南某汽车城项目运作方案提纲-leonszjx

1、 PAGE 中南汽车新都市 *汽车城内部资料 注意保密 PAGE 1 第二稿目 录序言（天天时、地地利、人人和） PP02一、战略略阐述 P044二、总体体规划 P099三、政策策分析 P255四、资本本运作 P31五、工程程运作 P422六、营销销运作 P522七、长远远发展规规划 P661八、项目目管理 P644九、风险险预测及及规避 P655十、说明明 PP70附件一 P771天时 地利 人和和（序 言）顺天时之之势，承承地利之之巅，载载人和之之气，石石破天惊惊，恢弘弘磅礴，王者风风范，蛟蛟龙腾空空出世覆中南五五省，鼎鼎三市融融城，揽揽黄金宝宝地，规规模宏大大，资源源整合，提升品位位，汽

2、车车都市初初成中国汽车车处于起起步阶段段，属于于卖方市市场，汽汽车工业业和流通通能为国国家和地地方的经经济做出出巨大贡贡献（包包括带动动效应、税收、创造就就业机会会等）；目前，湖南汽汽车市场场星罗棋棋布，没没有整体体规划、没有资资源整合合、市场场处于无无序的竞竞争状态态，对湖湖南的贡贡献“型小利利微”。另一一方面，湖南正正在加紧紧实施“三市融融城”宏大的的壮举，需要重重大的项项目作为为基石；而汽车车城项目目从发展展经济、提升城城市品位位、树立立良好社社会效应应等方面面都是最最理想的的选择。此乃打打造*汽汽车城天天时也。以全国地地理位置置和汽车车流通的的角度看看，湖南南地处中中南五省省中心腹腹地

3、，东东西三省省（江西西、广西西、贵州州）经济济与湖南南有一定定的差距距，在全全国列为为第四类类经济欠欠发达地地区；这这三省的的汽车工工业和汽汽车流通通业同样样比较落落后，在在湖南打打造汽车车城项目目，将能能从物流流、网络络、技术术、经验验等方面面覆盖此此三省，发展潜潜力长远远而巨大大。*汽汽车城项项目地处处“三市融融城”的中心心地带，是长、株、潭潭三市未未来的发发展方向向，随着着省政府府的南迁迁，长沙沙大道、火星大大道、蔡蔡家冲路路和韶山山路的拉拉通、拓拓宽，此此地将在在未来的的三年左左右成为为长沙的的黄金地地带，升升值千百百倍。此此乃打造造*汽车车城地利利也。湖南汽车车流通的的现状已已无法满

4、满足消费费者的需需求。消消费者需需要具有有良好购购车环境境、提供供优质服服务、选选择范围围广等优优点的购购车场所所。汽车车厂商面面临入世世后国外外汽车厂厂商竞争争的巨大大压力，汽车厂厂商需要要发展、需要整整合、需需要提高高品牌度度和亲和和力，因因此汽车车厂商从从纯粹的的销售和和维修发发展到现现在的44S服务务网络；打造一一个大规规模的汽汽车城能能为当地地创造几几万个就就业的机机会和带带动众多多相关产产业的发发展，此此乃人心心所向。打造*汽车城城人和也也。湖南需要要一个具具有规模模效应，能整合合散乱资资源，为为发展湖湖南经济济和提升升城市品品位等方方面做出出巨大贡贡献的大大规模汽汽车流通通市场，

5、具备天天时地利利人和的的绝佳良良机，因因此由长长沙丰升升置业有有限公司司携巨资资大笔挥挥就的“中南汽汽车新都都市*汽车车城”孕育而而生，腾腾空而起起。在策划过过程中，怀着对对本项目目的认同同和热情情，我们们试图描描绘一个个大气而而国际化化的汽车车城，我我们也坚坚信奇迹迹可以创创造，只只因经验验和水平平所限，肯定存存在不足足之处，诚挚恳恳请阅者者批评、指正。第一部分分 战战略阐述述一、目标标1、短期期目标从本项目目操作开开始，一一年左右右完成一一期工程程中主要要的建设设和销售售，并如如期开业业。抢占占到有限限的市场场资源，完成汽汽车市场场竞争的的第一步步。2、中期期目标从本项目目操作开开始，两两

6、年左右右完成二二期工程程建设和和扩大销销售，并并如期开开业。通通过不断断树立形形象和知知名度，通过不不断改进进并符合合市场需需求的服服务手段段，改变变长沙及及周边地地区的购购车习惯惯和理念念，做大大做强，巩固并并发展。3、长期期目标二四年年，把*汽车城城打造为为中南地地区最具具竞争力力的大规规模汽车车流通市市场，成成为湖南南乃至中中南地区区汽车流流通领域域的龙头头市场。二、核心心定位一切从消消费者需需求出发发诠释：有了消费费者就有有了市场场，有了了市场就就有了商商家，有有了商家家就有回回报；吸吸引消费费者将是是本项目目的核心心内容，每个环环节都将将从这一一原则出出发。汽汽车城的的建设周周期较长

7、长，前瞻瞻性和实实用性是是本策划划书的基基础。表述为：中南汽汽车新都都市诠释：1、湖南南属中南南腹地，东西相相邻的广广西、贵贵州、江江西等经经济欠发发达省份份，通过过建立汽汽车销售售中心站站的概念念，汽车车流通将将可能覆覆盖此三三省；从从*汽车车城规模模和品位位可看出出，在一一定时期期内，*汽车城城都将是是中南地地区规模模和实力力最雄厚厚的汽车车城之一一。2、新都都市顾名名思义为为现代新新城，与与现今发发展的“卫星城城”异曲同同工，为为新的发发展方向向、具有有巨大发发展潜力力和适应应新竞争争形势量量身订造造。根据据中国的的发展现现状分析析，打造造新的大大规模汽汽车城正正符合新新都市的的概念，更

