北京市银河X年滨江商业项目定位和产品规格建议

1、PAGE 20088银河滨滨江商业业项目定定义和产产品建议议TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc121572500 一、项目目的市场场定位 PAGEREF _Toc121572500 h 2 HYPERLINK l _Toc121572501 1、形象象定位 PAGEREF _Toc121572501 h 3 HYPERLINK l _Toc121572502 2、规模定定位 PAGEREF _Toc121572502 h 3 HYPERLINK l _Toc121572503 3、商业业业态定定位 PAGEREF _Toc121572503 h 4 HYPERLI

2、NK l _Toc121572504 4、小结结 PAGEREF _Toc121572504 h 5 HYPERLINK l _Toc121572505 二、目标标客户定定位 PAGEREF _Toc121572505 h 6 HYPERLINK l _Toc121572506 1、购买买商铺的的目标群群分析 PAGEREF _Toc121572506 h 6 HYPERLINK l _Toc121572507 2、租赁赁使用商商铺的目目标群分分析 PAGEREF _Toc121572507 h 8 HYPERLINK l _Toc121572508 三、业态态分类及及要素分分析 PAGERE

3、F _Toc121572508 h 10 HYPERLINK l _Toc121572509 1、业态态类型及及物业要要求 PAGEREF _Toc121572509 h 10 HYPERLINK l _Toc121572510 2、商铺铺结构与与内部分分割建议议 PAGEREF _Toc121572510 h 19 HYPERLINK l _Toc121572511 2.1建建筑格局局与位置置要求 PAGEREF _Toc121572511 h 19 HYPERLINK l _Toc1215725112 2.22商铺形形式与配配比 PAGEREF _Toc121572512 h 20 HYP

4、ERLINK l _Toc121572513 2.3内内部分割割建议 PAGEREF _Toc121572513 h 21 HYPERLINK l _Toc121572514 四、建筑筑方案建建议 PAGEREF _Toc121572514 h 22 HYPERLINK l _Toc121572515 1、建筑筑形态和和风格建建议 PAGEREF _Toc121572515 h 22 HYPERLINK l _Toc121572516 2、环境境及其他他配套建建议 PAGEREF _Toc121572516 h 24 HYPERLINK l _Toc121572517 3、交通通组织建建议 P

5、AGEREF _Toc121572517 h 26 HYPERLINK l _Toc121572518 4、业态态分布建建议 PAGEREF _Toc121572518 h 27 HYPERLINK l _Toc121572519 4.1消消费群体体流线分分析 PAGEREF _Toc121572519 h 27 HYPERLINK l _Toc121572520 4.2基基地条件件分析 PAGEREF _Toc121572520 h 29 HYPERLINK l _Toc121572521 五、预规规划方案案 PAGEREF _Toc121572521 h 32 HYPERLINK l _T

6、oc12155725522 5.11预规划划及说明明 PAGEREF _Toc121572522 h 32 HYPERLINK l _Toc121572523 5.2讨讨论过的的方案档档案 PAGEREF _Toc121572523 h 34 HYPERLINK l _Toc121572524 附件：银银河项目目商业部部分建筑筑规划设设计要点点 PAGEREF _Toc121572524 h 37一、项目目的市场场定位一个商业业地产项项目从立立项建设设到开始始经营，涉及到到建筑规规划、市市场定位位、主题题定位、装饰装装潢、商商品布局局、商铺铺间隔、宣传推推广、招招商销售售以至商商场的经经营管理

7、理等诸多多方面。市场定定位是项项目前期期工作的的重点，准确的的定位可可以赋予予项目独独特鲜明明的个性性。项目目的市场场定位传传达的是是项目的的精髓，项目的的宗旨、定位不不准甚或或不当，项目就就很难适适应市场场，甚至至难以生生存。商业地产产经营回回报期长长，投资资大，风风险更大大，所以以商业地地产掘金金必须谨谨慎而行行，尤其其在国家家宏观调调控之后后，要加加强控制制商业地地产开发发风险。与住宅宅作为一一种生活活消费品品不同，商业地地产是一一种生产产资料，其价值值并不体体现在建建筑和空空间，而而是体现现在后期期的经营营获利，因此，商业项项目的市市场定位位必须从从日后的的经营活活动出发发。在对对商业

8、项项目定位位前，除除考虑项项目所在在地的总总体经济济环境、产业结结构、人人口基数数、消费费能力、消费支支出、消消费习惯惯、当地地人生活活水平、商业布布局现状状等市场场情况外外，还要要对经济济发展趋趋势、商商业发展展格局进进行详细细分析。综合调调研分析析得出项项目的形形象定位位、规模模定位、以及商商业业态态定位。针对本项项目而言言，我司司经过对对项目的的分析和和对区域域的研究究，确定定项目的的目标商商圈，并并对各级级商圈的的经济、产业、人口、消费能能力、消消费支出出、消费费习惯、生活水水平以及及对商业业需求进进行了深深入分析析，同时时对商业业布局现现状和未未来发展展趋势进进行了研研究和预预测，在

9、在综合分分析的基基础上得得到本项项目的市市场定位位。本项目定定位为：以满足足总部区区块居民民市场生生活配套套为基础础的、以以吸引长长江、之之江居住住片和更更大范围围中产阶阶层前来来消费的的餐饮休休闲类业业态为特特色的、以满足足长江、之江居居住片居居民特定定需求的的汽车美美容/青青少年教教育/家家居橱柜柜等为延延展的、中高档档次的、社区级级商业中中心。1、形象象定位商业地产产必须营营造主题题特色，并形成成一个鲜鲜明的形形象，从从而吸引引消费者者，没有有特色、没有主主题的项项目就没没有生命命力。根根据项目目周边环环境、未未来滨江江区域的的发展趋趋势、以以及本项项目的自自身条件件，本项项目的形形象定

