商业不动产运营商CREO总裁办课程速记稿-永旺国际商城购物中心

1、永旺国际际商城购购物中心心考察时间间：20010年年1月331日上上午考察地点点：昌平平北清路路永旺国国际商城城购物中中心朱总： 我给大大家简单单介绍一一下今天天的流程程，在过过去的四四年里负负责整个个项目的的工作，从今年年调回了了总部负负责整个个中国区区的战略略发展。今天也也有幸请请到了当当初和我我一起同同甘共苦苦的领导导（石景景）先生生，请他他讲话。项目的的概况会会由我的的同事李李淇给大大家介绍绍。最后后会留一一段问答答时间，大家有有什么问问题可以以随时提提出。这这是讲座座的安排排。去商商场参观观我们会会有另外外一个团团队，负负责整个个购物中中心营运运的永旺旺梦乐城城的负责责人跟大大家见面

2、面，同时时带领大大家参观观购物中中心，差差不多两两个小时时的安排排就是这这样一个个情况。 首先请请石景先先生跟大大家讲几几句。石景： 大家早早上好！ 永旺国国际商城城购物中中心是在在20008年110月117日开开始营业业的，至至今为止止有一年年零三个个月的时时间，现现在大家家注意到到了可能能有一些些外围的的施工还还在陆续续进行当当中。自自从我们们开业以以后，得得到了顾顾客的广广泛认知知，客流流也在逐逐步的增增长。这这个项目目所在地地从市内内开车到到这儿440分钟钟左右的的时间，是真正正意义上上的郊外外型购物物中心。作为我我们的客客户群里里面来讲讲，自驾驾车过来来的顾客客占到相相当大的的一部分

3、分。现在在的商业业面积里里面停车车场有330000个停车车位，整整体这个个项目一一共分四四期开外外，永旺旺作为这这个项目目的第一一期，大大家现在在坐的位位置的东东侧这边边还有购购物中心心，也是是摩尔购购物中心心和奥特特莱斯在在建设规规划当中中。在这这个项目目的北侧侧有服务务性商业业公寓，还有办办公，北北侧的公公寓项目目大概每每平米卖卖到2220000元，一一共有7740户户，现在在基本上上已经售售清了。作为北北京来讲讲，这种种郊外型型的大型型购物中中心，包包括住宅宅、公寓寓整体的的复合性性设施这这是第一一个项目目，作为为北京市市来讲，永旺国国际商城城项目是是这样的的位置。永旺商商城购物物中心是

4、是北京市市政府规规划的建建设四个个大型的的购物中中心之一一，这是是第一个个。永旺旺购物中中心整体体的建筑筑面积达达到155万平米米，商业业面积有有9万平平米。在在永旺购购物中心心在南侧侧是综合合百货超超市，在在北侧有有次主力力店，中中间用一一条摩尔尔街连接接而成。到时候候课讲完完了以后后，大家家可以到到现场去去看一下下，这就就是永旺旺开发的的两核一一街购物物式的项项目。大大家在看看购物中中心过程程当中，有任何何的问题题或者有有好的建建议也可可以通过过我向公公司反映映。 谢谢！主持人： 石景先先生比较较繁忙，就不再再给我们们上课了了，让我我们再一一次谢谢谢石景先先生。 接下来来由我的的同事李李淇

5、为大大家做这这个项目目，包括括对整个个永旺的的介绍。李淇： 首先非非常感谢谢，非常常欢迎各各位今天天一大早早跑到这这么遥远远的永旺旺国际商商城购物物中心。我跟大大家做一一个交流流。大家家基本了了解永旺旺情况的的请举手手，了解解永旺的的人还不不是很多多，这样样准备了了一个小小片，让让大家对对整个永永旺有一一个大概概的印象象。（播播放短片片） 通过刚刚才的小小片我想想大家对对永旺有有了一定定的了解解，我主主要是通通过今天天跟大家家交流的的过程中中，通过过以下六六方面跟跟大家做做一个沟沟通。 1、永永旺概况况 2、永永旺购物物中心在在日本 3、永永旺在中中国事业业 4、永永旺购物物中心选选址定位位、