8、符合合城市长长远发展展方向。而从世世界汽车车产业发发展轨迹迹和我国国汽车产产业发展展的形势势可以得得出：大大规模汽汽车城所所带动的的经济发发展、为为社会做做的贡献献、提高高城市品品位等都都具有都都市效应应，这也也应该是是城市发发展中重重要的部部分。3、提供供更全面面的服务务也是新新都市的的特点之之一，*汽车城城将为消消费者提提供一站站式服务务，在一一定时期期内符合合行业发发展和购购车消费费者需求求。三、经营营思路 1、融融资并启启动项目目。2、营销销启动（大力引引进汽车车厂商等等）。3、打造造*汽车车城，通通过经营营做大做做强。4、通过过一期工工程带来来的人气气和市场场进一步步开拓汽汽车市场场

9、或相关关产业。5、经营营并管理理汽车城城，谋求求长时间间的发展展。四、核心心竞争力力本项目的的核心竞竞争力主主要表现现在两方方面：1、消费费者需求求A、迎合合现在消消费者需需求，即即提供一一站式服服务和优优质的购购车环境境。B、随着着消费者者的需求求越来越越个性化化，迎合合和适应应消费者者的新需需求，提提供新的的服务。2、行业业发展需需求A、迎合合现在行行业对汽汽车流通通市场的的需求，提供优优质的经经营服务务和创造造具有不不断升值值市场经经营环境境。B、汽车车行业将将随着消消费者的的需求进进行细分分市场，对汽车车流通市市场的要要求也越越来越高高，根据据市场变变化和需需求不断断创新和和发展。五、

10、竞争争对手分分析及对对策1、本项项目竞争争对手分分为三大大部分，一部分分为省外外，即本本项目可可以覆盖盖的三个个省份，但从其其现状分分析，还还不足以以对本项项目造成成威胁，在此不不再赘述述；一部部分为省省内，湖湖南省内内除开长长沙，只只有株洲洲在兴建建与本项项目类似似的汽车车流通市市场，应应该说目目前它未未直接影影响本项项目，但但在本项项目正式式营业后后应该成成为一个个重要竞竞争对手手之一进进行研究究，在此此也不进进行过多多的阐述述；另一一部分即即本项目目目前息息息相关关的长沙沙市内的的竞争对对手，这这也是本本项目目目前的重重点，下下面将就就长沙市市内主要要竞争对对手情况况进行分分析：A、远大

11、大路、湖湖南汽车车城及丽丽臣路，目前占占据长沙沙汽车销销售700%以上上的市场场份额，购车消消费者具具有消费费惯性，因此在在一段时时间内都都将具有有比较深深远的意意义。但但散、乱乱、差等等弊端无无法改变变，也没没有拓展展空间，无法为为消费者者提供方方便、优优质的服服务和良良好的购购车环境境，被市市场淘汰汰是无法法避免的的，而能能够提供供消费者者合理需需求的是是市场的的必然。B、新世世纪汽车车博览城城虽然起起步较早早且有先先入为主主的优势势，但其其资金有有限，使使此项目目举步为为艰。另另一方面面其规划划设计等等不符合合市场需需求或太太超前。几方面面的综合合因素使使此项目目濒临流流产。C、星沙沙中

12、南汽汽车大世世界实际际起步的的时间比比本项目目还要早早，只因因开发商商当时在在重点开开发其他他项目而而没有对对此项目目投入过过多的人人力和物物力。此此项目作作为流通通项目优优势非常常多，如如交通便便利、操操作商业业地产丰丰富、地地价低廉廉、政策策优惠等等。此项项目同样样具有劣劣势，如如作为消消费流通通市场地地处比较较偏僻，未来城城市发展展方向与与此项目目所处方方向刚好好相反；未来长长沙市北北面将作作为大型型流通中中心及工工业区，不利于于消费流流通市场场的发展展。D、其他他汽车市市场项目目因不成成熟或过过小，不不会对本本项目形形成大的的威胁，在市场场成熟后后，这些些零散的的小市场场必将被被整合，

13、这只是是时间问问题。2、竞争争策略A、汽车车流通行行业的客客户资源源有限，汽车厂厂商建立立4S店店的数量量有限，以长沙沙目前的的消费情情况和经经济状况况，大都都只建立立一个到到两个店店。加快快推进本本项目的的建设，争夺到到有限资资源，将将能在当当前竞争争态势下下处于绝绝对优势势。B、资金金问题是是当今影影响企业业发展速速度的重重中之重重，而我我司是不不会为资资金问题题所“禁锢”，至少少目前不不用担心心。这样样，我们们就应该该多方面面为自己己“造势”，争取取更多的的政策扶扶持，谁谁是政策策倾斜的的对象，谁就是是赢家。C、制定定有效的的销售策策略，把把汽车厂厂商吸进进来。此此点，将将在第六六部分阐

14、阐述。D、通过过整合宣宣传，树树立行业业第一的的绝对形形象和地地位，给给竞争对对手造成成很高的的竞争壁壁垒，为为本项目目顺利推推进赢得得时间和和发展后后劲。第二部分分 总总体规划划一、项目目概况*汽车城城地处长长沙市南南大门，隶属于于长沙市市雨花区区和暮云云组团，位于长长沙市、株洲市市和湘潭潭市交汇汇的中心心地带。交通、地地理位置置：人文、环环境位置置：不但拥有有便利快快捷的交交通网络络，而且且周围有有得天独独厚的人人文环境境，更随随着省政政府和天天心区区区政府的的南迁，人气指指数也直直线飚升升，*汽汽车城的的优势无无人可比比。在长株潭潭一体化化进程中中，将势势必成为为长沙向向株洲、湘潭拓拓展

