万盛广进名都商业裙楼项目

1、PAGE 目 录第一部分分：万盛盛区概况况 44 页第二部分分：区域域市场消消费调研研 99 页第三部分分：项目目概况及及SWOOT分析析 117页第四部分分：项目目定位 22页页第五部分分：项目目规划布布局及包包装建议议 339页第六部分分： 项项目营销销推广策策略 442页第七部分分：项目目经营建建议 500页第八部分分：项目目招商策策略 588页第九部分分：项目目操作思思路及手手法 622页第十部分分：项目目包装及及推广执执行 644页第一部分分 万盛区区概况一、万盛盛区基本本情况1、地理理位置：万盛区区位于北北纬288。4629。06，东经经1066。451077。03,南北北最长44

2、0.55公里、东西最最宽233公里幅幅员面积积5655.766平方公公里,位位于重庆庆市东南南部，是是重庆市市重要的的能源基基地和重重庆市新新兴旅游游区,人人口277万人，城镇人人口约110万人人。区人人民政府府驻万盛盛，距重重庆市中中心区880公里里。区境境东和北北与南川川市接壤壤、西与与綦江县县交界、南与贵贵州省桐桐梓县相相邻,地地处渝黔黔、渝湘湘要冲，是渝南南、黔北北地区重重要的物物资集散散地。2、交通通条件：万盛交交通运输输十分便便捷，已已经进入入一小时时经济区区，有渝渝黔铁路路三（江江）万（盛）支支线、万万（盛）南（川川）铁路路，个个火车站站，个个二级编编辑站，开通了了重庆至至万盛旅

3、旅游专列列；渝湘湘公路上上连重庆庆、下接接涪陵、黔江和和贵州黔黔北地区区。渝黔黔高速公公路已建建成通车车，綦万万高速公公路全长长公里，路基宽宽米米，双向向四车道道，拥有有大小桥桥梁座，互互通式立立交处处。该公公路是重重庆连接接南川市市、涪陵陵区、黔黔江区以以及毗邻邻的湖南南、湖北北、贵州州等省的的重要通通道。出出境公路路还有渝渝湘公路路横贯全全境，将将国道3319线线与国道道2100线连为为一体。向南有有万（盛盛）桐（梓）高高等级公公路连接接黔北地地区，使使万盛这这个渝南南、黔北北地区传传统的边边贸重镇镇，具备备了更为为优越的的经济发发展条件件。万盛盛区西有有三万铁铁路连接接铁路干干线渝黔黔线

4、；东东有万南南铁路连连接南川川市，具具备与渝渝怀铁路路相连的的基础条条件。3、基础础设施：经过几几年的建建设,万万盛区内内已形成成了较为为完善的的供水、供电、天然气气、通讯讯、邮政政、国际际互联网网以及闭闭路电视视系统。 = 1 * GB3 .供电电：全区区有2.4万千千瓦、55.5千千瓦火电电厂各一一座,另另有一座座230万万千瓦的的火电厂厂正在建建设当中中；有2220kkv变电电站1座座、1110kvv变电站站2座、35kkv变电电站9座座，100kv和和6kvv配电线线路255条。 = 2 * GB3 .供水水：区内内有大小小河流667条，地下水水有77770万万立方米米，区自自来水厂厂

5、供水能能力2000000立方米米（每日日），中中二级水水库汤家家沟水库库蓄水量量11333万立立方米，银碗槽槽水库、毛里水水库和兴兴建中的的张三塘塘水库等等水利设设施及输输水渠道道四通八八达的。 = 3 * GB3 .天然然气：管管道天然然气工程程已于220033年建成成通气，每日最最大供气气能力226万立立方米，可向万万盛城区区、万盛盛资源型型特色产产业园区区及万盛盛北部乡乡镇供气气。 = 4 * GB3 .通讯讯：区内内已经开开通了44万门程程控电话话和600路远程程数字微微波站，实现了了国际、国内直直拨。移移动电话话与全国国联网，无论是是在热闹闹的城市市，还是是在偏僻僻的乡村村都可以以顺

6、利的的接通，在境内内基本上上都没有有盲区，形成了了现代化化的通讯讯网络系系统。互互联网业业务广泛泛开展，遍及每每一个乡乡镇，而而且光纤纤宽带互互联网也已已在城区区及附近近乡镇开开通。4、旅游游资源：万盛区区处于四四川盆地地向云贵贵高原过过渡地带带，典型型的喀斯斯特地貌貌、“十里不不同天”的高山山垂直气气候条件件，孕育育了丰富富的旅游游资源，其品种种齐全，在重庆庆市独树树一帜。据统计计，全区区有山地地景观、峡谷景景观、石石林景观观、溶洞洞景观、森林景景观、气气象景观观及生态态农业景景观等大大型景区区1000余处，各小景景点数不不胜数，具有“山峻、峡险、石奇、水秀、林幽、洞深”等显著著特色。万盛区

7、区以其秀秀美的山山水风光光，被誉誉为长江江三峡外外环旅游游线上一一颗“绿色明明珠”。拥有有重庆市市最大的的自然生生态旅游游区黑山山谷、“重庆十十佳景区区”万盛石石林、“渝黔第第一漂”铜鼓滩滩漂流、“天然氧氧吧”九锅箐箐森林公公园、“休闲圣圣地”樱花温温泉等五五大景区区，此外外，尚有有别具特特色的奥奥陶纪地地质公园园（原重重庆浒石石林）正正在建设设当中。其中，万盛石石林和黑黑山谷双双双被评评为中国国旅游景景区最高高等级“国家AAAAAA级景区区”。5、城市市功能：城市环环境优美美，教育育、文化化、体育育、医疗疗、生活活服务设设施齐全全，自成成体系。区内有有工商银银行、农农业银行行、建设设银行三三