10、位位为：服服务于中中产阶层层的、充充满特色色与情调调的、富富含时尚尚元素的的中高档档特色型型商业中中心。2、规模模定位规模是一一个商业业中心的的最重要要属性，它不仅仅决定了了项目的的级别和和辐射力力，对于于其规划划的方向向和业态态的选择择都有着着非常重重要的作作用。目目前，我我国商业业地产开开发好像像存在一一种误区区规规模越大大辐射力力越强，因此越越大越好好。事实上上，商业业规模受受商圈购购买力和和商圈其其他商业业设施的的制约，所以商商业地产产的开发发规模要要通过科科学分析析。日本本购物中中心平均均才2.1万平平方米，美国只只有三分分之一达达到较大大的规模模，英国国全国平平均购物物中心面面积只

11、有有1.337万平平方米，而国内内仅544个购物物中心平平均就达达13万万平方米米。就本项目目而言，如果22万平方方米的体体量全部部作为社社区生活活配套，则必须须有4万万人口的的就近居居民作为为支撑，然而据据乐观估估计，本本项目所所在的省省署用地地区块常常住人口口在20008年年仅能达达到约11.255万，人人口支撑撑严重不不足。据据初步计计算，本本项目作作为社区区生活配配套部分分的商业业规模实实际应不不超过550000平方米米。因此此本项目目有约11.5-1.66万平方方米的规规模需要要特色部部分和延延展部分分来填充充。特色色部分和和延展部部分就成成为本项项目的重重点。也也就是说说本项目目不

12、具备备成就22万方商商业的天天然人口口购买力力，但是是可以依依靠交通通上便捷捷的可达达性和项项目的独独特的业业态，来来成就项项目的辐辐射力和和吸引力力。本项目22万平方方米的商商业面积积规模定定位为社社区级特特色商业业中心，它并不不是传统统意义上上的社区区商业中中心，而而是依靠靠特色型型消费支支撑的商商业综合合体。3、商业业业态定定位商业业态态要讲究究功能组组合定位位。据王王府井和和南京路路最新的的一项统统计数据据表明，消费者者进入购购物中心心，近550以以上是为为了娱乐乐、休闲闲，只有有40的人是是专为购购物而来来。有迹迹像显示示，这个个数字还还在进一一步向前前者倾斜斜。也许许是心有有灵犀，

13、广州的的中泰广广场在最最近重新新进行功功能组合合定位时时，就放放弃了天天河区的的商厦以以购物为为主、饮饮食休闲闲为辅的的普遍做做法，在在七层购购物楼中中，每层层均辟出出近500的面面积经营营饮食、健身配配套，配配合消费费者以休休闲娱乐乐为主的的心理，并以此此带动购购物消费费。一个商业业项目销销售完成成，发展展商的使使命并没没完成，还要考考虑最终终经营者者是否能能有经营营利润。根据既既定的项项目商业业经营理理念、合合理的前前期规划划设计、精心的的市场推推广策划划、圆满满的商家家招商、成功的的商业营营运，才才能成功功运作商商业地产产项目的的开发。在广州州，中泰泰广场曾曾把自己己的经营营内容定定位为

14、百百货业，商场一一到七层层都由百百盛百货货经营，结果效效果不甚甚理想。目前，该广场场放弃大大而全的的经营内内容，大大量减少少家电、家庭百百货及男男士服饰饰等经营营项目，让位于于女性服服饰、化化装品、饰品等等，籍此此吸引市市场细分分后的消消费者。针对本项项目来说说，经过过市场研研究得出出的业态态定位是是配套型型商业特色型型商业延展型型商业。其中配套套为基础础主要是是日常购购物与服服务类；餐饮休休闲为特特色，主主要是餐餐饮、健健身行业业为主；汽车美美容/青青少年教教育/家家居橱柜柜等为延延展，主主要是服服务类和和购物类类。在商业领领域中不不同的经经营业态态在租金金成本的的承受力力上有着着巨大的的差

15、异，比如电电影院、餐饮行行业对租租金的承承受力仅仅有服装装行业的的三分之之一，而而其特性性之一是是注重消消费过程程中的精精神体验验，服务务类业态态就更加加依赖于于精神体体验。因因此本项项目当中中有较大大比例的的注重精精神体验验的业态态，可以以充分体体现出服服务于中中产阶层层的特色色与情调调。4、小结结综合以上上的形象象定位、规模定定位和商商业业态态定位，本项目目的综合合市场定定位为：以满足总总部区块块居民市市场生活活配套为为基础的的、以吸吸引长江江居住片片和更大大范围中中产阶层层前来消消费的餐餐饮休闲闲类业态态为特色色的、以以满足长长江、之之江居住住片居民民特定需需求的汽汽车美容容/青少少年教

16、育育/家居居橱柜等等为延展展的、中中高档次次的、社社区级商商业中心心项目的商商业将是是以服务务于项目目省属地地块和周周边5公公里内的的居住者者为主，同时以以特色型型商业带带动更远远的消费费者前来来消费。项目在建建筑布局局时候，不仅仅仅要注重重规模效效应，更更多是应应该重视视项目在在经营上上的可持持续性发发展，即即单位面面积创造造的价值值是最为为关键的的一点，同时在在开发模模式式上上要把握握和控制制好。现现在很多多商业地地产项目目面积做大大，主要要是一方方面有政政府形象象问题，另一方方面是许许多开发发商在很很大程度度上是要要求出面面积的，而且几几乎有很很大比例例的项目目是全部部销售的的，这样样就