15、的前前沿阵地地，更能能以此辐辐射中南南地区。二、一期期项目区区域功能能定位及及经济分分析（一）*汽车城城的定位位立足长沙沙，辐射射中南，沟通海海外，以以汽车贸贸易为主主，以销销售为主主业，兼兼有汽车车服务、汽车文文化等功功能的综综合性汽汽车城；是以汽汽车贸易易和销售售为龙头头带动制制造业、房地产产业、物物流业、信息产产业、会会展业、广告和和服务业业，形成成纵横延延伸的产产业链。项目选选址在长长沙蔡家家冲路（湘府路路）以北北，洞井井路以东东，火星星大道以以西，北北以井圭圭路、香香樟路为为界，用用地面积积约35510亩亩，同时时倡导“绿色汽汽车”，“田园汽汽车”的新概概念。我我们必须须贯彻政政府主

16、导导、企业业运作、社会参参与共同同受益的的方针：充分发发挥政府府推动和和市场运运作为主主的两个个积极性性。（二）市市场前景景跨入211世纪以以来，中中国快速速增长的的汽车贸贸易和销销售市场场是最重重要的发发展空间间，而中中国加入入WTOO后的大大开放格格局，降降低了进进口车的的关税，倡导了了与国际际接轨的的汽车产产业理念念，它创创造了天天时、地地利、人人和的条条件，下下面的相相关数据据，说明明了市场场前景是是十分美美好的。1、20010年年中国汽汽车产业业总收入入预计为为31000亿元元人民币币2、汽车车销售额额到20010年年为56600亿亿元3、汽车车销售量量到20010年年为5880万辆

17、辆4、以220022年中国国16月中中国汽车车市场同同比增长长为300.1%作为中南南经济大大省湖南南省，汽汽车整车车和零配配件市场场火爆，年销售售额达到到1800亿元左左右。*汽车城城建成后后将成为为湖南最最大的汽汽车贸易易市场。年销售售汽车335万辆辆，形成成上下游游延伸的的产业链链条，带带动相关关产业，创造巨巨大的附附加值。（三）功功能区规规划参数数一期项目目用地为为6811亩，在在项目功功能设计计上，以以主展馆馆、4SS专卖店店、配件件区、工工程机械械区、综综合服务务区五大大版块进进行布局局。形成成适应汽汽车市场场的综合合性布局局，总用用地面积积为37700119.997平方方米，净净

18、用地面面积为33217707.61平平方米，建筑物物占地11255598.65平平方米,总建筑筑面积为为29554866.699平方米米，室外外停车场场10332平方方米，容容积率为为1.115，绿绿化率为为61%以以上，密密度不大大于399%，完完全符合合城市规规划要求求。一)、44S/33S专卖卖店区建设依据据：A、汽车车“特许经经营”为目前前主要展展销方式式，主要要根据汽汽车厂家家对其主打打品牌或或型号，在销售售过程中中，需营营造特定定的展示示环境，用以传传达企业业精神和和品牌文文化，并并树立其其特有形形象，占占领目标标市场。B、每个个厂家对对其专卖卖店的各各项指标标要求不不同，我我们需

19、根根据客户户的要求求建设，但前提提是：它它必须与与我市场场的总体体规划、设计思思想相协协调，相相融合。C、原来来将长沙沙定位在在第三级级市场的的厂家研研究发现现，必需需提前在在长沙市市场建立立销售点点。规划布局局：A、修建建一个44S店的的平均成成本在112000万元左左右（含含土地价价），且且厂家对对其经过过专业设设计，不不仅外型型美观、醒目，而且布布局考究究，因此此，宜将将该区规规划分布布在市场场内主干干道两旁旁，主展展馆周围围等视线线较好的的区域，用以提提升市场场整体品品味，产产生良好好视觉感感受；B、便于于提高市市场销售售吸引力力。规模：综合汽行行业的整整合分析析和湖南南汽车品品牌市场

20、场的容量量测算，建议在在我市场场内考虑虑设计220家左左右3SS或4SS店，根根据各大大品牌的的4S店店建筑标标准，将将地块块图内内A、BB、D、G区，共共11887800.355m2（合1778.117亩）用作该该项用地地，设计计容量116家。价格分析析：1、4SS专卖区区总用地地面积为为1187780.35 m2，合1788.177亩（包包括市政政道路、小区道道路、绿绿化等面面积）；2、4SS专卖区区净用地地面积为为：11187880.335 mm265%=7772077.233m2，合1115.881亩；3、4SS区土地地成本：48.21万万/亩178.17亩亩=85589.58万万则，

21、土地地成本单单价：885899.588万1187780.35 m2=7233.155元/ mm2以悦达-起亚为为例：悦悦达-起起亚占地地11.25亩亩，建筑筑面积为为27550.66m2总用地面面积：775000.044 m2，净用用地面积积：48875.02 m2容积率：27550.66 m248775.002 mm2=0.5644建筑密度度：0.3766则悦达-起亚44S店成成本=668万11.25亩亩+8220元/ m227550.66m2=7655万+2225.55万万=9900.555万以出售建建筑物为为计价方方式，则则悦达-起亚44S店成成本价为为990.55万万27550.66m

22、2=36601.21元元/m2（售价为为：36601.21元元/ mm2，实际际成本为为：27791.80元元/ mm2）7、利润润增长率率为288.999%，销销售总价价为9990.555万元元则，4SS店区容容积率按按0.5564，建筑密密度按00.3774计算算，其总建筑筑面积为为：7772077.2330.5564=435544.88 m2 建筑筑物占地地面积为为：7772077.2330.3376=290029.92 m24S店区区预计成成本：448.221万/亩1788.177亩+8820元元/ mm2435544.88 m2 =1121660.226万元元4S店区区保守销销售额：