8、家金融融机构，并设立立了外汇汇业务；保险机机构险种种齐全。近年来来，随着着区内有有线电视视工程、管道天天然气工工程、文文化大楼楼、体育育馆、旅旅游宾馆馆等设施施的相继继建成，城市综综合服务务功能显显著增强强。二、万盛盛区未来来规划万盛区正正在沿万万盛大道道开发新新城区，新城区区集住宅宅、行政政、金融融、商业业、休闲闲为一体体，以解解决万盛盛老城区区人口过过于集中中、片区区规模小小等问题题，3.4万平平方米的的万盛广广场已经经破土动动工，将将成为市市民休闲闲的好去去处,万万盛区规规划建设设19条条城市道道路，包包括临江江路、滨滨江路在在内的交交通主干干道和次次干道，规划建建设的东东环路与与延长的

9、的迎宾大大道相交交后和万万东南路路连接，规划建建设火车车北站和和汽车客客运中心心，将市市区范围围扩大一一倍，待待建的桂桂花公园园，正在在建设的的万盛广广场将大大大改善善城市形形象，此此外，万万盛区加加紧创建建文明卫卫生城市市工作，改善并并优化鹏鹏生农贸贸市场、红枫综综合市场场等市场场的销售售产品品品种、物物价、食食品卫生生和环境境卫生，滨江路路、红枫枫小区、东林火火车站广广场、万万盛大道道、三元元桥、高高速公路路路口、观景湾湾等公路路环线的的交通秩秩序和卫卫生状况况。从规规划入手手，打造造绿色、卫生、旅游城城市,提提高城市市水平。从规范范化管理理入手，加大创创建力度度。规范范摊点的的布局和和卫

10、生管管理，并并把整洁洁、卫生生、美观观、礼貌貌等作为为规范的的重点。从社会会参与入入手，在在政府投投入路灯灯、绿化化等基础础设施建建设的同同时，通通过集资资、招商商等方式式，多渠渠道集合合社会资资金共同同参与城城市建设设。“十一五五”期间，坚持以以大开发发促大开开放，以以大开放放促大发发展，全全力打造造“诚信万万盛”、“商机万万盛”、“人文万万盛”、“法制万万盛”、“魅力万万盛”，全面面实施以以“旅游产产业为龙龙头、优优势工业业为主体体、特色色农业为为基础、城市建建设为依依托、科科技创新新为动力力”的旅游游带动战战略，全全面建设设“小而精精、小而而美、小小而富、小而强强”的新万万盛。三、万盛盛

11、未来商商业中心心的形成成万盛区目目前的城城市金融融、商业业、行政政中心是是以龙凤凤碑为圆圆心，向向四周辐辐射，主主要集中中在万盛盛大道、勤俭路路、万新新路、滨滨江路之之间的区区域，该该片区存存在人口口密度较较大，居居住环境境较差、商业格格局凌乱乱、城市市形象落落后、片片区规划划单一等等劣势。万盛区区政府从从市民实实际需要要、提高高市民生生活质量量、提升升城市形形象等方方面出发发，对万万盛区做做了富有有前瞻性性、科学学性、可可行性、创新性性的未来来发展规规划，在在万东北北路与松松林路交交汇处兴兴建3.5万平平方米的的市民广广场及上上万平方方米的商商业步行行街，广广场旁兴兴建政府府大楼，把万盛盛主

12、城区区的东部部及东南南部规划划为新开开发区域域，作为为将来的的居住、金融、行政、商贸、休闲、娱乐中中心，从从整个城城市范围围来看，将来的的城市中中心是以以市民广广场为中中心向四四周辐射射。四、万盛盛未来商商业中心心的打造造万盛老城城区的商商业业态态主要为为中小型型的百货货零售及及专业店店，商品品质量处处于中低低档，不不能满足足市民日日益增长长的购物物需求，再加上上老城区区的建筑筑陈旧，缺乏现现在都市市感和时时尚感。随着城城市规划划的执行行及相关关优惠政政策的出出台，经经济嗅觉觉灵敏的的房地产产开发商商和投资资商纷纷纷看好该该片区，沿万东东北路及及万盛大大道两边边的房地地产开发发如火如如荼，万万

13、盛大道道旁的巨巨鼎、名名店城、红枫综综合市场场、康隆隆盛大都都会等等等楼盘相相继面市市，总建建筑面积积20多多万平方方米，商商业面积积5万多多平方米米，沿万万盛大道道的商业业门面纷纷纷开业业，该片片区的美美好商业业前景不不可估量量。五、广进进购物广广场特殊殊地理位位置介绍绍广进购物物广场位位于万盛盛大道与与松林路路交汇处处，临万万盛市民民广和万万盛大道道，万盛盛大道目目前为该该地区的的主干道道，随着着片区开开发的逐逐步进行行，该道道路人流流量及车车流量较较大，广广进购物物广场离离商业步步行街约约1000米，与与步行街街仅一路路之隔，以市民民广场和和商业步步行街为为推动力力，可以以辐射新新城区及

14、及老城区区。第二部分分 区域市市场消费费调研一、社区区消费中中心商业业研究商业用房房供需分分析随着万盛盛区政府府打造片片区经济济的力度度加强及及片区经经济的蓬蓬勃发展展，万盛盛区房地地产市场场呈现出出良好的的发展势势头，商商业用房房的供给给需求量量逐步上上升，老老城区的的商业格格局已经经不能适适应城市市发展需需求，随随着政府府的新城城区规划划，城市市中心的的逐步转转移，因因此老城城区商业业中心商商业物业业价格已已经没有有上升空空间，而而新社区区消费中中心物业业，由于于受城市市发展速速度的影影响，市市民开始始接受，其价值值已经被被初步认认识，所所以新城城区消费费中心的的商业用用房呈现现出供求求两