6、规划划设计 5、永永旺国际际商城购购物中心心详解 6、永永旺开展展的社会会公益及及环保活活动 刚才短短片有一一个介绍绍，永旺旺是零售售业出身身，所以以永旺基基本上所所有开展展的工作作都是以以零售业业为核心心，之后后更多的的一些是是服务于于零售业业的服务务性的行行业。像像金融服服务、商商业地产产开发。永旺成成立于119266年，其其实更早早可以追追溯到2260多多年前的的冈田屋屋，如果果大家看看到中央央财经频频道有一一个商道道节目，里面有有一个道道上的车车轮，刚刚才小片片里面出出现的冈冈田卓野野先生创创业的历历史，可可以追溯溯到更悠悠久。现现在永旺旺集团有有1800多家公公司，主主要是百百货超市

7、市JUSSCO、食品超超市MAAXVAALU五五、大卖卖场、WWELCCIA医医药超市市、MIINISSTOPP便利店店等品牌牌专卖店店。永旺旺是日本本比较有有代表性性的销售售集团。在世界界范围内内，永旺旺大的商商品店加加在一起起有2万万家的规规模。 永旺分分为111个事业业领域，今天着着重看一一下中国国事业，包括商商业地产产开发这这部分在在国内的的发展情情况。永永旺集团团连接营营业收益益包括营营业利润润从2000020007年持持续7年年达到历历史最高高水平，20009年达达到营业业收益55.233万亿日日元，营营业利润润是12244亿亿日元。这里面面大家比比较关注注的世界界5000强排名名

8、，这是是20009年的的排名，永旺在在所有的的企业当当中排在在第1440位，在零售售企业当当中是排排在第113位，永旺有有一个目目标就是是在未来来的510年年当中做做到世界界零售业业的100强企业业。 接下来来大家更更关注永永旺购物物中心，永旺购购物中心心在日本本的市场场份额，总的经经营面积积达到114000万平米米，日本本总体的的规模是是49000万平平米，永永旺占到到28.5%。像永旺旺这种MMalll型的在在全日本本有1003家左左右，现现在其中中70.1%是是永旺在在开发进进行运营营管理。 刚才朱朱先生提提到了，在座的的各位里里面看过过（谷城城）购物物中心，大家看看到的这这个图是是两个

9、购购物中心心连接在在一起的的，占地地面积是是26万万平米，整体的的建筑面面积达到到36.5万平平米，商商业面积积是222万平米米，分成成两个区区域，一一个是MMorii，一个个是Kaaze，总体的的停车位位达到882000辆，包包括5665家大大大小小小的店铺铺，购物物中心整整体员工工达到990000名，在在日本是是最大规规模的购购物中心心。 接下来来看一下下永旺在在中国的的发展情情况，最最早永旺旺19887年111月在在香港开开设了永永旺第11号店，现在一一共有111家店店铺，接接下来119966年、119988年、220022年分别别在广东东、青岛岛、华南南，这边边是以深深圳为中中心开设设

10、的店铺铺，在北北京是在在08年年10月月17日日开业，截止到到20110年11月末在在中国一一共是332家店店铺，店店铺规模模不是很很大，但但是我们们力争打打造受地地区欢迎迎的得到到支持的的店铺，这是永永旺的宗宗旨。 这是永永旺在全全国的分分布（PPPT），这是是青岛永永旺店（PPTT）。这这个是北北京昌平平区永旺旺购物中中心，占占地面积积9万平平米、建建筑面积积15万万平米、停车台台数约330000台。 接下来来讲一下下永旺购购物中心心选址，今天主主要讲一一下购物物中心选选址的概概念。 1、购购物中心心选址作作为开发发商有共共通的一一个地方方，作为为优秀的的选址为为购物中中心开发发成功的的首