17、可能能完全失失去原来来的定位位从而给给项目带带来比较较大的风风险。现现在北京京失败的的例子很很多，像像巨库、第五大大道等等等。所以以在本项项目在建建筑排布布，租售售比例，以及在具具体操作作的时候候要慎之之又慎，很多控控制的细细节部分分也要把把握好。二、目标标客户定定位 一般商铺铺涉及的的主体是是多方面面的，除除了开发发商之外外，还包包括购买买者、经经营者、和前来来花钱的的消费者者。后三三者广义义上讲都都是商铺铺的目标标客户，其中消消费者是是“商铺食食物链”的基层层，是项项目成败败的关键键，因此此，在市市场研究究当中对对于消费费者的研研究是最最为充分分的，因因此我们们在这里里不再赘赘述，主主要分

18、析析购买者者和经营营者，即即购买商商铺的目目标群体体和租赁赁使用商商铺的目目标群体体。1、购买买商铺的的目标群群分析 一般来讲讲购买商商铺的群群体是一一群具有有一定专专业识别别能力的的投资客客。这些些人一般般本着“一铺养养三代”的想法法，投资资商铺，赚取利利润回报报，因此此，回报报率也因因此成为为不少人人投资商商铺的首首要标准准，从一一定意义义上可以以说，要要吸引购购买客前前来只要要能有一一个好的的利润率率就够了了。这也也就是前前些年提提供一定定时间的的固定回回报的销销售形式式返租租销售火火爆的原原因。然然而这种种销售形形势借助助于炒作作产生了了较大的的迷惑性性，033年的虚虚火仅在在04年年

19、就遭到到了报应应，不少少人被返返租欺骗骗或套牢牢。现如今宏宏观调控控以后仍仍然活跃跃的商铺铺投资客客是更加加专业的的一批，当一个个专业的的投资者者看某一一个商铺铺的时候候，商铺铺现时的的投资回回报率并并不是其其最为关关心的，投资者者更为关关心的是是该商铺铺所在地地的人流流量、消消费力、发展前前景等。因为商商铺的投投资回报报具有长长远性，一个商商铺从买买入到收收回投资资可能需需要几年年甚至更更长的时时间，在在此期间间商铺的的投资回回报率是是会随着着时间的的推移增增高或降降低的，现时的的回报率率不具备备代表性性。由此此可见，投资客客已经具具备了相相当的判判断能力力，要更更好的抓抓住这些些投资客客，

20、最为为关键的的是了解解他们对对于一个个商铺是是否值得得投资进进行判断断的标准准。根据汉嘉嘉多年调调研世界界接触投投资客的的经验，浙江地地区的投投资客对对于判断断商铺有有一套自自己的“法则”：看规划划规划代表表了一个个区域的的发展前前景。浙浙江、杭杭州几年年的来的的房地产产开发见见证了新新区的增增值潜力力，因此此很多人人认为在在区域还还不成熟熟的时候候时最佳佳的投资资时机，选择一一个具有有潜力的的新区就就意味着着以较低低的成本本买到了了一个金金矿，尤尤其在一一些小城城市中大大部分人人喜欢跟跟着政府府走，认认为政府府旁边肯肯定错不不了。时下的投投资客虽虽然理性性了很多多，但是是对于规规划仍然然非常

21、敏敏感，很很多投资资者对于于城市的的商圈都都有着深深刻的理理解。看周边边投资客对对于项目目周边的的产业、学校、人口、人群结结构、周周边商业业网点等等都比较较关注。从前四四项可以以大致判判断以后后经营什什么会有有生意，而从周周边商业业网点的的分布可可以看出出屋业的的稀缺与与否，从从而判断断商铺的的价值。看交通通项目周围围的道路路、拥堵堵状况、公交线线路、轨轨道交通通等都是是投资者者比较关关注的，一般来来说位于于交通枢枢纽、各各种站点点的位置置都是非非常受欢欢迎的，相反并并不喜欢欢过快的的交通，比较忌忌讳单行行线、快快速路。看物业业和主力力店是否有主主力店带带动也是是投资者者比较关关注的，在对自自

22、己的判判断把握握不准的的时候，跟随汇汇聚人气气的品牌牌主力店店进行商商铺投资资是比较较宝险的的。这个个标准对对于比较较求稳的的投资者者来说是是非常关关键的。而事实实上大部部分的投投资者都都不会有有太大的的的魄力力，因此此多数处处于这个个状态。看价格格看价格一一方面是是看“贵不贵贵”，另一一方面是是看总价价是否能能够承受受。一般般说来投投资者汇汇对商铺铺的单价价有个理理想价位位和可接接受价位位，这个个价位来来源于对对上文各各因素的的综合评评判，如如果价位位超出可可以接受受的程度度，则不不去考虑虑。而总价考考量是受受购买能能力限制制的，目目前杭州州能承受受总价在在1000-2000万之之间者比比较

23、突出出。看发展展商看开发商商是否善善于商铺铺的管理理和推广广，对商商户的经经营类别别有无必必要的规规划和控控制，即即如果开开发商对对商铺的的功能分分布和用用途没有有很好的的规划，投资者者的风险险必然加加大，因因此投资资价值也也相对较较低。客户群体体方面，根据杭杭州不同同商铺的的销售状状况分析析，杭州州商铺的的购买者者除了本本地人之之外，还还有为数数不少的的来自温温州、宁宁波、义义乌等地地的投资资客。其其中外地地投资客客多倾向向于市中中心、次次中心；本地投投资客多多倾向于于社区小小铺和郊郊区。不不过投资资客的区区域感情情是最淡淡薄的，只要能能有充分分的潜力力和回报报，他们们一般不不介意在在任何地