15、旺的的局面。商业业态态分析从万盛区区的零售售业分布布来看，主要商商场分布布在老社社区中心心的万东东北路及及万新路路，而且且经营面面积从几几百到几几千不等等，正在在经营的的商场中中，商业业形态以以百货及及生活用用品为主主。1、百货货商场：名称经营面积积立泰百货货40000平方米米万盛百货货40000平方米米劳动商场场10000平方米米新东风购购物中心心30000平方米米仟赞商场场20000平方米米野太阳商商场15000平方米米昌宏商都都20000平方米米人民商场场20000平方米米2、中小小型生活活超市：名称经营场地地面积万德超市市40000平方米米盛亨超市市600平平方米朝晖超市市10000平

16、方米米森森超市市300平平方米新华超市市10000平方米米3、电器器专业店店：名称经营场地地面积万达电器器10000平方米米三元电器器10000平方米米万汇电器器500平平方米商社电器器600平平方米经营的产产品主要要为：家家用电器器、床上上用品、服装、鞋帽、皮具、日用化化妆品、钟表、通讯产产品、家家具等。产品档次次：以中中低档为为主，高高档产品品为辅。商业片区区分布从目前万万盛区的的商业分分布来看看，还处处于传统统商业阶阶段，门门面及商商场主要要集中在在交通生生活要道道万东北北路及万万新路旁旁，万东东北路是是万盛目目前车流流量、人人流量最最大的道道路，因因为片区区目前没没有商业业街及步步行街

17、，临街门门面及商商场依托托于道路路较大的的人流量量，万东东北路主主要以大大中型商商场、服服装专卖卖店、通通讯产品品专卖店店、餐饮饮、鞋帽帽专卖、超市、休闲娱娱乐、建建材、装装饰材料料、布艺艺为主，万新路路主要以以临街门门面为主主， 经经营以服服装、餐餐饮、休休闲娱乐乐、劳保保用品、网吧等等。万东路与与滨江路路之间为为万盛餐餐饮休闲闲娱乐业业最发达达的区域域，火锅锅店、美美容美发发、休闲闲娱乐、茶道、酒吧等等，区域域依存该该片区人人口最集集中的优优势和临临江优势势，充分分发挥优优势，经经营的如如火如荼荼。勤俭路主主要以事事业单位位、休闲闲娱乐、服装专专卖、售售楼中心心为主，道路人人流量及及车流量

18、量与万东东北路相相比，具具有较大大差距；部分处处于施工工阶段的的万盛大大道，道道路两边边主要为为万盛近近两年来来新修的的商品房房，为了了满足片片区开发发的需要要，片区区集中了了大量的的建材、装饰材材料、灯灯具、布布艺商家家。万盛的商商业从分分布来看看，可以以认为是是以滨江江路、勤勤俭路、万新路路围成的的商业片片区。商业氛围围处于万东东北路的的几个大大中型商商场依靠靠道路的的人流量量，但是是由于人人流总量量有限，经营状状况一般般，同时时光顾的的人数不不足500人。超超市受地地理位置置的限制制，同时时光顾的的人数不不足100人。服服装、鞋鞋帽专卖卖店同时时光顾的的人数不不足5人人。由于于万盛目目前

19、大兴兴土木，陆续开开发推出出的楼盘盘较多，装修房房子的户户主对建建材、装装饰材料料需求较较大，该该行业目目前呈现现良好势势头。商业用房房价格分分析万盛区的的商业从从最近几几年开始始逐步繁繁荣，商商业用房房的销售售价格逐逐渐上升升，租金金价格也也在逐步步攀高。在三年年以前，万盛区区商业用用房的月月租金价价格平均均在100-300元/平平方米，截止到到20004年111月，调查显显示，现现在租金金价格上上涨到330-880/平平方米。商业用用房的销销售价格格从三年年前20000-60000元/平方米米，上涨涨到如今今的40000-130000元元/平方方米，根根据目前前万盛的的经济情情况、人人口数

20、量量、新开开发商业业物业面面积、目目前的租租金价格格来判断断，在未未来3年年内，万万盛商业业物业的的销售价价格会保保持在现现有的价价格区间间内，不不会有较较大幅度度的上涨涨。二、社区区消费中中心发展展趋势分分析与预预测行政区域域的改变变对社区区形成的的影响随着城市市化进程程的继续续进行，城市扩扩张的速速度日益益加快，城市人人口的不不断增加加，让城城市行政政管辖区区域不断断的在发发生变化化，原有有的老的的社区不不断扩大大与膨胀胀，功能能日益复复杂，新新的社区区不断增增加，这这将极大大的改变变整个城城市的板板块划分分，而板板块划分分带来的的经济繁繁荣与发发展，又又受政府府宏观政政策的引引导与经经济

21、政策策的倾斜斜，所以以都市行行政区划划的改变变将对社社区的形形成和发发展。城市增容容对社区区消费中中心的影影响万盛经济济飞跃前前的社区区消费中中心，由由于其功功能主要要是服务务于本社社区内的的居民，从社区区构成理理论看，其产生生基础也也是以厂厂矿企业业为基础础的，所所以其规规模一般般皆不是是很大。近几年年的社区区消费中中心，由由于不仅仅要服务务于本区区居民，同时也也要服务务于外来来的居民民，而从从社区产产生与构构成的角角度来看看，他改改变了第第一代社社区消费费中心以以厂矿为为产生源源的形成成基础，形成了了以功能能划分为为形成基基础的社社区，所所以其规规模有日日益扩大大的趋势势。随着着城市化化进

22、程的的日益前前进，城城市人口口必将越越来越密密集，因因此社区区人口也也有呈现现出日益益增多的的这样一一种趋势势，所以以社区商商业也就就有日益益繁荣的的趋势，社区消消费中心心也有日日益向中中心商业业靠拢的的这样一一种趋势势。新商圈的的发展对对社区消消费中心心的影响响随着万盛盛政府部部门的整整体规划划及新片片区的开开发，商商业中心心正在向向新修的的市民广广场靠近近，社区区消费中中心也有有日益向向区域中中心商业业靠拢的的局面。近年来来，区域域在发展展自身竞竞争力的的同时，不断引引进大型型商场或或者百货货业，而而由于受受就近消消费的影影响，商商业中心心的零售售百货商商场的生生意也较较乐观。这种在在打破