11、要条条件。很很多地方方都可以以看到稀稀少的物物价，北北京的地地王不断断地在被被更新，这是一一个非常常稀缺的的资源。为招商商规划提提供参考考及指引引。 3、构构筑良好好的商业业开发的的基础，就像我我们购物物中心也也是一样样的，比比如说永永旺作为为一期开开发，之之后业主主在我们们东侧作作为二期期开发，包括招招商，或或者品牌牌的引进进都会有有很好的的促进。 4、对对商业地地产项目目进行有有机的组组合。 5、形形成商业业地产开开发的经经济规模模效应。刚才我我提到今今天主要要讲永旺旺购物中中心的概概念性的的东西，这里面面提到RRSC的的概念，在国内内叫区域域型购物物中心，或者叫叫超区域域型购物物中心，除

12、此之之外还有有GMSS我们解解释为综综合百货货超市的的业态，SM是是食品百百货超市市，不同同的业态态对地点点的选址址，土地地的面积积、店铺铺规模包包括停车车位都有有不同的的需求。大家清清楚现在在北京市市对商业业设施规规模的限限定，包包括五环环、三环环、二环环之内都都要控制制在什么么样的范范围，都都有一些些客观的的约束。我们在在北京定定位的话话就是五五环以外外，行道道是单车车道3车车线，土土地面积积购物中中心达到到占地110万平平米，层层数作为为永旺来来讲，购购物中心心的业态态不会超超过3层层，无论论是在国国内还是是在海外外永旺的的购物中中心可能能有3层层的停车车场，可可能有33层的购购物中心心

13、，有屋屋顶的停停车场，但是他他的建筑筑不会超超过3层层以上。直营面面积大概概是在22.5万万平米，专业的的停车场场是3000040000台左左右。这这是永旺旺对购物物中心的的要求。 项目选选址是非非常关键键的一步步，前期期准备核核项目策策划当中中，作为为永旺合合作模式式来讲分分为三种种。一是是像青岛岛的东部部店有一一个概念念，公司司自己持持有土地地还有建建筑物，自己打打造购物物中心，这是一一种合作作模式。二是像像永旺国国际商城城购物中中心这种种概念，是定制制物业的的概念，业主按按照永旺旺提供的的建筑要要求，为为永旺量量身定制制的购物物中心，然后永永旺租赁赁过来经经营。三三是北京京的2号号店在朝

14、朝北大悦悦城的合合作项目目，是中中粮集团团开发的的购物中中心，最最后永旺旺以主力力店的形形式进入入。这是是我们的的合作模模式。 项目的的策划方方面更专专业，比比如说咨咨询公司司、业主主方提供供的数据据，包括括我们自自己入户户调查的的形式来来对周围围的市场场，周围围的客户户群有一一个非常常详细的的测定，之后商商业的定定位，功功能的分分析，怎怎么样的的商业组组合方面面都是非非常重要要的环节节。这里里面还有有专业设设计，刚刚才短篇篇中介绍绍的在日日本的购购物中心心，或者者顺德购购物中心心，还有有青岛的的形式有有点儿变变化，永永旺购物物中心的的模式基基本上就就是两核核一街，主力店店、次主主力店中中间用

15、摩摩尔做一一个连接接。这是是永旺在在经营过过程中摸摸索出的的比较有有效的摩摩尔的结结构的设设计，包包括它的的组合。这里面面视觉引引导的概概念是指指这个购购物中心心不一条条直线，稍微有有一点儿儿曲折，或者稍稍微有一一点儿动动线，大大家在购购物中心心里面没没有视觉觉疲劳，或者不不知道自自己该往往那边走走，我们们购物中中心有专专业的设设计团队队，包括括施工管管理，包包括后期期的商业业管理都都是有专专业的团团队操作作。 大家也也注意到到自己的的桌子前前面有两两份简介介，一份份是公司司整体的的简介，还有永永旺梦乐乐城的简简介，待待会儿会会给大家家介绍商商业的管管理、租租户的管管理，包包括物业业管理专专业