24、地方投资资商铺。因此，本本项目的的主要目目标购买买群体将将是杭州州、浙江江一带的的具有一一定专业业水平的的投资客客，以私私营企业业主为主主。2、租赁赁使用商商铺的目目标群分分析 商业地产产不同于于一般的的房地产产。开发发商将面面临后期期经营管管理上的的诸多问问题。商商业地产产有四五五个环节节，从最最开始的的开发商商到投资资者，再再到经营营者，有有可能还还经过商商户，才才到达终终端顾客客，这多多出的链链条无疑疑加大了了商业地地产运作作的复杂杂性。现现在的情情形是，开发商商和投资资者比较较热，而而经营者者和消费费者比较较理性。而商业业地产最最终的买买单者还还是消费费者，非非理性的的热与理理性的恒恒

25、温，必必然会导导致空置置率攀升升的现象象。所以以是否能能赢得经经营者的的热情，也是项项目成功功的关键键，同时时不同类类型的经经营者对对物业形形态又有有着不同同的要求求，对物物业的规规划设计计业很关关键，因因此必须须重点关关注经营营者。经经营者最最关心的的是这个个商铺适适不适合合自己经经营，以以后有没没有消费费者，周周边有有有没有竞竞争项目目。租赁使用用本项目目的目标标群体即本本项目的的目标经经营者，就是三三类业态态的经营营者，包包括一些些品牌商商家和一一些散户户，要吸吸引他们们来经营营济要满满足他们们的要求求与需求求。一般般说来品品牌商家家一旦签签订合同同期限都都比较长长，因此此相对较较为稳定

26、定一些。品牌商家家比较复复杂，首首先是物物业达到到方便经经营的需需求，其其次是人人气和客客户来源源有保证证，然后后做为主主力店引引进的话话条件要要足够优优惠，然然后整体体合理规规划，形形成良性性竞争，最好旁旁边就有有能给他他提供客客源的业业态。散户商家家一般喜喜欢跟风风，跟随随人气或或跟随主主力店，小型店店面是他他们的最最爱，对对于租金金成本也也比较敏敏感。他他们开店店容易、撤走也也灵活，比较难难以控制制。由此可见见，品牌牌商家才才是本项项目的关关键。不不同业态态商家的的要求、需求已已经对于于本项目目的看法法在市场场调研报报告中已已经充分分体现，对于物物业条件件的要求求将在下下一章中中重点分分

27、析。三、业态态分类及及要素分分析1、业态态类型及及物业要要求根据项目目的定位位，我们们将项目目的商业业业态分分三类，以下逐逐个类别别、逐个个业态介介绍其特特点和物物业要求求。配套型特色型型延展展型配套型：购物类类 服务类类特色型：特色餐餐饮 休闲闲娱乐类类延展型：汽车服服务 青少少年教育育配套 少少量家居居饰品配套型社区区生活配配套社区生活活配套主主要是由由购物类类和服务务类组成成。 购物类类：中型型超市、便利店店社区超市市：如百百佳超市市、联华华超市等等便利店：如可的的、快客客 服务类类：药店店、银行行、书报报、冲印印、邮政政、洗衣衣、家政政、维修修、音像像、鲜花花 水果、宠宠物服务务、美容

28、容美发等等美容美发发：如美美丽田园园护肤美美容中心心、蒂凡凡尼形象象设计中中心等药店：如如华东药药房、老老百姓药药店等干洗店：如正章章干洗、福奈特特干洗、 象王王洗衣等等维修店：如家电电维修店店、修鞋鞋、配钥钥匙等冲印店：如柯达达、富士士等银行服务务：如自自动提款款机 社区超市市是配套套型商业业中最基基础的一一块，所所以需要要对它的的物业要要求，以以及建筑筑格局进进行详细细研究：社区超市市：根据小区区的规模模，本项项目可以以引进面面积20000平平方米左左右的中中型超市市；考虑增加加净菜的的配额； 规范范要求：超市营业业时间在在12个小小时以上上，经营营商品种种类不少少于50000种种； 社区

29、居民民距超市市的最远远距离不不超过220000米， 超市内内食品区区（包括括冷、热热、包装装食品等等）、用用品区等等区域应应严格分分开，不不应交叉叉；商店建筑筑的营业业、仓储储和辅助助三部分分建筑面面积分配配比例商商业营业业面积：建筑面积积（）营业（%）仓储（%）辅助（%）1500003434323000015000045302530000552718 物业要要求：位置：最最好是地地上一层层；层高：建建材超市市至少要要8米层高高；生活活超市一一般5米米层高就就可以了了，因此此可以考考虑56米；柱距：至至少在88米以上；入口：不不少于两两个面的的出入口口与城市市道路相相邻接;或基地地应有不不 小

30、于1/4的周周边总长长度和建建筑物不不少于两两个出入入口与一一边城市市道路相相邻接。入口空空间 相对较较大；通道：在在建筑物物背面或或侧面，应设置置净宽度度不小于于4m的运运输道路路。基地地内消防防车道也也可与运运输道路路结合设设置；内部结构构：有通通风道、消音、防火装装置；急急照明设设施等。超市选址址的要求求列举：世纪联华华超市：要求层层高不低低于5米。好又多超超市：单单层不得得低于440000平方米米。便利店：辐射半径径：约3300米米营业时间间不少于于16小时时，应至至少有一一家244小时服服务的便便利店。经营商品品种类在在30000种左左右，应应包括生生活必需需品。提供其他他便利服服务

31、，如如：传真真、复印印、冲照照片、票票务服务务，代售售电话卡卡、邮票票，食品品加热等等。有应急照照明设施施及消防防设施。 物业要要求：面积在550至1500平方米米；临街一层层，空间间不能过过于狭长长；其他社区区服务类类业态物业业要求： 美容美美发营业面积积一般不不少于550平方方米。开间不要要求太大大，进深深可以比比较深。 其它商商业业态态要求面面积比较较灵活。一般都是是一层临临街店铺铺，也可可以在住住宅底商商内，开开间可以以从4米开始，进深最最好不超超过100米左右。（2）特特色型特色色休闲餐餐饮特色餐饮饮类：针针对本项项目，中中高档、高档特特色餐饮饮是我们们主要要要研究的的。中餐：如如外