23、121160.26万万元（1+28.99%）=1156885.552万元元8、4SS区分33年完成成销售任任务：第一年完完成333%，为为51776.222万第二年完完成577%，为为89440.775万第三年完完成100%，为为15668.555万二)、主主展馆建设依据据：A、汽车车产业链链的全球球化趋势势，加速速了企业业兼并重重组；将将于今年年10月首首先在欧欧盟推行行的：“取消汽汽车销售售特许经经营的做法法”，使得得国内、外一些些汽车经经销商在在销售过过程中无无需或暂暂时不需需建立专专卖场（店），只需要要一个能能完成展展示和销销售的平平台即可可，因此此，主展展馆将成成为他们们的首选选。B

24、、主展展馆将来来还可为为举办专专业型展展览提供供场地，不但可可以扩大大我汽车车城的知知名度，增强市市场人气气，对后后续项目目起到积积极带动动作用，还可以以带来一一定的经经济收益益。C、偌大大的汽车车城必须须有一个个标志性性建筑，作为整整个市场场的“点睛”之笔，主展馆馆责无旁旁贷。D、目前前，长沙沙汽车零零售市场场经销商商约900家（44S店客客户200家，零零散客户户70家家），汽汽车品牌牌入驻率率80%。进口车厂厂商所需需场地55008000m2/家，有意向向客户量量810家家；国产车厂厂商所需需场地22005000 m22/家，有意向向客户量量1015家家；规划布局局：宜选址在在市场的的中

25、部或或偏北(后)。设计要点点：A、现代代感强，建筑风风格新颖颖，造型型独特，可借鉴鉴汽车的的外型特特征。玻璃璃外墙，钢结构构；B、依据据国际一一些大型型汽车城城的设计计惯例，我市场场主展馆馆考虑建建2层； C、主主展馆亦亦可建内内2层结结构，第第二层为为夹层； D、层层高设计计为810米，夹层层设计334米；主展馆基基本数据据：综合分析析以上数数据，结结合我市市场的实实际情况况：主展馆占占地2778733.4mm2，约合合41.81亩亩；一层：主要招商商对象为为进口车车厂商，设计容容量12220家家，设计计面积994888.6mm2，层高高9米；二（夹）层：主要定位位在办公公场地，设计面面积2

26、5511.4m22，层高高34米；成本估算算：1、土地地成本：48.21万万/亩41.81亩亩=20015.66万万2、建筑筑物概算算(含报建建费)：12200万万（仟府府设计院院提供）合计成本本=土地地成本+建筑概概算（含含报建费费） =20115.666+112000=32215.66万万4、建筑筑物成本本单价（均价）=合计计成本总建筑筑面积 =32115.666万120000 m2=26679.72元元/m25、主展展馆销售售均价为为：50000元元/m2 6、主主展览馆馆目前租租赁定价价：588元/ m2月主展馆投投资效益益分析：1、主展展览馆销销售按330%计计算，剩剩余的770%则

27、则用于出出租。则可实现现销售金金额：550000元/ m2120000mm230%=18800万万元主展览馆馆销售按按2年完完成，则则第一年完完成9000万元元第二年完完成9000万元元2、第一一、二年年采取特特价招租租方式，年租金金收益为为：58元/ m2月120000 m212月月70%=5884.664万元元/年3、第三三年起，按照目目前国内内同类汽汽车主展展馆的市市场租价价，则：4.8元元/ mm2.天120000 m23600天70%=14451.52万万元/年年以上租金金标准没没有考虑虑年递增增，若按按6%的的年递增增量计算算，年租租金将更更高。（见主主营业务务年度收收入表）三)、

28、汽汽车配件件区建设依据据：A、整车车配套市市场方面面零部件企企业将逐逐步从整整车企业业中分离离出来，其营销销结构从从“树状”转变成“网状”，关系系从“隶属”转向“对等合合作”，从“自成体体系的封封闭系统统”走向“面向全全球的开开放系统统”。整车车企业将将面向全全球采购购，而零零部件企企业要在在全球配配套体系系的层级级结构中中重新定定位，零零部件供供应有了了更广阔阔、更自自由的市市场。目目前，湖湖南市场场还达不不到向整整车供应应零配件件的规模模，所以以，下一一点才是是我市场场的建设设重点。B、售后后配件市市场方面面我国汽车车保有量量为20000多多万辆，国内汽汽车售后后配件市市场有7700800

29、0亿元的的年需求求容量。到20010年年，我国国汽车保保有量将将达到440000万辆，售后配配件市场场的需求求空间将将会进一一步扩大大；另外外，国际际售后配配件市场场（如汽汽车保有有量高的的美国、日本、德国等等）的拓拓展空间间更大。可以说说，售后后配件市市场是一一个持续续稳步增增长的重重要市场场，零部部件企业业必须与与重视整整车配套套市场一一样给予予同等重重视。因因此，作作为*汽汽车城中中的汽配配区的建建设，必必须融入入到全球球“大市场场，大流流通”的汽车车配件领领域中，为客户户提供多多方面的的服务及及平台，便于客客户在市市场覆盖盖面、营营销服务务能力、订单管管理、物物流运输输、存货货保持、市

30、场信信息传递递、国际际贸易机机会、客客户支持持等方面面的业务务的开展展。C、有数数据显示示：全国国汽车市市场销售售排名，湖南名名列第五五。说明明湖南市市场汽车车保有量量相当大大，湖南南汽车零零配件市市场大有有潜力。设计要点点：采用仓储储式结构构，办公公、展示示、销售售、仓储储于一体体。基本数据据换算：1、配件件区（BB、C、F区）：总用地面面积22252002.116m2，合3303.61亩亩， 净用地地面积11315563.11mm2，合1197.34亩亩；2、配件件区容积积率按11.5，建筑密密度按00.3计计算，配件区总总建筑面面积13315663.111m21.55=19973444.