16、公司司。永旺旺在日本本包括海海外也同同时和永永旺一起起来运作作这个购购物中心心。 在永旺旺购物中中心设计计规划流流程当中中，大家家都是行行业中人人，可能能对这些些内容比比较清楚楚，针对对自己的的项目会会有什么么样的重重点，包包括项目目的定位位、功能能、规模模。可以以看到打打造商界界商贸城城市，北北京市政政府有3300多多万商业业面积的的继续，面积非非常好，但是功功能规模模上来讲讲，可能能是先打打造一个个购物中中心之后后再招商商，我把把购物中中心建出出来不怕怕招商这这种概念念，有时时候空置置率会比比较高一一点，这这是现在在会出现现的情况况，特别别是现在在商业设设施跟商商业设施施之间的的竞争，大家

17、不不光有品品牌规模模，更多多的通过过购物环环境或者者差别的的经营，更好的的让自己己的购物物中心有有一个很很好的后后期的运运作。在在定位方方面要做做一些更更细致的的工作，前期的的工作做做的如果果比较深深入，后后期经营营方面会会更好一一点。 永旺购购物中心心的设计计包括环环境的规规划当中中，始终终将顾客客第一的的基本理理念放在在第一位位，比如如像顾客客提供便便利、轻轻松自在在、舒适适、商品品的丰富富选择，这方面面都是追追求快乐乐舒适的的SC的的概念。从硬件件上来讲讲购物中中心的设设计宽敞敞明亮，运用自自然光线线，虽然然是在室室内，但但是通过过非常高高的天窗窗，或者者通过视视觉效果果，包括括我们这这

18、里的树树都是真真树不是是假树，给大家家提供非非常舒适适的购物物环境。 同时，永旺在在硬件方方面的特特点包括括无障碍碍设计，大家今今天从员员工通道道过来的的，还没没有体会会到员工工通道的的特点，比如说说简洁易易懂的标标识，出出入口都都有轮椅椅，顾客客可以无无障碍进进入购物物中心，包括我我们的电电梯都非非常方便便残障人人士推着着轮椅进进出，我我们的购购物中心心也有环环保，比比如像太太阳能发发电，像像LEDD，还有有地热的的利用，包括雨雨水的回回收再利利用，这这都跟我我们的奥奥运项目目有共通通点。SSC基本本分类分分布图，这是我我刚才提提到的两两核一街街的概念念。 接下来来着重谈谈一下永永旺国际际商

19、城购购物中心心，大家家今天从从西二环环那边过过来，大大家对北北京应该该有一个个比较清清晰的了了解，从从这边沿沿着八达达岭高速速过来大大概有四四、五十十分钟的的时间，这个位位置是在在五环和和六环之之间的位位置，绝绝对是郊郊外型购购物中心心。为什什么当初初永旺会会选址在在这个位位置呢？这个购购物中心心是北京京市规划划的四个个大型购购物中心心之一，而且是是第一个个具体实实现的购购物中心心，这个个位置是是在八达达岭高速速北安河河出口的的位置，还有一一个北清清路，北北清路延延伸到航航天桥那那边。包包括京承承高速、小汤山山那边的的客源也也会带动动过来。永旺在在选址的的时候考考虑到了了交通的的方便程程度，这

20、这个购物物中心可可以吸引引更多的的广阔区区域的客客流，会会有一个个非常好好的带动动作用。 在购物物中心的的南侧现现在正在在施工，这条路路线是昌昌平线，从西二二旗过来来延伸，一直到到昌平，最终到到十三陵陵景区，是一个个轻轨建建设，今今年年底底主体能能够完工工，能够够通车。这部分分能带动动昌平顾顾客的人人流，包包括回龙龙观这边边有一个个轻轨，八号线线的延长长线，会会一直到到昌平的的规划。龙泽站站会有115分钟钟一辆班班车，以以后路线线完成后后就不需需要这么么多班车车，会吸吸引更多多的顾客客来购物物中心。 这是当当初开发发这个项项目的时时候我们们同事做做的商圈圈的调查查，那个个时候这这边的路路没有完