32、婆家家、火红红年代、刘家香香辣馆、粗菜馆馆、野鱼鱼馆、避避风塘等等。西餐餐：如季季诺休闲闲餐饮（意大利利）、阿阿根廷烤烤肉等。休闲娱乐乐类：如如酒吧、良子足足浴、青青藤茶楼楼、仙踪踪林、东东田果味味绿茶坊坊、银乐乐迪等。特色餐饮饮服务建议议：为社区提提供早餐餐服务；提供电话话订餐及及送餐服服务；提供银行行卡消费费服务；具体细节节要求：厨房面积积足够，位置适适宜；餐厅应有有分隔，冷荤的的制作有有独立的的操作空空间和卫卫生设施施。原料料、成品品餐具、用具等等应分别别存放、有洗涮涮消毒设设备。应有符合合环境保保护要求求的排污污、消烟烟、消音音、除尘尘设施及及垃圾存存放设施施。有应应急照明明设施及及消

33、防设设施。环境较好好，有一一定品味味，口味味上具有有特色，规模一一般在3300-6000平方米米 物业要要求：硬件配置置：要求求有烟道道、上下下水、排排污清污污的通道道；同时时需要有有充足的的停车位位。规 模：达到单单店面积积在3000-6600平平方米，有设置置厨房的的合适位位置；大大型餐饮饮店厨房房面积应应占营业业面积的的30。开间进深深：喜欢欢大开间间，进深深可较深深，100-155米为宜；满足开开间/进深1：4楼 层：一般需需要沿街街一层有有门面入入口，同同时多数数餐饮要要求一层层解决厨厨房问题题，为了了节约租租金，不不少餐饮饮店可以以爬升到到 二层，在铺位位分割时时应充分分考虑。休闲

34、餐饮饮类：（主要是是茶馆类类，足浴浴健身类类，休闲闲吧等） 茶馆类类 面积：要要求较大大，基本本在2000平方方以上，甚至部部分要求求在5000平方方或10000平平方以上上，如青青藤茶馆馆、门耳耳茶坊。格局：11、2楼层均均可考虑虑，希望望房型较较方正，层高基基本要求求在5米以上，部分可可以在44米以上。 足浴健健身类面积：要要求较大大，普通通店基本本是5000平方方以上。但大部部分中高高档加盟盟店面积积要求在在10000或20000平方方米以上上，如“张贝健健身” 要求加加盟方的的健身面面积至少少要在 10000平方方米以上上。千优优子要求求面积880010000平方方之间，舒适堡堡要求面

35、面积在22000080000平方方左右。格局：11、2、3楼层都都可以考考虑，22层营业业较多。层高不不低于44米，开间间和进深深的要求求不高。其他要求求：独立立的水,电供应应排放系系统,用电量量与同等等大小的的超市相相符,用水量量是家庭庭用水量量的一倍倍，要有有停车场场地，招招牌设置置醒目。空调希希望是采采用中央央空调系系统。 休闲吧吧面积：面面积的要要求基本本不是很很限定，302000平方均均可考虑虑。格局：要要求尽量量在一层层（3）延延展型汽车车服务、青少年年教育等等 青少年年活动中中心青少年年教育：乐器行、文具店店、绘画画用品店店、以及及相关的的玩具店店、漫画画店等。 加油站站汽车车美

36、容与与汽车服服务汽车美容容，汽车车俱乐部部等如月月福汽车车用品连连锁店、正道汽汽车美容容店、龟龟博士汽汽车美容容店等。 新居住住区家居饰饰物家纺、家家居、橱橱柜等，如：博博洋家纺纺、樱花花卫厨、汤美思思家居等等。青少年教教育 物业要要求：面积要求求：乐器器行、琴琴行要求求面积较较大，一一般可以以达到1100-2000平方米米左右，其他业业态对面面积要求求基本较较小10050 平方米米之间较较多格局倾向向：一般般对于开开间要求求不是很很严格，琴行进进深可以以比较大大，可以以考虑在在二层，其他业业态都较较需要一一层，青青睐短进进深，大大开间的的格局。汽车服务务：包括汽车车美容和和饰品专专营等，其中

37、汽汽车饰品品专营点点与普通通社区配配套店一一样，对对物业的的要求不不是非常常严格。 物业要要求：面积：基基本在1100平平方米以以上开间与组组合：按按照经营营内容定定单个开开间做成成5-8米左右，标准面面积600方左右右可以自自由拼间间的组合合，店面面分起步步店/基础店店、标准准店、中中心店、旗舰店店、服务务站。起步店：技术和和专业性性要求不不高，基基本是两两个开间间；基础店：基本是是244个开间间；其他服务务店：要要求相对对较大，结合本本项目的的商业面面积，不不适合引引进该类类物业，这里就就不详细细介绍。层高：一一层6米以上，如果是是吊车式式，可以以10米左右looft式式进深：77米以上

38、起步店 基础店中心店 家居饰饰品物业业要求：面积：需需求较灵灵活。但但最小基基本不低低于600平方米米楼层：沿沿街一层层，或者者沿街一一、二层层组合。层高：对对层高要要求不高高，大都都希望在在4米以上。开间：至至少4米米以上，最好能能大开间间。2、商铺铺结构与与内部分分割建议议2.1建建筑格局局与位置置要求建筑格局局： 配套型型商业： 社社区超市市要求面面积20000平平左右、层高55米以上、柱距88米左右，要求有有物流通通道，入入口及回回车场地地单独使使用，避避免与小小区内通通道混淆淆使用，配置货货车停车车场地； 其其他社区区配套基基本需要要短进深深，面积积适中的的沿街11层或2层商铺铺；