23、老老城区才才能有中中型购物物中心与与百货商商场的观观念的同同时，也也给社区区消费中中心指明明了一条条商业发发展前进进的方向向，即社社区消费费中心只只要有足足够的人人流与足足够的消消费能力力做支撑撑，社区区消费中中心也可可以发展展大型零零售百货货或者其其他的一一些都市市时尚的的消费形形态与商商业形态态。三、社区区消费中中心的商商业调研研数据与与分析片区商业业数据分分析图表表说明：社社区现有有的商业业业态和和业种显显得十分分分散，分布比比例也很很不均衡衡，没有有突出的的主力商商业业态态，整个个社区商商业呈现现出典型型的传统统社区消消费中心心的特征征。说明：在在现在社社区消费费中心里里，商业业铺面面

24、面积在22160平平方米是是主力需需求面积积，其整整个比例例占了总总共铺面面比例的的70%左右，同时在在超过1120平平方米以以上的铺铺面出现现空缺，也与整整个社区区现在的的商家有有着非常常直接的的联系，现在尚尚没有一一家品牌牌商家进进驻，所所以在商商铺面积积上几乎乎没有出出现大的的铺面。说明：整整个片区区现在典典型的商商业特征征就是传传统社区区消费中中心，其其经营档档次低，商家品品牌低，所以商商业铺面面的价值值低，在在本区域域的租金金主要集集中在11630元元/平方方米这个个区间内内，他们们一共占占了整个个商业铺铺面的770%以以上。第三部分分 项项目概况况及SWWOT分分析一、基本本情况本

25、项目处处于万盛盛大道与与万东北北路交汇汇处，项项目紧靠靠万盛市市民广场场是万盛盛区以后后的中心心区域，离老城城区步行行约100分钟时时间，区区位条件件十分优优越。1、项目目总用地地面积447000平方米米；占地地面积：21117.113平方方米；2、总建建筑面积积：2114266.044平方米米，其中中住宅建建筑面积积132202.88平平方米，商业建建筑面积积62223.668平方方米（负负一层：19999.448平方方米，层层高4.7米；第一层层：22200平平方米，层高44.8米米；第二二层：119344.499平方米米，层高高4.88米；第第三层：19334.449平方方米，层层高5.

26、4米；第四层层：10000平平方米，层高44.5米米）。3、建筑筑密度：45.05；4、建筑筑容积率率：4.58；5、绿地地率：225.224；6、停车车位：地地下211个，地地上122个。7、施工工进度：目前已已经施工工至4层层，计划划20005年竣竣工；8、建筑筑形态：共177层，塔塔楼住宅宅4-113层，裙楼商商业1-3层，-1层层超市与与停车位位，第44楼部分分为露台台（约110000平方米米）；9、项目目临商业业步行街街、万盛盛广场、万盛大大道、政政府三个个中心、政府大大楼；10、项项目已于于20004年99月开盘盘。(以上数数据来源源于开发发商所提提供，以以最后施施工方案案为准)二

27、、项目目SWOOT分析析（一）优优势（SS）：1、地处处城市核核心位置置，区位位优势较较为明显显。2、靠万万盛市民民广场，人流量量较大，项目的的增值空空间充裕裕；3、临万万盛大道道和红枫枫路，距距汽车客客运站较较近，交交通和物物流都非非常便捷捷；4、临商商业步行行街，商商业前景景可观；5、项目目体量较较大、容容易形成成大市场场；6、项目目临街门门面相对对独立且且方正，业态选选择面大大；7、独立立观光电电梯缓解解三、四四楼人流流引入困困难的压压力；8、层高高5.55米，对对商场业业态选择择面限制制较小；9、外立立面设计计美观，有效提提升了物物业档次次。（二）劣劣势（WW）1、片区区为新开开发社区

28、区，配套套不完善善；2、万盛盛大道的的万盛广广场段，正在施施工，短短时间交交通不通通畅；3、万盛盛广场还还未竣工工，现场场比较凌凌乱；4、片区区商业氛氛围需要要较长时时间来培培育；5、期房房项目，品质能能否最终终落实成成为影响响购买的的阻力；6、售楼楼部选址址较偏，到项目目现场的的距离较较远。7、开发发商在重重庆市区区的知名名度不高高，招商商缺乏品品牌支撑撑。（三）机机会（OO）1、万盛盛广场已已经开工工，对于于未来片片区商业业状况会会有极大大改善，并且会会给房地地产项目目带来新新的契机机；2、万盛盛广场周周边同样样拥有大大面积商商业的项项目少，近一两两年之内内没有同同类项目目推出；3、该片片

29、区属于于新开发发片区，周边相相似项目目较多，容易形形成大片片区商业业氛围；（四）危危胁（TT）1、周边边新建楼楼盘较多多，对项项目的招招商、销销售有一一定的压压力。2、老商商业区有有部分商商业物业业将翻新新面市；3、目前前重庆房房地产市市场较不不可观，容易影影响客户户投资信信心。二、SWWOT矩矩阵策略略配对SO策略略：发挥挥优势，利用机机会1）发挥挥地段的的优势，突出项项目升值值空间充充裕；2）发挥挥行政中中心、商商业中心心、金融融中心转转移到该该片区的的优势，突出大大环境的的利好和和置业风风险系数数小的优优势，从从而带动动项目的的销售；3）发挥挥交通优优势，突突出便捷捷交通给给人流、物流运