21、完全开通通，这时时候我们们会考虑虑到开车车五分钟钟的商圈圈，开车车十分钟钟的商圈圈，开车车十五分分钟的商商圈大概概是什么么规模，这些是是我们公公司同事事进行实实测的，包括居居住人口口是多少少户家庭庭，所以以对整个个商城的的规划、定位，人口收收入购买买力方面面对整体体规划都都是最基基础的信信息。因因为大家家注意到到，附近近有一个个史各庄庄村，几几千人规规模的村村庄，最最后外来来人口达达到几万万人的规规模，他他们的购购买力对对商城的的定位来来讲不是是很好的的客户群群，但是是回龙观观、航天天城、上上地这边边的顾客客大家通通过八达达岭高速速，或者者通过五五环、四四环过来来的非常常的多。 这个以以前叫中

22、中关村商商城购物物中心，现在叫叫珠江摩摩尔，他他根据永永旺国际际商城购购物中心心的设计计，之后后配Maall型型的购物物中心，包括有有一个奥奥特莱斯斯，现在在这边据据业主介介绍招商商非常成成功，当当然住宅宅每平米米卖到2220000元的的价位，这也是是购物中中心的贡贡献，因因为整体体概念叫叫珠江摩摩尔这么么一个概概念，摩摩尔是一一个非常常大的量量。作为为住宅和和综合性性开发来来讲，对对大家有有一定的的借鉴的的意义。因为整整体的购购物中心心整体加加在一起起有433万平米米的开发发体量，作为像像永旺这这样单体体面积达达到155万平米米的租户户，一旦旦入住的的话，整整体作为为商业设设施来讲讲，包括括

23、对住宅宅的价值值提高是是显而易易见的。 永旺购购物中心心从最初初到现在在已经变变过几次次了，住住宅、公公寓这部部分的售售价也有有多次的的提升。永旺国国际商城城购物中中心占地地面积大大概是99万平米米，建筑筑面积115万平平米，地地下一层层还有地地下三层层，包括括屋顶现现在作为为我们的的停车场场来使用用，当然然因为地地上三层层只有影影城，但但是二、三层层层高都是是6米，影影院是111米，现在是是停车场场，但是是在不久久的将来来都会变变成商业业设施。包括主主力店的的12米米的柱距距，其他他部分99米的柱柱距都会会保证购购物中心心的通透透感。 再讲一一下购物物中心够够能的分分布。大大家手上上有购物物

24、小册子子，这里里面提到到了在南南侧是直直营的主主力店，在北侧侧包括次次主力店店现在是是家居、运动等等大型专专卖店、大型餐餐饮；三三层是影影院，MMalll这边是是专卖店店、餐饮饮。 特色11：从规规划、装装修到营营运，全全程由永永旺团队队自我主主理 特色22：近330%的的新品牌牌，来集集团企业业和集团团合作公公司 特色33：整体体推广，集中管管理，集集中收银银 区域的的划分一一会儿带带大家到到现场看看会更详详细一些些。 接下来来介绍一一下北京京第二家家店，准准备开业业的朝北北大悦城城店，这这也是我我们合作作开发方方式中的的一个类类型。这这个开发发本身来来讲是中中央集团团公司做做的开发发，整体