31、666m2建筑占地地面积11315563.11mm20.55=6557811.566m2规划方案案：A、设计计要点设计5层层，其中中：1、1层层为门面面，层高高5-66米，全全框架结结构，便便于任意意分割销销售；2、25层为为多层住住宅，层层高2.83米，砖砖混结构构，需另另外设计计通道；3、配件件用门面面按30 m2为一个个标准门门面。住住宅以1120 m2为标准准户型;4、配件件区总建建筑面积积19776444.666m2建筑占地地面积6657881.556m2则可建门门面6557811.566m2，合221933套（6657881.556m230 m2/套，最大值值）可建住宅宅13115

32、633.100m2，合110977套（11315563.1m2120 m2/套，最大值值）B、成本本估算1、土地地成本：48.21万万/亩3033.611亩=146637.04万万2、门面面建筑成成本：7700元元/ mm2（框架架结构）657781.56mm2=46004.771万3、多层层住宅建建筑成本本：5000元/ m22（砖混混结构）13115633.100m2=65778.116万4、报建建费：1120元元/m219773444.666m2=23668.114万合计成本本：1446377.044万+46604.71万万+65578.16万万+23368.14万万 =281188.0

33、5万万建筑成本本单价=合计成成本总建筑筑面积=281188.05万万19773444.666m2=14228.337元/m2销售利润润：1、门面面可销售售额：66300元元/m2（均价价）657781.56mm2=4114422.388万门面销售售按4年年完成：第一年完完成300%，为为124432.71万万元第二年完完成400%，为为165576.95万万元第三年完完成200%，为为82888.448万元元第四年完完成100%，为为41444.224万元元2、住宅宅可销售售额：115000元/mm2（均价价）13115633.100m2=197734.47万万 住宅销销售按44年完成成：第一

34、年完完成300%，为为59220.334万元元第二年完完成400%，为为78993.779万元元第三年完完成200%，为为39446.889万元元第四年完完成100%，为为19773.445万元元四)、特特种、工工程机械械车区建设依据据：A、长沙沙还没有有一家成成规模的的特种、工程机机械车交交易市场场。B、配合合长沙市市城区规规划、调调整，主主要针对对韶山南南路的特特种工程程用车。C、特种种、工程程用车一一般车体体较大，该区的的规划能能使我市市场形成成磅礴气气势。并并且湖南南省内近近几年的的工程建建设如火火如荼，工程用用车的交交易量呈呈上升趋趋势，因因此，还还有助于于我市场场形成人人气。D、我

35、司司合理集集中、规规范该市市场，还还可以带带来不菲菲的经济济效益。规划布局局：因工工程用车车车大体体重，对对路面有有特殊要要求，应应考虑布布局与市市场的边边缘或角角落。目目前，我我司已将将地块图图中H11、H2、H3区规划划为工程程车用地地。其中中H1区主要要修建工工程车四四位一体体店（44S店）。规模：。设计要点点：1、分成成两大功功能区： eq oac(,1) 销销售区。该区主主要集中中的是以以设备、配件、工具等等销售为为主的客客商，要要求体现现出良好好的商业业氛围，建筑设设计美观观、实用用。 eq oac(,2) 维维修区。该区主主要容纳纳的是以以设备维维修为主主的客商商。通过过合理设设

36、计，改改变或掩掩饰设备备维修时时，现场场的脏、乱景象象，也可可考虑在在该区搭搭建瓦棚棚，达到到视觉上上的整齐齐、划一一；也为为维修作作业的开开展提供供方便。2、铺面面正面设设计（主主入口）宽阔，进深深不需太太深。3、铺面面内宽敞敞、开阔阔，采光光、通风风性好；便于客客户分区区、布局局；要求求设有卫卫生间，现代化化办公通通讯端口口接入。4、住宿宿公寓须须另外选选址，但但不宜离离办公区区太远；应考虑虑在市场场内修建建综合住住宿公寓寓，为整整个市场场内的经经营户解解决住宿宿问题。5、各铺铺面前停停车坪，宽大、适用，便于大大型设备备的进出出和摆放放，路面面坚固、结实。6、市场场内的主主干道最最好设计计

37、在600m以上，便于大大型车辆辆的进出出，且路路面能经经受起大大型车辆辆的碾压压。成本估算算：H区总用用地面积积1066.44亩亩，合2209661.43m2 净用地地面积779.87亩亩，合5532446.44m2H区建筑筑密度按按0.4，容容积率按按0.8计算算，则，总建建筑面积积为：5532446.44 mm20.88=4225977.15 m2 建筑物物占地面面积为：35332466.44 mm20.44=2112988.58 mm2以80 m2（含上上下两层层）为一一个标准准门面，则可建5533户户（4225977.1580，最大值值）成本估算算：1、土地地成本：48.21万万/亩1

38、066.44亩亩= 551311.477万2、建筑筑成本（含报建建费）：9200元/ m2425597.15 mm2= 39118.94万万合计：551311.477万+339188.944万= 90550.441万3、建筑筑成本单单价：990500.411万425597.15 mm2=21124.65元元/ mm24、销售售毛利：按40%门面可可销售，则总额额：45000元/ m2（均价价）425597.15m240%= 76667.449万门面销售售按2年年完成：第一年完完成600%，为为46000.449万元元第二年完完成400%，为为30666.999万元元5、剩余余60%的门面面租赁