39、特色型型商业： 特色餐餐饮要求求面积33006000平方米米，层高高最好在在4米以上，开间/进深1：4，为了了保证良良好的经经营价值值，进深深最好控控制在112-115米左右等等。休闲闲健身娱娱乐中，层高最最低需要要3.22米以上上。 延展型型商业： 其其中汽车车服务要要求层高高6米以上，开间55米以上，进深77米以上，面积最最低要求求1000平方以以上。此此外琴行行对层高高的要求求较高要要求至少少3.55米以上上，其他他延展型型商业对对建筑格格局的要要求不是是很高。位置要求求： 配套型型商业：超市最好好在一楼楼，其它它社区配配套也是是以一楼楼为主。超市要要有货流流和人流流通道，入口要要留出充

40、充足的人人流空间间。 特色型型商业：休闲餐饮饮，多数数为一、二两层层，一部部分可以以考虑一一楼作为为门面和和厨房，主要营营业面积积在二楼楼。对于于交通的的要求较较高，所所以要尽尽量建在在交通比比较便利利，离停停车位较较近的地地方， 延展型型商业：汽车服务务必须要要有一楼楼，部分分还可以以有二楼楼。琴行行类可以以上二楼楼。其他他商业基基本是要要在一楼楼。2.2商商铺形式式与配比比结合本项项目的规规划，建建议项目目由两类类商铺形形式组成成： 集中中式商铺铺 街街铺 集中式式商铺 大大型餐饮饮店一般般需要集集中式单单体，面面积需求求在5000平方方米以上上，一楼楼和二楼楼组合的的形式。中型超超市一般

41、般需要集集中式单单体，一一层面积积达到220000平方，同时二二楼或者者3楼可可以引进进12家中高高档休闲闲健身娱娱乐类商商业2000030000平方方，所以以集中式式单体中中的群房房面积应应不小于于40000平方方米。部部分酒吧吧类休闲闲娱乐还还可以考考虑放在在半地下下室，同同时丰富富整个小小区的夜夜生活景景观。 街铺街铺的总总面积77000090000平方方米，其其中短进进深（12米）的的街铺约约为30000平平方米左左右；较较长进深深（12米）的街街铺约为为：40000-60000平方方米；经过预方方案排布布，由于于本项目目的限制制比较严严格，内内街的形形式较难难实现，就目前前的状况况看

42、，只只能在综综合楼下下面的裙裙房内部部开通内内街，这这些临内内街的商商铺若能能保证独独立的分分割也算算做街铺铺。面积配比比项目商业业规划面面积总计计：2万结合项目目本身的的情况，建议各各类商业业的面积积配比如如下： 配套型型：40000左右 按按照建筑筑规范标标准，社社区配套套（含超超市）总建筑筑面积的的2=17700000*2234400平平方（即即最低配配套面积积），再再加上部部分连带带起来的的其它社社区配套套，项目目至少可可以消化化掉配套套型商业业面积440000平方米米左右。 特色型型：5000070000 餐餐饮店要要形成一一定的规规模，需需要100家以上上的中型型店支撑撑，所以以面

43、积基基本要在4000050000平方方左右。或者112家家大型中中高档餐餐饮店或或酒楼，面积也也需要在在40000平方方米左右右。同时时为了带带动整体体消费，建议引引进12家中高高档休闲闲类业态，总面积积1000030000平方方左右，所以特特色型业业态所需需面积在在50000-770000平方左左右。 延展型型：20000左右 由由于项目目离汽车车加油站站和青少少年宫的的距离较较近，所所以从人人们的消消费习惯惯出发，其他延延展型配配套商业业主要为为汽车美美容、青青少年教教育、家家居橱柜柜等：面面积建议议在20000平平方左右右。 公建（如单身身公寓）：7000090000 2.3内内部分割割

44、建议项目在建建筑布局局时候，不仅仅仅要注重重规模效效应，更更多是应应该重视视项目在在经营上上的可持持续性发发展，即即单位面面积创造造的价值值是最为为关键的的一点，同时要要结合市市场，所所以在铺铺位分割割时要注注意单元元面积和和单元组组合： 单元元面积：建议基基本单元元铺位最最小分割割面积为为60平平方米（610）；同时时结合市市场需求求调研，可增加加部分330440平方方米面积积更小总总价更低低的单元元，利于于资金的的回收。 单元元组合：为了使使空间更更灵活，大型餐餐饮与休休闲娱乐乐单元应应该可以以自由组组合搭配配。四、建筑筑方案建建议1、建筑筑形态和和风格建建议建筑形态态：综合合楼群房房集中

45、商商业+住住宅裙房房商业综合楼群群房集中中商业：结合项项目基地地情况，建议综综合楼可可以建113层层的商业业，三楼楼以上可可以建游游泳池和和单身公公寓，整整个综合合楼的建建筑应该该以将建建筑的功功能性和和社会性性放在第第一位，确保充充足的光光线和空空气。建筑立面面应简洁洁时尚，造型简洁洁流畅，色彩和和谐，体体现浓厚厚商业氛氛围为主主。小区北侧侧滨盛路路和南侧侧的规划划路可以以一层商商业建筑筑形态为为主，部部分可以以考虑二二层。该该商业建建筑风格格应与上上面的公公寓建筑筑风格相相协调，体现一一定的商商业氛围围。同时时要与综综合楼的的建筑风风格相呼呼应，体体现项目目一体化化的商业业定位。2、环境境