25、体的建筑筑面积在在43万万平米，商业面面积有333万，这里面面我们在在北侧建建筑面积积大概有有3.55万平米米，商业业面积有有2万，从地下下1到地地上4层层是永旺旺作为主主力店入入住，这这是我们们和大悦悦城的合合作模式式。 昨天我我去了天天津泰达达的购物物中心，基本上上外观的的主题结结构已经经成型了了，在泰泰达足球球场旁边边，旁边边是会展展中心，占地面面积用111万平平米，商商业面积积7.55万平米米占地面面积9.8万平平米。 以上就就是简单单的跟大大家沟通通了一下下永旺在在购物中中心的选选址，包包括规划划设计方方面购物物中心基基础的内内容。 永旺公公司是持持续发展展，受到到社会公公认的集集团

26、公司司。永旺旺在四川川大地震震的时候候有募捐捐活动，20008年55月122日四川川汶川地地震发生生。第二二天，永永旺1%俱乐部部向中国国驻日大大使馆紧紧急捐助助了1000000万日元元。永旺旺1%俱俱乐部向向四川红红十字会会捐赠了了6000顶帐篷篷，石景景先生亲亲自到村村子里面面帮助村村民一起起搭建帐帐篷，从从成都开开车有五五个小时时的路程程。 今年我我们在44月244日要在在八达岭岭长城那那边进行行一个植植树活动动，到44月244日我们们会完成成1000万棵植植树的目目标，这这是永旺旺环境财财团与北北京市人人民政府府合作的的项目，这也是是永旺的的创始人人冈田卓卓野先生生获得北北京市荣荣誉市

27、民民的一个个贡献。除了这这种标志志性的活活动以外外，这是是我们在在购物中中心进行行的植树树活动，当时也也有北京京市昌平平区政府府领导参参加，当当时种了了50000棵树树，我们们跟社区区的互动动环节中中也有品品牌的知知名度，让周边边的居民民一起参参加这样样一个活活动，跟跟购物中中心有一一个互动动。包括括我们每每个月111号定定为永旺旺日，在在周边进进行清扫扫、清洁洁活动，这也是是对周围围社区的的贡献。 今天时时间非常常短，也也非常仓仓促，跟跟大家简简单做了了一下沟沟通。如如果在讲讲述的内内容有不不清楚的的地方，或者有有问题可可以提出出来。朱总： 谢谢李李淇！ 大家有有什么问问题可以以沟通一一下？

28、提问： 人流动动线咱们们这边是是怎么做做的？朱总： 是指内内部动线线还是外外部动线线？提问： 内部。朱总： 我们为为什么叫叫两核一一街？为为什么只只建三楼楼？我要要说明一一下，停停车场放放在这个个地方，原因是是让顾客客第一时时间最方方便进入入我们的的内部，这是外外部的动动线概念念，为什什么只建建三层？因为三三楼有停停车场，可以由由一个喷喷淋效果果，三楼楼租金可可以考虑虑达到一一楼的770、880%，二楼会会少一点点儿，但但是三楼楼不会比比二楼低低。 内部动动线是三三个大的的聚点，超市的的地方人人流聚集集最多，所以我我们做的的时候会会把顾客客从超市市出来引引到北部部，在北北部有一一个大的的聚集点

29、点，这儿儿可以定定期搞活活动。为为什么这这儿配次次主力店店？这个个长度是是3500米，要要把一个个人从超超市拉到到这儿是是很难的的一项工工作，所所以要在在这儿配配一个次次主力店店，能吸吸引大家家到这儿儿来及为为什么是是一个弧弧度，因因为第一一没有视视觉障碍碍，第二二不会有有很长的的感觉。这是内内部动线线的设计计。我们们这儿的的梯子比比较少，不像一一般的购购物中心心，为什什么梯子子会比较较少？会会考虑到到视觉上上的通透透性，因因为梯子子多了以以后会阻阻挡你的的视觉效效果，你你不可能能看到前前面有什什么商场场，有什什么店，不能把把你吸引引到那个个地方，做大卖卖场有一一个磁石石效果，我能看看到的有有