39、，租赁价价按：440元/ m2月年租赁收收入为：40元元/ mm2月425597.1560%12月月 =12226.80万万元/年年 若年租租金按66%的年年递增率率，则租租金收入入更高。（见主营业业务年度度收入表表）五）综合合区综合区共共有两块块，其中中（一）位位于湘府府路、洞洞井路路路口，原原4S区区A1A4地块，共2886544.566 m2，合442.998亩，主要用用于修建建高级酒酒店，建建成后将将用于为为*汽车车城内的的客商提提供商业业、会议议、住宿宿、餐饮饮、娱乐乐、休闲闲服务的的场所。（二）位位于建设设路、燕燕子岭路路交叉口口，C、F地块块内。主要为汽汽车销售售提供配配套服务务

40、的办公公场所，如汽车车上牌、驾照考考试、汽汽车保险险、消费费信贷等等。一期项目目综合指指标：项目总用用地面积积：37700119.997 mm2，合5555.03亩亩 净用地地面积：32117077.611 m2，合4482.56亩亩 总建筑筑面积：29554866.699 m2，建筑筑占地面面积：11255598.65 m2 综合容容积率：1.1150，建筑密密度：00.3990，绿绿化率：61%项目销售售总额：预计销售售利润： 利利润增长长率：三、项目目建设定定位及目目标“中南汽汽车新都都市，*汽车城城”，为项项目定位位。打造“一一流的购购物环境境，一流流的经营营环境，一流的的人文景景观环

41、境境”为我们们的宗旨旨。在规划、设计、施工等等工作过过程中，以“行业第第一”的标准准严格规规范自己己，为我我们的市市场与国国际接轨轨创造条条件。要要用发展展的眼光光进行汽汽车城的的建设，使我汽汽车城在在未来若若干年内内，都具具有领先先地位。第三部分分 政政策分析析汽车流通通市场项项目整体体投资及及前期启启动资金金比较巨巨大，资资金回笼笼周期较较长，因因此风险险也比较较大，在在中国目目前的情情况下，没有政政府的支支持、没没有政策策的支持持、对大大环境政政策的把把握不准准确等都都将使此此类项目目失败，而且可可能性极极大，下下面将就就*汽车车城政策策运作方方面进行行详细阐阐述。一、我国国汽车行行业宏

42、观观调控政政策1、中国国加入WWTO后后，汽车车行业及及汽车消消费等都都将产生生巨变，这种变变化将在在20002年到到20005年三三年中充充分表现现出来（A、220022年中国国汽车行行业及消消费不降降反升，达到有有史以来来的400%，让让世界侧侧目，这这是中国国长期压压抑消费费形成的的高压反反弹，这这种状况况不会维维持太久久就趋于于平稳。B、220033年，随随着汽车车行业从从纯粹的的卖方市市场向买买方市场场转变，价格也也不断走走低，仍仍保持增增长势头头；“非典”的流行行更是促促进了汽汽车行业业的强势势走高。C、220044年20005年，随着对对进口车车政策的的进一步步开放，国内汽汽车行

43、业业将面临临巨大的的竞争压压力，适适者生存存。汽车车行业朝朝何方发发展还是是未知数数）。2、我国国道路发发展和汽汽车发展展严重失失衡：中中国政府府近几年年在交通通方面投投资不遗遗余力，发展非非常迅速速，据中中国交通通部公布布的数据据显示：中国高高等级公公路排名名世界前前三位，道路总总面积居居世界首首位。但但从中国国各大城城市的交交通状况况来看，不尽人人意，以以北京和和日本东东京为例例：日本本东京拥拥有12200多多万辆汽汽车，交交通状况况非常良良好；北北京比东东京大很很多，道道路面积积远远超超过东京京，北京京汽车拥拥有量为为2000万辆左左右，高高峰期时时北京却却成了世世界最大大的露天天停车场

44、场。本例例表明中中国道路路规划和和布局不不合理，城市化化过于集集中，而而汽车最最近两年年的发展展大大超超出道路路的发展展，使汽汽车发展展和道路路发展出出现严重重失衡。3、以上上数据和和资料分分析表明明，中国国政府将将采取引引导型消消费政策策，在一一定时期期内对汽汽车行业业进行宏宏观调控控，使道道路发展展和汽车车消费同同步。4、*汽汽车城应应根据国国家宏观观调控政政策确定定发展方方向和发发展规模模，在规规划设计计的同时时须与汽汽车行业业发展同同步，不不应太超超前，也也不应太太落后。5、国家家在20005年年后对进进口车所所设立的的政策将将极大的的左右未未来汽车车行业的的发展和和竞争格格局，这这对

45、本项项目长远远发展极极为重要要。6、一个个国家对对汽车行行业的政政策有三三类，一一类为自自由发展展，政府府几乎不不参与，美国就就是典型型；一类类为引导导型发展展，政府府进行宏宏观调控控，引导导汽车行行业向政政府希望望的方向向发展，中欧和和日本等等国就是是采取此此政策；还有一一类为限限制发展展，有国国家决定定汽车行行业的发发展，我我国在加加入WTTO以前前就是采采取这类类政策，现在也也只有少少数贫穷穷的非洲洲国家还还采取此此类政策策。我国国加入WWTO后后，将采采取引导导型消费费政策，并鼓励励私人购购车，这这对本项项目在功功能和定定位方面面具有十十分重要要的意义义。二、湖南南省及长长沙市投投资环

46、境境根据国家家公布的的最新数数据表明明，长沙沙在全国国现今属属于第二二次经济济发展落落后地区区。根据据对长沙沙的综合合分析，投资环环境过差差是发展展不如人人意的症症结所在在，长沙沙存在政政策落实实不到位位、乱收收费现象象严重、办事效效率低下下等问题题。*汽车城城项目能能否顺利利操作很很大程度度上取决决于湖南南省及长长沙市等等政府的的支持，这些支支持包括括：1、政府府态度支支持A、省、市、区区政府领领导对本本项目关关注度和和重视度度。B、省、市、区区各职能能部门对对本项目目的配合合程度。2、政策策支持A、用地地政策的的优惠支支持。B、本项项目不是是纯粹的的房地产产项目，为政府府创造的的税收、为社