46、及其他他配套建建议景观环境境宜人：商业建筑筑需要能能够吸引引人气的的景观环环境营造造，因此此本项目目应该充充分利用用推进道道路的绿绿化带建建设可供供人停留留的景观观小品，并适当当解决停停车问题题。同时为了了体现生生态的感感觉，缓缓解人在在机种空空间的精精神压力力，综合合楼裙房房商业建建筑要充充分考虑虑室内绿绿化和垂垂直绿化化。超前配套套：水电设施施、通讯讯设施、承重、结构等等配套设设施依据据业态定定位进行行配置，同考虑虑业态进进步的提提前量，还要考考虑提供供多种灵灵活性与与可能性性。适当考虑虑建筑节节能，为为了不落落后于日日后的竞竞争，也也为商铺铺的稳定定升值提提供可靠靠保障。其他细节节：需要

47、注意意的是灯灯光系统统，作为为商业项项目要把把商品展展示、广广告等很很多灯光光光效做做得非常常好，结结合外面面的激光光、探照照灯等，要有一一种舞台台化的效效果。还有一点点是尺度度空间，这种尺尺度应该该是一种种人性化化的，人人在其中中行走不不能像在在王府井井那样非非常宽的的街区，也不应应像建材材市场里里那些笔笔直的走走廊，所所以这方方面的尺尺度要符符合人的的需要、而且还还要做出出一些和和谐的变变化。3、交通通组织建建议人行交通通规划：结合住宅宅的人车车分流，人流能能够最大大限度体体现商业业价值，把人流流引导到到项目的的商业部部分当中中，同时时又保证证住宅小小区的私私密性；物流交通通规划：超市的物

48、物流通道道、入口口及回车车场地单单独使用用,避免免与小区区内通道道混使用用,配置置货车停停车场地地；餐饮饮部分的的物流在在设计时时要充分分考虑；综合楼体体量较大大，是整整个项目目商业的的重心，未来会会面对较较大的客客流，因因此人流流、车流流、货流流的安排排相当关关键。除除在大厦厦周围设设计良好好的交通通组织外外，充分分考虑大大厦客流流的交通通特点，也是一一个重要要方面。这同时时也决定定了大厦厦停车功功能的完完成。根据调查查，项目目未来主主要客流流是项目目内部和和临近居居住者和和其他跨跨区域的的消费者者为主，所以基基本是通通过步行行、公交交车，机机动车等等方式来来，机动动车成为为未来发发展趋势势

49、，因此此在满足足规划基基本指标标的基础础上，内内部交通通应以步步行人流流及非机机动车流流为主，地上和和地下应应提供充足足的车位位。4、业态态分布建建议合理的业业态分布布就是将将业态以以最为经经济的成成本放在在他的目目标消费费人群最最容易到到达的地地方。一一方面要要结合来来自不同同区域的的、乘坐坐不同交交通工具具的人流流的流线线，另一一方面要要紧密结结合基地地条件来来进行分分布。4.1消消费群体体流线分分析滨江与老老城区之之间的交交通现状状和未来来是比较较便利的的，四桥桥、一桥桥、三桥桥以及未未来庆春春隧道和和地铁11号线，这在市市场研究究报告中中已经深深入分析析。对于于本项目目来说，最重要要的

50、还是是把握周周边四条条道路消消费人去去流线的的区别，才能进进行合理理的业态态排布。首先把消消费人群群从大类类别上分分为步行行人群和和驾车人人群。步行人群群包括：小区内内部人群群短距离离消费 附近近住宅区区居民短短距离消消费 公共共交通工工具送达达的目的的性消费费人群驾车人群群包括：周围商商圈之江江、长江江两个居居住片的的目的性性消费人人群 城区区目的性性消费人人群步行人群群流线分分析：小区内内部人群群一般直接接从主入入口出来来消费，可以有有就近的的从次要要出入口口出来消消费。因因此社区区配套应应主要分分布在主主入口近近旁，以以缩小步步行距离离，提升升消费方方便度。结合本本项目的的入口安安排情况

51、况，社区区配套应应安排在在南侧的的规划道道路上；附近住宅宅区居民民附近的住住宅区主主要分布布在项目目的北侧侧，因此此主要会会从滨盛盛路过来来，所以以延滨盛盛路业可可以分布布一些社社区配套套；公共交通通工具送送达的人人群由于规划划当中的的一些交交通枢纽纽四桥延延伸过来来的时代代大道附附近，因因此到达达本项目目可能经经由滨盛盛路或南南侧的规规划道路路。由步行人人群流线线分析可可以发现现，南侧侧规划道道路和滨滨盛路是是满足这这部分人人群消费费比较方方便的区区域，同同时由于于滨盛路路的车速速较快，南侧规规划道路路的方便便性更高高，适合合安排社社区配套套；滨盛盛路上可可以适当当安排家家居橱柜柜类的延延展

52、型业业态。驾车人群群流线分分析：周围商圈圈之江、长江两两个居住住片人群群一般情况况会从滨滨盛路过过来，再再延西侧侧的规划划道路或或建业路路向南，因此方方便停车车的节点点是他们们会停留留的地方方。城区人群群城区的人人群驾车车一般从从四桥经经江南大大道过来来，然后后取道建建业路或或西侧规规划道路路到达项项目。由车行人人群流线线分析可可以发现现，车行行的停留留依赖于于停车，相对来来说，西西南角的的位置比比较适合合安排特特色型业业态和与与汽车相相关的业业态。同时，从从未来滨滨江汽车车拥有数数超过330的的数据来来看，以以及未来来人们生生活方式式的逐渐渐变化，商业项项目不可可忽略的的是要由由充足的的停车