30、一个磁磁石效果果，可以以把你吸吸引到那那个地方方去。相相对餐饮饮比较集集中，也也是为了了让大家家有一个个统一感感，餐饮饮是放在在一个区区域，当当然某些些地方会会配一些些小的咖咖啡店，便于他他们休息息，但是是整体餐餐饮会放放在一个个集中区区，让大大家在一一个非常常短的时时间可以以有选择择。提问： 在中国国的员工工数量相相当于日日本的11.5倍倍，我不不知道这这是什么么原因？朱总： 这是工工作效率率的概念念。我们们在日本本做的购购物中心心之外，还有专专门做JJUSCCO综合合百货超超市，这这部分员员工数量量比较多多，因为为是自营营的零售售行业。整个购购物中心心的员工工是属于于专卖店店，招商商来的员

31、员工，这这部分的的员工无无论从工工作效率率也好，工作知知识面也也好，这这部分员员工在中中国一个个店会达达到40005000员工，在日本本的话可可能只有有2000员工，更多的的是使用用40、50岁岁的家庭庭主妇，她们的的能力相相对要比比中国的的员工能能力要高高。从正正式的员员工数量量比中国国的少，其实总总体数量量应该是是差不多多，但是是效率肯肯定比中中国要高高。提问： 你们有有没有未未来在中中国发展展的一些些计划？朱总： 我们大大部分好好的资源源在香港港，我们们依托香香港在广广省发展展，山东东是另外外一个契契机，最最近因为为奥运这这个概念念地我们们开发了了北京、天津、环渤海海，我们们目前还还属于

32、策策划的阶阶段，单单位希望望将来能能够有机机会在目目前开展展的这些些地区相相邻的省省份，包包括大家家比较关关心的长长江三角角洲地区区，还没没有业务务的扩展展，希望望将来有有机会可可以在这这些地方方发展。提问： 你们在在上海有有没有发发展？朱总： 我们119966在（星星河站）前面开开了一个个JUSSCO，20000年关关了。有有机会的的我们希希望在上上海发展展。提问： 关掉的的原因是是什么？朱总： 因为11996620000年是是在闸北北区（星星河站），当时时政府规规划没有有按照他他们的承承诺予以以落实，使得我我们的销销售受到到一定的的打击。在这样样的情况况下，与与其让这这个苹果果一直烂烂下去

33、，还不如如先收了了，另外外寻找机机会。当当时在上上海的经经营情况况，各个个方面的的合作还还是比较较好的，所以上上海还是是希望我我们能够够再回去去。提问： 你们现现在还没没有推公公寓吗？朱总： 刚才讲讲的433万的那那个概念念里面，永旺是是一个零零售企业业。提问： 你们还还没有推推出公寓寓吗？朱总： 我们不不做公寓寓，我们们只做零零售，我我不做零零售以外外的任何何的房地地产，但但是我可可以跟任任何房地地产商合合作，你你做你的的房地产产，我只只做零售售。提问： 这个卖卖场里面面不做销销售？朱总： 绝对不不做销售售。业主主把这个个楼租给给我，我我没有前前来也不不允许你你分租给给别人，卖给别别人，但但

34、是这个个股东不不干了，把这栋栋楼整体体卖给第第三方，就像我我们原来来的开发发商是中中关村，后来他他们不做做了把这这个东西西整个转转卖给珠珠江，这这没问题题，我们们一定要要是一个个业主，这是最最根本的的。提问： 这个图图中间的的部分是是什么？ 朱总： 这块地地是属于于村里面面的，这这是由业业主为村村里面承承建的22万平米米的商业业，现在在还没有有定论，是村里里面自己己来做还还是开发发商自己己做没有有定论，但是一一定会形形成差异异化，这这是一个个奥特莱莱斯，目目前规划划是以娱娱乐为主主，比如如说水上上世界，室内溜溜冰场，类似这这方面。这边还还有100万多平平米，是是因为有有一条河河，希望望把这条条