47、会会解决就就业、为为城市发发展起到到杠杆和和提速的的重要作作用、提提高城市市品位等等方面，政府应应该给予予一定的的扶持政政策和实实际的税税收减免免政策。C、成为为省、市市、区重重点项目目，给融融资、宣宣传、形形象等带带来方便便。3、手续续支持A、计委委立项B、土地地使用（包括拆拆迁、国国土使用用权证、红线图图及其他他与用地地和建设设相关的的证件与与批复等等）。C、*汽汽车城建建成后为为商家提提供（包包括工商商、税务务、技术术监督、银行、保险、消防、环卫等等）服务务，政府府各职能能部门应应给予大大力支持持。D、*汽汽车城开开业后，须为客客户提供供（包括括汽车上上牌、检检测、驾驾驶证办办理、消消费

48、信贷贷、保险险等）与与购买汽汽车相关关的各类类手续及及代收费费项目，须政府府各职能能部门给给予大力力支持。4、媒体体宣传支支持媒体的操操作对企企业来说说一直是是一把“双刃剑剑”，操作作成功便便可以达达到“四两拨拨千斤”的奇效效；而操操作不当当，不但但投资会会如“泥牛入入海”，甚至至还会起起到副作作用，出出现“搬起石石头砸自自己的脚脚”的尴尬尬局面。因此，在在制定广广告计划划时，一一定要凸凸现计划划性、策策略性、时实性性三条基基本准则则。三、长沙沙长远发发展方向向和重点点1、“三三市融城城”确定长长沙将向向南发展展，使本本项目拥拥有巨大大的发展展潜力，并在不不长的时时间内成成为城市市中心地地带。

49、2、长沙沙成为全全国四大大流通城城市之首首，作为为流通行行业的汽汽车市场场将能在在发展中中得到部部分政策策的支持持。3、“三三市融城城”过程中中，省政政府将在在三市中中心地带带扶持发发展一到到两个大大的市场场群，以以带动经经济发展展。四、公共共关系战战略公共关系系作为一一门行为为科学，应该充充分理解解其精要要内容，即以舆舆论作用用于人际际关系。本项目目要达到到期望的的支持力力度，需需要强有有力的攻攻关手段段进行公公关，公公关需要要方案的的组合，才能达达到理想想的效果果：1、内部部公关人是企业业之本，是企业业形象塑塑造的主主体。企企业的发发展与美美好形象象的塑造造，需要要全体员员工的共共同努力力

50、。人具具有受激激励的潜潜能，他他们一旦旦受到关关心、尊尊重、激激励，就就会把自自己的利利益和企企业的命命运紧密密相连，对企业业充满信信心和责责任感，从而释释放出巨巨大的能能量。因因此，员员工的情情感和利利益是不不容忽视视的，只只有当员员工对企企业表现现出不寻寻常的忠忠诚与负负责时，才能为为企业形形象的树树立贡献献出自己己的全力力，才能能使企业业拥有活活力。2、社会会公关，在对公关关理论的的接受与与公关务务实的操操作规程程中，不不管动机机如何，成败的的关键取取决于公公众，公公众的合合作与否否将决定定企业的的生存与与发展。公众是是公关的的起点，也是公公关的归归宿。针对我们们的项目目而言，社会公公关

51、可以以分成三三类：1）政策策公关即从大的的政策环环境着手手。企业业的发展展、项目目的实施施无一能能摆脱政政策的“制约”。政策策有利，则“推波助助澜”，“高潮迭迭起”；政策策不利，则“如履薄薄冰”，“鸡飞蛋蛋打”。这就就需要我我们能看看清时事事，摸清清规率，了解动动态，把把握机遇遇。目前前就长沙沙的发展展环境状状况，大大家已是是不言自自明，这这就对我我司的政政策公关关施加了了前所未未有的难难度。2）公众众公关公众的舆舆论对企企业来说说是致命命的利器器也是雄雄起的跳跳板。公公众关系系让企业业努力自自己“做好”并善于于“告诉”公众。“公众就就是上帝帝”说到底底就是要要做“人”的工作作，而重重心在于于

52、打动人人心、沟沟通情感感。情感感是人与与人之间间联系的的纽带，情感效效应是吸吸引消费费者的一一块磁石石。我们的消消费者细细分为三三部分：a、汽车车行业经经销商b、投资资者c、最终终消费者者而最终消消费者是是核心目目标，是是公司、经销商商、投资资者共同同的关注注对象，他们是是企业塑塑造良好好形象的的基础，因而在在进入市市场之前前，先得得进入消消费者的的情感世世界。3）媒体体公关“成也萧萧何，败败也萧何何”国内外外无数的的事例也也证实了了媒体的的这一作作用，良良好的媒媒体关系系、媒体体信用极极其重要要，这方方面对公公司所有有人员皆皆为有效效，是全全员值得得、也必必须注意意的。对于媒体体的答问问，由

53、专专人负责责，以避避免一些些不利因因素地产产生。第四部分分 资资本运作作操作大型型汽车城城项目需需要强有有力的资资金作为为支持，对资本本运作要要求也同同样非常常高，下下面将就就本项目目融资、资金运运作、成成本控制制、资金金回笼等等方面操操作进行行详细阐阐述。一、融资资1、本项项目立项项前启动动的融资资在本项目目策划并并准备立立项时，对本项项目进行行规划和和测算，确定总总投资额额及首笔笔资金，寻找合合作伙伴伴（即股股东）及及资金来来源。2、在前前期启动动后，公公司获得得了土地地，项目目也正在在进行，这时将将进行项项目的第第二次融融资，即即银行贷贷款，通通过土地地抵押和和项目前前景的条条件，融融得

