术的专家家为他们们的项目目认证、研究，因此下下达的设计计任务书书作为设计计依据的的基本文文件就很很不规范范。可因因人而异异，条款款过于简简单，可可执行性性差，往往往还隐隐藏着一一些可行行性研究究中应解解决的问问题，不不能为设设计阶段段提供良良好的设设计环境境，造成成设计工工作不应应有的反反复，甚甚至在施施工中产产生过多多的设计计变更，造成部部 论可行性性研究在在房地产产开发中中的作用用分工程废废弃及延延误工期期。解决决这一问问题的最最好办法法

24、是设计计项目管管理尽早早介入，就建设设规模、标准、投资限限额等，协助业业主完善善设计任任务书，选择优优秀的方方案设计计，这样样可使下下达的设设计任务务书更切切合实际际，更便便于控制制建设标标准，达达到控制制工程造造价的最最终目的的。 因因此，搞搞好可行行性研究究和设计计项目管管理这两两个环节节非常有有必要，这两个个环节的的工作做做的不细细，不但但工程项项目没有有经济效效益，而而且可能能造成惨重重的经济济损失。可行性性研究与与设计项项目管理理是避免免投资决决策失误误、保证证工程项项目建设设及投产产后经营营效益责责任的重重要手段段。5、编制制可行性性研究报报告的要要求可行性研研究的准准确性、完整性

25、性，确定定了开发发商投资资的决策策是否建建立在科科学性和和可靠性性的基础础上，是是能否实实现项目目投资决决策科学学化，减减少和避避免投资资决策的的失误，提高项项目投资的经经济效益益的关键键。所以以，要确确保可行行性研究究编制的的准确性性和完整整性，就就必须遵遵循以下下几点要要求。5-1确确保可行行性研究究报告的的真实性性和科学学性可行性研研究是一一项技术术性、经经济性、政策性性很强的的工作。编制人人员必须须保持独独立性和和公正的的客观规规律办事事，在调调查研究究的基础础上，按按客观实实际情况况实事求求是地进进行技术术经济论论证、技技术方案案比较和和评价，切忌主主观臆断断、行政政干预、划框框框、

26、定调调子，保保证可行行性研究究的严肃肃性、客客观性、真实性性、科学学性和可可靠性，确保可可行性研研究的质质量。5-2编编制人员员的构成成要合理理建设项目目的可行行性研究究报告的的内容涉涉及面广广，还有有一定的的深度要要求。因因此，需需要由企企业配备备一定的的技术力力量、技技术装备备、技术术手段和和有相当当实践经经验的工工程技术术人员来来承担。参加可可行性研研究的人人员应包包括市场场分析专专家、建建筑师、经济专专家、结结构师、造价师师、配套套工程专专业人员员、企业业管理人人员、财财会人员员等专业业人员，必要时时还聘请请其他专专业人员员参加。5-3可可行性研研究的内内容和深深度及计计算指标标必须达达到标准准要求不同行业业，不同同性质，不同特特点的建建设项目目，其可可行性研研究的内内容和深深度及计计算指标必须满满足作为为项目投投资决策策和进行行设计的的要求。当今的