30、运输带来来的可靠靠性；4）利用用万盛广广场周边边竞争项项目较少少的机会会，突出出本项目目在该片片区的稀稀缺性；WT策略略：弱化化劣势，规避威威胁1）转移移销售中中心到项项目现场场，利用用万盛广广场竣工工后人流流大的优优势，宣宣传项目目；2）通过过与专业业代理公公司和相相关专业业协作单单位合作作，以此此弥补开开发商开开发经验验的不足足和提高高开发商商的知名名度；3）通过过对项目目拥有众众多品牌牌商品的的宣传吸吸引可能能流失的的客户群群。第四部分分 项项目定位位一、市场场定位考虑到本本项目独独特的地地理位置置、周边边自然环环境、片片区商业业环境以以及其他他竞争楼楼盘等等等各个方方面的因因素，我我们

31、建议议将本案案定位为为：“万盛首首家多功功能立体体式商业业城”将本项目目定位为为万盛首首家多功功能立体体式商业业城，主主要是考考虑到目目前万盛盛区没有有一个集集购物、餐饮、休闲、娱乐为为一体的的大型综综合型商商业设施施，超市市、商场场、酒楼楼等分散散经营，距离较较远，缺缺乏一个个将几种种业态集集合起来来的商业业项目，让消费费者在一一撞楼内内就可以以满足购购物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐的多多种消费费和享受受。而本本项目的的规划格格局和建建筑形态态就恰好好可以满满足以上上几种业业态的大大致要求求，因此此，我们们经过充充分调查查和论证证，决定定把项目目-1层层规划为为超市和和停车场场，12楼规规划为品

32、品牌百货货商场，3楼规规划为品品牌餐饮饮、咖啡啡厅、健健身房等等业态，4楼露露台规划划为酒吧吧、露天天茶楼等等业态。本项目多多功能、立体式式的市场场定位，不仅可可以弥补补目前万万盛商业业缺乏中中高档次次商业业业态的市市场空缺缺，还可可以提升升项目本本身的档档次和品品质，提提升开发发商的企企业知名名度。本本项目的的成功运运作，将将在万盛盛市场上上形成强强大的凝凝聚力，成为万万盛区的的标志性性建筑，将许多多零散分分布在临临街门面面的品牌牌商家吸吸引到本本项目中中来，真真正实现现“一体化化商业”的规模模效应。二、项目目的功能能定位 结合项目目的实际际状况，我们将将本项目目在购物物方面的的功能定定位为

33、万万盛“品牌和和时尚的的孵化器器”，该功功能应该该在满足足购物的的基本功功能的前前提下，进一步步扩展其其在满足足消费者者在休闲闲、娱乐乐等方面面的需求求，具体体包括：1、休闲闲、娱乐乐示范功功能休闲娱乐乐示范和和引领潮潮流，是是广进购购物广场场的首要要功能。（1）、广进购购物广场场将导入入“多功能能立体式式商业城城”的模式式及经营营理念，是各种种商业形形态提档档进级的的新兴模模式，也也是目前前市民在在购物消消费中的的一种潮潮流和趋趋势，其其本身就就具有时时尚性，且定位位的本身身，又包包含着商商品的时时尚、消消费的时时尚、生生活的时时尚等，打造档档次高、规模大大、品牌牌全、商商品多的的时尚消消费

34、空间间，所营营造的是是一个舒舒适、轻轻松、愉愉快的购购物环境境。（2）、作为“时尚孵孵化器”，广进进购物广广场要“孵化”一种新新的生活活方式。深刻体现现广进购购物广场场先进理理念的“时尚孵孵化器”，应该该使本项项目成为为目前万万盛区甚甚至周边边地区最最高端的的时尚消消费资源源，不论论是在万万盛本地地，还是是整个周周边区域域，能够够进入广广进购物物广场的的主力店店及品牌牌店的商商品和服服务都应应该最好好的，使使广进购购物广场场成为引引领时尚尚的“旗手”和引发发潮流的的“源头”。知名商家家和品牌牌的引进进和融入入，旗帜帜鲜明的的品牌商商品购物物氛围、创新超超前的规规划设计计、科学学合理的的功能分分

35、区、一一站式的的人性化化购物环环境、特特色化商商业服务务及轻松松、愉悦悦的消费费场所，将使得得广进购购物广场场本身就就是一个个品牌和和形象的的大展台台，并在在商业物物业同质质化竞争争越来越越激烈的的全国各各地，面面貌全新新的休闲闲娱乐购购物的异异军突起起和“时尚孵孵化器”的强势势导入，将大大大冲击现现有的商商业形态态和人们们因有的的消费行行为、消消费习性性，甚至至影响和和带动而而转变其其生活方方式。2、经营营资源整整合功能能倾心演绎绎全新的的购物模模式，与与众不同同的市场场新形象象，引领领购物潮潮流，展展示“休闲化化、娱乐乐化”，培育育好这个个品牌，就是获获得了最最好的经经营资源源。同时时，使

36、得得通过这这个孵化化器整合合的经营营资源都都是最优优质的，必将使使广进购购物广场场在聚集集更多更更好的商商流、人人流、物物流、信信息流、资金流流的同时时，使得得广进购购物广场场及广进进企业的的整体品品牌有一一个极好好的素质质基础，并最终终聚集为为本项目目的整体体品牌影影响力。3、商业业流通的的扩张功功能广进购物物广场所所搭建的的这个巨巨大的商商业平台台，可以以为开发发商建立立一个涵涵盖整个个万盛地地区的物物流及品品牌扩散散的网络络，为广广进企业业通过品品牌输出出、模式式复制等等手段实实现快速速的品牌牌扩张，为超常常规发展展打下良良好的基基础，构构筑广进进企业新新的开发发思路。4、地产产升值功功