35、小溪很很好的利利用以后后做一些些松散的的酒吧。提问： 你们当当时是租租的地还还是租的的物业？如果你你们再到到长三角角发展的的话，承承租的年年限和水水平是什什么？朱总： 地和物物业是不不分的，我要租租的是整整体一块块租，像像这个项项目，99.8万万平米含含楼上地地下都租租给我了了。有很很多模式式，你只只把地租租给我，我只租租地我投投资建筑筑也有。也有是是我提出出要求你你去深化化，按照照我的要要求把楼楼建完，精装修修我自己己做，整整体租赁赁。提问： 你们对对租期有有要求吗吗？朱总： 不低于于15年年。提问： 最高到到20年年？朱总： 之后可可以再续续。 这个租租金非常常低，可可以说这这个业主主跟我

36、们们的配合合相当不不错，因因为没有有想到从从这里面面赚钱，所以我我们当时时腾的时时候大家家很开诚诚布公，他把成成本告诉诉我，他他所需要要的投资资回报期期也告诉诉我，我我把我的的回报也也告诉他他，大家家找到一一个契合合点，他他靠这个个东西带带动后面面的住宅宅。提问： 大概多多少年回回收呀？朱总： 大概110年左左右。提问： 那那时候 拿地的的成本非非常低？ 朱总： 这个地地的成本本非常低低。提问： 10年年是非常常好的投投资收益益了？朱总： 这个整整个建筑筑从我们们内部自自身概念念来说，达到一一个合格格点我只只打600分，建建筑的方方方面面面做的不不是特别别的理想想，这是是一个非非常大的的问题，

37、也是我我们今后后要吸取取教训的的部分。但是整整个开发发商不是是靠这儿儿赚钱，确实是是这样。提问： 设计的的时候你你们参与与了吗？朱总： 我们全全部参与与。包括括这个门门是朝西西开还是是朝东开开，为了了这个我我们用了了三个月月。我们们从最初初的楼怎怎么摆，里面怎怎么建，包括环环境、楼楼高、楼楼层、机机电设备备要求全全部是我我们提出出规划，他再找找中国的的设计师师，因为为是要有有中国的的设计院院盖章，外国的的设计师师做不了了。提问： 奥特莱莱斯卖不不卖？朱总： 你有兴兴趣我们们我可以以帮你接接洽，问问问他。提问： 中间这这个Maall连连接的为为什么统统一收银银？朱总： 这个统统一收银银符合中中国

38、特色色。提问： 你是租租给个人人还是？朱总： 租给个个人也好好，租给给公司也也好，我我们说所所有的租租户，有有些租户户确实会会漏报、少报销销售额，为了这这一点我我们必须须进行统统一收银银，但是是我给各各个租户户很好的的承诺，我集中中收银，集中托托管你的的销售额额，但是是按照约约定的时时间一定定把钱还还给你，一分不不少。我我是月末末结帐，第二个个月的115号之之前一分分不少钱钱全部到到他们的的帐上。提问： 统一收收银是用用系统还还是派收收银员下下去？朱总： 我派收收银员下下去，系系统是我我的。提问： 店铺是是跑到收收银点去去缴费。朱总： 对，必必须这样样。提问： 但是有有一个跑跑单的问问题。朱红

39、总统统： 跑单不不可能百百分之百百杜绝，但是我我们有规规则，我我们员工工会不定定期审查查，你跑跑一笔、两笔可可以，但但是我会会看你的的客流，特别是是餐饮，你每天天有那么么多客流流，我一一数就知知道单价价是多少少，有多多少销售售额，一一个月上上来销售售差我们们一看就就知道，那你就就别干了了。提问： 集中收收银是扣扣点还是是租金？朱总： 结合。提问： 收银员员的工资资是由咱咱们来付付？朱总： 对。提问： 这是一一笔很大大的费用用？朱总： 还好，我除了了收租还还要收管管理费，这是招招租的时时候我会会告诉你你要收多多少钱，你是愿愿意的。提问： 物业管管理费是是多少？朱总： 不方便便透露。提问： JUSSCO这这个主