53、位位，尤其其是餐饮饮休闲型型商业要要由足够够地上停停车位。4.2基基地条件件分析我们需要要了解项项目建设设限制条条件，再再进行合合理的分分布建议议。项目限制制：根据项目目经济适适用房的的用地性性质，项项目商业业主要是是位于北北侧的滨滨盛路，南侧的的规划道道路东侧侧以及最最重要的的西南角角综合楼楼区块。 滨盛盛路：住住宅区边边缘，基基本只能能采取底底商形式式； 西南南角：公公建部分分，是各各类商业业最有利利的区域域；也是是本项目目商业最最重要的的。 南面面的规划划道路东东侧：基基本只能能采取底底商形式式；汽车美容+家居厨柜琴行等分布建议图部分青少年教育社区配套集中商业：中超+休闲健身娱乐类街区商

54、业：特色餐饮部分休闲健身分布建议议、项目目西南角角（凸出出一块） 建筑形形式：集集中单体体商业+内街商商业 业态组组成：超超市、中中高档休休闲健身身娱乐、特色餐餐饮、单单身公寓寓 总面积积：15500001660000平方，其中单单身公寓寓面积77000090000平方方左右 商业面面积：77000090000平方方米、 超超市： 面积：20000平方方米左右右格局要求求：排布布在一楼楼，层高高56米，柱距距8米以上，要有货货流和人人流通道道，留足足入口面面积。 、休闲闲健身： 面积：排布112家大型型中高档档休闲健健身娱乐乐，面积积1000030000平方方 要求：要求房房型较方方正。足足浴

55、健身身要求层层高3.2米以以上，茶茶馆层高高基本要要求4米以上。、特色色餐饮： 面积：3000050000平方方左右， 要求：按照最最新规范范，餐饮饮店需离离住宅115米以上，层高44米以上，进深11015米，由于于要引进进中高档档餐饮，需满足足单店33006000平方。或大型型餐饮点点，面积积在10000平平方米左左右，同同时要求求有物流流和人流流两个通通道。、规划划道路东东侧和部部分延展展到小区区内部的的 建筑形形式：一一层底商商 业态：部分青青少年教教育设施施，以及及社区生生活配套套等。 面积：2000025000平方方左右。 建议：开间44米以上，进深11012米。、项目目北侧：沿滨盛

56、盛路建筑形式式：一层层底商业态组成成：汽车车服务，家居厨厨柜，琴琴行等为为主总面积：2000025000平方方米左右右建议：开开间5米以上，进深11215米，部分分层高66-7米挑高设设计便于于汽车美美容业的的进驻。五、预规规划方案案5.1预预规划及及说明设计说明明商业项目目规划由由沿街商商铺、综综合建筑筑群两部部分组成成，建筑筑面积达达到2550000平方米米左右。两部分分面积配配比为：综合建筑筑群 综合建建筑群由由独立建建筑、单单身公寓寓、底层层裙楼三三部分组组成，建建筑面积积约为2200000平方方米左右右。其中中单身公公寓底层层裙楼与与独立建建筑之间间形成一一条内街街，底层层裙楼二二层

57、由三三条连廊廊相连接接至独立立建筑，且独立立建筑部部分单元元跨越至至群楼顶顶部。、功能能分区与与面积排排布 1 独独立建筑筑独立建筑筑为三层层，建筑筑面积约约为75500平平方米。一二层层分别满满足中型型超市与与休闲娱娱乐需求求，面积积均为220000平方米米，第三三层为室室内游泳泳池，面面积为335000平方米米左右。2单身身公寓单身公寓寓为8层层，建筑筑面积约约为80000平平方米。每层面面积约为为10000平方方米，功功能上为为小户型型单身公公寓。3底层层裙楼 裙楼为为两层，建筑面面积约为为70000平方方米，在在功能上上主要满满足餐饮饮需求。、人流流与车流流 建筑群群西侧为为规划支支路

58、，车车流量较较小，故故将超市市物流通通道入口口及地下下停车库库入口道道路设置置在建筑筑群南北北两侧与与该路相相交。另另外在建建筑群沿沿西侧道道路前空空地布置置室外停停车场，方便顾顾客停车车。消费人流流由西侧侧规划支支路入口口进入购购物广场场。消费费人流可可以直接接一层的的购物空空间，并并可通过过自动扶扶梯进入入二层休休闲娱乐乐空间及及三层游游泳馆，方便快快捷。独独立建筑筑与单身身公寓底底层间设设置步行行内街，二层设设置连廊廊，方便便两个购购物空间间的连通通。 沿街街商业店店铺、小区区北侧商商业店铺铺主要为为汽车美美容店铺铺，进深深为155米，层层数为一一层，建建筑面积积约为333000，层高高

59、为6米米以上。 、小区南南侧商业业店铺主主要为社社区服务务行业设设置，进进深为110米，层数为为一层，建筑面面积约为为22000平方方米，层层高为33.5米米。5.2讨讨论过的的方案档档案附件：银银河项目目商业部部分建筑筑规划设设计要点点一、业态态定位1、整体体定位：以社区商商业为基基础，以以休闲餐餐饮为特特色，以以汽车服服务、青青少年教教育、家家居橱柜柜商业等等为延展展的社区区级商业业中心。2.功能能定位：满足社区区生活配配套需求求和滨江江中产阶阶层居住住群体的的外溢形形需求，主要是是个人休休闲、家家庭消费费、朋友友联谊等等。3.档次次定位：中高档档4.客群群定位：项目核心心商圈内内的公务务员、居居民以及及周围商商圈内的的中产阶阶级。二、商业业建设目目标商业部分分是本项项目主要要的利润润点，因因为商业业部分的的总面积积基本确确定，因因此建筑筑规划设设计的目目标是有有效提升升单位商商业面积积的价值值。但是本项项目在规规划上有有一定的的限制，西南角角部分以以综合楼楼、游泳泳池的名名义开发