37、能广进购物物广场的的独特构构造，使使其拥有有了比常常规的零零售商业业和常规规的批发发市场都都要大得得多的商商业物业业消化能能力和物物业功能能提升能能力。因因此，它它所到之之处，必必将大大大带动相相应范围围内地产产的大幅幅度升值值，如果果广进公公司在广广进购物物广场的的开发与与运营过过程中，同步培培育和提提升自身身的商业业运作能能力，将将使广进进公司建建立起比比现在以以房地产产开发行行业为主主体产业业的盈利利能力都都要高得得多的新新型复合合型经营营结构，从而实实现在商商业流通通业与房房地产业业之间的的有机结结合，并并通过由由开发商商业地产产带来巨巨大的利利润，加加速实现现广进公公司的长长远战略略

38、目标。5小结结结合前述述功能定定位的目目标，我我们认为为“多功能能立体式式商业城城”的市场场定位，不仅能能与其他他项目进进行区割割，还能能够达到到项目预预期的经经济收益益目标。实现快速速的资金金回笼上述功能能定位方方案将使使项目的的产品品品质优势势非常明明显，同同时定位位又不脱脱离于市市场实际际，能够够得到各各个层面面客户的的广泛认认同，为为实现快快速的资资金回笼笼打下坚坚实的基基础。有效规避避风险由于功能能定位的的复合性性，使项项目整体体运作的的风险大大大降低低，服务务的品质质将树立立项目独独特的产产品定位位与形象象，在推推广中也也有更大大的调整整及控制制空间，从而在在购物娱娱乐功能能层面有

39、有效的规规避操作作风险，形成相相对的优优势。尽可能挖挖掘项目目的利润润空间本项目的的目标客客户为中中小投资资者，这这些客户户都比较较看重物物业的档档次和形形象，单单价不是是其考虑虑的重点点，而总总价成为为购置考考虑的绝绝对要素素。因此此在价格格抗性方方面的承承受能力力较强，为项目目的价格格操作营营造出了了较大的的潜在上上升空间间。三、 项项目形象象定位：本项目形形象和档档次定位位为：时尚的内内外装饰饰 + 中高高档次的的商品和和品牌 + 宽宽松舒适适的购物物环境具体的说说，项目目在视觉觉形象上上要充分分体现出出较纯粹粹的购物物、娱乐乐的形象象，以及及简洁明明快的时时代气息息，包括括项目的的立面

40、设设计、卖卖场包装装、销售售物料制制作等。在另一方方面，项项目的配配套也要要在注重重休闲、娱乐和和购物的的同时有有较高的的形象标标准。通过专业业系统的的形象包包装，一一改传统统商业吵吵杂、凌凌乱的购购物环境境，塑造造出本项项目与众众不同的的休闲娱娱乐购物物新形象象，倾心心演绎一一种全新新的购物物模式。四、目标标客户定定位本项目目目标客户户群的定定位为分分为两大大类：一一类是目目标消费费客户群群体，一一类是目目标投资资客户群群体。目标消费费客户群群体是：万盛区中中高收入入阶层、时尚青青年人的的购物、休闲、娱乐中中心本项目由由于自身身的诸多多独特性性，使其其面对的的投资客客户群体体比较广广，但投投

41、资动机机却比较较单纯。他们是一一群有比比较好的的职业，有稳定定经济收收入，有有时间来来消费和和享受生生活的人人。从职业上上分，主主要包括括机关公公务员、企业中中高层管管理人员员、医生生、教师师、自由由职业者者及个体体经营户户从年龄上上看，主主要集中中在青年年和中年年人，年年龄以22550岁岁为主。从地域上上看，除除项目本本身的住住户外，主要还还有周边边包括万万东镇等等片区的的消费者者、投资资者。五、 项项目经营营业态定定位12层层的百货货商场的的商品囊囊括了日日常消费费品和高高档消费费品，持持久消费费品和快快速消费费品等，对于广广进购物物广场项项目，我我们不能能将其打打造成大大型的综综合的ss

42、hopppinng mmalll市场，因为万万盛的人人口数量量、消费费能力、消费规规模、消消费档次次、消费费频率等等都不及及大城市市，不能能把居民民所需要要的各种种商品都都搬到商商场来，都会对对项目的的经济效效益还是是品牌效效应产生生巨大压压力，而而应该按按照万盛盛的“适应市市场、适适度超前前、引领领时尚”的原则则进行，即上文文所述的的功能及及“升级版版”定位模模式。 经营营模式定定位：“时时尚孵化化器”“品品牌推广广中心”不是单纯纯依赖于于某一大大型百货货商场依依托某个个商品大大类的大大集合市市场，而而是具有有经营品品牌的聚聚集作用用，并充充分运用用主力店店的凝聚聚力介入入市场竞竞争，以以引

43、领万万盛市场场。并在在此基础础上，打打造“品牌运运营中心心”，其目目的是为为了推动动和实现现广进购购物广场场项目产产权式商商铺的营营销和推推广。 体现现出“多品牌牌聚集、主力店店经营的的孵化基基地和时时尚消费费推广中中心”的强大大功能和和品牌效效应，一一举成为为万盛商商业旗舰舰。商业业孵化基基地品牌孵孵化器、财富孵孵化器。品牌牌推广中中心引导消消费、推推动时尚尚。 按照照“强强结结合，领领先万盛盛，幅射射四周”的原则则，聚集集多个经经营品牌牌、集合合主力店店，引领领和引导导市场，使本项项目成为为品牌聚聚集和推推广中心心。 项目目功能分分区：以大大带小、优势整整合对于本项项目的功功能分区区，鉴于

44、于本项目目的综合合情况，我们认认为“广进购购物广场场”项目商商业物业业部分应应按“购物广广场”和“休闲娱娱乐广场场”二大部部分进行行划分，负一层层至二层层为购物物区，第第三、四四层为休休闲娱乐乐区。购物区：负一楼超超市：日日用消费费品、餐餐具、快快速食品品、调料料、配料料、干货货、副食食、烟酒酒茶、饮饮料、营营养品、保健品品、中低低档美容容化妆品品、低档档鞋帽、低档服服装等。一楼商场场：中高高档护肤肤护发品品、化妆妆品、时时尚饰品品、皮具具、男女女中高档档服装、男女鞋鞋类、童童装、金金银首饰饰、内衣衣、床上上用品、布艺等等。二楼商场场：家用用电器产产品、数数码产品品、通讯讯产品、钟表、音像、I