54、本项项目的后后续开发发资金，保证项项目启动动中所需需的资金金。第二二次融资资的时机机和数目目将根据据第一次次融资的的多少和和本项目目资金回回笼的具具体情况况而定。3、在可可能的情情况下，争取政政府对重重大项目目扶持的的专项资资金（如如金鹰节节前三届届省政府府每年拨拨5000万元扶扶持其发发展）。4、在本本项目发发展过程程中，发发展不同同的项目目，为未未来公司司发展成成集团公公司并上上市打下下基础，未来公公司长远远发展将将从股市市融资并并进行拓拓展性业业务。5、在项项目操作作中，遇遇到资金金困难的的问题，需要新新的股东东加入或或新的资资金注入入。6、本项项目在发发展过程程中需要要引进各各类配套套

55、的服务务项目和和与本项项目相关关的项目目，这些些项目尽尽可能的的引进外外来资金金，我公公司只须须提供平平台和以以土地或或建筑物物等作为为资本占占有股份份。二、资金金运作本项目的的资金运运作须坚坚持四两两拨千斤斤的原则则，科学学运用资资金对本本项目非非常重要要，决定定项目正正常运作作和后续续发展。1、该投投入应该该尽早投投入，这这样也能能尽早的的产生效效益；另另一方面面任何资资金都需需要使用用费用，如果资资金长时时间放在在银行，两笔费费用相差差甚远，承担利利息都将将成为公公司负担担。2、在进进行必要要投入的的同时，资金还还应从长长远发展展进行长长线投资资，本项项目的长长远投资资即为拓拓展土地地，

56、以利利于本项项目的后后续发展展。3、在本本项目操操作过程程中，开开辟新的的项目或或为本项项目提供供服务的的新的项项目，尽尽量使用用外来资资金进行行投入，减少公公司资金金运作压压力。4、资金金运作非非常复杂杂，在公公司财务务工作中中属非常常重要的的一环，资金运运作随时时机、情情况等进进行不断断调整，在此将将不过多多阐述。三、成本本控制1、合理理使用资资金、钱钱用在刀刀刃上、开源节节流等是是成本控控制的关关键，也也是本项项目能否否正常发发展的重重要部分分。A、制订订合理的的公司管管理制度度，减少少盲目和和失控中中造成的的浪费。B、建立立合理的的公司机机构，做做到因材材施用，发挥员员工最大大的效能能

57、。C、制订订合理的的薪酬制制度，因因材设薪薪，尽量量达到薪薪酬与贡贡献合理理化。D、制订订合理的的资金使使用制度度，每笔笔资金的的使用建建立完善善合理的的审批制制度，使使资金的的使用最最大效能能化。E、增强强采购技技巧，一一方面采采购价格格尽量保保证市场场最低，另一方方面延迟迟付款也也是成本本控制的的重要手手段。F、建立立合理的的合同制制度，签签订合同同时，在在不违反反时间和和不影响响进度的的情况下下，应坚坚持货比比三家的的原则。G、项目目操作须须科学、系统，所有操操作项目目都应先先进行周周密的策策划，避避免盲目目、决策策失误、重复建建设、达达不到预预期的效效果等。2、建安安成本是是房地产产企

58、业开开发成本本中所占占比重最最大的支支出，一一般占到到全部开开发成本本的600%左右右。A、加强强对工程程施工图图设计质质量的审审核B、优选选工程施施工队伍伍C、加强强施工图图预算的的编制和和审核D、认真真作好图图纸会审审工作E、施工工技术措措施的研研究和论论证F、重视视材料的的确认与与价格管管理G、设备备采购宜宜采用甲甲方供应应形式H、现场场签证制制度必须须严格施工阶段段的现场场签证是是建安成成本的不不确定因因素，因因此只有有通过严严格的制制度和对对现场情情况的及及时了解解与掌握握来有效效控制。I、按合合同约定定控制资资金支出出要及时编编制工程程项目的的资金使使用计划划。3、办公公费用管管理

59、A、办公公费用管管理指导导原则及及控制目目标办公费用用管理坚坚持总经经理领导导下的归归口管理理原则，围绕公公司总体体发展目目标和企企业内部部管理要要求，通通过教育育培训、制度约约束、全全员监督督等手段段，尽快快建立起起程序规规范、约约束有力力、运行行高效的的办公费费用资金金使用管管理机制制，提高高资金的的使用效效率，力力争通过过努力，使办公公费用开开支达到到相对合合理的规规模和水水平。B、办公公费用管管理的内内容及办办法办公费用用就本公公司现状状来说包包括日常常办公费费用、差差旅费用用、通讯讯费用、车辆使使用管理理费用、员工生生活费支支出、公公关接待待及宣传传费用、员工福福利费用用、公司司开展

60、的的员工福福利活动动专项费费用及其其它不可可预见或或不确定定的费用用等。针针对目前前办公费费用管理理存在的的问题，拟采取取精编人人员、勤勤俭节约约、责任任到人、过程监监控、归归口管理理的管理理办法，做到三三定一降降三保，即定员员、定额额、定责责，降低低资金占占用消耗耗，保证证员工工工作生活活水平不不降低并并初步提提高，保保证工作作职能（管理、服务）不被削削弱，保保证公司司日常工工作正常常运转，工作质质量和工工作效率率不断提提高。1）通过过责任与与行为规规范杜绝绝人浮于于事，苦苦乐不均均现象，慎重核核定岗位位，确定定一个合合理的人人员规模模。（人人员定岗岗定编由由公司领领导提出出目标方方案）2）