45、T产产品、文文具、婴婴儿用品品等。现根据我我公司对对万盛综综合百货货及零售售行业多多个商家家及各业业主的深深入调研研和多次次分析，并依据据有关专专家的初初步分析析，认为为购物中中心在本本区域形形成强势势形象，对老商商圈里较较小规模模的商家家形成强强大的挤挤压和吸吸引，形形成归市市的趋势势。休闲娱乐乐区：三楼：品品牌中餐餐、咖啡啡厅、茶茶楼、健健身房四楼：休休闲酒吧吧、露天天茶楼具有休闲闲娱乐特特色的配配套行业业（餐饮饮、茶吧吧、酒吧吧、水吧吧等），配有背背景音乐乐，给前前来休闲闲娱乐的的客户创创造轻松松、轻盈盈的环境境；据对对万盛相相关市场场的深入入调研及及专家分分析，目目前万盛盛相关场场所要

46、么么环境吵吵杂，要要么是传传统的迪迪吧，大大厅式消消费，无无法给客客户提供供高享受受的专业业场所，无法与与本项目目形成竞竞争，所所以，本本项目休休闲娱乐乐设施的的引入，填补了了万盛区区的市场场空白，也有力力的支撑撑了项目目的“多功能能立体式式”的特色色定位。通过策略略组合的的强势实实施，本本项目可可充分运运用引进进新品牌牌和错位位经营的的经营策策略，特特别是新新型商业业业态的的进入，将在万万盛市场场上及社社会公众众心目中中引起强强大的震震撼力和和轰动效效应，市市场前景景相当可可观，潜潜力极其其巨大。但是，商业专专家指出出：该区区域总的的经营规规模不可可超出330000建筑平平方米（其中包包括商

47、业业部分配配套设施施部分面面积）。只有如此此，才能能充分利利用本项项目所拥拥有的良良好区域域优势和和前景极极大的商商业契机机，将本本项目打打造成为为拥有鲜鲜明的文文化主题题和赋予予其“人性化化”和“人情味味”的轻松松、愉悦悦的商业业服务及及消费场场所，形形成符合合国际商商业发展展潮流的的、以“休闲娱娱乐”为特色色的、具具有本土土特色的的魅力。六、价格格定位（一）、价格制制定原则则1、价格格的差异异性原则则该原则指指物业价价格因为为位置、大小、朝向、楼层与与功能划划分的不不同，应应存在一一定的差差异性。2、价格格的阶段段性原则则按照不同同的销售售阶段制制定不同同的价格格，是销销售能否否取得成成功

48、的一一大重要要因素。开盘期期给予一一定的让让利，促促进商业业氛围的的快速形形成，项项目商业业氛围提提升后，适当的的对商业业价格提提升，能能够保证证后期商商业的成成功销售售，同时时能够直直观的提提升项目目的商业业价值，对于维维护开发发商的形形象有一一定的帮帮助。本项目根根据以上上提到的的几个因因素，在在保证项项目的总总利润的的前提下下，指定定了如下下定价原原则：项目单位位定价原原则为：一楼价格格相对最最高，二二楼其次次，三楼楼、四楼楼居中，负一楼楼最低。临路单位位面积单单价售价价高，背背路单位位面积售售价低；临广场场单位面面积售价价高，背背广场单单位面积积售价低低。（二）、定价依依据本案所销销售

49、物业业，由于于自身的的独特性性，所以以有别与与其他同同类商业业物业。这一差差异特征征将在本本项目的的价格定定位与价价目表中中体现出出来。由于万盛盛区商业业物业项项目较多多，而且且有的区区位、环环境较本本项目要要好。故故合理的的价格定定位不仅仅能够加加速资金金的回收收，同时时也能有有效降低低开发商商的经营营风险，根据市市场调查查资料，我们做做出以下下分析：类似商业业名称经营面积积（平方米米）租金（元元/建筑平平方米/月）负一层一层二层三层四层百货商场场立泰百货货4000035584025万盛百货货400005635劳动商场场100004820新东风购购物中心心3000032584018野太阳商商

50、场150004828昌宏商都都2000058人民商场场2000048中小型生生活超市市万德超市市4000030584025盛亨超市市60058朝晖超市市1000053森森超市市30053新华超市市1000053电器专业业店万达电器器1000058三元电器器1000055万汇电器器50050商社电器器60042金世纪电电器1000055其他康隆盛大大都会800004025市场平均均价格22.33352.77232.55722.667以上项目目商业氛氛围基础础较好，大部分分处于老老城区，商业条条件较成成熟，对对本案来来讲，具具有参考考价值。（三）、价格初初步定价价由于目前前项目周周边的商商业物业业

51、工程进进度比本本项目快快，而且且正是强强势销售售期，大大多数项项目都采采取“边租边边售”的手法法。从市市场角度度而言，由于销销售期的的不同、销售模模式的不不同，本本项目在在定价时时可以适适当采取取市场比比较的方方法，再再结合自自身情况况，制定定本项目目的价格格。根据本公公司对万万盛商业业物业类类型、规规模、价价格及品品牌的深深入调查查研究和和咨询有有关专家家人士后后总结，本公司司建议项项目价格格采取从从租金到到售价的的定价方方法，及及先确定定项目租租金价格格，再根根据一定定的投资资回报期期，确定定项目的的售价。1、出租租均价由于项目目是属于于整层招招商、项项目的前前景很大大程度上上依赖主主力店

52、的的进入，本着从从开发商商及投资资者的长长远利益益出发，确定租租金低于于市场平平均价格格。因此此我们建建议项目目每平方方米（建建筑面积积）平均均租金为为：负一楼：12元元/ mm2/月 一一 楼楼：499 元/ m22/月二 楼楼：199 元/ m22/月 三三 楼楼：155 元/ m22/月四 楼楼：155元/ m2/月项目月租租金收入入为：楼层建筑面积积（平方米米）单价（元/建建筑平方方米）总收益（万元）负一层1000012 1.2 一层2200049 10.774 二层19344.49919 3.688 三层19344.49915 2.888 四层675.415 1.011 合计7744

53、4.388 =SUM(ABOVE) 19.551年租金收收入为119.55112 =19.51*12 2344.122万元，租金可可按每年年5的的涨幅上上涨。2、根据据我们对对万盛市市场的调调查及咨咨询相关关专业人人士，总总结认为为项目的的投资回回报期确确定在114年左左右较合合适（此此处未考考虑租金金年上涨涨），则则建筑面面积销售售均价为为：负一楼：20000元/m2一 楼楼：82200元元/m22二 楼楼：32200元元/m22三 楼楼：25500元元/m22四 楼楼：25500元元/m22根据以上上价格可可得出项项目总收收益为：楼层建筑面积积（平方米米）单价（元/建建筑平方方米）总收益（

54、万元）负一层1000020000200.00 一层220008200018044.000 二层19344.49932000619.04 三层19344.49925000483.62 四层674.525000168.63 合计77433.48832755.288 3、定价价说明：从项目目周边及及万盛老老城区的的商业物物业价格格情况可可以看到到，最具具时效性性的参考考项目为为立泰百百货及康康隆盛大大都会的的中天装装饰城商商场，康康隆盛平平街层的的出租均均价为555元/建筑平平方米/月左右右，考虑虑到本项项目位置置优势比比康隆盛盛大都会会稍微欠欠缺，同同时结合合主力商商家对价价格的敏敏感度，故我们们

55、认为本本项目的的平街层层49元元/建筑筑平方米米/月。2F为为商场，受楼层层抗性及及经营业业态影响响，租金金定为119元/建筑平平方米/月较合合适。由于-1F可可经营面面积较小小，经营营业态比比较单一一，故在在价格制制定上，-1FF的价格格为2FF的600%左右右，即112元/建筑平平方米/月。3F受受到楼层层抗性较较大，留留驻人流流的时间间不长，故3FF的出租租价格定定为155元/建建筑平方方米/月月。4F为为露天平平台，视视野开阔阔，环境境优美，适合做做休闲场场所，故故定为115元/建筑平平方米/月。4、价格格浮动由于本项项目商业业的特殊殊性，考考虑到后后期的销销售，在在进入强强销期后后，

56、根据据实际销销售情况况，有针针对性的的对商业业物业价价格进行行适当浮浮动，以以促进项项目商业业的全面面销售。（四）、经济核核算1、总销销售收入入（-11F4F）：32775.228万元元2、总销销售面积积（-11F4F）：77443.448建筑筑平方米米3、建面面均价： =3275.28*10000/77443.448 # 0 42330元/建筑平平方米4、年租租金收入入：199.500万元5、按照照可售面面积分摊摊租金为为：19950000/777433.488= =19950000/77443.448 # 00 255元/建建筑平方方米/月月，即每每月返还还的租金金最低可可达到225元/建

57、筑平平方米/月。投资回回报率=每平方方米月租租金租用面面积12/（销售售单价销售面面积）投资回回收期=销售单单价/（每平米米月租金金12）6、测算算方案：设定客户户投资回回报率为为8.55%，投投资回收收期为110年，则客户户每平米米租金收收入为：（8.55% =3275.28*10000/77443.448 # 0 42330元/平米）/122个月= =8.55%* =3275.28*10000/77743.48 # 0 42230/12 # 0 300元/平平方米/月根据上述述数据，测算出出投资者者和发展展商双方方的收益益如下： 客户收收益：以客户购购买一个个50平平方米的的铺位为为例，以

58、以5成110年按按揭方式式付款，开发商商承诺返返还租金金5年，年投资资回报率率8.55，租租金每年年返一次次：总价首付月供（等等额）一次性返返租金实际首付付月租金收收入月收益 =50*4230/100000 21.15万万 =21.15/2 10.558万11811元 =30*550*112/1100000 11.8万万 =10.58-1.888.788万 =50*30 115000319发展商收收益：根据可售售楼层总总建面为为77443.448平米米，由此此可计算算出发展展商的收收入为：收：可实实现销售售收入为为：32275.28万万元第一年租租金收入入： =19.51*12 2334.11

59、2万元元（年上上涨5）第二年租租金收入入： =234.12*1.05 2445.883万元元第三年租租金收入入： =245.83*1.05 2558.112万元元第四年租租金收入入： =258.12*1.05 2771.003万元元第五年租租金收入入： =271.03*1.05 2884.558万元元支：按330元/平米/月的租租金返还还给客户户，则年年支付租租金为：3012个个月77443.448= =330*112*777433.488/1000000 2778.777万元元。预计5年年内共支支付租金金差额1100.17万万。注明：由由于这部部分贴补补租金是是在5年年内分为为5次付付出的，

60、每年付付一次。意味着着1000万的支支出是经经过5年年的复利利运作后后才达到到的，而而折算到到当前，其实际际的金额额约在990左右右。第五部分分 项目规规划布局局及包装装建议一、项目目规划布布局建议议1、打造造便捷的的购物通通道、方方便的休休闲娱乐乐交通体体系，创创建舒适适宜人的的消费环环境。规划布局局考虑人人性的需需求，打打造购物物、休闲闲娱乐购购物通道道，科学学营造交交通网络络和室内内外空间间系统，构筑满满足购物物及休闲闲娱乐各各项需求求的交通通体系，由于项项目面对对万盛广广场的11-3层层几乎被被今后的的广场北北楼所遮遮挡，影影响了项项目对广广场人群群信息的的传达，因此，我们建建议保持持